房地產信託發展狀況

『壹』 房地產信託投資基金的發展

1.房地產信託產品尚不是國際意義上的REITs。我國第一個比較接近國際標準的房地產投資信託產品，為2002年7月28日由上海國際信託投資公司推出的新上海國際大廈項目資金信託，10天內2.3億元額度全部售出，反應空前熱烈。然而，市場上的房地產信託產品主要集中在市政建設項目、危改小區項目等基礎建設項目上，純房地產項目的信託產品很少。
2004年全國約有31家信託投資公司共計發行約83個房地產信託產品，募集金額約122億元，而平均募集資金僅為1.47億元。金融體系不完善，資本市場發育不健全以及相應法律法規尚待建立，使得我國的房地產信託產品與REITs存在顯著差異，運營模式較單一，規模較小，利率缺少彈性，期限較短，流動性較差。
國內目前有57家信託基金，其中約20家投資於房地產，或採取借貸形式，或直接參與投資開發。但這些都不是通常所說的符合國際定義的房地產投資信託基金，在派息比例、免稅政策上都沒有明確清晰的定義，都只是房地產投資信託基金的一種最初級的階段。
2.我國房地產業融資過度依賴銀行貸款。投資領域，用於房地產開發的銀行信貸逐年上升，根據中國人民銀行統計，1997年以來，房地產開發資金來源中銀行貸款的比重高達55%以上。房地產開發資金的三大來源分別為房屋銷售「定金和預收款」、開發企業自籌資金以及銀行貸款，分別佔全部資金來源的43%、30%和18%。但實際上，考慮到房地產自籌資金主要來源於房屋銷售收入，按首付30%計算，自籌資金中有70%來自購房者的銀行按揭貸款；此外，「定金和預收款」中也有30%的資金來自銀行貸款。
3.REITs在國內已具備較為巨大的市場需求。央行採取的限制各商業銀行發放用於購買房地產的貸款數量等系列舉措，旨在降低日益增加的房地產貸款風險。然而就房地產投資的資金渠道來講，如果僅單純地「節流」而不注意「開源」的話，則不利於房地產市場的持續健康發展。因此，無論是從維護經濟穩定的宏觀政策角度出發，還是從解決房地產開發商資金來源的微觀企業角度出發，房地產投資信託基金在中國已具備較為巨大的市場需求環境。
4.我國急需完善REITs相關立法。目前國內有信託法、信託投資公司管理辦法、信託公司基金信託管理暫行辦法等相關條例。但是這些嚴格來講都只是基礎，還沒有一個真正房地產投資信託基金法出現，對基金的資產結構、資產運用、收入來源、利潤分配和稅收政策等加以明確界定和嚴格限制，致使國內的房地產投資基金大多處於較為散亂的發展階段，缺乏統一的標准和經營守則。目前最主要的工作是加速房地產投資信託基金的立法，促使投資於房地產的信託基金和專業房地產基金轉變為比較標準的房地產信託投資基金。

『貳』 不動產信託的發展

早在20世紀20年代，中國的上海就出現了信託業。但新中國成立後，停滯了很長一段時間，1978年後，信託業得以恢復。其後信託業利得財富得到空前發展。這一時期，國家對信託投資業的定位是「金融業的輕騎兵，是金融百貨公司」。由於改革在摸索中進行，信託投資業的發展也出現了很多的問題，信託業經歷了五次大的整頓，分別是1982年、1985年、1988年、1994年、1999年。但是綜觀歷次大整頓，除了最近的一次，前幾次都沒有跳出膨脹、整頓、再膨脹的怪圈。
第五次整頓從1999年廣東國投破產開始，到2002年6月中經開倒閉結束，歷時3年。全國的信託公司由1999年以前的239家減少到現在的幾十家，混亂無序的狀態得到有效控制。這次整頓，化解了信託業違規運作積累的巨大金融風險，更重要的是要按照信託的本質還信託投資公司「受人之託、代人理財」的本來面目，使信託投資公司獲得了一個健康發展的空間。
1998年，中國幾乎沒有信託機構辦理不動產信託業務，不過隨著中國信託第五次整頓的結束，各大信託機構紛紛調整自己的業務，逐漸開辦不動產信託業務。 2002年7月18日，第一個不動產信託計劃――5.5億元的「外環隧道項目資金信託計劃」在上海一周內售罄。2002年7月29日，上海國際信託投資公司推出《新上海國際大廈項目資金信託計劃》信託產品通過各大銀行發售，這是中國信託業重新開業後的第一個房地產資金信託產品，產品規模為2.3億元人民幣。信託計劃期限為三年，每份信託合同金額不低於人民幣5萬元，預計收益人獲得的年收益率達4%（每年支付收益，期滿歸還本金）。而同年9月份，北京國投的CBD信託計劃則成為是中國第一個投資於地產開發的信託，到2003年9月，中國50多家信託公司有1/3的業務都與房地產業有關。特別在央行121文發布、產業基金法未獲批準的大環境下，房地產信託一時成了「准產業基金」，受到房地產業界的追捧，同時也為絕大多數信託網公司看好。

『叄』 國內的房地產信託基金發展狀況怎樣進入這個行業求職應具備哪些條件

是指REIT吧，國內剛剛允許做，國外是以房地產租金為主要收入來源，國內之前仿照的以出售收入為主，不好說，因為我們的房地產要走下坡路了

『肆』 為什麼前幾年房地產信託發展很快

房地產信託規模持續增加，
背後反映了房企加快規模擴張、
積極拓寬融資渠道的心態，
如果從各類融資工具看，
房地產信託的融資成本更高，
但其優勢在於能夠引入規模較大的資金。

『伍』 房地產信託的發展歷程

1883年美國首先成立了波士頓個人財產信託（BostonPersonalPropertyTrust），但直到1920年以後，美國投資事業才有了劃時代的發展，這也是美國在戰後涌現出大量的富豪手中所持有的過剩資金所致。1929年紐約股市崩潰後，美國SEC開始對投資公司進行規范。為確保投資人的權益，美國展開了一系列聯邦證券交易活動，先後制定了1933年證券法、1934年證券交易法、1935年公用事業控股公司法、1939年信託契約法，並於1940年制定了投資公司法及投資顧問法，這些都成為日後投資公司經營業務管理規則的基本框架。依據美國1940年投資公司法第4條，投資公司可以分為：面額證券公司（Face-AmountCertificate Companies）、單位信託公司（UnitInvestmentTrust）和經理公司（Management Companies）三類。
其中，經理公司在三種投資公司類型中運用最為普通，按投資公司法第5條又可將其分為：封閉型（Close-end Type）投資公司、開放型（Open-End Type）、分散型（Diversified Type）和非分散型（Non-DiversifiedType）投資公司四種。馬塞諸塞商業信託是REIT的前身，由於經濟利益的驅動，最初採用信託形式是為規避州法禁止公司以投資為目的而持有不動產的規定，隨後因其逐漸發展成為規避公司所得稅的不動產投資組織，而被美國最高法院認定為商業信託與公司相似，並視同聯邦公司組織加以課稅，導致其發展一度停滯。但由於後來的投資信託法規不斷健全，且經濟發展態勢良好，美國投資信託的發展又日益茁壯起來。著眼於投資信託的優點，美國國會於1960年通過修訂內地稅法典，正式開創了REIT，規定凡具備該法案第856條至859條的有關組織、收入及收益分配要件的REIT 可享有免稅優惠。
換言之，即使REIT是以公司為組織形態，也可以不必負擔公司所得稅，而僅對股東或投資人課征個人所得稅，所以REIT一般也被認為是具有投資媒介性質管道機能。1976年美國國會通過了稅收改革法案，取消了REIT必須是由非法人信託或社團組織的要件，所以現今美國的REIT組織形態可以是公司組織或信託，但必須是聯邦所得稅意義下非銀行、儲蓄貸款機構或保險公司類的公司，通過這些機構，向大眾募集資金。基於危險分散原則，主要從事買賣管理不動產實體的投資或抵押擔保貸款的信託投資，屬於一種長期投資商品，其基本架構由不動產投資信託基金、經理公司、保管機構和投資人四個實體組成。但按照1986年稅收公司改革法的規定，REIT必須僱傭獨立的不動產專家來執行管理REIT的日常事務活動。

『陸』 房地產信託的發展現狀

當人們對高房價已經感覺到無奈的時候，「集體焦慮」就出現了。當這種「集體焦慮」出現之後，一切與房地產沾邊的東西都會刺激人們的這種焦慮，房地產信託也自然「被焦慮」，被情緒化地關注。事實上，在我們的生活中，已經多次出現一個傳言擊垮一家企業的案例。信用社會中，「壓倒駱駝的最後一根稻草」表面看也許就是一個傳言或是無意的誤讀，但其背後是「集體焦慮」中的非理性。網路時代，當信息的傳播更加便捷之時，對於信息的辨別也更重要了。
房地產信託可謂屋漏偏逢連夜雨，房地產企業緊張的資金鏈使得房地產信託兌付風險加大，而綠城事件以及滬京房地產企業兌付問題更是引起了市場的擔憂。這也使得很多投資者對房地產信託望而生畏。 盡管房地產信託產品面臨眾多問題，但並不能一概否定此類產品。相關專業人士給出了建議，從來看，房地產信託產品收益率還是比較高的，投資者在購買的時候一定要審慎：首先要看項目本身的好壞，其次要房地產信託計劃的風控措施，第三還要看信託公司的資質。房地產信託依然具有投資價值 。
不過專家建議，在購買房地產信託計劃的時候一定要擦亮眼睛。除了要考察項目的好壞之外，也要嚴格把握產品的風控措施，不要片面追求高收益而忽視了項目和產品風險。此外在信託公司的選擇上，要盡量選擇那些股東背景、資金實力較為雄厚的國有控股信託公司發行的產品。
從投資品種來看，股市屢創新低，外圍環境負面消息不斷，反彈跡象並不明確，風險難以把控。而房地產投資受到嚴控，且受到限購令影響，投資房地產風險加大。相比較下來，前發行的房地產信託計劃預期年化收益率大都在10%以上，盡管同樣受到調控，但是投資者能詳細了解房地產信託項目，作為資產配置的一種，不失為一個理想的選擇。

『柒』 房地產信託以後到底該怎麼搞

Q：信託百佬匯記者

A：中鐵信託副總經理、知名信託專家陳赤

Q：房地產市場監管持續升溫，高壓也傳導至地產融資渠道。作為資深從業者，您如何預判房地產信託的發展趨勢？

A：首先房地產信託將更為規范，服從國家調控房地產市場的大局；其次出於管理和防範信用風險和合規風險的考慮，近期房地產信託的增長率可能會放緩，甚至可能出現絕對額下降的局面，房地產信託的門檻也會提高。

Q：監管部門目前對房地產信託業務的監管重點包括哪些？哪些是信託公司必須迴避的風險區？

A：由於房地產市場在我國的特殊性，長期以來監管部門將房地產信託業務納入敏感業務加以監測和管控，其監管的原則和邏輯具有一貫性，也就是，對房地產開發企業的貸款等債權融資，須滿足房地產開發項目「四證」齊全、企業或其控股股東具備二級資質、項目資本金比例達到國家最低要求等條件；而用於繳納土地出讓價款的信託資金，應限於採取股權融資方式提供。監管所主要禁止的，一是向不具備條件的開發商提供貸款的行為；二是形形色色的以非股權融資方式（包括所謂的「明股實債」）向開發商提供資金用於繳納土地出讓價款的行為。

Q：房地產市場風險有那麼大嗎？業界的判斷是否過於悲觀？

A：由於各地對房地產市場的調控政策陸續出台且空前嚴厲，同時包括人民銀行、銀監會和證監會在內監管部門收緊了對房地產按揭貸款和開發貸款的管理，開發商面臨著不小的壓力，一是限購和限貸政策導致具備資格和支付能力的購房者數量大幅度減少，直接影響庫存去化速度；二是限價政策縮小了開發商的盈利空間，如果是在地價高位拿地的話，可能真的會因為麵粉價格超過麵包而導致虧損；三是監管政策收窄了開發商融資和再融資的渠道，個別實力較弱、杠桿率過高的開發商出現資金鏈斷裂的可能性也不是沒有可能。不過，經歷了前兩年快速去庫存的過程，房地產企業財務狀況普遍得到了改善，抵禦風險的能力有所增強，房地產信託風險總體仍處於可控的狀態。

Q：傳統房地產信託業務模式的轉型勢在必行，今後房地產信託轉型的方向都有哪些？信託公司怎樣才能做好房地產信託業務的轉型呢？

A：信託業一直在探索房地產信託模式的轉型升級與創新，據我所知包括：一是以基金化信託產品代替傳統「一對一」的信託計劃，通過組合項目分散風險；二是針對單個房地產項目開展真實的股權投資業務，與開發商共擔風險，共享收益，既更加合規，又能獲得更為豐厚的回報；三是與證券商合作開發以優質不動產為基礎資產的公募REITs（房地產投資信託基金）；四是深入開發房地產細分市場中的業務機會，例如養老地產、物流地產、產業地產、文旅地產、教育地產、醫養地產等等。

在轉型過程中，對於信託公司的挑戰主要在於它是否具有可靠的眼光判斷房地產項目的優劣和風險，是否擁有技術人員把控房地產開發過程的關鍵環節。我認為信託公司應該深化對房地產行業和市場的認識和研究，通過引進和培養熟悉房地產開發各個環節的專業人才，使之與信託人員一道，共同考察項目、設計股權融資或債權融資方案，加強對項目開發銷售全過程管理。

從外部環境來說，要准確評價信託支持房地產健康發展所作的貢獻，要給予信託公司直接參與設立和發行REITs的機會。

『捌』 房地產信託投資怎麼樣

房地產信託投資基金是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，並將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信託基金。與我國信託純粹屬於私募性質所不同的是，國際意義上的房地產信託投資基金在性質上等同於基金，少數屬於私募，但絕大多數屬於公募。房地產信託投資基金既可以封閉運行，也可以上市交易流通，類似於我國的開放式基金與封閉式基金。
以剛剛在香港上市的領匯房地產信託投資基金為例，其基礎資產為香港公營機構房屋委員會下屬的商業物業，其中68.3%為零售業務租金收入，25.4%為停車場業務收入，6.3%為其他收入(主要為空調費)；租金地區分布為港島7.2%，九龍33.8%，新界59%。領匯允諾，會將扣除管理費用後的90%-100%的租金收益派發股東。因此，如果領匯日後需要收購新物業的話，只能通過向銀行貸款從而提高財務杠桿(資產負債率最高可達45%)的方式而實現。
房地產信託投資基金最早的定義為「有多個受託人作為管理者，並持有可轉換的收益股份所組成的非公司組織」。由此將房地產信託投資基金明確界定為專門持有房地產、抵押貸款相關的資產或同時持有兩種資產的封閉型投資基金。此後，伴隨著稅法的衍變，REITs在美國經歷了數次重大的調整，同時房地產信託投資基金在各國推廣的過程中也存在許多差異，但都沒有改變房地產信託投資基金作為房地產投資基金的本質。不過REITs與一般的房地產投資基金有顯著區別：REITs通常可以獲得一定的稅收優惠，但需要滿足一定的設立條件等。
從本質上看，房地產信託投資基金屬於資產證券化的一種方式。房地產信託投資基金典型的運作方式有兩種，其一是特殊目的載體公司(SPV)向投資者發行收益憑證，將所募集資金集中投資於寫字樓、商場等商業地產，並將這些經營性物業所產生的現金流向投資者還本歸息；其二是原物業發展商將旗下部分或全部經營性物業資產打包設立專業的房地產信託投資基金，以其收益如每年的租金、按揭利息等作為標的，均等地分割成若干份出售給投資者，然後定期派發紅利，實際上給投資者提供的是一種類似債券的投資方式。相形之下，寫字樓、商場等商業地產的現金流遠較傳統住宅地產的現金流穩定，因此，房地產信託投資基金一般只適用於商業地產。
房地產信託投資基金代表著目前全世界房地產領域最先進的生產力。房地產投資信託，是基於房地產行業細分的科學規律，隨著房地產六大環節(資本運作、設計策劃、拆遷征地、建設施工、銷售租賃、物業服務)的分工合作，隨著政府執政能力逐漸加強，房地產行業的逐漸規范而出現的。它可以最大限度的保證政府利益，並能有效的實現整個房地產行業的規范，所以，強烈建議盡快在我國立法支持並推廣。
另外，從房地產信託投資基金的國際發展經驗看，幾乎所有REITs的經營模式都是收購已有商業地產並出租，靠租金回報投資者，極少有進行開發性投資的房地產信託投資基金存在。因此，房地產信託投資基金並不同於一般意義上的房地產項目融資。更多可關注我們的網站

『玖』 房地產信託是什麼

房地產信託具有兩層含義：
一、指房地產法律上或契約上的擁有者將該房地產委託給信託公司，由信託公司按照委託者的要求進行管理、處分和收益，信託公司在對該信託房地產進行租售或委託專業物業公司進行物業經營，使投資者獲取溢價或管理收益。由於房地產的這種信託方式，能夠照顧到房地產委託人、信託公司和投資受益人等各方的利益，並且在《信託法》目前已頒布實施的條件之下，其必將具有很強的生命力，一經推出，必然會受到各方的歡迎。

二、是房地產資金信託，即委託人基於對信託投資公司的信任，將自己合法擁有的資金委託給信託投資公司，由信託投資公司按委託人的意願以自己的名義，為受益人的利益或特定目的，將資金投向房地產業並進行管理和處分的行為。這也是我國目前大量採用的房地產融資方式。

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