融資租賃出租房內含利率例題

『壹』 計算融資租賃的資本成本率

不是同一概念。
內含內利率是指將出租人所收取與支付的與該租賃業務相關的全部款項使用某一折現率進行折現，使該賃凈現值等於0的折現率為內含利率。
例如題中(萬元)的租賃內含利率設為I，則：
14400=291*[(P/A,I,56-1)+1]+291*4+1*(P/S,I,60)

說明：
[(P/A,I,12*5-1)+1]，是預付年金現值公式，它是普通年金現值公式中期數減1，系數加1。普通年金現值公式為[1-(1+I)^(-n)]/I。「^」表示冪。
1*(P/S,I,60)，是最終購買是的1元現金的現值。
等式左邊表示出租人為該租賃付出的現金現值，右邊表示出租人因該租賃而得到的現金現值。
上述公式中未考慮稅收的影響。因為無法確定出租人是否需要因此而繳納企業所得稅(如果其原有賬面存在可以在最近5年可稅前彌補的虧損或最近5年因其他業務而會發生可抵減的虧損，或者最近5年可享受免稅政策，則無需考慮所得稅對該租賃的影響)。當然也未考慮流轉稅的影響(主要是增值稅或營業稅)，因為盡管在會計上可以合理預期承租人在租期結束時會以1元的價格購買該船，但稅法上卻需要以其所有權實際轉移才需要確認其納稅義務，因此，如果最終未轉移所有權，那麼該租賃需要繳納營業稅，否則需要繳納增值稅。
為了作學術，你可以再放開假設進行後續的研究。
如果有不明白的地方，你可以再補充問題或發信息給我。

『貳』 融資租賃中的「利率」和「內含利率」的問題

8.9%是內含利率，租賃合同利率7%低於內含利率，對承租人有利。

『叄』 融資租賃的租金、利息、內部收益率如何計算

1. 融資租賃的租金=A=(PVAn)/(PVIFAi,n)A是租金、PVAn是等額租金現值、（PVIFAi,n）是年金現值系數，n是租金期數、i是租費率。
   

2. 融資租賃的利息是租賃公司為承租企業購置設備墊付資金所應支付的利息，一般租賃合同裡面會說明利息率/租費率多少。

3. 融資租賃內部收益率就是資金流入現值總額與資金流出現值總額相等、凈現值等於零時的折現率。折現率的計算公式為：PV=C/（1+r）>t（PV = 現值（present value），C=期末金額，r=折現率，>t=投資期數次方）。

4. 附註：參考例子

例：W公司作為承租人向N公司租入R成套設備一台套(已使用2年，尚可使用6年)，R設備起租日原賬面價值720萬元。合同約定租賃期2001年1月1日至2006年12月31日，租金為每年160萬元，年末支付，利率7.92%，但W公司獲悉N公司租賃內含利率8%；合同約定，租賃期滿，W公司可以1萬元優惠價購買R設備。經測算，租賃期滿時R設備公允價值為30萬元。試算W公司最低租賃付款額和折現率、最低租賃付款額現值(該設備無需重新安裝，價值佔W公司全部固定資產比例超過30%)。
1、購買價格1萬元，是預計購買時R設備公允價值30萬元的3.33%，低於5%，因此，屆時W公司肯定購買R設備。
2、最低租賃付款額=各期租金之和＋行使優惠購買權的應付款項=160×6+1=961(萬元)。
3、確定折現率：租賃合同約定利率7.92%，N公司租賃內含利率8%，後者為第一順序利率，故應採用利率8%為折現率。
4、查表，確定租金現值和購買價現值：PA(6期，8%)=4.623V(6期，8%)=0.630。 5、最低租賃付款額現值=160×4.623+1×0.630=740.31(萬元)。

『肆』 融資租賃的租賃費的計算方法

融資租賃的租賃費的計算大多採用平均分攤法和等額年金法。

1、平均分攤法內就是先以商定容的利息率和手續費率計算租賃期間的利息和手續費，然後連同設備成本按支付次數進行平均。

每次支付租賃費=[（租賃設備購置成本-租賃設備的預計凈殘值）+租賃期間的利息+租賃期間的手續費]/租期

2、等額年金法就是利用年金現值的計算公式經變換後計算每期支付租賃費的方法。

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融資租賃應注意以下幾個方面：

1、租賃物由承租人決定，出租人出資購買並租賃給承租人使用，並且在租賃期間內只能租給一個企業使用。

2、承租人負責檢查驗收製造商所提供的租賃物，對該租賃物的質量與技術條件出租人不向承租人做出擔保。

3、出租人保留租賃物的所有權，承租人在租賃期間支付租金而享有使用權，並負責租賃期間租賃物的管理、維修和保養。

4、租賃合同一經簽訂，在租賃期間任何一方均無權單方面撤銷合同。只有租賃物毀壞或被證明為已喪失使用價值的情況下方能中止執行合同，無故毀約則要支付相當重的罰金。

5、租期結束後，承租人一般對租賃物有留購和退租兩種選擇，若要留購，購買價格可由租賃雙方協商確定。

『伍』 請問融資租賃內含利率怎麼算

一、固定利率計算方法 融資租賃一般使用長期利率，按固定利率方式計算，可分為定額年金法和變額年金法。定額年金的特點是每期租金的金額都相等。變額年金法以租金變動趨勢，有遞增和遞減方式之分。按變數形式又分等比和等差變數

『陸』 【CPA會計】融資租賃中承租方的內含利率和按公允價入賬重新計算的分攤率有什麼不同

有幾個概念需要先明確：
1、在租賃期開始日，承租人應當將租賃開始日租賃資產公允價值與最低租賃付款額現值兩者中較低者作為租入資產的入賬價值，將最低租賃付款額作為長期應付款的入賬價值，其差額作為未確認融資費用。
2、內含利率：雖然是承租方計算最低租賃付款額時使用，但是出租方確定的，對於承租方也許可知也許不可知。
3、分攤率：在分攤未確認的融資費用使用。CPA書里有提供確認方法，即1）使用出租人的內含利率；2）合同規定利率；3）銀行同期貸款利率；4）以租賃資產公允價值為入賬價值的，應當重新計算分攤率。該分攤率是使最低租賃付款額的現值等於租賃資產公允價值的折現率。
這2個率是在不同的時候使用的，內含利率可以做分攤率，但在內含利率不可知或以公允價值為入賬價值時，2者的數值很可能是不一樣的。
財管的購置成本是一個折現的概念，會計的公允價值是一個由公平交易的雙方確定的價值。是完全不同的概念，但交易雙方可能參照折現價值來確定交易價值，即公允價值。

『柒』 租賃內含利率的計算應用

《企業會計准則21號——租賃》規定，租賃內含利率是指在租賃開始日，使最低租賃收款額的現值與未擔保余值的現值之和等於租賃資產公允價值與出租人初始直接費用之和的折現率。由此可從「最低租賃收款額現值+未擔保余值現值=租賃資產公允價值+出租人的初始直接費用」(式1)計算租賃內含利率。同時准則還規定，在租賃開始日，出租人應將最低租賃收款額與初始直接費用之和作為應收融資租賃款的入賬價值，並記錄未擔保余值。將最低租賃收款額、初始直接費用、未擔保余值之和與其現值之和的差額記錄為未實現融資收益。准則應用指南規定，出租人按准則規定轉出租賃資產，租賃資產公允價值與其賬面價值如有差額，應記入當期損益。
因此還可由「最低租賃收款額現值+未擔保余值現值=融資租賃資產公允價值」(式2)計算租賃內含利率。筆者認為出租人根據承租人的要求從第三方取得出租資產、開展融資租賃業務實質是一種投資行為，租賃資產公允價值和因租賃業務支付的初始直接費用是初始投資額；最低租賃收款額中要求承租方支付的款項是租賃期內的投資收回，主要以租金的形式取得；資產余值是租賃期滿時的投資殘值收回。所以在租賃談判時出租方不僅應考慮租賃資產的公允價值、租賃期滿的資產余值以及出租人要求的投資收益，還應考慮出租人發生的初始直接費用。如果租賃協議中有就出租人的初始直接費用單獨要求承租方支付的規定，那麼要求承租方支付的款項就是租金和從承租方收回的初始直接費用；如果沒有單獨要求，那麼租金就已包含初始直接費用的收回，即最低租賃收款額都已體現了初始直接費用的彌補。
因此出租人在會計處理時只應把最低租賃收款額計入應收融資租賃款，不應再加上初始直接費用。租賃內含利率作為出租人採用實際利率法確認當期租賃收入的分攤率，其實質是出租人的租賃投資報酬率，出租方會參考同行業平均投資報酬率及其自身經營目標提出其期望達到的租賃內含利率。一項租賃投資，租賃資產公允價值與初始直接費用是現金流出，最低租賃收款額和未擔保余值是未來的現金流入，租賃內含利率就是使未來現金流入量的現值等於租賃初始投資時的折現率。按准則規定，租賃內含利率雖然沒有錯誤，但用這個正確的租賃內含利率去攤銷未實現融資收益，租賃期滿時會導致長期應收款和未實現融資收益的賬面仍有餘額，即沒能收回的初始直接費用。因此，筆者認為應採用式1計算租賃內含利率，相應地修正出租人融資租賃的賬務處理。
租賃期開始日出租人初始確認未實現融資收益時，要分別對最低租賃收款額和未擔保余值折現；採用實際利率法分配未實現融資收益，都要用租賃內含利率。當融資租賃固定資產未擔保余值減少時，應重新計算租賃內含利率，對前期已確認的融資收入不作追溯調整，只對未擔保余值減少的當期和以後各期，根據修正後的租賃投資凈額和重新計算的租賃內含利率計算應確認的融資收入。按重新計算的內含利率確認的融資收入小於按原有內含利率確認的融資收入，租賃投資凈額減少數大於原有數額，所以租賃投資凈額余額的應有數額就小於原有數額，其差額即租賃投資凈額的減少額，就是因未擔保余值減少而應承擔的資產損失。已確認損失的未擔保余值得以恢復，應在原先已確認的損失金額內轉回，並重新計算租賃內含利率。相應地根據修正後的租賃投資凈額和重新計算的租賃內含利率計算應確認的融資收入。增加時不作任何調整，不需重新計算租賃內含利率。

『捌』 融資租賃中的每期還款額怎麼計算其中的本金和利息各是多少如何計算融資租賃是以年金方式還款嗎

按年金法原則計算。被佔用本金部分在租賃期間利滾利計息。還租部分先還息，後還本計算。

期初應付本金余額×實際利率=本期支付租金中償還利息

長期應付款本期償還額-本期支付租金中償還利息=本期償還本金

利息是資金時間價值的表現形式之一，從其形式上看，是貨幣所有者因為發出貨幣資金而從借款者手中獲得的報酬；從另一方面看，它是借貸者使用貨幣資金必須支付的代價。利息實質上是利潤的一部分，是利潤的特殊轉化形式。

(8)融資租賃出租房內含利率例題擴展閱讀：

在租賃開始日，承租人通常應當將租賃開始日租賃資產公允價值和最低租賃付款額的現值兩者中較低者作為租入資產的入賬價值，將最低租賃付款額作為長期應付款的入賬價值，並將兩者之間的差額記錄為未確認融資費用。

但是如果該項融資租賃資產占企業資產總額的比例不大，承租人在租賃開始日可按最低租賃付款記錄租入資產和長期應付款。這時的「比例不大」通常是指融資租入固定資產總額小於承租人資產總額的30%（含30%）。

在這種情況下，對於融資租入資產和長期應付款額的確定，承租人可以自行選擇，即可以採用最低租賃付款額，也可以採用租賃資產原賬面價值和最低租賃付款額的現值兩者中較低者。這時所講的 「租賃資產的原賬面價值」是指租賃開始日在出租者賬上所反映的該項租賃資產的賬面價值。

『玖』 關於融資租賃業務中出租方內含利率的計算

解這個方程即可得到折現率R