房企融資渠道再收緊

① 監管嚴控！涉房貸款再收緊

種種跡象表明，未來對於房地產行業的金融監管，將保持高壓態勢。
今年以來，受疫情等因素影響，國內信貸環境相對寬松。這也使得國內部分城市新房和土地市場熱度高漲。對此，監管部門迅速做出反應。
7月24日國務院房地產工作座談會中明確提出，要實施好房地產金融審慎管理制度，穩住存量、嚴控增量，防止資金違規流入房地產市場。8月20日，住建部、央行召開的重點房企座談會中，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。房企的「三道紅線」基本確定，房企融資收緊的信號更加強烈。
在這樣的大背景下，各大房企都將降杠桿、降負債以及加強現金流作為當前的重中之重。但這遠遠不止針對房地產企業，同樣，連個人住房按揭貸款也要控制規模。
監管嚴控涉房類貸款規模增長
近日，有據媒體報道，有銀行日前收到通知，監管機構近期要求大型商業銀行壓降、控制個人住房按揭貸款等房地產貸款規模。
據一位國有大行交易銀行部總經理透露，最近行內對涉房類貸款有了新要求，即嚴格控制貸款規模增長，但具體沒有量化。還有一位大行人士表示，監管年初就有要求，本年度新增涉房貸款不能超過全部新增貸款的一定比例，這一比例或為30%左右，但未見到發文。
「實際上，嚴監管政策下，目前銀行內針對房企的房地產開發貸款規模幾乎很少，相比之下，個人住房按揭貸款比例較高。」一位國有大行分行行長稱，如果加上按揭貸款，一般來說涉房類新增貸款在新增總貸款中佔比大概30%左右，江浙地區的銀行可能更高，具體比例由總行控制。
而近期，針對個人的住房按揭貸款額度正在收緊。「臨近年底，貸款額度已經非常緊張了。」廣州某國有銀行人士透露。華南某股份行人士也表示，目前今年的貸款額度已經基本使用完畢，「最快要到明年1月份才能放款。」
不止大行和股份行，部分城、農商行在個人住房貸款上也有所限制。一位農商行行長透露：「今年上半年，各家銀行對個人按揭貸款發放量較大，截至三季度末，規模基本上都用完了，而央行對按揭貸款全年增幅又有管控。」
究其原因，據了解，上半年受疫情影響，在資金投向上，銀行以往青睞的企業遭遇沖擊。相較而言，個人按揭貸款由於有抵押，加上計提撥備比例低，更受銀行歡迎，因而上半年貸款發放量也更大。
一位購房者表示，前幾年在辦理個人房貸時，銀行要求較為嚴格，月收入需在月按揭貸款的2.2倍以上，同時必須有收入證明、詳細的銀行流水、親屬擔保等；但今年上半年再次辦理房貸時，貸款額度不再要求是工資的2.2倍及親屬擔保，銀行流水要求也沒以前那麼嚴格。
央行數據顯示，截至2020年上半年末，人民幣房地產貸款余額47.40萬億元，同比增長13.1%，其中，個人住房貸款余額32.36萬億元，約占總余額的68%，同比增長15.7%。
針對監管端收緊銀行涉房貸款規模，貝殼研究院首席分析師許小樂認為，銀行涉房貸款規模佔比設置上限，是從金融端降低地產行業負債的舉措，與地產企業端「三道紅線」降負債形成互補。在此政策下，預計未來銀行體系對於購房者貸款資格審查、貸款額度把控及貸款周期均將更加嚴格，放款周期將繼續延長。
多家大行新增涉房貸款降至30%以下
實際上，最近三年的銀行業涉房貸款佔比在不斷下降。
據統計，2019年全國新增涉房貸款佔比約34%，今年上半年，受疫情影響，佔比下降至約24.7%。中國人民銀行黨委書記、中國銀保監會主席郭樹清此前曾表示，2019年與2016年相比，房地產貸款增速下降了12個百分點，新增房地產貸款佔全部新增貸款的比重下降10個百分點。
2020上半年，六大國有銀行的新增房地產貸款佔比均有所下降。除了中國銀行外，其他國有大行的新增涉房貸款佔比均已調整至30%及以下。

此外，股份制銀行的新增房地產貸款情況則分化明顯。光大銀行的新增涉房貸款佔比22.61%，招商銀行、浦發銀行、興業銀行、平安銀行4家股份行的新增房地產貸款佔比超過30%，其中，浦發銀行佔比高達49.31%，平安銀行佔比更是突破50%。
房地產金融監管將保持高壓態勢
實際上，金融風險防控是監管層最近幾年來一直強調的內容。尤其是房地產業這種與金融深度融合的行業，在監管方面更是重中之重，房地產金融也一直維持「嚴監管」的態勢。
近日召開的中國人民銀行貨幣政策委員會2020年第三季度例會上，再次強調打好防範化解重大金融風險攻堅戰，守住不發生系統性金融風險的底線，實現穩增長和防風險長期均衡。
8月16日，郭樹清在《求是》雜志刊發的文章指出，房地產金融化泡沫化勢頭得到遏制。房地產泡沫是威脅金融安全的最大「灰犀牛」。近年來，各地區各部門根據「房住不炒」和「一城一策」精神，優化金融資源配置，嚴防資金違規流入房地產市場。在郭樹清的文章中，提到的一句話很重要，就是房地產貸款既要滿足房地產行業平穩發展的正常需要，又要避免因資金過度集中出現更大風險。此前，他也多次表示，房地產業過度融資，不僅擠占其他產業信貸資源，也容易助長房地產的投資投機行為，使其泡沫化問題更趨嚴重。
事實上，今年以來，監管部門持續嚴格落實房地產金融政策。9月14日，銀保監會銀行檢查局副局長朱彤在新聞通氣會上表示，為有效貫徹「房住不炒」政策，持續對30多個重點城市開展了房地產貸款專項檢查，壓縮對杠桿率過高、財務負擔過重房企的過度授信，加大對「首付貸」、消費貸資金流入房市的查處力度，使得房地產金融化泡沫化傾向得到有效遏制。
對於查處違規涉房貸款，也是銀保監會一直以來的工作重點之一。據不完全統計，今年上半年因涉房類貸款違規開出的罰單共計152張，總計罰款1.3億元，平均每張罰單罰金為87.8萬元，在各項處罰原因中罰金最高。
從一系列的監管動作來看，未來房地產行業的金融監管仍將保持高壓態勢，踐行「房住不炒」的政策基調。

② 傳統融資渠道受限房企如何籌資

由於發債、銀行貸款等傳統融資渠道受限，房企不得不變著花樣來融資。除了向員工發理財產品外，不少房企也開始推員工持股、高管人員期權激勵，而這些的最終目的無非就是兩個字：拿錢。

但今年以來部分銀行開發貸額度緊張甚至直接停擺的消息時有傳出。香港上市房地產開發企業旭輝集團財務人士小張近來壓力很大，因為現在很多銀行開發貸已無額度，只有幾家大行還有一些額度，但對於旭輝這樣的企業來說，開發貸的利率也會較基準利率上浮30%。

而對於非上市非國企的小企業來說，它們已經不在銀行的考慮范圍內了。在一家國有大行工作的彭丹（化名）發現，今年以來銀行對房企規模資質要求可謂步步提升。「一般來說我們都是會選擇排名靠前的大型房企，只是這個標准上半年還是top50，現在已經變成了top20。」

「以前是銀行追著我們走，現在是銀行繞著我們走。」局勢的反轉讓余斌感覺到，地產業的冬天或許真的來了，而且現在還不是最冷的時候。

天風證券分析師高志剛指出，企業內外部資金流受限，考慮到下半年到期和回售壓力加大，如果再融資壓力進一步增大，融資能力弱的中小房企可能面臨流動性風險。

中原地產首席分析師張大偉也認為，現在融資難是事實，但還遠遠沒到最難的時候。

至於什麼時候會觸到谷底？現在誰也不知道。

來源：鳳凰網

③ 房企再融資規模驟降是真的嗎

一家國有銀行內部人士透露，近期銀行重啟房地產壓力測試，或將對高杠桿、高負債的激進房企收緊貸款，以降低金融機構系統性風險。

不僅是銀行信貸，今年以來，房企國內融資渠道普遍收緊，上市房企再融資規模也呈下降趨勢。上證資訊統計顯示，截至11月15日，今年A股上市房企提出預案的定增計劃募資規模約852.78億元，今年實施的定增募資規模為45.14億元。而去年，提出預案和實施的定增募資規模分別是1120.56億元和439.88億元。相比之下，今年的數字同比分別下降了23.9%和89.7%。

其實，從去年開始，A股房企再融資的「口子」就已經開始收緊，去年發布預案的29個定增計劃中，有24個已停止實施，顯然與政策面息息相關。

④ 兩部委召開重點房地產企業座談會：房住不炒 房企融資或再收緊

近日，住建部、央行在北京召開重點房地產企業座談會，央行、住房和城鄉建設部會同相關部門在前期廣泛徵求意見的基礎上，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。若房企融資收緊，對房企將有何影響？未來房價會如何走？有業內人士分析，融資收緊必將加速行業洗牌，預計房企可能採取降價跑量、加快建設周期、拆分上市、轉讓等措施。未來房價依然將穩妥發展，部分企業或會針對自身情況進行降價促銷。
監管再度出手給樓市「降溫」。住建部、央行於8月20日在北京召開重點房地產企業座談會，研究進一步落實房地產長效機制。
重點房企資金監測和融資管理規則已形成
前述座談會指出，為進一步落實房地產長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度，增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度，人民銀行、住房和城鄉建設部會同相關部門在前期廣泛徵求意見的基礎上，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。座談會強調，市場化、規則化、透明化的融資規則，有利於房地產企業形成穩定的金融政策預期，合理安排經營活動和融資行為，增強自身抗風險能力，也有利於推動房地產行業長期穩健運行，防範化解房地產金融風險，促進房地產市場持續平穩健康發展。
記者注意到，在「7·24房地產工作座談會」上，也提出要實施好房地產金融審慎管理制度，穩住存量、嚴控增量，防止資金違規流入房地產市場。
而近期房企融資出現上漲趨勢。中原地產研究中心統計數據顯示，8月中上旬，房地產行業信用債發行規模高達261億元，在年內處於高位。年內房企累計已經發行債券811隻，合計融資額高達6242億元。
丁祖昱表示：「這是繼7月24日『房地產工作座談會』召開不足一個月後，又一次高規格的房地產行業座談會。兩次座談會，都提到堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，實現『三穩』預期，確保房地產市場保持平穩健康發展。房地產對地方經濟、財政和就業有著至關重要的影響，房地產仍然是中國經濟的壓艙石和穩定器，總體來看，政策調整與房地產漲落密切相關。」
將加速行業洗牌，現金流或更依賴銷售回款
記者注意到，對於房企融資管理規則的具體內容，住房和城鄉建設部、央行官方網站並未披露。「目前暫未收到融資將收緊的相關通知。」一位房企高管向記者表示。
有銀行相關人士表示，近幾年房地產融資一直是受到嚴控的。而此次新規主要監管的是重點房地產企業，尤其上市公司，對他們的融資可能會形成約束，尤其是對負債率比較高的企業是利空。對中小型企業或者沒列入監控和試點的企業影響不大，本來這些企業融資就已被收緊。據了解，此次參會的重點房企主要以TOP20房企為主。
央行發布的《2020年二季度金融機構貸款投向統計報告》顯示，今年二季度末，人民幣房地產貸款余額47.40萬億元，同比增長13.1%，低於各項貸款增速0.1個百分點，比上季末低0.8個百分點，連續23個月回落；上半年增加2.99萬億元，占同期各項貸款增量的24.7%，比上年全年水平低9.3個百分點。
丁祖昱分析，一旦融資新規落地，將對行業產生較大影響：土地市場降溫，新房銷售加速，對頭部房企是利好，對高負債的房企則影響較大，必將加速行業洗牌。
中原視點分析指出，今年下半年，如果融資渠道受限，房企資金壓力加劇，要改善負債率、改善融資結構，又要沖全年業績， 回款能力將是房企持續經營的關鍵，預計房企可能採取降價跑量、加快建設周期、拆分上市、轉讓等措施。
其中，由於房企現金流更依賴銷售回款。銷售方面，促銷力度可能會加大，促銷活動可能會增加，預計房企在「金九銀十」加大促銷力度的概率會明顯增大，而降價幅度則受制於成本因素和行業監管；房企可能會加快施工進度，工程質量和施工安全值得關注。
此外，有條件的房企，可能會選擇像分拆物業上市等變通方法拓展資金來源；部分房企可能採取轉讓項目或股權等舉措開源，降低資金壓力。
分析 房價將受連帶反應
融資收緊是否意味著房子要降價了？中原視點分析，一線城市和熱門二線的房價依然將穩妥發展。從政策層面看，「房住不炒」的政策定位，是為了房地產市場平穩發展，無論房企融資政策如何調整，實際都是為了確保房價市場的穩定。
其次，房企融資再度收緊，房企拿地熱情短期內或降溫，沖擊激進房企拿地擴張，影響部分房企的正常拿地儲備，尤其在那些房價、地價預期不穩的城市。
嚴躍進表示，房價的決定因素很多，如果融資難度加大，房企一般而言會採取降價促銷的方式。不過，今年一些城市的預售管理有所放鬆，很多高價項目會入市，所以成交結構會變，單純來說房價會因此下跌，可能性並不大。只是，一些企業還是會針對自身情況進行降價促銷。
對於普通買房人而言，中原視點表示，融資收緊並不涉及個人房貸部分，但網傳的融資新規，或將在短期內抑制房價上漲態勢，新房成交價格面臨一定的下行壓力。

⑤ 銀行、信託通道緊縮逾六成 房企融資凜冬已至

房企的日子越來越艱難。11月6日，國購投資有限公司（以下簡稱：國購投資）發布了《關於法院裁定受理國購投資有限公司及下屬公司重整申請及指定管理人的公告》（以下簡稱：公告），這家「安徽第一大房企」將走向破產重整之路。

根據人民法院公告網消息，截至11月11日，宣告破產的房企已經增加到431家。房企融資接近冰點，同策研究院最新數據顯示，其監測的40家典型上市房企，在10月完成融資金額摺合人民幣235.82億元，環比大幅下跌65.80％。

10月融資額度驟降

根據國購投資2018年度審計報告，截至2018年12月31日，國購投資單體資產總額約為120.08億元，負債總額為126.34億元。國購集團及其下屬公司因流動性問題，陷入債務危機，由此而引發大量的訴訟和執行案件於短期內集中爆發，各公司的銀行賬戶和資產被多家法院凍結、查封，企業生產經營受到重大影響，企業財產面臨被強制執行的風險。

而在國購投資公告的前一天，11月5日，標普全球評級（下稱標普）在發布的報告《中國房地產觀察：融資受限束縛開發商擴張拳腳》中表示，中國房地產開發商正在換擋變速，接受融資環境前所未有收緊的現實。融資受限將抑制購地活動，同時，隨著銷售回籠現金變成越來越重要的一個資金來源，部分開發商將加快銷售步伐。標普預計2020年全年全國商品住宅銷售額增速將放緩至0%-5%，主要靠基本面較好的城市的穩健住房需求支撐。作為需求指標的銷售面積近幾個月已重新恢復增長。雖然2019年上半年房地產銷售表現強勁幾乎都歸功於房價上漲，但8月以來全國累計商品住宅銷售面積已重返正增長區間。

同策研究院最新數據顯示，其監測的40家上市房企，在10月完成融資金額235.82億元，環比大幅下跌65.80％。而且，多個融資渠道的融資額均跌至冰點。數據顯示，10月，房地產企業發行公司債摺合人民幣101.08億元，環比減少35.14％；通過發行超短期融資券、向金融機構借款、發行優先永續債券等方式，融資金額60.93億元，環比減少67.12％；通過境內銀行貸款融資40.45億元，環比減少74.79％。

克而瑞地產的研究數據則顯示，10月份，95家典型房企的融資總額為864.87億元，環比下降24.5%。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對21世紀經濟報道記者表示，融資金額大幅下滑更多是季節性因素，因為年關將至，房企開工意願減弱，導致需求減少。不過，不可否認的是，房企確實面臨較大的融資壓力，隨著政策加碼，「缺錢」可能會是一種常態。

海外融資成救命稻草

銀行的房地產開發貸款也明顯收縮。

央行公布的數據顯示，房地產領域貸款增速則連續14個月回落，9月末，人民幣房地產貸款余額為43.3萬億元，同比增速為15.6%。前三季度，新增人民幣房地產貸款4.6萬億元，占同期人民幣新增貸款量的33.7%，與去年全年水平相比低6.2個百分點，降至24.1%。房地產開發貸款余額11.24萬億元，同比增長11.7%，增速比上月末低1.7個百分點。前三季度，新增房地產開發貸款為1萬億元，占同期各項貸款增量的7.7%，佔比與去年全年佔比相比低了3.9個百分點。

央行辦公廳主任周學東認為，目前是比較合理的佔比。過去房地產熱的時候個人購房貸款增長會非常快，佔比高的時候有些城市甚至超過50%，銀行貸款增量中超過一半流向房地產及購房領域。現在從全國來看，佔比降至24.1%，是相對比較合理的水平。根據多年觀察，25%左右的佔比是比較合理的。過去幾年多數情況下，這一數據都在30%以上。」

與此同時，信託的融資額度也快速下降。11月9月，用益信託網發布10月份集合信託市場報告。據用益金融信託研究院統計，10月共有58家信託公司成立1314款集合信託產品，環比減少27.12%；成立規模為956.67億元，環比減少47.03%。房地產信託規模下降是導致信託規模下降的重要原因，房地產信託共募集資金281.72億元，環比下滑60.47%。報告認為，房地產信託再度收緊以及宏觀經濟下行壓力是影響信託公司展業的重要因素。

多條融資通道幾近被封殺之後，海外融資成了房企「救命稻草」。根據中原地產統計，僅11月5日這一天，房企美元債融資金額就接近20億。9月單月房地產企業海外美元融資37.97億美元，8月為15.8億美元。10月數據顯示，累計已經有13家房企發布了接近50億美元的融資計劃。

中原地產首席分析師張大偉認為，整體看，房地產行業資金緊張，房企抓緊窗口期，大量大額度發行美元債。2019年房企美元債刷新紀錄已成定局。

美元債的井噴對緩解部分企業融資有很大好處。截至11月5日，2019年房企合計海外發布的計劃融資590億美元，相比2018年同期上漲了接近50%。從融資成本看房企融資成本分化，主要在6%-15%之間。

張大偉表示，美元債對於房地產企業來說，並非主要資金來源，整體政策影響看，2019年二季度後房企大額度融資減少，房企搶地現象也開始減少，特別是對於融資渠道較少的企業來說，壓力將非常大。今年特別是下半年開始，房企明顯更加關注資金鏈的安全，房地產市場必須穩定，而穩定房地產最主要的是防止出現金融風險，所以在最近幾個月，針對房地產融資的各方面政策都在規范與收緊。目前看，信託與海外融資，都是規范而不是全面暫停，對於中小房企來說，對於高負債率房企來說，未來預計融資難度將非常大，但是對於大型企業來說，影響相對有限。

⑥ 房地產融資再收緊 觸及「三道紅線」不許增長有息負債

近日，市場傳言稱監管部門出台新規控制房地產企業有息債務的增長，設置「三道紅線」。

具體為紅線1：剔除預收款後的資產負債率大於70%；紅線2：凈負債率大於100%；紅線3：現金短債比小於1倍。
根據「三道紅線」觸線情況不同，試點房地產企業分為「紅、橙、黃、綠」四擋。以有息負債規模為融資管理操作目標，分檔設定為有息負債規模增速閾值，每降低一檔，上限增加5%。
即如果「三線」均超出閾值為「紅色檔」，有息負債規模以2019年6月底為上限，不得增加；「二線」超出閾值為「橙色檔」，有息負債規模年增速不得超過5%；「一線」超出閾值為「黃色檔」，有息負債規模年增速不得超過10%；「三線」均未超出閾值為「綠色檔」，有息負債規模年增速不得超過15%。
具體的指標計算方法如下：
紅線1指標：剔除預收款後的資產負債率=(總負債-預收)/(總資產-預收)
紅線2指標：凈負債率=(有息負債-貨幣資金)/股東權益合計
紅線3指標：現金短債比=非受限現金/短期債務
此外，還有券商人士透露，對於近一年拿地銷售比超過40%或者過去三年經活動產生的現金流量凈額連續為負的房地產企業，需要提供近半年購地資金來源情況說明和後續購地繳款資金安排，進一步削減其信用債發行規模，或在其核心指標階段性控制目標未實現之前暫緩發行債券，並對其信託融資、資管產品、海外融資等給予限制。
為此，21世紀經濟報道記者多方求證，多名來自債券市場的人士均表示聽說了這一消息，但未見到具體文件。有券商投行部人士稱：「地產融資的政策一向這樣，也有可能是窗口指導，只有拿到批文後，去備案發行才知道能不能發，發多少。」
不過，有商業銀行投行部高管確認近期已經下文。還有某房地產公司融資部負責人也表示此傳言為真。
也有市場人士表示，此舉主要是為了降低房地產公司杠桿率，防止部分大舉負債的地產公司因為資金鏈斷裂而出風險。
在借新還舊方面，也有券商人士透露，交易所8月10日以後對新受理審批的地產債，借新還舊政策有調整，根據批文有效期內的到期額度打85折。且住宅類地產，不再接受永續類債權備案。銀行間市場要求新備案的債券募集資金僅能用於償還舊債。
今年7月份，房企融資創新高。數據顯示，7月房地產行業信用債發行規模達642億元，同比增長29.1%，環比增長86.1%。
與此同時，銀保監系統對房地產金融領域保持強監管態勢，7月以來多地房地產調控政策加碼升級。二季度以來，針對違規向樓市「輸血」行為，地方銀保監局已開出多張罰單，其中不乏「數罪並罰」的百萬元級罰單。
比如，平安銀行北京分行因涉及「採取不正當手段發放貸款、個人貸款資金違規流入房地產領域、二手房按揭首付比例不符合規定」等案由被銀保監會開出777.22萬元的巨額罰單。南京銀行因「同業投資資金違規用於支付土地出讓金、同業投資資金違規用於上市公司定向增發、同業投資資金違規用於土地儲備開發」等10餘項原因被江蘇銀保監局開出610萬元罰單。
銀保監會召開2020年年中工作會要求，堅決防止影子銀行死灰復燃、房地產貸款亂象回潮和盲目擴張粗放經營卷土重來。
上述新規將會給讓地產企業融資帶來哪些影響呢？
鼎諾投資根據wind數據，統計了全市場有2019年報數據的房地產發債企業，按照觸及紅線條數多少及公開等級做了排序。該公司表示，考慮到很多房地產項目子公司會採用明股實債的方式融資，進一步設計了「歸母凈負債率」指標，歸母凈負債率越高，說明企業的實際債務風險可能越大，定義為：歸母凈負債率=(有息負債-貨幣資金+少數股東權益)/歸母權益。
房地產企業觸紅線情況統計

⑦ 政策層面持續收緊 房企融資「冰火兩重天」

本報見習記者 王珂
今年5月份以來，房地產融資規范政策密集出台，房企在拍賣拿地、土地開發、樓盤預售等多環節的融資均加大約束。隨著房企償債高峰期到來，房企面臨償債壓力增加和融資渠道縮緊的雙重壓力。
《證券日報》記者統計發現，32家主流房企上半年平均融資成本總體較去年全年有所上升。相較之下，國企和大型房企具備低成本融資優勢，市值偏小的民營房企融資成本更高，房企融資成本上演「冰火兩重天」。
 融資環節監管趨緊
今年4月份，中央政治局會議重申「房住不炒」定位和「堅持結構性去杠桿」，釋放地產融資收緊政策信號。5月17日，銀保監會下發《關於開展「鞏固治亂象成果促進合規建設」工作的通知》。記者注意到，在上述文件出台後，發改委、央行、銀保監會陸續對房地產信託、房企海外發債、銀行房地產業務等融資環節釋放加強監管信號。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示，「今年二季度以來房地產企業的融資環境發生變化，監管方面主要是從去杠桿和剔除傳導性金融風險的角度考慮，融資監管措施從房企直接融資到間接融資，對銀行開發貸款、房企海外發債、房地產信託融資等環節採取了一系列管控」。
7月12日，發改委發布房企外債備案登記的通知，房企發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務，房企海外發債融資環境緊縮。
8月底，多家銀行收到窗口指導，要求房地產開發貸額度控制在2019年3月底時的水平，房地產開發貸這一融資渠道也將收緊。
對此，嚴躍進表示，「當前融資端的管控包括房地產信託、銀行貸款和海外債券等方面，涵蓋土地拍賣、房產開發及預售等各個環節，將會對房企的資金狀況帶來更大壓力。三季度沒有放鬆，四季度還需要看後續監管層對於房價管控的力度」。
  償債高峰期到來
Wind數據顯示，內地房企在2017年、2018年的海外債券到期額分別為212.65億美元、246.47億美元，而2019年這一數據猛增至475.66億美元，借新還舊壓力增大。此外，2020年和2021年的海外債券到期金額分別為339.76億美元和467.02億美元，償債壓力將會持續。
值得注意的是，房企海外發債的資金成本較去年上升明顯。
截至9月12日，內地房企合計發行的144隻美元債平均利率為8.99%，2018年可計算的122隻美元債平均利率為7.42%。從單個債券來看，票面利率最高的是當代置業於今年1月份發行的一隻美元債，票面利率高達15.50%。此外，票面利率超10%的債券高達51隻，而去年全年票面利率達10%的債券僅22隻。
此外，Wind數據顯示，2017年房地產行業上市公司到期信用債金額僅1394.50億元，2018年達到4110.09億元，2019年-2021年信用債到期金額分別為5512.75億元、4517.59億元、6527.75億元。
《證券日報》記者統計發現，32家主流房企上半年綜合融資成本率為6.11%，相較2018年全年的平均融資成本率6.00%上升0.11個百分點。
其中，國企背景企業與民營背景企業融資成本率有較大差別。14家國企背景房企上半年平均融資成本率為5.00%，18家民營房企的平均融資成本率為6.72%，兩者相差1.72個百分點。
此外，記者按照房企估值規模統計的房企融資成本也有較大差異，房企市值在1000億元以上的7家房企，在今年上半年的平均融資成本率為5.42%；市值在200億元以內的10家房企，在今年上半年的平均融資成本率為6.91%，二者相差1.49個百分點。
總體而言，當前房企融資成本總體較上年有所上升。國企背景的房地產企業相對民營企業具備更低的融資成本優勢，市值偏小的民營房企融資成本相對更高。在融資環境趨緊的情形下，融資成本出現加速分化。

⑧ 融資渠道收窄對房企有何影響

「我們最近一期披露的資本債務率在7成5左右，凈資產負債率達到120%以上。近期，我們從資本注入、拓寬融資渠道等方面著手做工作，相信半年報負債率將下降。」

華北某國資背景房企財務總監李明(化名)近日忙於對各路投資者解釋目前公司的財務狀況。在多家房地產企業了解到，千方百計降低資本負債率，成為多數房企財務工作的重中之重。2018年以來，伴隨著房地產融資渠道收窄、銷售端去庫周期拉長，房企財務負責人的工作量驟然加重。

中誠評級相關人士介紹，隨著房企融資渠道的緊縮，評級標准也越發嚴格。「我們以前有三個等級的指標。其中，行業狀況、企業整體素質、經營情況、財務情況和償債能力是一級指標；償債能力下的短期償債和長期償債為二級指標；然後關注EBITDA(稅息折舊及攤銷前利潤)全部債務比等三級指標。2018年1月修訂了評級辦法，二級指標取消，三級指標則向上提，細化成二級指標。指標體系扁平化，有利於評級的准確性。以往市場好的時候，更關注經營情況，比如土地儲備面積、區域分布和結構、項目結構等，財務方面關注存貨周轉情況。但現在更關注企業的債務指標，防範金融風險成為重點。」

「一般而言，不同房企的融資結構不同，有的開發貸為主，有的中票為主，有的則信託為主。」某資深地產分析人士表示，在錢越來越貴，企業負債率水平居高不下的背景下，房企受到的影響不盡相同，「比如，以信託為主要融資通道的房企，今年日子可能不好過」。

內容來源：鳳凰網

⑨ 房企資金渠道被不斷收緊 政策寒冬下如何尋找融資突破

2019年，乍暖還寒。1月社融創新高後，地產融資愈行愈難。
5月17日，銀保監會下發《關於開展「鞏固治亂象成果促進合規建設」工作的通知銀保監發[2019]23號文》（簡稱「23號文」），其中明確了幾類針對房地產的禁止性業務。隨後，5月底，住建部聯合有關部門，針對房地產行業「地王」現象點名十餘家開發商。同時，央行與證監會對部分上半年拿地活躍的頭部企業，限制公開市場融資。進入6月份後，受23號文影響，雖然地產信託發行規模有所收縮，但仍未達到監管預期。6月底、7月初，多家信託公司收到銀監窗口指導，要求控制地產信託業務規模。
針對房企前端拿地融資
對於地產行業，政策持續收緊，尤其是針對的前端拿地融資。
1、銀行：對房地產的資金支持仍被限制在滿足432前提下（編者註：所謂「432」，是指房地產項目必須具備四證齊全、30%自有資金、具有二級及以上開發資質等條件）的開發貸業務，連「個人綜合消費貸款、經營性貸款、信用卡透支等資金挪用於購房」 「並購貸款、經營性物業貸款資金被挪用於房地產」這種不常見的現象也被未雨綢繆的事先防範。
2、信託：對房地產債權性質融資同樣被限制在滿足432前提，通過股權投資+債權認購劣後、股權投資+股東借款、應收賬款、特定資產收益權等方式向房地產變相提供融資等行為被明確禁止，政策精準、專業，直擊要害。如何規避監管層強調的信託房地產投資的一些限制性行為和結構模式，以及未來的產品方向值得深入探討。
3、此外，相關政策也提到了金融資產管理公司和金融租賃公司這類影子銀行在宏觀調控政策執行中出現的問題，進一步壓縮了此類機構的活動空間，為日後專項查控埋下伏筆。
政策的收緊將加速地產行業的整合，有限的資金規模將向頭部企業集中，房地產企業被迫面臨一邊四處找機構找錢、催回款，一邊著急找項目、補貨的處境，如何結合自身特點突破資金、資產瓶頸成為眾多房企首當其沖需要解決的難題。
對房企融資的具體影響
目前，房地產企業的主要融資模式分為4種主要形式。
1、股+債投資模式：金融機構作為地產項目公司股東的同時提供股東借款，從而實現對地產項目的投資。
該模式可細分為小股大債模式和先股後債模式，小股大債模式主要指機構作為地產項目公司股東後，在項目未滿足4證前以股東身份向項目提供借款，屬23號文限制行為；而先股權投資待滿足4證後追加建設期投資的模式，個人認為應不屬於限制行為。
2、股權投資+債權劣後級或 「優先股權加次級債」模式：
主要指信託在設計信託結構時採用優先、次級的結構化分層設計（優先劣後比為1：1）。
其中優先順序信託份額由信託負責募集，該份額為信託計劃實際投資規模，投資方式為股權投資，計入項目公司注冊資本及資本公積。劣後級信託計劃份額，由項目公司原股東向項目公司提供借款所形成的債權（多為土地出讓金借款等）來認購，項目公司原股東以劣後級本金及收益為優先順序的預期權益提供兜底。
如此設計首先滿足優先順序投資人在投資期間內固定收益分配需求，同時將名義上風險較高的股權投資轉化為了實際上風險相對較低的債權投資。從形式而言，這種模式藉助了結構化操作，掩蓋了假股真債的事實，可當監管從本質的角度直接進行核實時仍難圓其說。但信託的業務具體標准由各地銀監相機把握，因此理論上存在一定操作空間。
3、資產收益權模式：即金融機構與項目公司簽訂項目收益權轉讓協議，約定項目未來特定區間內所形成的現金收益轉讓給投資機構獲取資金，該模式通常還會約定「受讓+回購」的條款。此種模式從實質將仍屬債權性質（且有相關判例支持）。個人認為如融資主體業務涉房該模式仍屬監管限制行為，如融資主體屬房地產企業關聯方但業務范圍無地產開發項應可操作，但也需結合當地監管機構的具體要求。
4、應收賬款或債權收購模式，該模式分為以下三種細分類型：
1）基於真實的交易背景，項目公司通過與保理公司的合作，加上與上游供應商的條款如賬期進行再協商，能夠合法合規的將資金在定時期內轉移給地產開發企業，該類型應不在23號文的限制之列；
2）房地產公司母子公司之間或分子公司之間債權，通過與資產管理公司合作，將特定債權轉讓給資產管理公司，資產管理公司以非金融債權收購方式將債權受讓對價款支付給房地產企業的模式，該模式應屬於23號文禁止的「資金通過影子銀行渠道違規流入房地產市場」；如債權債務雙方為房地產企業關聯的非房企業且債權債務真實，再通過資產管理公司的非金融債權收購方式融資，這一模式仍然存在彈性空間；
3）信託發行應收賬款類信託產品受讓持有的房地產公司的應收賬款，該模式實質也是向不滿足432條件的地產項目提供融資也屬23號文限制行為。
如何在現有環境下尋求融資突破
在監管趨嚴的形勢下，房企應該正面對待。通過融資結構的合理化設計、信用增級及拓寬創新融資模式等，在負債水平可控的情況下，適度擴張。未來房企應該多從自身尋求提升，我認為可以從以下方向尋找突破口：
1、融資結構合理設計：
1）通過滿足432的項目主體「借殼」融資。對滿足432條件的項目提供融資自然不在限制范圍內，用滿足432條件的項目進行包裝，繼而將資金用於其他不滿足432條件的項目。合適的項目主體的多少是決定此模式的關鍵另外還需注意不同地方的不動產登記中心對土地/在建工程的抵押要求（是否允許以其他項目為本套殼「432項目」提供擔保實現錯位抵押等）；
2）真股投資。真股投資並不是新鮮事物，確是23號文希望引導成為各非銀行金融機構主要的房地產投資模式。但是真股投資類項目十分考驗金融機構的投資能力，包括但不限於對項目投前分析以及投後管理能力，金融機構通過持有項目公司的股權從而獲得項目開發運營的增值收益。也因大多數金融機構項目開發的經驗不足或不具備，且投資風險相較債權投資更大，因此真股投資類項目往往也有更高的准入要求。在真股投資過程中仍有幾點需要注意：首先，真股投資通常需要房地產企業提供風險相對較低收益相對較高的優質項目合作，這需要房地產企業均衡現金流與收益後做出合理判斷；其次，真正的房地產股權投資在項目實現預售前不存在可分配的收益。所以對於習慣投資固定收益類產品的投資人而言，資金募集將存在一定難度；再次，房地產股權投資在項目通常需要項目公司在公司治理及資金使用層面接受嚴格的監管，這需要投融雙方有足夠的默契與信任；最後，股權投資除可在項目公司層面合作外，還可設計為引入金融機構或國有平台作為戰略投資人方式獲得更多更靈活的資金支持，但這需要以公司的部分管控權為代價。
2、信用提升：
房地產企業在金融屬性的引導下，其基本資金運作邏輯就是用最少的自有資金撬動外部資源推動項目運轉。達此目的需房地產企業著力打造自身的信用體系，高信用評級房地產企業可以通過發行債券等獲得非常低成本的資金，而且這些資金不受用途限制的影響，可以靈活使用，用於拿地保證金、繳納土地款等。雖然信用的建立需逐步積累，但普通規模房地產企業也可通過相應的運作手段來提升。首先可考慮引入國資平台，引入國資組建混合所有制後無論在開發還是融資上，國資信用都有其被認可的優勢。有實力的國資公司還能夠給合作的地產公司拓展提供資金支持，還能對房地產企業帶產業拿地模式帶來重要的資源價值；其次，與金融機構合作，與金融機構合作設立合資平台公司，即可以實現資產與資金優勢互補，又可以增強互信，實現融資方案條件的放鬆和靈活，若為多項目合作還可協商打破資金封閉監管，提高資金使用效率，變相達到降低自有出資目的；
最後，提擴大規模、 提升信用。 房地產企業的江湖地位最終還
是以資產和銷售規模來確定的，資產與銷售同時也是評級的關鍵指標，因此需要持續關注，用心打造財務報表、行業排名等。
3、渠道拓展：
1）REITs等創新產品值得關注，中國式的REITs即進行地產股權投資的房地產信託將迎來發展機遇。
2）基於真實投資的股權私募基金發展已相對成熟，直接投資優勢明顯，很多私募採用金交所債權計劃等方式，可以作為輔助信託作用。甚至很多信託公司通過設立私募基金繞道放款，這樣無論明股實債還是真股都就會相對靈活。
3）由房地產企業投資注冊基金管理公司，與企業的物業管理、客戶管理及供應商管理等相結合發掘投資人資源，通過結構化設計等方式投於所開發項目，發揮產融結合的優勢。
4）引入管理團隊或戰略供應商跟投方式，既可以減少自有出資，又可提高項目管控水平，也是可深入探討的模式。