農村產權抵押融資對策

㈠ 我國擔保貸款存在的風險及對策

一、潛在風險
（一）對保證人保證資格、實力、手續審查不嚴，從而使保證流於形式，造成貸款風險。一是忽視對保證人主體資格的審查，未按《擔保法》有關規定，把不能作為保證人的如鄉鎮資產經營公司辦公室、村民委員會等行政職能部門或未經授權的企業分支機構充當保證人。由於保證人主體資格不合法，形成無效保證。二是忽視對保證人是否具有代為清償能力，即保證人是否具有經濟實力的審查，由於保證人沒有經濟保證能力，從而形成擔而不保。
（二）機械類動產抵押貸款存在「兩高一小」，從而使貸款存在潛在風險。所謂「兩高一小」，即指抵押物評估價值高，貸款抵押率確定高，抵押物實際抵償價值小。一是機械類動產作為貸款抵押物時，由於借款人不能提供購買時原始價值發票，作為動產抵押物價值依據，而信用社沒有較專業或懂行的評估人員，一般由抵押人委託注冊的評估部門進行評估。由於評估部門按照評估價值的金額大小收取評估費用，造成人為地對抵押物的高估，評估價值遠遠脫離市場價值。二是在確定貸款抵押率時，未按信貸管理工作的要求，對抵押物進行選擇性設定，並區別專用設備與通用設備，甚至把棋具也一並作為抵押物，抵押率過高確定在評估價值的70%以上，且年復一年長期周轉連續抵押，未隨著折舊做到逐年壓縮，造成抵押貸款潛在風險。三是未把借款者的私人房產同時抵押，使有限責任公司貸款企業，在其經營發生風險導致企業關停後，由於承擔的只是有限責任，信用社通過法律程序處理機械類動產抵押物還貸，由於在操作中存在「兩高」現象，造成對動產拍賣或處理中抵償價值小，貸款損失大。
（三）交通類動產抵押貸款存在保險脫保，未逐年壓縮抵押貸款額度，造成貸款風險。對交通類動產抵押貸款，一般都要求對抵押物辦理強制保險手續，並約定信用社為第一受益人，但由於保險到期前未及時督促抵押人辦理續保手續，存在脫保現象，增加了信貸潛在風險。二是交通類動產其價值受國家產業政策影響較大，且其折舊年限短、速度快，由於未採取逐年壓縮的信貸策略，產生抵押貸款額度未隨抵押物價值的減少而降低，造成貸款風險。三是抵押人到外地非法出售抵押物逃債，使信用社貸款失去抵押物，加大了貸款風險。
（四）不動產抵押貸款存在操作不當、調查失實、農村房產抵償處理難，而使抵押貸款產生風險。一是對劃撥土地使用權作貸款抵押物的，未按有關法律規定扣除40%的土地出讓金後計算抵押物的價值，增加貸款風險。二是對房產抵押貸款其房產的共有人情況調查失實，出現辦理貸款時無共有人，而在依法處理房產時共有人「復活」現象，使抵押貸款埋下風險隱患。三是僅憑借款人帶來的第三人房產證書和私章，辦理房產抵押貸款手續，在貸款依法訴訟時，由於抵押人否認抵押事宜，法院判決抵押無效而造成貸款損失。四是農村房產抵償處理難，由於農村情況的特殊性和受「有錢不買疙瘩產」的思想影響，信用社依法抵償的農村房產處理難度較大，造成貸款風險。
（五）以存單等權利質押貸款時，存在質押人未簽名，未辦理核押手續，使質押貸款存在貸款風險。一是在辦理第三人質押存單貸款手續時，僅憑借款人帶來的第三人私章和存單辦理，沒有對質押人加以核實並當場簽字，在貸款不能按期歸還處理質押存單時，質押人否認存單質押事宜，使質押貸款合同喪失法律保障。二是對質押的存單，未向簽發行社辦理質物核押登記止付手續，結果被提前掛失支取，使質押存單成為廢紙，造成質押貸款風險。
二、防範建議
（一）重新完善擔保手續，減少存量貸款風險。首先要摸清家底。信用社要組織力量對存量擔保貸款進行一次全面調查，根據借款人行業、貸款方式、貸款手續情況，對存量貸款的風險程度進行如實認定，以真實地反映現有信貸資產的風險狀況，為制定切實可行的存量風險貸款化解措施打下基礎。其次要積極採取措施，加以完善和補辦。根據認定的貸款風險，按照先易後難，制定化解落實計劃逐步進行完善。對擔保操作手續不規范的貸款，要限期做好補辦工作；對保證人主體資格不合法、無經濟保證實力的存量貸款，要採取積極的措施，收回或置換成有效資產抵押方式；對動產抵押率偏高、抵押物不足值的貸款，要採取壓縮或逐步增加其它擔保的方式，進行有效落實和化解。對存量動產風險貸款的化解，可根據實際情況適度提高城區商品房地和質押貸款的抵（質）押率，以減少動產抵押貸款額度。再次要落實存量風險貸款責任，加大考核力度。對存量風險貸款，要逐戶逐筆把化解責任落實到人，聯社要加大對信用社、信貸責任人的存量風險貸款化解進度和質量的檢查考核，實行任務完成的好壞與個人收入直接掛鉤的激勵機制，從而充分調動信貸員的積極性和創造性，將存量貸款風險降到最低限度。
（二）規范貸款操作，堵住新增貸款風險。首先要完善擔保貸款管理辦法。聯社要根據信用社實際情況，修訂和完善擔保貸款管理制度，從而堵塞擔保貸款管理中出現的漏洞，進一步增強風險防範能力，在制度上確保貸款資產安全。其次要嚴格執行擔保貸款管理制度，規范日常貸款業務操作。信用社要加強對擔保貸款的合法性、抵押物價值的足值性、質押物的真實性和擔保手續的有效性的審查，從而使發生的每筆貸款業務合法合規。對保證貸款要嚴格審查保證人有無保證資格和保證能力，《董事會同意保證意見書》的簽訂，要按照《公司法》的有關規定，簽名達到法定董事人數，確保保證人簽章的真實性；對機械類動產抵押貸款要根據動產凈值並結合市場現值，區別專用設備和通用設備，對抵押物進行選擇性抵押，通用設備抵押率控制在50%以下，專用設備抵押控制在30%以下；對交通類動產抵押貸款要及時督促抵押人辦理保險續保手續，約定信用社為第一受益人，並要結合抵押物的折舊情況和報廢年限採取逐年壓縮；對房產抵押貸款要嚴格審查房屋產權歸屬和共有人情況；對質押貸款要辦妥質押物核押手續，確保質押人簽章真實並確認質押事宜。
（三）落實有效防範措施，規避有限責任公司貸款潛在風險。按照現行《公司法》規定，有限責任股東以其出資額為限對公司承擔責任，公司以其全部資產對公司的債務承擔責任。在信貸管理實踐中，有限責任公司在經營發生風險導致企業關停倒閉後，由於承擔的只是有限責任，從而使我們無法追索企業法定代表人貸款責任，出現企業虧損，法定代表人致富，貸款無法落實的情況。據調查有限責任公司貸款已佔全部貸款的50%以上，因此應有效規避有限責任公司貸款潛在風險，盡最大限度減少貸款風險損失。可採取的措施有：（1）實行雙重擔保制度。對有限責任公司發放的全部貸款或部分風險貸款，在辦理有效抵押保證手續的基礎上，另行再由其法定代表人或股東個人對貸款進行全額保證或部分保證，從而變有限責任為無限責任。（2）置換借款人主體。對有限責任公司發放貸款，以有限責任公司法定代表人或其股東為借款人主體，即把公司貸款置換為自然人貸款，通過置換借款人主體，從而變有限責任為無限責任，延伸貸款追索。（3）落實私房抵押。對有限責任公司發放貸款，首先要落實公司法定代表人或其股東的私房作為貸款抵押，然後再考慮其它貸款方式，從而增強公司法定代表人及其股東的經營責任，有效減少信用社債權少受損失。
（四）加強培訓教育，實行競聘上崗。信用社信貸工作做得好壞，關鍵取決於信貸員的工作責任和各方面素質。因此這是降低和防範擔保貸款風險的最有效的途徑。一方面信用社要提高信貸員的政治思想素質，加強信貸員的職業道德教育和遵紀守法教育以及風險意識教育，使信貸員真正有危機感、責任感、使命感，提高信貸員執行規章制度的自覺性。另一方面，聯社要加強信貸員的業務培訓和輔導，重點是讓信貸員熟悉《擔保法》等有關法律法規，熟練掌握貸款規范化操作程序，並運用到貸款管理的實踐中去，從而提高信貸管理工作水平。再一方面，對信貸員崗位實行競聘制度。在堅持持證上崗，定期考核等管理的基礎上，實行競聘上崗，從而迫使信貸員勤動腦筋，多想辦法，竭盡所能把工作做好，努力降低貸款風險。營造一種外有壓力，內有動力，充滿生機活力的信貸員管理機制。

㈡ 如何完善農村土地承包經營制度的思路和對策

一）我國土地承包經營權發展的歷史脈絡
中國在幾千年來的社會經濟發展道路中，通過一次又一次的改革與發展，逐漸建立起了當今社會的整體發展趨勢，但從不斷涌現的社會矛盾中我們不難看出，「最重大最需要解決的就是農民問題，而與農民關系最密切的就是土地問題。因此，無論是黨和政府工作的重心，還是『三農』問題的解決，亦或農村經濟的發展與和諧社會的構建，始終都要把處理好農民與土地之間的關系問題放在首位。1978年開始我國建立的具有中國特色的家庭聯產承包制，其不斷實踐發展為農村社會的穩定與我國經濟基礎的鞏固提供了巨大的推動力量。」{1}然而農村經濟水平的不斷增強與壯大，使得舊有的家庭聯產承包制已經無力繼續支撐，農村土地承包經營權面臨著改革的重大挑戰。在之後的多年裡，政府曾出台一系列政策，逐漸放開了對農村土地承包經營權的流轉，將農村土地承包經營權變得更為自由開放，為的是能夠迎合現階段農村經濟的發展。總體上看，土地承包經營權制度是建立在我國的土地基本制度之上並由此而逐漸發展成型的，而我國的土地制度從產生到發展至今大致經歷了以下的幾個階段：
1.新生階段。新中國建國初期，為緩和經歷長久戰爭後遭受極大破壞的國內經濟，我國在農村地區實行了土地私人所有制度，依照1950年頒布的《中華人民共和國土地改革法》為標志，將農民土地個人所有制確定下來，而將土地分配給農民個體的做法能夠在最大程度上調動農民的生產積極性，對於建國初期快速恢復我國經濟狀況有著重要的意義。
2.社會主義公有制過度階段。隨著我國經濟的逐漸恢復，農業經濟在個體經營上的弊端不斷顯現，包括因個體力量有限而導致的經營分散、效益下降等問題，因此國家開始考慮進行土地逐步公有化的進程，為確保最大限度的減少因土地改革而產生的問題，中央政府開始引導農民參與農村生產合作社中，並以此為標志先後發展了農業互助組、農業初級合作社、農業高級合作社，直到最終的形成農業高級合作社時，農村土地的歸屬逐漸由農民個體轉變為農業合作社集體所有。
3.人民公社化階段。進入二十世紀五六十年代，我國為進一步將土地收歸集體所有，強化集體經濟在農業經濟發展中的主導作用，促進社會主義共同共有的實現，發動了人民公社化運動，將原有的數個高級農業合作社合並為規模更為龐大的人民公社，實行統一勞動、統一分配所得的極端社會主義共有制度，盡管在實行初期一定程度上穩定了我國農業經濟的發展，但卻在事實上打擊了農民的生產積極性，經過長期實施後暴露出了其致使農業生產停滯的種種問題，嚴重危害到了我國整體經濟水平的發展。
4.土地承包制度改革階段。二十世紀七十年代末期，我國在經歷了「文化大革命」運動的長期經濟停滯狀況後，開始進行農業經濟改革，通過局部地區的試點而逐漸開始建立促進農業經濟發展的家庭聯產承包責任制度，並將這一制度推廣至全國范圍內，1986年我國《民法通則》正式頒布，並將家庭承包經營責任制正式以法律形式確定為土地承包經營權，至此我國的土地制度逐漸建立成型，並在接下來的十幾年內不斷的發展完善至今。
我國土地承包經營制度到現在已經有了較長時間的發展，但隨著我國經濟發展模式進入轉型時期，社會經濟結構開始發生較大變化，原有的農村土地制度開始逐漸脫離我國農業經濟未來發展的總體方向，一些矛盾和問題也開始暴露出來。作為解決這一問題的方式，一些地區率先開始試行土地承包經營權的流轉，力圖通過權能流轉解決現行土地制度存在的弊端，但是農村土地承包經營權流轉制度畢竟是一種新生事物，其在發展和適用過程中免不了出現種種問題，其中較為突出的問題就是農村集體土地產權主體的模糊、所有權主體的不明確問題，以及土地承包經營權流轉方式受到各方面因素限制等問題，這些問題在法律制度規范上的不足使得土地承包經營權流轉這一有利政策不能夠得到良好的運行，其所帶來的效果也大打折扣。如何切實有效地解決法律制度上的這一問題從而促進流轉發揮其效用，就需要我們從現實出發，分析我國農村土地承包經營權在實行流轉中可能存在的問題。
（二）現行土地法律制度存在和面臨的問題
自從我國實行家庭承包責任制以來，我國的糧食產量和其他農產品產量產值呈現出不斷上升的趨勢，並長久以來保持著較高的增長率。但隨著農業生產力的不斷提高，這一制度在實踐過程中的問題也逐漸開始顯現出來，除了一些外部的客觀因素，土地承包經營權的制度構造在設計上存在著固有的缺陷，因為承包責任制在設立之初其根本目的在於刺激農戶提高其農業生產積極性，這種制度本身並不能作為一種較為穩定的土地制度而長期運行下去，而在土地資源越來越稀缺的情況下，人地矛盾問題也變得日趨尖銳，由此而引發了一系列問題：
1.土地承包經營權在實際利用上的主體不穩定
農村農業用地大多由該土地所在村的農戶承包並進行經營，但隨著社會經濟的發展，越來越多的農戶放下了農業生產的工作，選擇離開農村土地轉而進入城市打工獲取更為豐碩的勞動收入。正是由於農村人口結構發生急劇的變化，農戶對其土地的經營利用行為也出現短期化的現象，從而需要對土地進行周期性調整，那麼被閑置的土地又該如何予以利用則成為了農戶們關注的焦點。盡管土地的承包經營權歸其個人所享有，如何在法律規定的范圍內行使這一權利應當是農戶個體的自由，但根據我國《物權法》第五十九條規定：「農民集體所有的不動產和動產，屬於本集體成員集體所有。下列事項應當依照法定程序經本集體成員決定：（一）土地承包方案以及將土地發包給本集體以外的單位或者個人承包；（二）個別土地承包經營權人之間承包地的調整；（三）土地補償費等費用的使用、分配辦法；（四）集體出資的企業的所有權變動等事項；（五）法律規定的其他事項。」{2}因此農戶對於其所承包土地的獨立佔有性也會受到其所隸屬的集體經濟組織中其他成員的影響，使得農戶自主實施生產經營以及流轉閑置土地的活動遭受限制和削弱。
2.農村土地承包經營權權能並不完整
土地承包經營權從概念上來看是農戶對其承包的土地依法享有佔有、使用、收益的權利。但根據土地的集體所有制度，從理論角度上來看，農戶是無法永久佔有土地的，而「隨著第一批土地承包合同到期，土地承包權『再延長30年不變』，雖然能夠暫時緩和農民使用土地與集體所有土地之間的矛盾，但土地使用權與所有權之間的矛盾只是暫時被掩蓋而沒有得到根本性的解決。這個缺陷所帶來的土地經營權的不穩定性，給農戶投資土地帶來很大顧慮，使得農田基礎建設相對滯後，進而對土地長期承包、長期經營提出了挑戰。」{3}面對種種的不確定因素，作為土地承包方的農戶很難主動將經濟力量完全投入到土地中，從而使得農村的土地承包經營活動始終無法得到較為充分的成長空間。
3.農村土地承包經營制度無法帶來較高的經濟效益
農戶之所以願意在集體經濟范圍內承包土地經營農業生產，原因在於這是他們最直接也最熟悉的獲取經濟利益的方式，但是由於我國土地權利制度存在諸多不完善之處，導致土地收益的多少無法得到法律上的保障，且土地的流轉因受限於單調的土地承包制度而無法像其他商品一樣實現市場化運作，導致土地經營的經濟效益日趨下降。此外，隨著現代社會的發展，越來越多的農民意識到在城市打工所獲取的利益要更為豐厚，且積累財富的速度相對較快，從而逐漸放棄了對土地的經營。所以在這兩方面因素的共同作用之下，土地承包所帶來的經濟效益微乎其微且不夠穩定，集體組織內成員棄耕拋荒的現象日益嚴重，農業生產經營活動面臨著重大挑戰。
4.農村土地承包經營帶來「有人無地種」和「有地無人種」問題
1993年中央提出「為避免承包耕地的頻繁變動，防止耕地經營規模不斷被細分，提倡在承包期內實行『增人不增地，減人不減地』的辦法」。如今作為試點的貴州湄潭縣由於農戶家庭人口狀況發生變化造成該縣人地矛盾突出，影響了農村土地承包關系的穩定。這是因為有的農戶人口在減少，而人均耕地面積在增多；有的農戶人口在增加，而人均耕地面積在減少。土地這種重要的公共資源分配顯失公正，湄潭縣逐步形成「有人無地種」和「有地無人種」的局面。2015年3月，郭鳳蓮等7名代表也在兩會中具體指出了該政策所帶來的問題「增人不增地、減人不減地，已經嚴重阻礙了農村生產力發展，造成土地資源配置的不合理和農村不穩定」。
面對種種問題，我國的農村土地承包經營權該如何進行改革，成為我們急需解決的關鍵問題。如何有效地解決這一問題，筆者認為首先必須從土地流轉的制度設置方面進行改革，分化原有的土地承包經營權，即將土地的所有權、承包權、經營權三個權利分開，做到「三權分離」，才能夠有效地解決目前存在的種種問題和情況。
二、農村土地「三權分離」的實施依據：法理依據與社會意義
（一）農村土地「三權分離」的內涵及依據
「三權分離」這一概念是在2014年《關於全面深化農村改革加快推進農業現代化的若干意見》中正式提出的，「在落實農村土地集體所有權的基礎上，穩定農戶承包權、放活土地經營權，允許承包土地的經營權向金融機構抵押融資」，即在原有農地所有權與承包經營權兩權分離的基礎上，實行農地所有權、承包權與經營權三權分離。提出這一概念主要是為了穩定好農村土地承包關系，在保持穩定的基礎上賦予承包土地的農戶更多權利，並充分的行使這一權利所包含的權能。分析「三權分離」的實現方法和依據，就不得不首先對這一概念本身進行一個簡單的剖析與了解：
「三權分離」中的三個權利，依次是所有權、承包權以及經營權。所有權顧名思義就是農村土地的所有權，通常是歸農村集體所有，成員集體作為整體擁有所有權，即使農戶通過承包關系佔有、使用、處分土地並從中獲利，其權屬總是恆定不變的，因為土地的所有權在這一過程中並沒有發生任何實質性變化或者流轉；承包權是農戶對農村集體經濟組織中部分土地進行承包經營的一種權利，農戶按照所簽訂的承包合同進行相關的農業生產，即賦予了農民佔有、使用該土地的權利。從一定意義看，承包權上屬於自物權，獲得承包權可以說是行使經營權的前提條件；經營權就是農戶在依照法律程序對集體所有的土地進行承包以後，享有的經營、收益的權利。即土地承包人不使用自己的土地，而是轉讓給他人使用，他們通過契約在承包權人的土地上設定的他物權。總體上來看，「三權分離」的中心思想就是：在堅持土地所有權歸集體所有的前提之下，將原有的承包權與經營權分離開來，使三個權利相互獨立又互有聯系，從而更好地實現農戶在經營權的行使上擁有更多的自由使用空間，促進土地經營權的流轉。
2002年8月頒布的《農村土地承包法》第三十二條明確規定：「通過家庭承包取得的土地承包經營權可以依法採取轉包、出租、互換、轉讓、或者其他方式流轉。」之所以要將土地承包經營權中包含的權利分離開來，很大一部分原因是考慮到我國經濟特別是農村經濟未來發展的方向，相信這一改革措施將成為國家改革農村經濟現狀的必然選擇。土地承包經營權作為承包權和經營權的混合體，其中承包權屬於成員權，只有集體經濟組織成員才有資格擁有，具有社區封閉性和不可交易性；而經營權則屬於法人財產權，可以通過市場進行配置，具有開放性和可交易性。這一制度在創立之初適應我國當時農村人口流動性較低，土地流轉需求較少的經濟發展環境，因此這兩個權利相互結合、共同分配使用，並沒有出現較大的問題。然而隨著經濟的快速發展，農村經濟背景出現了巨大的變化，特別是農業經營主體和農業土地資源等背景因素的變化，使得土地承包權與經營權因其相互混為一體導致法律制定實施上的困難和現實問題頻繁產生。所以將這三個權利分離開來，也存在以下幾個方面的依據：
1.土地承包經營權流轉的提法存在法理上的矛盾
目前，根據我國《農村土地承包法》、《物權法》和《繼承法》的有關規定，我國土地承包經營權流轉路徑主要包括轉包、出租、互換、轉讓、入股、抵押和繼承等七種方式。在2014年中央一號文件發布前，農村土地的流轉大多數都被稱作為土地承包經營權流轉，但是如果進行深入的分析就可以看出，農戶之間的土地流轉大多數都是將其承包經營權中的經營權部分流轉給其他主體，而原有的土地承包關系則未發生變化，因此將農村土地流轉籠統的稱為土地承包經營權流轉也屬無奈，因為這兩個權利往往被包含到同一個提法中，從而使得該稱呼無法准確的反映出土地流轉背後相關權利義務主體的真實變化，更容易對本沒有涉及到流轉的土地承包權期限和主體造成不必要的影響。
2.農戶對所承包土地的權利行使和經營主體對土地的流轉具有較強意願
近些年來，農村勞動力逐漸向外轉移，使得農村大量土地被擱置，因此土地流轉便在農村開始流行起來。與此同時，隨著土地流轉的不斷進行，農村土地的經營規模也越來越大，出現了許多經營大面積土地的家庭式農場主甚至工商企業等新型經營主體，他們對我國農業現代化的發展起到了非常重要的促進作用。但在我國現行的農村土地產權制度框架下，流轉土地的農戶和作為新型經濟體的經營主體都對其流轉土地過程中的權利義務抱有顧慮：由於沒有法律或政策的明文規定且土地流轉程序沒有得到有效規范，農戶對其所承包土地的流轉存有戒備心；而獲得流轉土地的經營主體又擔心因無法律上的保護而浪費投資，出現這種問題主要是因為國家對農村土地的流轉制度還沒有建設完善，一些程序上的漏洞或問題依然存在，所以雙方可能會在簽訂流轉合同時或者之後產生糾紛，甚至影響到農村經濟的正常發展。由此可以看出二者對強化土地流轉在法律領域和政策制定上的地位和重要性具有強烈意願。
3.土地承包權與經營權相分離可進一步刺激農業現代化發展
隨著農業現代化的不斷發展，農村土地融資的需求也在不斷增長。2015年中央一號文件以加快農業現代化建設為主要目標，提出要促進農業現代化的進一步發展，從而帶動農村經濟的穩步增長，縮小城鄉之間的發展差距，實現國家經濟水平的整體提升。為了進一步促進農村經濟的發展，融資成為擴大資金來源、充分發展農村實體經濟的重要方式。而在農村最大的資產自然就是土地了，但在目前的制度規定下，土地很難以抵押的方式實現融資。因為現在的土地承包經營權不僅包含了農戶生產經營的土地作為其獲取經濟利益的生產資料，還負有提供農戶最基本生活保障的功能。但融資抵押實際上是一種投資行為，一旦融資方因經營不善而無法償還的話，那麼作為承包主體的農戶將失去這一基本生活保障。如果將承包權和經營權分離的話，那麼這一問題將得到很好地解決。農戶可以在流轉抵押的時候主張只將經營權予以抵押，保留其土地承包權，這樣一來，即使融資方最後無力歸還土地的經營權利益，土地仍然由承包方農戶所佔有，從而最大限度地將損失控制在經濟范圍內而減少實體生產資料的損失。
（二）實施土地承包經營權「三權分離」的意義
將現行的土地產權制度中的所有權、承包權、經營權三者相分離，可以在很大程度上滿足農戶生產經營以及土地流轉方融資的需要，因此「三權分離」具有重大的現實意義。
1.有利於促進我國農村土地資源的優化配置

我國目前正處於社會經濟的轉型階段，農村的經濟發展模式也開始產生變化，許多農村青年勞動力進入城市打工，使得原本依靠經營農業生產的農村家庭只剩下老幼群體，這使得農村土地的利用程度受到了很大的限制。土地的「三權分離」可以很好地解決土地閑置的問題，其經營權的自由流轉可以將土地轉給有經營能力的個人或者企業，從而有利於最大程度的提高農業生產效率，加速農村經濟現代化發展。
2.有利於最大程度地增加農民收入、健全土地分配管理制度
將農村的土地經營權予以流轉可以增加農民的經濟收入，而「農村土地經營權流轉使得土地集中到一部分種田能手手中，有利於發揮這部分人的能力優勢，產生現代農業的規模效應。不僅這部分土地流入者獲得收益，土地流出者也可獲得可觀的財產性收入」,{4}同時這一流轉行為還可以促使農戶之間產生學習效應，刺激農民主動流轉土地，增加其獲取經濟收益的途徑，開辟農村經濟增長的新途徑。
3.有利於促進集體經濟組織的進一步發展
通過改革農村土地產權制度，可以更好地完善土地經營權的流轉方式，同時促使土地的經營方式更加靈活多變，有效地擴大農村土地經營的規模，提高土地的利用效應，在保證農業產業生產的基本數量和質量下，有效地促進農村經濟的可持續發展。
從以上幾個方面來看，農村經濟的持續發展使得承包權與經營權的分離成為必須實行的方向，同時也是未來農村土地產權制度變革的大趨勢。這種制度上的變遷並非一蹴而就，是有步驟、有次序地在進行著。從近兩年的中央一號文件中可以看出，政府已經開始著手這項改革，實施「三權分離」制度是兼顧各方利益之後的產物，相信在接下來的「三農」工作中這方面的改革將成為重中之重。
三、農村土地「三權分離」的實施路徑：以農村土地集體所有制為前提
就目前我國的農村土地產權制度來說，其中所涉及的制度與利益非常多，有著牽一發而動全身的影響，因此在改革這一制度的過程中也尤為復雜，必須確保在不破壞基本原則即農村土地所有權歸集體所有的前提條件下，運用合理的方式方法將現有的土地承包經營權拆分開來，並妥善的解決在改革過程中可能出現的問題。
1.堅持農村土地所有權歸集體所有，確定土地產權分離的基本方向
「三權分離」實施的根本目的在於滿足農村生產力發展的需要，為的是更進一步的解放和發展農村生產力，所以說實施改革不能夠過於超前，應當與當前我國特別是農村經濟生產力發展水平相持平，並努力與已經存在的各項制度規定相契合，避免造成制度沖突，引起不必要的矛盾。因此「在推進『三權分離』的過程中，政府可以適時加以引導，以實現制度變革與創新的規范化和科學化，但不能脫離中國國情，消極地模仿其他國家或地區的運行模式」。{5}堅持從我國的實際情況出發，在不動搖土地集體所有權的基礎上放寬土地經營權的操作范圍，在現有的法律制度框架下賦予該制度新的內涵，並及時通過政策法規對土地承包權和經營權的具體內容和權利義務關系予以解釋說明，引導農戶對該權利的正確認識和合理使用。
2.完善土地確權登記工作，進一步深化土地流轉市場的構建
土地承包權與經營權的分離，很大程度上是為了更好地將土地置入流轉渠道，因此在流轉過程中如何確認土地流轉雙方的權利義務，成為了這一程序的關鍵所在，同時也是構建土地流轉市場機制的必然要求。考慮到這一現實情況，完善土地確權登記制度將成為改革的工作重點之一。現階段的土地確權登記制度實際上存在許多問題，特別是在登記過程中存在一定的單一化模式，使得登記制度無法很好地反映出雙方的權利義務關系，而留下了許多漏洞，致使土地流轉一旦出現問題，一方想要以登記在案的記錄主張權利時，很可能無法實現其主張。所以應當針對土地流轉登記制度出台相應的制度法規，把相關的登記手續和程序規范以明確的文字要求確定下來，並增添靈活的處理方式，最大限度地保護權利人利益，讓土地流轉有法可依、有據可循。此外還應該在完善土地確權登記工作的基礎上逐步建立起穩定有序的土地流轉市場，將土地的流轉以市場化的方式運作起來，增強土地在流轉過程中的可流動性與經濟效益。在土地流轉市場建設這方面，我國許多省市和地區都開展了相關的試點工作，例如內蒙古鄂爾多斯市就在農業土地流轉制度改革的過程中，在全市范圍內積極嘗試推進，開始陸續「建立了一些小規模的、簡單的土地交易所」{6}，並在此基礎之上逐步向更大范圍的土地流轉市場邁進，最終促進土地流轉市場的正常化發展，推動農村土地資金的流動。
3.創新土地流轉形式，開拓流轉空間與渠道
目前我國大部分地區在土地流轉的嘗試和實踐中都採取了普遍的合同流轉形式，即通過簽訂土地流轉合同將土地經營權利轉讓給其他自然人或法人，但這一方式畢竟還有其單一性與局限性，無法再最大限度上發揮出土地流轉的優勢，所以拓展更多、更新的流轉方式顯得尤為重要。將土地承包經營權加入股份制運行機制，發展土地股份合作制度有可能是一個全新的流轉途徑，因為在這種制度下所建立起來的經營模式可以有效地「引導農戶以土地承包經營權入股，轉化為長期股權，組建村土地股份合作社，變農戶分散的土地資源為聯合的持股資本」{7}，盡管這一流轉形式並不為我國法律界所主張，並且對相關制度的立法方面還存在一定疑問，但其土地產權流轉的想法畢竟是好的，同時在湖南省瀏陽市金田村的試點實行下，「股田制」的流轉方式也獲得了市場和實踐操作的肯定，不僅避免了土地經營權分離入股後所存在的風險，也在實踐中增加了農戶的經營收益，取得了入股分紅，成功「吸引了一批農業公司、農業專業合作社和種養大戶投資經營土地」{8}，帶來了更好的農業生產技術和更多的資金，對農村農業生產結構的調整起到了關鍵性作用。
4.尊重農戶基本意願，發揮其經營能動性
土地承包經營權的改革從根本上來說是為了要促進農村經濟的進一步發展，也是為了讓農民能夠享受到更好的經濟待遇而提出的。盡管這一措施是值得提倡和推行的，但在改革過程中必須要避免強硬執行的做法。例如，強制要求每戶農民都剝離其土地經營權並將其予以流通，或者要求農戶統一簽訂土地流轉合同等，這些都是一種沒有充分考慮農民主觀意願的行為。農民作為土地的承包者，作為農業生產的主體，若在不考慮其意願的情況下將其權利剝離，就背離了農村土地制度改革的初衷。所以，在改革過程中必須要堅持自主自願的原則，尊重農戶的個人意願，遇到問題和矛盾不能依靠強制力去解決，而是應該通過協商來化解糾紛。不管其經營權發生什麼樣的流轉，農戶仍然享有其承包權，同時流轉所得的收益也應當歸承包主體的農戶所享有。當然，如果存在農民已經順利進入城市由農民轉變為市民後，集體組織也可以通過與該農民協商，採取有償的方法收回其承包的農村土地，並將該土地予以承包分配出去，實現對資源的最大化利用，有效地減少了土地資源的閑置與浪費，提高了農村的經濟效益。
結論
從2015年中央一號文件我們可以明顯的看出，國家對農村經濟下一階段的發展有著全新的規劃，即在堅持改革農村土地制度的基本方向下，進一步深化農業現代化進程，這其中就包含著落實農村土地承包經營權改革的任務。所以接下來針對農村土地制度的改革必然會聚焦在「三權分離」這一關鍵點上，這不僅是完善和發展現有土地制度的最佳選擇，更是加快農村勞動力流動、農村經濟轉型和農民經濟增收的重要途徑，是順應了農村生產力發展方向的改革措施，對於建立健全我國農業現代化產業鏈條，推進「三農」事業的進步發展有著重要的意義

㈢ 農村兩權抵押貸款對農村有什麼影響

搜貸網小編認為：首先，解決現有法律禁區與現有土地流轉現狀矛盾。當前，農民最主要財產權利就是農村土地使用權和房屋財產權而這兩項權利在抵押貸款上都受到了現有《擔保法》、《物權法》等法律嚴格限制；且現行農村土地管理法律體系普遍禁止農地抵押農村住房財產權抵押法律效力也不明確導致農民可供抵押財產非常有限。然而，現有農民土地流轉現狀卻在很大程度上突破了法律「界限」。這就形成了當前農村「兩地」法律禁區與土地流轉現狀矛盾，這給農村兩權抵押貸款試點提出了新要求，即解決好現有法律法規與農村土地流轉現狀相互掣肘矛盾，掃除試點法律障礙。而這次國務院對此也有明確規定：「涉及突破相關法律條款的，提請全國人大常委會授權在試點地區暫停執行。」為試點順利推進開了「綠燈」。對此，需試點地區有關部門和銀行部門大膽突破和創新：一是最大限度地明確土地承包經營權人享有以其承包土地經營權進行抵押貸款的權利，明確農村住房財產權可以進行抵押融資。二是在尊重現有土地流轉現狀基礎上，大膽鼓勵農民進行土地流轉和以土地經營權及宅基地進行抵押貸款，調動農民參與熱情和積極性，為推開農村兩權抵押貸款奠定堅實基礎。

㈣ 誰能幫我把題目改一下，意思要一樣，換一種說法"農戶參與農村產權抵押融資意願及其影響因素實證分析"

農民產權坻押貸款調查結論

㈤ 知識產權質押貸款的難點對策

開展知識產權質押貸款的難點主要集中在以下幾個方面：
一是知識產權相關法律不甚完備。如知識產權許可使用權是否屬於《擔保法》第79條規定的可以轉讓的權利不確定；「專利權」這一術語在《擔保法》和《專利法》中是否包括許可使用權不確定；是否能對專利許可使用權進行質押登記不清楚；《著作權實施細則》中也缺乏關於著作權或者著作權的許可使用權的質押登記規定等。
二是知識產權價值不易確定。知識產權質押最重要的環節是知識產權的評估，但我國欠缺完善的知識產權評估制度，執業主體對行政機關依附性強而造成能力缺乏，從業人員素質差影響了評估質量，評估缺乏統一的標准及規則而影響了評估的結果。同時，其價值評估不僅存在評估方法上的差異，而且還存在對產品市場估計的差異。
三是知識產權質押融資的風險問題。鑒於知識產權融資存在較大風險，西方大部分商業銀行均採取了謹慎的操作態度，即由專業貸款機構、風險投資者或投資商以取得股權的形式參與知識產權融資業務。我國盡管在知識產權法律現代化方面進步很大，但國家對適用於知識產權擔保的擔保法律制度並未給予足夠的重視，現存的我國法律即使在處理一般動產的擔保權益方面都還有欠缺。
四是銀行駕馭知識產權質押的能力不夠成熟。國內一些銀行對企業靜態資產擔保較為重視，但對具有無形資產特徵的知識產權擔保形式缺乏了解。傳統的銀行貸款需要借款方提供第三方擔保或有形資產擔保，但由於知識產權質押並無擔保物的可轉換性，而是知識產權擔保品的未來的現金流入。這讓銀行感到有較大的不穩定性，易產生風險。因此，國內金融機構開展知識產權質押貸款的較少，更缺少具體的操作辦法。
五是知識產權變現的可能性不易預測。同傳統的擔保貸款相比，知識產權的流動性不及不動產，因而處分就相應地困難。特別是在現階段，國內知識產權意識普遍不高、知識產權轉讓市場小的情況下，知識產權的變現尤顯困難。
要有效推廣知識產權質押貸款，亟須從完善法律體系和價值評估制度等方面入手，具體建議主要有：
首先，要建立現代擔保物權法律體系。主要包括對我國知識產權相關法律進行修訂完善，建立現代擔保物法律體系，為知識產權可抵押、擔保、質押等做出明確規定，為中小企業及金融機構操作提供法律依據。
其次，要建立完善的知識產權價值評估制度。知識產權價值的評估是知識產權質押的關鍵環節，在這方面應注意兩點，一是要合理確定評估人員，組成由商標、專利、著作權領域的專家學者、各行業或商業界代表，資產評估師、律師、會計師及相關管理機構參加的評估組進行評估；二是要在評估人員產生後建立嚴格的責任制度，因評估人員過錯產生的責任應由其承擔損害賠償責任，情節嚴重構成犯罪的應依法追究刑事責任。
最後，要建立貸款風險補償基金。為鼓勵知識產權質押貸款的推廣，降低銀行承擔的風險，政府部門應專項撥款，建立風險補償基金，針對知識產權質押貸款給予銀行一定風險補償，在確認貸款無法償還或者無法全部回收時，彌補銀行的部分損失，這有利於提高銀行開展相關業務的積極性。

㈥ 民間借貸涉及房產抵押的手續辦理，房產涉及農村的農民自用房產怎麼辦理抵押手續

要辦理相關房屋登記，由房屋所在地的房屋登記機構辦理。
申請抵押權登記，應當提交下列文件：
（一）登記申請書；
（二）申請人的身份證明；
（三）房屋所有權證書或者房地產權證書；
（四）抵押合同；
（五）主債權合同；
（六）其他必要材料。

㈦ 農合機構接收抵押物為貸款提供擔保時,抵押物是否辦理保險由

農合社融資問題及其對策研究

農合社融資問題及其對策研究在農業保險方面,目前部分銀行在辦理涉農貸款時,僅僅辦理農戶人身和企業財產保險,而在種植業保險業務方面尚未涉及,並且國家政策性相關支農保險機構也還沒建立,因此在出現自然災害等不可控風險時將會難以有效防範。在農業風險補償機制方面,四川省農村信用社等支農主力軍,還沒享受到按照貸款余額的一定比例給予補貼的相關政策。同時,在遭受自然災害等意外風險時,貸款的損失沒有其他方式可以彌補,只能依靠合作社自身的積累消化,導致相關政策性風險不斷增加。在政策允許的條件下,探索符合當地的擔保抵押方式。一是政府提供擔保平台。由於參加合作社的大多為普通農戶,其財產和擔保能力有限,很難辦理大額抵押和聯保貸款。政府應積極推動成立擔保基金、擔保公司為合作社擔保,以解決抵押擔保難問題。二是相關部門應擴大貸款抵押物范圍。增強金融機構向合作社的放貸動力,建立房權、林權、經營權等抵押貸款制度和信用擔保制度,並盡快建立土地流轉平台,積極推動土地流轉,激活合作社成員的土地資產。三是擴大小額信用和聯保貸款額度。建議涉農金融機構在研究合作社貸款時,可酌情提高合作社社內成員小額和聯保貸款的份額,以有針對性地解決合作社規模化和產業化延伸的大量資金需求。嘗試建立以產權抵押融資為重點的農村金融服務體系。例如,崇州市通過完善政府農業投融資平台,探索農村產權抵押貸款,組建產業風險互助基金,為現代農業發展提供了資金保障。一是運用農村產權改革成果,探索發展土地家庭經營農戶、土地股份合作社、土地適度規模經營公司或業主三種土地承包經營權抵押融資模式,2010年全市實現土地承包經營權抵押貸款5宗、332萬元。二是建立農業風險互助基金,開展果蔬種植等風險互助保險。如2010年9月榿泉鎮生建村蔬菜種植業主3家,投保面積1100畝、投保品種12個、交納風險互助保險費11016元,獲得風險互助保險賠付43650元。為進一步完善農村金融服務體系,還將積極籌備組建村鎮銀行,拓寬農業融資渠道。四川省相關政府部門應出台優惠政策,鼓勵民間資本投資合作社,建立和擴大專項合作社貸款補償和利息補貼基金,以財政支持、稅收減免、貸款貼息和擔保費用補貼補助等形式,加大對合作社的資金扶持力度。還應積極加強農民專業合作社內部的規范化建設,不斷健全和完善農民專業合作社的法人治理機構,增強相關金融機構對農民專業合作社融資的信心。同時,逐步建立農民專業合作社金融信貸專門擔保基金,把符合相關涉農政策規定的農民專業合作社列入金融信貸擔保支持的對象,為農民專業合作社融資提供政策上的保障,有效降低合作社經營風險。建議相關銀行業金融機構充分認識農民專業合作社在農村經濟發展中的重要地位,針對合作社的特殊性,建立專門的信貸管理機制予以支持。積極深入實地進行調查研究,根據合作社的運行模式、業務經營、管理水平創新金融服務,探索適合合作社需要的、針對性的金融服務產品。根據農業生產周期和經營方式以及合作社生產性資金需求特點,科學制定貸款的額度、利率、期限,滿足合作社發展生產的資金要求。並且,涉農銀行機構對符合貸款條件的合作社貸款給予優先支持。四川省農民專業合作社融資難題不是一天兩天就能解決的,需要我國宏觀政策的調整,需要完善農村金融服務體系,需要非銀行金融機構的支持,當然也需要合作社本身的資金積累。隨著合作社的發展和社會主

㈧ 2015年安徽省農村承包土地如何申請貸款

安徽省人民政府辦公廳關於開展農村土地承包經營權抵押貸款試點的指導意見（皖政辦秘〔2014〕212號）
各市、縣人民政府，省政府有關部門：
為加快推進我省「三農」發展步伐，進一步落實農村土地承包經營權權能和發揮其金融功能，擴大農村有效擔保物范圍，省政府決定開展農村土地承包經營權（指農戶的土地承包經營權和流轉給經營主體的土地經營權，下同）抵押貸款試點工作。現根據十八大、十八屆三中全會精神和國務院辦公廳《關於金融服務「三農」發展的若干意見》（國辦發〔2014〕17號）要求，經省政府同意，提出以下指導意見：
一、總體要求
以深化農村金融體制改革為契機，以創新農村金融產品為著力點，發揮市場配置資源的決定作用，充分運用農村土地承包經營權確權登記頒證成果，強化土地承包經營權財產權能，擴大農村有效抵押擔保物范圍，推進農村土地承包經營權抵押貸款，逐步實現農村土地資源資本化，為促進我省現代農業發展提供強有力的金融支撐。
二、重點任務
推進農村土地承包經營權確權登記頒證，依法賦予農民更加充分而有保障的土地承包經營權；創新農村金融服務方式，完善農村金融制度和組織體系；建立土地承包經營權抵押貸款政策體系，制定土地承包經營權抵押貸款規范操作流程和管理辦法；建立土地承包經營權抵押價值評估、資產處置和風險防範機制。
三、基本原則
保持現有農村土地承包關系不變；堅持不改變土地所有權性質、不改變土地用途、不損害農民利益；堅持自願、互利、公平和誠實守信；堅持試點先行，以點帶面，穩妥推進。
四、試點安排
2014年啟動，在金寨、鳳台、廬江、天長、鳳陽、懷遠等6縣（市）先行試點；2015年，在全省逐步推開。
試點階段，重點選擇農村商業銀行、徽商銀行、村鎮銀行等開展土地承包經營權抵押貸款業務，鼓勵農業發展銀行、農業銀行、郵政儲蓄銀行等金融機構積極參與土地承包經營權抵押貸款試點。
五、試點內容
1．積極推動農村金融產品創新。試點以農村商業銀行、徽商銀行、村鎮銀行以及相關金融機構為主體，開展土地承包經營權抵押貸款業務。積極推廣以土地承包經營權、水域灘塗養殖權、農業機械設備、運輸工具、農產品訂單、保單及森林和林木所有權、林地使用權等為標的新型抵押擔保方式。在標的價值評估、確定和貸款利率、期限、額度、流程、風險控制等方面制定規范的管理辦法。
2．合理界定土地承包經營權抵押貸款對象和用途。貸款對象界定為專業大戶、農民專業合作社、家庭農場、農業企業等新型農業經營主體和家庭經營農戶。抵押借款主要用於農業種植、養殖生產資料、人員工資、生產配套設施、農業生產機具、運輸工具、流動機泵和節水管灌設備、農產品經營加工和農業資源保護、休閑農業，以及農民擴大再生產、消費升級和自主創業等。
3．科學設定土地承包經營權抵押貸款發放條件。完成土地確權登記工作；土地承包經營權權屬清晰明確；土地承包經營權或經營權流轉程序合法、規范；依法經營、不改變土地的農業用途；生產經營項目符合國家產業政策和環保政策；產品的市場及經濟效益較好；經營者有合法經濟來源、現金流及還款能力；有良好的資信、信用。
4．建立土地承包經營權抵押貸款登記制度。土地承包經營權抵押貸款登記機構為縣級農業行政主管部門（林權抵押登記為縣級林業主管部門），負責對抵押的權屬、面積、地界、抵押時間等登記事項進行登記、公示、確認，出具登記憑證。登記確認要提供規范有效的土地承包經營權證或有效的土地承包合同，新型農業經營主體要同時提供土地流轉合同；地上（含地下）附著物情況說明資料；申請人身份證原件及復印件（申請人為法人還需要提供營業執照副本及加蓋公章的復印件、法定代表人或負責人身份證原件及復印件）；土地承包經營權人同意抵押的意見書；貸款銀行要求的其他材料等。
5．規范制定土地承包經營權抵押貸款操作流程。重點圍繞土地承包經營權抵押貸款范圍、貸款人條件、貸款申請、貸款期限、貸款利率、貸款限額、貸款調查和審批、貸款調查和回收等，制定規范明確的操作流程和管理辦法。
6．規范制定土地承包經營權抵押價值評估辦法。具備資質條件的中介機構，按照「土地經營權（或流轉方式取得的經營權）評估價值=年土地平均凈收益×租金支付期限+地上（含地下）附著物價值」進行評估（森林、林木和林地承包經營權抵押價值按照有關規定由具有相關資質的機構進行評估）。土地承包經營權抵押價值評估中介機構尚未健全前，可暫由縣級農業行政主管部門組織有關專家對土地承包經營權抵押價值進行測算並出具相關證明。
7．完善土地承包經營權抵押處置方式。借款人未履行還款義務時，可依法通過交易市場將抵押的土地承包經營權進入流轉市場，通過獲取轉讓收益清償貸款本息；在不改變土地用途的情況下，依法變更土地經營人，由新的土地經營人履行還貸義務。抵押權人與抵押人依法協議以抵押財產折價或者拍賣、變賣該抵押財產所得進行變現。對借貸雙方不能通過協商處置抵押的土地經營權，可通過訴訟方式解決。
8．制定土地承包經營權抵押配套政策。試點地區要設立農村產權抵押融資風險基金和農村產權交易場所，建立風險基金與貸款銀行風險分擔機制和抵押承包經營權貸款逾期收儲再流轉機制，降低銀行信貸風險。探索建立土地承包經營權抵押貸款財政貼息制度，引入政策性保險和國有融資擔保公司，共同推動試點工作。
六、推進措施
1．統一思想認識。開展農村土地承包經營權抵押貸款，是深化農村產權制度改革，創新金融服務「三農」方式，統籌城鄉金融服務，有效解決長期以來農村融資難問題，促進現代農業發展和農民增收的重要舉措。各試點縣和相關金融部門要從全面深化農村改革的高度，統一認識，切實增強試點工作的主動性和自覺性，扎實推進試點工作開展。
2．加強統籌協調。各級政府要加強統籌協調，各金融部門要發揮主導作用，農業、財政、國土資源、林業等有關部門要密切配合，協調聯動，明確工作目標，落實工作責任，建立工作推進機制，加強統籌協調，確保試點工作扎實推進。
3．明確責任分工。各級政府金融辦要牽頭研究土地承包經營權抵押擔保的金融政策，制定土地承包經營權抵押貸款等管理辦法，協調引導金融機構在農村開設分支機構和服務網點，制定規范的工作流程，開展抵押融資業務。農業部門要加快推進農村土地承包經營權確權登記頒證試點，建立土地承包經營權抵押制度，做好土地承包經營權抵押貸款牽頭協調、指導服務和監督管理等工作。農業、財政、金融部門要協調指導建立土地承包經營權抵押價值評估、抵押物處置、風險防範機制等。人民銀行、銀監等部門要積極參與試點工作。
4．強化宣傳引導。要採取多種形式，加大宣傳力度，面向廣大基層幹部、農業新型經營主體、農戶和金融機構，廣泛宣傳農村土地承包經營權抵押貸款的重大意義和相關政策，讓社會各界熟悉農村土地承包經營權抵押融資政策，了解業務辦理流程，調動廣大農民群眾參與的積極性，推動試點工作順利開展。
5．狠抓督查指導。試點縣要結合本地實際，制定試點方案，細化具體工作措施，加強督促指導，及時開展督查檢查，省農業部門、政府金融部門要及時掌握試點動態，每半年向省政府報告一次試點工作開展情況，確保試點取得實效。
安徽省人民政府辦公廳