保障性住房融資現狀

1. 開發商開發兩棟保障性住房可以拿去銀行融資抵押貸款嗎

保障性住房從土地的供給方面來看，用地以劃撥的方式為主，具體的操作過程則靈活多樣。
第一種選擇是由政府出地、投資、管理，由政府無償劃撥土地，利用自己的融資平台，通過財政預算和提取的土地出讓凈收益取得資金，保證土地優先用於保障性住房；
第二種選擇按照政府劃撥土地，吸引開發企業等機構參與保障性住房建設，特別是在一些用工比較集中的開發區、產業園區。這種模式能夠幫助企業解決員工的居住問題，為企業的可持續發展留住人才；
第三種選擇是政府拿出一部分定了性的土地，專門用來建公共租賃住房，讓各類企業通過市場方式取得這些土地，然後自己去建設公租房，並擁有這部分公共租賃住房的所有權。
所以保障性住房土地是不能抵押的！

2. 什麼是保障性住房融資模式

http://wenku..com/view/e7da472fcfc789eb172dc8e5.html
這裡面有重慶給上海兩種模式，你可以看下

3. 全國保障房審計結果:19萬套空置 數萬戶騙房騙補

關於全國多地保障性住房審計結果 有數萬戶騙房騙補。
改善城市低收入居民的居住條件，是重要的民生問題，加快建設保障性安居工程，對於改善民生、促進社會和諧穩定具有重要意義。但是有些人為了得到保障性住
房，不擇手段，騙房騙補。日前，審計署公告了2015年保障性安居工程跟蹤審計結果。近日，全國多地政府也披露了關於2015年保障性住房的審計結果。多
地審計結果暴露了保障性住房建設的三大問題:十幾萬套建成的保障性住房「空置」，數以百億元建設資金被閑置，數以萬計的人員騙取保障房資格。那麼保障性住
房的購買條件有哪些呢？中金網8月9日

問題1：19萬套保障房空置

根據審計署的審計結果顯示，至2015年底，有19萬套保障性住房因配套基礎設施建設滯後等原因，不能及時交付使用。

據記者調查，保障房閑置的主要原因包括:

供需不匹配。例如，廣東1個市多個項目4138套公共租賃住房空置超過一年，主要原因是供需不匹配，實際需求並沒那麼多。

配套設施不好，居民不願住或不能住。山東3個市5個縣的9個項目由於配套基礎設施建設滯後，4023套住房已建成1年以上但無法交付使用。如濱州市濱城
區第二油棉廠小區項目2014年12月便已建成，但周邊配套設施不完善、道路不通暢，230套廉租房和220套經濟適用房無人入住。

與
現行安居房政策不符，無法配置。記者近日到深圳寶安區坪山新村一期看到，9棟共700多套住宅空盪盪。該項目2008年便完工，戶型多為100平方米以
上，還有兩三百平方米的大戶型。當地住建部門稱，空置是因住房政策更新原因，相對於現在的安居房政策存在面積超標的情況，無法配置。

質量有問題無法交付使用。審計發現，海南昌江、文昌等8個市縣的1712套保障性住房，存在未按照工程設計圖紙和施工技術標准施工，以及偷工減料、牆面開裂等質量問題。

問題2：逾478億元資金閑置超1年

審計署的審計發現，至2015年底，全國有748個市縣結存結轉安居工程專項資金603.55億元，相當於當年總投入的3%，其中478.6億元閑置超過1年。

記者發現，有的地方以財政困難為由，向上級要來了錢卻沒辦事。廣東1個市收到上級財政補助的保障性安居工程資金6.41億元，卻閑置超過1年。

一些地方則把「借來的錢」閑置。審計發現，山東2個市4個縣有13.58億元國家開發銀行專項貸款和企業債券資金閑置超過1年。臨沂市高新區棚改項目，融資單位為4.7億元債券資金承擔的利息就近5000萬元。

通過各種途徑找來的「安居錢」，為何長時間「躺在賬上睡大覺」？

記者調查發現，一些項目未能如期開工導致資金閑置，其重要原因是拆遷進展緩慢。根據審計，這一問題在城市棚戶區改造安居工程上更為明顯。

審計發現，山東9個市10個縣未完成棚戶區改造開工任務1.4萬套，占任務總數的9%;還有3個市3個縣只完成保障性住房和棚改安置住房基本建成任務的六成。

同時，審計還發現，相關部門在審批上存在疏漏，資金撥付後跟蹤管理不到位，監管機制不健全，導致資金未能及時使用。

問題3：有數萬戶騙房騙補

調查發現，一些地方的管理部門對於保障房建設，主要把精力集中在要錢、建房上，疏於後續管理，甚至當「甩手掌櫃」，導致騙房、騙補事件時有發生。

審計署報告顯示，去年，全國有5.89萬戶不符合條件的城鎮家庭享受保障性住房補貼超過6000萬元，住房3.77萬套;有6544套住房被違規銷售或出租經營。

各地審計報告顯示，海南19個市縣和單位有918戶不符合條件對象違規享受保障性住房和農村危房改造待遇;山東6個市21個縣的478戶保障對象因家庭收入、住房發生變化，不再符合保障條件，但未及時退出，仍享受保障性住房，違規領取補貼。

據記者調查，深圳曾查出大量開著寶馬、賓士豪車還住著保障房的情況。此外，今年6月，廣州一男子「裝窮」騙經適房，後來被查出退房後竟還告到法院。廣州市住房保障辦介紹，該男子家庭年收入超過13萬元，申報時聲稱收入僅3萬元。核查發現後，依規定令其退房。

各地的審計報告顯示，相關部門已在進行整改，部分閑置房源陸續被分配使用，一批不符合條件的申請人被取消資格，一批房源被清退。受訪專家認為，保障房是民生大事，地方政府必須在選址、配套、分配等方面科學決策，提高決策透明度，接受社會監督。

保障性住房的租賃條件

住房困難家庭或者單身居民申請租賃保障性住房應當符合下列條件:

(一)家庭申請的，家庭成員中至少一人具有本市戶籍;單身居民申請的，應當具有本市戶籍

(二)家庭人均年收入或者單身居民年收入在申請受理日 之前連續兩年均不超過本市規定的租賃保障性住房的收入線標准

(三)家庭財產總額或者單身居民個人財產總額不超過本市規定的租賃保障性住房的財產限額

(四)家庭成員或者單身居民在本市無任何形式的住宅建設用地或者自有住房

(五)家庭成員或者單身居民提出申請時未在本市和國內其他地區享受住房保障

(六)市政府規定的其他條件。

保障性住房的購買條件

住房困難家庭或者單身居民申請購買保障性住房應當符合下列條件:

(一)家庭申請的，其全部家庭成員應當具有本市戶籍。家庭成員的戶籍因就學、服兵役遷出本市的，在就學、服兵役期間視為具有本市戶籍;單身居民申請的，應當具有本市戶籍

(二)家庭人均年收入或者單身居民年收入在申請受理日之前連續兩年均不超過本市規定的購買保障性住房的收入線標准

(三)家庭財產總額或者單身居民個人財產總額不超過本市規定的購買保障性住房的財產限額

(四)家庭成員或者單身居民在本市和國內其他地區無任何形式的住宅建設用地或者自有住房

(五)家庭成員或者單身居民在申請受理日之前三年內未在本市和國內其他地區轉讓過住宅建設用地或者自有住房

(六)家庭成員或者單身居民未在本市和國內其他地區購買過具有保障性質或者其他政策優惠性質的住房，但作為家庭成員的子女在單獨組成家庭或者達到規定的年齡條件後申請購買保障性住房的除外

(七)市政府規定的其他條件。 單身居民申請購買保障性住房的，其年齡條件和面積標准由市政府另行制定。

（以上回答發布於2016-08-10，當前相關購房政策請以實際為准）

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4. 國辦發文推進保障性租賃住房建設，有何亮點影響幾何

7月2日，國務院辦公廳印發《關於加快發展保障性租賃住房的意見》（簡稱「《意見》」），明確保障性租賃住房基礎制度和支持政策。

業內人士指出，此次《意見》旨在從土地、資金、金融、稅收支持以及優化行政審批等5大方面，全方位支持保障性租賃住房的發展，其重點是減輕保障性租賃住房的企業負擔，大力增加保障性租賃房源供給；解決新市民、青年人等群體，特別是從事基本公共服務人員等群體的住房困難問題。

國務院辦公廳此次印發的《意見》，旨在從土地、資金、金融、稅收支持等方面，全方位支持保障性租賃住房的發展。資料圖片

將新市民、青年人群體納入租賃住房保障

《意見》指出，堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」定位，突出住房的民生屬性，擴大保障性租賃住房供給，緩解住房租賃市場結構性供給不足，推動建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度，推進以人為核心的新型城鎮化，促進實現全體人民住有所居。

值得關注的是，《意見》明確了對象標准，提出保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，以建築面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低於同地段同品質市場租賃住房租金，准入和退出的具體條件、小戶型的具體面積由城市人民政府按照「保基本」的原則合理確定。

據了解，第七次全國人口普查結果顯示，2020年我國有3.76億流動人口，這些群體普遍收入較低，租賃需求主要以小戶型、低租金為主，而目前租賃市場供給的主體是60-90平方米、租金3000元以上的兩居室，公租房的供給規模也並不大，導致新市民、青年人等群體存在住房條件較差、尋找合適房源較為困難的問題。

在此背景下，貝殼研究院高級分析師黃卉指出，此次《意見》明確指出，保障性租賃住房是以小戶型、低租金為主的房源，未來我國將形成覆蓋新市民等群體的住房保障體系，緩解現有租賃住房結構性供給不足的問題，從而讓新市民、青年人等群體，特別是從事基本公共服務的群體也在城市中安居樂業。

巴樂兔研究院也表示，《意見》明確提出，供給側改革優先服務的對象為新市民、青年人群，主要目的是要擴大保障性租賃住房供給，緩解人口流動的結構性供給不足，對保障性租賃住房提出了規范性和指導性建議。

推出多項政策支持，提高租賃企業積極性

新京報記者注意到，為解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，《意見》明確，由政府給予土地、財稅、金融等政策支持，充分發揮市場機製作用，引導多主體投資、多渠道供給，主要利用存量土地和房屋建設，適當利用新供應國有建設用地建設，並合理配套商業服務設施；支持專業化規模化住房租賃企業建設和運營管理保障性租賃住房。

《意見》還進而提出了相應的支持政策，比如，在進一步完善土地支持政策方面，人口凈流入的大城市和省級人民政府確定的城市，可探索利用集體經營性建設用地建設保障性租賃住房；對企事業單位依法取得使用權的土地，在相應條件下允許用於建設保障性租賃住房，並變更土地用途，不補繳土地價款；可將產業園區中工業項目配套建設行政辦公及生活服務設施的用地面積所佔比例上限由7%提高到15%；保障性租賃住房用地可採取出讓、租賃或劃撥等方式供應……對此，黃卉指出，這些政策可以增加有效租賃房源供給，職住不平衡的問題將得到有效緩解。

此外，保障性租賃住房的發展，離不開金融的支持。為此，《意見》提出，利用非居住存量土地或房屋建設保障性租賃住房，在取得保障性租賃住房項目認定書後，按照適用住房租賃增值稅、房產稅等稅收優惠政策，用水、用電、用氣價格按照居民標准執行。同時，支持銀行業金融機構以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款，在實施房地產信貸管理時予以差別化對待。

值得注意的是，7月2日，國家發改委還印發了《關於進一步做好基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點工作的通知》，該通知明確將保障性租賃住房（包括各直轄市及人口凈流入大城市的保障性租賃住房項目）納入基礎設施REITs試點項目。

在ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然看來，該通知可視為《意見》的配套政策，這意味著國家將從資金端為加快發展保障性租賃住房提供援力。黃卉則表示，預計未來保障性租賃住房的融資環境將獲得改善，融資難的問題將被有效緩解。

業內人士預計，未來保障性租賃住房的融資環境將獲得改善，融資難的問題將獲得有效緩解。資料圖片

業內：租賃新政精準度高、操作性強

在黃卉看來，此次《意見》旨在從土地、資金、金融、稅收支持以及優化行政審批等5大方面全方位支持保障性租賃住房的發展，從而解決新市民、青年人等群體特別是從事基本公共服務人員等群體的住房困難問題。

房東東公寓創始人全靂指出，《意見》是中央一份綱領性文件，再次強調租賃住房的保障，這和中央房地產政策是承上啟下和互補的關系，必須堅持房住不炒。

「精準度高、操作性強是《意見》的突出特點。」趙然告訴新京報記者，《意見》的落點精準，在需求側，明確了保障性租賃租房服務的人群、需求特點，對於產品設計、租金設定都提出了相應要求，充分體現了保障新市民、青年人的決心。而在供給側，該政策直擊目前保障性租賃住房市場發展的兩大矛盾：一是市場供給與需求錯配的矛盾，二是市場支付能力有限與保障性租賃住房企業投入大、收益低的矛盾。

此外，趙然指出，《意見》提出「堅持供需匹配」「產業園區大力發展宿舍型保障性租賃住房」「鼓勵在地鐵上蓋物業中建設一定比例的保障性租賃住房」，這些政策都將極大地緩解市場供需錯配的矛盾。

值得一提的是，這並非首次提出要緩解新市民青年人等群體住房困難。

實際上，今年6月18日召開的國務院常務會議，確定了要加快發展保障性租賃住房的政策，緩解新市民青年人等群體住房困難。會議指出，為保障城鎮化進程中新市民、青年人基本住房需求，確定落實城市政府主體責任，鼓勵市場力量參與，增加租金低於市場水平的小戶型保障性租賃住房供給。人口凈流入的大城市等，可利用集體經營性建設用地、企事業單位自有土地建設或利用閑置商業辦公用房等改建保障性租賃住房。10月1日起，租賃企業向個人出租住房減按1.5%繳納增值稅，企事業單位等向個人、規模化租賃企業出租住房，減按4%徵收房產稅。

「《意見》出台後，各類保障性租賃住房項目面臨的障礙有望突破，隨著金融財稅政策的落地，保障性租賃住房的融資方式走向多元化，未來將形成多主體供給、多渠道保障的成熟住房租賃市場，各類群體都能夠在城市中住有所居，安居樂業。」黃卉稱。

影響：平抑市場租金，助推企業向輕資產轉型

那麼，上述《意見》對於租賃企業而言，將帶來哪些影響？對此，優客逸家CEO劉翔告訴新京報記者，短期而言，保障性租賃住房會平抑市場租金水平，對於過往以高價包租，或經營預算是以租金上漲為前提的企業，在經營損益上會帶來一些影響。中長期來看，保障性租賃住房以及相關配套政策增加了市場的可出租房源供給，對有精細化運營能力的專業公司是長期利好。

「未來，這些房源都需要委託專業運營公司來管理，有助於行業內部分企業向輕資產化轉型發展。」劉翔稱。

安歆集團創始人兼CEO徐早霞指出，該政策一旦落地，可帶來較多利好。其中，「非改租」可以同步將商用電改為民用電標准，這在住客成本下降和幸福指數提升上作用明顯；產業園區配套比例7%提升到15%，且提高部分主要用於建設宿舍型公寓，可解決園區配套不足且產品錯配的問題；簡化審批流程，可以讓企業開業時間更為可控；保障性用房不需要補繳土地出讓金，可以增加房源供給；此外，加強金融支持，對於企業而言，則可以拿到更低成本的資金。

趙然指出，《意見》對用於保障性租賃住房的土地和物業所有權給予了保障，明確了「誰投資、誰所有」。同時，「用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質，不補繳土地價款」「土地款項可以分期支付」等細則，可以從用地源頭進行合理的地價讓渡，從而給企業減負。

新京報記者 張曉蘭

編輯 楊娟娟 校對 張彥君

5. 保障性住房有待進一步改善 如何拓寬融資渠道

一個商品性住房和保障性住房「雙核驅動」的時代似乎就要到來。但機遇與挑戰並存，記者調查采訪發現，保障性住房要真正成為中低收入群體安居樂業的依靠，還有許多難題待解。 棄購：保障性住房有待進一步改善 2007年，正是深圳房價一路狂飆之時，大多數的購房者只能在「高不可攀」的房價面前觀望。為緩解高房價的壓力，深圳市當年12月向公眾發布6006套保障性住房的租售消息，最終6471戶家庭獲得了寶貴的選房機會。然而，到今年７月開始第一批家庭選房時，卻有大量的家庭選擇了棄購。與此同時，深圳提供的1337套公共租賃房，僅租出223套。 據深圳市國土房管部門介紹，從選房第一天開始，幾乎每天都有10戶左右家庭棄權，粗略估算，棄租的約77％，棄購的約33％。據透露，戶型不合適、位置偏遠、價格相比周邊地區沒優勢等三大原因，導致了保障性住房不受歡迎。 廣州、北京、濟南等地都發生過保障性住房棄購的現象。「政府有關部門應該明白，保障性住房雖然價位低，但也是要考慮購房者的生活需求，避免將保障房建設在交通不便、配套不足的地段。」深圳市社科院城市營運研究中心高海燕說。 目前各地政府都已明白問題的症結，正採取措施試圖解決這一難題。上海提出來今後保障性住房將主要集中在外環線周邊地區、位於規劃或在建的軌道交通站點周邊；今年年中，濟南市選擇了位於市區內八里橋地區約1.224公頃土地進行招標，建設經濟適用房項目。 此外，保障性住房建設過程中其他一些問題也讓人擔憂。今年以來，北京、天津、廣州、深圳的限價房用地紛紛出現流拍的現象，北京市流拍的限價房地塊更是逼近10塊。對此，某院副院長陳晟指出，在我國推進保障性住房建設並沒有已形成的經驗可以借鑒，需要各地方因地制宜，不斷摸索，才能實踐出合理的保障性住房管理實施辦法，確保本地區保障性住房工作的順利開展。 資金：如何拓寬開發商的融資渠道？ 除住房城鄉建設部提出未來３年裡將投資9000億元建設保障性住房外，各地也都把保障性住房建設看作是未來工作的重點。上海提出2009年保障性住房建設將佔到新開工住房面積的45％，北京這一比例（含政策性住房）也達到了4.％。大規模建設保障性住房，資金從何而來，這是一個關鍵的待解難題。 據記者了解，目前投入保障性住房建設的資金主要有兩個方面，一個是政府財政資金，一個是開發商自有資金，銀行給予房企貸款、購房者辦理按揭等商品房建設、銷售過程中常用的融資手段，在保障性住房建設過程中卻沒有被使用。比如，目前，我國多數地方經濟適用房都是由開發商自籌資金建設，與商品房建設可以預售提前回籠資金不同的是，經濟適用房大多採取現房銷售方式，在當前樓市不景氣的形勢下，這一模式更是顯得異常艱難。 根據某院的研究，當前各地保障性住房建設過程中存在一個很有意味的現象，就是廉租房興建比經濟適用房興建更加活躍，主要是由於兩者的資金來源渠道不一樣。經濟適用房建設主要由地方政府出地，開發商出錢來建設的，而廉租房投資卻是中央和地方兩級財政，以及公積金收益、土地出讓收益來共同完成。 例如今年第四季度追加的1000億元投資，其中約75億元住房保障資金將按照1（中央）∶2（地方）∶1（銀行）的比例進行安排，地方建設廉租房將有20％的資金可以從中央財政獲得，因此資金保證上更具優勢。 某院副院長陳晟說，從大力推動保障性住房建設的角度出發，有關部門應該加大保障性住房建設的融資渠道建設，一方面應該想方設法增加地方政府的積極性，使得他們樂意投入更多資金建設保障性住房；另一方面，也應該創新手段，積極為開發商融資提供服務。比如促成擔保公司為建設保障性住房提供融資擔保，或者盡快開展房地產信託投資基金試點來拓寬房地產企業融資渠道。