1. 房地產融資方式有哪些
1、銀行開發貸。這是目前房企用的最多的一種融資方式。資金來源主要是銀行自有資金。目前主要要求是「四三二」，也就是四證齊全，自有資金投入比例不低於30%，二級開發資質。具體做法就是：向銀行提交項目基礎資料，股東基礎資料，這其中要的材料會非常詳細，基本就是把你公司的家底資料都收集完了。銀行客戶經理寫貸款調查報告，然後報風險部審查，然後上貸審會。根據不同貸款額度再決定是需要報省行總行上會。上了貸審會後通過了，就會有個批復，上面列明了銀行提出的各個要求條件，公司再逐項落實批復條件，就可以提款了。開發貸資金成本相對較低，利率大概是4.75%-9%都有，大行低一些，小行高一些。
2、債券融資。債券融資屬於信用債，主要有公司債、企業債、中期票據、定向工具、資產支持證券、短期融資等。根據審核主管部門來分，公司債、可轉債、可交換債由證監會和證券交易所審核，是普遍優質房企常用的債權融資方式，大概占債權融資的5成；然後企業債審核是發改委，大概占債權融資的2成；中票、短融、定向工具等是由銀行間市場交易商協會審核，大概占債權融資的3成。債券融資對於企業的主體資質要求比較高，資產規模以及盈利能力、現金流情況都有要求。具體做法就是做評級，財務盡調，近三年財務審計，內控法律意見，評估報告等，然後報證監會或者交易所、發改委或銀行間市場交易商協會。總之材料會比較多，程序比較復雜。成本利率低，優質的企業能做到3%-5%左右。這一塊我做的不多，就不詳細說了。
3、股權融資。主要有上市IPO發行股票、私募股權基金、特定對象股權融資等。IPO大家都知道，就是上市或借殼重組。現在這種市場環境和監管政策，房企IPO很難，除非特別優質。具體做法就很復雜了，先請會計師事務所、證券所，法律機構做輔導咨詢，理清各種股權關系，賬務，等等，然後向證監會報送材料，排隊等待初審二審等等，具體不細說了。私募股權基金近年發展比較快速，相對監管沒那麼嚴格，但是也是越來越嚴格了。具體做法和銀行開發貸差不多，大同小異。特定對象股權融資，
2. 房地產開發企業現金流量表
一、現金流量及其分類
現金流量表是反映企業在一定會計期間內有關現金和現金等價物的流入、流出信息的會計報表。
現金流量表中的現金，是指企業的庫存現金以及可以隨時用於支付的存款。它不僅包括「現金」科目核算的庫存現金，還包括企業「銀行存款」科目核算的存入金融企業、隨時可以用於支付的存款，也包括「其他貨幣資金」科自核算的外埠存款、銀行匯票存款、銀行本票存款和在途貨幣資金。至於銀行存款和其他貨幣資金中有些不能隨時用於支付的存款，如不能隨時支取的定期存款等，不應作為現金，而應列作投資。
現金等價物是指企業持有的期限短、流動性強、易於轉換為已知金額現金、價值變現風險很小的投資。現金等價物雖不是現金，但其支付能力與現金的差別不大，也可視為現金。如企業為保證支付能力，手持必要的現金，為了不使現金閑置，可以購買短期債券，在需要現金時，隨時可以變現。一項投資被確認為現金等價物，必須同時具備如下四個條件：期限短、流動性強、易於轉換為已知金額現金、價值變現風險很小。其中期限短，一般是指3個月內可到期變現。
現金流量是指某一段時期內企業現金（包括現金等價物，下文同）流入和流出的數量。如企業銷售商品房屋、轉讓土地、提供勞務、出租房屋、出售固定資產、向銀行借款等取得現金，形成企業的現金流入；發包工程、購買設備材料、接受勞務、購買固定資產、對外投資、償還債務等支付的現金，形成企業的現金流出。現金流量信息能夠表明企業經營狀況是否良好，資金是否緊缺、企業償付能力大小，從而為企業管理者、投資者、債權人等報表使用者提供非常有用的信息。應該指出的是：企業現金形式的轉換，並不構成現金的流入和流出，如企業從銀行提取現金，企業用現金購買將於3個月內到期的國庫券等。
房地產開發企業的現金流量，可分為經營活動產生的現金流量、投資活動產生的現金流量和籌資活動產生的現金流量三類。
（一）經營活動產生的現金流量
經營活動是指企業投資活動和籌資活動以外的所有交易和事項。就房地產開發企業來說，經營活動主要包括：銷售商品房屋、轉讓土地、提供勞務、出租房屋、發包工程、徵用和批租土地、購買設備材料、接受勞務、交納稅款，等等。
經營活動產生的現金流入有：銷售商品、轉讓土地、提供勞務收到的現金；收到的租金；收到的稅費返還；收到的其他與經營活動有關的現金等。
經營活動產生的現金流出有：發包工程、徵用和批租土地、購買商品、接受勞務支付的現金；經營租賃所支付的現金，支付給職工以及為職工支付的現金；支付的營業稅款；支付的所得稅款，支付的除營業稅、所得稅以外的其他稅費；支付的其他與經營活動有關的現金等。
（二）投資活動產生的現金流量
投資活動是指企業長期資產的購建和不包括在現金等價物范圍內的投資及其處置活動。這里所指的長期資產是指固定資產、無形資產、遞延等其他資產等待有期限在一年或一個營業周期以上的資產。所以將包括在現金等價物范圍內的投資排除在外，是因為已將包括在現金等價物范圍內的投資視為現金。
投資活動產生的現金流入有：收回投資所收到的現金；分得股利或利潤所收到的現金；取得債券利息收入所收到的現金；處置固定資產、無形資產和其他長期資產所收到的現金凈額；收到的其他與投資活動有關的現金等。
投資活動產生的現金支出有：購建固定資產、無形資產和其他長期資產所支付的現金；權益性投資所支付的現金；債權性投資所收到的現金；支付的其他與投資活動有關的現金。
（三）籌資活動產生的現金流量
籌資活動是指導致企業資本及債務規模和構成發生變化的活動。這里所說的資本，是指實收資本（股本）、資本溢價（股本溢價）及與資本有關的現金流入和流出項目，包括吸收投資、發行股票、分配利潤等。「債務」是指企業對外舉債所借入的款項，如發行債券、向金融企業借入款項及償還債務等。
籌資活動產生的現金流入有；吸收權益性投資所收到的現金；發行債券所收到的現金；借款所收到的現金；收到的其他與籌資活動有關的現金等。
籌資活動產生的現金流出有：償還債務所支付的現金；發生籌資費用所支付的現金；支付股利或利潤所支付的現金；償付利息所支付的現金；融資租賃所支付的現金；減少注冊資本所支付的現金；支付的其他與籌資活動有關的現金。
二、現金流量表的作用
編制現金流量表，可為企業管理當局改善企業財務狀況，投資者、債權人及其他報表使用者正確評價企業財務狀況和預測企業發展情況提供會計信息。
（一）可使企業管理當局掌握現金流量信息，搞好資金調度，最大限度地提高資金使用效率，化解財務風險
在市場經濟條件下，企業現金流量很大程度上決定企業的生存和發展能力。即使企業有盈利能力，但如資金周轉不暢，現金調度不靈，就會嚴重影響企業的發展，甚至影響企業的生存。如在1997年亞洲金融風暴中，香港百富勤公司就因無法及時籌措6 000萬美元以償還到期債務，最終導致崩潰。事實上，當時百富勤公司只是定息市場業務在東南亞金融危機中蒙受了巨額損失，集團整體仍是盈利，也遠未達到資不抵債。但終因現金不足無法清償到期債務，被迫清盤。因此，一個企業如被拖欠的應收賬款和銷不出去的商品房很多，即使有賬面利潤，也會使企業無錢組織再開發，償還應付款。所以企業管理當局根據現金流量表掌握的現金流量信息，可以及時搞好資金調度，合理地利用資金，化解財務風險。
（二）可使投資者、債權人了解企業較真實的財務狀況，預測企業的支付能力、償債能力和未來發展情況
現金流量表提供的信息，能說明企業從經營中獲得現金的各種活動，藉以償還債務、分發股利或重行投資以維持或擴大開發經營的能力。它還能說明在債務和權益方面的各種理財活動，以及現金投資和現金耗用等情況。如通過經營活動凈現金流量與流動負債的對比，可以評價企業短期償債能力的強弱；通過經營活動凈現金流量與全部負債的對比，可以說明企業用每年的經營活動現金流量償付所有債務的能力；通過經營活動凈現金流量與普通股股數的對比，可以說明企業進行資本支出和支付股利能力的強弱，等等。所有這些，都有助干投資者、債權人了解企業當前的支付能力。償債能力和支付股利能力，預測企業未來的發展情況，為投資者。債權人進行投資決策、貸款決策提供依據。
（三）可使經濟管理部門對企業的財務活動進行監督
現金流量信息是政府綜合經濟管理部門、國有資產管理部門。尤其是證券市場監管部門對企業進行監督的重要依據。因為現金流量表是以現收現付實現制原則為基礎綜合反映企業一定期間現金流入和流出的會計報表，將現金流量信息與資產負債表和利潤表或損益表提供的信息綜合起來考慮，可以評價企業是如何獲得現金，又是如何運用這些現金的；企業的真實財務狀況如何，是否潛伏著重大的風險，等等。通過掌握、分析現金流量信息，監管部門可以將事後監督轉為事前監督，防範和化解潛在風險。
由於現金流量表有上列作用，因此在企業會計制度中規定在年度決算時，也須編制現金流量表，並用現金流量表代替原來編制的財務狀況變動表。
三、現金流量表的編制
編制現金流量表時，列報經營活動現金流量的方法有兩種：一是直接法；二是間接法。
3. 房地產投資中現金流的重要性
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4. 房地產企業的現金流管理有什麼問題
對現在的房地產企業來說，現金管理是非常重要的，關乎著企業是否能夠正常運作下去。當房地產企業蓋樓房之前，一般都會預售房產，這就是為了籌措資金進行開發，所以現金流管理都是往充足了計算，不然就會出現問題。
5. 如何應對房地產企業的融資與現金流策略
2008年，中國企業如何度過現金流的冬天？一、拓寬融資渠道，加強全面預算，八步驟「緊」銀根「活」資產。國家從緊的貨幣政策在經歷了幾次存款准備金率調高後，效應開始出現。商業銀行紛紛調整放貸政策，收縮中小型企業的放貸規模，實行滾動放貸策略。金融融資對於很多中小型企業而言，變得越來越困難。另外，雪上加霜的是，與往年同期相比，很多企業因為原材料漲價積壓了資金，下遊客戶資金緊張導致應收賬款攀升，企業資金周轉速度降低，現金流告急，采購支付吃緊，生產組織難以保證正常的交貨合同，企業運營舉步維艱。因此，筆者認為，在國家從緊的貨幣政策下，當前，企業必須進一步「開源緊流」。一是管好勞動力成本，減少現金投資，拓寬融資渠道，加強與金融機構的合作關系；二是企業必須密切關注庫存的賬齡、庫存結構，盤活資產，降低非必要資金支出；三是調整擴張步伐，加強企業的全面預算管理，控制非計劃的資金投入計劃，公司應投資那些付現款的項目，而非低投資回報的現金儲存；四是調整信用管理政策，盡可能延長采購支付時間，縮短應收賬款應收期，規避貨幣從緊帶來的支付緊縮效應；五是企業必須加強銷售回款管理，調整銷售業務內部激勵政策；六是全面關注現金流周轉情況，檢查核准現金流預期中的假設和數據，確保信息准確，規避銷售人員誇大可能完成的銷售目標，管好預期現金流；七是集中銀行交易，對一個大公司來說，把300多個賬單需求合計到一組或多組賬戶，並進行合理搭配，如此可降低現金透支，同時投資一個以現金流安全、流動性為目標的現金管理賬戶；八是置換或者剝離部分不良資產，將資產通過股權轉讓或者拍賣的方式轉變為資本，通過風險融資或者其他融資手段，稀釋部分股權。二、五步驟優化客戶結構，調整銷售策略，鞭打「信用拖延」。產業升級和經濟增長模式轉型必然會以犧牲一些中小企業為代價，只有符合轉型要求的企業才能順利度過拐點，進入健康、快速的發展通道。因此，企業主必須仔細關註上下游合作夥伴，優化客戶結構，調整銷售策略。筆者認為，優化客戶結構一是要盤點現有客戶，淘汰支付能力差、信用不良的合作夥伴；二是調整貨款結算政策，盡可能現款結算，給予現款結算一定的返利政策；三是革新渠道，加大資金結算快、流通快的渠道投入和政策傾斜；四是增加高利潤產品的渠道利潤空間，更好地管理供應商，逐步收縮低技術含量產品的銷售佔比，淘汰粗放式運營管理的下遊客戶；五是盡可能延長上遊客戶結算信用期，確保毛利高，回款好，渠道成本低，流通快。三、六步驟提高運營效率，降低運營成本，改善「企業DNA」。當企業運營的人工成本、費用成本、製造成本都在快速增長的時候，企業必須緊密關注自身的運營效率，優化管理流程，精簡崗位編制，降低溝通成本，加快市場響應。筆者認為提高運營效率，企業必須在六個方面下工夫：一是優化管理流程，尤其是以市場為導向的銷售管理流程，梳理流程瓶頸，改變不合理環節，做到內部運作高效順暢，外部市場反應靈敏，相應速度快；二是調整組織結構，按照核心職能和關鍵流程考慮部門設置，壓縮部門編制，降低人工成本，充分藉助信息化推進組織結構扁平化變革；三是導入績效管理，有效地將企業目標分解到部門和員工頭上，抓住成本的牛鼻子，嚴格進行KPI考核，提高每人的工作績效；四是建立知識管理系統，不斷總結員工的崗位操作經驗和成功的管理經驗，並復制到工作中間去；五是推進企業內部的信息化建設，通過無紙公、電子化公，加快運營效率，提高市場響應速度；六是全方位控製成本，包括通過比價采購、集中采購、戰略采購，減少採購中間環節等方式來降低采購成本；通過庫存管理加強，減少不必要的庫存，充分利用好邊角料，減少生產現場的半成品等來降低庫存；通過精細化管理，壓縮營業費用，降低不必要的營銷費用支出等等。只有這樣，企業才能真正打造新的核心競爭力，形成富有競爭力的「DNA」。總之，當前形勢下，企業只有密切關注現金流，降低營業費用和管理費用，嚴格控制生產製造成本，加強品牌建設，全面改善自身管理，提高運營效率，才能應對經濟轉型帶來的諸多挑戰，接受市場的考驗，形成企業新的核心競爭力，取得更大的突破和發展。（作者為聯縱智達咨詢集團副總裁）
6. 我做一個地產項目的現金流量分析，請問銀行貸款要不要在現金流入和流出中體現貸款利息呢
如果計算股東現金流量，需要將債權人現金流量作為現金流出項目；
如果只計算該項目的現金流量，不需要區分股東現金流量和債權人現金流量；
當然兩者選用的折現率，也就是內含報酬率是有很大不同的。
7. 與投資性房地產有關的現金流屬於經營活動還是投資活動
是投資活動，因為那裡 利潤高資金就會流向哪裡，這是投資的典型表現狀態
8. 保利地產現金流持續為負意味著什麼
請讀者朋友們思考：當我們的工資收入無法保證我們的日常生活支出，我們只能靠舉債來維系生計，這條路徑能夠長久嗎？相信讀者朋友的智慧，已經想到了保利地產接下來的日子會怎麼過了。「地產」們在造就一大幫房奴的同時，也把自己放到了一個十分尷尬的位置。這也就是大愚教授關注但不喜歡、擔心而不關心這些「地產」們的理由所在。
在理解保利地產現金流量的窘境之後，我們對其接下來可能面臨的商業環境做一些分析。
第一，我們來看未來的市場需求。在北京乃至多數一線、二線城市，如烏魯木齊、呼和浩特等。每一個居民，將他們所居住的房子賣掉，把錢存到銀行，用利息來租回原來的房子，還有富餘，這就意味著，租金除以房價，已經小於存款利率了，當然更小於貸款利率，這就意味著投資性住房的凈收益是負的，所以，我們預期，中長期里，投資性住房需求將會下降。同時我們注意到，北京等城市的二手房交易量在下降，這也意味著以住房作為投資工具的投資者，無法在二級市場套現，從而二級市場需求不足一定會傳遞到一級市場，導致新住房的需求下降。
第二，貨幣政策已經呈現出趨緊的態勢，保利地產和其他諸「地產」們，未來的融資環境將會更加困難。
所以房奴們可以松一口氣了，當「地產」們現金流量更趨緊張的時候，我們現金流的壓力或許會下降！
(作者為中央財經大學教授)