房地產夾層融資的特點

㈠ 什麼是地產夾層融資

夾層融資是介於風險較低的優先債務和風險較高的股本投資之間的一種融資方式，處於公司資本結構的中層。夾層融資一般採取次級貸款的形式，但也可以採用可轉換票據或優先股的形式。2008年國家金融政策日益嚴格，開發商如何拓展融資渠道，成為研究的重點。下面對夾層融資這種形式如何同地產項目對接，進行一些簡單的描述，希望對大家有所幫助。

房地產夾層融資是藉助於信託方式，滿足開發商在項目可售前對資金的迫切要求。融資核心是補充項目公司自有資本金到四證齊全，對外為股權投資，對內為債權融資，介於股權和債權之間，在中國《公司法》無「優先股」規定的現實情況下，通過結構型信託安排達到「優先股」概念，優化房地產項目公司資本結構，「利率」雖高但額度小，項目公司還可以國有土地使用權作為抵押申請商業銀行低成本房地產開發貸款，對於整個項目總體而言「利率」是低的。

項目公司選擇資金雄厚和信譽卓著的建築商實行建築總承包，通過建築工程施工安裝合同約定條款最大限度消除項目完工風險。信託計劃為2年，符合房地產開發的時間規律，在信託計劃滿1年後可以提前終止信託計劃，安排靈活，減少融資方融資成本。

在中國的一些信託投資機構採取的房地產夾層融資方式中，一般規定A類優先受益權信託單位信託資金總額最多為土地成本和取得四證前的費用總和的60%；B類劣後受益權委託人應當為項目公司股東，B類劣後受益權信託單位信託資金總額至少為土地成本和取得四證前的費用總和的40%，一般情況下是項目公司股東已投入項目公司注冊資本金和已投入項目公司股東借款。信託計劃滿一年後，在保證A類優先受益權信託單位達到預期年收益率時，應B類劣後受益權委託人要求新華信託應當提前終止信託計劃。

信託計劃發行成功後，全部信託資金在扣除約定的銀行發行費和信託管理費後，信託公司平價購買項目公司全部股權，委派項目公司董事、經理並擔任董事長並辦理工商變更手續，清理項目公司銀行帳戶僅保留基本銀行帳戶，在代理發行A類優先受益權信託單位商業銀行的當地分、支行開立銀行帳戶，更換和掌握項目公章、財務章和重要法律文件並書面通知項目公司所有業務合作單位，然後將剩餘信託資金以資本公積金方式投資項目公司，最後支付項目公司股東股權轉讓款。

㈡ 什麼是夾層融資

夾層融資是指在風險和回報方面介於優先債務和股本融資之間的一種融資形式。夾版層融資一般採取次權級貸款的形式，但也可以採用可轉換票據或優先股的形式。[1]對於公司和股票推薦人而言，夾層投資通常提供形式非常靈活的較長期融資，這種融資的稀釋程度要小於股市，並能根據特殊需求作出調整。而夾層融資的付款事宜也可以根據公司的現金流狀況確定。

夾層就是在優先順序和劣後級之間，再加入一層杠桿。最終的結果就是使得杠桿倍數平方了（顯著擴大），節約了劣後的資金佔用。

融資企業一般在以下情況下可以考慮夾層融資

• 缺乏足夠的現金進行擴張和收購；

• 已有的銀行信用額度不足以支持企業的發展；

• 企業已經有多年穩定增長的歷史；

• 起碼連續一年（過去十二個月）有正的現金流和EBITDA（未減掉利息、所得稅、折舊和分攤前的營業收益）；

• 企業處於一個成長性的行業或佔有很大的市場份額；

• 管理層堅信企業將在未來幾年內有很大的發展；

• 估計企業在兩年之內可以上市並實現較高的股票價格，但是現時IPO市場狀況不好或者公司業績不足以實現理想的IPO，於是先來一輪夾層融資可以使企業的總融資成本降低。

㈢ 夾層融資的優勢

夾層融資是介於風險較低的優先債務和風險較高的股本投資之間的一種融資方式。因此它處於公司資本結構的中層。夾層融資一般採取次級貸款的形式，但也可以採用可轉換票據或優先股的形式（尤其在某些股權結構可在監管要求或資產負債表方面獲益的情況下）。

㈣ 房地產融資的特點有哪些

1、高額度：地產融資小的都是幾千萬，動則上億，甚至十幾億幾十億；2、差異大：有區域差異：一二線城市比較火爆，三四線城市融資難，生存困難；抵押差異：上市公司等大企業甚至不需要抵押就能融到資而且利率低，有些小公司充足抵押物還不一定融到，就算融到了利率也非常高；3、項目本身差距大：大部分放貸機構都認住宅，因為地產行業住宅的銷量高，回款周期短，還款相對有保障，而商業卻很難融資。
我覺得這幾點是比較明顯的，其他的還有很多

㈤ 房地產投資項目融資的特點是( )。

C
答案解析：在融資過程中的存儲、信貸關系，都是以房地產項目為核心，是房地產投資項目融資的特點。

㈥ 請問夾層融資是什麼意思

夾層融資是一種無擔保的長期債務，這種債務附帶有投資者對融資者的權益認購權。夾層融資只是從屬債務（subordinate debt）的一種，但是它常常從作為從屬債務同義詞來用。夾層融資的利率水平一般在10%～15%之間，投資者的目標回報率是20%～30%。一般說來，夾層利率越低，權益認購權就越多。
通俗地講，它是向融資方提供介於股權與債券之間的資金，通常是填補一些在考慮了股權資金、普通債權資金後仍然不足的資金缺口，因而夾層基金本質上仍是一種借貸資金，在企業償債順序中位於貸款之後。
夾層融資是一種融資的技術手段，在很多情況下起到「過橋」融資的作用，一般期限是一到兩年。例如，做房地產夾層融資，從企業拿到土地到取得開發貸之間的資金需求由夾層融資來滿足。
夾層投資也是私募股權資本市場（private equity market）的一種投資形式，是傳統創業投資的演進和擴展。在歐美國家，有專門的夾層投資基金（mezzanine fund）。如果使用了盡可能多的股權和優先順序債務（senior debt）來融資，但還是有很大資金缺口，夾層融資就在這個時候提供利率比優先債權高但同時承擔較高風險的債務資金。由於夾層融資常常是幫助企業改善資產結構和迅速增加營業額，所以在發行這種次級債權形式的同時，常常會提供企業上市或被收購時的股權認購權。

㈦ 夾層基金在我國的發展歷程，夾層資本有哪些特徵

一、夾層基金在我國的發展歷程
第一階段：國內夾層基金操作模式探索階段。
2005年之前，國內的夾層基金，除了針對亞洲與中國市場的境外夾層基金之外，其他的都是以類夾層基金模式為主的信託，該類信託曾在國企改制過程中大量應用。2005年被譽為「中國夾層資本元年」。因為，就在這一年，中國首支完全意義上的夾層融資基金——匯發基金一期正式成立；而在同年年底，聯華信託公司發行准房地產信託基金「聯信·寶利」7號，則為國內房地產的首例夾層融資在信託領域運用。
第二階段：國內夾層基金操作模式發展階段。
從2007年開始，我國夾層基金投資案例數量顯著增長，根據清科研究中心的統計數據顯示，2007年中國市場內夾層基金發生了9起投資案例，涉及總額達8.43億美元，佔全年投資總額的6.6%。在投資數量和投資金額方面比2006年呈現了較大幅度的增長。
2008年7月，匯發中國基金再次獲得荷蘭發展銀行、德國發展銀行、法國發展銀行及日本伊藤忠等知名機構的1億美元注資。此後，亞洲夾層資本隨後也設立了針對中國市場的夾層基金，夾層資本開始逐步活躍。
第三階段：國內夾層基金開始激流涌動。
2010年作為中國私募股權市場銀行系先行者的國家開發銀行，利用其下屬公司國開金融開展了夾層投資業務。此後，國內夾層投資呈現蓬勃發展的勢頭：中信產業基金發起設立了中信夾層基金；光大控股設立了一支8億元規模的夾層基金；鼎暉投資與弘毅投資也相繼成立了夾層基金，鼎暉投資目前的管理的夾層基金已達26.1億元，弘毅投資目前募集完成的第一支夾層基金的規模也在10億規模左右。
二、夾層資本由哪些特徵？
中國人民大學孫景安博士在《夾層融資——企業融資方式創新》一文中，從金融學角度，將夾層資本的特徵歸納為如下幾點：
1、夾層融資將固定收益資本的特點和股權資本的特點結合，可以獲得利息和（或）資本升值雙重收益。
2、夾層融資的本質仍然是一種債務融資工具。
3、夾層融資成本一般高於優先債務但低於股本融資，而且可以按照客戶的獨特需求設計融資條款，可在最大程度上減少對企業控制權的稀釋。