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⑵ 2008年老年社區研究報告149頁-上海勵銳地產
摘 要
一、為什麼要研究老年社區
對於老年社區的研究源起於我司服務的上海青浦項目，為了分析研究在上海青浦地塊嘗試啟動老年社區的可行性，前期我們著手做了《美國鳳凰城的三個老年社區掃描》，以案例的形式分析了美國三個典型老年社區的基本情況，但這份報告對於社區發展過程中的問題，開發商的經營狀況，特別是商業模式還少有涉及。
此番，我們試圖通過更寬廣的視野，即從美國和中國老年住宅市場的層面來研究老年社區，以此判斷目前在國內開發主要面向老年群體的住宅項目的可行性。
同時，我們也試圖站在更高的高度，即從公司戰略的層面來研究老年社區，以此判斷目前將老年住宅項目的開發作為我司產業鏈中一環的可能性。
二、研究了哪些內容
在研究中，我們選擇了五個方面的內容：
美國成人社區的概念、分類以及不同發展階段的市場和產品情況
在這部分的研究中，我們首先明確了成人社區的概念。老年社區在美國被稱為「成人社區（alt communities）」，成人社區是個寬泛的定義，它包括各種為退休者及老年人設計的社區。之後我們對四類美國成人社區（老年退休社區、活躍成人社區、豪華高爾夫和濱水社區以及無年齡限制社區）分別進行了分析。在此基礎之上我們進一步研究了成人社區在美國發展的三個階段及其各階段的產品情況。這四個方面的內容聯系起來，我們可以體察到美國成人社區的概貌，對其形成整體上的
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認識。
2． 美國住宅建造商開發成人社區的情況
由於成人社區在美國整個房地產市場占據了較大的份額，因而參與美國成人社區開發的住宅建造商眾多。其中有的專注於這類項目的建造，也有相當一部分將其作為主營業務來運作。由此，我們對這些住宅建造商進行了全面的掃描，進而對諸如DEL WEBB這樣專注於成人社區建造和品牌構建的建造商進行深入的考察。通過對這些公司的研究，我們可以具體了解到美國成熟的成人社區建造商的經營狀況、運營模式及其經驗借鑒。
3． 美國成人社區不同階段產品的詳細情況
美國的成人社區隨著近半個世紀的發展，在產品開發上已經積累了豐富的經驗，而不同階段的產品必然有其所處時代的烙印，從歷史的眼光來審視美國成人社區不同階段的產品情況，可以為我國現階段老年社區開發過程中產品選擇的提供重要參考。
4． 中國老年社區的市場供求情況和發展現狀
在我國成為老齡化國家和城市中高收入老年群體增加這兩大背景下，近兩年我國的老年社區開發也逐漸受到關注。但潛在需求和有效需求到底有多大？國內現有老年社區項目的發展到底處於什麼水平？對於這些問題，我們進行了定性和定量兩方面的研究。
5． 中國現有老年社區項目的案例研究
目前我國的開發商已經開發了一些老年社區或老年公寓項目，這些項目區域布
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局有什麼特點？採用了什麼開發模式？開發中又面臨哪些瓶頸？有哪些經驗值得我們借鑒？我們通過兩個有代表性的案例研究給出了一些初步的結論。
三、得出了哪些結論
通過研究，我們得到了7個方面的結論：
美國成人社區經過46年的發展，經歷了產生、規模發展和大規模深化發展的三個階段，已佔據了整個住宅市場20％的份額，是重要的市場產品；
美國住宅建築商侍從近5年內開始大規模進入成人社區開發這一領域的；
3． DEL WEBB旗下Suncity, Solera以及Corte Bella三大品牌的構建表明美國成人社區市場深度細分已經開始，未來市場潛力仍然巨大；
4． 中國老年住宅市場潛在需求巨大，但目前尚未形成規模化的有效需求，此類項目的客戶群主要鎖定城市中高收入老年群體，且這一趨勢短期內不會發生根本變化。同時，商業化、盈利性的老年社區市場供給有限，目前主要分布於京滬等經濟發達城市周邊。
5． 目前國內老年社區的開發尚未形成系統化模式，市場投放的產品也未形成產業鏈和品牌；
6． 國內參與到此類產品開發的企業仍主要以嘗試的心態運作相關項目，未真正提到公司戰略的高度而將其作為主營業務；
7． 由於老年社區項目具有投資額大、資金回收期長等特點，從朱家角項目而言，全部做老年社區風險較大，而將其作為一個概念有較大可行性，同時投資和運作上可以採取靈活的模式。
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四、尚存在哪些問題
通過研究和進一步的分析，我們發現老年社區的開發仍存在兩方面的問題：
關於老年人需求的市場調研還未進行。從美國成人社區開發的經驗來看，之前建造商都會通過內部的部門或藉助外來研究機構進行深入具體的市場調查，以確定項目可行性及產品定位。這方面的工作，我們還未著手進行。
市場尚未具備良好的政策環境。我國已經出台了一系列扶持福利性老年公寓的相關政策，但尚未出台政策扶持商業化開發、市場化運作的老年公寓，國內目前已經開發的老年社區項目均面臨了這方面的政策瓶頸。
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第一部分:場概市述.................................................................9
1、什麼是老年住宅.........................................................................11
1.1 老年住宅的定義...............................................11
1.2 如何建設老年住宅？...........................................11
2、老年住宅的分類........................................................................13
2.1 進制按照老年人的生理、心理健康狀態分類.......................13
2.2 按照老年人對服務要求的不同分類...............................13
2.3 按照產品形式的不同來分類.....................................15
3、成熟市場老年住宅的特徵...........................................................16
3.1 世界人口的老齡化.............................................16
3.2 老年住宅的演進過程...........................................17
4、反映老年住宅市場的指標和維度................................................19
4.1 宏觀政策.....................................................19
4.2 支持條件.....................................................20
4.3 老年住宅的可行性參考指標.....................................21
5、老年住宅市場的准入條件...........................................................23
6、國外老年住宅市場的狀況..........................................................24
6.1 亞洲國家的老年住宅...........................................24
6.2 歐美國家的老年住宅...........................................28
小結：.............................................................................................31
國第二部分：內場研老年住宅市究........................................32
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1、國內老年住宅市場的現狀分析.....................................................33
1.1 我國老年人口的發展狀況.......................................33
1.2 國內老年住宅的現狀...........................................35
1.2.1國內老年建築的現狀...............................................35
1.2.2國內老年人的居住模式.............................................36
1.3 目前國內老人住宅的銷售情況...................................37
1.4 目前國內老年設施的形式.......................................39
2、老年住宅市場環境分析...............................................................40
2.1 環境.........................................................40
2.1.1融資機構.........................................................40
2.1.2規劃設計資源.....................................................40
2.1.3社區服務資源.....................................................40
2.2 政策環境.....................................................40
2.3 老年住宅開發的障礙、難點以及應對策略分析.....................41
2.3.1障礙：...........................................................41
2.3.2應對策略分析：...................................................42
3、國內老年住宅經營模式分析.......................................................44
3.1 政府、慈善機構合作經營管理...................................44
3.1.1 純福利性質的養老院...............................................44
3.1.2 混合型養老院.....................................................44
3.2 專業公司經營管理.............................................45
3.2.1老年公寓.........................................................45
3.2.2輔助生活機構.....................................................46
3.3 住宅建設與管理相分離的經營模式...............................47
4、國內老年住宅的物業管理方式....................................................48
4.1 老年住宅物業管理的基本操作模式...............................48
4.2 老年住宅物業管理的收入結構...................................48
小結：.............................................................................................49
國內費場研第三部分：老年住宅消市究.................................50
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1、國內老年住宅消費市場研究........................................................51
1.1國內城市老年人口比例、住宅現狀及收入分析......................51
1.1.1國內城市老年人口比例.............................................51
1.1.2國內城市老年人住宅現狀分析.......................................55
1.1.3國內老年人口收入分析.............................................58
專論：廣州市消費者委員會最近針對老年人投資消費問題進行調查的分析報告59
1.2老年住宅目標客戶群的消費特徵及應對策略.............................60
2、老年住宅消費者訴求..................................................................63
2.1中國傳統文化對老年住宅消費者的影響.................................63
2.2老年住宅的產品設計.................................................64
2.2.1老年住宅產品的建築形態分類...................................64
2.2.2 產品設計依據.................................................67
專論：住宅設計的關注點.............................................69
2.2.3老年住宅產品的設計原則.......................................71
2.2.4老年社區的設計要求...........................................72
專論：老年住宅室內裝修設計要點.....................................75
2.2.5《老年人建築設計規范》簡介及內容（見附件）....................81
2.3 老年住宅的物業管理................................................81
1.4國內老年住宅需求的動因和影響因素..............................87
3.4.1內在需求.........................................................87
1.4.2外在需求.........................................................90
專論：老年人希望居住的環境.........................................91
場發第四部分老年住宅市展前景分析.....................................94
1、市場發展趨勢.............................................................................95
2、產品發展趨勢...........................................................................97
3、消費發展趨勢.............................................................................99
⑶ 通過資料查詢、文獻閱讀、案例研究等途徑，分析商業模式的概念、功能求解
商業模式目前還沒有一個明確的概念，商業模式理論產生史上有二個重要人物：一個是「創新理論」的鼻祖熊彼特，另一個是「商業模式論」的盟主佐特，他們認為「創新」一詞源於拉丁語，意為「更新」，即能給社會帶來巨大價值的革新；商業模式是構成「公共馬車」和「軌道交通」的諸要素之間的聯系了。換句話說就是「為何人、采購何種物品，創造何種價值，最後以何種方式換取等價物」。
目前主要有兩種理論。一種叫坐騎理論，另一種叫自身理論，前一種理論認為新技術乘著商業模式這頭坐椅才走向了創新；後一種理論則認為商業模式自身的巨大改變即創新。
商業模式是為了拓展傳統經營戰略框架而產生的概念，它的目的是為了應對商業的多樣化、復雜化、網路化。