房地產企業融資與成本管理

⑴ 房地產企業融資涉及哪些稅務

主要涉及印花稅、增值稅、土地增值稅和企業所得稅等。

實務中，融資方式主要有金融機構融資、關聯企業借款、統借統還、委託貸款等。開發商作為融資業務的資金借入方，主要涉及印花稅、增值稅、土地增值稅和企業所得稅等。

《中華人民共和國印花稅暫行條例》附件《印花稅稅目稅率表》:

借款合同：銀行及其他金融組織和借款人(不包括銀行同業拆借)所簽訂的借款合同，按借款金額萬分之零點五貼花。

《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》納稅人接受貸款服務向貸款方支付的與該筆貸款直接相關的投融資顧問費、手續費、咨詢費等費用，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。

(1)房地產企業融資與成本管理擴展閱讀：

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》:第七條條例第六條所列的計算增值額的扣除項目具體為:

開發土地和新建房及配套設施的費用(以下簡稱房地產開發費用)，是指與房地產開發.項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。

財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條規定計算的金額之和的5%以內計算扣除。

參考資料來源：網路——《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》

⑵ 房地產企業如何融資

1、開發貸融資（抄最常見的，最容易的）：即獲取土地、取得四證後向銀行申請開發貸融資，利率通常較低，略高於現行貸款利率20%；但開發貸往往監管較嚴，數量有限，挪用不方便；
2、在建工程抵押融資：原則上與開發貸不能同時獲取，但現在基本可操作；
3、企業債券融資：這種融資通常適用於上市公司，尤其在香港及國外較為常見，利息極低，企業信譽度越高，成本越低，是企業的首選，但需控制負債率；
4、股權融資：企業間的股權合作，資金方的股權投資，向股東募集資金，定向募集，公開募集（增發等）。現在用的比較多的假股增債，即基金公司以股權方式介入，但不參與管理，約定未來某一節點以約定的利息回購股份。
5、其他方式：理財方式，其實通過第三方募集資金，類似於抵押貸款
……

⑶ 房地產項目的融資成本如何計算

融資成本主要是銀行借款
專項借款可直接資本化，計入開發間接費用。
非專項借款按支付工程款進度加權平均計算借款本金，加權本金*利息資本化，實際利息支出-資本化利息，計入費用

⑷ 解析房地產企業如何實施融資戰略

企業在進行融資前，需要准確的把握住適合自身的融資機遇，從而通過融資來實現企業自身的戰略目標。一般來說，企業在實施融資戰略的過程中，其相應的注意事項有：融資總收益大於融資總成本，這是企業進行融資決策的首要前提。企業融資規模要量力而行，企業自身的實際條件以及融資的難易程度和成本情況，量力而行來確定企業合理的融資規模。
企業在實施自身融資戰略時，需要找准自身的融資機會，把握住市場的融資趨勢，以提升自身在經濟市場中的融資能力。很多中小企業由於對融資機遇把握的不準確，進而導致其不能夠在經濟市場中順利的進行融資。企業在實施融資戰略過程中其相關的注意事項有：一、融資總收益大於融資總成本
二、企業融資戰略規模要量力而行
企業在籌集資金時，首先要確定企業的融資規模。籌資過多，或者可能造成資金閑置浪費，增加融資成本；或者可能導致企業負債過多，使其無法承受，償還困難，增加經營風險。而籌資不足，又會影響企業投融資計劃及其它業務的正常發展。因此，企業在進行融資戰略之初，要根據企業對資金的需要、企業自身的實際條件以及融資的難易程度和成本情況，量力而行來確定企業合理的融資規模。三、盡可能降低企業融資戰略成本
企業融資成本是決定企業融資效率的決定性因素，對於中小企業來說，選擇那種融資方式有著重要意義。在企業的融資實踐中，融資存在優序，一般認為的優選順序是：一是企業自籌資金。如中小企業投資較小，優先考慮從存款賬戶提取現金；其次，才考慮短期投資變現。二是中小企業自有資金不足時，一般優先考慮調低發放股利。三是外部融資。企業首先考慮銀行貸款，其次是發行債券；最後是發行股票。從融資優先可以看出，內部融資其實是最優先的一種，而外部融資中股票融資是最後的一種選擇方式。

⑸ 房地產開發企業如何做好成本管理與控制

一般而言，房地產開發工程是一個復雜的建築實施過程，通過對各種資源進行調度和組合利用，實現預期的建築目標，具有規模大、實施過程復雜等諸多特點。項目管理需要滿足復雜管理系統以及項目管理提出的目標，對全過程進行系統的控制，從而實現預期的目標。成本控制要使得工程項目的建設符合目標成本的要求，只有這樣才能夠確保各方的基本利益，這也是成本控制的最為基本的出發點。從這個角度來看，房地產開發企業如何做好項目的管理與成本控制是具有非常重要的現實意義的。
一、房地產開發企業的項目成本控制概述
房地產開發企業的項目成本控制，是控制理論在項目成本管理中的實際應用。即在項目實施各環節採取一定的控制管理措施，以確保項目實際成本基本符合計劃的管理工作。以控制階段為依據，項目成本控制大致可以分為事前控制、事中控制和事後控制，其中，事前控制主要針對的是可能影響項目成本改變的相關因素；事中控制就是項目實施過程中對成本的控制；事後控制就是項目成本真正出現改變時採取的控制措施。項目成本控制旨在通過對項目各項成本的控制，確保事先制定的成本計劃的切實實現。對項目成本控制的深入研究，有助於項目管理水平的提升、對成本進行有效控制、強化企業成本核算能力、促進經濟效益不斷提高。項目成本控制可以分解為成本預測、成本計劃、成本現場控制、成本核算、成本分析和成本考核等內容。這些環節相互影響，前一個環節為後一個環節的基礎，彼此形成了項目成本控制的主要內容體系。
二、房地產開發企業的項目全過程成本控制
1.設計階段的成本控制
眾所周知規劃設計階段對工程造價的影響非常大，據資料統計，規劃設計階段影響項目投資的可能性為75%。因此加強設計階段的成本控制，確定合理的設計方案、成熟的工藝，減少在施工階段重大設計變更和方案變化的發生，對有效控制工程造價將起到十分重要的作用。因此，項目的投資者首先就要轉變觀念，在設計、規劃方案的評審階段，從對功能、外型、規模的過分追求中脫離出來，考慮質量價格比以及功能價格比的取捨問題，從而有效的利用設計、規劃方案的評審階段控制工程項目成本。
2.招投標階段的成本控制
通過招投標來選擇施工單位或材料供應商，這對項目投資乃至質量、進度的控制都有至關重要的作用。房地產企業在招標過程中，不要一味的追求最低的投標報價，而是對工程造價進行了科學的計算之後，在確保施工企業獲得合理利潤以及保證施工質量的前提下，通過競爭獲得合理低價。同時，通過招標詢價，及時了解最新的人、材、機單價，加強對成本的控制。
房地產開發商應對整個項目的開發做好定位、營運方案，並向各有關職能部門及所委託的工程管理公司就營運方案進行技術交底，給出明確的各項成本控制指標，對成本控制、開發意圖有一個統一的意識。工程管理公司再將各項控制指標細分到工程管理的各專業、各環節，以指導下一步的設計、工程招標發包、現場管理等各項工作。
確定合理的容積率及明確設計范圍。在與設計單位簽訂設計合同時，應明確具體設計范圍，特別是各種鋼結構、幕牆等小配件的設計均應在總體設計合同內，避免再由別的專業公司另行設造成設計費用增加，及各工程配合不當引起的預埋件後埋、裝飾圖紙立面設計與土建圖紙結構設計不吻合而造成的浪費現象。另外，水電圖紙不能及供，特別是供配電圖紙往往在工程竣工驗收前二、三個月才提供，會造成電梯調試、驗收要另外拉接臨時電從而增加工程成本。上述現象在許多樓盤開發中都發生，應力求避免。
3.項目實施階段的成本的控制
在項目實施階段，要強化成本控制主要從如下幾個方面著手：(1)加強設計變更、簽證的管理；(2)加強對施工單位的施工組織設計的審核；(3)重視分包的確定和管理；(4)加強成本與質量、進度之間的協調控制；(5)深入現場，收集和掌握施工有關資料；(6)編制合同台賬，加強對合同的管理。通過上述措施，能夠有效的加強項目實施階段的成本控制。
4.審計階段的成本控制
為更仔細地做好審價結算，房地產開發企業可以引用市場機制，與建設咨詢公司簽訂協議，聘用造價工程師長期駐守，專門協助房地產企業復審復核各竣工房地產項目的決算資料。並且明確告示各方：第一，該建設咨詢公司作為房地產企業聘請的審核審價專家，代表和協助房地產企業做審價復核工作；第二，結算階段聘用的建設咨詢公司不收取固定的費用，其收益按審核後核減費用的百分比率收取費用；第三，建設咨詢公司初審的結果必須取得房產公司、該咨詢公司和被審施工單位的三方認可，方能送交財政投資評審中心。通過這種方式，能夠有效的控制項目成本。
三、結語
項目成本的控制對於房地產企業的發展而言是至關重要的，文章首先探討了房地產企業的項目成本控制的基本理論問題，構建了房地產工程項目的項目成本管理的基本框架，最後引入了全過程項目成本控制方法，提出了從項目的設計規劃階段、招投標階段、項目實施階段以及審計階段的成本控制方案。

⑹ 如何應對房地產企業的融資與現金流策略

2008年，中國企業如何度過現金流的冬天？一、拓寬融資渠道，加強全面預算，八步驟「緊」銀根「活」資產。國家從緊的貨幣政策在經歷了幾次存款准備金率調高後，效應開始出現。商業銀行紛紛調整放貸政策，收縮中小型企業的放貸規模，實行滾動放貸策略。金融融資對於很多中小型企業而言，變得越來越困難。另外，雪上加霜的是，與往年同期相比，很多企業因為原材料漲價積壓了資金，下遊客戶資金緊張導致應收賬款攀升，企業資金周轉速度降低，現金流告急，采購支付吃緊，生產組織難以保證正常的交貨合同，企業運營舉步維艱。因此，筆者認為，在國家從緊的貨幣政策下，當前，企業必須進一步「開源緊流」。一是管好勞動力成本，減少現金投資，拓寬融資渠道，加強與金融機構的合作關系；二是企業必須密切關注庫存的賬齡、庫存結構，盤活資產，降低非必要資金支出；三是調整擴張步伐，加強企業的全面預算管理，控制非計劃的資金投入計劃，公司應投資那些付現款的項目，而非低投資回報的現金儲存；四是調整信用管理政策，盡可能延長采購支付時間，縮短應收賬款應收期，規避貨幣從緊帶來的支付緊縮效應；五是企業必須加強銷售回款管理，調整銷售業務內部激勵政策；六是全面關注現金流周轉情況，檢查核准現金流預期中的假設和數據，確保信息准確，規避銷售人員誇大可能完成的銷售目標，管好預期現金流；七是集中銀行交易，對一個大公司來說，把300多個賬單需求合計到一組或多組賬戶，並進行合理搭配，如此可降低現金透支，同時投資一個以現金流安全、流動性為目標的現金管理賬戶；八是置換或者剝離部分不良資產，將資產通過股權轉讓或者拍賣的方式轉變為資本，通過風險融資或者其他融資手段，稀釋部分股權。二、五步驟優化客戶結構，調整銷售策略，鞭打「信用拖延」。產業升級和經濟增長模式轉型必然會以犧牲一些中小企業為代價，只有符合轉型要求的企業才能順利度過拐點，進入健康、快速的發展通道。因此，企業主必須仔細關註上下游合作夥伴，優化客戶結構，調整銷售策略。筆者認為，優化客戶結構一是要盤點現有客戶，淘汰支付能力差、信用不良的合作夥伴；二是調整貨款結算政策，盡可能現款結算，給予現款結算一定的返利政策；三是革新渠道，加大資金結算快、流通快的渠道投入和政策傾斜；四是增加高利潤產品的渠道利潤空間，更好地管理供應商，逐步收縮低技術含量產品的銷售佔比，淘汰粗放式運營管理的下遊客戶；五是盡可能延長上遊客戶結算信用期，確保毛利高，回款好，渠道成本低，流通快。三、六步驟提高運營效率，降低運營成本，改善「企業DNA」。當企業運營的人工成本、費用成本、製造成本都在快速增長的時候，企業必須緊密關注自身的運營效率，優化管理流程，精簡崗位編制，降低溝通成本，加快市場響應。筆者認為提高運營效率，企業必須在六個方面下工夫：一是優化管理流程，尤其是以市場為導向的銷售管理流程，梳理流程瓶頸，改變不合理環節，做到內部運作高效順暢，外部市場反應靈敏，相應速度快；二是調整組織結構，按照核心職能和關鍵流程考慮部門設置，壓縮部門編制，降低人工成本，充分藉助信息化推進組織結構扁平化變革；三是導入績效管理，有效地將企業目標分解到部門和員工頭上，抓住成本的牛鼻子，嚴格進行KPI考核，提高每人的工作績效；四是建立知識管理系統，不斷總結員工的崗位操作經驗和成功的管理經驗，並復制到工作中間去；五是推進企業內部的信息化建設，通過無紙公、電子化公，加快運營效率，提高市場響應速度；六是全方位控製成本，包括通過比價采購、集中采購、戰略采購，減少採購中間環節等方式來降低采購成本；通過庫存管理加強，減少不必要的庫存，充分利用好邊角料，減少生產現場的半成品等來降低庫存；通過精細化管理，壓縮營業費用，降低不必要的營銷費用支出等等。只有這樣，企業才能真正打造新的核心競爭力，形成富有競爭力的「DNA」。總之，當前形勢下，企業只有密切關注現金流，降低營業費用和管理費用，嚴格控制生產製造成本，加強品牌建設，全面改善自身管理，提高運營效率，才能應對經濟轉型帶來的諸多挑戰，接受市場的考驗，形成企業新的核心競爭力，取得更大的突破和發展。（作者為聯縱智達咨詢集團副總裁）

⑺ 房地產企業社會融資利息能進成本抵扣嗎

是可以的。

根據《企業會計准則第17號——借款費用》第六條規定：為購建或者生產符合資本化條件的資產而借入專門借款的，應當以專門借款當期實際發生的利息費用，減去將尚未動用的借款資金存入銀行取得的利息收入或進行暫時性投資取得的投資收益後的金額確定。

相對於新增貸款量是更廣義的貨幣流通量統計指標，社會融資總量除了包含金融機構新增貸款外，還進一步納入股票、債券融資等，使貨幣流量統計延伸到股市和債市等渠道的融資來源，從而更加真實地反映社會經濟資金的供求狀況。

(7)房地產企業融資與成本管理擴展閱讀：

社會融資大類上可以分為股權類、債權類融資，其中股權類融資不牽扯到融資利率，不需要償付利息，因此融資成本主要針對債權類融資。

債權類融資主要包括銀行貸款、信託貸款、委託貸款、票據等間接融資方式，債權等直接融資工具，根據當期各類工具的利率及新增融資規模可以測算加權平均的社會融資成本。

信貸資金從儲戶到資金的需求方企業，中間要經過銀行、信託、券商、基金子公司等一系列中介服務結構的配合，相對於6%的加權平均社會融資成本，降低信貸資金的「物流成本」能顯著降低融資成本。

⑻ 房地產企業融資成本占房價多大比重

土地成本基本在30%左右，建安成本30%，營銷成本+灰色成本10%-20%，利潤20%-30% 這是大體的狀況，，具體的個案的成本控制要看開發商自己的運作能力了。