泊寓融資

㈠ 長租公寓2019年三大關鍵詞：融資、危機、強管控

今年以來長租公寓的危機頻繁爆發，由此也引來相關部門的高度重視，史上「最嚴」住房租賃政策在各城市相繼出台，在杭州、南京兩大「重災區」先行試點。

當下，各地為「搶人」紛紛出招人才政策，城市人口流動性加大。而經過幾年的鋪墊，一線城市的長租公寓市場已基本普及。來自第三方機構統計，北京、上海和廣州部分長租公寓的入住率能夠達到93%、89%、95%。

過去一年，資本對長租公寓的態度也陷入矛盾，有不少品牌運營商獲得了資本青睞。比如，2019年上半年，在資本的大力推動下，魔方公寓管理規模達到10萬間，成為集中式公寓領域的老大，緊隨其後的是樂乎公寓5.4萬間。在分散式公寓領域，截至2019年上半年，自如運營商以85萬間的管理房源位列第一，排行榜前三的運營商管理規模總額已經超過200萬間，頭部效應得到進一步增強。

隨之而來的是，房地產開發商、中介、互聯網資本和一些酒店服務集團進入長租公寓行業。但由於長租公寓行業正處於多種運營模式並存的探索階段，各大品牌還沒有形成相對固定的市場格局，性價比、服務和科技手段將成為長租公寓未來爭奪的主要因素，也將成為長租公寓未來的重要發展方向。

融資、上市

資本給予企業的期限將至，長租公寓一度是資本追逐的風口，如今資本對回報的訴求緊推著企業上市。美東時間11月5日，青客登陸納斯達克掛牌上市。青客上市無疑是長租行業一個里程碑式的開始。此前的10月29日，蛋殼公寓也正式向美國證券交易委員會（SEC）遞交招股書，准備在美國紐交所上市，股票代碼為「DNK」。

日前，自如CEO熊林對外表示，自如目前和未來一段時間的首要任務一定是深耕企業產品、服務、技術、團隊，但他也強調了自如不會急於啟動IPO。

實際上，頭部品牌公寓對於錢的渴望很高，他們能夠通過上市來融得更大規模的資金。房東東創始人全靂分析指出，2019年長租公寓的融資有兩大特徵：融資金額龐大、聚焦頭部企業。

今年2月，蛋殼公寓對外宣布完成5億美元C輪融資，此輪融資由老虎環球基金、螞蟻金服聯合領投，春華資本跟投，同時，CMC資本、高榕資本、愉悅資本等老股東繼續跟投。此輪融資結束後，蛋殼公寓的估值已超過20億美元；3月，魔方公寓宣布獲得1.5億美元D輪融資，加拿大領先的機構基金管理公司CDPQ為本輪戰略投資方；12月，長租公寓安歆集團宣布完成C輪融資，融資金額達數億元，由凱雷投資領投。

經過幾年發展，長租公寓的第一梯隊已經形成，分別是：自如、蛋殼、青客；集中式公寓規模以魔方、萬科暫時領先。從融資角度看，資本越來越向國企、開發商、知名品牌公寓等頭部企業和優質企業集中。

盈利困境

硬幣的另一面是，中小公寓運營商很難獲得資本青睞，民間資金的高成本已導致多個品牌面臨資金危機。今年7月，樂伽「高收低出」運營模式導致資金鏈斷裂，成為租賃寒冬來臨的信號。全靂指出，長租公寓通過「非正常手段」的市場經營無法經受住寒冬的考驗，由此大量公寓陷入資金鏈危機。

長租公寓的盈利問題一直懸而未決，也是讓中小公寓陷入運營危機的主要原因。國內長租公寓盈利壓力的再次出現，資金效率的提升有一定限制，因此房產和企業運營商對新項目拓展比較謹慎。

2019年上半年，房企運營商整體增長速度逐漸放緩。萬科泊寓拓展房源規模為23萬間、朗詩寓4萬間、碧家國際社區4萬間、招商公寓2.4萬間，跟2018相比房源規模持平。

從2018年與2019年上半年長租公寓規模來看，有部分新房企運營商進場。2018年6月，進入長租公寓領域的華潤有巢，目前拓展規模為4萬間房源，與上一年相比翻一番，而城方城寓則在半年內新增房源達到1.6萬間，擴展速度和規模極快。

國企逐漸成為主角。11月29日，上海浦東新區2宗租賃住房用地成功出讓，總出讓面積116.4畝，總建築面積15.8萬平，總成交價9.29億元，分別由上海浦發租賃住房建設發展有限公司（浦發集團）與上海普悅置業有限公司競得。啟信寶信息顯示，上海普悅置業有限公司實控人是上海市普陀區國資委。

強監管時代

今年以來長租公寓的危機頻繁爆發，由此也引來相關部門的高度重視，史上「最嚴」住房租賃政策在各城市相繼出台，在杭州、南京兩大「重災區」先行試點。

9月，南京四部門聯合下發《關於進一步規范住房租賃經營行為防範市場金融風險的通知》，其中指出應當建立住房租賃租金託管制度，與銀行簽訂租金委託收付協議，設立機構租金專用賬戶收付租金，實行租金銀行託管。

11月，杭州市住保房管局聯合市金融辦、人行杭州中心支行制定發布《杭州市住房租賃資金監管辦法（試行）》，其中明確，「託管式」住房租賃企業須在租賃資金專用存款賬戶中凍結部分資金作為風險防控金，在特定情況下用於支付房源委託出租人租金及退還承租人押金等。

12月，住房和城鄉建設部等多部委印發《關於整頓規范住房租賃市場秩序的意見》，其中指出對採取「高進低出」「長收短付」經營模式的住房租賃企業，在銀行設立租賃資金監管賬戶，將租金、押金等納入監管賬戶。

綜合業內人士的說法，類保證金的模式在未來或將普及至各大城市，該政策更多的是對房東與租戶的一種保障。政策對於長租公寓機構的影響頗大，專用賬戶也意味著財務透明化，一方面能夠監管企業的健康狀況，另一方面也可以防範私自挪用租金等違法違規行為。

住建部部長王蒙徽撰文直指長租亂象，指出在專項整治期間，全國共排查住房租賃中介機構8萬多家，查處存在不規范行為的住房租賃中介機構1萬余家，通報違法違規案例8000餘起，有效遏制住房租賃中介行業亂象，凈化住房租賃市場環境。接下來，還將成立專班負責專項整治，加強市場監管和制度建設。由此可見國家對於住房租賃市場的重視以及凈化市場的決心。

各城市也開始對住房租賃中介機構進行落地排查，對違法違規的企業機構進行曝光，加強住房租賃市場監管力度，督促企業健康發展。市場漸趨規范。

國家不斷出台相關政策，市場面臨優勝劣汰。正如全靂所言，只有控制好成本、管理好資金、運營能力優秀的企業才能在行業寒冬中存活下來。展望2020年，作為購租並舉的住房制度的有力補充，長租公寓在未來仍然會得到充分的市場機會，大量的租賃用地國有房源將開始逐步形成規模。

㈡ 如果現在才去找萬物做分享，還能有發展的空間嗎

作為共享經濟的一種重要類型，共享空間是指在互聯網經濟背景下，以城市閑置空間資源為基礎，通過線上平台激活的線下空間，具體體現為聯合辦公、長租公寓、短租民宿、各類基於時段的臨時（Pop-Up）空間等。共享空間的開發對提高存量土地和房屋空間的利用效率、增加社會服務產品的多樣性等具有重要意義。近年來，我國的共享空間經歷了大起大落的發展歷程。2014—2016年期間，我國聯合辦公空間數量從50家增加到4200家，翻了80倍左右，長租公寓拓展了近10萬間房。但是，當前共享空間中做到盈利的機構寥寥，公開宣稱盈利的只有「方糖小鎮」等少數運營機構。緊接著出現的聯合辦公倒閉潮和長租公寓「租金貸、甲醛超標」等黑天鵝事件，使得共享空間的發展一度陷入尷尬局面，其發展模式也受到市場和公眾的較多質疑。那麼，共享空間如此戲劇化的發展形勢和發展困局背後的原因是什麼？

共享空間的市場需求沒有預期的大。國內外的共享空間都以面向自由職業者、創意階層、創業者等人群為主，但中國與西方的情況並不相同，西方受教育程度普遍較高，擁有大量的自由職業者人群，且整個社會對自由職業的認同度很高。據統計，美國有5300萬自由職業者，占總勞動人口的1/3，歐洲也有1000萬自由職業者，英國超過3/4的優秀畢業生認為自由職業是最理想的工作狀態。隨著中國經濟的發展和政府的鼓勵，中國自由職業者和創業者的數量在逐漸增加，但與西方國家仍有較大差距。加上近幾年中國就業率的提升，中國大學畢業生就業壓力變小，選擇自主創業的人數佔比相對較低。據統計，2017年中國大學畢業生就業率為91.6%，自主創業人數僅僅佔3%，即僅有21.3萬人選擇了創業，而同時期的美國大學畢業生就業率不足50%。不同於西方人張揚、愛熱鬧的性格，中國人的性格更偏向於安靜和被動，開放共享程度較高的共享空間與中國人個性之間還存在較多磨合。

共享空間較高的成本限制了盈利空間和受眾范圍。現在大部分共享空間分布在城市核心區，拿房成本、改造成本普遍偏高。以長租公寓為例，55%的拿房成本佔比是長租公寓行業盈利臨界點，但是很多公寓企業的拿房成本加上裝修成本就已經佔到了80%，盈利空間非常受限。並且，當前共享空間運營商往往缺乏對空間合理改造和成本控制的能力。以聯合辦公為例，經營者為了追求時髦的設計風格強烈、裝修標准較高、公共空間高大上的「WeWork式風格」，付出高昂的裝修成本不說，往往還脫離使用者對空間的實際需求。共享空間本應具有一定的公益屬性，但是目前定價普遍偏高，較大的限制了受眾范圍。萬科泊寓勁松店30平米左右的LOFT月租金最高達6000元，優客工場國貿共享際30平米左右的公寓月租金為13000元起，聯合辦公每個工位的平均工位價格1500元，對於平均收入4000元左右的普通大學畢業生、自由職業者和年輕的創業者來說，與其選擇這樣價格的工位，還不如選擇政府提供的各類免費的孵化器。

共享空間以賺取租金差為主的盈利模式不可持續。很多共享空間企業是一哄而上，想要佔地或者得到政府的政策補貼，但是預期收益並不清晰。盡管會員制度、企業級服務與技術輸出更能體現共享經濟的特點，但通過「二房東」賺取租金差的盈利模式仍然是共享空間當前最主要的收入來源。這種模式對出租率要求較高，利潤空間較小，很難快速回本且實現持續盈利。事實上，當前共享空間的出租率並不如預期中的高。一般而言，聯合辦公出租率平均達到85％時才能保持盈虧平衡，但根據馬上辦公網的統計數據，北京地區平均聯合辦公企業出租率在60%-80%之間浮動。

共享空間的資金安全問題較為嚴峻。當前，無論是聯合辦公，還是長租公寓，主要都是在靠融資燒錢維持，但這種模式是終究不能持續的。以長租公寓為例，2018年集中出現的暴雷現象，如好租好住、愛家愛公寓、長沙優租客、愷信亞洲、杭州鼎家五家分散式長租公寓的問題都是資金鏈斷裂帶來的運營危機。不少長租公寓運營公司甚至為了回籠資金並規模擴張，通過隱瞞合同內容、誘導、欺詐等方式，利用租客個人信用申請辦理「租金貸」。而一旦爆雷，租客就成為最大受害者，租金貸的風險和問題暴露無遺，但租客卻面臨維權追責困難的窘境。對長租公寓來說，類REITs（房地產信託投資基金）的租賃項目確實可以幫助長租公寓在退出機制、現金流方面提供一定幫助，但是REITs模式是建立在長租公寓自身經營狀況良好的情況之上，並不能解決所有的問題。共享空間亟需建立起完善的風控機制，在資金安全與規模擴張中尋求平衡，找到成熟健康的商業運營模式。

因此，為了打破共享空間的發展困局，完善其發展邏輯，推動共享空間持續經營並帶來更多的經濟、社會效益，我們可以從降低其開發成本、本土化其風格定位、多元化其盈利模式、完善其規劃引導等方面進行考慮。

㈢ 租賃房源增加後不少房東主動降價嗎

十九大報告提出，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

據不完全統計，截至目前，全國發布租賃新政策的城市已超50個，包括國家確定的12個租賃試點城市。各地陸續出台的扶持政策吸引各類市場主體競逐。伴隨高中低端多元化產品的持續入市，租賃市場的供求關系以及各方心態已開始發生變化，租金可議價的空間擴大，租戶的選擇日漸增多。

鼓勵租賃企業做「大」，金融支持也很給力

從各地出台的政策看，培育和發展專業化房屋租賃企業已成共識，也就是企業要做得夠「大」。一些城市為加大對住房租賃企業支持力度，在金融支持方面也很給力，以緩解租賃機構「融資難」。

數據顯示，上海中高端租賃房源的平均成交周期由2周延長至1個月，不少房東主動降租金5%以上。「業主心態的轉變帶來了租賃市場房源供應的增加，從而緩解了市場的供需矛盾，平抑了租金價格。」旭輝領寓國際副總裁高傑說。

一邊是市場供應增加，另一邊租戶的眼光也開始變得更挑剔。記者走訪發現，新增租客中除了暫緩購房者外，也有追求租賃消費升級的人群。

「雖然租金高了點，但長租公寓配有安保系統、專職管家、保潔、家居維護、代收快遞等服務，還有定期的休閑娛樂文化活動」，租住上海柚米國際社區的自由投資人張君朝說，「這是傳統民宅提供不了的。」

房子較多，選擇也較多。

㈣ 上海規劃增加租賃供給，租賃住房已成行業關鍵詞

2021年，作為「十四五」的開局之年，3月召開的兩會，租賃住房就已經成為房地產行業的關鍵詞之一。8月13日，上海市人民政府辦公廳關於印發《上海市住房發展「十四五」規劃》提出重點發展租賃住房，堅持租購並舉的主要任務，要求切實增強租賃住房，特別是保障性租賃租房供應的針對性和有效性。優化從「一張床」、「一間房」到「一套房」的多層次租賃住房供應結構。

從此次發布的上海「十四五」規劃可以看出，「十四五」將迎來上海住房租賃行業的進一步發展，越來越多的企業將參與到行業中來，結合2021年至今的一系列政策紅利，相信未來全方位政策的實施力度和強度將得到保障，租賃住房市場也會在政策紅利下健康有序發展。

作為2017年至今租賃用地累計成交面積及幅數最多的城市，上海的租賃用房體系的建設和發展對全國都有借鑒意義。

 01「十四五」規劃持續構建住房租賃體系

2021年8月13日，上海市人民政府辦公廳關於印發《上海市住房發展「十四五」規劃》的通知（下稱《規劃》）。

《規劃》提出，「十三五」時期，本市住房發展取得了一些成效，但住房發展中不平衡、不充分問題還一定程度存在。住房供應結構性矛盾有待進一步緩解，住房租賃體系構建需要進一步加快；不同人群居住需求有待進一步有效滿足；惠及民生的住房政策仍需進一步完善，住房保障政策供給還需更加精準，保障性住房供後管理機制需進一步優化；住房發展推進機制仍需健全，住房發展領域的法治化建設任務還比較重，相關政策實施的聯動協調力度有待加強。

「十四五」期間，發展形勢出現了五大變化，對此，提出幾大主要任務：

一、「重點」發展租賃住房，堅持租購並舉

切實增強租賃住房，特別是保障性租賃房供應的針對性和有效性。優化從「一張床」、「一間房」到「一套房」的多層次租賃住房供應結構。

「十四五」時期，形成供應租賃住房超過42萬套（間、宿舍床位），佔住房供應總套數的40%。其中，租賃房22萬套（間），宿舍床位20萬張。繼續規范代理經租住房30萬套（間）。

二、「平穩」發展商品住房，落實長效機制

深化落實因城施策、一城一策要求，以穩地價、穩房價、穩預期為目標，健全住房供應體系，優化供應結構，堅決防範化解房地產市場風險。

「十四五」時期，新增供應各類住宅用地面積4000公頃，新增供應商品住房4000萬平方米、約40萬套。

三、「協調」發展保障性住房，健全住房保障體系

完善以保障性租賃住房、共有產權保障住房為重點的住房保障體系，在做好本市中低收入住房困難家庭保障的基礎上，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。

「十四五」時期，新增供應保障性產權住房約23萬套。

四、「更新」發展存量住房，改善居住條件

增存並重，留改拆並舉，妥善保護好歷史文化風貌區和里弄街訪，讓群眾在居住方面更有獲得感、幸福感、安全感。

從以上主要任務中，可以看到在本次的住房「十四五」規劃的重點任務中，持續構建住房租賃體系被放在了重要任務的首位。相比於「十三五」規劃，住房「十四五」規劃將加大租賃住房的供給。

不僅僅是上海，進入2021年以來，僅僅只是上半年，我國就已經累計出台租賃相關政策110條，其中市場監管類佔比最高，達36%。政策從出台逐漸走向落實，租賃市場逐漸完善。

 02上海租賃用地成交面積及幅數全國首位

上海住房租賃市場的發展一直處於全國住房租賃市場的發展的前列。據克而瑞租售事業部監測2017年7月至2021年7月全國重點8城租賃用地成交量累計值已達329幅，總建面約1685.10萬平方米，其中上海、杭州、南京3城租賃地塊成交量排名前3，共計248塊，佔比75.38%。

可以發現，「租賃住房用地不小於10%」的新規，正在引發一系列連鎖反應。從租賃用地供應類別的角度而言，主要分保障性和市場化租賃用地兩大類。由於自持地塊增加，房企將面臨租賃住房運營難、以及如何突圍並盈利兩大難題。

企業自持用地更多解決方案待解鎖，比如通過整租、合租和自建團隊等模式運營自持物業，提升物業價值，以實現資產增值，同時，發行ABS、類REITs等資產證券化產品，拓展融資渠道，降低融資成本等。

目前來看，在較為寬松的政策加持下，租賃市場發展已進入「快車道」，入局租賃業務的房企也正紛紛加大業務布局力度。

截止2021年7月31日，萬科泊寓進駐城市達33個，全國門店數量維持在369家，仍居於集中式公寓開發商首位；集中式公寓運營商方面，魔方集團布局門店306家，主要進駐城市項目數達22個，上海、廣州布局項目最多，杭州、深圳、南京緊隨其後，三四線城市也有布局；而分散式公寓運營商自如，截止2021年7月31日已進駐城市達10個，掛牌約3.99萬間。

整體看來，增速雖然環比有所放緩，整體仍呈現持續上漲態勢。

發展租賃市場，堅持「租購並舉」是上海住房「十四五」規劃的重點任務之一。作為租賃用地累計成交面積及幅數最多的城市，上海的租賃用房體系的建設和發展走在全國前列，隨著更多的住房租賃項目入市，上海也將逐步實現「一張床、一間房、一套房」的多層次租賃住房供應體系。

全國來看，從「十三五」到「十四五」，中央多次定調住房租賃市場，也逐步從供應端、行業監管、優惠政策等方面推動住房租賃市場健康有序的發展。隨著住房租賃規劃的逐步落實，政策的利好也會逐漸體現出「出實招、見實效」。這一切將加快住房租賃市場的規范和發展，住房租賃市場有望迎來長效發展。