國外的房地產融資法律法規

A. 房地產開發商的海外融資的方式和途徑有哪些

B. 企業融資法律法規有哪些

企業融資法律法規有：《貸款通則》、《中華人民共和國中國人民銀行法》、《中華人民共和國商業銀行法》等。

參照《中華人民共和國貸款通則》第十一條，貸款期限：貸款期限根據借款人的生產經營周期、還款能力和貸款人的資金供給能力由借貸雙方共同商議後確定，並在借款合同中載明。

自營貸款期限最長一般不得超過10年，超過10年應當報中國人民銀行備案。票據貼現的貼現期限最長不得超過6個月，貼現期限為從貼現之日起到票據到期日止。

參照《中華人民共和國中國人民銀行法》第二十四條 中國人民銀行可以代理國務院財政部門向各金融機構組織發行、兌付國債和其他政府債券。

參照《中華人民共和國中國人民銀行法》第二十九條，中國人民銀行不得向地方政府、各級政府部門提供貸款，不得向非銀行金融機構以及其他單位和個人提供貸款，但國務院決定中國人民銀行可以向特定的非銀行金融機構提供貸款的除外。中國人民銀行不得向任何單位和個人提供擔保。

參照《中華人民共和國商業銀行法》第三條，商業銀行可以經營下列部分或者全部業務：

（一）吸收公眾存款；

（二）發放短期、中期和長期貸款；

（三）辦理國內外結算；

（四）辦理票據承兌與貼現；

（五）發行金融債券；

（六）代理發行、代理兌付、承銷政府債券；

（七）買賣政府債券、金融債券；

（八）從事同業拆借；

（九）買賣、代理買賣外匯；

（十）從事銀行卡業務；

（十一）提供信用證服務及擔保；

（十二）代理收付款項及代理保險業務；

（十三）提供保管箱服務；

（十四）經國務院銀行業監督管理機構批準的其他業務。

經營范圍由商業銀行章程規定，報國務院銀行業監督管理機構批准。

商業銀行經中國人民銀行批准，可以經營結匯、售匯業務。

(2)國外的房地產融資法律法規擴展閱讀

融資的常見方式：

1、銀行貸款

銀行是企業最主要的融資渠道。按資金性質，分為流動資金貸款、固定資產貸款和專項貸款三類。專項貸款通常有特定的用途，其貸款利率一般比較優惠，貸款分為信用貸款、擔保貸款和票據貼現。

2、股票籌資

股票具有永久性，無到期日，不需歸還，沒有還本付息的壓力等特點，因而籌資風險較小。股票市場可促進企業轉換經營機制，真正成為自主經營、自負盈虧、自我發展、自我約束的法人實體和市場競爭主體。同時，股票市場為資產重組提供了廣闊的舞台，優化企業組織結構，提高企業的整合能力。

3、債券融資

企業債券，也稱公司債券，是企業依照法定程序發行、約定在一定期限內還本付息的有價證券，表示發債企業和投資人之間是一種債權債務關系。債券持有人不參與企業的經營管理，但有權按期收回約定的本息。在企業破產清算時，債權人優先於股東享有對企業剩餘財產的索取權。企業債券與股票一樣，同屬有價證券，可以自由轉讓。

4、融資租賃

融資租賃是指出租方根據承租方對供貨商、租賃物的選擇，向供貨商購買租賃物，提供給承租方使用，承租方在契約或者合同規定的期限內分期支付租金的融資方式。

融資租賃，是通過融資與融物的結合，兼具金融與貿易的雙重職能，對提高企業的籌資融資效益，推動與促進企業的技術進步，有著十分明顯的作用。融資租賃有直接購買租賃、售出後回租以及杠桿租賃。此外，還有租賃與補償貿易相結合、租賃與加工裝配相結合、租賃與包銷相結合等多種租賃形式。

C. 房地產開發商融資的途徑和方式

一、上市融資 房地產企業通過上市可以迅速籌得巨額資金，且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用，沒有固定的還款期限，因此，對於一些規模較大的開發項目，尤其是商業地產開發具有很大的優勢。一些急於擴充規模和資金的有發展潛力的大中型企業還可以考慮買（借）殼上市進行融資。

二、海外基金 目前外資地產基金進入國內資本市場一般有以下兩種方式—一是申請中國政府特別批准運作地產項目或是購買不良資產；二是成立投資管理公司合法規避限制，在操作手段上通過回購房、買斷、租約等直接或迂迴方式實現資金合法流通和回收。海外基金與國內房地產企業合作的特點是集中度非常高，海外資金在中國房地產進行投資，大都選擇大型的房地產企業，對企業的信譽、規模和實力要求比較高。但是，有實力的開發商相對其他企業來說有更寬泛的融資渠道，再加之海外基金比銀行貸款、信託等融資渠道的成本高，因此，海外基金在中國房地產的影響力還十分有限。

三、聯合開發 聯合開發是房地產開發商和經營商以合作方式對房地產項目進行開發的一種方式。聯合開發能夠有效降低投資風險，實現商業地產開發、商業網點建設的可持續發展。大多數開發商抱著賣完房子就走的經營思想，不可能對商業地產項目進行完善規劃和長期運營，因此，容易出現開發商在時銷售火爆，但他們走了以後商業城和商業街日漸蕭條的現象。開發商和經營商的合作開發可以實現房地產開發期間目標和策略上的一致，減少出現上述現象的可能性。

四、並購 在國家宏觀調控政策影響下，房地產市場將出現兩種反差較大的情況：一方面，一些手中有土地資源而缺少開發資金成本的中小房地產企業因籌錢無門使大量項目停建緩建，只有盡快將手中的土地進入市場進行開發才能保證其土地不被收回；另一方面，一些資金實力雄厚的大型房地產企業苦於手中無地而使項目擱淺，因此，不失時機地收購中小企業及優質地產項目，從而實現規模的快速擴張。

五、房地產投資信託（REITS） 2003年底，中國第一隻商業房地產投資信託計劃「法國歐尚天津第一店資金信託計劃」在北京推出，代表著中國房地產信託基金（REITS）的雛形。但它並未上市交易，投資的房地產缺乏多樣性，不參與房地產的開發過程等問題使我國市場以往的 REITS產品與國際上真正意義上的REITS有很大不同。REITS的風險收益特徵是，股本金低，具有較高的流動性；其次，收益平穩、波動性小，市場回報高，可享受稅收優惠，股東收益高；同時，REITS實行專業化團隊管理，有效降低了風險。

六、房地產債券融資 發債融資對籌資企業的條件要求較高，中小型房地產企業很難涉足。再加上我國企業債券市場運作機制不完善和企業債券本身的一些缺陷，國內房地產企業大都不採用該種融資方式。

七、夾層融資 夾層融資是一種介乎股權與債權之間的信託產品，在房地產領域，夾層融資常指不屬於抵押貸款的其他次級債或優先股常常是對不同債權和股權的組合。在我國房地產融資市場，夾層融資作為房地產信託的一個變種，具有很強的可操作性。最直接的原因是，夾層融資可以繞開銀監會212號文件規定的新發行房地產集合資金信託計劃的開發商必須「四證」齊全，自有資金超過35%，同時具備二級以上開發資質的政策。與REITS相比，夾層融資更能解決「四證」齊全之前燃眉之急的融資問題。

八、房地產信託融資 防火牆是信託產品本身所具有的法律和制度優勢。信託財產既不是信託公司的資產，也不是信託公司的負債，即使信託公司破產，信託財產也不受清算影響，實現了風險的隔離。另外，信託在供給方式上十分靈活，可以針對房地產企業本身運營需求和具體項目設計個性化的信託產品。信託融資的主要缺陷，一是融資規模小；二是流動性差，由於受「一法兩規」的嚴格限制，遠遠無法滿足投資者日益增長的轉讓需求；三是對私募的限制，即規定資金信託計劃不超過200份，相當於提高了投資者的門檻。

九、項目融資 項目融資是指項目的承辦人（即股東）為經營項目成立一家項目公司，以該項目公司作為借款人籌借貸款，並以項目公司本身的現金流量和收益作為還款來源，以項目公司的資產作為貸款的擔保物。

十、開發商貼息委託貸款 開發商貼息委託貸款是指由房地產開發商提供資金，委託商業銀行向購買其商品房者發放委託貸款，並由開發商補貼一定期限的利息，其實質是一種「賣方信貸」。開發商貼息委託貸款採用對購房消費者提供貼息的方式，有利於住宅房地產開發商在房產銷售階段的資金回籠，可以避免房地產開發企業在暫時銷售不暢的情況下發生債務和財務危機，可以為部分有實力的房地產公司解決融資瓶頸問題。

十一、短期融資券 短期融資券指企業依照法定程序發行，約定在3、6或9個月內還本付息，用以解決企業臨時性、季節性短期資金需求的有價證券。短期融資券所具有的利率、期限靈活周轉速度快、成本低等特點，無疑給目前資金短缺的中國房地產業提供了一種可能的選擇。短期融資券對不同規模的房地產企業沒有法律上的約束，但就目前的情況來看，由於短期融資券的發行實行承銷制，承銷商從自身利益考慮，必然優先考慮資質好、發行規模大的企業。

十二、融資租賃 根據《合同法》的規定，房地產融資租賃合同是指房屋承租人自己選定或通過出租人選定房屋後，由出租人向房地產銷售一方購買該房屋，並交給承租人使用，承租人交付租金。

十三、房地產證券化 房地產證券化就是把流動性較低、非證券形態的房地產投資直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程，從而使得投資者與投資對象之間的關系由直接的物權擁有轉化為債權擁有的有價證券形式。房地產證券化包括房地產項目融資證券化和房地產抵押貸款證券化兩種基本形式。我國正處於房地產證券化推行的初級階段進行中的住房抵押貸款證券化是其現實切入點。

拓展資料：

從狹義上講，融資（financing）即是一個企業的資金籌集的行為與過程，也就是說公司根據自身的生產經營狀況、資金擁有的狀況，以及公司未來經營發展的需要，通過科學的預測和決策，採用一定的方式，從一定的渠道向公司的投資者和債權人去籌集資金，組織資金的供應，以保證公司正常生產需要，經營管理活動需要的理財行為。

從廣義上講，融資也叫金融，就是貨幣資金的融通，當事人通過各種方式到金融市場上籌措或貸放資金的行為。《新帕爾格雷夫經濟學大辭典》對融資的解釋是：融資是指為支付超過現金的購貨款而採取的貨幣交易手段，或為取得資產而集資所採取的貨幣手段。

D. 我國法律對於國外投資房地產是否允許

目前我國法律已經明確有資格境外機構和個人可在國內購房。
住建部、商務部等6部委聯合發布《關於調整房地產市場外資准入和管理有關政策的通知》，明確有資格境外機構和個人可在國內購房。除了還在實行限購政策的城市，境外人士在國內購房套數已經不受限制。
《通知》提出，外商投資房地產企業注冊資本與投資總額比例，按照《國家工商行政管理局關於中外合資經營企業注冊資本與投資總額比例的暫行規定》執行。取消外商投資房地產企業辦理境內貸款、境外貸款、外匯借款結匯必須全部繳付注冊資本金的要求。
同時，《通知》規定，境外機構在境內設立的分支、代表機構(經批准從事經營房地產的企業除外)和在境內工作、學習的境外個人可以購買符合實際需要的自用、自住商品房。對於實施住房限購政策的城市，境外個人購房應當符合當地政策規定。

E. 國外房地產融資現狀是怎樣的

降低趨勢

F. 結合美國次貸危機 談談你對房地產金融法制創新的看法

地產金融工具的創新 房地產企業的融資額度一般都非常巨大，單純依靠商業銀行貸款顯然無法完全解決資金需求，更難以分散日趨嚴重的金融風險。因此，需要開發金融產品的創新組合。作為一項新生事物，我國房地產金融業務還有極大的拓展空間，地產金融工具的設計和創新是一項值得長期關注和研究的重要課題。我們的思路是： （一）我國房地產行業亟需融資方式的多元化，特別是變間接融資為直接融資。隨著房地產金融調控措施頻頻出台，傳統的融資渠道開始緊縮，而且今後仍有可能出現金融政策變動和利率調整帶來的風險。因此，地產金融工具必須不斷創新。而且，地產金融工具創新的最大瓶頸，是我國相關法規的滯後。在西方一些發達國家，隨著創意產業的飛速發展，金融工具的設計與創新層出不窮，新的融資渠道不斷涌現。例如，企業改制上市，尋求信託與基金的支持等。其中，以信託基金和產業基金為投資來源的資金運作模式成為房地產開發企業的重要融資模式。可以說，時代的發展和行業的需求，不斷向地產金融工具創新提出了新的要求。 （二）建立長期投資基金機構，吸收長期資金，用於房地產項目。2003年，由全國工商聯住宅產業商會推出了住宅產業精瑞基金，成為房地產融資模式多元化的信號彈。但是，由於缺乏產業投資基金法的法律支持，當時只能採取境外注冊產業基金、境內注冊投資公司這樣一個勉為其難的迂迴戰術。此後，國內的信託公司也開始尋找創新的機會，「類信託」的融資模式得以實施，得到了市場的熱烈響應。 （三）這里想著重談一下REITs，即房地產投資信託。它通過發行基金份額的方式，把社會閑散資金吸引過來，從而把房地產行業變成普通大眾皆可參與的一種投資工具。這樣集合起來的資金可以進行組合投資，而且能夠實現專業化管理，因此有利於分散投資風險。一方面，信託能夠實現房地產投資的社會化、大眾化，使投資者能夠通過購買房地產信託而分享房地產行業高速成長的收益；另一方面，它也彌補了銀行信貸無法完全解決房地產金融需求的難題，從而成為地產金融的一支有力工具。只有運作規范、市場前景被看好的房地產項目才有可能獲得REITs的支持，客觀上可以促進房地產行業內部的優勝劣汰，從而實現資源的優化配置。不僅如此，投機購房者如果能夠通過購買信託而獲利，就不一定非要把資金投入到房地產實物上，其結果能夠減緩市場供需矛盾，減少房地產泡沫，並由此來穩定房價，減低漲幅。這對於我國房地產行業的可持續性健康發展不無裨益。我們相信，隨著信託投資公司的市場形象和美譽度的提升，必將受到廣大投資者的青睞。信託融資的創新，對於中國信託行業的健康發展、房地產融資市場的提升和房地產金融市場的完善，具有重要的意義。 （四）房地產金融租賃。這是將傳統的租賃、貿易與金融方式有機地組合在一起而形成的一種新的融資方式，也可以叫融資租賃。出租人根據承租人選定的租賃房屋和開發商（出賣人），以對承租人提供資金融通為目的而購買該房屋，承租人通過與出租人簽訂融資租賃合同，以支付租金為代價，而獲得該房屋的長期使用權。對承租人而言，通過融物的方式來實現融資的目的；對出租人而言，只是提供金融服務，但為了控制承租人償還租金的風險而控制房屋的所有權，而且在合同結束時，又可能將產權轉移給承租人。這種業務的主體是金融租賃公司，需要三方簽署兩個合同來完成交易。這是在二戰後產生於美國的一種新型金融工具，如今在國際資本市場上，它已經成為僅次於銀行信貸的第二大融資方式。在我國，中國人民銀行一經發布了《金融租賃公司管理辦法》，但目前採用這種金融工具的企業多是為了大形設備、運輸工具和生產線的融資，房地產與商家尚未廣泛引入這種機制。 （五）房地產企業直接上市。上市是企業獲取資金、實行資本運作的主要方式之一，也是提升企業品牌的良好方式。對於房地產企業來說，直接上市也是進行融資的最理想的方式之一。例如，李嘉誠的長江實業，其凈資產在1972年上市時僅有一個多億，到2000年就已增長為1000億。可見，上市不僅可以有效地化解金融風險，而且還能夠降低企業的融資成本，改善企業的資本結構。但是，由於房地產企業的贏利模式不同於一般工業企業，其資金流是不連續的，因此一般的房地產企業很難達到上市要求，只有房地產行業的「老大」才有望獲得上市資格。 （六）證券化的融資渠道。這種方式，就是直接將房地產投資變為有價證券。投資人不是擁有房地產實物的所有權，而是擁有證券的債權。但是，這種操作有一定的難度，我國目前仍處於試點階段。今後我們應大力推動房地產投資權益證券和房地產抵押貸款證券，培育和發展住房抵押二級市場。 （七）將保險資金引入住宅融資市場，擴大房地產業的融資渠道。保險資金運用周期較長，數額巨大，適合進入房地產業。 （八）積極穩妥地發展住房公積金貸款，擴大發放范圍，加強監管力度。針對廣大中低收入居民的購房要求，一方面要加強經濟適用房、限價房的規劃和管理，另一方面要充分利用公積金貸款所具有的政策性補貼、利息較低等特點，讓符合條件者盡早解決住房困難的問題。在我們看來，公積金的使用條例並不應是一成不變的，政府應當根據國情、民情的變化而加以研究、調整，做到與時俱變，對建構和諧社會作出貢獻。 我們相信，隨著地產業與金融業的密切合作，融資渠道會更加豐富，規避風險的方法會更加有效，一個更理性、更規范的房地產時代必然來臨。隨著宏觀調控政策的進一步深化，中國的房地產市場必將更穩健地發展，房地產泡沫會越來越少，房價會越來越穩定。根據我國加入WTO的承諾，政府將在五年內取消對國外金融機構的地域和業務方面的限制。屆時，西方發達國家的金融機構勢必搶灘中國房地產業。在這種情況下，我們一定要加緊房地產業金融機構的改革，使法律政策的軟硬體環境得以完善，爭取早日完成與國際的接軌。