中國房地產企業融資成本專題研究2014

1. 房地產信託融資成本：有個做信託的跟我說成本是36%，有這么高嗎

說不準，這也是根據具體項目來說的，一般性的房地產企業融資成本都在20%左右，好的企業如萬科之類的可能不到10%，而對於某些風險較高的項目可能會達到28%，當然有的會收取一些其他的費用什麼的，綜合起來第一年的成本達到36%也有可能。還是要看具體的項目來說的，有可能你遇到的不是房地產信託，而是有限合夥基金。如果想做房地產融資，可以私信我。

2. 兩部委召開重點房地產企業座談會：房住不炒 房企融資或再收緊

近日，住建部、央行在北京召開重點房地產企業座談會，央行、住房和城鄉建設部會同相關部門在前期廣泛徵求意見的基礎上，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。若房企融資收緊，對房企將有何影響？未來房價會如何走？有業內人士分析，融資收緊必將加速行業洗牌，預計房企可能採取降價跑量、加快建設周期、拆分上市、轉讓等措施。未來房價依然將穩妥發展，部分企業或會針對自身情況進行降價促銷。
監管再度出手給樓市「降溫」。住建部、央行於8月20日在北京召開重點房地產企業座談會，研究進一步落實房地產長效機制。
重點房企資金監測和融資管理規則已形成
前述座談會指出，為進一步落實房地產長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度，增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度，人民銀行、住房和城鄉建設部會同相關部門在前期廣泛徵求意見的基礎上，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。座談會強調，市場化、規則化、透明化的融資規則，有利於房地產企業形成穩定的金融政策預期，合理安排經營活動和融資行為，增強自身抗風險能力，也有利於推動房地產行業長期穩健運行，防範化解房地產金融風險，促進房地產市場持續平穩健康發展。
記者注意到，在「7·24房地產工作座談會」上，也提出要實施好房地產金融審慎管理制度，穩住存量、嚴控增量，防止資金違規流入房地產市場。
而近期房企融資出現上漲趨勢。中原地產研究中心統計數據顯示，8月中上旬，房地產行業信用債發行規模高達261億元，在年內處於高位。年內房企累計已經發行債券811隻，合計融資額高達6242億元。
丁祖昱表示：「這是繼7月24日『房地產工作座談會』召開不足一個月後，又一次高規格的房地產行業座談會。兩次座談會，都提到堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，實現『三穩』預期，確保房地產市場保持平穩健康發展。房地產對地方經濟、財政和就業有著至關重要的影響，房地產仍然是中國經濟的壓艙石和穩定器，總體來看，政策調整與房地產漲落密切相關。」
將加速行業洗牌，現金流或更依賴銷售回款
記者注意到，對於房企融資管理規則的具體內容，住房和城鄉建設部、央行官方網站並未披露。「目前暫未收到融資將收緊的相關通知。」一位房企高管向記者表示。
有銀行相關人士表示，近幾年房地產融資一直是受到嚴控的。而此次新規主要監管的是重點房地產企業，尤其上市公司，對他們的融資可能會形成約束，尤其是對負債率比較高的企業是利空。對中小型企業或者沒列入監控和試點的企業影響不大，本來這些企業融資就已被收緊。據了解，此次參會的重點房企主要以TOP20房企為主。
央行發布的《2020年二季度金融機構貸款投向統計報告》顯示，今年二季度末，人民幣房地產貸款余額47.40萬億元，同比增長13.1%，低於各項貸款增速0.1個百分點，比上季末低0.8個百分點，連續23個月回落；上半年增加2.99萬億元，占同期各項貸款增量的24.7%，比上年全年水平低9.3個百分點。
丁祖昱分析，一旦融資新規落地，將對行業產生較大影響：土地市場降溫，新房銷售加速，對頭部房企是利好，對高負債的房企則影響較大，必將加速行業洗牌。
中原視點分析指出，今年下半年，如果融資渠道受限，房企資金壓力加劇，要改善負債率、改善融資結構，又要沖全年業績， 回款能力將是房企持續經營的關鍵，預計房企可能採取降價跑量、加快建設周期、拆分上市、轉讓等措施。
其中，由於房企現金流更依賴銷售回款。銷售方面，促銷力度可能會加大，促銷活動可能會增加，預計房企在「金九銀十」加大促銷力度的概率會明顯增大，而降價幅度則受制於成本因素和行業監管；房企可能會加快施工進度，工程質量和施工安全值得關注。
此外，有條件的房企，可能會選擇像分拆物業上市等變通方法拓展資金來源；部分房企可能採取轉讓項目或股權等舉措開源，降低資金壓力。
分析 房價將受連帶反應
融資收緊是否意味著房子要降價了？中原視點分析，一線城市和熱門二線的房價依然將穩妥發展。從政策層面看，「房住不炒」的政策定位，是為了房地產市場平穩發展，無論房企融資政策如何調整，實際都是為了確保房價市場的穩定。
其次，房企融資再度收緊，房企拿地熱情短期內或降溫，沖擊激進房企拿地擴張，影響部分房企的正常拿地儲備，尤其在那些房價、地價預期不穩的城市。
嚴躍進表示，房價的決定因素很多，如果融資難度加大，房企一般而言會採取降價促銷的方式。不過，今年一些城市的預售管理有所放鬆，很多高價項目會入市，所以成交結構會變，單純來說房價會因此下跌，可能性並不大。只是，一些企業還是會針對自身情況進行降價促銷。
對於普通買房人而言，中原視點表示，融資收緊並不涉及個人房貸部分，但網傳的融資新規，或將在短期內抑制房價上漲態勢，新房成交價格面臨一定的下行壓力。

3. 房地產企業社會融資利息能進成本抵扣嗎

是可以的。

根據《企業會計准則第17號——借款費用》第六條規定：為購建或者生產符合資本化條件的資產而借入專門借款的，應當以專門借款當期實際發生的利息費用，減去將尚未動用的借款資金存入銀行取得的利息收入或進行暫時性投資取得的投資收益後的金額確定。

相對於新增貸款量是更廣義的貨幣流通量統計指標，社會融資總量除了包含金融機構新增貸款外，還進一步納入股票、債券融資等，使貨幣流量統計延伸到股市和債市等渠道的融資來源，從而更加真實地反映社會經濟資金的供求狀況。

(3)中國房地產企業融資成本專題研究2014擴展閱讀：

社會融資大類上可以分為股權類、債權類融資，其中股權類融資不牽扯到融資利率，不需要償付利息，因此融資成本主要針對債權類融資。

債權類融資主要包括銀行貸款、信託貸款、委託貸款、票據等間接融資方式，債權等直接融資工具，根據當期各類工具的利率及新增融資規模可以測算加權平均的社會融資成本。

信貸資金從儲戶到資金的需求方企業，中間要經過銀行、信託、券商、基金子公司等一系列中介服務結構的配合，相對於6%的加權平均社會融資成本，降低信貸資金的「物流成本」能顯著降低融資成本。

4. 房地產公司融資需要什麼條件

澎湃新聞獲得的消息顯示， 交易所反饋給陸家嘴的文件函提到，如發行單位屬於「關注類」企業，需另外提供至少六個方面的消息，待交易所審核，方能發行。

根據去年10月的監管函，發行公司債的房企需滿足一定的基礎條件，非上市的民企收到規模的限制。境內上市公司、房地產央企、符合條件的地方政府所屬房企，或是中國房地產行業協會排名前100名的其他民營非上市房企，滿足其中之一方可發債。

此外，200億元總資產、30億元營收、凈利潤、65%負債率、一二線土地儲備佔比50%，這些分類指標將部分中小房企推至公司債門外。

同策咨詢研究總監張宏偉認為，今年國內房企融資渠道收緊，未來會有更多的房企將融資需求轉向至海外，但門檻並非小企業可觸及。

5. 中國房地產稅收政策對房地產融資成本有哪些影響

房產稅收的增加會造成房產融資更加困難，對房地產市場會有抑制增長的作用，國家實施房產稅收就是出於這個目的！
這樣既不會對房地產業造成致命的打擊（房產商推出或減少房地產投入，）又降低了消費者購房壓力！從而達到一種平衡！
房地產商融資渠道一般有：
1、向銀行（商業銀行）貸款
2、想投資擔保公司進行融資
3、進行預售融資
等等，國家進行宏觀調控（加息）既能夠抑制通貨膨脹，又阻止了房產商加快房產投資的進度，有利於達到社會穩定！
現在黃金熱，投資黃金是個不錯選擇，所謂的盛世藏古董，亂世存黃金!
隨著國際局勢的不穩定，投資黃金是你規避風險的有效措施！

6. 房地產企業融資成本占房價多大比重

土地成本基本在30%左右，建安成本30%，營銷成本+灰色成本10%-20%，利潤20%-30% 這是大體的狀況，，具體的個案的成本控制要看開發商自己的運作能力了。

7. 中國房地產企業融資現狀及融資模式研究報告（2007）有誰能找到免費的下載嗎或者免費的電子書。

〖 目 錄 〗

第1篇 導言

第1章 房地產業融資的特點

第2章 中長期發展房地產信託投資基金
第1節 信託模式
第2節 封閉式產業基金管理模式
第3節 房地產公司上市模式
第4節 我國房地產投資基金發展路徑

第2篇 發展分析

第1章 中國房地產業和房地產融資發展情況
第1節 中國房地產業發展情況
第2節 中國房地產房地產融資發展情況

第2章 中國房地產企業融資的現狀
第1節 房地產企業資金主要依靠銀行貸款，其他融資渠道作用有限
第2節 房地產企業進入資本市場融通資金的難度加大
第3節 房地產企業融資方式多樣化初露端倪
第4節 房地產信託業務活躍

第3章 我國房地產業主要融資方式
第1節 內源融資
第2節 外源融資
第3節 其他融資

第3篇 動因分析

第1章 房地產企業融資的必要性

第2章 創新的多元化融資方式建立的必要性
第1節 有利於降低房地產融資中的金融風險
第2節 有利於資本市場金融工具和金融品種的創新
第3節 有利於降低房地產企業借入資金的成本
第4節 房地產融資工具的創新將是商業銀行中介業務的一大亮點

第4篇 問題分析

第1章 過於依賴商業銀行貸款，風險巨大
第1節 局部市場過熱的系統風險
第2節 房地產開發企業高負債經營的財務風險
第3節 「假按揭」等騙貸行為出現

第2章 定金預售款比例過高，出現不確定風險
第1節 市場條件惡化造成的風險
第2節 開發商操作水平不高造成的風險
第3節 開發進度的拖後加劇社會矛盾

第3章 上市、發行債券難度大
第1節 上市融資的難度大
第2節 債券融資的監管手續多

第4章 發展直接融資的另一個障礙是制度、法規的不完善

第5章 我國房地產企業融資存在的問題
第1節 房地產企業規模不經濟和信用差現象嚴重
第2節 房地產企業間接融資比例過高
第3節 房地產金融市場結構不健全
第4節 房地產企業融資水平差異較大

第5篇 發展對策

第1章 多元融資模式的風險控制
第1節 調控道德風險
第2節 完善監管體系

第6篇 國際借鑒

第1章 可借鑒的新融資方式
第1節 房地產投資基金
第2節 國際銀團貸款
第3節 過橋貸款
第4節 房地產資產證券化

第2章 新融資方式的國外應用經驗
第1節 房地產投資基金在國外成熟市場的應用經驗
第2節 國際銀團貸款在美國的經驗
第3節 資產證券化在美國的經驗
第4節 過橋貸款的運行經驗

第3章 證券化為主導的融資模式
第1節 房地產證券化的功能
第2節 美國的房地產抵押貸款證券化
第3節 房地產投資信託基金

第4章 銀行為主導的融資模式
第1節 德國住房儲蓄銀行融資模式形成的原因
第2節 德國住房儲蓄銀行融資模式優點分析
第3節 德國住房儲蓄銀行運行機制分析

第5章 政府為主導的融資模式
第1節 以新加坡為代表的住房公積金制度興起分析
第2節 新加坡住房公積金制度的優點分析
第3節 新加坡住房公積金運行機制分析

第7篇 比較分析

第1章 房地產投資信託基金優缺點分析

第2章 國際銀團貸款優缺點分析

第3章 過橋貸款優缺點分析

第4章 資產證券化優缺點分析

第5章 國外房地產企業融資模式的比較與借鑒
第1節 國外房地產企業融資模式的共性
第2節 國外房地產企業融資模式的差異性

第8篇 經營方略

第1章 房地產企業融資組合設計原則

第2章 影響房地產企業融資組合的若干因素

第3章 我國房地產企業融資組合具體方案設計
第1節 房地產開發各環節合理的融資組合方案
第2節 不同房地產開發項目融資組合方案
第3節 不同規模房地產企業融資組合方案

第9篇 模式與機制

第1章 現階段我國房地產企業主要融資模式
第1節 自有資金和銀行貸款相結合
第2節 自有資金和房地產預售相結合

第2章 融資模式選擇分析
第1節 融資模式選擇的原則
第2節 融資模式選擇因素

第3章 多元化融資模式的構建
第1節 選擇多元化融資模式的意義
第2節 以房地產信託為核心的多元融資模式的構建
第3節 建立以房地產信託為核心的融資模式的對策

第10篇 政策與制度

第1章 國家對於發展直接融資的重視

第2章 完善融資的制度環境
第1節 完善房地產融資法律法規
第2節 建立健全政府支持體系
第3節 著力解決金融信用缺失的問題
第4節 健全金融監管的專門機構

第11篇 環境分析

第1章 宏觀調控信貸政策的影響
第1節 加大規范房地產信貸業務的力度
第2節 提高了信貸門檻
第2章 房地產高財務杠桿產生的「暴利」是阻礙直接融資的最主要因素

第3章 我國房地產企業融資存在問題的原因
第1節 歷史較短
第2節 法制不健全
第3節 融資渠道過於集中
第4節 市場不健全
第5節 信息不對稱

第12篇 戰略與策略

第1章 遠期大力發展房地產資產證券化
第1節 選擇住房抵押貸款證券化模式要適應本國國情，循序漸進穩步推行
第2節 政府要積極參與和促進住房抵押貸款證券化市場的發展
第3節 住房抵押貸款市場要按照市場化原則運作
第4節 必須建立抵押貸款一、二級市場互相促進發展的機制

8. 政府對房地產企業融資的優惠政策有哪些

目前政府對房地產企業的融資只有限制，據我了解還沒有什麼優惠政策。銀行控制貸款，地產企業首發上市基本不可能，所以您應該問房地產企業融資困境有何對策，呵呵。

以萬科試水「曲線貸款」案例分析
2004年7月5日，萬科發布公告稱，該公司已和德國銀行HI達成合作協議，由後者出資3500萬美元，雙方共同在中山完成「萬科城市風景花園」項目。這一合作表明，萬科的境外融資已取得突破性進展，在中國房地產界一直處於領頭羊地位的萬科，在境外融資方面，又一次站到了潮流的前端。
根據萬科發布的公告，此項合作的目的是為萬科在中山即將開始的項目「萬科城市花園」進行境外融資。提供融資的是德國房地產融資服務的龍頭HYPO集團的下屬銀行HI，其總部設在愛爾蘭首都都柏林，此次為萬科提供的融資額為3500萬美元，在該銀行的不動產資產中所佔份額很小。但值得注意的是雙方的合作方式。在法律上，這算是一筆股權融資。因為萬科要將所持有的中山項目80%的股權轉讓給一家由HI設立的名為Best Gain Investment的公司，由於該公司萬科也持有35%的股權，從而在融資安排完成後，萬科直接和間接持有的該公司權益只有48%。從形式上看，HI取得了中山項目的控股權，是如假包換的FDI(外國直接投資)。該次融資的載體萬科中山公司的注冊性質是中外合資公司，由深萬科和萬科的附屬公司香港永達投資公司共同投資設立，該公司權益實際上完全屬於萬科。但通過中外合資的形式，為以股權形式取得境外融資打開了方便之門。
實際上，雖然HI擁有中山項目52%的股權，但並不擁有實際的控制權。而根據雙方的合同約定，在項目回款之後，萬科將以LIBOR(同業拆借利率)再加幾個點的利息贖回股權。也就是說，這實際上是一筆商業貸款。但由於商業貸款屬於資本項目，直接的境外信貸顯然有違目前的外匯管制，因而才不得不「曲線融資」，以FDI之名，行商業貸款之實。這個融資安排，相當巧妙地滿足了有關的管制要求。對於此項融資安排的具體利率水平，HI的利率水平其實相當地低，大約只相當於國內同類型貸款的名義利率，不難看出，剛剛通過了萬科A發行可轉債的發審委「聆訊」，又在境外融資方面取得了突破性進展，融資成本也不高，從資金來源看，該項目的投資全部來自HI的融資，萬科不需要投入一分錢，也不需要再申請任何開發貸款。而在法律上，由於資金全部來自HI，控股者又是HI，則至少在名義上，項目的風險也完全由HI來承擔。萬科的責任只是按照合同規定的項目計劃把它做完，把房子蓋好，再盡量賣掉。其他的風險，與萬科無關。但最後所取得的利潤，卻可以由萬科完全掌握，萬科需要付出的只是幾個百分點的融資成本以及自己的品牌。簡單地說，這實際上是一個由HI投資，由萬科負責操作的項目。萬科僅僅藉助自己的品牌，就取得了該項目的控制權並佔有大部分利潤。同時，由於融資以美元結算，考慮到目前的匯率趨勢是人民幣有升值壓力，該項融資的匯率風險也要由HI來承擔。
從外資方面來看，外資對中國房地產業普遍的樂觀預期和強烈的投資慾望致使他們願意做這種本大利小的生意，例如HI。在國外資金普遍渴望投資中國房地產，但對風險又普遍感到難以把握的大背景下，萬科的規模、品牌和既往業績，對促成此次融資合作顯然起了決定性的作用。正如前面所說，雙方都在試水。此次境外融資對萬科的意義總結為兩條，「一是打開了境外融資之門，豐富了萬科的融資手段，在融資渠道多元化方面邁出了重要一步；二是可以提高萬科的項目管理水平。萬科會將中山項目的管理作為今後新的項目管理標准，可以為今後的境外融資安排打下基礎。對萬科來說，這是難得的學習和提高的機會。而對於HI來說，作為來華投資的第一單，HI最關心的並不是利潤，重要的是有一個開始，並由此積累經驗、知識和人脈關系。短期的投資回報肯定不是HI所追求的。所以不難預料，如果中山項目取得成功，萬科與HI及其他境外投資機構的合作肯定將繼續擴大，而HI也將籍此打開中國地產市場的大門。

9. 房地產開發成本管理的國內外研究現狀是什麼

工程項目管理學科經過近半個世紀的發展，目前，西方發達國家已經在工程項目管理方面形成了比較完善的科學體系。隨著我國經濟的持續、快速發展，我國建設部與國家計委、經貿委意欲盡快出台關於進一步推行工程總承包與工程項目管理的指導意見》和（（工程項目管理（服務）辦法 ，以制定工程總承包與項目管理（服務）的實施細則，規范其基本做法，進一步促進其科學化、規范化和法制化，從而指導我國工程總承包與工程項目管理工作的開展，提高項目管理水平，與國際慣例接軌。項目經理（PM）在我國已成為新世紀黃金職業，項目管理師職業資格認證工作已開始試點。作為當今時代商海先鋒，掌握著我國經濟騰飛脈動的特殊群體，項目管理知識的學習迫在眉睫。今天，我國的項目經理角色群體的服務目標已經被賦予全球視角。
為實現21世紀我國的新發展，強化我國的產業競爭力，就必須分析和研究當前國內外工程項目管理科學體系發展的現狀，尤其是近年來國際上比較先進的工程公司，為了適應項目建設大型化、一體化以及項目大規模融資和分散項目風險的需要，推出了一些成熟的項目管理方式。研究這些管理方式，了解和掌握國際通行的模式、程序和標准，取長補短，參考借鑒，以人為本，與時俱進。這對於探索符合我國基本建設客觀規律的管理體制，有效地實施建設項目的進度、費用和質量三大控制，獲得最佳的投資效益，具有重要的意義，對於我國企業尤其是我石化企業正進行的結構調整、改制分流也具有重要的現實意義。
1、項目管理承包（PMC）
國外目前的現狀對美國、加拿大的柏克德（BECHTEL）、凱洛格（KBR）、福斯特威勒（ROsTER WHEELER）、魯姆斯（ABB LUMMUS）、浮盧（FLOUR）、蘭萬靈（SNC LAVALIN）等六家國際大型工程公司的工程項目管理進行考察，這些國外企業的比較先進的工程項目管理形式主要是項目管理承包。此外，還有項目管理組（PMT）和施工管理（CM）等。PMC是指項目管理承包商代表業主對工程項目進行全過程、全方位的項目管理，包括進行工程的整體規劃、項目定義、工程招標、選擇E、P、C承包商，並對設計、采毋≈、施工過程進行全面管理，一般不直接參與項目的設計、采購、施工和試運行等階段的具體工作。PMC的費用一般按「工時費用+利潤+獎勵」的方式計取。PMC是業主機構的延伸，就從定義階段到投產全過程的總體規劃和計劃的執行，對業主負責，與業主的目標和利益保持一致。
對大型項目而言，由於項目組織比較復雜，技術、管理難度比較大，需要整體協調的工作比較多，業主往往都選擇PMC承包商進行項目管理承包。作為PMC承包商，一般更注重根據自身經驗，以系統與組織運作的手段，即業主首先委託一家有相當實力的國際工程公司對項目進行全面的管理承包。其次，把項目分成兩個階段來進行，第一階段為項目定義階段，第二階段為項目執行階段。在項目定義階段，PMC的任務是代表業主對項目的前期階段進行管理，即對項目進行多方面的計劃管理（PROGRAM MANAGEMENT）。比如，有效地完成項目前期（FEL）階段的准備工作；協助業主獲得項目融資；對技術來源方進行管理，對各裝置間的技術進行統一和整合；對參與項目的眾多承包商和供應商進行管理（尤其是界面協調和管理），確保各工程承包之間的一致性和互動性在執行階段，由總承包商負責執行詳細設計、采購和建設工作。PMC在這個階段里，代表業主負責全部項目的管理協調和監理作用，直到項目完成。在兩個階段中，PMC都及時向業主報告工作，業主則派出少量人員對PMC的工作進行監督和檢查。總之，力求項目整個生命周期內的總成本最低。
PMC可分為三種類型：
（1）代表業主管理項目，同時還承擔一些界外及公用設施的EPC工作。（EPC，即設計采購施工總承包，是英文Engineering Procurement Construction的縮寫）。這種方式對PMC來說，風險高，而相應的利潤、回報也較高。
（2）代表業主管理項目，同時完成項目定義階段的所有工作，包括基礎工程設計、±10％的費用估算、進行工程招標選擇EPC承包商和主要設備供應商等。
（3）作為業主管理隊伍的延伸，負責管理EPC承包商而不承擔任何EPC工作，這種方式的風險和回報都比較小。
為了使公司組織機構更有效地為項目服務，大多數工程公司都是採用以項目管理為核心的矩陣型的項目管理機制，實行項目經理負責制，即以永久的專業機構設置為依託，按項目組織臨時的、綜合嚴密的項目管理組織，具體組織實施項目建設。公司常設專業職能部門負責向項目組派出合格的人員，並對其派往項目組的人員給予業務上的指導和幫助，但不幹預項目組的工作，項目組人員應同時向項目經理和各自部門匯報工作。採用矩陣型的項目管理模式，不僅便於專業人員的培養，有利於專業水平的提高，而且便於專業人員的調配，保證專業人員的工時得到充分利用，提高勞動生產率。同時，將多專業人員調配到某一項目上，便於協同工作和對專業人員業績和能力的全面考核。
大型的工程公司不僅有良好的項目管理體制和機制，還都有先進的項目管理技術和手段作支撐。
2、實行PMC模式應當具有的條件任何一種項目管理方式都有其特定的使用條件和存在理由，PMC也不例外。PMC通常用於具有這樣特點的國際性大型項目中：一是項目融資超過l0億美元，並且有大量復雜的技術含量；二是業主方麵包括許多公司，甚至有政府部門介人三是需要得到商業銀行或出口信貸機構的國際信貸；四是業主不以原有資產進行擔保五是業主想完成這個項目，但是由於內部資源短缺而難於實現。在國內，在沒有政府擔保的情況下，國際銀行的貸款從未超過l0億美元，因此採用PMC項目管理方式有利於增強項目融資能力，增強向國際信貸金融機構融資的項目可信性。但是，PMC管理方式在報酬系統設計、項目VIP（VALUE IMPROVING PROCESS）、項目融資、項目風險分散等方面有許多好的做法，適應了目前大型國際工程多項目、高融資、低風險要求。
3、我國工程項目管理現狀及主要差距
目前，我國勘察設計、施工、監理等建設企業，尤其中國石化企業工程項目管理的開展與國外相比，差距是多方面的，根據考察主要有以下幾個方面。
（1）多數石化企業勘察設計、施工、監理企業沒有建立與工程總承包和項目管理相對應的組織機構和項目管理體系。除極少數設計單位改造為國際型工程公司外，多數開展工程總承包業務的設計單位沒有設立項目控制部、采購部、施工管理部、試運行（開車）部等組織機構， 只是設立了一個二級機構工程總承包部，在服務功能、組織體系、『技術管理體系、人才結構等方面不能滿足工程總承包的要求。監理企業一般把服務領域局限在專業工程的施工階段監理上，組織結構、技術標准體系和人才結構都不能滿足全過程、全方位項目管理服務的功能。
（2）多數石化企業設計、施工、監理沒有建立系統的項目管理工作手冊和工作程序，項目管理方法和手段較落後，缺乏先進的工程項目計算機管理系統。設計體制、程序、方法等也與國際通行模式不接軌。而國外一般都具有高水平的信息管理技術和計算機應用技術工程項目實施和管理有強大的基礎資料庫作支撐，高水平的CAD輔助設計系統和集成化的項目管理系統得到普遍採用，並在項目實施過程中發揮了重要作用。
（3）科技創新機制不健全，不注重技術開發與科研成果的應用。企業普遍缺乏國際先進水平的工藝技術和工程技術，沒有自己的專利技術和專有技術，獨立進行工藝設計和基礎設計的能力也有待加強。而國外的卻非常重視技術開發，尤其善於與研究機構合作，將專利技術轉化為工藝設計和基礎設計，形成自己的技術優勢。
（4）企業高素質人才嚴重不足，專業技術帶頭人、項目負責人以及有技術、懂法律、會經營、通外語的復合型人才缺乏。尤其是缺乏高素質、能按照國際通行項目管理模式、程序、標准進行項目管理的人才，缺乏熟悉項目管理軟體，能進行進度、質量、費用、材料、安全五大控制的復合型的高級項目管理人才。
（5）具有國際競爭實力的工程公司數量太少，目前只有化工、石化等行業有少數國際工程公司，並且業務范圍較窄，國際承包市場的佔有份額較小。如美國的柏克德公司每年總營業額為l 30億美元，而我國在2001年對外工程的總營業額僅為89億美元，還不及美國一個工程公司。這些外國公司業務領域寬，涉及多個行業而且都是跨國公司，國外營業額占總營業額的50％左右，有的甚至更高，具有較強的抗風險能力。其中EPC總承包占業務總量的60％～85％，並具有很強的融資能力，在市場上競爭力很強。
（6）工程總承包和項目管理方面的法律、法規不健全。除了1984年國家計委、建設部頒發的（（工程承包公司暫行辦法》外，目前還沒有制定工程總承包和項目管理的有關法規。
（7）工程總承包和項目管理的市場發育不健全，多數國有投資為主體的項目業主出於自身的利益考慮，不願採用工程總承包和項目管理方式組織項目建設等。：
4、國內工程公司應如何有效實施PMC模式
4.1 正確處理PMC管理方式和其他項目管理形式的關系項目前期工作、項目EPC服務或者EPC，仍是國內工程公司工作的主要內容，是PMC管理的組成部分，其管理的基本原則、方法並沒有改變。在管理方式上，只是根據項目投資大小、風險分擔方式、業主項目管理人員多少，決定最優的項目執行模式，如南海乙烯、揚巴和漕涇乙烯。並不是PMC來了，項目管理的其他形式就過時了、落後了。因此，就國內工程公司的任務來說，繼續提高項目水平，培養項目管理人才，仍舊是主要任務。另一方面，由於目前國內大型合資項目普遍採用PMC項目管理方式，尤其是利用國際信貸資金項目，這是國內工程公司認識掌握PMC的良機。因此，在加強項目管理的同時，要增強緊迫感和危機感，特別是國內第一流的大型工程公司，應該積極行動，不能認為國內EPC還沒有被認識，PMC還很遙遠，放棄發展機會。從政府角度看，也應該支持國內大型工程公司向PMC方向發展，這不僅是提高國內工程公司項目管理水平的問題，同時也是走向國際大市場的需要；是帶動我國工程建設業走向國際市場的需要。
4.2 積極學習項目融資隨著中國經濟的發展，大量資金尋求投資機會和投資回報是必然的。在現階段由於國內資金還比較有限，同時由於中國股市不規范，因此國內各種基金的成立雖然不少，但主要集中在操作股市上，這種現象是不會長久的。隨著中國國內股市的規范和資金的增加，成立各種投資性基金的趨勢不可避免。今後十年或二十年的時間，必然是國內資本市場興起、規范和大發展時期，能否把握這種機遇，對工程公司發展具有重大影響。目前項目融資已經作為一種融資方式而存在，其核心是籌劃融資結構，避免融資風險。世界發展銀行、亞洲開發銀行、歐洲發展銀行以及比較大的投資機構，對項目融資都有比較繁雜而嚴謹的操作規程，需要認識它，熟悉它。搞PMC而沒有項目融資，沒有項目風險管理，不是完整意義上的PMC. 4.3 正確認識項目管理集成化、基準化特點，提高項目管理水平項目管理集成化是指利用項目管理的系統方法，對項目相關資源進行系統整合，合理使用項目管理技術和應用工具，實現項目管理效益的最大化的過程。項目集成化管理包括了兩個層次的集成，其一是以工程資料庫和管理資料庫為基礎，完成設計、采購、施工業務流程的集成；其二是以工程資料庫和管理資料庫為基礎，圍繞進度、費用、資源、質量管理的集成。項目管理集成化對提高項目管理公司或項目承包公司的核心競爭力具有重要意義。
5、探討與建議
5.1 促進項目管理軟體的開發與應用，建立科學的工程項目管理體系工程總承包和項目管理是一個復雜的系統作業過程，工作建設實施過程中需要快速處理大量的數據，及時顯示當前工程項目實施效果（進度、費用、質量等）有無偏差，為管理者提供決策依據和指導下步工作，這樣龐大的工作量只有領先計算機和信息技術這個現代化工具和手段才能完成。因此，管理軟體的應用是實施工程總承包和項目管理、實現與國際管理模式接軌的重要手段和標志之一。推廣應用管理軟體，必將使我國項目管理水平上一個新的台階。由於工程總承包與項目管理是以系統工程學、控制論和資訊理論為理論基礎，採用贏得值原理、信息集成技術和矩陣式管理結構，以高度專業化、科學化、市場化的手段，對項目實施的進度、費用、質量、資源、財務、風險、安全等建設全過程實行動態、量化管理和有效控制，以達到最佳的投資效益。目前工業發達國家的工程公司和項目管理公司，都建立了本企業的工程項目管理體系。因此，建議組織各方面專家深入研究項目管理體系，以指導工程總承包企業和項目管理企業建立和完善其項目管理體系。同時，建立對企業項目管理體系的考核制度，以促進項目管理整體水平的提高。
5.2 要重視為工程項目管理進行風險補課如何進行風險分析是目前國內從事工程項目管理和工程項目管理研究的工作者普遍關心的問題。我國在這方面剛剛處在起步階段，對風險分析與評價的經驗和教訓的總結缺乏系統化和科學化，工程項目風險分析的研究領域幾乎還處在空白狀態，大部分工程項目的風險分析還處於定性階段，缺乏系統性定量的分析方法。風險管理仍然是個新鮮事物。美國企業對於風險管理的態度發生了革命性的變化。風險管理已滲透到企業中，所有的大型公司中都任命了一名負責風險管理的副總載和一名資深風險管理人員。形成和接受了一種「風險文化」 並被視為經營企業的過程中一部分很重要的成本。 這種做法及其運作模式很值得我們借鑒。
國際清算銀行擬定的巴塞爾新協議要求，各國從事國際業務的銀行要對債務和業務風險進行管理。這意味著有效的風險管理方法會從銀行系統推廣到私有和公有行業。在通過制度的方法將風險減低到可以接受的地步方面，我國落後於西方。例如在財務計劃方面就急需完善石化項目責任成本預控機制，這已經引起國際專家的提示。因此，要進行文化上的轉變——工程項目管理體制要積極地承擔風險和進行風險管理，而不要依據傳統的方法如規避風險以及其他被動防禦的策略。將風險管理系統僅僅只是嫁接到現有的體制上，其程度是很膚淺的。這種做法也是很危險的。因此必須要重視進行風險補課，尤其要重視工程項目管理風險補課。 5.3 我國石化項目責任成本預控機制急需完善近年來，隨著石化施工企業項目管理體制改革的深入進行，加強施工項目成本的管理與控制已經成為施工企業管理的核心內容，它是企業降低成本、提高效益的先進管理方法。石化項目責任成本預控機制的主要內容概括起來就是：建立一個體系，落實五項制度，實現兩個掛鉤。① 建立一個體系，即建立項目成本責任控制體系。② 落實五項制度，即施工方案的逐級優化制度、工程數量的逐級控制制度、責任預算的動態調整制度、「零利潤」集體承包制度、項目經理基金調控制度。③ 實現兩個掛鉤，即工程公司向項目部收取企業費用同責任預算編制掛鉤，項目部職工工資收入同責任預算執行情況掛鉤。
工程項目責任成本預控機制的實施步驟和具體做法有：
（1）規范操作流程。具體為制定相關辦法；做好開工前的准備工作編制項目責任預算，確定項目上交款指標，公司總經理與項目負責人簽訂責任預算承包合同；建立項目內部責任體系；分解責任預算；進行責任成本核算；績效評價。
（2）處理好三個層次的經濟關系。具體為處理好公司與項目部的經濟利益關系；處理好項目部與各責任中心的經濟利益關系；處理好責任中心與作業職工之間的關系。
（3）完善相關配套措施。具體為建立公司、項目部兩級成本管理及相應的兩級責任成本管理機制，明確職責和許可權；建立責任成本督察制度；建立責任成本績效考評制度。
總之，成本控制的一切工作都是為了效益，工程產品的價格一旦確定，成本便是最終效益的決定因素，只有控制住成本，利潤空間才能打開，而又因為工程產品的一次性，其成本控制沒有現成的依據可循，更需要因項目而異，因時間而異。
5.4 改造和培育一批工程總承包和工程項目管理企業，在市場准入政策上予以扶持
（1）鼓勵有條件的大型工程設計、施工企業可以通過改造和重組，調整結構，完善功能，充實人力資源，盡快成為具有設計、采購、施工（施工管理）、開車功能的國際型工程公司。故對具備施工管理能力的大型設計企業，在轉為工程公司時在申請相應的施工承包資質時應給予政策支持。對具備設計能力的大型施工企業，在申請相應的設計資質時予以政策支持。
（2）改造和培育一批工程項目管理企業。有條件的工程咨詢、設計、施工、監理、招標代理和造價咨詢企業，可以通過充實相應的工程項目管理專業人員，建立健全組織機構，完善項目管理體系，成為專業化的工程項目管理（服務）企業。故對工程項目管理企業在申請咨詢、設計、監理、招標代理和造價咨詢資質時應給予適當政策支持。
（3）建議權威部門從現有條件較好、實力較強的大型設計、施工、監理企業或企業集團中，確定一批重點扶持企業，認真落實《國務院辦公廳轉發外經貿部等部門關於大力發展對外承包工程意見通知 （國辦發[2000]32號）中提出的七項扶持政策。

10. 2019中國房地產上市公司研究成果發布會暨第十七屆中國房地產投融資大會主辦方是誰

由國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所、中指研究院主辦，中國房地產TOP10研究組、中指研究院承辦。