房地產投資信託基金問題

① 如何准確認識房地產投資信託基金

您好，房地產投資信託基金房地產投資信託（REITs）最早的定義為「有多個受託人作為管理者，並持有可轉換的收益股份所組成的非公司組織」。由此將REITs明確界定為專門持有房地產、抵押貸款相關的資產或同時持有兩種資產的封閉型投資基金。

從國際范圍看，房地產投資信託基金（Real Estate Investment Trust,簡稱REITs）是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，並將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信託基金。與我國信託產品純屬私募所不同的是，國際意義上的REITs在性質上等同於基金，少數屬於私募，但絕大多數屬於公募。REITs既可以封閉運行，也可以上市交易流通，類似於我國的開放式基金與封閉式基金。
發展現狀：據調查數據顯示，房地產貸款在金融機構新增資產中的比重呈快速上升的趨勢，大約70%的房地產開發資金來自銀行貸款的支持，成為與銀行業高度依存的一個行業。國家展開了一系列的宏觀調控，銀行一系列的政策性信貸緊縮政策，使得房地產融資渠道單一的缺點顯露出來。於是，構建渠道多元化、高效並且有利於風險分散的房地產金融成為當前我國房地產發展一個亟待解決的問題。我國的房地產投資信託正是由於國家對房地產公司信貸資金加強了管理，在政策高壓下，房地產公司為了保證資金鏈條而與信託投資公司合作，從而推動了房地產投資信託的發展。
從組織形態來看，我國的房地產投資信託都是契約型的，即信託投資公司推出信託計劃，然後由投資者與信託公司簽訂信託合同，每份合同都有最低的認購金額(根據規定最低為五萬元)。
從組織形態來看，公司型具有基金經理和公司股東信息不對稱、股東權益難以得到保護、雙重稅收負擔(公司所得稅和股東分紅個人所得稅)等缺點;而契約型因所有權與收益權的分離使得信託財產具有相對獨立性，基金收益可得到法律保護，此外契約型只需納稅一次，可提高基金收益。美國作為成熟的REITs市場主要為公司型，考慮到我國初期REITs的發展應以穩定為主，減少風險發生的可能性，我國在初期宜采有契約型模式，雖然不利於基金的擴張，但它可以保證基金的相對穩定，不會因投資者的退出而使基金解散或削弱。

發展優勢：
REITs具有其他投資產品所不具有的獨特優勢。第一，REITs的長期收益由其所投資的房地產價值決定，與其他金融資產的相關度較低，有相對較低的波動性和在通貨膨脹時期所具有的保值功能；第二，可免雙重征稅並且無最低投資資金要求；第三，REITs按規定必須將90%的收入作為紅利分配，投資者可以獲得比較穩定的即期收入；第四，在美國REITs的經營業務通常被限制在房地產的買賣和租賃，在稅收上按轉手證券計算，即絕大部分的利潤直接分配給投資者，公司不被徵收資本利得稅；第五，一般中小投資者即使沒有大量資本也可以用很少的錢參與房地產業的投資；第六，由於REITs股份基本上都在各大證券交易所上市，與傳統的以所有權為目的房地產投資相比，具有相當高的流動性；第七，上市交易的REITs較房地產業直接投資，信息不對稱程度低，經營情況受獨立董事、分析師、審計師、商業和金融媒體的直接監督。從本質上看，REITs屬於資產證券化的一種方式。REITs典型的運作方式有兩種，其一是特殊目的載體公司(SPV)向投資者發行收益憑證，將所募集資金集中投資於寫字樓、商場等商業地產，並將這些經營性物業所產生的現金流向投資者還本歸息；其二是原物業發展商將旗下部分或全部經營性物業資產打包設立專業的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作為標的，均等地分割成若干份出售給投資者，然後定期派發紅利，實際上給投資者提供的是一種類似債券的投資方式。相形之下，寫字樓、商場等商業地產的現金流遠較傳統住宅地產的現金流穩定，因此，REITs一般只適用於商業地產。 另外，從REITs的國際發展經驗看，幾乎所有REITs的經營模式都是收購已有商業地產並出租，靠租金回報投資者，極少有進行開發性投資的REITs存在。因此，REITs並不同於一般意義上的房地產項目融資。

發展意義：
中國引入房地產投資信託基金有著非常重要的作用。
首先，引入房地產投資信託基金有利於完善中國房地產金融架構。房地產信託投資基金在國外既參與房地產一級市場金融活動，也參與二級市場活動，是房地產金融發展的重要標志，也是促進房地產金融二級市場的重要手段。房地產信託投資基金直接把市場資金融通到房地產行業，是對以銀行為手段的間接金融的極大補充。因此，推出房地產投資信託基金，將大大地提高房地產金融的完備性，是房地產金融走向成熟的必然選擇。
其次，引入房地產投資信託基金有助於分散與降低系統性風險，提高金融安全。從房地產金融的角度來看，引進具有市場信用特徵的房地產信託基金，將一定程度提高房地產金融當期的系統風險化解能力，提高金融體系的安全性。
再次，引入房地產投資信託基金有助於疏通房地產資金循環的梗阻。房地產投資信託基金的引入，可以避免單一融通體系下銀行相關政策對房地產市場的硬沖擊，減緩某些特定目的的政策對整個市場的整體沖擊力度，有助於緩解中國金融體系的錯配矛盾。房地產的固有特性決定了房地產投資信託基金具有保值增值的功能，因此房地產投資的收益相對比較穩定。

運行模式：
房地產投資信託基金作為房地產企業一種創新的融資手段，首先產生於20世紀60年代的美國。20世紀60年代後期，美國、日本等發達國家就已經形成了初步成熟的房地產證券化模式。進入20世紀80年代之後，房地產證券化得到了迅猛發展，英國、加拿大等其他國家和地區也先後開展了證券化業務。 2003年，房地產投資信託開始進入香港房地產市場運作，其資金管理採取外部管理方式。2005年6月，香港頒布新規則允許房地產投資信託投資海外地產，並允許借款不超過持有房地產價值的45%。
美國REITs的設立主要由《證券投資法》和有關的稅法決定。REITs像其它金融產品一樣，必須符合美國1933年的《證券投資法》和各州的相關法律，而稅法則規定了REITs能夠享受稅收優惠的一些主要條件，從而解釋為什麼了美國REITs在結構、組織、投資范圍，收益分配等的發展都會圍繞著稅法的變更而展開。2003年7月，香港證券和期貨事務監察委員會（香港證監會）頒布了《房地產投資信託基金守則》，對REITs的設立條件、組織結構、從業人員資格，投資范圍、利潤分配等方面作出了明確的規定。香港在很大程度上借鑒了美國REITs的結構，以信託計劃(或房地產地產公司)為投資實體，由房地產地產管理公司和信託管理人提供專業服務。

按《房地產投資信託基金守則》規定，香港REITs每年必須將不低於90%的凈利潤以紅利形式分配給信託單位持有人。盡管美國、澳大利亞和其他亞洲國家對REITs的收入分配都有要求，但是這些國家對REITs的分配要求與稅收條款相聯系，尤其是美國的REITs發展基本上是稅收優惠驅動，收入分配要求其實是避免雙重征稅的需要。香港的《房地產投資信託基金守則》規定上市的REITs必須交納地產稅，REITs面臨公司資本利得和地產稅的雙重征稅。香港採用的是比較謹慎而且限制性較強的模式，除了對結構、投資目標、收入分配等方面的規定外,《房地產投資信託基金守則》對REITs結構中的各參與方的資格和責任等方面作了非常嚴格的規定。
可見，美國的REITs是始終圍繞著稅法來發展的，其REITs的起源有明顯的稅收優惠特徵;而香港對REITs的規范不是通過稅法中稅收優惠的杠桿而實現，而是通過專項的立法、修改投資、信託等有關法律或新建法令，對REITs的結構、投資目標、收入分配等方面制定了硬性的規定,並沒有明顯的稅收優惠驅動的特徵，因而可以說香港的REITs是發展是專項法規型，這種模式對控制REITs這類新產品的風險有積極的作用。美國的 REITs的發展非常迎合市場的要求，所以可以說非常市場化，其REITs市場化導致的結構變異也得益於比較成熟的市場化經濟，以及其較成熟的金融體系；而由於REITs在香港的發展歷史較短，所以REITs的形成僅僅是在各個專項法規要求的規范框架內，因而REITs在香港也沒有形成由市場環境所致的結構上的變異。

發展政策：
法律體系
房地產投資信託(REITs)作為一種新的房地產投資工具,是一個需要房地產業和金融業相結合的市場配置資金的投資產品，需要建立完善的法律體系，保證和維持整個市場的公平、公正、公開和透明，進而推進房地產投資信託業健康、理性地發展。要建立完善的法律體系，僅僅只頒布單一的《信託法》、《投資基金法》是遠遠不夠的。必須將法律制定工作細化、完備化，要達到此目標還必須配備一些其他的相關法規。首先應進一步完善《公司法》或制定專門針對投資基金發展的《投資公司法》、《投資顧問法》等法規。其次，還可制定一些房地產投資信託基金的專項管理措施，如對投資渠道、投資比例的限制等等。使我國的房地產投資信託基金從一開始就以較規范的形式發展。另外，還需對稅法進行改革，避免雙重征稅問題，為其發展創造良好的稅收環境。

人才培養
加快、加強REITs的人才培養。發展REITs需要盡快建立起一支既精通業務、又了解房地產市場、熟悉業務運作的專門管理人才隊伍。一個專業的房地產信託運營機構或專業人員通常有較強的房地產項目操作能力，對市場的嗅覺靈敏，能在恰當的時點對恰當的項目進行恰當的投資；同時這種專業機構或專業人員也是證券市場上的分析家。加強房地產信託人才的培養，需要盡快建立起一支既精通信託業務、又了解房地產市場，熟悉業務運作的專門管理人才隊伍。與此同時，還需積極促進信託業務所必不可少的律師、會計師、審計師、資產評估師等服務型人才的隊伍建設。

道德風險
從美國的房地產投資信託運作經驗來看，其經營與管理由受託人委員會或董事會負責。受託人委員會或董事會通常由三名以上受託人或董事組成，其中大多數受託人必須是「獨立」的。借鑒美國經驗，我國可以考慮在開展房地產投資信託業務的信託公司中建立類似的受託人委員會，負責制訂房地產信託的業務發展計劃，並且要求受託人與投資顧問和相關的房地產企業沒有利益關系，還要創造一種環境或制度，盡可能使投資者的利益與管理者的利益相一致，對REITs的發展就顯得非常關鍵。另外，有限合夥形式能較好地解決約束和激勵的問題，管理者承擔的無限責任以及管理者的業績回報制度，能將管理者和投資者的風險及利益有效地捆綁在一起，激勵管理者努力管理好各項投資以實現價值最大化，最大限度地防範風險。

信用制度
建立信託企業信用制度，以完善的法律體系促進信託市場的誠信，保證信託市場的健康發展。建立信託企業徵信體制，劃分信託企業信息類型，實現徵信數據的開放；發展信用中介機構；建立標准化的信託企業徵信資料庫；建立健全失信懲罰制度；規范發展信用評級行業；大力發展信託企業信用管理教育。

披露制度
有的信託公司將募集資金投入關聯方、並由關聯公司進行擔保，但信託合同中對此沒有揭示，使投資者身處風險隱患而不知情。信託投資公司應真實、准確、及時、完整地披露信息，包括經審計的年報和重大事件臨時報告等，在年報中披露各類風險和風險管理情況及公司治理信息，並在會計附註中披露關聯交易的總量及重大關聯交易的情況等。

② 房地產投資信託基金是什麼一種模式

我國的房地產信託是在2002年7月信託業重新開展後逐漸發展起來的。此前，信託業經過多次大規模調整一直處於業務匱乏的困境。而此時房地產市場呈現旺盛的發展勢頭，處於資金密集型行業的房地產開發企業大部分自有資金都較少，資金短缺是一個長期狀態。而信託制度靈活性以及獨特的財產隔離功能與權益重構功能，可以財產權模式、收益權模式以及優先購買權等模式進行金融創新，使其成為最佳融資方式之一。

兩者結合，取得了雙贏的結果。一方面，信託業借勢發展壯大，分享房地產業較高的行業利潤；另一方面，房企通過房地產信託計劃的融資可以降低房地產開發公司整體融資成本，並且募集資金靈活方便及資金利率可靈活調整。

自2002年開始的十四年間，房地產信託共經歷了2003年和2008年兩次黃金發展期。

據統計，2003年全年約有70億資金通過信託方式進入房地產領域，房地產信託產品也正式走入投資者視線，並進入了平穩發展階段。因為，2003年6月，中國人民銀行出台了《中國人民銀行關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》（央行121號文件），對房地產開發鏈條中的開發貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人住房公積金貸款等多個方面提高了信貸門檻。

比如：

1、對未取得土地使用權證書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證的項目，不得發放任何形式的貸款。

2、商業銀行對房地產開發企業申請的貸款，只能通過房地產開發貸款科目發放，嚴禁以房地產開發流動資金貸款及其他形式貸款科目發放。

3、對土地儲備機構發放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購土地的評估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年。

4、對借款人申請個人住房貸款購買第一套自住住房的。首付款比例執行20%的規定；對購買第二套以上（含第二套）住房的，應適當提高首付款比例。

5、借款人申請個人商業用房貸款的抵借比不得超過60%，貸款期限最長不得超過10年。

這些措施使得房地產企業從銀行貸款的難度大大提高。不得不轉向信託公司融資。由此房地產信託迎來第一個黃金發展期。

而自2007年3月央行首次加息，到12月央行連續加息六次，同時銀監會出台了九條新規，嚴禁銀行業金融機構向項目資本金比例達不到35%（不含經濟適用房）等不符合貸款條件的房地產開發企業發放貸款，地產企業又陷入融資困境。房地產信託產品再次迎來發行高峰。

此後，伴隨著房價的一路飆漲，房地產市場火熱的房地產信託一路升溫。

房地產業是一個特殊的行業，與其他行業相比具有高收益、高風險的明顯特徵，它對經濟發展的帶動力很強，是關系國計民生、拉動經濟增長、改善居民生活條件的重要支柱產業。同時它又是一個資本密集性的產業，其發展與金融業的支持密不可分，兩個行業互相影響、互為依託。同時，房地產行業還是國家宏觀調控的重點領域，對其又愛又恨，可謂成也蕭何敗也蕭何，這也註定了房地產行業周期波動較為明顯。

所以現在信託公司業務方向主要有幾大塊：

一、機會性抓取一線城市住宅地產項目，特別是中小開發商因資本實力不濟退出市場帶來的機會。

二、結合資產證券化業務，適當介入一線城市和重點二線城市辦公樓項目。辦公樓市場與住宅市場發展規律不完全相同，而且具有基礎資產確定、現金流穩定和可測量等特點，是資產證券化的重要基礎資產。

三、參與設立房地產並購基金。目前中國房地產業整體景氣度下行，結構性庫存高企，行業內普遍存在高杠桿問題，加之競爭加劇，優勝劣汰、行業整合和集中度提升將成為趨勢，未來數年行業內蘊含大量並購機會。一方面信託公司可考慮與一線開發商、保險公司等合作設立機會性並購基金，在提供標的項目和並購融資方面發揮作用。另外也可與保險公司、國內外領先地產基金等長期資本合作，成立跨周期並購基金。

四、關注一線城市、重點二線城市中心老舊建築改造項目。在成熟市場，通過整體收購、改造升級城市中心老舊建築，並通過租賃、出售或者其他資本化運作方式實現獲利退出是成熟的地產操作模式。目前中國的一二線城市也積存了大量的老舊建築，如何盤活這塊存量，考驗著資產管理機構的專業、整體運營及資本運作能力。目前不少外資基金和一些國內資本已經開始進入該領域。

五、戰略性關注旅遊地產、養老地產等體現消費升級和大健康領域的業務機會。

房地產信託具有非常市場化的定價模式，對於項目風險、市場流動性等諸多因素都能夠反映其中，不過總體看，由於信託承接的房地產項目相對銀行風險稍大，因而整體融資成本比較高，投資者所獲得的收益率也高，信託公司所獲得的報酬在2-3%，以及其他費用，整體融資成本相比於其他類型信託也是要稍微高一些，具體定價根據融資方信用水平而有所不同。

房地產信託運作的幾大模式

1、房地產債權信託

房地產債權信託房地產債權信託主要是指房地產貸款信託，是將信託資金用於向房地產開發企業發放貸款的一類信託業務。

根據監管部門要求，向房企發放貸款信託需要滿足「四、三、二」條件：

四證：
國有土地使用證
建設用地規劃許可證
建設工程規劃許可證
建築工程施工許可證

三成：
自有資本金投資比例達到30%

二級：
具有房地產開發二級資質

房地產債權信託主要關注點是信託到期本息回收問題，因而需要關注融資方償債能力、融資項目可行性、抵質押物價值充足以及變現性等方面，通常設置抵質押、資金賬戶監管、股東或者實際控制人連帶擔保責任、本金分期歸集計劃等風險控制措施。（市面上絕大多數房地產信託屬於此類型，信託公司直接以貸款的形式借給房地產企業）

房地產債權信託具有簡單、易於操作的特點，同時也是與現行法律銜接最好、最常用的信託資金運用方式。不過，房地產債權信託對於放款條件要求較高，部分未達到要求的融資需求，無法滿足，而且該類信託業務模式將提升房企財務杠桿，將壓縮其後續融資空間。

2、房地產股權信託

房地產股權信託房地產股權信託主要是指信託資金用於獲得房地產企業股權從而為其提供開發建設資金的一類信託業務。

股權獲得方式：
受讓原有股東股份
增資
出資新設項目公司

與債權信託相比，房地產股權信託並沒有那麼嚴格的合規要求，因而可以滿足房地產企業拿地、四證不全時期的融資需求，股權融資也有利於美化房企財務報表，部分情況是作為過橋資金，待四證齊全後向銀行申請開發貸，實現信託資金的退出。很多房地產股權信託是附有回購協議的，實際上是假股真債;還存在部分股權投資信託僅以少部分資金獲得房企股權，其餘大部分資金以股東借款名義用於房地產項目開發建設，這實際上既降低了股權投資收益的不確定，也有效繞靠看房地產貸款信託的監管要求。

房地產股權信託重點關注最終能否到期退出，對於負有回購協議的，這就需要關注回購人是否能夠履行回購義務。同時，由於參股房企，信託公司也需要履行股東權利義務，參與重大事項決策，這有利於維護自身利益。從房地產股權信託風險控制手段，第一一般採用採用結構化設計，通過次級受益權部分提升優先順序投資人的投資安全性;除已擁有股份的剩餘股份提供質押，從而全面掌控房企公司運作;全面參與重大事項決策，掌握財務、公章等各類印章和網銀密鑰，部分情況下還將聘請外部公司監督融資項目建設;融資項目抵押等;違約時的資產處置權利等

3、房地產財產權信託

房地產財產權信託是指以房企所有擁有的各類財產權或者以個人擁有的房地產作為信託財產而開展的一類信託業務。

(一)房企作為委託人的財產權信託

以房企所有擁有的各類財產權為財產權而設立的信託本質上仍是滿足房企項目建設的投融資需求，但是此處房企為委託人，財產權小份額切分，轉讓給合格投資者，從而獲得開發資金。不過，目前市場的大部分財產權還是會附有回購協議，從而實現投資者的固定收益，是信託融資的一種交易結構形式變通，或者對現有監管政策的規避。受託信託財產可以是特定資產收益權，諸如土地使用權收益權、在建項目收益權、股權收益權等特定資產收益權以及債權。雖然特定資產收益權信託已開展多年，但是特定資產收益權在我國現行法律制度下還存在一定爭議，該類信託還有待於接受司法審判的檢驗。
目前房地產財產信託本質還是一種融資工具，而不是來自基礎資產的收益，因而其重點還是要看回購義務人的履約能力，主要是償債能力和償債意願，其風險控制措施、交易結構基本與房地產債權信託和房地產股權信託相類似。

(二)個人作為委託人的房地產財產權信託

個人將其所擁有的房產等財產作為信託財產而設立信託，是以財產管理以及財產傳承為主要目的的信託模式。這主要是藉助信託公司的專業性，實現房產的保值增值，以及實現財富的有序傳承。此類房地產信託可以進一步劃分為房地產開發信託、房地產管理信託以及房地產處置信託。

房地產開發信託主要是委託人將所擁有的土地作為信託財產，由信託公司負責聘任建築公司、房地產開發過程中的融資等事項，待房地產建設成功後，或者通過出租實現向受益人分配收益，或者將成品房向受益人分配，不過該類業務還主要適用於土地產權私有的歐美等國家。

房地產管理信託主要是指信託公司按照委託人意願或者受益人利益最大化，通過有效管理以房地產作為信託財產的方式，所進行的一類業務。此類信託在美國、日本、我國台灣都較為普遍，在日本個人可設立不動產信託，由受託人實現信託財產的管理、租賃等，從而實現房產的保值增值。而在歐美，設立基於房產的信託則可以保障其在死後有序傳承給繼承人，同時由避免繼承人直接獲得房產後變賣。

房地產處置信託主要是指委託人將房產受託給信託公司，尤其幫助通過出售等方式，處置房產，最終將獲得現金分配受益人的一類信託業務。

我國尚未開展此類業務，一方面是由於現行信託法律制度不健全，包括信託財產登記、信託稅收等諸多障礙存在，另一方面是信託公司在房地產經營管理方面專業性不高，市場需求不高。但是，從未來發展看，此類業務還是具有一定市場空間的。

4、房地產資產證券化信託

資產證券化既包括各類金融債權，也包括各類不動產，房地產資產證券化也就是通常所說的房地產投資基金信託，就是不動產資產證券化的重要一類，是指投資人將資金以類債券的投資形式，投入在由專業機構管理和全程擔保的不動產里，通過專業機構的管理獲得穩定的高效的回報。REITs主要的目的是通過分紅的形式和投資者分享可預測的、穩定的房地產投資回報。REITs從上世紀六十年代初開始在美國興起，至今歐美及亞洲的較發達國家和地區均設立了REITs。在美國約有300個REITs，其總資產超過3000億美元，近2/3在國家級的股票交易所上市。目前已有近40個國家成功推出了房地產投資信託基金。

不同於一般的信託產品，REITs具有鮮明的特徵。它投資期限長，以成熟的商業物業為主，資金來源多是公募形式，對投資對象(限制開發項目)有限制，甚至地域有限制，屬於一種大眾投資工具，監管嚴格。每份REITs基金單位都代表對某個物業一定比例的所有權，有固定資產作後盾，因而也較容易用於質押或擔保融資，收購物業需要具備獨立法人資格。同時，REITS也受到較為嚴格的監管，根據美國、法國等主要國家的監管要求，REITS發行前需要經過監管審批或者報備，一般採用信託制或者公司制實現破產隔離，大部分無最低注冊資本要求，75%左右的資金要投資於具有穩定收益的房產，每年需要分配大約近90%的收益，一般僅對投資者所獲得的紅利征稅，從而避免雙重征稅。（目前在國內已經重啟，並且試點）

5、基金化房地產信託

基金化房地產信託目前市場上還有採取多種資金運用方式的，即房地產基金信託，從而提升信託資金運用效率。基金化房地產信託主要專注於房地產行業投資，通過運用股權、債權、物業持有、不良房地產項目重組等資金運用形式，同時對多個房地產項目進行組合管理的一種信託運作形式，信託公司可以與專業房地產私募基金機構合作，也可以與大型房地產開發企業合作，從而實現強強聯合，發揮各自優勢，實現全周期下，房地產項目全方位運作。

信託公司接受的委託資金，採用股權、債權、物業持有等多種運作方，投向多個房地產項目。這種模式採用組合投資的方式，有利於分散風險，挑選最為合適的房地產項目，從而實現受益人利益最大化，也有利於提高信託公司報酬水平。當然，此類運作方式對於信託公司專業性和房地產運作能力要求更高，因而信託公司會與其他專業機構合作。

下面金融狗說一下在項目上應該重點關注哪些東西？

判斷房地產信託產品風險的幾大關鍵指標如下：
是否具備足額的抵押物（一般抵押物評估價值為信託融資額度的2倍以上），且抵押物處置時具備較高的流動性（一般剛性需求為主的住宅更加容易處置）；

2.項目的區域位置是否擁有較強的市場需求（目前來看，一二線城市的住宅項目需求仍然較為旺盛（深圳新盤秒殺的情景是很難想像到的），三四線城市的項目最好是位於區域核心地段）；

3.開發商的實力與背景如何（衡量房地產開發商實力的一個重要指標是銷售量排名，去化率，對於其過往業績也可以進行考察做一個縱向對比）；

4.實際控制人的人品如何（投資者可以重點關注實際控制人的發家歷程，以及是否有過不良信用記錄以及負面新聞報道）。

③ 房地產信託和房地產投資信託基金的差別

簡單的說，房地產信託是信託公司作為金融機構，從合格投資者處募集資金為符內合條件的地產商融資，容資金一般作為地產商的樓盤項目用資金。門檻一般是100萬人民幣，一般為固定期限12-24個月，合格投資者的收益一般固定設為預期年化7-13%。資金和收益按信託約定兌付。 可理解成信託公司作為融資平台對接資金方和項目融資方，介入的項目一般為前期，4證齊全後，一般只能做同公司同一個項目。一隻盤子較小，通常是6K萬-3億之間。目前國內做很多了。
房地產投資信託基金，又稱REITS，門檻一般是1000萬人民幣以上或者更高，期限比房地產信託長，有3-5年的，盤子一般比較大，幾十個億的都有。一般木有設固定預期收益率，通常設IRR。資金為大的地產投資機構，通過信託公司發行來投資各個地產項目的基金，可以投不同公司的N個項目。目前國內比較少還。

④ 房地產信託投資基金的特點

REITs的特點在於：1、收益主要來源於租金收入和房地產升值；2、收益的大部分將用於發放分紅；3、REITs長期回報率較高,與股市、債市的相關性較低。
REITs(Real Estate Investment Trusts，房地產投資信託基金)是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，並將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信託基金。與我國信託純粹屬於私募性質所不同的是，國際意義上的REITs在性質上等同於基金，少數屬於私募，但絕大多數屬於公募。REITs既可以封閉運行，也可以上市交易流通，類似於我國的開放式基金與封閉式基金。近二十年來,北美地區的REITs收益最佳(13.2%),歐洲次之(8.1%),亞洲REITs的平均收益最低(7.6%);由於歐債危機的影響,歐洲REITs收益率迅速下降至-9.2%,而北美地區的REITs則取得了12.0%的平均收益。可見,在不同時間區間內,不同國家和地區的房地產景氣程度往往大相徑庭。
REITs的魅力在於：通過資金的「集合」,為中小投資者提供了投資於利潤豐厚的房地產業的機會;專業化的管理人員將募集的資金用於房地產投資組合,分散了房地產投資風險;投資人所擁有的股權可以轉讓,具有較好的變現性。

⑤ 房地產基金與房地產信託到底有什麼區別

這兩種都是產品類型，但是有本質的區別。
1、房地產信託是信託公司發行，房地內產投資信託基容金為交易所掛牌
2、房地產信託是私募產品，房地產投資信託基金為公募產品
3、房地產信託是非標准化金融產品，房地產投資信託基金為標准化指數產品
4、房地產信託的投資人為合格投資人有人數上限，房地產投資信託基金沒有
補充：不一一列舉，房地產信託是一種簡單的信貸形式，房地產投資信託基金明顯復雜多了，在國外市場屬於投資品種的重要組成部分。您也可以通過較大較有名的中介機構進行咨詢諸如此類的問題 比如菁英等等

⑥ 怎樣投資房地產投資信託基金

房地產信託，一看管理人實力，二看抵押制壓以及還款來源,最後了解下標的位置,是否能售出及抵押質押物的變現能力。這幾塊看好，一般錯不了。

⑦ 房地產信託投資基金安全嗎

這就是reits，既然是基金，就會有本金不保的風險。作為信託投資基金安全性相對好一些。

⑧ 房地產信託投資基金 和 私募房地產投資基金 是一個概念么如果不同有什麼區別

二者不是一個概念。辨析如下：

1、房地產是兩種基金的投資領域，這是相同點。

2、不管投資領域是什麼，私募基金主要包括三種形式：
a、公司制
b、信託制（契約制）
c、有限合夥制
私募信託投資基金是上述的第二種。因此，私募的房地產信託投資基金是私募房地產投資基金的一種。注意，這里的信託投資基金前有「私募」二字。

3、除開私募的，信託基金還有很多是公募的，目前A股市場上的公募證券投資基金都是信託基金，所以理論上，也有公募的房地產信託投資基金。

所以房地產信託投資基金和私募房地產投資基金雖有交集，但不是一個概念：
後者包括私募信託投資基金、私募公司制基金和私募有限合夥制基金；
而前者既包括私募信託投資基金，也包括公募信託投資基金。

前者是從組織方式來分類的一種基金形式，後者是以募集方式來分類的一種基金形式。

⑨ 房地產信託投資基金的風險

上市交易的REITs會同時受不動產周期性波動和股市整體周期波動的影響,在不動產景氣度較低或股市系統性風險較高的情況下,會影響基金的收益水平。此外,由於目前我國境內還沒有公開上市的REITs產品,因此,不管是直接投資還是通過QDII基金間接投資REITs,投資者都可能面臨其他境外投資的特定風險,主要包括匯兌風險、外匯管制風險、境外稅法風險等。
REITs作為一種基金，具有風險分散化和管理專業化的優勢。通過對不同地區和不同類型的房地產項目及業務的組合，REITs在保持一定收益水平的同時，有效降低投資風險。此外，REITs通常聘請房地產專業人士進行投資及經營管理，制定最佳策略，有效保障了基金的獲益能力。
1、建立完善相關配套制度
發展REITs 的首要任務是完善REITs 運行的制度及法律環境。委託代理風險：一方面，給委託人帶來了專業化分工的好處；另一方面，也帶來了代理問題損害了委託人利益。要解決委託-代理風險問題可以採取以下原則:第一,委託人要實現自身利益最大化,必須向代理人授予權利,而且授予代理人的權利必須是適度的,有保留的;第二,委託人要實現自身利益最大化,必須對被授予權力的代理人進行監督和約束;第三,委託人要實現自身利益最大化,對被授予權利的代理人必須進行激勵。在上述三原則的基礎上建立激勵監督約束機制。
此外可以借鑒美國的經驗,引入獨立董事制度。即對每一隻REITs 基金必須聘請獨立董事,明確獨立董事是為基金工作而不是為投資公司工作的。獨立董事是決定有關基金利益事項的,而不是對投資公司的事項作出決策。這樣可以更好地保證獨立董事是為信託受益人的利益服務, 而不是僅僅為公司的股東利益服務。只有通過嚴格的制度約束做好相關的配套改革, 不斷規范REITs 操作流程和REITs 機構的治理結構,建立監督機制和激勵機制,完善信息披露制度,保證REITs 運作的透明度,才能為險資投資創造良好的環境。
2、建立健全的房地產信託投資基金治理結構
發展REITs，首要任務就是完善REITs的運行制度和法律環境。委託理論提出一方面給委託人帶來了專業化分工的好處，另一方面業帶來了代理問題，損害了委託人利益。委託人可能由於缺乏專業知識，難以進行有效的監督，因此有必要設立獨立董事從中立角度做出判斷。這樣能為信託受益人（保險公司）謀取更多的利益。
3、盡快出台相應保險金投資不動產的法律文件
2006年，保監會發布《保險資金間接投資基礎設施項目試點管理辦法》,該辦法對於提高保險資金運用水平和促進經濟建設起到重要作用。然而,鑒於房地產行業的高風險性,保險行業對於險資投資房地產一直處於謹慎探索階段。隨著保險公司治理結構的發展及風險管控能力的提高,險資投資房地產逐步提上議事日程。2008 年國務院辦公廳126 號文件也對相關問題進行了引導和鼓勵。對不動產法律文件的制定可以參考《保險資金間接投資基礎設施項目試點管理辦法》,制定《保險資金投資不動產管理辦法》。引入獨立監督人,並對委託人、受託人、受益人和託管人以及參與投資計劃的其他當事人的權利、義務做出具體的規定,確定投機計劃中的投資份額和投資期限,詳列投資范圍等。同時加強信息披露、風險管理和監督管理,使險資投資不動產的風險最小化。
4、專業性的復合型人才培養
REITs基本上是權益類產品，而這類產品的收益率並不是固定的，基本上取決於REITs的管理團隊能力。它的運作復雜，專業性強，需要有一個能既懂房地產專業知識，又掌握投資銀行業務和相關法律法規的人才團隊，實現REITs的專業化管理，制定最優投資策略，降低風險，提高收益。
5、建立監管制度
信息的公開化、透明化有利於保護投資者的利益，對投資者作出決策起到了決定性的作用。將REITs的監管任務明確於銀監會或證監會或保監會的管轄組織，避免監管出現錯位，這樣有效的監管增加了保險資金投資REITs的安全性。