房地產融資趨勢

⑴ 國內房地產融資趨勢暨項目融資淺析

國內房地產融資趨勢暨項目融資淺析

在國家對房地產貸款和信託分別出台「121號」和「212號」文件後，房地產融資渠道變窄，難度加大。融資之於公司的重要意義不言而喻。本文對目前市場上主要融資模式、融資趨勢和公司可能的融資方案作一整理、淺析。

一、受限股權融資

06年1月1日新修訂的《公司法》正式實施，為尋求民間融資打開了新通道———「受限股權融資」。所謂「受限股權融資」即讓民間資金以股權投資的方式投入開發項目，但通過章程對該股權進行權利義務的設置，來限制它的表決權、管理權，從而避免公司管理權的分散。它的法律依據是新《公司法》第四十三條規定：「股東會會議由股東按照出資比例行使表決權；但是，公司章程另有規定的除外」。（新公司法在許多條款中增加了「公司章程另有規定的除外」的表述，提高了股東自治權利。）

受限股權融資解決了風險和管理權的矛盾。出於資金安全的需要，真實持有股權優於股權質押的貸款形式。但融資方並不希望出資方像真正的股東一樣干預項目經營、管理。通過公司章程中對外來股權的約定，限制出資方的表決權，即可排除項目可能受到出資股東干涉的擔心。

根據新修訂的《公司法》第三十五條「股東按照實繳的出資比例分取紅利；公司新增資本時，股東有權優先按照實繳的出資比例認繳出資。但是，全體股東約定不按照出資比例分取紅利或者不按照出資比例優先認繳出資的除外。」的規定，如果出現外來股東拒不退股的情形，可以在股權融資協議中事先約定，融資期滿後取消提供資金一方的分紅權。以此迫使提供資金方在能夠收回資金及收益的情形下按照約定退股。

作為股權融資的一種方式，受限股權融資的優勢即在不分散管理權情況下部分解決了出資者的風險，更提高了公司的資本充足率，為之後的銀行融資鋪平道路。其實，之後講述的委託貸款和夾層融資都可以通過這種形式來操作，或者說是這一形式在信託上的運用。對於民間資金的直接融資，既可以用委託貸款的形式也可以用受限股權入股的融資方式，兩者的資金成本都是雙方協商達成的。

二、信託融資

在目前，房地產信託主要有抵押貸款類信託和股權類信託。抵押貸款類信託，以財產或股權擔保方式運作，是房地產信託募集的主要模式，這種模式總量大，易復制，容易成功。股權投資類信託是信託投資公司以股權投資的方式運用信託資金，成為房地產企業股東，並按股權比例獲取投資利潤。這種模式的優點是能增加企業的資本金，使企業達到銀行融資的條件，但管理權被分散。還有一種組合型信託，將股權投資和貸款融資加以組合運用，具有較強的靈活性。

05年9月銀監會212號文件規定：申請貸款的開發商(指貸款類信託計劃)必須「四證」齊全，自有資金超過35％，同時具備二級以上開發資質。這個文件使信託融資的門檻提高不少。

但信託仍然是值得考慮和選擇的融資方式。信託在串接多種金融工具方面獨具優勢，一是信託融資具有巨大的靈活性，可以針對房地產企業本身運營需求和具體項目設計個性化的信託產品；二是有很大的創新空間，是組合融資、金融創新的核心，可以以固定回報的方式以股權投資方式進入項目公司。目前市場上 「夾層融資」方式，即屬於一種介於股權融資和債權融資之間的信託創新。

「夾層融資」，是一種介於股權與債權之間的信託產品，之所以稱為夾層，是因為，從資金成本角度看，夾層融資低於股權融資，它可以採取債權的固定利率方式，對股權人體現出債權的優點；從權益角度，它高於債權，體現出股權的優點。這樣即在傳統股權、債權的中增加了一層。抵押貸款屬於傳統債務，夾層融資常指不屬於抵押貸款的其他債或優先股（類似於前述的受限股權融資）。

夾層融資有靈活性高，門檻低的優勢。它可以根據房地產企業的具體情況來設計，股權進去後符合貸款條件了還可以向銀行借款。夾層融資對項目要求相對低，不要求四證齊全，投資方對股權控制要求相對低，不會深度參予管理。正因為它繞過了212號文件要求貸款類信託的諸多條件，夾層融資可操作性強。但相對銀行借款來說，成本較高。

REITs(房地產投資信託基金)，REITs在歐美的發展十分成熟，但在中國內地到目前還沒有一支真正的REITs上市。真正REITS的出現仍尚待時日。但香港證監會05年發布了修訂後的《房地產投資信託基金守則》，撤銷香港REITs投資海外房地產的限制，內地發展商可按《守則》要求成立REITs，注入其內地商業地產項目後赴港上市。

三、委託貸款及創新

委託貸款是指由政府部門、企事業單位作為委託人提供資金，由受託人（銀行）根據委託人確定的貸款對象、用途、金額、期限、利率等代為發放並協助收回的貸款。這項業務屬於銀行中間業務，銀行收取手續費，不承擔風險。委託人可以是政府機關、企事業單位、其他金融機構，但目前市場上部分銀行（如中國銀行）不辦理個人委託貸款。

委託貸款融資方式因為不是銀行的自營業務，所以諸如「四證齊全」之類的限制條件少（但用於固定資產投資項目的貸款須經報政府有關部門批准），門檻低，並且操作方便，銀行作為中間人承擔著搭橋、溝通和風險控制的責任。該融資方式可適用於項目的各個階段，但由於資金的協商利率可能相對較高，運用該借款多為過橋性質。目前有較多的政府機關和企事業單位（如上市公司和壟斷性公用事業單位）有資金富餘，委託貸款可以將這些富餘資金調向資金短缺行業。操作的難點在於富餘資金的尋找（銀行可以充當部分中介作用）和價格的協商。法律支持通過銀行中介的一對一資金借貸關系。

委託貸款的利率由委託人和借款人根據央行統一規定的貸款利率協商。央行的一年期貸款基準利率為5.58%，已經取消了商業銀行的利率浮動上限。

委託貸款的金融創新。2003底年北京市商業銀行與北京今典房產推出了「開發商貼息委託貸款」業務。所謂「開發商貼息委託貸款」是指，由房地產開發商提供資金，委託商業銀行向購買其商品房者發放委託貸款，並由開發商補貼一定期限的利息。它不同於按揭貸款，不受按揭貸款條件限制，作用在於以彌補「 121」文件規定「封頂按揭」造成的資金斷裂。

它的基本運作方式是：在取得預售證但尚不能取得銀行按揭資格時，開發商先投入一部分預付資金作為貸款本金向購房者提供購房用的委託貸款。由於開發商委託貸款為房款 70%的按揭比例，銷售後回籠資金中增加了買房人30%的首付款，如果開發商首筆投入1億元委託貸款，則通過委託貸款開發商首次回籠銷售資金E=1/70%=1.4285億元。若將該資金再次投入委託貸款的周轉，則可再次回籠銷售資金2億元，即融資了1億元。這1億元即可作為公司的自有資金，使得資金鏈更加的寬余起來。同時，銷售競爭優勢顯而易見。

四、私募

「私募」也是證券發行方式的一種，它只面向少數特定的投資者發售證券。私募發行對象有機構投資者，如金融機構；或與發行者有密切業務往來的公司；個人投資者；還有海外投資者。私募發行的最大特點是發行者不必向證券管理機構辦理發行注冊手續，從而可以節省發行時間和注冊費用；另外，私募發行多由發行者自己辦理發行手續，自擔風險，從而可以節省發行費用。相對於公募發行證券，私募發行免去了層層審批的麻煩，簡化了手續，使得籌資迅速，發行費用低。但是也有不利的一面，如流動性差，資金成本相對高。

私募可以與前述講的幾種方式進行結合、創新。有限公司的股東人數限制為五十人，私募人數不能過多，可以借鑒信託的委託起點金額，如每份100萬。私募資金作為股權投資方式投入，可以借鑒受限股權的設計，在私募說明書上即作說明，在章程上做好約定。私募的流程大體可分為三個階段：
第一階段是最初接觸：准備商業計劃書並寄達；首次會面；開始制定時間表；簽訂私募合同；
第二個階段是發行過程：匯入發行所需運作資金；准備發行文件及推薦材料；完成發行准備；募集資金；
第三個階段是發行完畢：投資人與發行人簽訂股權協議；發行人收到投資人資金；變更公司注冊等法律文件。

⑵ 解析房地產企業如何實施融資戰略

企業在進行融資前，需要准確的把握住適合自身的融資機遇，從而通過融資來實現企業自身的戰略目標。一般來說，企業在實施融資戰略的過程中，其相應的注意事項有：融資總收益大於融資總成本，這是企業進行融資決策的首要前提。企業融資規模要量力而行，企業自身的實際條件以及融資的難易程度和成本情況，量力而行來確定企業合理的融資規模。
企業在實施自身融資戰略時，需要找准自身的融資機會，把握住市場的融資趨勢，以提升自身在經濟市場中的融資能力。很多中小企業由於對融資機遇把握的不準確，進而導致其不能夠在經濟市場中順利的進行融資。企業在實施融資戰略過程中其相關的注意事項有：一、融資總收益大於融資總成本
二、企業融資戰略規模要量力而行
企業在籌集資金時，首先要確定企業的融資規模。籌資過多，或者可能造成資金閑置浪費，增加融資成本；或者可能導致企業負債過多，使其無法承受，償還困難，增加經營風險。而籌資不足，又會影響企業投融資計劃及其它業務的正常發展。因此，企業在進行融資戰略之初，要根據企業對資金的需要、企業自身的實際條件以及融資的難易程度和成本情況，量力而行來確定企業合理的融資規模。三、盡可能降低企業融資戰略成本
企業融資成本是決定企業融資效率的決定性因素，對於中小企業來說，選擇那種融資方式有著重要意義。在企業的融資實踐中，融資存在優序，一般認為的優選順序是：一是企業自籌資金。如中小企業投資較小，優先考慮從存款賬戶提取現金；其次，才考慮短期投資變現。二是中小企業自有資金不足時，一般優先考慮調低發放股利。三是外部融資。企業首先考慮銀行貸款，其次是發行債券；最後是發行股票。從融資優先可以看出，內部融資其實是最優先的一種，而外部融資中股票融資是最後的一種選擇方式。

⑶ 房地產業融資體系的現狀與趨勢

房地產業融資體系的現狀與趨勢
房地產業融資體系的現狀與趨勢

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我國房地產業投資自1998年以來，已連續5年保持年均近20%的增長。1999年以來，房地產開發貸款占金融機構貸款余額的比重呈逐年上升態勢。房地產貸款至去年為止已佔了貸款余額的20%強。國內房地產開發的資金來源幾乎60～80%依賴銀行貸款。國外房地產行業的融資結構中，銀行債權融資佔10～15%，而股權和各種直接融資則佔70%。與國外開發模式相比，國內銀行所承受的風險明顯偏高。因此，從去年開始，國務院和央行出台了一系列宏觀調控政策，壓縮投資，抽緊銀根，並已取得了初步成效。
央行銀根緊縮無異於扼住了目前我國房地產業的主動脈，如何開辟新的融資方式，建立新的融資平台，已成為眾多房地產商性命攸關的頭等大事。對開發商來說，可以採用的融資方法一般包括以下幾種：合作開發或項目公司被收購，企業上市，居民住房按揭貸款，商業抵押貸款，基金、信託、房地產資產證券化以及融資租賃等等。本文將對上述融資方式的概念及其操作可行性進行簡要的分析。
1. 合作開發或項目公司被收購
去年以來，已有多家國內企業與外資成功合作開發房地產項目。2003年7月，摩根士丹利先後與上海永業集團合資成立境外項目公司，投資9000千萬美元，打造「錦麟天地雅苑」，與上海復地集團合作投資5000萬美元，建造上海「復地雅園」；新加坡騰飛基金收購並開發上海騰飛大廈。國際投資機構是否參與國內企業投資合作主要取決於兩個方面，一是項目的基本強弱因素，二是企業形象、專業性和市場化程度。對於國內企業來說，通過與強手合作，可尋找到高質資金的來源，達到投資融資方向的創新及融資渠道的整合提升。
2.房地產企業上市
據了解，在美國，資信前3名的地產企業的市場佔有量佔全國的45%；在香港，也是由七八家資信好的大企業佔了近8成的市場份額。隨著房地產開發的要求越來越高，在未來3年內，中國幾個大城市的房地產開發必將主要集中在少數房地產巨頭身上。
中國證監會在《關於進一步規范股票首次發行上市有關工作的通知》規定，股份公司必須設立滿3年後才能申請首發上市；要求發行人的業務、管理層最近3年內未發生重大變化，實際控制人未發生變更。但是，發行股票過程長，手續復雜，成本較高，對企業資質的要求非常嚴格，而房地產開發項目本身具有的投資回收期長，現金流不均勻，業績變化大等特徵，目前大多數房地產公司都無法達到此要求。隨著二板市場的建立，或許能給開發商帶來一點驚喜，但是，這個新投資市場出現，也可能使得部分資金撤出房地產投資市場，更加促進房地產行業優勝劣汰的步伐。
3.房地產投資基金
房地產投資基金以分散投資、降低風險為基本原則，其在一個房地產企業的投資不會超過基金凈資產額的一定比例。按照國際定義，房地產投資信託基金有三個分類。一是股本房地產投資信託基金。該基金投資於房地產，收入來自於租金和房產銷售利潤，如新加坡政府投資公司、美國國際集團、麥格里銀行、摩根士丹利等；二是抵押借貸房地產投資信託基金。該基金是向房地產主貸款，收入來自於抵押借貸的利息；三是混合型房地產投資信託基金。該基金既投資於房地產，也向房地產商貸款。目前國外基金進入我國市場還有一種方式是投資不良資產，比如高盛、摩根士丹利購買資產管理公司的不良資產。
現在美國有300多隻房地產基金，規模在3000億美元以上，其中三分之二的基金都在交易所上市。由於我國目前沒有明確的法律法規，國外基金多借財務管理公司、投資公司等形式進入國內市場。國內企業運作的不規范以及房地產市場的不透明，仍是海外基金進入的主要障礙。據統計，中國目前有57隻信託基金，其中20隻投資於房地產，但並非國際定義的房地產投資信託基金，因為它們不是在嚴格的房地產投資信託基金相關法律下運作的。隨著信託業「一法兩規」的出台，不僅規范了信託業務，也使信託開始發揮出銀行所不能替代的特殊優勢，開辟了房地產融資的新渠道，其前景被十分看好。
4.房地產投資信託
房地產投資信託的程序分為如下幾個步驟：設立房地產投資集合資金信託計劃；信託公司發行信託，募集信託資金；信託公司向房地產公司投資，形成股權；項目方（或第三方）承諾股權回購；第三方為股權回購提供履約擔保；項目方對項目進行開發、建設；項目方向信託公司分配投資收益、回購股權；以及信託公司向信託受益人分配信託財產。信託在串接多種金融工具方面獨具優勢，可以引入海外基金，可以充當國內的產業投資信託基金，以固定回報的方式或股權投資方式進入項目公司，在適當的時候將項目公司包裝上市，完成項目前期建設，使項目符合銀行貸款條件。根據不完全統計，2003年全年約有70億元資金通過信託方式進入房地產領域。一般的信託期在3年以內，預期收益率最高達8．4％，絕大部分都在4％以上，預期收益遠遠高於銀行的協議貸款，因此對投資者有相當大的吸引力。
目前房地產企業把信託資金當成債券或貸款來用，成本高於銀行，風險也並不比銀行低。信託產品及其宣傳與營銷策劃還需要有完善的市場來支撐，使其流通更為便捷。信託在國內還不能與銀行貸款相抗衡。因此，盡管信託有著很多優勢，但由於信託產品有一定的先天局限性，又受到嚴格的政策限制，對於個人投資者來說門檻比較高，給融資造成困難。
5．房地產資產證券化（含住房貸款 證券化RMBS和商業物業證券化CMBS）
實施證券化必須建立起獨立的評估體系、信用擔保中間人體系，以及全國性的銀行交易網路。我國目前還沒有完整的住房金融體系和相關的保險體系，住房公積金制度也僅限於部分城鎮地區，在缺乏有影響力的獨立資產評估公司和信用擔保中間人的情況下，對房地產地價、地面建築質地的評估，顯然存在技術難度，增大了住房抵押貸款證券化的風險。房地產信貸不僅是銀行質量最好的資產，而且增長速度也很快。目前個人住房抵押貸款年均增長率達112.8%；個人貸款余額2003年底達到11780億元，是1977年的60倍，占社會貸款余額16.98萬億的6.69%。如果沒有完整的信用擔保體系大面積推行住房信貸資產證券化，將是銀行潛在的風險。資產證券化，不僅有利於房地產商，同樣對銀行有利，降低了銀行單純依賴貸款的風險性。
據悉，關於房屋抵押貸款證券化的方案醞釀了3年，已於2003年3月遞交國務院。相信不久亦將出台。
6.地產金融新產品（含按揭保險和權屬保險）
目前的保險行業可運用資金規模已經超過8000億人民幣。保險公司通過對項目進行專業評估，得到有關建築各方面存在有意外情況發生的可能，並對這種可能採取有針對性的防範措施；另外，保險公司還會請專業人士對建築工程的整個過程進行監理，將各種不安全的因素降到最低；對於購買投保了建築保險項目的消費者，保險公司的介入等於為項目增加了一個監理機構，而對於由於意外造成的損失，保險公司將按照保險合同予以賠償，這無疑降低了投資置業的風險。龐大的保險資金介入長期穩定性的房地產應該是一個新的融資途徑，保險涉足房地產業，這是又一條非常重要的融資新渠道。但現有市場上可用的工具比較少，政策上也有一定的障礙，與房地產業的銜接還有一個緩沖的過程。
7.房地產融資租賃
房地產融資租賃即指擁有一塊土地的開發商，將該土地出租給另外的投資者開發建設房屋，而以每年獲得的租金作為抵押，申請開發項目全額的長期抵押貸款；或者是開發商通過租賃方式獲得土地的使用權和佔用權後，以自己開發的房地產作為抵押向銀行申請長期抵押貸款。
房地產融資租賃公司作為一個市場化的經營載體，可以通過吸收股東投資，或在貨幣市場、資本市場採取借貸、拆借、發債上市等融資手段，吸收社會投資。房屋使用者通過支付租金直接獲得使用權。房地產融資租賃可以為承租人定做靈活的還租安排，出租人和承租人雙方還可以協商租金價格。同時房地產公司還可以通過自己所屬或控股的租賃公司採用房地產融資租賃方式促銷自己的產品。對出租人來說，由於在合同期滿之前，出租人始終是房地產產權人，故大大地降低了房屋消費的門檻，降低風險。出租人通過收取租金獲得收益，以相對無風險的方式獲得高於銀行利息的回報。租賃公司還可以通過資產證券化以及財產信託等方式將租金收取權轉讓給投資者，分散經營風險。
在租賃業比較發達的美國、英國等西方國家，融資租賃業年平均增長達30％，成為僅次於銀行信貸的第二大融資方式。隨著我國社會主義市場經濟的建立和完善，融資租賃在我國也將成為貸款、證券之後的第三個重要資本市場籌資方式。當前我國居民儲蓄存款多，民間資本充裕，但投資渠道不多，且風險大，這為房地產融資租賃方式提供了空間。

⑷ 房地產融資的特點有哪些

1、高額度：地產融資小的都是幾千萬，動則上億，甚至十幾億幾十億；2、差異大：有區域差異：一二線城市比較火爆，三四線城市融資難，生存困難；抵押差異：上市公司等大企業甚至不需要抵押就能融到資而且利率低，有些小公司充足抵押物還不一定融到，就算融到了利率也非常高；3、項目本身差距大：大部分放貸機構都認住宅，因為地產行業住宅的銷量高，回款周期短，還款相對有保障，而商業卻很難融資。
我覺得這幾點是比較明顯的，其他的還有很多

⑸ 房地產融資再收緊 觸及「三道紅線」不許增長有息負債

近日，市場傳言稱監管部門出台新規控制房地產企業有息債務的增長，設置「三道紅線」。

具體為紅線1：剔除預收款後的資產負債率大於70%；紅線2：凈負債率大於100%；紅線3：現金短債比小於1倍。
根據「三道紅線」觸線情況不同，試點房地產企業分為「紅、橙、黃、綠」四擋。以有息負債規模為融資管理操作目標，分檔設定為有息負債規模增速閾值，每降低一檔，上限增加5%。
即如果「三線」均超出閾值為「紅色檔」，有息負債規模以2019年6月底為上限，不得增加；「二線」超出閾值為「橙色檔」，有息負債規模年增速不得超過5%；「一線」超出閾值為「黃色檔」，有息負債規模年增速不得超過10%；「三線」均未超出閾值為「綠色檔」，有息負債規模年增速不得超過15%。
具體的指標計算方法如下：
紅線1指標：剔除預收款後的資產負債率=(總負債-預收)/(總資產-預收)
紅線2指標：凈負債率=(有息負債-貨幣資金)/股東權益合計
紅線3指標：現金短債比=非受限現金/短期債務
此外，還有券商人士透露，對於近一年拿地銷售比超過40%或者過去三年經活動產生的現金流量凈額連續為負的房地產企業，需要提供近半年購地資金來源情況說明和後續購地繳款資金安排，進一步削減其信用債發行規模，或在其核心指標階段性控制目標未實現之前暫緩發行債券，並對其信託融資、資管產品、海外融資等給予限制。
為此，21世紀經濟報道記者多方求證，多名來自債券市場的人士均表示聽說了這一消息，但未見到具體文件。有券商投行部人士稱：「地產融資的政策一向這樣，也有可能是窗口指導，只有拿到批文後，去備案發行才知道能不能發，發多少。」
不過，有商業銀行投行部高管確認近期已經下文。還有某房地產公司融資部負責人也表示此傳言為真。
也有市場人士表示，此舉主要是為了降低房地產公司杠桿率，防止部分大舉負債的地產公司因為資金鏈斷裂而出風險。
在借新還舊方面，也有券商人士透露，交易所8月10日以後對新受理審批的地產債，借新還舊政策有調整，根據批文有效期內的到期額度打85折。且住宅類地產，不再接受永續類債權備案。銀行間市場要求新備案的債券募集資金僅能用於償還舊債。
今年7月份，房企融資創新高。數據顯示，7月房地產行業信用債發行規模達642億元，同比增長29.1%，環比增長86.1%。
與此同時，銀保監系統對房地產金融領域保持強監管態勢，7月以來多地房地產調控政策加碼升級。二季度以來，針對違規向樓市「輸血」行為，地方銀保監局已開出多張罰單，其中不乏「數罪並罰」的百萬元級罰單。
比如，平安銀行北京分行因涉及「採取不正當手段發放貸款、個人貸款資金違規流入房地產領域、二手房按揭首付比例不符合規定」等案由被銀保監會開出777.22萬元的巨額罰單。南京銀行因「同業投資資金違規用於支付土地出讓金、同業投資資金違規用於上市公司定向增發、同業投資資金違規用於土地儲備開發」等10餘項原因被江蘇銀保監局開出610萬元罰單。
銀保監會召開2020年年中工作會要求，堅決防止影子銀行死灰復燃、房地產貸款亂象回潮和盲目擴張粗放經營卷土重來。
上述新規將會給讓地產企業融資帶來哪些影響呢？
鼎諾投資根據wind數據，統計了全市場有2019年報數據的房地產發債企業，按照觸及紅線條數多少及公開等級做了排序。該公司表示，考慮到很多房地產項目子公司會採用明股實債的方式融資，進一步設計了「歸母凈負債率」指標，歸母凈負債率越高，說明企業的實際債務風險可能越大，定義為：歸母凈負債率=(有息負債-貨幣資金+少數股東權益)/歸母權益。
房地產企業觸紅線情況統計

⑹ 房地產融資的發展前景

在中國城鎮化進程中，房地產企業發揮了重要的帶動作用。但是同時由於房地產行業的投資大與周期長特點，僅僅依靠自有資金無法滿足資金需求。由於中國金融體系尚不完善，金融市場尚不規范，相應的政策還需要調整，導致房地產企業融資渠道窄，而房地產金融的發展是推動中國房地產市場啟動的關鍵環節。以下是中國房地產金融發展前景分析：


中國房地產金融業的發展，對住宅產業與金融行業來說，更多意味的是機遇。房地產業屬於國民經濟的先導型產業，是一個具有高度綜合性和高度關聯性的行業，同時其屬於資金密集型產業，其經濟活動過程需要大量資金投入運作，所以融資對房地產企業尤其重要。在我國目前的金融環境下，房地產業融資渠道單一，投融資金融創新滯後，在一定程度上限制了房地產企業的成長，同時融資渠道單一導致風險過度集中於銀行也加大了我國的金融風險。大力發展多元化的房地產金融市場，積極培育二級市場，不同的企業選擇適合自己的不同的融資方式，可以有效解決我國房地產融資渠道的問題。中國經濟處於高速增長向平穩增長的「換擋期」，全面深化改革也在走向「深水區」，這使得宏觀經濟穩中有險，穩中有憂。尤其是去產能化帶來的金融風險以及房地產下行帶來的地方債務風險，成為當下最為突出的兩大金融風險。如果說銀行不良資產余額和比率的上升還是漸進的話，則房地產下行帶來的地方債務風險更為核心和更急需化解。

房地產金融發展前景分析顯示，隨著土地價格的上漲，開發商為了能吃下足夠的土地儲備，更加依賴杠桿開發，對金融中介的依賴程度越來越高，金融和地產成為了「雞生蛋，蛋生雞」的關系，兩者相互促進。地產周期和金融周期高度同質化，房地產行業和金融行業的聯系越來越緊密，房地產行業的金融化程度也越來越高。

地產和金融聯系越來越緊密的第一個表現是房地產投資增速和房地產開發資金來源的相關性越來越高。從2008年起，房地產開發投資和銷售之間的關系開始弱化，而地產開發投資和資金的關系有所增強。

⑺ 中國房地產發展趨勢分析是什麼

中國房地產發展趨勢分析：預計2021年房企財務降杠桿將是主旋律，未來房企融資主要以借新還舊為主，融資增速或將下降。「三道紅線」將倒逼房企提升自身產品力及經營能力，減少對融資依賴，提高項目去化，加快開發周期。

房地產：

房地產（real estate）是一個綜合的較為復雜的概念，從實物現象看，它是由建築物與土地共同構成。土地可以分為未開發的土地和已開發的土地，建築物依附土地而存在，與土地結合在一起。建築物是指人工建築而成的產物，包括房屋和構築物兩大類。房地產既是一種客觀存在的物質形態，也是一項法律權利。前者是指房產和地產的總稱。

⑻ 國外房地產融資現狀是怎樣的

降低趨勢