reits如何用股權融資

㈠ 什麼是REITS融資的優勢

作者問的是「融資方式的優勢」 我覺得問的是企業層面融資為什麼用Reits好吧？ 對於不動產投資來說，獲取資金才能真正將項目滾動起來，將企業做大做強。雖然進入這個市場門檻並不會很高，但是由於改造需要周期，資金回轉也需要時間，目前很多企業基於資金壓… 顯示全部 作者問的是「融資方式的優勢」我覺得問的是企業層面融資為什麼用Reits好吧？ 對於不動產投資來說，獲取資金才能真正將項目滾動起來，將企業做大做強。雖然進入這個市場門檻並不會很高，但是由於改造需要周期，資金回轉也需要時間，目前很多企業基於資金壓力，只能做規模較小的改造項目，且等資金回籠後才能繼續投資。大部分企業採取以下三種模式來獲取資金。

第一，股東投資或增信。這種方法的好處在於融資成本低，但是問題是獲取的資金仍舊有限。對於投資不動產項目來說，資金來自於股東可以作為初期企業擴大的一種方式，但不能作為長久的資金來源。

第二，第二，銀行貸款。雖然說銀行貸款對企業來說獲取資金更加穩定，但即使拋開利率不談，銀行貸款也是有限制的。當企業只有一定的自有資金時，銀行所能提供的杠桿不會超過自有資金或者企業所擁有的物業價值。加上投資不動產改造時，房屋產權並不屬於投資改造的企業，而仍舊屬於原業主，那麼這個將要改造的物業也無法作為自有產權抵押物向銀行抵押。此外，不動產再生投資企業的貸款往往屬於流動性貸款，而由於目前市場的租售比極低，僅靠租金收入很難達到短期內較高的投資收益率，所以短期還款的壓力對企業來說也不可持續。

第三，基金公司合作。雖然目前很多不動產改造企業嘗試與基金公司合作，但是國內基金公司的現狀是假股真債。大部分房地產基金公司目前主要向外部發行有抵押物擔保的債權。而這個市場上的投資人更趨向於短期回報。當企業無法再短期內產生較高收益時，只能通過不真實的數據提供給投資人。

㈡ 王世渝的REITs

，王世渝出生於重慶山城。2歲時母親撒手人寰。在貧窮、飢餓中，他與不識字，卻深受儒家思想影響的祖母相依為命，因此耳濡目染的都是孔老夫子留下的仁、義、禮、智、信。弱小的生命先是遭遇暴風驟雨，繼而在混沌而動盪中度過花季。不幸的命運中也總會有些意想不到的給予，即便是在幾十年後才顯現出來。「20世紀90年代做投資銀行的第一批人，現在所剩無幾了。有掙到錢轉行的，有撈筆錢逃到國外的、也有因『貪』被槍斃的。而我能一直從事此行，能夠享受一份安寧的生活，得益於祖母對我的教誨，以及經歷顛簸流離後容易滿足的幸福感。」作為極力推動REITs（不動產投資信託基金）的金融投資專家，王世渝的職務是上海瑞思房地產投資管理有限公司董事長。
德隆記憶
王世渝的職場生涯中，令其沒齒不忘的當屬在龐大的德隆帝國擔當友聯戰略管理中心金融產品總部總經理的經歷，「手中可以調動的資金達幾百億」。王世渝曾擔任德恆證券副總裁。半年後，調到友聯總部任職。這也是德恆證券7位原高管在重慶受審，而他安然無恙的重要原因。
細心的人可能還沒有忘記，曾經在媒體上非常活躍的王世渝在2001年突然從公眾視線中神秘消失了。
「我一直在為自己尋找一個大的舞台。這時我遇到了唐萬新。」文化的絡印也在王世渝與記者的對話中呈現：在他的話里會出現很多的書面語。「唐萬新既是粗俗的武將，也是文雅的紳士；他既剛烈，也柔弱；既粗獷，也細膩。他是個非常有人格魅力的人，不管顯赫，還是潦倒。」即使在唐萬新身陷囹圄之際，王世渝並不諱忌對他性情的欣賞。
「金融是國家的命脈。作為投資銀行家，我希望看到中國金融服務水平在國際金融市場中的擁有自己的地位。而國內主流投資銀行從事的卻是簡單的服務——發行股票。」王世渝抬起頭看了記者一眼，便把目光投向了遠處。
「德隆旗下若干銀行、保險、租賃、證券、信託、金融等機構，以及唐萬新的器重，給了我『遼闊』的平台任由我舞蹈。我的視野變得豁然開朗，思考的不再是簡單的交易行為，而是金融混業結構設計。」
在此之前，有著14年投資經驗的王世渝，雖然不認可中國主流投資銀行發行股票的運作模式，但由於沒有合適的舞台，也只能無奈地做些簡單的改制、重組、上市、並購等服務。 ，中國企業界的巨人——德隆集團土崩瓦解後，王世渝與德隆靈魂人物唐萬新將友聯打造成為具有國際水平的金融混業平台的夢想就此擱淺。「巨人倒下是個悲劇，它失敗的原因是復雜的，不能簡單地把責任歸咎於誰。德隆事件對中國經濟的傷害是很深刻的，這其中包括中國股市。」從王世渝痛心疾首的語氣中可見他對德隆的感情非同一般。
「該到哪裡去？哪裡還會有如此之大的舞台讓我馳騁？」走下德隆的大舞台，王世渝反問自己。
「地產業變革正在醞釀之中」
密集的金融重拳頻頻落在房地產資本市場上。先是2003年的121號文件；接下來是2004年1月1日有關商業銀行、城市信用社貸款利率上浮區間擴大的政策開始正式實施；僅隔短短的3個月，2004年4月25日起又對不符合相關要求的商業銀行實行差別存款准備金率制度。 ，當西安中城聯盟會上，「投降」二字最終從業內最強硬人物的利嘴中喊出，面臨「失血」危險的開發商們陷入了恐慌之中。這一切都被台下靜坐的演講嘉賓——王世渝盡收眼底。他心中的迷霧散去，「該到哪裡去？」這個困擾他已久的問題終於得到解答。
「2003年121號文件的出現，就是個訊號，可惜地產商們並沒有警醒。更可惜的是時至今日，大部分地產商們還沒有跳出與政府博弈的二元結構思維方式。」王世渝語調低緩，他用「不可思議」來形容對此情此景的詫異。
雖然驚詫，但作為有十多年投資銀行從業經驗的老江湖，從中國房地產資本機構與產業結構入手分析這個局面，不但不足為奇，反而是順理成章了。
中國房地產企業資產結構中70%以上依靠銀行貸款，開發商自有資產過少，債權人對債務人形成軟約束。開發商對銀行資金的過分依賴，導致了風險過於集中，遇到宏觀調控自然會驚慌失措。
由於特定歷史時期製造出來的爆發性需求，給開發商帶來了空前的機遇，何況能用貸款的錢賺取更多的利潤，鏈條當然不厭其長：建材、挖坑、打地基、施工、蓋房、賣房、物業，統統包攬。如果資金鏈斷裂，產業鏈如何維系？
「中國房地產發展的20來年，僅僅依靠行政、稅收手段等消極調控方式是不夠的。沒有通過金融創新的方式來進行產業結構的調整，就必然出現後宏觀調控現象：死掉一批（中小公司）；爛掉一批（樓盤和土地）；再有就是形成大量銀行壞賬。這樣嚴峻的後果，必然使健康的經濟肌體受到損害。」王世渝形容的後調控現象，讓記者聽後有哀鴻遍野之感。「如果將三七開（30%自有資金、70%貸款），變為三三四結構（30%貸款、30%自有資金、40%其他金融產品提供的支持），那麼房地產市場就會健康得多。」王世渝接著說。
「1993年海南遺留下來的不良資產直到現在仍然未能消化完，這個教訓難道還不夠深刻嗎？」王世渝提高了聲調，盯著記者反問道。
其實，在金融體系不健全的前提下，如何拓寬狹窄的融資管道也正是開發商百思不得其解的難題。畢竟理論上諸多融資渠道：股權融資（境內外上市）、產業投資基金、發行企業債、信託資金、租賃融資等都是紙上談兵，沒有幾個能真正落到實戰階段的。
有人說：「中國房地產資本市場進入了一個不破不立時代。」而王世渝則認為：「中國房地產行業的變革正在醞釀之中。」 自從1993年6月有關部門宣布在國內A股暫時終止房地產公司上市，投資銀行與房地產企業就如同小國寡民，雖然雞犬相聞，但卻老死不相往來。隔閡的理由很簡單：彼此無需求。金融界有見地的人士，在2003年121號文件出現後，也曾幾度欲與房地產開發商建立互通有無的夥伴聯盟，但因種種原因無功而返。
用金融的眼光看，王世渝覺得中國開發商的「明星效應」比股票更具有「中國特色」。「看著被媒體前呼後擁的開發商，我覺得很好笑。」說到這，他的嘴角微微上翹，笑得有點牽強。
「這種現象在世界上也算是獨一無二，這也正說明了中國房地產弊病之所在——開發商主導市場。」 2004《福布斯》排行榜
中國大陸富豪榜與《福布斯》全球富豪榜進行了粗略的對比：中國大陸富豪榜排名前100位中，50%以上涉足房地產業；而世界500位富豪中卻只有30人左右是地產商（包括中國5名），這也印證了王世渝所說的「獨一無二」。「這種現象是極為不正常的。國外房地產行業幾乎被金融化和證券化，開發商角色被弱化掉了。而我國房地產還不成熟，還處於開發商主導市場的階段。」「宏觀調控為我國金融與房地產兩行業的契合提供了條件，我們應該抓住這個有利時機。」王世渝將伸開的手掌握成了拳頭型。放眼全球投資銀行，國外基金一邊為中國加入WTO的承諾——2006年金融業全部放開鼓掌叫好，一邊是緊鑼密鼓地排兵布陣，盡顯攻城略地之勢。畢竟這是海外金融機構進軍中國不動產市場的大好時機。
摩根士丹利最為突出。雖然它舉手投足總讓人有「東邊日出西邊雨」的感覺，但這絲毫不妨礙摩根士丹利房地產基金在謝國忠「泡沫論」中屢屢出手。人們在懷疑其有「唱空市場而乘機漁利」企圖的同時，彷彿也看到了其它資金實力雄厚的海外基金欲在華夏揮斥方遒的念頭。

㈢ 誰能告訴我幾個成功滴證券化融資滴例子

關於房地產信託投資基金（Real Estate Investment Trusts，簡稱REITs）的討論越來越多。從投資理財的角度來看REITs，有必要回答這樣幾個問題：REITs的核心理念以及設立動機是什麼，REITs對於房地產金融的意義何在，REITs給投資者帶來了什麼。我們也有必要關注REITs在國內的發展。

REITs實際上是一種證券化的產業投資 基金，通過發行股票（基金單位），集合公眾投資者資金，由專門機構經營管理，通過多元化的投資，選擇不同地區、不同類型的房地產項目進行投資組合，在有效降低風險的同時通過將出租不動產所產生的收入以派息的方式分配給股東，從而使投資人獲取長期穩定的投資收益。

REITs的基本運作模式如圖1所示。REITs通過在股票市場發行股票募集資金後，持有和管理房地產資產，投資者通過購買REITs股票間接投資於房地產，並可以在股票市場進行交易，獲得資本利得和流動性。

REITs設立的動機之一來自於房地產資本使用者想進入公共資本市場融資的需求。

房地產投資開發是一個資本密集的行業。房地產開發商的傳統集資手段主要是兩方面：自有資金和向銀行申請抵押貸款。這使得房地產開發商的集資來源受到限制，特別是國家宏觀調控收緊銀根或是銀行業陷入經營危機的時候，這種資金來源限制愈加明顯。

REITs為房地產所有者提供了股權和債權兩種融資渠道。第一，股權融資。REIT可以通過發行股票為經營性合夥企業融資。在REITs推出以前，房地產融資對象主要是機構投資者，而且房地產的種類也有限。但是REITs不同，它通過發行股票，具有集聚大量散戶投資者資金的功能，有助於提高房地產市場的流動性和效率。第二，債權融資。例如美國對REITs進行債權融資就沒有比例限制。

對於房地產所有者來說，REITs在融資方面提供了更大的靈活性和有效性。REITs使房地產開發商能夠通過規范的REITs渠道及時回籠資金，投資於其他開發項目，促進了房地產業和房地產金融市場的發展。

投資者對一個流動的、可交易的房地產投資工具的需求使得他們對投資REITs產生偏好。

房地產業和稀缺資源土地緊密關聯，歷史數據已經表明，房地產業是容易積累財富的行業。房地產投資開發需要大量資金，一般大眾投資者很難參與其中，REITs的出現，為一般大眾投資者提供了投資於大型房地產開發的機會。

投資者購買REITs股票，能獲得以下好處：

REITs股票收益率相對較高

REITs股票的高收益主要有以下三方面的原因：

第一，股利支付比例高。由於REITs必須要把90%的應稅收入作為股利分配，因此，REITs的股東能夠獲得穩定的即期收入。從歷史上來看，REITs的收益率比其他股票綜合指數的回報率相對要高一些。

第二，REITs的收入以相對穩定的租金收入為主。由於股利源自REITs所持有房地產的定期租金收入，因此REITs的股利較為穩定，波動性小。而且，相對固定收益證券而言，REITs股票具有抗通貨膨脹的保值功能。

第三，稅收優惠。對於投資者來說，稅收優惠包括兩個方面。一方面，REITs具有避免雙重征稅的特徵。由於REITs經營利潤大部分轉移給REITs股東，REITs在公司層面是免徵公司所得稅的。另一方面，REITs在支付股利時具有遞延納稅功能，這也是許多投資者投資REITs股票的主要原因之一。

REITs股票的風險相對較低

REITs股票風險低的原因主要是：

1、專業化管理。REITs對房地產進行專業化管理，這是散戶投資者所難以進行的。在這個意義上，REITs具有基金產品的特點。

2、投資風險分散化。REITs一般擁有一系列房地產構成的投資組合，比單個的房地產商或個人投資者擁有更為多樣的房地產，從而投資風險更為分散。

3、獨立的監督。大部分REITs是屬於公募性質的投資機構，因此受到第三方監督的力度越來越大。另外，隨著機構投資者越來越多地參與到REITs市場，公眾獲得的信息也越來越多，REITs運作的透明度越來越高。

REITs股票的流動性相對較強

公開上市的REITs可以在證券交易所自由交易。未上市的REITs的信託憑證一般情況下也可以在櫃台市場進行交易流通。因此，相對於傳統的房地產實業投資而言，REITs股票的流動性相對較強。

2005年9月26日，在「2005 REITs國際合作論壇」上，銀監會法規部副主任李伏安作了「REITs在中國的市場需求和發展空間」的演講，他表示，在房地產行業與銀行高度依存、信託實際是銀行貸款替代的現狀下，銀行和信託作為給房地產提供金融的企業，面臨著信用、流動性、利率和法律政策等四大風險。對比貸款、發債、證券化和IPO等融資渠道，REITs作為穩定的、適當的、多元化的融資工具應該大力發展。

在這之前，國內的房地產開發企業、信託投資公司已經開始關注和探索藉助REITs開發商業地產。越秀投資擬以REITs方式把公司旗下擁有的商場在香港上市；華銀投資計劃將國內收購的優質物業資產組建成一個「資產池」，再拿到新加坡上市；深圳銅鑼灣集團也打算採取REITs的方式在海外上市；大連萬達集團在全國15個城市有15個購物中心，明年商業廣場將增至30個以上，從今年開始，萬達不再分割出售而是自己長期持有經營這些物業，資金的緊張使得萬達也計劃打包旗下購物中心以REITs的形式境外上市。我國以往的房地產是以住宅為核心，沿襲了香港模式的運作模式，操作比較簡單。當住宅開發商開始投資商業地產，美國模式的戰略意義就凸現出來。REITs管理公司通過資本市場不斷融資來開發、收購商業地產，是房地產金融的角色；同時它又能通過商業規劃、商家品牌管理、租戶調整，業態規劃、整合零售來提升商業運營能力，使租金收入穩定、持久、提升。

從戰略角度來說，REITs將很可能是國內商業地產乃至房地產金融的發展方向。

㈣ 哪位知道REITs是什麼意思

REITS 即房地產信託投資基金，是一種通過發行股份或者受益憑證匯集資金，由專門的基金託管機構進行託管，並委託專門的投資機構進行房地產投資經營管理，將投資綜合收益按照比例分配給投資者的一種信託基金。
涉及reits的投資分析建議您聯系持牌投資顧問。

㈤ 請問資產證券化ABS與REITs的不同點是什麼呢感謝！

ARS和REITs不同點：

1、兩者定義不同，ABS是資產抵押債券，REITs是房地產信託投資基金。

2、ABS 是你有房產，然後拿去做抵押，發型債券。REITs 是公募來錢之後去做房地產投資。

(5)reits如何用股權融資擴展閱讀：

一、資產證券化的種類范圍

⒈根據基礎資產分類。

根據證券化的基礎資產不同，可以將資產證券化分為不動產證券化、應收賬款證券化、信貸資產證券化、未來收益證券化（如高速公路收費）、債券組合證券化等類別。

⒉根據資產證券化的地域分類。

根據資產證券化發起人、發行人和投資者所屬地域不同，可將資產證券化分為境內資產證券化和離岸資產證券化。

⒊根據證券化產品的屬性分類。

根據證券化產品的金融屬性不同，可以分為股權型證券化、債券型證券化和混合型證券化。

二、REITs 分類方法

1、根據組織形式，REITs 可分為公司型以及契約型兩種。

公司型 REITs 以《公司法》為依據，通過發行 REITs 股份所籌集起來的資金用於投資房地產資產，REITs具有獨立的法人資格，自主進行基金的運作，面向不特定的廣大投資者籌集基金份額，REITs 股份的持有人最終成為公司的股東。

契約型 REITs 則以信託契約成立為依據，通過發行受益憑證籌集資金而投資於房地產資產。契約型 REITs 本身並非獨立法人，僅僅屬於一種資產，由基金管理公司發起設立，其中基金管理人作為受託人接受委託對房地產進行投資。

二者的主要區別在於設立的法律依據與運營的方式不同，因此契約型 REITs 比公司型 REITs 更具靈活性。公司型 REITs 在美國佔主導地位，而在英國、日本、新加坡等地契約型 REITs 則較為普遍。

2、根據投資形式的不同，REITs 通常可被分三類：權益型、抵押型與混合型。

權益型 REITs 投資於房地產並擁有所有權，權益型 REITs 越來越多的開始從事房地產經營活動，如租賃和客戶服務等，但是 REITs 與傳統房地產公司的主要區別在於，REITs 主要目的是作為投資組合的一部分對房地產進行運營，而不是開發後進行轉售。

抵押型 REITs 是投資房地產抵押貸款或房地產抵押支持證券，其收益主要來源是房地產貸款的利息。

混合型 REITs 顧名思義是介於權益型與抵押型REITs 之間的，其自身擁有部分物業產權的同時也在從事抵押貸款的服務。市場上流通的 REITs 中絕大多數為權益型，而另外兩種類型的 REITs 所佔比例不到 10%，並且權益型 REITs 能夠提供更好的長期投資回報與更大的流動性，市場價格也更具有穩定性

3、根據運作方式的不同，有封閉與和開放型兩種 REITs。

封閉型 REITs 的發行量在發行之初就被限制，不得任意追加發行新增的股份；而開放型 REITs 可以隨時為了增加資金投資於新的不動產而追加發行新的股份，投資者也可以隨時買入，不願持有時也可隨時贖回。封閉型 REITs 一般在證券交易所上市流通，投資者不想持有時可在二級市場市場上轉讓賣出。

4、根據基金募集方式的不同，REITs又被分為公募與私募型。

私募型 REITs以非公開方式向特定投資者募集資金，募集對象是特定的，且不允許公開宣傳，一般不上市交易。

公募型REITs以公開發行的方式向社會公眾投資者募集信託資金，發行時需要經過監管機構嚴格的審批，可以進行大量宣傳。

網路-資產證券化

網路-房地產信託投資基金

㈥ 房地產私募股權基金和REITS區別

1、性質不同

REITS一般指房地產信託投資基金，是房地產證券化的重要手段。

房地產投資基金是從事房地產的收購、開發、管理、經營和營銷獲取收入的集合投資制度。

2、要求不同

房地產私募股權基金是不公開的，對投資人有嚴格限制，比如資產要求很高，百萬級起投，投資期限幾年。

REITs門坎相應低得多，面向公眾開放，有些幾千元起。

3、關系不同

房地產私募股權基金是股權關系。

房地產信託投資基金是信託關系。

㈦ 什麼是REITs

房地產信託投資基金(REITs)是房地產證券化的重要手段。房地產證券化就是把流動性較低的、非證券形態的房地產投資，直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程。房地產證券化包括房地產項目融資證券化和房地產抵押貸款證券化兩種基本形式。

2020年7月17日，中國REITs論壇舉辦「REITs市場的中國道路研討會暨《中國REITs市場建設》線上首發式」。

(7)reits如何用股權融資擴展閱讀：

REITs的特點在於：

1、收益主要來源於租金收入和房地產升值；

2、收益的大部分將用於發放分紅；

3、REITs長期回報率較高，但能否通過其分散投資風險仍存在爭議，有人認為可以，有人認為不行。

㈧ REITS和PE是什麼樣的金融產品國內有嗎

個人認為，reits是企業將有型的物業交給專業機構評估股價後，分割成小塊到海外募資，募集到百姓的錢來為自己所用；PE風險性更高收益性也更好，不需要對物業進行估價，而是分割成股權的形式到募資，更考驗投資者眼光，收益也更大。
來源：新浪商業地產大師沙龍第25期

㈨ 出租率98.2%，靜態收益5%，這家規模最大的寫字樓REITs是怎麼做到的

就是房地產投資信託，是英文「RealEstateInvestmentTrust」的縮寫(復數為REITs)。從國際范圍看，REITs(房地產投資信託基金)是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，並將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信託基金。與我國信託純粹屬於私募性質所不同的是，國際意義上的REITs在性質上等同於基金，少數屬於私募，但絕大多數屬於公募。REITs既可以封閉運行，也可以上市交易流通，類似於我國的開放式基金與封閉式基金。1960年，世界上第一隻REITs在美國誕生。正如20世紀60—70年代的其他金融創新一樣，REITs也是為了逃避管制而生。隨著美國政府正式允許滿足一定條件的REITs可免徵所得稅和資本利得稅，REITs開始成為美國最重要的一種金融方式，一般情況下REITs的分紅比例超過90%。目前美國大約有300個REITs在運作之中，管理的資產總值超過3000億美元，而且其中有近三分之二在全國性的證券交易所上市交易。以剛剛在香港上市的領匯REITs為例，其基礎資產為香港公營機構房屋委員會下屬的商業物業，其中68.3%為零售業務租金收入，25.4%為停車場業務收入，6.3%為其他收入(主要為空調費)；租金地區分布為港島7.2%，九龍33.8%，新界59%。領匯允諾，會將扣除管理費用後的90%-100%的租金收益派發股東。因此，如果領匯日後需要收購新物業的話，只能通過向銀行貸款從而提高財務杠桿(資產負債率最高可達45%)的方式而實現。房地產投資信託（REITs）最早的定義為「有多個受託人作為管理者，並持有可轉換的收益股份所組成的非公司組織」。由此將REITs明確界定為專門持有房地產、抵押貸款相關的資產或同時持有兩種資產的封閉型投資基金。此後，伴隨著稅法的衍變，REITs在美國經歷了數次重大的調整，同時REITs在各國推廣的過程中也存在許多差異，但都沒有改變REITs作為房地產投資基金的本質。不過REITs與一般的房地產投資基金有顯著區別：REITs通常可以獲得一定的稅收優惠，但需要滿足一定的設立條件等。從本質上看，REITs屬於資產證券化的一種方式。REITs典型的運作方式有兩種，其一是特殊目的載體公司(SPV)向投資者發行收益憑證，將所募集資金集中投資於寫字樓、商場等商業地產，並將這些經營性物業所產生的現金流向投資者還本歸息；其二是原物業發展商將旗下部分或全部經營性物業資產打包設立專業的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作為標的，均等地分割成若干份出售給投資者，然後定期派發紅利，實際上給投資者提供的是一種類似債券的投資方式。相形之下，寫字樓、商場等商業地產的現金流遠較傳統住宅地產的現金流穩定，因此，REITs一般只適用於商業地產。REITs代表著目前全世界房地產領域最先進的生產力。房地產投資信託，是基於房地產行業細分的科學規律，隨著房地產六大環節（資本運作、設計策劃、拆遷征地、建設施工、銷售租賃、物業服務）的分工合作，隨著政府執政能力逐漸加強，房地產行業的逐漸規范而出現的。它可以最大限度的保證政府利益，並能有效的實現整個房地產行業的規范，所以，強烈建議盡快在我國立法支持並推廣。另外，從REITs的國際發展經驗看，幾乎所有REITs的經營模式都是收購已有商業地產並出租，靠租金回報投資者，極少有進行開發性投資的REITs存在。因此，REITs並不同於一般意義上的房地產項目融資。【REITs分類】1）根據REITs的投資類型不同，可以將它分為三大類：權益型房地產投資信託基金(EquityREITs)、抵押型房地產投資信託基金(MortgageREITs)和混合型房地產投資信託基金(HybridREITs)。2）按照組織結構不同，可以分為契約型REITs和公司型REITs兩種。3）按照投資人能否贖回的不同，可將REITs主要分為封閉式REITs和開放式REITs兩種。4)按照組建和運營方式的不同和所處發展過程的不同，可以分為傘型合夥房地產投資信託(UPREITs)和傘型下屬合夥房地產投資信託DOWNREITs、「合股』』(StapledStock)和「雙股"(PairedShare)，以及「紙夾』』(PaperClip)結構。【通過REITs融資的優勢】REITs不僅資金來源廣泛,而且是以專業的人員進行房地產項目的投資選擇及運作管理，因此在可運作的資金規范上、管理上及投資策略的制定上都具有先天的優勢。對於投資者而言，REITs風險低，回報穩定。首先，因為REITs一般是由專業的房地產公司發起並管理的，能夠合理地選擇投資的項目，並能對其進行科學的管理，所以，相對於我國的由信託投資公司發起的房地產信託而言，從經營管理上大降低了投資風險。其次，由於基金的規模比較大，因而能廣泛投資於各種類型的房地產項目,從而分散了投資風險。最後，由於REITs投資於房地產,可獲得穩定的租金收入，有一筆持續穩定的現金流，而且收益率也比較可觀。在美國，投資房地產的基金年平均收益率可達6.7%，遠遠高於銀行存款的收益，而且其風險卻要小於一般的股票。對於房地產企業而言，與債務融資相比，REITs是以股權形式的投資，不會增加企業的債務負擔。如果從銀行貸款，房地產企業要按借款合同約定的還款，財務壓力大,而且房地產企業也難以就那些短期內回報低的項目向銀行申請貸款；同時，由於REITs的分散投資策略，降低風險的投資原則，其在一個房地產企業的投資不會超過基金凈值的規定比例，因而房地產企業不喪失對企業和項目的控制權和自經營權。[編輯本段]【REITs國際運行模式的比較】房地產投資信託基金作為房地產企業一種創新的融資手段，首先產生於20世紀60年代的美國。20世紀60年代後期，美國、日本等發達國家就已經形成了初步成熟的房地產證券化模式。進入20世紀80年代之後，房地產證券化得到了迅猛發展，英國、加拿大等其他國家和地區也先後開展了證券化業務。2003年,房地產投資信託開始進入香港房地產市場運作，其資金管理採取外部管理方式。2005年6月，香港頒布新規則允許房地產投資信託投資海外地產，並允許借款不超過持有房地產價值的45％。美國REITs的設立主要由《證券投資法》和有關的稅法決定。REITs像其它金融產品一樣，必須符合美國1933年的《證券投資法》和各州的相關法律，而稅法則規定了REITs能夠享受稅收優惠的一些主要條件，從而解釋為什麼了美國REITs在結構、組織、投資范圍，收益分配等的發展都會圍繞著稅法的變更而。2003年7月,香港證券和期貨事務監察委員會（香港證監會）頒布了《房地產投資信託基金守則》，對REITs的設立條件、組織結構、從業人員資格，投資范圍、利潤分配等方面作出了明確的規定。香港在很大程度上借鑒了美國REITs的結構，以信託計劃(或房地產地產公司)為投資實體，由房地產地產管理公司和信託管理人提供專業服務。按《房地產投資信託基金守則》規定，香港REITs每年必須將不低於90％的凈利潤以紅利形式分配給信託單位持有人。盡管美國、澳大利亞和其他亞洲國家對REITs的收入分配都有要求，但是這些國家對REITs的分配要求與稅收條款相聯系，尤其是美國的REITs發展基本上是稅收優惠驅動，收入分配要求其實是避免雙重征稅的需要。香港的《房地產投資信託基金守則》規定上市的REITs必須交納地產稅，REITs面臨公司資本利得和地產稅的雙重征稅。香港採用的是比較謹慎而且限制性較強的模式，除了對結構、投資目標、收入分配等方面的規定外,《房地產投資信託基金守則》對REITs結構中的各參與方的資格和責任等方面作了非常嚴格的規定。可見，美國的REITs是始終圍繞著稅法來發展的,其REITs的起源有明顯的稅收優惠特徵;而香港對REITs的規范不是通過稅法中稅收優惠的杠桿而實現，而是通過專項的立法、修改投資、信託等有關法律或新建法令，對REITs的結構、投資目標、收入分配等方面制定了硬性的規定,並沒有明顯的稅收優惠驅動的特徵，因而可以說香港的REITs是發展是專項法規型，這種模式對控制REITs這類新產品的風險有積極的作用。美國的REITs的發展非常迎合市場的要求，所以可以說非常市場化，其REITs市場化導致的結構變異也得益於比較成熟的市場化經濟，以及其較成熟的金融體系；而由於REITs在香港的發展歷史較短，所以REITs的形成僅僅是在各個專項法規要求的規范框架內，因而REITs在香港也沒有形成由市場環境所致的結構上的變異。【房地產投資信託發展意義】我國引入房地產投資信託基金有著非常重要的作用。首先，引入房地產投資信託基金有利於完善中國房地產金融架構。房地產信託投資基金在國外既參與房地產一級市場金融活動，也參與二級市場活動，是房地產金融發展的重要標志，也是促進房地產金融二級市場的重要手段。房地產信託投資基金直接把市場資金融通到房地產行業，是對以銀行為手段的間接金融的極大補充。因此，推出房地產投資信託基金，將大大地提高房地產金融的完備性，是房地產金融走向成熟的必然選擇。其次，引入房地產投資信託基金有助於分散與降低系統性風險，提高金融安全。從房地產金融的角度來看，引進具有市場信用特徵的房地產信託基金，將一定程度提高房地產金融當期的系統風險化解能力，提高金融體系的安全性。再次，引入房地產投資信託基金有助於疏通房地產資金循環的梗阻。房地產投資信託基金的引入，可以避免單一融通體系下銀行相關政策對房地產市場的硬沖擊，減緩某些特定目的的政策對整個市場的整體沖擊力度，有助於緩解中國金融體系的錯配矛盾。房地產的固有特性決定了房地產投資信託基金具有保值增值的功能，因此房地產投資的收益相對比較穩定。【我國建立REITs的發展政策建議】1、加快相關政策和法律法規制定房地產投資信託(REITs)作為一種新的房地產投資工具,是一個需要房地產業和金融業相結合的市場配置資金的投資產品，需要建立完善的法律體系，保證和維持整個市場的公平、公正、公開和透明，進而推進房地產投資信託業健康、理性地發展。要建立完善的法律體系，僅僅只頒布單一的《信託法》、《投資基金法》是遠遠不夠的。必須將法律制定工作細化、完備化，要達到此目標還必須配備一些其他的相關法規。首先應進一步完善《公司法》或制定專門針對投資基金發展的《投資公司法》、《投資顧問法》等法規。其次，還可制定一些房地產投資信託基金的專項管理措施，如對投資渠道、投資比例的限制等等。使我國的房地產投資信託基金從一開始就以較規范的形式發展。另外，還需對目前的稅法進行改革，避免雙重征稅問題，為其發展創造良好的稅收環境。2、加快房地產信託專門人才的培養加快、加強REITs的人才培養。發展REITs需要盡快建立起一支既精通業務、又了解房地產市場、熟悉業務運作的專門管理人才隊伍。一個專業的房地產信託運營機構或專業人員通常有較強的房地產項目操作能力，對市場的嗅覺靈敏，能在恰當的時點對恰當的項目進行恰當的投資；同時這種專業機構或專業人員也是證券市場上的分析家。加強房地產信託人才的培養，需要盡快建立起一支既精通信託業務、又了解房地產市場，熟悉業務運作的專門管理人才隊伍。與此同時，還需積極促進信託業務所必不可少的律師、會計師、審計師、資產評估師等服務型人才的隊伍建設。3、防範運作中的道德風險從美國的房地產投資信託運作經驗來看，其經營與管理由受託人委員會或董事會負責。受託人委員會或董事會通常由三名以上受託人或董事組成，其中大多數受託人必須是「獨立」的。借鑒美國經驗，我國可以考慮在開展房地產投資信託業務的信託公司中建立類似的受託人委員會，負責制訂房地產信託的業務發展計劃，並且要求受託人與投資顧問和相關的房地產企業沒有利益關系，還要創造一種環境或制度，盡可能使投資者的利益與管理者的利益相一致，對REITs的發展就顯得非常關鍵。另外，有限合夥形式能較好地解決約束和激勵的問題，管理者承擔的無限責任以及管理者的業績回報制度，能將管理者和投資者的風險及利益有效地捆綁在一起，激勵管理者努力管理好各項投資以實現價值最大化，最大限度地防範風險。4、建立信託企業信用制度建立信託企業信用制度，以完善的法律體系促進信託市場的誠信，保證信託市場的健康發展。建立信託企業徵信體制，劃分信託企業信息類型，實現徵信數據的開放；發展信用中介機構；建立標准化的信託企業徵信資料庫；建立健全失信懲罰制度；規范發展信用評級行業；大力發展信託企業信用管理教育。5、健全信息披露制度有的信託公司將募集資金投入關聯方、並由關聯公司進行擔保，但信託合同中對此沒有揭示，使投資者身處風險隱患而不知情。信託投資公司應真實、准確、及時、完整地披露信息，包括經審計的年報和重大事件臨時報告等，在年報中披露各類風險和風險管理情況及公司治理信息，並在會計附註中披露關聯交易的總量及重大關聯交易的情況等。【中國內地房地產投資信託基金的定位】鑒於我國目前存在的住房租賃市場遠不如買房市場發達，租售比價嚴重不合理；房地產企業資金過度依賴銀行貸款，房地產業投資風險增大；結構性矛盾日益顯現，中低價房供不應求，高檔住房供大於求等問題，中國內地設立房地產投資信託基金建議定位於收購和持有適合中低收入居民租住的住房，並輔以一定比例的經營性公建項目，以平衡租金收入，實現受益人的預期收益。當前設立房地產投資信託基金對中國內地經濟和社會的發展意義深遠：一是有助於增加租賃住房供應，改善住房供應結構，發展住房租賃市場，並為中低收入居民提供適宜的租賃住房；二是有利於促進房地產業的專業化發展，使房地產融資、開發、物業管理和投資管理等活動相對分離，促進其效率和水平的提高；三是有利於豐富房地產直接融資形式，推進金融體系改革與創新，有效利用社會閑置資金，擴大直接融資規模，優化融資結構，降低融資成本，同時為大眾和保險業提供了有適當收益、低風險的投資品種；四是有利於緩解房地產市場周期性波動對社會經濟的影響。在中國內地設立房地產投資信託基金已具備良好的基礎：一是租賃市場的需求潛力將為房地產投資信託基金提供廣闊市場。二是中國內地房地產市場持續發展日益成熟，在國家宏觀政策指導下，金融機構的風險得到有效控制，房地產金融秩序比較穩定，為信託基金提供了良好的市場環境。三是國際和國內經驗可資借鑒。近年來，北京國際信託投資有限公司、北方國際信託投資公司等一些信託投資公司以多種形式為房地產投資及管理的各個階段提供融資，推出了我國內地在功能上接近房地產投資信託基金的產品，這些探索對設立信託基金均具有借鑒作用，並積累了一定經驗。四是國內的信託投資公司、資產管理公司、物業管理公司、基金上市發行服務機構，也已具備為信託基金提供專業服務的能力。五是投資者投資這類房地產投資信託基金是有收益的。把政府原用於解決中低收入居民的住房問題的資金整合起來，加上原來經濟適用房「補磚頭」的優惠政策以及土地出讓金等，再加上社會投資和經營性公建的高租金收入，這類房地產投資信託基金的回報率不會太高，但一定高於銀行存款。【中國內地房地產投資信託基金模式的選擇】1、可供選擇的三種模式。(1)信託計劃模式。這種模式的優勢在於能從結構上確立受託人的資產管理職能，在保證基金的投資和收益分配策略順利實施的同時，有效地保護投資人(委託人)的利益。目前的房地產信託計劃上升到房地產基金的層次上，就要克服其在產品設計上的障礙：一是只具融資性，不具投資性；二是無統一交易平台，面臨市場流動性問題；三是債權性質，使得不能像真正的REITs那樣參與項目的管理和投資決策。(2)房地產上市公司模式。這種模式的優勢在於：一是障礙少，以現有《公司法》和《證券法》為根本依據；二是現有上市公司的經營和監管實踐提供了豐富的經驗；三是這種模式下的基金的股東即為公司股東，迴避了基金管理公司股東和基金持有人之間的沖突；四是國際上有成熟的經驗可借鑒。這種模式面臨的問題有：一是我國《公司法》所規定的「公司對外投資不得超過凈資產的50％」對於主要以收購新的房地產項目而實現增長的房地產企業來說是一個很大障礙；二是面臨著公司制下公司管理與房地產項目管理混雜所容易出現的潛在利潤沖突問題。(3)封閉式契約型產業基金模式。這種模式的優勢在於：一是可借鑒我國現有的證券投資基金的經驗；二是避開公司法對公司對外投資50％限額比例的限制；三是通過基金的結構從而引入對房地產項目的監管與管理。這種模式面臨的問題有：一是基金管理公司股東和基金持有人之間有利益沖突；二是缺乏法律依據。2、選擇信託基金。在上述三種模式中，我們認為，利用現有的信託法規及信託制度，在目前信託投資公司開展的集合資金信託業務基礎上設立本基金，法律、政策障礙少，可行性強，試點工作成功的機會更大。(1)相對完善的信託法律法規有助於基金的規范運作。2001年以來，我國相繼頒布了《中華人民共和國信託法》、《信託投資公司管理法》、《信託投資公司資金信託管理暫行法》《信託投資公司信息披露管理暫行法》及《信託業務會計核演算法》。信託法律法規體制已經相對完善，便於基金規范運作及獲得有效監督。(2)現有的集合資金信託計劃為本基金的設立奠定了基礎。第一，此類計劃廣泛地投資於房地產，已經為房地產企業、投資者和監管部門所熟悉，具有較好的市場基礎。第二，信託投資公司已經開始利用此類計劃來探索設立本土化房地產投資信託基金的途徑。如2003年12月北京國投推出的一個計劃，就是直接購買一個商鋪的產權，信託計劃投資者的回報源自商鋪的租金收入。該計劃在運作原理上已經接近國際上的房地產投資信託基金。3、借鑒國外及我國香港、台灣的成功經驗。美國現有的房地產投資信託基金有一部分是採用信託形式。新加坡及我國香港和台灣上市的房地產投資信託基金也採用信託形式。採用信託形式成立的房地產投資信託基金屬於實際上的「信託」；在台灣就明確地被稱為「不動產投資信託」，而把該信託項下的信託財產稱之為「基金」。我國證券投資基金法在借鑒香港證券投資基金模式時，把基金管理人和基金託管人視作共同受託人，並分別賦予其管理基金和保管財產的義務，兩者分別對基金管理不當和財產保管不當負責。但是按照我國信託法，共同受託人所承擔的義務是一樣的，必須對信託財產的管理、運用及保管不當負同一責任。因此，證券投資基金法與信託法存在沖突。如果我們要借鑒新加坡或香港的模式設立房地產投資信託基金，同樣面臨著上述法律沖突。因此，我們認為，借鑒台灣的做法更適合我國內地現行法律體系，在現行信託法律體制框架內完全可以設立房地產投資信託基金。【建立內地REITs基本框架設計】1、信託基金設立形式。借鑒我國台灣地區的模式，信託基金採用契約型方式設立，由信託投資公司作為受託人，以設立信託的方式，發行信託基金受益憑證。參照封閉式證券投資基金的運作方式，採用公募方式，上市交易，存續期間不得贖回，並按照國際慣例賦予其可以增發的功能。信託存續期不低於30年，信託到期終止後，經受益人大會協商可以延長存續期，也可採取發行新的信託基金的方法，按照協議價格或者公平市場價格收購原信託基金持有的物業，實現原投資者的資金退出。2、信託基金的主要參與者。信託基金的主要參與者包括委託人、受託人、資產管理人和受益人。3、受益人大會制度。為了保障投資者的合法權益，信託基金可引入受益人大會制度，並在信託文件中對受益人大會的相關內容進行約定。受益人會議相當於股東大會，可以就基金管理和運作的重大問題進行表決，如投資策略的改變、受託人的撤換、新受益證券的增發、基金終止等等。信託基金各方當事人應按照信託文件的約定，充分發揮受益人大會的作用，規范信託財產的管理和運作，建立嚴密的風險內控制度。4、收益及分配。信託財產所得各項收入扣除成本、費用及相關稅、費等支出後，原則上將90％收益向受益人分配。房地產投資信託基金實際上是一種集體投資方式，投資者必須在自擔風險的前提下享受投資收益。因此，基金只提供預測的收益率，而不就投資回報對投資者作任何承諾。5、信託資金的運用。信託資金的運用，主要包括收購和持有適合中低收入居民租住的經濟型租賃住房，並輔以部分經營性的公建項目，以平衡租金收入，實現受益人的預期收益。(1)收購房源。信託基金募集資金可收購現有適合租賃的住房，同時，信託基金還可收購符合信託基金運用方向，由房地產開發公司定向建設的住房。定向建設住房的選址地塊應為交通便利、鄰近市區，具有一定的人口規模及產業基礎，有較強的土地升值空間，符合城市建設發展方向的地區，有利於保證物業的出租率及租金水平的穩定性。(2)租金標准。租金構成原則上應包括折舊費、受託人和資產管理人費用、稅金、維修費、投資收益五項因素。如在住房建設和運營中政府給予政策扶持，可在一定程度上降低租金水平。6、配套優惠政策。信託基金在我國尚處起步階段，鑒於基金收購物業主要面向中低收入階層，為降低運營成本，保證信託基金試點項目的成功，政府可給予必要的政策扶持。如為信託基金定向建設的住房享受經濟適用房建設優惠政策，在信託基金運營中按照國際慣例免繳信託基金層面的企業所得稅，對租金收入計征的營業稅和房產稅等統一按綜合稅率5％收取，對信託基金首次購買住房作為經濟租賃房過戶的契稅、印花稅予以免繳等政策優惠。參考資料：ke..com/view/378010.htm?fr=ala0_1