2015年房地產融資政策變化

『壹』 2021年房地產金融政策如何變化

2021年房地產金融政策會實施好房地產金融審慎管理制度。一是落實長效機制，因城施策，實施好差別化住房信貸政策。二是按照規則化、透明化方向，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。三是建立健全房地產金融宏觀審慎管理制度。

下一步，人民銀行將認真貫徹落實十九屆五中全會、中央經濟工作會議部署，堅持「房住不炒」定位，租購並舉，因城施策，保持房地產金融政策連續性、一致性、穩定性，穩妥實施好房地產金融審慎管理制度，加大住房租賃市場發展的金融支持，促進房地產市場平穩健康發展。

(1)2015年房地產融資政策變化擴展閱讀

2020年12月70城房價：42城環比上漲

國家統計局1月15日公布的70個大中城市住宅銷售價格月度報告顯示，2020年12月，70大中城市中有42城新建商品住宅價格環比上漲，11月為36城；環比看，揚州漲幅0.8%領跑，北上廣深分別漲0.3%、漲0.2%、漲0.7%、跌0.1%。

國家統計局城市司首席統計師繩國慶解讀稱，2020年12月份，各地深入貫徹黨中央、國務院部署，全面落實房地產長效機制，因地制宜、多策並舉，促進房地產市場平穩健康發展，70個大中城市房地產市場價格穩中略漲。

『貳』 2015年五月房產新政策出台

4月15日，國家統計局公布的2015年一季度經濟數據顯示，GDP增速降至7%，創六年新低。隨後，20日，央行進行了金融危機以來最大力度的降准，下調各類存款類金融機構存款准備金率1個百分點。對房地產業而言，又將迎來一個重磅利好消息：眾多業內人士普遍預計五一節前後央行將再次大幅降息，最快或將在今晚宣布降息，明天實施。受訪的多數人認為，系列救市政策效應節後將顯現，節後北京房價或上漲20%。

最快明天或再度迎來降息

中國人民銀行行長周小川在參加二十國集團財長會議時透露，中國放鬆貨幣政策的空間很大，更說：「我們的存款准備金率也有空間，我們的利率也沒到零」，「空間肯定是有的，但是調節要精心，不是說有空間就一定要用或者用足。」言猶在耳，央行便隨即祭出全面降准及定向降准組合拳。

鑒於目前的市場情況和政策導向，眾多業內人士對新一輪降息充滿了信心。招行總行金融市場部高級分析師劉東亮表示：「由於本次降准幅度較大，預計未來將迎來較有力度的降息，降息最快或在今年五一小長假前推出」。他指出，大幅降准配合大幅降息，可有力落實降低融資成本的目的，此外，後期財政政策的發力亦值得期待。

政策利好 一線城市已開漲

對於本次降准，多認為是繼「330新政」後中央維穩進一步釋放的信號。業內人士認為，此次降准將帶來三個正面效應：首先是成本降低效應，使得房企和購房者面臨更低的融資和信貸成本，進而加快入市節奏。其次是預期效應，使得市場各參與主體繼續看好樓市，進而加速各類樓市資源流入市場，甚至推高房價。第三，這次降准會和此前各個利好政策形成疊加效應，從而使得房地產市場量價等指標出現復甦的跡象。

此次降准會使得房企面臨的融資成本繼續降低，某種程度上會改變金融機構後續的信貸政策，進而使得此類降准實實在在為房企降低成本釋放利好效應。如果說降準是為開發商減壓，那麼更讓人翹首以盼的則是降息。其將使購房者面臨更低的融資和信貸成本，進而加快入市節奏。

方圓地產首席市場分析師鄧浩志也表示，降息是降低資金使用成本，而降準是向社會釋放更多流動性，所以，未來能進入股市、樓市的資金都將更多，市場購買力將進一步加強。

同時，近期的利好樓市政策多得讓人麻木，可市場只會越來越亢奮，所以成交繼續攀升，而房價上漲的預期時間也將進一步縮短，一線城市個別樓盤已開始上漲，三季度將全面上漲，四季度加速上漲，全年上漲很可能超過多數人去年底的預測。而中原地產首席分析師張大偉更是直白地表示房價上漲幅度或超15%。

專家：這些因素會決定央行再降息

第一，降息幅度仍然有0.5%左右的空間。

從經驗判斷來看，在利率下降貨幣政策走向寬松的周期當中，降准與降息往往是同時進行的。那麼，本輪利率下降幅度多大？從歷史經驗來看，預計本輪利率下降周期利率至少可下降1個百分點左右。

第二，貸款成本仍然偏高，央行降息可能性加大。

當前各大銀行攬儲成本增加，攬儲的壓力增加，行對樓市的「惜貸」行為仍將繼續；而此時，樓市仍然有去庫存的壓力。因此央行主動降息的可能性進一步加大，通過央行降息進一步降低貸款成本成為可能。

『叄』 近年來，我國房地產金融政策的變化對房地產市場的影響

在房地產業企業發展的過程中，業界都強烈地感受到了住宅與房地產業的特點，即要求產業資本和金融資本緊密結合。當前的中國對於房地產開發商，對於消費者，對於銀行界，一個普遍的共識是：住房金融的發展是推動中國住宅與房地產市場啟動的關鍵環節。剛剛起步的中國住房金融與發達國家成熟的住房金融相比，有著巨大的差距。中國的住房金融業的發展，對住宅產業與金融行業來說，更多意味的是機遇。

金融政策對房地產市場的影響

2001年以來我國房地產金融政策的幾次調整
從2001年起，國家每年都出台了新的房地產金融政策，基本上經歷了規范、發展、加強管理和適度調控四個階段。
規范。

2001年6月19日，中國人民銀行以特急件下發了《關於規范住房金融業務的通知》(銀發[2001]195號文，以下簡稱「195號文件」).該文件針對1999年以來各商業銀行為了競爭任意放寬房地產貸款條件的現象，重點強調了三個方面：一是重申了過去房地產金融政策的一些規定。二是適當提高了個人住房貸款門檻，要求多層住宅達到工程主體結構封頂、高層住宅完成總投資的三分之二，否則不能提供貸款支持；三是對過去沒有規定的個人商業用房貸款在貸款成數、期限、工程進度方面進行了明確。客觀地講，195號文件主要是重申過去的政策，其目的是規范商業銀行的行為。
發展。

2002年2月21日，中國人民銀行調低貸款利率0.54個百分點，這是自1997年以來第六次降息，促進了房地產業的快速發展。
加強管理。貸款利率下調以後，我國房地產業發展迅猛，局部地區出現過熱苗頭。為了防止出現房地產泡沫，中國人民銀行於2003年6月5日下發《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》(銀發[2003]121號文，以下簡稱「121號文件」)，加強了對商業銀行房地產金融業務的管理。

適度控制。

2004年，國家有關部門利用直接調控手段，對房地產金融業務進行適度控制。直接調控手段表現為：今年4月，國務院將房地產開發項目的資本金比例由20%提高到35%和10月29日起上調金融機構存貸款基準利率並放寬人民幣貸款利率浮動區間和允許人民幣存款利率下浮。金融機構一年期存款基準利率上調0.27個百分點，由現行的1.98%提高到2.25%，一年期貸款基準利率上調0.27個百分點，由現行的5.31%提高到5.58%。

對房地產開發企業的影響
房地產貸款品種減少，貸款門檻提高，對房地產開發企業資金實力提出了更高要求。過去，商業銀行對房地產開發企業發放的貸款有流動資金貸款、房地產開發貸款和公積金委託貸款。由於流動資金貸款不按項目管理，房地產開發企業僅憑自身信用就可以獲得貸款，許多房地產開發企業用這部分貸款來支付土地價款(有的地方稱為「過橋貸款」)，在「四證」齊全後再申請房地產開發貸款，自身投入較少。另外，商業銀行受住房公積金管理中心委託，用住房公積金發放了不少房地產開發貸款。121號文件出台以後，商業銀行不得再對房地產開發企業發放流動資金貸款，公積金委託貸款只能用於發放個人住房貸款，房地產開發企業可以申請的貸款品種減少，只能依靠房地產開發貸款。121號文件對房地產開發貸款設立了兩個准入門檻：一是自有資金(所有者權益)不低於項目總投資的30%，二是「四證」齊全，第一個門檻宣告了房地產開發企業將自籌資金與自有資金混為一談、矇混過關傳統做法的結束。隨著國務院將房地產開發項目資本金比例提高到35%，商業銀行相應地提高了房地產貸款自有資金比例，客觀上對房地產開發企業資金實力提出了更高要求。部分商業銀行因央行實行窗口指導和提高存款准備金率緊縮貸款規模以後，對房地產開發貸款的審查會更加嚴格，房地產開發企業特別是一些中小企業越來越難以獲得貸款。
開發資金來源減少，項目爛尾風險增加，房地產開發企業優勝劣汰進程加快。過去，房地產開發項目資金主要來源於四個方面：房地產開發企業自籌資金、房地產貸款、建築施工企業墊資和預售房款。實施宏觀金融調控以後，由於房地產貸款門檻提高，許多房地產開發企業無法獲得貸款；建築施工企業墊資盡管早已受到《建築法》的禁止，但實際上仍然十分普遍，而墊資中有相當一部分來自於建築施工企業向銀行申請的流動資金貸款，121號文件下發以後，建築施工企業將很難獲得用於墊資的貸款，墊資現象和墊資數量將明顯減少；預售房款由兩部分構成：一部分為借款人支付的首付款，另一部分為借款人申請的個人住房貸款，隨著我國購房者提前消費意識的增強，個人住房貸款占據了很高比例(最高可達80%)，本輪宏觀金融調控推遲了部分借款人的購房行為，抑制了部分購房需求(詳細原因將在後面分析)，結果將導致預售房款減少。四個資金來源中有三個趨於減少，項目開發不得不依賴於房地產開發企業的自籌資金，一些資金實力雄厚的房地產開發企業勉強還可以應付，而一些中小企業可能會面臨資金鏈斷裂的風險，項目出現較大的資金缺口，導致已開工項目形成爛尾工程。可以預見，房地產開發企業將面臨重新洗牌的格局，一些資金實力有限的房地產開發企業將會被淘汰出局，而那些實力雄厚的房地產開發企業將逐漸占據市場主導地位。
對集團公司傳統資金管理模式帶來挑戰。為了控製成本，許多房地產集團公司採用了資金統一管理模式，實行「統貸統還」，即由母公司統一向銀行申請貸款，然後轉貸給全國各地的子公司使用，子公司在銷售回籠資金後還給母公司，再由母公司統一還貸。121號文件禁止房地產開發貸款跨地區使用，對房地產集團公司傳統資金管理模式帶來挑戰，母公司申請的房地產開發貸款只能用於注冊地房地產開發，而外地開發只能由當地子公司作為承貸主體。由於子公司的財務指標通常不如母公司，也就降低了子公司獲得貸款的可能性，從而抑制了大型房地產開發公司「遍地開花」現象，在一定程度上減緩了開發速度。
對個人購房者的影響
延遲購房行為。在195號文件基礎上，121號文件進一步提高了發放個人住房貸款的工程進度要求，將高層由完成總投資的三分之二提高到主體結構完成封頂，這對一次性付款的購房人基本上沒有影響，而對於依靠貸款作為購房款的大多數購房者來說，意味著只能等到主體結構封頂以後才能購房。由於此時工程量已完成大部分，爛尾風險大為降低，在一定程度上降低了借款人購買期房所面臨的風險。
部分地區貸款門檻提高，借款人獲得貸款的難度加大。受貸款總規模緊張影響，在部分地區，商業銀行提高了個人住房貸款門檻，如有的地區將首付款比例由20%提高到30%，有的地區停止發放二手房貸款，還有的地區對借款人資格審查更加嚴格。所有這些，都加大了借款人獲得貸款的難度，一些借款人將被拒之門外，從而無法實現安居夢想。
投資需求和高檔住房需求受到抑制。121號文件對借款人購買第二套以上(含第二套)住房的投資性需求和購買高檔商品房、別墅等高檔住房需求採取了利率歧視政策，規定執行同期同檔次貸款利率，不得執行個人住房貸款優惠利率。銀行通常都是通過控制還貸收入比(即月還款額占借款人家庭收入的比例)來控制貸款風險，在借款人還款來源沒有變化的情況下，其可以承擔的月還款額也沒有變化，隨著貸款利率的提高，其可貸余額將會減少。121號文件提高了投資性需求首付款比例，對借款人自身實力提出了更高的要求，過去能買三套房的現在可能只能購買兩套。這兩方面的作用，將導致借款人購房需求減少。
對住房價格的影響
根據市場供求規律，商品價格由市場供求關系決定，房地產也不例外。下面從宏觀金融調控對住房供給和需求的影響來判斷未來一段時間住房價格的走勢。
對供給的影響。由前面分析可知，本輪宏觀金融調控將導致房地產開發企業數量減少，開發進度放緩，最終將導致房地產市場供給減少。
對需求的影響。購房者的需求有兩方面：一是投資需求；二是自住需求，自住房中又有普通住房和高檔住房之分。毫無疑問，受利率政策變化和首付款比例提高影響，本輪宏觀金融調控將抑制投資需求和高檔住房需求，而對自住普通住房的需求影響較少。從總體上看，將削弱住房需求。
對價格的影響。宏觀金融調控對住房價格的影響取決於對供給和需求作用強度的對比，如果對供給的影響大於對需求的影響，市場上將出現供不應求局面，導致住房價格上漲；反之，如果對需求的影響大於對供給的影響，市場上將出現供過於求，住房價格出現下跌。具體到一個地區，關鍵要看住房需求中投資所佔的比例，對於我國大部分地區，由於投資需求所佔比例較少，宏觀金融調控對需求的影響小於對供給的影響，住房價格將會上揚；而對於投資需求佔比較高的地區，房價無疑會出現下跌。

本輪金融調整對房地產市場的影響

短期來看，加息對市場需求會有抑製作用，但是這種抑制會有多強卻值得商榷。我們的觀點是這次加息對市場需求的抑製作用不至於過大，它的作用可能是使需求回歸到一個更加真實和理性的水平上來。

由於消費者對此次加息是有心理准備的，因此市場需求並不會因為央行此次的加息而出現大的下滑。但是我們同時也清楚地認識到，消費者的承受能力是有限的，因此利率增長如果超過一定的幅度，對需求的抑製作用就會增強。今年前三季度我國城鎮居民可支配收入同比增長為7%，如果央行加息的幅度達到100個基點，20年按揭貸款月還款額的增幅將達到8.5%（按等額還款法計算），這個比例與收入增長的比例還基本吻合，但是如果加息的幅度達到200個基點，20年按揭貸款還款額的增幅就將達到17.4%（按等額還款法計算），大大超過了收入的增長速度。

加息對不同房地產企業的影響是不同的。對於優秀企業來說，加息從長期來說是利大於弊。

目前在房地產市場上的確存在一些過度投機的現象，而這些現象的存在，在某種程度上已經阻礙理性企業的發展。加息一方面提高房地產開發商的進入門坎和經營成本，另一方面抑制需求，使房地產市場上的競爭更加激烈。最終的結果將會使那些以投機為目的，經營不善的房地產企業感受到更大的經營壓力，促成行業新一輪的結構優化和調整，使行業集中度進一步提高。而低素質企業的退出將為優秀企業的發展提供更大的發展空間。
我們在前一階段已經看到了宏觀調控給房地產市場帶來的一些變化，房地產開發投資的增速在放緩，房地產開發的熱情在降溫，而通過加息，政府將通過市場的力量鞏固這一調控成果，促使開發商採取更理性的投資態度，防止房地產市場的大起大落。這種傾向對於穩健經營、追求持續發展的開發商來說是大有好處的。

企業對策

房地產商的自律
因為目前房地產商的自律程度很差，所以往往就把自己經營風險轉嫁為銀行的金融風險，這是一個值得關注的問題。因此，我認為我們是不是應該考慮和研究房地產商自律的問題，也就是房地產商必須自我約束的問題。從這個角度來講，我認為中國房地產泡沫的產生及其影響金融活動的一個重要原因，就是有的房地產商不能正確按照市場規則辦事，比如說危害銀行及消費者利益等，因而最後會導致中國房地產泡沫的產生，並且使泡沫最後轉化為金融風險。從房地產商自律的內容上來看，恐怕有這樣幾個問題需要考慮。
房地產商必須要尊重市場。我們現在房地產市場非常好，人們對住房的需求不斷提升，這種住房需求的提升，必然會產生房地產產業的快速發展，因而我們應該尊重這個市場，但是有人不尊重這個市場，其主要表現就是欺騙購房人，例如面積上做假，質量上不保證，不能按時交房等等，使得各種欺詐購房者的現象不斷發生。房地產領域里的各種消費者投訴，已經成為我們國家投訴最多的一個產業。這就說明我們房地產商不能正確地對待不斷增長的市場，如果繼續採取這種欺詐購房者的現象，危害消費者主權現象的話，那就會必然使購房者的需求降低，最後受到損害的還是房地產本身。所以，我想我們房地產商應該在這個方面不斷提高自身的素質，能夠正確對待市場，能夠積極培育和引導我們日益增長的房地產市場。否則，恐怕最後會使房地產產業會出現大起大落。目前，我們房地產開發項目很多，在這種開發項目很多的條件下，如果我們無視消費者應有的利益和應有的權利，那麼，最終會限制消費者的需求，其結果必然是大量的房子賣不出去，最後導致房地產泡沫及其金融風險的產生。所以，我想是不是我們房地產商要自律，重要的問題是一定要能夠正確地認識和看待市場。
房地產商要正確對待風險。也就是房地產商自身也要考慮勇於承擔風險的問題。勇於承擔風險，就要考慮提高自己的自身資本金比例。如果房地產商僅僅靠銀行的錢來去做房地產的話，最後的經營風險全部都是銀行的金融風險，而不是自身的經營風險，也就是把自身的經營風險都會轉化為金融風險。所以，房地產應該提高自己的資本金比例。在房地產商提高自己資本金比例的條件下，運用銀行的資金搞房地產，其結果就會使銀行和房地產商共擔風險。否則，就會把所有的經營風險都轉給銀行，這是不對的。但是，現在面臨的問題是有些房地產商拿到一個項目之後，就成立子公司，而這種子公司的直接來源，又主要是銀行貸款。其結果就必然是：一旦出現泡沫，泡沫就會成為銀行的金融風險。需要指出的是，有些房地產商已經做了十幾年的房地產，應該說自己的資金積累已經不少了。但是，每次在新項目開發上，卻還是往往主要依賴銀行，而不是提高自己的資本金，這種行為是不對的。就是說他沒有承擔這種風險的誠意，其結果都會把自己的經營風險轉嫁給銀行。所以，我認為房地產商自律的一個重要內容，就是要勇於承擔風險，要想辦法提升自己的資本金比例。尤其是那些有能力提高資本金比例的房地產商，更應該要考慮這個問題。否則，恐怕我們整個房地產的經營風險都會轉嫁到我們的銀行身上，這是一個極其嚴重的問題。所以，我覺得房地產商自律的一個重要問題，就是要提高自身的資本金比例。

房地產商要正確對待財富。因為房地產產業是一個發展較快的產業，財富積累也比較迅速。在這個條件下，我們房地產商必須要正確對待財富的問題。如果不正確對待財富，那麼最終就有可能會無視法律，無視社會公德，無視社會責任。現在有些房地產商，因為積累了一定財富之後，往往就目中無人，而且沒有法律概念，不僅沒有考慮到自己應承擔的社會公德，應承擔的社會責任，而且違規和違法，比如說欺騙消費者，比如說偷稅漏稅的等等。因此，我想，房地產自律的重要內容之一，恐怕就是要正確對待財富，要看到擁有財富是我們國家改革開放給大家提供的機遇，擁有了這種機遇，才是擁有財富，也就是說，財富的擁有既是房地產商自身有能力的結果，也是整個社會提供機遇的結果。所以，擁有財富的人應該正確對待財富。在擁有財富的條件下，要有法律意識，不能擁有財富而無視法律，不能擁有財富而無視公德，不能擁有財富而無視社會責任。因為一旦沒有法律意識，沒有社會責任，沒有社會公德意識，就會產生各種違反社會法律乃至社會公德的行為。這是我們房地產自律的重要內容之一。這方面如果不自律的話，最後的結果，可能就會出現房地產泡沫，這種泡沫也就有可能帶來整個社會的金融風險。所以，我想自律的第三個方面就是應該要正確對待財富。
要不斷的提高自己的競爭力，提高自己企業競爭力，尤其是核心競爭力。提升核心競爭力就要求我們的房地產商應該不斷的在自己企業制度，企業管理，乃至企業文化上要不斷的提升自己。我們應該看到我們現在房地產產業中的有些企業的競爭力是很差的。因為房地產產業在我們國家是新興產業，容易賺錢，有的企業可能賺了錢，但是實際上核心競爭力並不是很強。因此，這就要求不少企業要進一步的提升自己核心競爭力，解決自身的問題。否則的話，會產生許多不利於自己發展的問題。我想房地產商是不是應該把提升自己核心競爭力，作為自律的內容。不要認為自身賺了錢，就因為自己企業是一個好企業。實際上不少企業競爭力是很差的，我們應該從這種核心競爭力提升出發，進一步加快房地產企業的改革，包括企業制度的改革，包括管理制度的改革，也包括企業文化的塑造，形成一個新的房地產企業。我們有一些房地產企業，實際上是剛剛成立起來，可能因為各種機遇也做了一些好項目，但是做好這些項目，並不標志著自身競爭力的提升。隨著經濟的發展，房地產產業的競爭力必須進一步提升，我認為要認真考慮這個問題。所以，我想房地產自律的一個重要內容，就是提升自己企業的核心競爭力，全方位推動自己的企業的改革，保證自身的穩健發展。

有條件的企業逐步建立多元化的融資渠道
黨的第十六屆三中全會首次提出「要大力發展資本市場，擴大直接融資比例」。有條件和實力房地產企業探尋除銀行貸款以外其他融資方式，如上市、股權融資、產業基金等。房地產企業要抓住機遇，在現有渠道的基礎上向多元化方向發展，不僅有利於資金的籌集，還有助於風險的分散。
在融資渠道多元化的建設上，不少知名的大企業已經探索出路徑，如首創的經驗就值得借鑒。首創融資除傳統的方法：自有資金、銀行貸款、客戶資金(預售回款)外，還有6個渠道：一是發債券；二是國內上市公司，資本市場融資；三是海外上市，把公司重組起來到海外資本市場融資；四是吸收海外基金；五是施工企業墊資；六是房地產基金。
房地產業是一個資金高度密集性行業，開發一個房地產項目需要大量的資金。如果不藉助於各種融資手段，開發企業將寸步難行。首創的經驗雖好，但並不是所有房地產企業都能借鑒的，中小房地產企業融資方法就有所不同。
中小房地產企業融資方法
「121號」文件的出台對中小房地產企業融資無疑是雪上加霜。中小房地產開發企業面臨的最為現實和緊迫的問題就是如何籌措到資金，解決或緩解自身所遇到的資金壓力。相對於大型房地產開發企業，中小型地產企業的融資渠道單一，其所要採取的方法也不同。目前，中小房地產開發企業容易實現的方法除銀行貸款外主要有兩種：
第一，尋求與大公司合作。這種方法，一方面能得到大企業部分資金支持，解決暫時的資金困難；另一方面可以藉助大企業的良好聲譽吸引購房者。只要合作能成功，對中小企業來講是條融資捷徑。

第二，尋求民間資金。目前有一部分民營企業手中掌握著較多資金，這些資金尋找不到良好的投資渠道和投資產品。由於房地產業的投資回報率相對較高，民營企業家們希望介入房地產領域，但因專業知識和經驗不足，畏縮不前。這正是中小房地產企業吸納民間資金的好時機。

這就是我個對房地產金融對房地產市場影響的看法，

『肆』 央行發布重磅報告：保持房地產金融政策連續性 定調貨幣政策

不存在長期通脹或通縮的基礎

報告對當前中國宏觀經濟形勢進行了分析，我國經濟持續恢復增長，發展動力進一步增強。中長期看，我國發展仍然處於重要戰略機遇期，經濟長期向好、高質量發展的基本面沒有改變。

但也要看到，全球疫情仍在持續演變，外部環境更趨嚴峻復雜，國內經濟恢復仍然不穩固、不均衡。

從外圍來看，主要發達經濟體超寬松貨幣政策溢出效應更加凸顯，通脹明顯走高，若其貨幣政策轉向步伐加快可能引起全球跨境資本流動和匯率波動加大、金融市場估值大幅調整等問題。

國內方面，經濟恢復基礎尚不牢固，出口受高基數影響增速可能放緩，部分領域投資增長偏弱，餐飲旅遊等接觸型消費尚未完全修復，經濟增長動能的可持續性面臨一定挑戰。

此外，大宗商品價格大幅上漲抬升企業成本，一些中小微企業困難較大。不良資產、影子銀行反彈壓力仍需關注，經濟潛在增速下行、人口老齡化加快、綠色轉型等中長期挑戰也不容忽視。

二季度，CPI漲幅溫和，PPI階段性走高，對通脹的擔憂始終存在。對此，報告指出，一方面，這是去年低基數上的高讀數；另一方面，PPI本身波動相對較大，在數月內階段性下探或沖高的現象也並不少見。總體看，我國PPI走高大概率是階段性的，短期內可能維持相對高位，隨著基數效應消退和全球生產供給恢復，未來PPI有望趨於回落。

「中長期看，勞動生產率增速下降、人口老齡化會抑制通脹，碳排放成本顯性化會一定程度推升物價，相互對沖，整體上有利於穩定物價。我國經濟發展穩中向好，去年疫情以來堅持實施正常貨幣政策，國內總供給總需求基本穩定，有利於物價走勢未來保持穩定，不存在長期通脹或通縮的基礎。」報告指出，

保持房地產金融政策的連續性

報告闡釋了下一階段貨幣政策的主要思路。穩健的貨幣政策要靈活精準、合理適度，穩字當頭，堅持實施正常的貨幣政策，搞好跨周期政策設計，增強宏觀政策自主性，根據國內經濟形勢和物價走勢把握好政策力度和節奏，處理好經濟發展和防範風險的關系，維護經濟大局總體平穩，增強經濟發展韌性。

一是保持貨幣信貸和社會融資規模合理增長。完善貨幣供應調控機制，健全中央銀行調節銀行貨幣創造的流動性、資本和利率約束的長效機制，管好貨幣總閘門，保持貨幣供應量和社會融資規模增速同名義經濟增速基本匹配，保持宏觀杠桿率基本穩定。

二是繼續落實和發揮好結構性貨幣政策工具的牽引帶動作用,運用好碳減排支持工具推動綠色低碳發展。保持再貸款、再貼現政策穩定性，實施好兩項直達實體經濟貨幣政策工具的延期工作，繼續對涉農、小微企業、民營企業提供普惠性、持續性的資金支持，保持對小微企業的金融支持力度不減，更好發揮它們在穩企業保就業中的重要作用。

三是構建金融有效支持實體經濟的體制機制。統籌推進普惠金融、綠色金融、科創金融、供應鏈金融等融合發展，完善金融支持科技創新體系，促進實現金融與科技、產業良性循環。

值得注意的是，報告指出，要嚴格控制高耗能高排放項目信貸規模，推動「兩高」項目綠色轉型升級。牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，堅持穩地價、穩房價、穩預期，保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性，實施好房地產金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支持力度。

四是深化利率、匯率市場化改革，暢通貨幣政策傳導渠道。

五是加強金融市場基礎制度建設，服務實體經濟，防範市場風險。

六是進一步推進金融機構改革，不斷完善公司治理，優化金融供給。

七是健全金融風險預防、預警、處置、問責制度體系，構建防範化解金融風險長效機制。

沒有任何人可以准確預測匯率走勢

6月末，人民幣對美元、歐元、英鎊、日元匯率中間價分別較2020年末升值1.0%、升值4.4%、貶值0.6%和升值8.2%。2005年人民幣匯率形成機制改革以來至2021年6月末，人民幣對美元匯率累計升值28.1%，對歐元匯率累計升值30.3%，對日元匯率累計升值25%。銀行間外匯市場人民幣直接交易成交較為活躍，流動性平穩，降低了微觀經濟主體的匯兌成本，促進了雙邊貿易和投資。

報告指出，2020年以來，人民幣匯率雙向波動也反映了國內外經濟周期和貨幣政策的差異。

2020年，新冠肺炎疫情對全球經濟造成沖擊，我國加大宏觀政策應對力度，穩健的貨幣政策靈活適度、精準導向，為我國率先控制疫情、率先復工復產、率先實現經濟正增長提供了有力支撐。

2020年5月份開始貨幣政策逐步轉向常態，而當時國際上疫情加速蔓延，主要經濟體實行超寬松貨幣政策，人民幣對美元和一籃子貨幣升值。

2020年全年，人民幣對美元中間價升值6.9%，升值幅度小於歐元，CFETS指數上漲3.8%。

2021年以來，發達經濟體新冠肺炎疫苗接種取得進展，市場再通脹交易抬頭。國際金融市場開始關注美聯儲可能提前縮減量化寬松和加息。6月份美元對主要非美貨幣升值，而我國堅持實行正常貨幣政策，經濟在潛在增速附近運行，當月人民幣對美元匯率貶值1.4%，CFETS指數則保持平穩。

總的來看，人民幣匯率雙向波動是國內外經濟形勢、國際收支狀況及國內外外匯市場變化共同作用的結果，合理反映了外匯市場供求變化，發揮了調節國際收支和宏觀經濟自動穩定器作用，促進了內外部均衡，擴大了我國自主實施正常貨幣政策的空間。

未來人民幣匯率雙向波動也將是常態，人民幣既可能升值，也可能貶值，沒有任何人可以准確預測匯率走勢。下一步，要繼續堅持以市場供求為基礎、參考一籃子貨幣進行調節、有管理的浮動匯率制度，合理使用貨幣政策工具，加強跨境融資宏觀審慎管理，通過多種方式合理引導預期，引導企業和金融機構樹立「風險中性」理念，保持人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩定。

貨幣供應量、社會融資規模適度增長

數據顯示，6月末，廣義貨幣供應量（M2）余額為231.8萬億元，同比增長8.6%，對實體經濟保持了較強的支持力度。社會融資規模存量為301.56萬億元，同比增長11%。2021年上半年社會融資規模增量累計為17.74萬億元，比上年同期少3.13萬億元。

報告指出，上半年社會融資規模增量主要有以下特點：一是人民幣貸款同比多增較多。二是信託貸款和未貼現的銀行承兌匯票同比明顯多減。三是企業債券同比少增，非金融企業境內股票融資高於上年同期。四是政府債券融資同比明顯少增。五是存款類金融機構資產支持證券融資同比多增。

數據來看，上半年貨幣供應量、社會融資規模適度增長。但2020年疫情爆發以來，主要發達經濟體實施了極度寬松貨幣政策和大規模財政刺激的政策組合，由政府主導推動貨幣增長。2020年，美聯儲共購買了約52%的新增國債，由此支持財政支出形成的貨幣供應量佔美國新增M2的61%。2020年末，美、歐、日等國貨幣增長大幅偏離了名義GDP增速。

從物價走勢看，美國通脹形勢最為嚴峻，其貨幣擴張相對名義GDP增速的偏離也最大。6月美國CPI達到了創13年新高的5.4%，較上年末上升4個百分點，當月歐、日CPI分別較上年末上升了2.2個和1.4個百分點。

對於貨幣和通脹的關系，報告專欄指出，要合理看待2008年危機後和2020年疫情後兩種量化寬松政策的區別，正確認識貨幣和通脹之間的關系。疫情後央行和財政配合大量增加貨幣的量化寬松政策，推動2021年全球通脹明顯升溫。

報告指出，總體而言，貨幣與通脹的關系沒有變化，貨幣大量超發必然導致通脹，穩住通脹的關鍵還是要管住貨幣。當前我國通脹壓力整體可控，這很大程度得益於我國貨幣供應量增速自去年5月起就領先其他大型經濟體逐步回歸正常，今年6月末我國M2增速為8.6%，與疫情前基本相當，與名義經濟增速基本匹配，從宏觀上穩住了物價。

下一步，貨幣政策要堅持穩字當頭，穩健的貨幣政策靈活精準、合理適度，保持貨幣供應量和社會融資規模增速同名義經濟增速基本匹配，堅持央行和財政兩個「錢袋子」定位，從根本上保持物價水平總體穩定。

實際貸款利率穩中有降

今年以來，央行繼續深化利率市場化改革，持續釋放改革促進降低貸款利率的潛力，優化存款利率監管，推動實際貸款利率進一步降低。

一是推動金融機構健全運用LPR定價機制，持續釋放LPR改革潛力。引導銀行將LPR嵌入內部資金轉移定價（FTP），增強LPR在金融機構內外部定價中的基準作用。

二是優化存款利率監管，保持銀行負債成本基本穩定。2021年6月21日，市場利率定價自律機制優化了存款利率自律上限確定方式，將原由存款基準利率乘以一定倍數形成，改為存款基準利率加上一定基點確定。這既維護了銀行存款利率的自主定價權，也有利於促進市場有序競爭，引導存款回歸合理的期限結構，穩定銀行負債成本。

目前各金融機構均已落實利率自律機制有關要求，新的存款利率自律上限實施情況良好，落地平穩有序。從掛牌利率看，全國性銀行存款掛牌利率基本保持不變，部分地方法人金融機構的中長期限存款掛牌利率有所下調。

2021年前6個月，貸款加權平均利率為5.07%，較上年同期下降0.07個百分點，較上年全年下降0.08個百分點。

其中，企業貸款利率降幅更大，前6個月企業貸款加權平均利率為4.63%，較上年同期下降0.16個百分點，較上年全年下降0.09個百分點，實體經濟融資成本穩中有降。

報告分析，當前我國經濟穩中向好，貨幣供應量和社會融資規模增速同名義經濟增速基本匹配，這說明從宏觀上看我國利率總體處於合理水平，為經濟平穩運行和高質量發展提供了適宜的利率環境。

『伍』 我國房地產融資宏觀政策

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房地產業的增長不僅可以拉動整個國民經濟的發展，而且拉動了投資需求和消費需求。其已成為我國市場經濟不可缺少的組成部分。在我國現有市場經濟條件下，房地產業的融資可以採用銀行、信託、上市、基金等多種方式。但各種融資方式均有一定局限性。
（一）銀行貸款
一直以來，銀行貸款一直是房地產企業經營發展的支柱。數據顯示，2003年全國房地產開發資金中銀行對開發商發放的貸款佔23.86%，企業自籌佔28.69%，定金及預收款佔38.82%。而在定金及預收款中大部分又是銀行對購房者發放的個人住房貸款。可見，房地產開發資金中至少有60％來源銀行貸款，房地產開發資金對銀行的依賴程度較大。這種較強的依賴度同時將銀行帶到了極大的風險中。一旦開發商資金斷裂，其連鎖效應會使風險最終全部落在銀行上。因此，房地產企業應建立以銀行為主的多元化融資渠道，間接融資手段與直接融資手段並用。最重要的是在政策允許條件下與銀行合作創新新的融資工具。
（二）房地產信託
信託因其制度優勢，寬廣的創新空間以及巨大的靈活性已成為房地產業融資的新熱點。信託可以進行直接貸款、股權投資、資產證券化等相關業務，可以在不同層次、不同品位上，為房地產業服務。相對銀行貸款而言，房地產信託融資方式不但可以降低房地產業整體的運營成本，節約財務費用，還有利於房地產資金的持續運用和公司的發展。
但是，房地產信託的迅猛勢頭以及由此產生的風險，已受到有關部門重視。銀監會已經開始限制信託對房地產貸款的支持。另外，信託資金的規模，尤其是集合式信託的規模因為受到信託法的限制，有最多200份的限額。進入房地產行業的信託資金將受到一定影響。
（三）國內IPO
對我國房地產企業來說，由於缺乏多樣化的融資渠道，上市幾乎就變成企業做大做強的唯一途徑。國內IPO上市具有籌資量大、融資能力強;資金使用時間長、分散風險;提高公司價值等優勢。但其高門檻，高融資成本、增加公司相關義務等缺點使得國內成功上市的案例很少。
（四）境外IPO
現階段，國內企業頻頻去香港上市，其數量超過國內IPO數量，為國內大多數有實力的房地產企業上市的首選。其上市過程簡單，能與國際接軌。但上市成本高，上市要求高制約了它的發展。總之，國內IPO與境外IPO各有優勢。國內上市對國內企業來說相對簡單，但受政策影響大。境外上市要求高，但國際化程度高，再融資方便。
（五）借殼上市
借殼上市是房地產企業上市的快捷方式。由於直接上市門檻很高，審批時間長，房地產企業上市申請受到宏觀調控影響大，不可能有大批房地產企業上市。因此借殼上市成為房地產企業上市融資的主流。目前，在國內100家房地產公司中，借殼上市的房地產公司近一半，是房地產公司上市的重要途徑。專家認為，如果能夠巧妙地運用殼資源，可以達到事半功倍的效果。但我們需要注意的是，借殼上市是一把雙刃劍。如果能合理選擇殼資源，處理好各種潛在問題，會成為一種好的進入資本市場的方式。否則，則可能不但達到不了在融資的目的，還可能付出慘重的代價。
（六）上市公司資產置換
資產置換是一種常見和見效較快的重組方式，其主要是用公司的「劣質」資產交換外部優質資產。資產置換重組模式見效快，成效顯著。但需要指出的是，這種方式的資產重組關聯交易較多，交易的市場化程度低，短期得益較多，公司的長期盈利能力還有待觀察。 資產置換是一種特殊的資產重組方式。在股權分置改革前，相當一部分控股股東通過與上市公司進行以劣換優的資產置換，侵佔上市公司資源。在股權分置改革完成後，原來的非流通股股東不僅獲得了在未來可以充分流動的權利，更重要的是股改後限售流通股的價格得到了大幅度提升，這大大提高了大股東將優質資產注入上市公司的積極性。同時，一些績差公司或未股改公司也需要通過注入新資產的方式才能被拯救。
（七）房地產投資基金
近年來，房地產產業基金受到業內的追捧，有在境外注冊的基金，有在國內准備注冊的基金。但是，鮮有成功運作的，這主要是受到《產業基金法》沒有出台的限制。雖然產業基金能夠短期籌集大量的資金，而且流動性強，這些是有利於房地產的炒作的因素，但由於產業基金與宏觀經濟調控的主題相悖，因此，短期內產業基金法出台的難度較大。
綜合比較：
由於房地產的資本密集性，有能力利用直接融資的企業寥寥無幾，房地產開發資金直接融資占較小比例。雖然房地產投資基金被廣泛看好，但由於國內尚無相關政策支持；上市或「借殼」上市過程長，手續復雜，成本較高，是少數有實力大企業可能實現的方式，但受經營特點和預期收益制約不易得到投資者認同，融資效果也不理想；發行股票及上市，對企業資質的要求更為嚴格，大多數的房地產開發商無法接受和實現。故直接融資比重較小。信託融資相對銀行貸款受政策限制少、靈活、創新空間大，但信託產品尚沒有一個完善的二級市場，難於流通。企業債券用途多為新建項目，利息高於同期銀行利率、期限為3～15年。相比之下，很容易就能看出我國大多數企業仍然採取銀行貸款籌集資金的原因。

『陸』 房地產融資再收緊 觸及「三道紅線」不許增長有息負債

近日，市場傳言稱監管部門出台新規控制房地產企業有息債務的增長，設置「三道紅線」。

具體為紅線1：剔除預收款後的資產負債率大於70%；紅線2：凈負債率大於100%；紅線3：現金短債比小於1倍。
根據「三道紅線」觸線情況不同，試點房地產企業分為「紅、橙、黃、綠」四擋。以有息負債規模為融資管理操作目標，分檔設定為有息負債規模增速閾值，每降低一檔，上限增加5%。
即如果「三線」均超出閾值為「紅色檔」，有息負債規模以2019年6月底為上限，不得增加；「二線」超出閾值為「橙色檔」，有息負債規模年增速不得超過5%；「一線」超出閾值為「黃色檔」，有息負債規模年增速不得超過10%；「三線」均未超出閾值為「綠色檔」，有息負債規模年增速不得超過15%。
具體的指標計算方法如下：
紅線1指標：剔除預收款後的資產負債率=(總負債-預收)/(總資產-預收)
紅線2指標：凈負債率=(有息負債-貨幣資金)/股東權益合計
紅線3指標：現金短債比=非受限現金/短期債務
此外，還有券商人士透露，對於近一年拿地銷售比超過40%或者過去三年經活動產生的現金流量凈額連續為負的房地產企業，需要提供近半年購地資金來源情況說明和後續購地繳款資金安排，進一步削減其信用債發行規模，或在其核心指標階段性控制目標未實現之前暫緩發行債券，並對其信託融資、資管產品、海外融資等給予限制。
為此，21世紀經濟報道記者多方求證，多名來自債券市場的人士均表示聽說了這一消息，但未見到具體文件。有券商投行部人士稱：「地產融資的政策一向這樣，也有可能是窗口指導，只有拿到批文後，去備案發行才知道能不能發，發多少。」
不過，有商業銀行投行部高管確認近期已經下文。還有某房地產公司融資部負責人也表示此傳言為真。
也有市場人士表示，此舉主要是為了降低房地產公司杠桿率，防止部分大舉負債的地產公司因為資金鏈斷裂而出風險。
在借新還舊方面，也有券商人士透露，交易所8月10日以後對新受理審批的地產債，借新還舊政策有調整，根據批文有效期內的到期額度打85折。且住宅類地產，不再接受永續類債權備案。銀行間市場要求新備案的債券募集資金僅能用於償還舊債。
今年7月份，房企融資創新高。數據顯示，7月房地產行業信用債發行規模達642億元，同比增長29.1%，環比增長86.1%。
與此同時，銀保監系統對房地產金融領域保持強監管態勢，7月以來多地房地產調控政策加碼升級。二季度以來，針對違規向樓市「輸血」行為，地方銀保監局已開出多張罰單，其中不乏「數罪並罰」的百萬元級罰單。
比如，平安銀行北京分行因涉及「採取不正當手段發放貸款、個人貸款資金違規流入房地產領域、二手房按揭首付比例不符合規定」等案由被銀保監會開出777.22萬元的巨額罰單。南京銀行因「同業投資資金違規用於支付土地出讓金、同業投資資金違規用於上市公司定向增發、同業投資資金違規用於土地儲備開發」等10餘項原因被江蘇銀保監局開出610萬元罰單。
銀保監會召開2020年年中工作會要求，堅決防止影子銀行死灰復燃、房地產貸款亂象回潮和盲目擴張粗放經營卷土重來。
上述新規將會給讓地產企業融資帶來哪些影響呢？
鼎諾投資根據wind數據，統計了全市場有2019年報數據的房地產發債企業，按照觸及紅線條數多少及公開等級做了排序。該公司表示，考慮到很多房地產項目子公司會採用明股實債的方式融資，進一步設計了「歸母凈負債率」指標，歸母凈負債率越高，說明企業的實際債務風險可能越大，定義為：歸母凈負債率=(有息負債-貨幣資金+少數股東權益)/歸母權益。
房地產企業觸紅線情況統計

『柒』 政府對房地產企業融資的優惠政策有哪些

目前政府對房地產企業的融資只有限制，據我了解還沒有什麼優惠政策。銀行控制貸款，地產企業首發上市基本不可能，所以您應該問房地產企業融資困境有何對策，呵呵。

以萬科試水「曲線貸款」案例分析
2004年7月5日，萬科發布公告稱，該公司已和德國銀行HI達成合作協議，由後者出資3500萬美元，雙方共同在中山完成「萬科城市風景花園」項目。這一合作表明，萬科的境外融資已取得突破性進展，在中國房地產界一直處於領頭羊地位的萬科，在境外融資方面，又一次站到了潮流的前端。
根據萬科發布的公告，此項合作的目的是為萬科在中山即將開始的項目「萬科城市花園」進行境外融資。提供融資的是德國房地產融資服務的龍頭HYPO集團的下屬銀行HI，其總部設在愛爾蘭首都都柏林，此次為萬科提供的融資額為3500萬美元，在該銀行的不動產資產中所佔份額很小。但值得注意的是雙方的合作方式。在法律上，這算是一筆股權融資。因為萬科要將所持有的中山項目80%的股權轉讓給一家由HI設立的名為Best Gain Investment的公司，由於該公司萬科也持有35%的股權，從而在融資安排完成後，萬科直接和間接持有的該公司權益只有48%。從形式上看，HI取得了中山項目的控股權，是如假包換的FDI(外國直接投資)。該次融資的載體萬科中山公司的注冊性質是中外合資公司，由深萬科和萬科的附屬公司香港永達投資公司共同投資設立，該公司權益實際上完全屬於萬科。但通過中外合資的形式，為以股權形式取得境外融資打開了方便之門。
實際上，雖然HI擁有中山項目52%的股權，但並不擁有實際的控制權。而根據雙方的合同約定，在項目回款之後，萬科將以LIBOR(同業拆借利率)再加幾個點的利息贖回股權。也就是說，這實際上是一筆商業貸款。但由於商業貸款屬於資本項目，直接的境外信貸顯然有違目前的外匯管制，因而才不得不「曲線融資」，以FDI之名，行商業貸款之實。這個融資安排，相當巧妙地滿足了有關的管制要求。對於此項融資安排的具體利率水平，HI的利率水平其實相當地低，大約只相當於國內同類型貸款的名義利率，不難看出，剛剛通過了萬科A發行可轉債的發審委「聆訊」，又在境外融資方面取得了突破性進展，融資成本也不高，從資金來源看，該項目的投資全部來自HI的融資，萬科不需要投入一分錢，也不需要再申請任何開發貸款。而在法律上，由於資金全部來自HI，控股者又是HI，則至少在名義上，項目的風險也完全由HI來承擔。萬科的責任只是按照合同規定的項目計劃把它做完，把房子蓋好，再盡量賣掉。其他的風險，與萬科無關。但最後所取得的利潤，卻可以由萬科完全掌握，萬科需要付出的只是幾個百分點的融資成本以及自己的品牌。簡單地說，這實際上是一個由HI投資，由萬科負責操作的項目。萬科僅僅藉助自己的品牌，就取得了該項目的控制權並佔有大部分利潤。同時，由於融資以美元結算，考慮到目前的匯率趨勢是人民幣有升值壓力，該項融資的匯率風險也要由HI來承擔。
從外資方面來看，外資對中國房地產業普遍的樂觀預期和強烈的投資慾望致使他們願意做這種本大利小的生意，例如HI。在國外資金普遍渴望投資中國房地產，但對風險又普遍感到難以把握的大背景下，萬科的規模、品牌和既往業績，對促成此次融資合作顯然起了決定性的作用。正如前面所說，雙方都在試水。此次境外融資對萬科的意義總結為兩條，「一是打開了境外融資之門，豐富了萬科的融資手段，在融資渠道多元化方面邁出了重要一步；二是可以提高萬科的項目管理水平。萬科會將中山項目的管理作為今後新的項目管理標准，可以為今後的境外融資安排打下基礎。對萬科來說，這是難得的學習和提高的機會。而對於HI來說，作為來華投資的第一單，HI最關心的並不是利潤，重要的是有一個開始，並由此積累經驗、知識和人脈關系。短期的投資回報肯定不是HI所追求的。所以不難預料，如果中山項目取得成功，萬科與HI及其他境外投資機構的合作肯定將繼續擴大，而HI也將籍此打開中國地產市場的大門。

『捌』 央行下半年5次定調房地產融資 「因城施策」及避免工具化口徑不變

■本報見習記者 吳曉璐

近日，央行在發布的《2019年第三季度中國貨幣政策執行報告》（以下簡稱《報告》）中重申，按照「因城施策」的基本原則，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。

據記者不完全統計，下半年以來，央行先後5次定調房地產信貸，強調不將房地產作為短期刺激經濟的手段，避免把房地產工具化。

7月29日，央行在北京召開銀行業金融機構信貸結構調整優化座談會，指出「房地產行業佔用信貸資源依然較多」，要求「保持個人住房貸款合理適度增長，嚴禁消費貸款違規用於購房，加強對銀行理財、委託貸款等渠道流入房地產的資金管理」。

8月2日、8月9日以及8月20日，央行分別在2019年下半年工作電視會議、《2019年二季度貨幣政策執行報告》及國新辦舉行的降低實際利率水平有關政策吹風會上明確表示，按照「因城施策」的基本原則，持續加強房地產市場資金管控，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。

「10月份70個大中城市新房價格環比增長0.5%，增速與上月持平；新房價格同比增長8%，較上月回落0.6個百分點；二手房價環比和同比增速分別為0.1%和4.2%，分別回落0.2個百分點和0.4個百分點」，中山證券首席經濟學家、研究所所長李湛對《證券日報》記者表示，房地產調控政策強調「因城施策」，既是為了防止房地產市場過熱、也是要防止房地產行業失速。今年以來房地產調控政策效果顯著，當前房價增速平穩下行。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《證券日報》記者表示，央行的政策始終圍繞房住不炒，實施「因城施策」，在房價上漲較快的地區收緊貸款。另外，對於剛需和二套房，也實施了差異化的貸款政策，這樣既支持了一些合理的購房需求，整個市場也一直處於防範金融風險的導向中，房地產市場相對比較平穩。

《報告》顯示，9月末，全國主要金融機構（含外資）房地產貸款余額為43.3萬億元，同比增長15.6%，增速較上半年下降1.5個百分點。央行表示，第三季度以來，房地產市場運行總體平穩，房地產貸款增速平穩回落，房價漲幅有所回落，房地產開發投資與新開工增速平穩下降。

中原地產首席分析師張大偉對《證券日報》記者表示，整體來看，2019年房地產信貸增量明顯放緩，「房企融資的難度依然較高，但大小房企之間融資出現分化。」

嚴躍進表示，從宏觀方面來看，央行實施降准以及一系列降低企業資金成本的政策，市場融資比較寬松，但從房企方面來看，依舊面臨資金面收緊和庫存的壓力，另外房屋銷售不如預期，房企對今年的融資尤其在11月份和12月份比較謹慎。

對於後期央行的政策，李湛認為，房地產調控強調「因城施策」，不將房地產作為短期刺激經濟的手段的原則不會改變。當前整個房地產市場運行平穩，短期來看房地產信貸政策不會出現明顯的收緊，也不會出現明顯的放鬆。