房地產信託基金經理

㈠ 銀行基金經理是什麼部門，具體干什麼的

開放式基金買賣介紹：
◆准備過程
投資人購買基金前，需要認真閱讀有關基金的招募說明書、基金契約及開戶程序、交易規則等文件，各基金銷售網點應備有上述文件，以備投資人隨時查閱。
個人投資者要攜帶代理行借記卡，有效身份證件（身份證、軍人證或武警證），機構投資者則需要帶上營業執照、機構代碼證或登記注冊證書原件、以及上述文件加蓋公章的復印件，授權委託書，經辦人身份證及復印件。
攜帶好准備資料，客戶在銀行的櫃台網點填寫基金業務申請表格，填寫完畢後領取業務回執，個人投資者還要領取基金交易卡，在辦理基金業務當日兩天以後可以到櫃台領取業務確認書。在領取了業務確認書後，單位或者個人就可以從事基金的購買和贖回。
◆如何購買
在完成開戶准備之後，市民就可以自行選擇時機購買基金。個人投資者可以帶上代理行的借記卡和基金交易卡，到代銷的網點櫃台填寫基金交易申請表格（機構投資者則要加蓋預留印鑒），必須在購買當天的15：00以前提交申請，由櫃台受理，並領取基金業務回執。在辦理基金業務兩天之後，投資者可以到櫃台列印業務確認書。
◆如何贖回
當投資者有意對手中的基金進行贖回，則可以攜帶開戶行的借記卡和基金交易卡，同樣在下午3點之前填寫並提交交易申請單，在櫃面受理後，投資者可以在5天後查詢，贖回資金到賬。
◆如何撤回
交易投資者如果需要撤消交易，則可以在交易當天的15點之前，攜帶基金交易卡和銀行借記卡，在櫃面填寫交易申請表格，註明撤消交易。如果在15點以後，部分銀行則可以按照當天牌價進行預約交易，第二個工作日進行交易。
目前，幾乎所有的銀行和基金管理公司都支持在互聯網上交易基金。
近期見到有很多網友常常提問基金是怎麼回事，好象基金是個很復雜難懂的東西，又說推薦去讀的基金知識文章看不懂。因此我常想如何讓這些朋友在最短的時間內理解基金是什麼，為大家展示一下這些並不神秘的基金，於是萌生想法，試著盡可能用通俗的語言解釋下什麼是基金，希望對這些朋友盡快了解基金有所幫助。
假設您有一筆錢想投資債券、股票啦這類證券進行增值，但自己又一無精力二無專業知識，三呢錢也不算多，就想到與其他10個人合夥出資，雇一個投資高手（理論上比我還高點的），操作大家合出的資產進行投資增值。但這裡面，如果10多個投資人都與投資高手隨時交涉，那事還不亂套，於是就推舉其中一個最懂行的牽頭辦這事。定期從大夥合出的資產中按一定比例提成給他，由他代為付給高手勞務費報酬，當然，他自己牽頭出力張羅大大小小的事，包括挨家跑腿，有關風險的事向高手隨時提醒著點，定期向大夥公布投資盈虧情況等等，不可白忙，提成中的錢也有他的勞務費。上面這些事就叫作合夥投資。
將這種合夥投資的模式放大100倍、1000倍，就是基金。
這種民間私下合夥投資的活動如果在出資人間建立了完備的契約合同，就是私募基金（在我國還未得到國家金融行業監管有關法規的認可）。
如果這種合夥投資的活動經過國家證券行業管理部門（中國證券監督管理委員會）的審批，允許這項活動的牽頭操作人向社會公開募集吸收投資者加入合夥出資，這就是發行公募基金，也就是大家現在常見的基金。
基金管理公司是什麼角色？基金管理公司就是這種合夥投資的牽頭操作人，不過它是個公司法人，資格要經過中國證監會審批的。基金公司與其他基金投資者一樣也是合夥出資人之一，另一方面由於它牽頭操作，要從大家合夥出的資產中按一定的比例每年提取勞務費（稱基金管理費），替投資者代雇代管理負責操盤的投資高手（就是基金經理），還有幫高手收集信息搞研究打下手的人，定期公布基金的資產和收益情況。當然基金公司這些活動是證監會批準的。
為了大家合夥出的資產的安全，不被基金公司這個牽頭操作人偷著挪用，中國證監會規定，基金的資產不能放在基金公司手裡，基金公司和基金經理只管交易操作，不能碰錢，記帳管錢的事要找一個擅長此事又信用高的人負責，這個角色當然非銀行莫屬。於是這些出資（就是基金資產）就放在銀行，而建成一個專門帳戶，由銀行管帳記帳，稱為基金託管。當然銀行的勞務費（稱基金託管費）也得從大家合夥的資產中按比例抽一點按年支付。所以，基金資產相對來說只有因那些高手操作不好而被虧損的風險，基本沒有被偷挪走的風險。從法律角度說，即使基金管理公司倒閉甚至託管銀行出事了，向它們追債的人都無權碰大家基金專戶的資產，因此基金資產的安全是很有保障的。
如果這種公募基金在規定的一段時間內募集投資者結束後宣告成立（國家規定至少要達到1000個投資人和2億元規模才能成立），就停止不再吸收其他的投資者了，並約定大夥誰也不能中途撤資退出，但以後到某年某月為止我們大家就算帳散夥分包袱，中途你想變現，只能自己找其他人賣出去，這就是封閉式基金。
如果這種公募基金在宣告成立後，仍然歡迎其他投資者隨時出資入伙，同時也允許大家隨時部分或全部地撤出自己的資金和應得的收益，這就是開放式基金。
不管是封閉式基金還是開放式基金，如果為了方便大家買賣轉讓，就找到交易所（證券市場）這個場所將基金掛牌出來，按市場價在投資者間自由交易，就是上市的基金。
現在我們再來讀下面的基金的概念，就不太暈頭了吧。
證券投資基金是一種利益共享、風險共擔的投資於證券的集合投資理財方式，即通過發行基金單位，集中投資者的資金，由基金託管人託管（一般是信譽卓著的銀行），由基金管理人（即基金管理公司）管理和運用資金，從事股票、債券等金融工具的投資。基金投資人享受證券投資的收益，也承擔因投資虧損而產生的風險。我國基金暫時都是契約型基金，是一種信託投資方式。
證券投資基金的特點：
1、 專家理財是基金投資的重要特色。基金管理公司配備的投資專家,一般都具有深厚的投資分析理論功底和豐富的實踐經驗,以科學的方法研究股票、債券等金融產品，組合投資,規避風險。相應地,每年基金管理公司會從基金資產中提取管理費,用於支付公司的運營成本。另一方面,基金託管人也會從基金資產中提取託管費。此外,開放式基金持有人需要直接支付的有申購費、贖回費以及轉換費。上市封閉式基金和上市開放式基金的持有人在進行基金單位買賣時要支付交易傭金。
2、 組合投資，分散風險。證券投資基金通過匯集眾多中小投資者的資金，形成雄厚的實力，可以同時分散投資於很多種股票，分散了對個股集中投資的風險。
3、 方便投資，流動性強。證券投資基金最低投資量起點要求一般較低，可以滿足小額投資者對於證券投資的需求，投資者可根據自身財力決定對基金的投資量。證券投資基金大多有較強的變現能力，使得投資者收回投資時非常便利。我國對百姓的基金投資收益還給予免稅政策。
附帶解釋下證券基金有關的部分問題。
什麼是基金的認購費和申購費？
就是你投資入伙時要交的費用，因為基金公司宣傳吸收投資人的活動是要費不少錢的，這些費用自然不能他一家出，另外通過提高你入伙的成本，降低你入伙不久就想離開的慾望。
什麼是基金的贖回費？
就是你撤回投資和收益是要交的費用，原因與上面類似。還有一條，就是有人撤資走的時候，為了還給你現金，基金可能不得不賣掉一些債券股票，這是對基金資產不利的動作，對其他不撤資的合夥人的利益有不良影響，所以讓你留下點費用作補償。
什麼是基金的轉換費？
就是同一家基金公司操作著多個基金，你持有其中一個基金，想把這個基金按同等資產數量換成該基金公司操作的另一種基金，應向基金公司交付轉換的費用，原因也與上兩條同理，主要為了提高你變動的成本，不願讓你頻繁變動。
什麼是基金交易傭金？
就是上市的基金在交易所市場轉讓時，為你提供交易服務的證券公司營業部向你收的勞務費。
證券投資基金為什麼有那麼多種？
這是因為不同的基金自己規定的主要投資方向和投資對象有區別。
股票型基金就是絕大部分資金都投在股票市場上的基金；
債券型基金就是絕大部分資金都投在債券市場上的基金；
混和型基金就是根據情況將部分資金投在股票上而另一部分資金投在債券上的基金（當然這種投資比例是可變化調整的），甚至根據事先的規定也可以部分投資在其他品種上；
貨幣市場基金就是全部資產只投在貨幣市場上的各類短期證券（風險很低但收益也低）的基金。
這些基金的投資風險由高到低的順序大致是，股票型基金、混和型基金、債券型基金、貨幣市場基金。
由於風險高低不同，所以投資者應根據自己對風險的承受能力來選擇風險水平適合自己的基金投資入伙，也可以通過低風險基金、中等風險基金和高風險基金都投資一部分的辦法來分散風險和平衡收益水平，這種行為就叫作投資組合。
不同的基金在自己的名稱上冠以什麼「增長」、「價值」、「行業」、「藍籌」、「小盤」、「周期」、「消費品」等等的字型大小，是將自己的主要投資策略風格標在名稱上以便投資者一目瞭然，當然也不排除部分基金只是當初為了找個好名頭切入點以便中國證監會容易批准成立。
上面講的主要是證券投資基金。基金還有專門投資於房地產的房地產基金，專門投資於期貨期權的期貨和期權基金，專門投資於黃金市場的黃金基金，專門投資於實業的產業基金。這些基金對我們初涉基金投資的人來說投資機會不多，先搞通上面幾種最常見的證券基金後再說。

㈡ 房地產信託的發展歷程

1883年美國首先成立了波士頓個人財產信託（BostonPersonalPropertyTrust），但直到1920年以後，美國投資事業才有了劃時代的發展，這也是美國在戰後涌現出大量的富豪手中所持有的過剩資金所致。1929年紐約股市崩潰後，美國SEC開始對投資公司進行規范。為確保投資人的權益，美國展開了一系列聯邦證券交易活動，先後制定了1933年證券法、1934年證券交易法、1935年公用事業控股公司法、1939年信託契約法，並於1940年制定了投資公司法及投資顧問法，這些都成為日後投資公司經營業務管理規則的基本框架。依據美國1940年投資公司法第4條，投資公司可以分為：面額證券公司（Face-AmountCertificate Companies）、單位信託公司（UnitInvestmentTrust）和經理公司（Management Companies）三類。
其中，經理公司在三種投資公司類型中運用最為普通，按投資公司法第5條又可將其分為：封閉型（Close-end Type）投資公司、開放型（Open-End Type）、分散型（Diversified Type）和非分散型（Non-DiversifiedType）投資公司四種。馬塞諸塞商業信託是REIT的前身，由於經濟利益的驅動，最初採用信託形式是為規避州法禁止公司以投資為目的而持有不動產的規定，隨後因其逐漸發展成為規避公司所得稅的不動產投資組織，而被美國最高法院認定為商業信託與公司相似，並視同聯邦公司組織加以課稅，導致其發展一度停滯。但由於後來的投資信託法規不斷健全，且經濟發展態勢良好，美國投資信託的發展又日益茁壯起來。著眼於投資信託的優點，美國國會於1960年通過修訂內地稅法典，正式開創了REIT，規定凡具備該法案第856條至859條的有關組織、收入及收益分配要件的REIT 可享有免稅優惠。
換言之，即使REIT是以公司為組織形態，也可以不必負擔公司所得稅，而僅對股東或投資人課征個人所得稅，所以REIT一般也被認為是具有投資媒介性質管道機能。1976年美國國會通過了稅收改革法案，取消了REIT必須是由非法人信託或社團組織的要件，所以現今美國的REIT組織形態可以是公司組織或信託，但必須是聯邦所得稅意義下非銀行、儲蓄貸款機構或保險公司類的公司，通過這些機構，向大眾募集資金。基於危險分散原則，主要從事買賣管理不動產實體的投資或抵押擔保貸款的信託投資，屬於一種長期投資商品，其基本架構由不動產投資信託基金、經理公司、保管機構和投資人四個實體組成。但按照1986年稅收公司改革法的規定，REIT必須僱傭獨立的不動產專家來執行管理REIT的日常事務活動。

㈢ 優秀基金經理介紹誰有啊

1、

先勝而後求戰

2005年凈值增長率17.8％

何 震

廣發穩健增長基金經理

經濟學碩士，9年證券從業經歷，曾在海南富南國際信託投資公司、君安證券公司、廣發證券公司工作。2002年8月加入廣發基金管理公司，曾任廣發聚富基金經理助理，現任廣發穩健增長基金經理。

何震掛在嘴邊的投資格言是「先勝而後求戰」。這句話出自《孫子兵法》，何震不止一次對記者提起，但自己具體怎麼理解的，何震一直沒有明說。「其實，就是做投資要先有自知之明。」 何震說，「我的短處是短線交易能力一般，也看不準大勢。所以，我就踏踏實實地研究和選擇企業，做長線。先搞清楚自己什麼不能幹，已經『勝』在戰之前了。」觀察何震的持股，的確是「放長線釣大魚」：上海機場、鹽湖鉀肥、貴州茅台三大重倉股，何震從年初攥到年底。

何震獲得了冠軍，但並沒把原因說得含混玄機：「 一是堅持價值投資理念；二是『先勝而後求戰』；三是適當考慮市場偏好。」

何震解釋說，誰都說要堅持價值投資，可是，2005年市場波動不小，在市場逼近1000點時，恐慌出現了，動搖的人非常多，許多股票被市場「錯殺了」。我們不僅沒有動搖，反而借機買進我們認為值得投資的企業。泥沙俱下，誰值得投資？我們堅持看企業的商業模式，看盈利是否可以復制，看公司的治理結構是否清晰。看準了的，不管市場如何，我們都堅守。至於考慮偏好是指，當有兩個企業發展狀況很接近面臨選擇時，會適當考慮當時的市場熱點在哪裡。

何震在復旦大學讀的研究生，愛打藍球。說到2006年，「經濟增長速度當然是一個值得考慮的因素，現在各種預測的差距太大了。」當然，僅僅提GDP增速，並不是問題的全部，結構性調整帶來的變化才更值得關注。「2005年我一直看好消費品和資源壟斷類企業，這兩類企業2006年依然值得看好。」怎麼聽，都還是「放長線釣大魚」的思路。

以「凈值論英雄」對否？「除了這個，還有什麼更科學？」何震說：「不是指標有問題，而是不應該只看短期表現，可以每年比凈值啊。」所謂路遙知馬力，這正是十大基金經理值得跟蹤的原因所在。

去年12月30日，上海機場和貴州茅台走勢出現放量陰線，面對基金年末「砸盤」之說，何震笑笑說：「名次相差大的，沒必要；相差近的，即便想砸，可是流通盤那麼大，能解決什麼問題。長期看，基金的業績與此關系太小了。」即便上述兩只股票以陰線報收，何震依然穩獲第一，他的說法不無依據。

2、

欣賞巴菲特的風格

2005年凈值增長率15.52％

陳 戈

富國天益價值基金經理

1972年出生，碩士，8年證券從業經歷，曾就職於君安證券研究所任研究員。2000年10月加入富國基金管理公司，曾任研究策劃部研究員，現任研究策劃部經理兼富國天益價值基金經理。

陳戈既是投資部門的干將，又是研究部門的直接負責人。所以，他感覺「對研究成果的綜合利用更加得心應手一些」，也更欣賞巴菲特「精選公司，長期持有」的投資風格。

2005年的成績，在陳戈看來是用心之作。他總結的成功因素涵蓋了投資的三個層面——首先是年初既定的全面防守投資策略，將可配置資產主要集中在穩定類行業。其次，選股時對諸如雲南白葯、貴州茅台等配置比例較高。最後，對市場熱點的參與、個股的波段操作也比較積極。但說到底，是對宏觀經濟和行業的准確把握帶來了最後的成功。

陳戈說，2005年初他們判斷宏觀經濟增速或能保持，但是上遊行業的景氣度在下降，政策對部分行業的影響可能比較大。對證券市場也看得比較偏悲觀一點，一開始就制定了防守型的策略。但是，「沒有想到市場能跌到1000點，也沒料到股權分置改革的進程能有這么快」。所幸的是，意外之變並沒有造成投資的巨大波動。當市場跌到1000點，出現較大面積的下跌，他們就分析哪些是非理性的下跌，哪些是基本面的變化，之後做出綜合判斷。「在市場波動很大的時候，堅持既定的投資策略和原則，可以迴避市場非理性對投資的干擾」。

「制定2006年年度策略時，考慮的幾個主要因素依次為：宏觀經濟政策和運行趨勢、證券市場政策、匯率制度、石油價格和國際經濟」，陳戈認為，2006年整個市場會較去年偏暖，表現較活躍，但是行業基本面及其市場表現的分化會加劇。這種情況下，可以看好非貿易品、消費服務類行業；資源類股票；科技股，尤其電子元器件股；周期性的行業中選擇長周期或周期向上的行業，如軍工、電力設備、新材料。

3、

由積極防禦到主動進攻

2005年凈值增長率14.02％

易陽方

廣發聚富基金經理

經濟學碩士，6年證券從業經歷，曾從事股票發行、資產管理業務，加入廣發基金管理公司前，曾擔任廣發證券公司投資自營部副經理，現為投資管理部總經理、廣發聚富基金經理。

易陽方津津樂道的，並不是過去的成績。「進入2006年，一切歸零。」這是面對記者采訪時，易陽方說的第一句話。其實，易陽方是有理由驕傲的。廣發聚富基金2003年底成立，易陽方在基金經理位置上兩年業績不俗。2004年，廣發聚富位列全部基金凈值增長率排位第5名，同類型第2名。盡管連續兩年跑在第一方陣前列，易陽方談得更多的，是如何及時汲取教訓更好成長。

宏觀經濟調控到底在多大程度上影響著基金的選擇，易陽方體會深刻：「2004年初，我們投資了一系列的周期性股票，比如原材料、電解鋁、水泥、鋼鐵等，到了4月初開始宏觀調控，這些行業中眾多企業盈利能力迅速下降，大大出乎我們的預料，在投資選擇上我們調整的比較慢，雖然後來採取了補救措施，最終的結果還可以，但是，中間的業績波動比較大。對於這次教訓，我們進行了認真的反思。」

吃一塹長一智，「到了2005年，我們在周期性股票上的投資就比較成功。」易陽方說，「我們尋找周期性行業拐點到來的時候，選擇被市場低估的行業中的龍頭企業進行投資。「比如，海螺水泥跌至5元多時我們買進，現在已經上漲80％左右。」

易陽方認為，好的基金經理應該具備三個特點：「一是勤奮，二是敢於否定自己，三是在大的方向上，不輕易為外界所動。」聽起來，後兩點似乎有些矛盾，易陽方卻有自己的獨特認識。所謂堅持大的方向，就是穩扎穩打地貫徹年初制定的總體戰略，所謂要敢於否定自己，就是在執行中的戰術調整。 易陽方說，回顧2005年，積極防禦的總體戰略是對的，投資於消費類也是對的，但具體到房地產投資，由於情況有變，當時就應該及時進行戰術調整。我遲遲沒有動手吃了大虧，今後必須加強執行力。

談及2006年，易陽方在基金經理中態度最為積極和樂觀：「這將是熊牛交替的一年，我們的戰略將由積極防禦轉向主動進攻。」易陽方說，「今年市場的機會肯定更多，基金的收益也應該更好，去年我給自己定的收益率目標是8％－10％，今年力爭達到10％－15％甚至更好。」

4、

抓住匯率調整的機會

2005年凈值增長率13.92％

毛衛文 銀河銀聯收益基金經理

先後任職於中國建設銀行總行、中國信達信託投資公司和中國銀河證券公司。加盟銀河基金管理公司後，曾任公司債券組合經理、銀富貨幣市場基金經理，現任銀河收益銀聯基金經理。

采訪毛衛文的時候，她剛剛出完差下飛機回到酒店。不過，時間的倉促並沒有帶來采訪倉促的舉動。拿到采訪提綱，毛准備半小時後開始侃侃而談。於是，細致穩重是她留給我的最大印象，一如她多年從事的投資一樣，值得信賴。

「要說2005年我們做得比較好的話，也主要是對宏觀經濟和金融政策的變化研究的比較深入，比較准確地把握了匯率調整帶來的機會」，毛衛文說，她管理的銀河銀聯收益2005年超額收益的主要來源就是在債券、股票和可轉換債券之間的大類配置合理。

毛衛文說，他們在去年年初就預測全年債券市場較好，而股票市場處於調整期。後來的市場情況證明他們對行情性質和基本趨勢的判斷是准確的。准確預測了2005年，那麼，2006年又如何呢？毛衛文說，2006年的中國經濟將呈現成長中的調整，債券投資仍有比較穩定的收益，沒有大的系統性的風險，投資機會主要來自於信用產品；股票市場的投資環境在好轉，估值水平有望得到進一步的提升，主要的投資機會存在於四類企業：穩定增長型企業；有並購重組題材的；在股權分置改革中公司治理結構進一步理順的公司；以及市場對宏觀經濟的下滑多度反應，被過分打壓的基礎投資、出口導向型的企業等。

「市場對於股權分置改革的恐慌情緒已經過去，」毛衛文對股權分置改革的進程和方式表示贊同。她表示，2006年需要重點考慮的兩個因素是，人民幣持續升值可能帶來的金融環境、企業經營環境的變化；外需如果走弱將帶來的經濟層面的影響以及政策可能的調整。

「十一五規劃」開局之年，建設節約型社會的政策亦帶來新的投資亮點。毛衛文眼中的機會，「一是，資源的稀缺性決定其長期走高的價格趨勢。二是，徵收政策的調整將對節能和環保型企業更加有利」。

不過，這個細致穩重的女子，對投資風格的選擇標准卻很寬松。「投資風格的關鍵就是，要符合市場環境又能為自己的性格所接受」，毛衛文的評價標準是，「順應市場」和「適應自己」。

5、

基金經理是大廚

2005年凈值增長率13.71％

肖 堅

易方達策略成長基金經理

1969年出生，經濟學碩士， 曾任香港安財投資公司財務部經理，粵信（香港）投資公司業務部副經理、廣東粵財信託投資公司基金部經理、易方達基金管理公司投資管理部常務副總經理，現任易方達基金公司總裁助理、基金投資部、研究部總經理兼易方達策略成長基金經理。

肖堅的身份有些特殊，他既是基金經理，也是基金公司總裁助理，還是基金投資部、研究部總經理，可以說「賺錢帶隊兩不誤」。采訪剛剛開始，肖堅就說到易方達基金團隊：機制穩定，以老帶新，氛圍寬松。易方達的一個特點是，研究員不少是剛走出大學校門的研究生、博士生，「我對新人說，你是『羊』不要緊，進了『狼』群，你慢慢就成『狼』了。」肖堅說的「狼」，是指有經驗的研究員和基金經理。

「剛開始做不好不要緊，大家互相幫助。」易方達給基金經理有三年的觀察期，「還不行，說明不適合做基金經理。有人很努力，但要成為好的基金經理，只有努力是不夠的。」肖堅說。

肖堅到易方達四年多，做基金經理三年多。三年來基金總收益率達到50％多，平均每年10％多。對於這樣的成績，「當然主要是靠團隊，每年市場變化都能把握好，沒有公司作為基礎是不可想像的。」

但是，好的團隊裡面，基金經理的表現還是有差異，怎麼看基金經理和研究團隊之間的關系？身兼易方達投資、研究部雙重領軍人的肖堅，對此有個形象的比喻：「研究員是采購的人，基金經理是廚子。」研究員都說買回來的是最好的「菜」，究竟怎麼選擇，怎麼配菜和炒菜呢？這裡面就有學問了，有人清蒸，有人紅燒。況且，因為每隻股票的投資比例不能超過10％，這里就涉及到行業配置的問題。「要想成為大廚、名廚，基金經理就要有自己的思路、理念和風格，要有自己的判斷。」

肖堅就有與眾不同的判斷，大家很看空的時候，肖堅的持倉位也很高。「2005年初，經濟學家在爭論宏觀經濟增長速度，沒有人能告訴你真實的答案。去年第一季度市場大跌，但我的倉位在85％，凈值漲的也最大。」肖堅說，「股指確實在下跌，但這又關你什麼事呢？市場有很多機會啊，看你怎麼選擇。因為這個市場進行的是結構性調整，有不少股票實際上漲了很多。」

回顧2005年，肖堅清晰地描繪出市場的波動脈絡：去年有四個大機會，第一季度的二線藍籌，第二季度大盤股的股改，第三季度有自主創新能力的中小盤股，第四季度的金融創新品種，「去年成績比較好的原因是，除了最後一個，前面三個機會基本都把握住了。」

事後看脈絡當然容易，當初又是怎麼具備這個慧眼的呢？肖堅給出的答案是，「以確定的企業價值應對不確定的市場風險，以靈活的配置策略追求持續的超額回報。」最後，肖堅很簡潔地給出了投資的希望所在：「2003年至今，一直是局部牛市，機構投資人不斷壯大，他們入市就必須買進那些具備投資價值的股票，想明白了這些，還怕市場沒有機會嗎？」

6、

讀博士搞研究打下投資基礎

梁文濤

易方達科匯基金經理

1972年出生，管理學博士，1994年參加工作，2002年起任職於易方達基金管理公司，曾任研究員，現任基金投資部總經理助理、易方達平穩增長基金和科匯的基金經理。

梁文濤是個認真的人，面對記者「你2005年到過多少家企業調研」這樣的問題，梁文濤再三更正。第一次，梁說，「到過30多家。」幾分鍾後說：「不，是30多次，沒有那麼多家，有的企業去了不止一次。」臨近采訪結束，梁又自己做出更正：「我查了一下記錄，准確地說，是24次實地調研，6次開會與企業見面。」

認真的梁文濤是清華大學的博士，在做基金經理之前，梁畢業後在易方達從事了兩年的研究工作，這給他後來做基金經理打下了堅實的基礎。「像我這樣從研究人員轉做基金經理，易方達還有不少，比如，科瑞、科翔、科訊的基金經理，都是這樣。」

提到2005年成功的因素，除了強調研究團隊的作用，梁文濤注重的是「堅持從企業基本面、從投資價值的角度選擇股票」。這聽起來似乎與大多數基金經理別無二致，但梁文濤有自己的體驗。比如，面對房地產調控，梁文濤不是像多數基金經理那樣，考慮怎麼規避地產股的系統風險，而是考慮怎麼趁機在大浪淘沙中選擇「金子」。「那些沒有實力的企業，在土地、資金、項目的獲得上都受到調控的影響，那些運作比較規范、財務狀況健康的好企業，像萬科、華僑城、招商地產等，反而擴大了市場份額，真正體現出來核心競爭力。」梁文濤說。

對於大的經濟背景，我們當然會關注，但最後落實到投資上，我們更注重的是研究吃透企業。「在多個行業進行均衡配置，選擇行業龍頭企業重點投資，這是我們最主要的策略。」

對於2006年，梁文濤認為，產能過剩是一個問題。不少行業和企業的利潤會因此受影響，這就對我們提出一個挑戰，要排除掉這之中的劣勢企業，並發現由整合和並購帶來的機會。

怎麼發現這些機會呢？梁文濤還是相信易方達的研究團隊。「我們的研究團隊有兩個特點，強調獨立性和前瞻性，強調研討和投資的互動和交流。我們公司的整體水平高，與此關系密切。」

對不少基金凈值最後一個月翹尾，市場存有疑問。對此，梁文濤認真地追問：「如果年末上漲是基金為了拉高凈值，那怎麼解釋過了元旦市場漲得更快？」

7、

快樂但不激進

2005年凈值增長率13.11％

袁 蓓 華安保利配置基金經理

1977年出生，畢業於中國金融學院。5年證券從業經歷，曾在中國平安保險（集團）股份有限公司投資管理中心工作。2003年加入華安基金管理公司，就職於基金投資部從事投資和研究工作，現任華安保利配置基金經理。

采訪袁蓓是件快樂的事情。「在投資領域，與男人競爭，你有壓力嗎？」面對這樣的問題，記者聽到的，先是她「咯咯」的笑聲：「看怎麼認識啦，如果要做這一行，壓力和焦慮是難免的，認識到壓力，然後找辦法去化解就可以了。」「怎麼化解呢？」「逛街看電影，睡懶覺，旅遊啊什麼的。」聽著和時尚女孩的喜好無二。

到過虎跳峽的人不少，徒步走下來的人不多。喜歡旅遊的袁蓓試著徒步走完了全程。做事情，袁蓓願意認真努力地試一試。當被問及躋身2005年十大基金經理之列的原因時，袁蓓說，「離不開一個強大的投資研究團隊的支持，當然，個人也在努力。」

「2005年的市場表現和當初的預測是否吻合？」面對這一問題，袁蓓坦承，影響因素都有所考慮，年底的最終結果也還是正常的，但在中間階段，市場對這些因素的反映和波動程度，的確超出了預想。

由此，袁蓓強調投資中的風險管理問題，「我不希望凈值波動幅度太大，不選擇特別激進的投資策略，即使是重倉股，單只也控制基本不超過總資金量的5％，以減少個人認識給基金帶來的風險。2005年年初總倉位保持在30％以下，到了一季度末，才開始逐漸增加到目前的60％左右，加上20％左右的轉債倉位，基本能夠均衡地反映對未來市場良好的預期。」

至於選擇股票的角度，袁蓓並不看重其所屬行業類別，「我更關注企業自身的成長性，不管公司是消費品還是周期類，只要經過研究發現，公司仍然有較長的上升階段並具有優良的素質，我們都會考慮買進或者持有。」

「2006年你最關心什麼問題？」袁蓓說，我最關心貨幣供應量，它對於股票和債券市場影響都很大。經濟增長速度可能要回落，但如果貨幣供應量不下滑太多，經濟增長速度也不至於回落太多。

同樣站在年初的角度，今年和去年的感覺有何不同？「我的判斷是，2005年是證券市場的改革年，2006年是轉折年，雖然可能問題不會少很多，但希望總歸比去年更大了。」

你覺得困擾2006年市場的因素是什麼？「擴容壓力和企業利潤下滑。」袁蓓想了想說，「新股發行和全流通都涉及擴容問題，但同時，這也是市場重新定價的機會。」

8、

心理素質過硬很重要

2005年凈值增長率 12.64％

尚志民

華安安順基金經理

1968年生，工商管理碩士，9年證券從業經歷，曾在上海證大投資管理公司工作，進入華安基金管理公司後曾先後擔任公司研究發展部高級研究員、基金安順、基金安瑞、華安創新基金經理。現任基金投資部副總監、基金安順基金經理。

尚志民對媒體頗為低調，「我很少接受采訪，也沒什麼特殊的原因，可能是性格使然吧。」同在華安基金公司，尚志民的沉穩冷靜和袁蓓的熱情開朗，形成鮮明對比。

性格的影響不僅顯現於面對媒體時，也顯現於看待2005年宏觀調控的態度。「占市值約60％－70％的上市公司都處於周期行業，這些企業肯定無法避免調控帶來的影響。宏觀調控帶來的結構性股價調整，應該是非常明顯的。基於這樣的判斷，我們迴避了一些周期性行業或公司。」 尚志民說，「當然換個角度看，這也是機會。」什麼機會呢？尚志民強調的是「估值」的機會：調控確實影響到了企業的經營狀況，但是市場的反應往往過度，這時候，一些周期性行業的優質股票價值被低估，機會就出現了。當然我們選擇了一些對經濟周期敏感性低的行業或公司，如國防軍工、新能源、水務、機械等行業的企業，並不僅僅局限於某一兩個行業。

是堅守在看好的企業，不理會市場的波動，還是空倉等待市場調整到一定階段，選擇估值的機會介入，這顯然是兩種不同的投資思路。很難說哪一種更科學，准確地說，很難說哪一種更適合中國的股市。因為，這兩個選擇都有基金經理跑進了第一集團。尚志民選擇的是，既中長期持有具持續競爭能力的企業，又利用市場的波動抓住企業被低估的機會。

大多數封閉式基金處於高折價狀態，盡管凈值增長率表現不錯，基金安順也無法避免這一現象。「對於封閉式基金在二級市場的表現，作為基金經理確實沒有辦法。」尚志民說，「我們能做的，就是努力取得好的投資業績，同時以大比例現金分紅回報基金持有人。」

面對工作壓力的反應，尚志民和袁蓓的態度也是迥然有別，「我感到壓力不小。面對證券市場的不斷變化，只有加倍付出，而且不斷學習新的知識，才不會被淘汰。」那麼，怎麼才能成為一名好的基金經理呢？面對這一問題，尚志民給出了非常具體的答案：「不僅研究投資基礎扎實，工作勤奮努力，而且心理素質要過硬，如買股要有信心，持股要有耐心，賣股要有決心。」

謹慎的尚志民對2006年也持相對樂觀的態度，「股改的順利推進對股票市場的影響是重大而深遠的，擴容也將帶來新的機會，現在的市場整體風險已經比2005年年初小多了。」

9、

重點研究 重點持股

2005年凈值增長率

11.59％

梁 輝

湘財合豐成長基金經理

清華大學管理科學與工程專業碩士研究生，4年基金從業經歷。2002年3月起，任職湘財荷銀基金管理公司，先後擔任公司研究部行業研究員、基金經理助理。現任湘財合豐成長基金經理。

閑暇時喜歡自由放鬆環境的梁輝，說話很是嚴謹。梁輝首先提到領導和研究團隊的作用，其次提到較早確立的主題投資方法——從基本面出發，選擇具有業績提升同時估值也可能提升的股票，重點研究後重點持股，持有期也較長。

梁輝強調，「選成長型的股票，更要有比較冷靜的心態。出發點一定是一個長期投資的想法。」

在具體操作方面，梁輝感受到的是一個較大的自由空間，「有幾種情況：我發現一家公司，一直在觀察它，後來發現它比較便宜，同時又在股票庫里，在事先規定好的范圍內，我就可以直接去買。也可能研究員通過調研發現一家公司，就和基金經理進行交流，形成一個結論，基金經理就可以去買。如果購買的量大的話，我們必須經過一個更大范圍的討論，跟投資總監等討論，最後還要提交投資決策委員會討論，但是這些討論分析是建設性的，基金經理本人的意見可以得到充分的表達和尊重」。

「股改剛開始的一段時候，我確實挺擔心我持有股票的凈值波動，因為我的公司大部分都沒有股改」，梁輝說，當時一些基金經理的很多股票都股改了，很可能一開盤就漲得很多。現在看來，股改是一個短期機會，而且是一個很難把握的機會。「如果你在其他方面做得很好的話，這類機會丟掉了也沒什麼可惜的」。現在市場已經從對短期對價的關心，轉向對資本價值（包括控制資產、技術和管理水平）的考慮。股改對市場已經帶來了長期、基礎和深層的影響。

「2005年初，我們看到的機會是電信、數字電視。事實證明這一方向是對的，但時機上略顯早了一些，」梁輝認為，2006年的市場應該是一個不錯的市場，上述兩個行業仍被看好，此外，他還看好軍工和高端製造業。

10、

2005年凈值增長率 11.05％

呂俊

上投摩根中國優勢基金經理

以國際視野看待A股機會

「他是很特立獨行的」，對呂俊的整體印象，是從他同事的評價中得來的。 「那會兒基本上各家基金都是扎堆持股、交叉持有，像中石化、上海機場什麼的。呂俊拿的就和別人不一樣，當然最後收益也不錯。」

呂俊表示，以國際投資人的視野看待A股投資機會，把握其中具有獨特競爭優勢的中國企業，是「上投摩根中國優勢基金」一貫堅持的投資理念。從此出發，他們認為中國經濟正處於高速穩定增長的區間，A股市場的投資價值被嚴重低估，正是難得的投資良機。

「2005年初我們判斷人民幣升值和股權分置改革是當年兩大主題。我們對人民幣升值的受益股和重資產品種是布局重點之一。」股權分置改革的後續影響，在呂俊看來主要是投資理念和投資機會的轉變。他說，後股權時代，投資者對上市公司的判斷將以實業投資的眼光觀察，股市投資與實業投資將如出一轍，價值投資者或者實業投資者買股票相當於買企業的資產，會更加理性的基於企業內在的絕對投資價值來進行判斷。

「對2006年的大市完全不必悲觀，機會應該比較多，只須認真把握。」呂俊認為，這些機會可以從「十一五規劃」目標中找出。主要是消費行業、能源節約、能源替代、防治污染等相關行業；特別是有自主創新能力的公司。

個性鮮明的呂俊對市場上頗有微詞的基金凈值增長率排名，亦有自己的看法。「沒有一種指標是完美的，有一個大家可以接受的指標，比所謂的『全面』評價體系要更可靠可信賴。」不過，排名不應過分看重短期。

「喬治·索羅斯是位真正的大師，他的深邃思想影響了我。」呂俊說，「索羅斯是宏觀投資的鼻祖，他這個流派還有極大的發展空間」。

㈣ 中國的基金經理哪幾位的風格最穩健 謝謝

先勝而後求戰

2005年凈值增長率17.8％

何 震

廣發穩健增長基金經理

經濟學碩士，9年證券從業經歷，曾在海南富南國際信託投資公司、君安證券公司、廣發證券公司工作。2002年8月加入廣發基金管理公司，曾任廣發聚富基金經理助理，現任廣發穩健增長基金經理。

何震掛在嘴邊的投資格言是「先勝而後求戰」。這句話出自《孫子兵法》，何震不止一次對記者提起，但自己具體怎麼理解的，何震一直沒有明說。「其實，就是做投資要先有自知之明。」 何震說，「我的短處是短線交易能力一般，也看不準大勢。所以，我就踏踏實實地研究和選擇企業，做長線。先搞清楚自己什麼不能幹，已經『勝』在戰之前了。」觀察何震的持股，的確是「放長線釣大魚」：上海機場、鹽湖鉀肥、貴州茅台三大重倉股，何震從年初攥到年底。

何震獲得了冠軍，但並沒把原因說得含混玄機：「 一是堅持價值投資理念；二是『先勝而後求戰』；三是適當考慮市場偏好。」

何震解釋說，誰都說要堅持價值投資，可是，2005年市場波動不小，在市場逼近1000點時，恐慌出現了，動搖的人非常多，許多股票被市場「錯殺了」。我們不僅沒有動搖，反而借機買進我們認為值得投資的企業。泥沙俱下，誰值得投資？我們堅持看企業的商業模式，看盈利是否可以復制，看公司的治理結構是否清晰。看準了的，不管市場如何，我們都堅守。至於考慮偏好是指，當有兩個企業發展狀況很接近面臨選擇時，會適當考慮當時的市場熱點在哪裡。

何震在復旦大學讀的研究生，愛打藍球。說到2006年，「經濟增長速度當然是一個值得考慮的因素，現在各種預測的差距太大了。」當然，僅僅提GDP增速，並不是問題的全部，結構性調整帶來的變化才更值得關注。「2005年我一直看好消費品和資源壟斷類企業，這兩類企業2006年依然值得看好。」怎麼聽，都還是「放長線釣大魚」的思路。

以「凈值論英雄」對否？「除了這個，還有什麼更科學？」何震說：「不是指標有問題，而是不應該只看短期表現，可以每年比凈值啊。」所謂路遙知馬力，這正是十大基金經理值得跟蹤的原因所在。

去年12月30日，上海機場和貴州茅台走勢出現放量陰線，面對基金年末「砸盤」之說，何震笑笑說：「名次相差大的，沒必要；相差近的，即便想砸，可是流通盤那麼大，能解決什麼問題。長期看，基金的業績與此關系太小了。」即便上述兩只股票以陰線報收，何震依然穩獲第一，他的說法不無依據。

2、

欣賞巴菲特的風格

2005年凈值增長率15.52％

陳 戈

富國天益價值基金經理

1972年出生，碩士，8年證券從業經歷，曾就職於君安證券研究所任研究員。2000年10月加入富國基金管理公司，曾任研究策劃部研究員，現任研究策劃部經理兼富國天益價值基金經理。

陳戈既是投資部門的干將，又是研究部門的直接負責人。所以，他感覺「對研究成果的綜合利用更加得心應手一些」，也更欣賞巴菲特「精選公司，長期持有」的投資風格。

2005年的成績，在陳戈看來是用心之作。他總結的成功因素涵蓋了投資的三個層面——首先是年初既定的全面防守投資策略，將可配置資產主要集中在穩定類行業。其次，選股時對諸如雲南白葯、貴州茅台等配置比例較高。最後，對市場熱點的參與、個股的波段操作也比較積極。但說到底，是對宏觀經濟和行業的准確把握帶來了最後的成功。

陳戈說，2005年初他們判斷宏觀經濟增速或能保持，但是上遊行業的景氣度在下降，政策對部分行業的影響可能比較大。對證券市場也看得比較偏悲觀一點，一開始就制定了防守型的策略。但是，「沒有想到市場能跌到1000點，也沒料到股權分置改革的進程能有這么快」。所幸的是，意外之變並沒有造成投資的巨大波動。當市場跌到1000點，出現較大面積的下跌，他們就分析哪些是非理性的下跌，哪些是基本面的變化，之後做出綜合判斷。「在市場波動很大的時候，堅持既定的投資策略和原則，可以迴避市場非理性對投資的干擾」。

「制定2006年年度策略時，考慮的幾個主要因素依次為：宏觀經濟政策和運行趨勢、證券市場政策、匯率制度、石油價格和國際經濟」，陳戈認為，2006年整個市場會較去年偏暖，表現較活躍，但是行業基本面及其市場表現的分化會加劇。這種情況下，可以看好非貿易品、消費服務類行業；資源類股票；科技股，尤其電子元器件股；周期性的行業中選擇長周期或周期向上的行業，如軍工、電力設備、新材料。

3、

由積極防禦到主動進攻

2005年凈值增長率14.02％

易陽方

廣發聚富基金經理

經濟學碩士，6年證券從業經歷，曾從事股票發行、資產管理業務，加入廣發基金管理公司前，曾擔任廣發證券公司投資自營部副經理，現為投資管理部總經理、廣發聚富基金經理。

易陽方津津樂道的，並不是過去的成績。「進入2006年，一切歸零。」這是面對記者采訪時，易陽方說的第一句話。其實，易陽方是有理由驕傲的。廣發聚富基金2003年底成立，易陽方在基金經理位置上兩年業績不俗。2004年，廣發聚富位列全部基金凈值增長率排位第5名，同類型第2名。盡管連續兩年跑在第一方陣前列，易陽方談得更多的，是如何及時汲取教訓更好成長。

宏觀經濟調控到底在多大程度上影響著基金的選擇，易陽方體會深刻：「2004年初，我們投資了一系列的周期性股票，比如原材料、電解鋁、水泥、鋼鐵等，到了4月初開始宏觀調控，這些行業中眾多企業盈利能力迅速下降，大大出乎我們的預料，在投資選擇上我們調整的比較慢，雖然後來採取了補救措施，最終的結果還可以，但是，中間的業績波動比較大。對於這次教訓，我們進行了認真的反思。」

吃一塹長一智，「到了2005年，我們在周期性股票上的投資就比較成功。」易陽方說，「我們尋找周期性行業拐點到來的時候，選擇被市場低估的行業中的龍頭企業進行投資。「比如，海螺水泥跌至5元多時我們買進，現在已經上漲80％左右。」

易陽方認為，好的基金經理應該具備三個特點：「一是勤奮，二是敢於否定自己，三是在大的方向上，不輕易為外界所動。」聽起來，後兩點似乎有些矛盾，易陽方卻有自己的獨特認識。所謂堅持大的方向，就是穩扎穩打地貫徹年初制定的總體戰略，所謂要敢於否定自己，就是在執行中的戰術調整。 易陽方說，回顧2005年，積極防禦的總體戰略是對的，投資於消費類也是對的，但具體到房地產投資，由於情況有變，當時就應該及時進行戰術調整。我遲遲沒有動手吃了大虧，今後必須加強執行力。

談及2006年，易陽方在基金經理中態度最為積極和樂觀：「這將是熊牛交替的一年，我們的戰略將由積極防禦轉向主動進攻。」易陽方說，「今年市場的機會肯定更多，基金的收益也應該更好，去年我給自己定的收益率目標是8％－10％，今年力爭達到10％－15％甚至更好。」

4、

抓住匯率調整的機會

2005年凈值增長率13.92％

毛衛文 銀河銀聯收益基金經理

先後任職於中國建設銀行總行、中國信達信託投資公司和中國銀河證券公司。加盟銀河基金管理公司後，曾任公司債券組合經理、銀富貨幣市場基金經理，現任銀河收益銀聯基金經理。

采訪毛衛文的時候，她剛剛出完差下飛機回到酒店。不過，時間的倉促並沒有帶來采訪倉促的舉動。拿到采訪提綱，毛准備半小時後開始侃侃而談。於是，細致穩重是她留給我的最大印象，一如她多年從事的投資一樣，值得信賴。

「要說2005年我們做得比較好的話，也主要是對宏觀經濟和金融政策的變化研究的比較深入，比較准確地把握了匯率調整帶來的機會」，毛衛文說，她管理的銀河銀聯收益2005年超額收益的主要來源就是在債券、股票和可轉換債券之間的大類配置合理。

毛衛文說，他們在去年年初就預測全年債券市場較好，而股票市場處於調整期。後來的市場情況證明他們對行情性質和基本趨勢的判斷是准確的。准確預測了2005年，那麼，2006年又如何呢？毛衛文說，2006年的中國經濟將呈現成長中的調整，債券投資仍有比較穩定的收益，沒有大的系統性的風險，投資機會主要來自於信用產品；股票市場的投資環境在好轉，估值水平有望得到進一步的提升，主要的投資機會存在於四類企業：穩定增長型企業；有並購重組題材的；在股權分置改革中公司治理結構進一步理順的公司；以及市場對宏觀經濟的下滑多度反應，被過分打壓的基礎投資、出口導向型的企業等。

「市場對於股權分置改革的恐慌情緒已經過去，」毛衛文對股權分置改革的進程和方式表示贊同。她表示，2006年需要重點考慮的兩個因素是，人民幣持續升值可能帶來的金融環境、企業經營環境的變化；外需如果走弱將帶來的經濟層面的影響以及政策可能的調整。

「十一五規劃」開局之年，建設節約型社會的政策亦帶來新的投資亮點。毛衛文眼中的機會，「一是，資源的稀缺性決定其長期走高的價格趨勢。二是，徵收政策的調整將對節能和環保型企業更加有利」。

不過，這個細致穩重的女子，對投資風格的選擇標准卻很寬松。「投資風格的關鍵就是，要符合市場環境又能為自己的性格所接受」，毛衛文的評價標準是，「順應市場」和「適應自己」。

5、

基金經理是大廚

2005年凈值增長率13.71％

肖 堅

易方達策略成長基金經理

1969年出生，經濟學碩士， 曾任香港安財投資公司財務部經理，粵信（香港）投資公司業務部副經理、廣東粵財信託投資公司基金部經理、易方達基金管理公司投資管理部常務副總經理，現任易方達基金公司總裁助理、基金投資部、研究部總經理兼易方達策略成長基金經理。

肖堅的身份有些特殊，他既是基金經理，也是基金公司總裁助理，還是基金投資部、研究部總經理，可以說「賺錢帶隊兩不誤」。采訪剛剛開始，肖堅就說到易方達基金團隊：機制穩定，以老帶新，氛圍寬松。易方達的一個特點是，研究員不少是剛走出大學校門的研究生、博士生，「我對新人說，你是『羊』不要緊，進了『狼』群，你慢慢就成『狼』了。」肖堅說的「狼」，是指有經驗的研究員和基金經理。

「剛開始做不好不要緊，大家互相幫助。」易方達給基金經理有三年的觀察期，「還不行，說明不適合做基金經理。有人很努力，但要成為好的基金經理，只有努力是不夠的。」肖堅說。

肖堅到易方達四年多，做基金經理三年多。三年來基金總收益率達到50％多，平均每年10％多。對於這樣的成績，「當然主要是靠團隊，每年市場變化都能把握好，沒有公司作為基礎是不可想像的。」

但是，好的團隊裡面，基金經理的表現還是有差異，怎麼看基金經理和研究團隊之間的關系？身兼易方達投資、研究部雙重領軍人的肖堅，對此有個形象的比喻：「研究員是采購的人，基金經理是廚子。」研究員都說買回來的是最好的「菜」，究竟怎麼選擇，怎麼配菜和炒菜呢？這裡面就有學問了，有人清蒸，有人紅燒。況且，因為每隻股票的投資比例不能超過10％，這里就涉及到行業配置的問題。「要想成為大廚、名廚，基金經理就要有自己的思路、理念和風格，要有自己的判斷。」

肖堅就有與眾不同的判斷，大家很看空的時候，肖堅的持倉位也很高。「2005年初，經濟學家在爭論宏觀經濟增長速度，沒有人能告訴你真實的答案。去年第一季度市場大跌，但我的倉位在85％，凈值漲的也最大。」肖堅說，「股指確實在下跌，但這又關你什麼事呢？市場有很多機會啊，看你怎麼選擇。因為這個市場進行的是結構性調整，有不少股票實際上漲了很多。」

回顧2005年，肖堅清晰地描繪出市場的波動脈絡：去年有四個大機會，第一季度的二線藍籌，第二季度大盤股的股改，第三季度有自主創新能力的中小盤股，第四季度的金融創新品種，「去年成績比較好的原因是，除了最後一個，前面三個機會基本都把握住了。」

事後看脈絡當然容易，當初又是怎麼具備這個慧眼的呢？肖堅給出的答案是，「以確定的企業價值應對不確定的市場風險，以靈活的配置策略追求持續的超額回報。」最後，肖堅很簡潔地給出了投資的希望所在：「2003年至今，一直是局部牛市，機構投資人不斷壯大，他們入市就必須買進那些具備投資價值的股票，想明白了這些，還怕市場沒有機會嗎？」

6、

讀博士搞研究打下投資基礎

梁文濤

易方達科匯基金經理

1972年出生，管理學博士，1994年參加工作，2002年起任職於易方達基金管理公司，曾任研究員，現任基金投資部總經理助理、易方達平穩增長基金和科匯的基金經理。

梁文濤是個認真的人，面對記者「你2005年到過多少家企業調研」這樣的問題，梁文濤再三更正。第一次，梁說，「到過30多家。」幾分鍾後說：「不，是30多次，沒有那麼多家，有的企業去了不止一次。」臨近采訪結束，梁又自己做出更正：「我查了一下記錄，准確地說，是24次實地調研，6次開會與企業見面。」

認真的梁文濤是清華大學的博士，在做基金經理之前，梁畢業後在易方達從事了兩年的研究工作，這給他後來做基金經理打下了堅實的基礎。「像我這樣從研究人員轉做基金經理，易方達還有不少，比如，科瑞、科翔、科訊的基金經理，都是這樣。」

提到2005年成功的因素，除了強調研究團隊的作用，梁文濤注重的是「堅持從企業基本面、從投資價值的角度選擇股票」。這聽起來似乎與大多數基金經理別無二致，但梁文濤有自己的體驗。比如，面對房地產調控，梁文濤不是像多數基金經理那樣，考慮怎麼規避地產股的系統風險，而是考慮怎麼趁機在大浪淘沙中選擇「金子」。「那些沒有實力的企業，在土地、資金、項目的獲得上都受到調控的影響，那些運作比較規范、財務狀況健康的好企業，像萬科、華僑城、招商地產等，反而擴大了市場份額，真正體現出來核心競爭力。」梁文濤說。

對於大的經濟背景，我們當然會關注，但最後落實到投資上，我們更注重的是研究吃透企業。「在多個行業進行均衡配置，選擇行業龍頭企業重點投資，這是我們最主要的策略。」

對於2006年，梁文濤認為，產能過剩是一個問題。不少行業和企業的利潤會因此受影響，這就對我們提出一個挑戰，要排除掉這之中的劣勢企業，並發現由整合和並購帶來的機會。

怎麼發現這些機會呢？梁文濤還是相信易方達的研究團隊。「我們的研究團隊有兩個特點，強調獨立性和前瞻性，強調研討和投資的互動和交流。我們公司的整體水平高，與此關系密切。」

對不少基金凈值最後一個月翹尾，市場存有疑問。對此，梁文濤認真地追問：「如果年末上漲是基金為了拉高凈值，那怎麼解釋過了元旦市場漲得更快？」

7、

快樂但不激進

2005年凈值增長率13.11％

袁 蓓 華安保利配置基金經理

1977年出生，畢業於中國金融學院。5年證券從業經歷，曾在中國平安保險（集團）股份有限公司投資管理中心工作。2003年加入華安基金管理公司，就職於基金投資部從事投資和研究工作，現任華安保利配置基金經理。

采訪袁蓓是件快樂的事情。「在投資領域，與男人競爭，你有壓力嗎？」面對這樣的問題，記者聽到的，先是她「咯咯」的笑聲：「看怎麼認識啦，如果要做這一行，壓力和焦慮是難免的，認識到壓力，然後找辦法去化解就可以了。」「怎麼化解呢？」「逛街看電影，睡懶覺，旅遊啊什麼的。」聽著和時尚女孩的喜好無二。

到過虎跳峽的人不少，徒步走下來的人不多。喜歡旅遊的袁蓓試著徒步走完了全程。做事情，袁蓓願意認真努力地試一試。當被問及躋身2005年十大基金經理之列的原因時，袁蓓說，「離不開一個強大的投資研究團隊的支持，當然，個人也在努力。」

「2005年的市場表現和當初的預測是否吻合？」面對這一問題，袁蓓坦承，影響因素都有所考慮，年底的最終結果也還是正常的，但在中間階段，市場對這些因素的反映和波動程度，的確超出了預想。

由此，袁蓓強調投資中的風險管理問題，「我不希望凈值波動幅度太大，不選擇特別激進的投資策略，即使是重倉股，單只也控制基本不超過總資金量的5％，以減少個人認識給基金帶來的風險。2005年年初總倉位保持在30％以下，到了一季度末，才開始逐漸增加到目前的60％左右，加上20％左右的轉債倉位，基本能夠均衡地反映對未來市場良好的預期。」

至於選擇股票的角度，袁蓓並不看重其所屬行業類別，「我更關注企業自身的成長性，不管公司是消費品還是周期類，只要經過研究發現，公司仍然有較長的上升階段並具有優良的素質，我們都會考慮買進或者持有。」

「2006年你最關心什麼問題？」袁蓓說，我最關心貨幣供應量，它對於股票和債券市場影響都很大。經濟增長速度可能要回落，但如果貨幣供應量不下滑太多，經濟增長速度也不至於回落太多。

同樣站在年初的角度，今年和去年的感覺有何不同？「我的判斷是，2005年是證券市場的改革年，2006年是轉折年，雖然可能問題不會少很多，但希望總歸比去年更大了。」

你覺得困擾2006年市場的因素是什麼？「擴容壓力和企業利潤下滑。」袁蓓想了想說，「新股發行和全流通都涉及擴容問題，但同時，這也是市場重新定價的機會。」

8、

心理素質過硬很重要

2005年凈值增長率 12.64％

尚志民

華安安順基金經理

1968年生，工商管理碩士，9年證券從業經歷，曾在上海證大投資管理公司工作，進入華安基金管理公司後曾先後擔任公司研究發展部高級研究員、基金安順、基金安瑞、華安創新基金經理。現任基金投資部副總監、基金安順基金經理。

尚志民對媒體頗為低調，「我很少接受采訪，也沒什麼特殊的原因，可能是性格使然吧。」同在華安基金公司，尚志民的沉穩冷靜和袁蓓的熱情開朗，形成鮮明對比。

性格的影響不僅顯現於面對媒體時，也顯現於看待2005年宏觀調控的態度。「占市值約60％－70％的上市公司都處於周期行業，這些企業肯定無法避免調控帶來的影響。宏觀調控帶來的結構性股價調整，應該是非常明顯的。基於這樣的判斷，我們迴避了一些周期性行業或公司。」 尚志民說，「當然換個角度看，這也是機會。」什麼機會呢？尚志民強調的是「估值」的機會：調控確實影響到了企業的經營狀況，但是市場的反應往往過度，這時候，一些周期性行業的優質股票價值被低估，機會就出現了。當然我們選擇了一些對經濟周期敏感性低的行業或公司，如國防軍工、新能源、水務、機械等行業的企業，並不僅僅局限於某一兩個行業。

是堅守在看好的企業，不理會市場的波動，還是空倉等待市場調整到一定階段，選擇估值的機會介入，這顯然是兩種不同的投資思路。很難說哪一種更科學，准確地說，很難說哪一種更適合中國的股市。因為，這兩個選擇都有基金經理跑進了第一集團。尚志民選擇的是，既中長期持有具持續競爭能力的企業，又利用市場的波動抓住企業被低估的機會。

大多數封閉式基金處於高折價狀態，盡管凈值增長率表現不錯，基金安順也無法避免這一現象。「對於封閉式基金在二級市場的表現，作為基金經理確實沒有辦法。」尚志民說，「我們能做的，就是努力取得好的投資業績，同時以大比例現金分紅回報基金持有人。」

面對工作壓力的反應，尚志民和袁蓓的態度也是迥然有別，「我感到壓力不小。面對證券市場的不斷變化，只有加倍付出，而且不斷學習新的知識，才不會被淘汰。」那麼，怎麼才能成為一名好的基金經理呢？面對這一問題，尚志民給出了非常具體的答案：「不僅研究投資基礎扎實，工作勤奮努力，而且心理素質要過硬，如買股要有信心，持股要有耐心，賣股要有決心。」

謹慎的尚志民對2006年也持相對樂觀的態度，「股改的順利推進對股票市場的影響是重大而深遠的，擴容也將帶來新的機會，現在的市場整體風險已經比2005年年初小多了。」

9、

重點研究 重點持股

2005年凈值增長率

11.59％

梁 輝

湘財合豐成長基金經理

清華大學管理科學與工程專業碩士研究生，4年基金從業經歷。2002年3月起，任職湘財荷銀基金管理公司，先後擔任公司研究部行業研究員、基金經理助理。現任湘財合豐成長基金經理。

閑暇時喜歡自由放鬆環境的梁輝，說話很是嚴謹。梁輝首先提到領導和研究團隊的作用，其次提到較早確立的主題投資方法——從基本面出發，選擇具有業績提升同時估值也可能提升的股票，重點研究後重點持股，持有期也較長。

梁輝強調，「選成長型的股票，更要有比較冷靜的心態。出發點一定是一個長期投資的想法。」

在具體操作方面，梁輝感受到的是一個較大的自由空間，「有幾種情況：我發現一家公司，一直在觀察它，後來發現它比較便宜，同時又在股票庫里，在事先規定好的范圍內，我就可以直接去買。也可能研究員通過調研發現一家公司，就和基金經理進行交流，形成一個結論，基金經理就可以去買。如果購買的量大的話，我們必須經過一個更大范圍的討論，跟投資總監等討論，最後還要提交投資決策委員會討論，但是這些討論分析是建設性的，基金經理本人的意見可以得到充分的表達和尊重」。

「股改剛開始的一段時候，我確實挺擔心我持有股票的凈值波動，因為我的公司大部分都沒有股改」，梁輝說，當時一些基金經理的很多股票都股改了，很可能一開盤就漲得很多。現在看來，股改是一個短期機會，而且是一個很難把握的機會。「如果你在其他方面做得很好的話，這類機會丟掉了也沒什麼可惜的」。現在市場已經從對短期對價的關心，轉向對資本價值（包括控制資產、技術和管理水平）的考慮。股改對市場已經帶來了長期、基礎和深層的影響。

「2005年初，我們看到的機會是電信、數字電視。事實證明這一方向是對的，但時機上略顯早了一些，」梁輝認為，2006年的市場應該是一個不錯的市場，上述兩個行業仍被看好，此外，他還看好軍工和高端製造業。

10、

2005年凈值增長率 11.05％

呂俊

上投摩根中國優勢基金經理

以國際視野看待A股機會

「他是很特立獨行的」，對呂俊的整體印象，是從他同事的評價中得來的。 「那會兒基本上各家基金都是扎堆持股、交叉持有，像中石化、上海機場什麼的。呂俊拿的就和別人不一樣，當然最後收益也不錯。」

呂俊表示，以國際投資人的視野看待A股投資機會，把握其中具有獨特競爭優勢的中國企業，是「上投摩根中國優勢基金」一貫堅持的投資理念。從此出發，他們認為中國經濟正處於高速穩定增長的區間，A股市場的投資價值被嚴重低估，正是難得的投資良機。

「2005年初我們判斷人民幣升值和股權分置改革是當年兩大主題。我們對人民幣升值的受益股和重資產品種是布局重點之一。」股權分置改革的後續影響，在呂俊看來主要是投資理念和投資機會的轉變。他說，後股權時代，投資者對上市公司的判斷將以實業投資的眼光觀察，股市投資與實業投資將如出一轍，價值投資者或者實業投資者買股票相當於買企業的資產，會更加理性的基於企業內在的絕對投資價值來進行判斷。

「對2006年的大市完全不必悲觀，機會應該比較多，只須認真把握。」呂俊認為，這些機會可以從「十一五規劃」目標中找出。主要是消費行業、能源節約、能源替代、防治污染等相關行業；特別是有自主創新能力的公司。

個性鮮明的呂俊對市場上頗有微詞的基金凈值增長率排名，亦有自己的看法。「沒有一種指標是完美的，有一個大家可以接受的指標，比所謂的『全面』評價體系要更可靠可信賴。」不過，排名不應過分看重短期。

「喬治·索羅斯是位真正的大師，他的深邃思想影響了我。」呂俊說，「索羅斯是宏觀投資的

㈤ 目前比較優秀的基金經理是誰閱歷

何 震

廣發穩健增長基金經理

經濟學碩士，9年證券從業經歷，曾在海南富南國際信託投資公司、君安證券公司、廣發證券公司工作。2002年8月加入廣發基金管理公司，曾任廣發聚富基金經理助理，現任廣發穩健增長基金經理。

何震掛在嘴邊的投資格言是「先勝而後求戰」。這句話出自《孫子兵法》，何震不止一次對記者提起，但自己具體怎麼理解的，何震一直沒有明說。「其實，就是做投資要先有自知之明。」 何震說，「我的短處是短線交易能力一般，也看不準大勢。所以，我就踏踏實實地研究和選擇企業，做長線。先搞清楚自己什麼不能幹，已經『勝』在戰之前了。」觀察何震的持股，的確是「放長線釣大魚」：上海機場、鹽湖鉀肥、貴州茅台三大重倉股，何震從年初攥到年底。

何震獲得了冠軍，但並沒把原因說得含混玄機：「 一是堅持價值投資理念；二是『先勝而後求戰』；三是適當考慮市場偏好。」

何震解釋說，誰都說要堅持價值投資，可是，2005年市場波動不小，在市場逼近1000點時，恐慌出現了，動搖的人非常多，許多股票被市場「錯殺了」。我們不僅沒有動搖，反而借機買進我們認為值得投資的企業。泥沙俱下，誰值得投資？我們堅持看企業的商業模式，看盈利是否可以復制，看公司的治理結構是否清晰。看準了的，不管市場如何，我們都堅守。至於考慮偏好是指，當有兩個企業發展狀況很接近面臨選擇時，會適當考慮當時的市場熱點在哪裡。

何震在復旦大學讀的研究生，愛打藍球。說到2006年，「經濟增長速度當然是一個值得考慮的因素，現在各種預測的差距太大了。」當然，僅僅提GDP增速，並不是問題的全部，結構性調整帶來的變化才更值得關注。「2005年我一直看好消費品和資源壟斷類企業，這兩類企業2006年依然值得看好。」怎麼聽，都還是「放長線釣大魚」的思路。

以「凈值論英雄」對否？「除了這個，還有什麼更科學？」何震說：「不是指標有問題，而是不應該只看短期表現，可以每年比凈值啊。」所謂路遙知馬力，這正是十大基金經理值得跟蹤的原因所在。

去年12月30日，上海機場和貴州茅台走勢出現放量陰線，面對基金年末「砸盤」之說，何震笑笑說：「名次相差大的，沒必要；相差近的，即便想砸，可是流通盤那麼大，能解決什麼問題。長期看，基金的業績與此關系太小了。」即便上述兩只股票以陰線報收，何震依然穩獲第一，他的說法不無依據。

㈥ 信託的核心崗位是什麼呢

關於信託有沒有前途這個問題，我比較贊同這位前輩的說法，在此分享給你。 「在網上看到很多人在討論什麼是信託，充斥著各種各樣的理解和來自不同視角的闡述。2007年來中信面試的時候，幾乎不知道什麼是信託，只能背誦《信託法》中的定義；2008年略有心得之… 顯示全部 關於信託有沒有前途這個問題，我比較贊同這位前輩的說法，在此分享給你。

「在網上看到很多人在討論什麼是信託，充斥著各種各樣的理解和來自不同視角的闡述。2007年來中信面試的時候，幾乎不知道什麼是信託，只能背誦《信託法》中的定義；2008年略有心得之時，可以亢奮地說幾個小時；而今卻簡化為2個字而已——平台。我偏向於：對於信託從業者而言，信託是一個平台、一個可以整合多種金融工具和社會資源的平台、一個披著金融外衣並持有合法金融牌照的資源整合平台，沒有任何的屬性。信託全靠人把各種資源要素在信託平台上有機整合，包括資金、資產、各類服務機構等等，這也是信託對於從業者的魅力之所在——具有很強的創造性和自主性。最近這幾年，我愈發覺得資源是信託團隊能否做大做強、長遠發展的關鍵要素，很簡單，信託公司只給你一個平台或者說一面旗幟，沒有資源，有再牛的整合技術也是空談；找不到項目，身懷絕技也無用武之地。當然，資源只是必要條件，信託的優劣卻還取決於人性、知識和技術等。」

㈦ 房地產信託是指什麼

簡簡介

房地產信託結構圖
房地產信託，英文是「Real Estate Investment Trust」，簡稱REITS，包括兩個方面的含義：一是不動產信託就是不動產所有權人《委託人)，為受益人的利益或特定目的，將所有權轉移給受託人，使其依照信託合同來管理運用的一種法律關系；二是房地產資金信託，是指委託人基於對信託投資公司的信任，將自己合法擁有的資金委託給信託投資公司，由信託投資公司按委託人的意願以自己的名義，為受益人的利益或特定目的，將資金投向房地產業並對其進行管理和處分的行為。這也是我國正大量採用的房地產融資方式。
2003年6月，央行發布121號文件限制房地產企業的銀行融資，房地產信託開始成為企業追逐的熱點。房地產信託是指房地產信託機構受委託人的委託，為了受益人的利益，代為管理、營運或處理委託人託管的房地產及相關資財的一種信託行為。
2發展歷程
1883年美國首先成立了波士頓個人財產信託（Bost

上海國際金融中心
onPersonalPropertyTrust），但直到1920年以後，美國投資事業才有了劃時代的發展，這也是美國在戰後涌現出大量的富豪手中所持有的過剩資金所致。1929年紐約股市崩潰後，美國SEC開始對投資公司進行規范。為確保投資人的權益，美國展開了一系列聯邦證券交易活動，先後制定了1933年證券法、1934年證券交易法、1935年公用事業控股公司法、1939年信託契約法，並於1940年制定了投資公司法及投資顧問法，這些都成為日後投資公司經營業務管理規則的基本框架。依據美國1940年投資公司法第4條，投資公司可以分為：面額證券公司（Face-AmountCertificate Companies）、單位信託公司（UnitInvestmentTrust）和經理公司（Management Companies）三類。
其中，經理公司在三種投資公司類型中運用最為普通，按投資公司法第5條又可將其分為：封閉型（Close-end Type）投資公司、開放型（Open-End Type）、分散型（Diversified Type）和非分散型（Non-DiversifiedType）投資公司四種。馬塞諸塞商業信託是REIT的前身，由於經濟利益的驅動，最初採用信託形式是為規避州法禁止公司以投資為目的而持有不動產的規定，隨後因其逐漸發展成為規避公司所得稅的不動產投資組織，而被美國最高法院認定為商業信託與公司相似，並視同聯邦公司組織加以課稅，導致其發展一度停滯。但由於後來的投資信託法規不斷健全，且經濟發展態勢良好，美國投資信託的發展又日益茁壯起來。著眼於投資信託的優點，美國國會於1960年通過修訂內地稅法典，正式開創了REIT，規定凡具備該法案第856條至859條的有關組織、收入及收益分配要件的REIT 可享有免稅優惠。
換言之，即使REIT是以公司為組織形態，也可以不必負擔公司所得稅，而僅對股東或投資人課征個人所得稅，所以REIT一般也被認為是具有投資媒介性質管道機能。1976年美國國會通過了稅收改革法案，取消了REIT必須是由非法人信託或社團組織的要件，所以現今美國的REIT組織形態可以是公司組織或信託，但必須是聯邦所得稅意義下非銀行、儲蓄貸款機構或保險公司類的公司，通過這些機構，向大眾募集資金。基於危險分散原則，主要從事買賣管理不動產實體的投資或抵押擔保貸款的信託投資，屬於一種長期投資商品，其基本架構由不動產投資信託基金、經理公司、保管機構和投資人四個實體組成。但按照1986年稅收公司改革法的規定，REIT必須僱傭獨立的不動產專家來執行管理REIT的日常事務活動。
3性質分類
房地產信託經營業務內容較為廣泛，按其性質可分為：
①委託業務，如房地產信託存款、房地產信託貸款、房地產信託投資、房地產委託貸款等；
②代理業務，如代理發行股票債券、代理清理債權債務、代理房屋設計等；
③金融租賃、咨詢、擔保等業務。
相對銀行貸款而言，房地產信託計劃的融資具有降低房地產開發公司整體融資成本、募集資金靈活方便及資金利率可靈活調整等優勢。由於信託制度的特殊性、靈活性以及獨特的財產隔離功能與權益重構功能，可以財產權模式、收益權模式以及優先購買權等模式進行金融創新，使其成為最佳融資方式之一。
4發展現狀
當人們對高房價已經感覺到無奈的時候，「集體焦慮」就出現了。當這種「集體焦慮」出現之後，一切與房

房地產信託
地產沾邊的東西都會刺激人們的這種焦慮，房地產信託也自然「被焦慮」，被情緒化地關注。事實上，在我們的生活中，已經多次出現一個傳言擊垮一家企業的案例。信用社會中，「壓倒駱駝的最後一根稻草」表面看也許就是一個傳言或是無意的誤讀，但其背後是「集體焦慮」中的非理性。網路時代，當信息的傳播更加便捷之時，對於信息的辨別也更重要了。
[1]房地產信託可謂屋漏偏逢連夜雨，房地產企業緊張的資金鏈使得房地產信託兌付風險加大，而綠城事件以及滬京房地產企業兌付問題更是引起了市場的擔憂。這也使得很多投資者對房地產信託望而生畏。 盡管房地產信託產品面臨眾多問題，但並不能一概否定此類產品。相關專業人士給出了建議，從來看，房地產信託產品收益率還是比較高的，投資者在購買的時候一定要審慎：首先要看項目本身的好壞，其次要房地產信託計劃的風控措施，第三還要看信託公司的資質。房地產信託依然具有投資價值。
不過專家建議，在購買房地產信託計劃的時候一定要擦亮眼睛。除了要考察項目的好壞之外，也要嚴格把握產品的風控措施，不要片面追求高收益而忽視了項目和產品風險。此外在信託公司的選擇上，要盡量選擇那些股東背景、資金實力較為雄厚的國有控股信託公司發行的產品。
從投資品種來看，股市屢創新低，外圍環境負面消息不斷，反彈跡象並不明確，風險難以把控。而房地產投資受到嚴控，且受到限購令影響，投資房地產風險加大。相比較下來，前發行的房地產信託計劃預期年化收益率大都在10%以上，盡管同樣受到調控，但是投資者能詳細了解房地產信託項目，作為資產配置的一種，不失為一個理想的選擇。
5發展前瞻
銀監會從2011年5月開始針對房地產信託業務逐步開始調控，屢次通過窗口指導的方式降低房地產業務的發行。6月要求房地產信託項目由事後報備改為事前報備，可以看出銀監會逐步將主動權掌控在自己手中，並開始主動出擊。從9月開始，要求逐個監測存量項目的兌付風險。而之後就爆發了綠城事件，這系列措施可以看出銀監會對於整治房地產信託業務的決心和力度。而這次四家信託公司被叫停可謂再次給行業敲響了警鍾。
在監管部門的嚴控信託網的主動調整之下，房地產信託業務已經呈明顯降溫態勢。根據信託研究機構普益財富昨日發布的9月份信託市場月報，9月份房地產領域的信託產品發行量為49款，環比下降25款，佔比下降2.57個百分點。
這次叫停是銀監會釋放的一種繼續嚴控的信號，至於房地產信託業務是否會被叫停，尚無消息，但可以看出，調控政策逐步向各個信託公司開始發難。由於之前房地產信託過快的發展，這也使得風險積聚，銀監會此舉也是出於風控角度考慮。
6資金來源
資金是房地產信託投資機構從事信託的基本條件。房地

基金型房地產信託
產信託機構籌集資金的渠道與方式與銀行不大一樣，主要來源有：
房地產信託基金
是房地產信託投資公司為經營房地產信託投資業務及
其它信託業務而設置的營運資金。我國的信託投資公司資金來源主要有：財政撥款、社會集資以及自身留利；
房地產信託存款
是指在特定的資金來源范圍之內，由信託投資機構辦理的存款。其資金來源范圍、期限與利率，均由中國人民銀行規定、公布和調整；
集資信託和代理集資
這是信託機構接受企業、企業主管部門以及機關、團體、事業單位等的委託，直接或代理發行債券、股票以籌借資金的一種方式；
資金信託
是指信託機構接受委託人的委託，對其貨幣資金進行自主經營的一種信託業務。信託資金的來源必須是各單位可自主支配的資金或歸單位和個人所有的資金，主要有單位資金、公益基金和勞保基金；
共同投資基金
即投資基金或共同基金，對於國內公眾而言，它是一種較新型的投資工具，但在國外已有百餘年的歷史，並且日趨興旺，是現代證券業中最有前途的行業，在發達國家的金融市場上，已為實踐證明是一種相當先進的投資制度，並已成為舉足輕重的金融工具。
7投向分類
根據資金投向的不同，REIT可分為三類：
權益型
（EQUITYREIT）。權益型 REIT直接投資並擁有房地產，其收入主要來源於屬下房地產的經營收入。收益型REIT的投資組合視其經營戰略的差異有很大不同，但通常主要持有購物中心、公寓、辦公樓、倉庫等收益型房地產。投資者的收益不僅來源於租金收入，還來源於房地產的增值收益；
抵押型
（MORTGAGEREIT）。主要以金融中介的角色將所募集資金用於發放各種抵押貸款，收入主要來源於發放抵押貸款所收取的手續費和抵押貸款利息，以及通過發放參與型抵押貸款所獲抵押房地產的部分租金和增值收益；
混合型
（HYBRIDREIT）。顧名思義，此類REIT不僅進行房地產權益投資，還可從事房地產抵押貸款。
早期的房地產信託主要為權益型，目的在於獲得房地產的產權以取得經營收入。抵押信託的發展較快，現已超過產權信託，主要從事較長期限的房地產抵押貸款和購買抵押證券。但混合型無疑是將來發展的方向。另外，REIT還有很多其他分類方法。
例如，按股份是否可以追加發行，可分為開放型及封閉型。封閉型REIT被限制發行量，不得任意發行新的股份；相反，開放型REIT可以隨時為投資於新的不動產增加資金而發行新的股份。按是否有確定期限，可分為定期型和無期限型。定期型REIT是指在發行基金之初，就定為確定期限出售或清算基金，將投資所得分配予股東的事前約定；無限期型則無。按照投資標的確定與否，分為特定型與未特定型。基金募集時，特定投資於某不動產或抵押權投資者為特定型REIT；反之，於募集基金後再決定適當投資標的者為未特定型REIT.[2]
8運作流程
房地產信託的運作流程基本上可以分為兩種模式：一種是美國模式，另一種是日本模式。這兩種模式說到底就是資金信託和房地產資產信託的區別，由於各自的國情不同，美國比較側重於資金信託型REIT，而日本側重於房地產資產信託型REIT。
9美國模式
美國的房地產信託通常是以基金的形式出現的，在成立階段，其主要運作流程為：

房地產市場的政策
（1）評估資金。基金發起人為滿足自身需求，進行REIT基金募集的籌劃，主要工作包括：預估所需資金數量，確認選擇REIT基金為籌資工具，並考慮投資標的的收益性能否達到必要的回報率等。
（2）接洽承銷商、發起人與承銷商討論投資與募集事宜，包括投資細節、募款細節和承銷方式等工作。
（3）接洽律師及會計師。與有資格的律師及會計師討論基金申請發行的相關法律、會計問題，選定律師事務所及會計師事務所為成立全過程服務，並擬訂申請文件，此時投資計劃在財務上的可行性分析基本確定。
（4）接洽不動產顧問公司。若基金未來的經營管理由房地產顧問公司擔任，則需要洽定對象並簽定REIT管理顧問契約，確定其權利義務關系。
（5）當所有文件備齊後即可以向SEC申請募集，在申請成功後，要決定保管機構並簽定REIT契約。
房地產信託成立並在證券交易所掛牌交易後，便進入正式運作階段。值得注意的是該類證券一般需經過信用評級機構的評級。房地產投資信託公司必須按成立階段所定協議實施投資計劃，保管機構則依房地產投資信託公司的指示，進行業務操作，執行房地產買賣、傭金收付及租金與相關商業投資的收支等事宜。投資者通過券商購買REIT證券，投資收益則從保管機構處獲得。
在美國，房地產信託證券首次公開發行的注冊登記，其依據是1933年證券法表格-11，該格式要求詳細披露REIT的投資政策、與投資政策有關的活動、房地產的狀況、財產處理的信息、經理公司與投資公司之間的關系等。當然，REIT也可因私下發行而無須注冊登記，但依據1933年證券法REGULATION D（RULES501-506），私下發行的投資人人數上限為35人，完成公開發行後，按照1934年證券交易法，REIT有報告的義務。另外，法律還對房地產信託的結構、資產運用和收入來源作了嚴格的要求，如房地產投資信託須有股東人數與持股份額方面的限制，以防止股份過於集中；每年90%以上的收益要分配給股東；其籌集資金的大部分須投向房地產方面的業務，75%以上的資產由房地產、抵押票據、現金和政府債券組成；同時至少有75%的毛收入來自租金、抵押收入和房地產銷售所得。在稅收方面，REIT則受到了優待，按照規定，REIT不屬於應稅財產，且免除公司稅項，這就避免了雙重納稅的可能。
10日本模式
其運作流程為：
（1）房地產公司將土地、建築物分售給投資者，由投資者繳納土地、建築物的價款給房地產公司；
（2）投資者將房地產產權信託給房地產投資信託公司進行經營管理；
（3）信託公司將房地產全部租賃給房地產公司，同時向該公司收取租賃費；
（4）房地產公司也可以將房地產轉租給承租人，向承租人收取租賃費；
（5）信託公司向投資者發放紅利；
（6）信託銀行也可以將該房地產在市場上銷售，從購買者身上獲取價款，再按比例分配給投資者。
11借鑒意義
從對美國和日本房地產投資信託發展的經驗和教訓的研究中，我國的房地產投資信託業的發展必須注意以下幾點：
（1）我國的房地產投資信託在理論上幾乎還是空白，必須盡早對房地產投資信託進行認真細致地研究，並推動政策的市場化，來達到房地產的證券化。 （2）正確認識房地產投資信託的特性。房地產投資信託是一種新的金融商品，它有自己產生的條件和發展的規律， 我們只能給它創造適合生長和發展的條件， 不能只是為了處理銀行的不良資產（當然它可以作為處理不良資產的一種手段），更不能為了利用它的初期性來轉移金融機構的不良資產而極力發展，這樣只能起到拔苗助長的作用。
（3）在政策上，根據房地產投資信託的特點制定出相應的法律、稅務、財務和證券交易等相關法律法規，保證和維持整個市場的公平、公正、公開和透明，來推進房地產投資信託業健康、理性地發展。
（4）在房地產證券化的發展過程中，應極力開發相關和配套的房地產證券化商品，培養大量的機構投資者。
（5）我國房地產業才剛剛開始發展，我們必須通過房地產投資信託的發展建立一套完整的房地產投資的管理和戰略體系。
在國內的房地產金融政策大環境下，房地產開發商期待更多的融資渠道和新的金融衍生工具。要鼓勵和支持房地產投資信託基金這一新的融資方式的萌芽和發展，積極引導社會資金、銀行資金、 外商資金、 外埠資金和居民個人資金投向房地產。 通過借鑒國際流行的房地產投資信託基金模式，適時培育和發展 REIT 基金，不僅有望克服銀行體系房地產貸款風險集中的問題，並可以推動我國房地產行業持續穩定健康發展。[3]
12作用
1、能為房地產委託人提供可靠的融資渠道，促進房地產企業良性發展。中國的大部分房地產開發企業自有資金都不超過20%，而銀行貸款又趨於緊縮狀態，受房地產開發成本高等因素的制約，一般房地產的銷售或租賃都需要一個較長的過程，所以資金短缺是一個長期狀態。因此，利用信託工具融通資金便成為一種行之有效的方法。

房地產信託
2、房地產信託化能夠豐富資本市場的投資品種，為投資人提供一條穩定獲利的投資渠道。特別是在當前，股市欺詐接連不斷、股指一厥不振，銀行存款利率大幅度下降的背景下，大量的資金要尋找穩定的投資獲利渠道，房地產信託化生逢其時，是滿足投資者需要的一個很好的選擇。
3、房地產信託化能夠拓寬信託公司的業務范圍，是信託業得以迅速發展的重要契機。從中國信託業發展所走過的20多年的歷程來看，因為無法可依，信託業的定位一直處於一種無序狀態，為了吸納儲金，曾屢次出現高息攬儲等不規范現象，擾亂了金融市場，也招來了政府幹預，一次次整頓的結果，信託業的「可經營范圍」 越來越窄，業務量也越來越少。隨著2001年10月1日《信託法》的實施，給信託業的規范發展帶來了新的生機，在百廢待興的狀態下，對信託業而言，進行房地產信託不失為一項嶄新的、現實的、強有力的突破口。
13同類區分
與REITs的區別
第一，REITs是標准化可流通的金融產品，一般從上市或非上市公司收購地產資產包，且嚴格限制資產出售，較大部分收益來源於房地產租金收入、房地產抵押利息或來自出售房地產的收益，能夠在證券交易所上市流通；中國的房地產信託計劃是有200份合同限制的集合非標准化金融產品，一般不涉及收購房地產資產包的行為，其收益視信託計劃的方案設置而定，尚無二級市場，不能在證券交易所上市流通。
第二，REITs對投資者的回報需要把收入的大部分分配給投資者，比如美國要求把所得利潤的95%分配給投資者；中國的房地產信託計劃對投資者的回報為信託計劃方案中的協議回報，一般在3%-9%左右。
第三，REITs的運作方式是：負責提供資金並組建資產管理公司或經營團隊進行投資運營；中國的房地產信託計劃的運作方式是：提供資金，監管資金使用安全，或部分或局部參與項目公司運作獲取回報。
第四，REITs的產品周期一般在8-10年，更注重房地產開發後，已完工的房地產項目的經營；中國的房地產信託計劃產品周期較短，一般為1-3年。
第五，REITs的稅制優惠：如信託收益分配給受益人的，REITS免交公司所得稅和資本利得稅，分紅後利潤按適用稅率交納所得稅。而中國的房地產信託計劃沒有相關的稅制安排。
第六，中國的房地產信託概念較為寬泛，可以是REITs模式，也可以是貸款信託、優先購買權信託、財產權信託、受益權轉讓信託等等。
總之，簡單地講，REITs就是將投資大眾的資金，由專業投資機構投資在商務辦公大樓、購物中心、飯店、公共建設等商用建築物，投資人不是直接拿錢投資不動產，而是取得受益憑證，報酬以配息方式進行，且REITs可以掛牌公開交易，因此投資人還可以在公開市場買賣，賺取資本利得。
14風險控制
房地產信託的主要風險來自於：[2]
(1)賠償風險。央行發布的《信託投資公司資金信託管理暫行辦法》規定，只有當信託公司違背信託合同擅自操作時，投資者所遭受的損失才由信託公司負責賠償。也就是說，信託公司不負責運營過程中發生的風險。[2]
(2)項目風險。單個項目的風險往往很難評估預測，而信託公司發行信託產品時又往往有意無意地多介紹項目盈利前景，很少揭示項目風險，如投資者輕信信託公司推介，不審慎決策，將面臨很多潛在的風險。[2]
(3)操作風險。信託公司的實際操作難度較大。我國的「資金信託管理辦法」對資金信託計劃有200份的限制，普通投資者一般資金在二三十萬、三四十萬，但因為房地產融資額大，有的需要一兩個億的資金，有了200份的限制，單筆金額便很大，給融資造成困難。信託計劃「合同不超過200份、認購起點不低於5萬元」對於個人投資者而言，並不容易接受。[2]
(4)自身風險。房地產信託本身也有缺陷。比如業務模式散亂，經營風險偏高，利潤較低等；在運營模式上，多數產品採取的是貸款形式，形式比較單一；資金和產品僅限於信託憑證轉讓，流動性差。[2]
信託公司在控制信託投資即貸款的風險方面也缺乏有效的手段，一般依賴於銀行後續資金介入，或由銀行資金替代而順利退出，或在銀行資金確保項目建成銷售後實現資金退出，能否順利退出往往取決於銀行的支持程度。因此，房產信託在我國當前環境下，必須與銀行緊密配合，單獨運作的風險非常大。但銀行後續放款與否受政策因素及環境變化因素的影響非常大，在信託公司做出投資(或貸款)決策時，難以把握這些潛在影響因素，因此，信託公司的決策總是存在一定的風險，無法規避。

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確實不是我本人手打的，不過很簡單的概括並不能說明問題，特別是隨著法律法規的不斷限制，房地產作為中國主流經濟支柱之一，以及地方財政主要收入的產業鏈，後續的房地產與金融行業之間的合作將會出現更多的方式方法，信託最早出現在國外，但是並不完全適用於我國大陸，因此，希望朋友們不僅了解其然而且要了解其所以然，才能制定更合適自己項目的方式方法！
另外，依然要說一句抱歉，我自己本人對於房地產信託掛鉤，還是屬於很初級的。

㈧ 建信基金管理有限公司的基金經理團隊

截至2011年1月12日，建信基金管理有限公司的基金經理團隊如下：
王新艷女士， 副總經理。注冊金融分析師（CFA），中國人民銀行研究生部碩士。1998年10月加入長盛基金管理公司，歷任研究員、基金經理助理，2002年10月至2004年5月擔任長盛成長價值股票型證券投資基金的基金經理。2004年6月加入景順長城基金管理公司，歷任基金經理、投資副總監、投資總監等職，於2005年3月16日至2009年3月17日期間擔任景順長城鼎益股票型證券投資基金（LOF）的基金經理，於2007年6月18日至2009年3月17日期間擔任景順長城精選藍籌股票型證券投資基金的基金經理。2009年3月加入建信基金管理有限責任公司，任總經理助理，2010年5月起任副總經理。2009年12月15日至今任建信恆久價值股票型證券投資基金的基金經理，2010年4月27日至今任建信核心精選股票型證券投資基金的基金經理。2010年11月16日至今任建信內生動力股票型證券投資基金基金經理。
卓利偉先生， 1994年畢業於浙江工業大學，獲得學士學位；2005年畢業於浙江大學工商管理專業，獲碩士學位。曾就職於杭州經濟建設集團工商公司投資部、北京恆逸實業有限公司投資部、上海石油交易所籌備組、百榮投資控股集團投資部等。2005年9月加入建信基金管理有限責任公司，先後擔任行業研究員、高級行業研究員和基金經理助理等職。2009年3月25日至今任建信恆久價值股票型證券投資基金基金經理，2009年6月27日至今任建信收益增強債券型證券投資基金基金經理。2010年11月16日至今任建信內生動力股票型證券投資基金基金經理。
李濤先生， 學士，證券從業經歷13年。1997年畢業於首都經濟貿易大學金融系，獲學士學位。畢業後先後就職於中國經濟開發信託投資公司、西南證券、國泰君安證券公司、新時代證券、中海基金管理公司等單位，曾擔任投資銀行部經理、行業研究員、基金經理等職。李濤於2005年6月16日至2007年7月9日期間擔任中海分紅增利混合型證券投資基金基金經理；2007年7月10日至2008年7月22日擔任中海優質成長證券投資基金基金經理；2008年9月加入建信基金管理公司，2008年11月27日至今任建信優選成長股票型證券投資基金基金經理。
汪沛先生， 投資管理部總監。2000年2月畢業於中國人民銀行研究生部，獲碩士學位，同年進入中國農業銀行總行資金營運中心，擔任債券交易員。2001年3月，加入富國基金管理有限公司，歷任宏觀與債券研究員、固定收益主管，2003年12月2日至2006年1月12日任富國天利增長債券投資基金基金經理。2006年1月進入建信基金管理公司，2006年4月至今歷任基金經理、投資管理部副總監、投資管理部總監。自2006年4月25日至今擔任建信貨幣市場基金的基金經理，自2007年3月1日至今任建信優化配置基金基金經理，自2008年6月25日至今擔任建信穩定增利債券型證券投資基金的基金經理。
萬志勇先生，中國人民銀行研究生部碩士，證券從業經歷九年。2000年1月至2003年8月期間先後擔任西安創新互聯網孵化器有限公司總經理、北方證券有限責任公司市場研究經理助理、大成基金管理有限公司渠道經理等職務；2003年8月至2007年1月就職於摩根士丹利華鑫基金管理有限公司（原巨田基金管理有限公司），歷任行業研究員、基金經理助理；2007年2月至2010年6月就職於銀華基金管理公司，歷任基金經理助理、基金經理，自2008年10月23日至2009年11月11日期間擔任銀華領先策略股票基金的基金經理，自2009年6月1日至2010年6月19日期間擔任銀華和諧主題股票基金的基金經理；2010年7月進入本公司工作，2010年11月起任研究部執行總監。2010年11月16日至今任建信內生動力股票型證券投資基金基金經理。
鍾敬棣先生， CFA，碩士，證券從業經歷5年。加拿大籍華人。 1995年7月畢業於南開大學金融系，獲經濟學學士學位，2004年5月畢業於加拿大不列顛哥倫比亞大學，獲工商管理碩士學位。曾先後任職於廣東發展銀行珠海分行、深圳發展銀行珠海分行、嘉實基金管理有限公司等，從事外匯交易、信貸、債券研究及投資組合管理等工作。2008年5月加入建信基金管理公司。2008年8月15日至今任建信穩定增利債券型證券投資基金基金經理之一。2009年6月2日至今任建信收益增強債券型證券投資基金基金經理之一。
黎穎芳女士， 碩士學位，證券從業經歷10年。 2000年7月畢業於湖南大學金融保險學院，同年進入大成基金管理公司，在金融工程部、規劃發展部任職。2005年11月加入本公司研究部，歷任研究員、高級研究員。2009年2月19日至今任建信穩定增利債券型證券投資基金基金經理。
李菁女士， 經濟學碩士，證券從業8年。2002年7月，北京大學中國經濟研究中心碩士研究生畢業。 2002年7月進入中國建設銀行股份有限公司基金託管部工作，從事基金託管業務，任主任科員。2005年9月加入建信基金管理有限責任公司，先後任債券研究員和本基金基金經理助理。2007年11月1日起至今任建信貨幣市場基金基金經理之一。
梁洪昀先生， CFA，證券從業經歷7年，現任建信基金管理有限責任公司投資管理部副總監。2003年1月獲清華大學經濟學博士學位，2003年1月至2005年8月，就職於大成基金管理有限公司，歷任金融工程部研究員、規劃發展部產品設計師、機構理財部高級經理。2005年8月加入建信基金管理有限責任公司，歷任研究部研究員、高級研究員、研究部總監助理、研究部副總監。2009年11月5日起任建信滬深300指數證券投資基金（LOF）基金經理。2010年5月28日起任上證社會責任交易型開放式指數證券投資基金基金經理。2010年5月28日起任建信上證社會責任交易型開放式指數證券投資基金聯接基金基金經理。
徐傑女士， 碩士，證券從業經歷7年。1998年7月畢業於北京師范大學數學系統計與概率專業，獲理學學士學位。2003年7月畢業於中國人民大學數量經濟學專業，獲經濟學碩士學位。2003年7月加入首創證券研究部任研究員。2005年11月加入建信基金管理有限責任公司，歷任金融與房地產行業研究員、高級研究員、建信優化配置基金基金經理助理。2008年3月19日至今任建信優勢動力股票型證券投資基金基金經理。
高茜女士，注冊金融分析師（CFA），獲清華大學建築學學士學位及美國俄亥俄州克利夫蘭州立大學城市研究學碩士學位，具有12年的海外資本市場研究及投資管理經驗。1997年6月至1998年6月，任職於美國美林證券（紐約），擔任證券研究員；1998年7月至2001年2月，任職於美國基石房地產投資管理公司，負責房地產證券基金的投資工作，擔任研究總監；2002年8月至2003年6月，任職於英國阿特金斯顧問（北京）有限公司，擔任首席投資顧問；2003年9月至2007年11月，任職於美國信安金融集團，擔任助理基金經理，風險管理顧問；2007年12月，加入建信基金管理有限責任公司，擔任海外投資部副總監。2010年9月14日至今任建信全球機遇股票型證券投資基金基金經理。

㈨ 從省行銀行授信審批崗位跳槽到信託公司做信託經理，你認為如何

根據北方信託的公告，將公開選拔職業經理人，包括總經理和三名副總經理。不久前的7月，公司剛剛完成董事長變更，韓立新被任命為北方信託董事長。此前，在北方信託2020年召開的第三屆董事會第二次臨時會議上，王言彬被任命為北方國際信託有限公司總經理.記者注意到，信託業最近迎來了「高管變更浪潮」。如9月8日，北京銀監局發布公告，批准徐冰中國金谷國際信託有限公司總經理任職資格，同日，中原信託官網宣布，原中原銀行黨委委員、副行長、風險總監趙衛華被任命為中原信託董事長，北方信託公開招聘總經理和其他職位

同日，中原信託官網宣布，原中原銀行黨委委員、副行長、風險總監趙衛華被任命為中原信託董事長..據資料顯示，趙衛華，1977年出生，畢業於陝西財經大學，獲中山大學碩士學位。曾任中國建設銀行河南省分行房地產金融業務部經理，中信銀行鄭州分行風險管理部、授信審批部總經理，中原銀行黨委委員、副行長、風險總監。

㈩ 如何准確認識房地產投資信託基金

您好，房地產投資信託基金房地產投資信託（REITs）最早的定義為「有多個受託人作為管理者，並持有可轉換的收益股份所組成的非公司組織」。由此將REITs明確界定為專門持有房地產、抵押貸款相關的資產或同時持有兩種資產的封閉型投資基金。

從國際范圍看，房地產投資信託基金（Real Estate Investment Trust,簡稱REITs）是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，並將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信託基金。與我國信託產品純屬私募所不同的是，國際意義上的REITs在性質上等同於基金，少數屬於私募，但絕大多數屬於公募。REITs既可以封閉運行，也可以上市交易流通，類似於我國的開放式基金與封閉式基金。
發展現狀：據調查數據顯示，房地產貸款在金融機構新增資產中的比重呈快速上升的趨勢，大約70%的房地產開發資金來自銀行貸款的支持，成為與銀行業高度依存的一個行業。國家展開了一系列的宏觀調控，銀行一系列的政策性信貸緊縮政策，使得房地產融資渠道單一的缺點顯露出來。於是，構建渠道多元化、高效並且有利於風險分散的房地產金融成為當前我國房地產發展一個亟待解決的問題。我國的房地產投資信託正是由於國家對房地產公司信貸資金加強了管理，在政策高壓下，房地產公司為了保證資金鏈條而與信託投資公司合作，從而推動了房地產投資信託的發展。
從組織形態來看，我國的房地產投資信託都是契約型的，即信託投資公司推出信託計劃，然後由投資者與信託公司簽訂信託合同，每份合同都有最低的認購金額(根據規定最低為五萬元)。
從組織形態來看，公司型具有基金經理和公司股東信息不對稱、股東權益難以得到保護、雙重稅收負擔(公司所得稅和股東分紅個人所得稅)等缺點;而契約型因所有權與收益權的分離使得信託財產具有相對獨立性，基金收益可得到法律保護，此外契約型只需納稅一次，可提高基金收益。美國作為成熟的REITs市場主要為公司型，考慮到我國初期REITs的發展應以穩定為主，減少風險發生的可能性，我國在初期宜采有契約型模式，雖然不利於基金的擴張，但它可以保證基金的相對穩定，不會因投資者的退出而使基金解散或削弱。

發展優勢：
REITs具有其他投資產品所不具有的獨特優勢。第一，REITs的長期收益由其所投資的房地產價值決定，與其他金融資產的相關度較低，有相對較低的波動性和在通貨膨脹時期所具有的保值功能；第二，可免雙重征稅並且無最低投資資金要求；第三，REITs按規定必須將90%的收入作為紅利分配，投資者可以獲得比較穩定的即期收入；第四，在美國REITs的經營業務通常被限制在房地產的買賣和租賃，在稅收上按轉手證券計算，即絕大部分的利潤直接分配給投資者，公司不被徵收資本利得稅；第五，一般中小投資者即使沒有大量資本也可以用很少的錢參與房地產業的投資；第六，由於REITs股份基本上都在各大證券交易所上市，與傳統的以所有權為目的房地產投資相比，具有相當高的流動性；第七，上市交易的REITs較房地產業直接投資，信息不對稱程度低，經營情況受獨立董事、分析師、審計師、商業和金融媒體的直接監督。從本質上看，REITs屬於資產證券化的一種方式。REITs典型的運作方式有兩種，其一是特殊目的載體公司(SPV)向投資者發行收益憑證，將所募集資金集中投資於寫字樓、商場等商業地產，並將這些經營性物業所產生的現金流向投資者還本歸息；其二是原物業發展商將旗下部分或全部經營性物業資產打包設立專業的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作為標的，均等地分割成若干份出售給投資者，然後定期派發紅利，實際上給投資者提供的是一種類似債券的投資方式。相形之下，寫字樓、商場等商業地產的現金流遠較傳統住宅地產的現金流穩定，因此，REITs一般只適用於商業地產。 另外，從REITs的國際發展經驗看，幾乎所有REITs的經營模式都是收購已有商業地產並出租，靠租金回報投資者，極少有進行開發性投資的REITs存在。因此，REITs並不同於一般意義上的房地產項目融資。

發展意義：
中國引入房地產投資信託基金有著非常重要的作用。
首先，引入房地產投資信託基金有利於完善中國房地產金融架構。房地產信託投資基金在國外既參與房地產一級市場金融活動，也參與二級市場活動，是房地產金融發展的重要標志，也是促進房地產金融二級市場的重要手段。房地產信託投資基金直接把市場資金融通到房地產行業，是對以銀行為手段的間接金融的極大補充。因此，推出房地產投資信託基金，將大大地提高房地產金融的完備性，是房地產金融走向成熟的必然選擇。
其次，引入房地產投資信託基金有助於分散與降低系統性風險，提高金融安全。從房地產金融的角度來看，引進具有市場信用特徵的房地產信託基金，將一定程度提高房地產金融當期的系統風險化解能力，提高金融體系的安全性。
再次，引入房地產投資信託基金有助於疏通房地產資金循環的梗阻。房地產投資信託基金的引入，可以避免單一融通體系下銀行相關政策對房地產市場的硬沖擊，減緩某些特定目的的政策對整個市場的整體沖擊力度，有助於緩解中國金融體系的錯配矛盾。房地產的固有特性決定了房地產投資信託基金具有保值增值的功能，因此房地產投資的收益相對比較穩定。

運行模式：
房地產投資信託基金作為房地產企業一種創新的融資手段，首先產生於20世紀60年代的美國。20世紀60年代後期，美國、日本等發達國家就已經形成了初步成熟的房地產證券化模式。進入20世紀80年代之後，房地產證券化得到了迅猛發展，英國、加拿大等其他國家和地區也先後開展了證券化業務。 2003年，房地產投資信託開始進入香港房地產市場運作，其資金管理採取外部管理方式。2005年6月，香港頒布新規則允許房地產投資信託投資海外地產，並允許借款不超過持有房地產價值的45%。
美國REITs的設立主要由《證券投資法》和有關的稅法決定。REITs像其它金融產品一樣，必須符合美國1933年的《證券投資法》和各州的相關法律，而稅法則規定了REITs能夠享受稅收優惠的一些主要條件，從而解釋為什麼了美國REITs在結構、組織、投資范圍，收益分配等的發展都會圍繞著稅法的變更而展開。2003年7月，香港證券和期貨事務監察委員會（香港證監會）頒布了《房地產投資信託基金守則》，對REITs的設立條件、組織結構、從業人員資格，投資范圍、利潤分配等方面作出了明確的規定。香港在很大程度上借鑒了美國REITs的結構，以信託計劃(或房地產地產公司)為投資實體，由房地產地產管理公司和信託管理人提供專業服務。

按《房地產投資信託基金守則》規定，香港REITs每年必須將不低於90%的凈利潤以紅利形式分配給信託單位持有人。盡管美國、澳大利亞和其他亞洲國家對REITs的收入分配都有要求，但是這些國家對REITs的分配要求與稅收條款相聯系，尤其是美國的REITs發展基本上是稅收優惠驅動，收入分配要求其實是避免雙重征稅的需要。香港的《房地產投資信託基金守則》規定上市的REITs必須交納地產稅，REITs面臨公司資本利得和地產稅的雙重征稅。香港採用的是比較謹慎而且限制性較強的模式，除了對結構、投資目標、收入分配等方面的規定外,《房地產投資信託基金守則》對REITs結構中的各參與方的資格和責任等方面作了非常嚴格的規定。
可見，美國的REITs是始終圍繞著稅法來發展的，其REITs的起源有明顯的稅收優惠特徵;而香港對REITs的規范不是通過稅法中稅收優惠的杠桿而實現，而是通過專項的立法、修改投資、信託等有關法律或新建法令，對REITs的結構、投資目標、收入分配等方面制定了硬性的規定,並沒有明顯的稅收優惠驅動的特徵，因而可以說香港的REITs是發展是專項法規型，這種模式對控制REITs這類新產品的風險有積極的作用。美國的 REITs的發展非常迎合市場的要求，所以可以說非常市場化，其REITs市場化導致的結構變異也得益於比較成熟的市場化經濟，以及其較成熟的金融體系；而由於REITs在香港的發展歷史較短，所以REITs的形成僅僅是在各個專項法規要求的規范框架內，因而REITs在香港也沒有形成由市場環境所致的結構上的變異。

發展政策：
法律體系
房地產投資信託(REITs)作為一種新的房地產投資工具,是一個需要房地產業和金融業相結合的市場配置資金的投資產品，需要建立完善的法律體系，保證和維持整個市場的公平、公正、公開和透明，進而推進房地產投資信託業健康、理性地發展。要建立完善的法律體系，僅僅只頒布單一的《信託法》、《投資基金法》是遠遠不夠的。必須將法律制定工作細化、完備化，要達到此目標還必須配備一些其他的相關法規。首先應進一步完善《公司法》或制定專門針對投資基金發展的《投資公司法》、《投資顧問法》等法規。其次，還可制定一些房地產投資信託基金的專項管理措施，如對投資渠道、投資比例的限制等等。使我國的房地產投資信託基金從一開始就以較規范的形式發展。另外，還需對稅法進行改革，避免雙重征稅問題，為其發展創造良好的稅收環境。

人才培養
加快、加強REITs的人才培養。發展REITs需要盡快建立起一支既精通業務、又了解房地產市場、熟悉業務運作的專門管理人才隊伍。一個專業的房地產信託運營機構或專業人員通常有較強的房地產項目操作能力，對市場的嗅覺靈敏，能在恰當的時點對恰當的項目進行恰當的投資；同時這種專業機構或專業人員也是證券市場上的分析家。加強房地產信託人才的培養，需要盡快建立起一支既精通信託業務、又了解房地產市場，熟悉業務運作的專門管理人才隊伍。與此同時，還需積極促進信託業務所必不可少的律師、會計師、審計師、資產評估師等服務型人才的隊伍建設。

道德風險
從美國的房地產投資信託運作經驗來看，其經營與管理由受託人委員會或董事會負責。受託人委員會或董事會通常由三名以上受託人或董事組成，其中大多數受託人必須是「獨立」的。借鑒美國經驗，我國可以考慮在開展房地產投資信託業務的信託公司中建立類似的受託人委員會，負責制訂房地產信託的業務發展計劃，並且要求受託人與投資顧問和相關的房地產企業沒有利益關系，還要創造一種環境或制度，盡可能使投資者的利益與管理者的利益相一致，對REITs的發展就顯得非常關鍵。另外，有限合夥形式能較好地解決約束和激勵的問題，管理者承擔的無限責任以及管理者的業績回報制度，能將管理者和投資者的風險及利益有效地捆綁在一起，激勵管理者努力管理好各項投資以實現價值最大化，最大限度地防範風險。

信用制度
建立信託企業信用制度，以完善的法律體系促進信託市場的誠信，保證信託市場的健康發展。建立信託企業徵信體制，劃分信託企業信息類型，實現徵信數據的開放；發展信用中介機構；建立標准化的信託企業徵信資料庫；建立健全失信懲罰制度；規范發展信用評級行業；大力發展信託企業信用管理教育。

披露制度
有的信託公司將募集資金投入關聯方、並由關聯公司進行擔保，但信託合同中對此沒有揭示，使投資者身處風險隱患而不知情。信託投資公司應真實、准確、及時、完整地披露信息，包括經審計的年報和重大事件臨時報告等，在年報中披露各類風險和風險管理情況及公司治理信息，並在會計附註中披露關聯交易的總量及重大關聯交易的情況等。