流向地產的信託資金被收回

1. 人民的名義 信託基金 被抓後收回嗎

看門狗財富為您解答。
國家《信託法》第十一條明確規定：若委託人以非法財產或者本法規定不得設立信託的財產設立信託，則信託無效。

香港地區也有相關規定，信託創立人在建立信託前須簽訂資金證明書，確保其資金源自合法途徑。不論是在內地還是香港，信託財產的合法性都是先決條件。

《人民的名義》劇中高小琴設立的信託基金收入來源是不合法的，因此該信託基金必須被收回。希望可以幫到您。

2. 什麼是房地產信託提前清盤

清盤分兩種：
1 房地產商協商提前清盤：房地產信託項目經常會有2+1年期限，這種是借款方考慮到市場的利率目前比較高，想在2年後找到更低成本的資金來源。比如現在的利率和存款准備金率比較高，房地產商融資難，成本大，所以2年後很可能市場的利率會降低，融資成本變低，這時候申請提前終止信託合同，找到更低成本的融資，對房地產商而言是有利的。
2 信託公司強行提前清盤：這種有可能是2年後，信託公司發現項目的風險比較大，單方終止合作，收回本金和收益；也可能是項目還不到兩年，已經發現明顯在兌付危機，這個時候信託公司也可以強制清算資產，結束信託項目，提前清盤。

3. 違規「輸血」房地產 多家信託公司被罰

11月罰單顯示，民生信託被罰90萬、中誠信託被罰70萬、北方國際(000065,股吧)信託被罰80萬

■本報記者吉雪嬌

11月28日，因存在「收益權投資」項下信託資金違規用於繳納土地出讓價款等多項違法違規事實，民生信託收到北京銀保監局開出罰單。就在數天前，中誠信託亦受到處罰，其違規行為同樣包括信託資金違規用於繳納或變相繳納土地出讓價款。值得關注的是，今年以來，房地產業務已成為信託公司違規的「重災區」。分析人士認為，信託公司對此應高度重視，採取以往打擦邊球的做法已不合時宜。

房地產業務成違規「重災區」

11月公布罰單顯示，截至目前，已有3家信託公司因業務違規被處罰。其中，民生信託存在的違法違規事實包括「收益權投資」項下信託資金違規用於繳納土地出讓價款；信託資金運用與信託計劃投資方向和投資策略不一致；違規接受保險資金投資於事務管理類信託產品。依據《中華人民共和國銀行業監督管理法》第四十六條，北京銀保監局責令民生信託改正，並罰款90萬元。此前，因「違規接受銀行理財資金投資於未上市企業股權；信託資金違規用於繳納或變相繳納土地出讓價款」，中誠信託亦收到北京銀保監局開出罰單。被責令改正，並罰款70萬元。

此外，北方國際信託因「信託貸款管理不盡職，嚴重違反審慎經營規則」，被天津銀保監局罰款50萬元。這也是其年內第二次受到處罰。今年4月，北方國際信託曾因「違規發放房地產自營貸款；信託資金違規發放房地產貸款」，被罰款80萬元。

據《金融投資報》記者不完全統計，截至目前，今年以來已有20家信託公司因業務違規收到銀保監會罰單，總計罰單為37張。值得關注的是，房地產業務仍是信託受到行政處罰的最集中區域，共有8家信託公司出現相關違規，佔比近半。

除上述3家信託公司外，還包括五礦國際信託「盡職管理不到位，導致信託資金用於收購土地」；建信信託「信託資金違規用於房地產開發企業繳交土地出讓價款、違規投向「四證」不全的房地產項目、違規向不具備二級資質的房地產開發企業提供融資」；中信信託「信託資金違規用於房地產開發企業繳交土地出讓價款」；中融信託「開展房地產信託業務不審慎」；粵財信託「違規開展房地產信託業務」等。

加強自身合規審查能力建設

隨著嚴監管趨勢的持續，今年以來不少信託公司的合規短板也逐漸暴露，其中房地產領域較為顯著。

事實上，作為今年監管的重點領域，房地產類信託的監管持續從嚴。5月17日，銀保監會下發「23號文」，即《關於開展「鞏固治亂象成果促進合規建設」工作的通知》，對於信託公司開展房地產業務提出嚴格要求，重點關注向「四證」不全、開發商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資，或通過股權投資+股東借款、股權投資+債權認購劣後、應收賬款、特定資產收益權等方式變相提供融資；直接或變相為房地產企業繳交土地出讓價款提供融資，直接或變相為房地產企業發放流動資金貸款等。7月，多家信託公司收到銀監窗口指導，要求控制地產信託業務規模。8月銀保監會發文對32個重點城市進行房地產業務的專項檢查，嚴厲查處各種將資金通過挪用、轉道方式流入房地產行業的違法違規行為。在市場分析人士看來，監管層對房地產信託的強監管趨勢沒有改變。同時，針對信託行業的種種過度擴張，以及房地產過度金融化，監管政策將會越來越緊。

「下半年以來，監管層對信託資金進入房地產已採取了零容忍態度，監管層的行為應該引起信託公司的高度重視，採取以往打擦邊球的做法已經不合時宜。」用益信託研報指出，針對相關規范較為零散的現狀，信託公司須加強對自身合規審查能力的培養和建設，以應對越發嚴峻的監管環境。

4. 信託的委託人把自己的錢委託給受託人後，這些錢的所有權屬於誰

說起信託，很多南粉們會比較陌生。其實，它和銀行、證券、保險常常被喻為金融領域的四大支柱。作為理財界的「高富帥」產品，信託總是帶著一股神秘色彩。那到底什麼是信託呢？個人投資者是如何參與其中的？

傳說在遙遠的古埃及，一家之主去世前會將財產交給可靠的人代為管理，並通過遺囑的方式指定財產繼承人，這種「遺囑託孤」的行為被稱為「原始信託」。

再說說我們常常看的《三國演義》，其中講述了劉備白帝城託孤的故事。這種只憑彼此的一個約定，就可以把一個國家交給你的契約精神，其實就是一種簡易的信託。

因此，我們也不難看出信託的核心——那就是「信任」。

01

財產管理功能

詳細來說，信託就是委託人基於信任，將財產權委託給受託人，讓其以委託人的名義為受益人的利益或特定目的對財產進行管理或處置的行為。

聽起來有點繞口難懂，但一句話總結：「信託即受人之託，代人理財」，這也是信託的基本功能——財產管理功能。

而且，這里要注意的是委託財產既可以是我們熟知的股票、債券、土地、房屋等有形資產，也可以是知識產權這樣的無形資產。

於是，按照委託財產性質的不同，信託業務可以分為金錢信託、動產信託、不動產信託、有價證券信託等等。

02

資金融通功能

後來隨著信託制度的成熟，信託也從單純的財產代管演變成集財產管理、資金融通和社會公益等功能為一體的金融制度安排。

例如，我們常說的信託投資就指的是信託的資金融通功能，即資金信託。在我國，信託公司依據《信託法》並在銀監會的監督下開發信託業務和產品，利用其專業知識投資金融市場、房地產、基礎設施建設等領域，最終為投資者帶來收益。

5. 暫停！暫停！全部暫停！樓市調控再升級！

小暑一聲雷，倒轉做重梅。

樓市小陽春之後，一直沒入夏，7月4日，一聲「驚雷」，樓市倒黃梅（霉），離入夏越來越遠。

7月4日，規模高達3萬億，房企最重要的資金來源之一——地產信託，被監管層口頭警告，按下「暫停鍵」！

據證券時報信託百佬匯獨家消息，多家信託公司近期收到銀監窗口指導，要求控制地產信託業務規模。

具體來說，各家公司收到的監管要求不盡相同，有的要求「自覺控制地產信託業務規模」，有的要求「三季末地產信託業務規模不得超過二季末」，甚至有個別公司要求「全面暫停地產信託業務」。

7月6日，澎湃新聞披露更多細節。

本次窗口指導的公司，目前有十家，分別是：中融信託、中航信託、江蘇省國際信託、萬向信託、興業信託、交銀國際信託、光大信託、五礦信託、百瑞信託、國民信託。

且具體涉及業務，除了證券時報所披露的以外，還有：

地產公司並購類，全部暫停；

已備案項目不影響，未備案項目一律暫停；

符合432（所謂432是指，地產項目四證齊全，項目資本金達到30%，開發商具二級以上資質）的通道類業務，全部暫停；

目前，唯獨城市更新類舊改項目不再指導范圍里。

7月6日，據券商中國報道，銀保監會進一步作出回應，說明嚴控地產信託目的是：

要求這些信託公司增強大局意識，嚴格落實「房住不炒」的總要求，嚴格執行房地產市場調控政策和現行房地產信託監管要求等。

01

一聲驚雷！樓市「入梅」！

書面口頭，雙管齊下，為了房住不炒，誓要控制地產信託。

本次銀保監會「口頭」指導之前，5月17日，曾經下發過一個名為《關於開展「鞏固治亂象成果 促進合規建設」工作的通知》，現在這份文件被業內稱為23號文。

23號文的重點是，嚴控房企借道地產信託獲得資金，從源頭控制房企買地，項目開發和補充流動資金三方面的資金來源。

本次銀保監會口頭指導，可以說是進一步強化和細化了23號文的精神。

書面不夠，口頭來湊，這地產信託到底是什麼狠角色，值得監管層如此重視？

不查不知道，一查真嚇一跳。

地產信託，早已是龐然大物。

截至2019年5月末，房地產信託資產余額已達到3.15萬億元，同比增長15.15%。

15.15%的增速看似不大，但要知道這是5月下旬以來，地產信託被嚴控之後跑出的成績。

如果再對比房地產企業今年上半年的整體融資表現來看，即便15.15%的增速，也足以讓信託融資成為房企融資領域「那頭風口上的豬」。

據克爾瑞數據，2019年上半年典型房企融資總額為7169.2億，同比下降了3.6%。

一個上漲15.15%，一個下降3.6%，高下立判。

一個巴掌拍不響，地產信託能夠做大做強，地產企業單相思肯定不行，還得信託公司配合，才能唱得起二人轉！

由於房地產企業叫價高，肯出血，給得起高收益率（比一般的信託收益率高0.5%以上），且有土地和房子作保，房地產信託在整個信託行業長期被看做香餑餑。

據用益信託數據，2018年6月至2019年6月，房地產信託的月度成立規模連續13個月排名集合信託首位。

這結果，可能有點出乎監管層的意料，所以這才有了7月4日，銀保監會對信託公司的窗口指導，一系列的暫停，再暫停！

02

地產信託高位「暫停」 幾家歡喜幾家愁

地產信託高位暫停，毫無爭議，最受影響的當屬房地產企業。

但，其實仔細分析，會發現，房地產企業里，受影響的程度還是有區別的，部分房企還可能會受益於地產信託新變化。

7月4日之後，地產企業里最受影響的當屬部分中、小型房企。

一方面，23號文和7月4日的窗口指導，嚴格執行下去，原本融資渠道就狹窄的中小房企，會被進一步卡住融資咽喉；另一方面，信託機構出於指導精神和未來的風險考量，會進一步把資源集中到頭部房企。

現在，信託圈裡已經有風聲，非50強企業不做。

其次是，對信託融資依賴性相對較強的企業。

23號文下發之後，曾經一些地產商被傳暫停發債融資，盡管相關地產商紛紛表示消息不實，但從拿地表現來看，有關房企確實減少或者暫停拿地。

信託融資被限制之後，一些今年在融資上，已經加大信託融資布局的企業，比如一些閔系企業和之前就對信託高度依賴的房企，可能會受到比較大的影響。

這些企業據統計集中在頭部下游和中部房企。

從城市的角度來看，本次信託收緊，可能針對性最強的當屬二線城市。

這些城市無論是土拍市場還是住宅市場，都比較火熱。

現在樓市調控講究精耕細作，有的放矢，此前人行窗口指導房貸利率上調，也沒出文件，但針對性極強。

再往前，住建部曾經點名批評不少城市，這些城市有些名義上沒有出什麼收緊政策，但實際一查，房貸都窗口指導下收緊。

所以，本次信託窗口指導，預計也會對二線城市更有針對性。

即便滿足現有的政策安排，實操上短期可能也會有所顧忌。

不過長期來看，信託公司和房地產企業，共同把希望寄託在二線城市上，風險小，收益大，幾乎成為彼此的共識，所以二線城市短期遭遇波折，不改長期看好趨勢。

從投資的角度來看問題，地產信託受到窗口指導之後，變化可能比較耐人尋味！

一方面，地產信託收緊，確實會讓一些人撤出地產信託，轉而尋找其他投資標的。

據福州晚報消息，過去兩年，福州高凈值人群對房地產信託需求旺盛，甚至出現有錢也搶不到額度的情況。

但隨著監管趨嚴，部分高凈值人群已經從這一領域撤出。

福州高凈值人群是非常有代表性的，因為恰好地產信託金額發行多的企業集中在福建。

另外據用益信託的數據，上周房地產類信託的募集規模34.72億元，環比大幅減少35.10％,也從一個側面說明，地產信託的供應，受到窗口指導，確實在減少。

不過，另一方面，地產信託因為收益率穩定還背靠土地和住宅這兩座大山，號稱中國核心好資產。

現在供應端減少，實際上對於能夠發行地產信託的頭部房企來說，可能會遭遇信託供不應求這等美好的煩惱，馬太效應可能會進一步現象。

如果跳出信託圈，把核心資產放在一起看，從地產信託中撤出的投資者會流向哪裡呢？

會流入茅台等消費類等核心資產，還是格力等製造業核心資產，還是科技類核心資產？

之前文章說過，現在茅台等消費類的股票的估值和成長股的溢價已經接近歷史最高位，所以盡管還是核心資產，但不經濟，不實惠。

反倒是一些製造業和科技類的核心資產，還有空間往上走。

另外，今年有一個趨勢，非常罕見，也許會成為信託資金的撤出的新去處。

什麼趨勢呢？

存錢的趨勢！

2019年前五個月家庭新增存款近5.7萬億元，遠超其他年份同期。

7月6日，上海財經大學高等研究院發布《2019中國宏觀經濟形勢分析與預測年中報告》，報告指出，2019年中國家庭存款激增，儲蓄率也從2013年以來首次出現反彈。

存款大增，儲蓄率6年來首次回升的原因是什麼？

上海財經大學的研究顯示，家庭預防性儲蓄動機增強是主因。

如果，大家真的出於風險，加大存款，留存現金，那麼其實承接信託資金的，也不排除會是存款儲蓄這等低風險的投資方向。

總之一句話，地產信託資金收緊，利空樓市，利好股市等其他投資渠道。

6. 「緊箍」再收緊 房地產信託風險防控壓力攀升

自2019年下半年以來，窗口指導、余額管控成為了房地產信託業務的關鍵詞，今年以來，監管也在不斷「重拳出擊」遏制當前房地產信託業務違規亂象。11月5日，北京商報記者從多位信託業從業人士處了解到，在展業層面，房地產信託業務大部分均做了收緊，今年以來，部分房企現金流緊張，可能存在風險加劇的情況。受「爆雷」潮的影響，1-10月，房地產信託領域違約金額已超400億元。在分析人士看來，從過往經驗看，調控房地產和房地產信託的嚴監管政策都會增大市場房地產信託違約規模，因而在未來一段時間，房地產信託風險防控壓力增大。

三條「紅線」排查大幕開啟

為防範化解風險，監管專門針對房地產信託開啟了一輪專項排查。近日，有市場消息稱，銀保監會近日下發了《關於開展新一輪房地產信託業務專項排查的通知》，並要求各地銀保監局於11月30日前將排查情況上報。

從多位信託業從業人士處獲悉，上述消息屬實，此次銀保監會排查的問題主要為，是否違反「四三二」要求、是否用於土地儲備、是否用於補充流動資金、是否協助金融機構進行監管套利，以及是否存在其他違規行為。不過也有部分信託公司人士向記者表示，「這份文件應該主要是針對房地產信託業務較多的信託公司，房地產信託業務佔比不大的暫未收到通知」。

「這次排查是一項例行檢查。」 一位信託公司從業人士向北京商報記者介紹稱，主要排查房地產信託的三條「紅線」。這三條「紅線」是指監管層收緊房企融資較為清晰的三條標准，要求控制房地產行業的有息債務增長。

具體來看，「紅線」一是剔除預收款的資產負債率不得大於70%，「紅線」二是凈負債率不得大於100%，「紅線」三是現金短債比不得小於1倍。根據三條「紅線」的觸線情況，分為紅、橙、黃、綠四檔，紅色檔三條「紅線」都觸碰到了則不得新增有息負債。橙色檔碰到兩條「紅線」則負債年增速不得超過5%。黃色檔碰到一條「紅線」，則負債年增速不得超過10%。綠色檔三條「紅線」都未碰到，則負債年增速不得超過15%。

金樂函數分析師廖鶴凱在接受北京商報記者采訪時表示，本輪專項排查會進一步實質收緊投向房地產領域的信託資金投向，部分房企現金流緊張，預計市場並購風潮還會持續較長時間。

年內違約規模已超400億元

2020年，信託行業兌付延期頻發，房地產信託的違約情況也持續走高。北京商報記者從用益信託獲得的最新數據顯示，今年1-10月，房地產信託領域違約金額總計達到411.37億元。

從具體的時間節點來看，今年3月，房地產信託的違約走向小高峰，當月違約金額達到115.12億元，後又在4月回落至82.25億元。到6月又迎來一波增長，當月違約金額達到134.56億元。10月信託行業共發生27起違約事件，其中房地產信託的違約金額為2.3億元。

一家信託公司相關人士向北京商報記者透露稱，在房地產信託運作過程中，投資者先將資金委託給信託公司，信託公司再委託信託經理篩選優質房地產項目。信託公司和信託經理能否勤勉盡職地履行職責，也直接影響房地產信託產品的安全性。這位信託公司人士直言，現在房地產信託沒有好的備案項目，再用之前的項目結構借錢只能增加公司債務，達不到監管機構的要求，再加上房企普遍面臨融資收緊的情況，現金流緊張，風險有加速暴露的可能。

在資管研究員袁吉偉看來，短期內房地產市場行業景氣度面臨較大下行壓力，一方面銷售資金回籠放緩，外部融資渠道受阻;另一方面房地產企業的債權融資、信託融資等大量到期，如果不能有效調配資金，很容易出現資金鏈斷裂。從過往經驗看，歷次調控房地產和房地產信託的嚴監管政策都會增多市場房地產信託違約規模，並在調控後的半年到一年達到違約高峰。因而在未來一段時間，房地產信託風險防控壓力增大。

合規、風險指標面臨雙向承壓

一直以來房地產信託就備受業內關注，一邊是房企對資金的渴望，一邊是監管的不斷嚴控，房地產信託的成立規模也在持續波動。來自中國信託業協會發布的數據顯示，2020年二季度末，房地產資金信託余額為2.5萬億元，同比2019年二季度末2.93萬億元下降14.68%，環比一季度末2.58萬億元下降3.1%。

今年6月，銀保監會關於開展銀行業保險業市場亂象整治「回頭看」工作的通知中提到，信託公司存在未嚴格執行房地產信託貸款監管政策，向不滿足「四三二」要求的房地產開發項目提供貸款;直接或變相為房地產企業提供土地儲備貸款或流動資金貸款;以向開發商上下游企業、關聯方或施工方發放貸款等名義將資金實際用於房地產開發，規避房地產信託貸款相關監管要求等問題。

在全行業收縮的時候，房地產信託產品的合規性和風險性亟待檢驗，在廖鶴凱看來，房地產業務階段性規模受限，不過存量規模依然很大，對信託公司來說，後續可以持續提升股權投資比重，待政策成熟可以加快布局房地產信託投資基金(REITs)業務。

正如袁吉偉所言，房地產信託被嚴監管預示著傳統信託業務的增長空間將越來越受到制約，傳統粗放的高增長模式越來越難以持續。他進一步指出，信託公司要實現長期可持續發展，就要順應我國經濟社會轉型發展的新趨勢，順應監管新要求，明確新的有效業務組合和市場方向，塑造與之相匹配的專業能力，獲取新的增長驅動力，提高市場競爭力，占據資管新時代的一席之地。

7. 新一輪房地產信託專項排查啟動：繼續嚴控規模、強化穿透監管

房地產信託監管政策延續高壓態勢。

信託百佬匯記者獲悉，銀保監會信託部日前向各地銀保監局下發《關於開展新一輪房地產信託業務專項排查的通知》（簡稱「《房地產信託排查通知》」），要求繼續嚴控房地產信託規模，按照「實質重於形式」原則強化房地產信託穿透監管，嚴禁通過各類形式變相突破監管要求，嚴禁為資金違規流入房地產市場提供通道，切實加強房地產信託風險防控工作。

據記者了解，此次專項排查主要針對房地產信託業務的持續合規監管情況、風險防範化解情況及落實整改問責情況，信託部要求各銀保監局於2020年11月30日前將排查情況上報。

三大排查要點

《房地產信託排查通知》要求，各銀保監局要切實履行屬地監管責任，保持對房地產信託高壓監管態勢不放鬆，提前謀劃風險防控工作，嚴厲查處違法違規行為，健全房地產信託監管長效機制。

首先，排查地產信託業務的持續合規監管情況。一是核查信託公司違規開展房地產信託貸款情況；二是核查信託公司通過不當「創新」等變相形式突破監管要求情況；三是為各類資金違規流入房地產市場提供通道便利情況。

其次，排查地產信託業務風險防範化解情況。一是對房地產信託業務逐筆排查，對風險緩釋措施進行分析，摸清風險底數；二是在識別房企集團關聯方的基礎上，全面排查信託公司對房企集團（含其關聯方）的信託融資集中度情況，評估集中度風險；三是制定和執行風險應對預案情況。

再次，落實地產信託業務的整改問責情況。針對信託公司房地產信託合規與風險問題，總結今年以來（含本次專項排查工作）的整改情況和追責問責情況。

據信託百佬匯記者了解，此次房地產信託業務排查涉及的合規問題包括：是否違反「四三二」要求、是否用於土地儲備、是否用於補充流動資金、是否協助金融機構進行監管套利，以及是否存在其他違規行為。與此同時，要求上報的業務風險狀況包括：風險程度、風險項目發生時點、風險成因分析、已採取何種實質性風險化解方式以及已採取何種非實質性風險化解方式等。

遏制地產信託回潮

房地產信託一向是信託公司的重頭業務。

針對地產信託2018年以來狂飆突進的增長勢頭，銀保監會自2019年中以來屢出重拳，嚴格控制地產信託業務規模，並取得良好成效。

截至2020年2季度末，房地產資金信託余額為2.50萬億元，同比2019年2季度末2.93萬億元下降14.68%，環比1季度末2.58萬億元下降3.10%。過去幾個季度的房地產信託佔比是逐漸下降的，2019年4季度末佔比為15.07%，2020年1季度末和2季度末佔比分別為14.57%和14.16%。

盡管如此，監管部門認為，目前房地產信託業務依然存在較大的合規管理及風險防控壓力。

一位接近監管部門的消息人士向信託百佬匯記者透露，「監管部門主要是擔心房地產信託重新升溫。從數據來看，二季度新設房地產信託項目是近一年的高峰。此外，在日常監管工作中，確有發現部分信託公司仍然存在以變相形式突破房地產信託監管要求、信託資金運用疏於管控並違規流向房地產領域等問題。」

不久之前，個別大型房地產集團流動性風險暴露，再次為疫情之下房地產信託業務風險防控敲響警鍾。

復旦大學信託研究中心主任殷醒民指出，信託業要嚴格落實房地產行業發展要求，在風險可控的前提下適度合理開展房地產業務，可以在城市更新領域的資金支持方面有所作為。城市更新的內涵日益豐富：包括租賃住宅、養老住宅、商業物業改造等多種形式，信託公司可以創新金融產品和改善金融服務，通過債權融資、股權融資、資產證券化、組合金融服務等多種業務模式，充分發揮信託公司的制度優勢和靈活架構，為新型城鎮化和高質量城鎮化融資體系探索新的思路和模式。

8. 銀保監會回應加強地產信託業務調控：抑制資金過度流向房企

本周，加強地產信託業務調控的政策消息牽動著信託行業和房地產領域的神經，監管部門剛剛也做出了最新回應。

7月6日，銀保監會相關負責人在接受券商中國記者采訪時表示，針對近期部分房地產信託業務增速過快、增量過大的信託公司，近日銀保監會開展了約談警示。要求這些信託公司增強大局意識，嚴格落實「房住不炒」的總要求，嚴格執行房地產市場調控政策和現行房地產信託監管要求。要求提高風險管控水平，確保業務規模及復雜程度與自身資本實力、資產管理水平、風險防控能力相匹配。

「今後，銀保監會將會對信託公司的警示指導作為一項常態化工作，根據房地產市場發展變化情況，及時開展政策吹風，推動信託公司沿著正確軌道穩健發展。」銀保監會上述負責人稱。

前五個月房地產信託業務快速增長

券商中國記者從信託業內人士了解到，房地產信託業務是不少信託公司去年以來業務發力的大頭，部分信託公司勢頭強勁，在當前「房住不炒」、確保房地產市場平穩健康發展的政策背景下，加強地產信託業務調控實則多少也在市場預料之中。

數據顯示，截至2019年5月末，房地產信託資產余額3.15萬億元，佔全部信託資產余額14.00%；較年初增加1665.97億元，同比增長15.15%。

「盡管15.15%的同比增速在歷史上並不算最高，但部分信託公司房地產信託業務增長較快，部分房地產信託業務存在一定合規問題和風險隱患，引起了我們的高度重視。我們希望房地產信託業務能夠長期平穩發展，避免大起大落。「上述負責人稱。

該負責人表示，黨中央、國務院黨中央、國務院一直以來對房地產市場發展高度重視，要求堅持『房子是用來住的、不是用來炒的』根本定位，『一城一策、因城施策』開展調控，確保房地產市場平穩健康發展。銀保監會堅決貫徹落關於房地產市場調控的各項決策部署，加強對銀行保險機構執行房地產宏觀調控政策的監督檢查力度，有效防控房地產領域風險。

銀保監會對信託公司重點提出5點要求

實際上，在此次監管部門對個別信託公司的房地產信託業務進行風險警示之前，房地產信託行業已經出現融資收緊的苗頭，這主要源於銀保監會發布《關於開展「鞏固治亂象成果，促進合規建設」工作的通知》（銀保監發〔2019〕23號）後，信託公司的自我調整。

今年5月，銀保監會發布23號文，要求加大對違反房地產行業政策的各種亂象行為檢查處罰力度，其中對信託領域各種業務違規行為都提出了明確禁止性要求，要求鞏固前期亂象整治成果，防止亂象反彈回潮。

房地產依然是23號文重點「被照顧」的行業，在「宏觀調控政策執行」方面的表述中，明確提出重點檢查信託公司是否存在以下違規行為：

一是向「四證」不全、開發商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資；

二是通過股權投資、股東借款、股權投資、債權認購劣後、應收賬款、特定資產收益權等方式變相提供融資；

三是直接或變相為房地產企業繳交土地出讓價款提供融資，直接或變相為房地產企業發放流動資金貸款等。

「23號文下發之後，社會反映正面良好，特別是引起了信託機構的重視，對於規范整治房地產金融市場亂象、抑制資金過度流向房地產企業起到了很好的引領作用。」銀保監會相關負責人稱。

券商中國記者了解到，為進一步細化落實23號文的各項要求，加強房地產信託領域風險防控，在前期充分調研分析的基礎上，針對近期部分房地產信託業務增速過快、增量過大的信託公司，近日銀保監會開展了約談警示。

銀保監會相關負責人透露，在對個別信託公司的約談警示中，重點提出了以下幾點要求：

1、要求這些信託公司增強大局意識，嚴格落實「房住不炒」的總要求，嚴格執行房地產市場調控政策和現行房地產信託監管要求。

2、要求提高風險管控水平，確保業務規模及復雜程度與自身資本實力、資產管理水平、風險防控能力相匹配。

3、要求提高合規意識，加強合規建設，確保房地產信託業務穩健發展。

4、要求控制業務增速，將房地產信託業務增量和增速控制在合理水平。

5、要求提升受託管理能力，積極優化房地產信託服務方式，為房地產企業提供專業化、特色化金融服務。

「這些措施要求，有助於遏制當前房地產信託業務過快增長的態勢，有助於推動信託公司回歸本源、優化結構、有效轉型，促進房地產市場的平穩健康發展。」該負責人稱。

將對信託公司的警示指導作為常態化工作

加強地產信託業務調控備受市場關注，不少業內人士指出，該政策將在未來一段時間內對信託行業和房地產領域都會造成較大影響。對於一些高度倚重房地產信託業務的信託公司來說，下半年的業績壓力會相對較大；而對於房地產領域，市場普遍預期房企融資環境進一步收緊，資金面壓力增加。

「房地產信託業務是去年以來不少信託公司發力的大頭，這個政策對這些公司來說影響還是比較大的。至於房地產領域，實際上不僅是房地產信託融資在收緊，部分房企的其它融資渠道如公開市場融資、銀行信貸等也在收緊，這會調整市場對房地產行業的預期，房企分化會進一步加劇。」廣東一從事房地產融資人士對券商中國記者稱。

對於此次加強地產信託業務調控是否會對行業造成較大沖擊，銀保監會有關負責人認為，房地產信託業務規模占信託總資產的比重相對較小，此次是對個別信託公司進行風險提示，相信市場會根據自身發展定位，對行業前景做出科學的預期和判斷。

銀保監會相關負責人強調，此次對個別信託公司進行約談警示所做的窗口指導是分類施策，核心是要求信託公司提高風險管控水平，確保業務規模及復雜程度與自身資本實力、資產管理水平、風險防控能力相匹配。

該負責人還透露，今後，銀保監會將會對信託公司的警示指導作為一項常態化工作，根據房地產市場發展變化情況，及時開展政策吹風，推動信託公司沿著正確軌道穩健發展。

9. 信託公司有被吊銷金融許可證的嗎

從06年信託整頓後至今，還沒有發生過信託公司被吊銷金融許可證的事情，信託現在已經是監管相當嚴厲的領域，很少會出現以前那種不規范的狀況的

10. 銀行、信託通道緊縮逾六成 房企融資凜冬已至

房企的日子越來越艱難。11月6日，國購投資有限公司（以下簡稱：國購投資）發布了《關於法院裁定受理國購投資有限公司及下屬公司重整申請及指定管理人的公告》（以下簡稱：公告），這家「安徽第一大房企」將走向破產重整之路。

根據人民法院公告網消息，截至11月11日，宣告破產的房企已經增加到431家。房企融資接近冰點，同策研究院最新數據顯示，其監測的40家典型上市房企，在10月完成融資金額摺合人民幣235.82億元，環比大幅下跌65.80％。

10月融資額度驟降

根據國購投資2018年度審計報告，截至2018年12月31日，國購投資單體資產總額約為120.08億元，負債總額為126.34億元。國購集團及其下屬公司因流動性問題，陷入債務危機，由此而引發大量的訴訟和執行案件於短期內集中爆發，各公司的銀行賬戶和資產被多家法院凍結、查封，企業生產經營受到重大影響，企業財產面臨被強制執行的風險。

而在國購投資公告的前一天，11月5日，標普全球評級（下稱標普）在發布的報告《中國房地產觀察：融資受限束縛開發商擴張拳腳》中表示，中國房地產開發商正在換擋變速，接受融資環境前所未有收緊的現實。融資受限將抑制購地活動，同時，隨著銷售回籠現金變成越來越重要的一個資金來源，部分開發商將加快銷售步伐。標普預計2020年全年全國商品住宅銷售額增速將放緩至0%-5%，主要靠基本面較好的城市的穩健住房需求支撐。作為需求指標的銷售面積近幾個月已重新恢復增長。雖然2019年上半年房地產銷售表現強勁幾乎都歸功於房價上漲，但8月以來全國累計商品住宅銷售面積已重返正增長區間。

同策研究院最新數據顯示，其監測的40家上市房企，在10月完成融資金額235.82億元，環比大幅下跌65.80％。而且，多個融資渠道的融資額均跌至冰點。數據顯示，10月，房地產企業發行公司債摺合人民幣101.08億元，環比減少35.14％；通過發行超短期融資券、向金融機構借款、發行優先永續債券等方式，融資金額60.93億元，環比減少67.12％；通過境內銀行貸款融資40.45億元，環比減少74.79％。

克而瑞地產的研究數據則顯示，10月份，95家典型房企的融資總額為864.87億元，環比下降24.5%。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對21世紀經濟報道記者表示，融資金額大幅下滑更多是季節性因素，因為年關將至，房企開工意願減弱，導致需求減少。不過，不可否認的是，房企確實面臨較大的融資壓力，隨著政策加碼，「缺錢」可能會是一種常態。

海外融資成救命稻草

銀行的房地產開發貸款也明顯收縮。

央行公布的數據顯示，房地產領域貸款增速則連續14個月回落，9月末，人民幣房地產貸款余額為43.3萬億元，同比增速為15.6%。前三季度，新增人民幣房地產貸款4.6萬億元，占同期人民幣新增貸款量的33.7%，與去年全年水平相比低6.2個百分點，降至24.1%。房地產開發貸款余額11.24萬億元，同比增長11.7%，增速比上月末低1.7個百分點。前三季度，新增房地產開發貸款為1萬億元，占同期各項貸款增量的7.7%，佔比與去年全年佔比相比低了3.9個百分點。

央行辦公廳主任周學東認為，目前是比較合理的佔比。過去房地產熱的時候個人購房貸款增長會非常快，佔比高的時候有些城市甚至超過50%，銀行貸款增量中超過一半流向房地產及購房領域。現在從全國來看，佔比降至24.1%，是相對比較合理的水平。根據多年觀察，25%左右的佔比是比較合理的。過去幾年多數情況下，這一數據都在30%以上。」

與此同時，信託的融資額度也快速下降。11月9月，用益信託網發布10月份集合信託市場報告。據用益金融信託研究院統計，10月共有58家信託公司成立1314款集合信託產品，環比減少27.12%；成立規模為956.67億元，環比減少47.03%。房地產信託規模下降是導致信託規模下降的重要原因，房地產信託共募集資金281.72億元，環比下滑60.47%。報告認為，房地產信託再度收緊以及宏觀經濟下行壓力是影響信託公司展業的重要因素。

多條融資通道幾近被封殺之後，海外融資成了房企「救命稻草」。根據中原地產統計，僅11月5日這一天，房企美元債融資金額就接近20億。9月單月房地產企業海外美元融資37.97億美元，8月為15.8億美元。10月數據顯示，累計已經有13家房企發布了接近50億美元的融資計劃。

中原地產首席分析師張大偉認為，整體看，房地產行業資金緊張，房企抓緊窗口期，大量大額度發行美元債。2019年房企美元債刷新紀錄已成定局。

美元債的井噴對緩解部分企業融資有很大好處。截至11月5日，2019年房企合計海外發布的計劃融資590億美元，相比2018年同期上漲了接近50%。從融資成本看房企融資成本分化，主要在6%-15%之間。

張大偉表示，美元債對於房地產企業來說，並非主要資金來源，整體政策影響看，2019年二季度後房企大額度融資減少，房企搶地現象也開始減少，特別是對於融資渠道較少的企業來說，壓力將非常大。今年特別是下半年開始，房企明顯更加關注資金鏈的安全，房地產市場必須穩定，而穩定房地產最主要的是防止出現金融風險，所以在最近幾個月，針對房地產融資的各方面政策都在規范與收緊。目前看，信託與海外融資，都是規范而不是全面暫停，對於中小房企來說，對於高負債率房企來說，未來預計融資難度將非常大，但是對於大型企業來說，影響相對有限。