國外土地流轉信託

❶ 土地信託流轉的介紹

土地信託流轉是土地流轉中的一項制度創新，是深化農村土地經營機制的必然需求，也是促進土地使用權規范有序流轉的必由之路。土地信託制的有效推行必將對新型城鎮化產生深遠的影響。

❷ 土地流轉信託的土地信託

土地信託在國外已頗有歷史。但國內，由於農村土地所有權和使用權尚處於分離狀態，加上流轉費用過低，土地信託試點推進相對緩慢。
從制度層面而言，盡管國土資源部主導的農村集體土地確權登記發證工作已基本對所有權完成確權，但對土地流轉的主要標的—承包經營權（使用權）的確權到戶上仍進展緩慢。
信託給農村帶來了新的融資工具，但信託資金以盈利為目的，而真正的農業項目周期長、回報率相對低，非常考驗資本的耐心，農業是一個需要長期資本介入的過程。
雖被業界普遍看好，但在實際操作中，諸多中小信託企業仍保持觀望的狀態，並直言收益不高和資金難題是主要原因。業內人士指出，開始階段，無論是委託人、發行人和資產出讓方等利益相關者都會在產品設計、盡職調查和風險防範方面非常謹慎。
不是說有了信託就不會出問題，只是這個法律約束的過程，比已經實踐的模式要好得多。比如服務商可能出現的經營風險，例如天災影響土地的產值大幅下滑，引入的經營方突然去世，甚至惡意跑路等，都是非常現實的問題。信託公司只有研究出屏蔽這些風險的方法，信託流轉的模式才能成為一種普遍的、為人所接受的模式。
構建「土地信託銀行」。「若政策進一步放開，信託憑證可進一步用作抵押。農戶通過持有的土地經營權在信託計劃中佔有一定的份額，信託公司向其發行信託憑證，代替農戶管理土地。在信託流轉土地的規模足夠大、效益足夠好而且穩定的情況下，農戶可以使用信託憑證進行抵押貸款。」
據了解，一些地方的土地銀行試點已經開始展開。以成都模式為例，土地銀行將農民的土地承包經營權按需求集中預存起來，統一貸給有實力的龍頭企業或經營大戶進行規模經營。農民的土地承包經營權一經存入土地銀行即產生穩定的利息收入，土地銀行所獲利潤的一部分根據農民存入面積進行二次分紅。

❸ 國外土地流轉的特點有哪些

國外土地流轉的特點：
1、重視土地流轉與土地規模經營的關系
農業規模經營是促進農業經濟發展、提高農業競爭力的重要途徑。縱觀世界各國的農業現代化發展歷程，土地的適度集中和規模經營是經濟社會發展到一定階段的必然要求和選擇。同時，土地使用權的流轉與土地規模經營具有內在的邏輯關系，即土地使用權流轉的結果往往都會導致土地的適度集中和規模經營。
2、充分發揮政府在土地流轉中的引導作用
從國外土地流轉和規模經營的特點看，在土地流轉中，無論從政策的制定、農業法規的出台與修改，還是對農民的保護，政府都發揮非常重要的作用。如，日本為解決小農經濟帶來的土地分散問題，促進土地自由轉讓和擴大規模經營，政府於1961年制定《農業基本法》，放寬對土地買賣的限制，擴大規模經營，後因農村工業化、城鎮化步伐的加快，造成地價上升和農民兼業化現象。對此，日本政府又不失時機地從依靠土地買賣轉變為提倡租地，即在不改變土地所有權的前提下，引導農民走規模化經營道路。
3、土地流轉形式多樣化
從各國的土地流轉法律看，土地使用權流轉的方式主要包括轉讓、出租、抵押、繼承、交換、入股等。法國土地用益權可通過轉讓、出租、抵押等方式流轉。日本主要通過租賃方式進行經營權的流轉。各國允許土地使用權以多種方式流轉的規定，表明各國在不同的土地財產權及人地矛盾關系下，在盤活農地資源、提高土地利用效率以適應農業結構調整方面的努力是一致的。多種流轉方式不僅給土地經營者更多的選擇土地流轉的機會，而且適應現代農業國際競爭體系下農地規模經營及農業融資的需要，有利於農業的長遠發展。
4、土地流轉法律體系比較健全
各國基本上形成了一套土地使用權流轉的法律規范體系。在土地私有的國家，憲法對私有財產及私有財產權給予特別的保護。在土地公有的國家中，憲法為土地使用權的確認及有關土地使用權轉讓提供憲法依據。在憲法規范的基礎上，各國的民事法典或判例中也有具體的農地使用權流轉規范。

❹ 土地流轉信託的政策導向

中國共產黨第十八屆中央委員會第三次全體會議公報指出：「城鄉二元結構是制約城鄉發展一體化的主要障礙。必須健全體制機制，形成以工促農、以城帶鄉、工農互惠、城鄉一體的新型工農城鄉關系，讓廣大農民平等參與現代化進程、共同分享現代化成果。要加快構建新型農業經營體系，賦予農民更多財產權利，推進城鄉要素平等交換和公共資源均衡配置，完善城鎮化健康發展體制機制。」
這樣三中全會形成的決議有三個亮點：強調了「治理」，就是強調公開、透明、民主、法治；建設現代財政制度，即現代公共財政，是透明的，是受人民監督的；要賦予農民更多財產權利，這意味著未來農村土地流轉會有重大改革，土地價值和土地收益分配要更多向農民傾斜。當然土地流轉信託市場也會發生重大突破。政策支持是土地流轉信託能夠循序推進的重要信號。
土地流轉信託涉及到土地確權以及地方政府、產業資本和農民多方利益的協調，在現實中推動起來比較困難。此次十八屆三中全會釋放出了加速推進土地流轉，賦予農民更多財產權利的信息，這與土地流轉信託的服務理念趨同，也會刺激信託公司推進土地流轉信託的研究。

❺ 土地流轉信託對農村發展帶來哪些好處

沒好處

❻ 王東賓 ▍中國的土地流轉正在步入「信託時代」嗎

學者個人觀點，僅可供參考。
現在，農村土地流轉當前已經進入一個新的歷史階段。十 八 屆 三 中 全 會前後，以中 信信託、中 糧信託、北 京信託三大信託機構先後於安徽宿州、黑龍江肇東、江蘇無錫等地開展土地流轉信託項目為標志，中國的土地流轉開始步入「信託時代」。
然而，自商業信託機構進入土地流轉領域之始，各方對土地流轉信託項目的經濟合理性就質疑不斷，或疑為商業噱頭，或疑為炒作概念，眾說紛紜。誠然，短期內迅速土地流轉實現盈利性具有相當大的難度，但正由於農業的脆弱性及其經濟劣勢，商業信託公司介入土地流轉領域這一新趨勢才尤為值得重視，需要從農村土地流轉的歷史脈絡中發現其合理性和可行性。
http://www.weixinla.com/document/5670891.html

❼ 什麼是土地流轉信託剛聽說的。

土地流轉信託實質上是一種用益物權的信託化。
實質是將農村土地使用權作版為信託財產，委權托給信託公司進行經營管理，主要包括農用地的土地承包經營權、集體建設用地使用權以及宅基地使用權。
在法律上，農用地的土地承包經營權是允許轉讓的，將率先進行試點。
具體從信託產品的幾大要素來看，理論上，土地流轉信託的委託人可以是村集體組織，但也不排除單個農戶。

土地流轉信託通過土地的重新歸集、整理，將目前一些荒蕪、零散的農用地轉移到種植大戶手上，從而形成規模效益，再通過金融產品的配置，使農民和種植大戶成為最終獲利者，同時也將農民從土地的束縛中解放出來。
科學推進土地流轉，使農民真正成為土地流轉的獲利者，甚至在農村實現生活現代化，是推進新型城鎮化的關鍵。

❽ 土地流轉信託的概念

土地流轉信託，是指在堅持土地集體所有制和保障農民承包權的前提下，由政府出資設立的信託中介服務機構接受農民的委託，按照土地使用權市場化的需求，通過規范的程序將土地經營權在一定期限內依法自願、有償轉讓給其他公民或法人進行農業開發經營活動。
土地信託是土地流轉中的一項制度創新，是深化農村土地經營機制的必然需求，也是促進土地使用權規范有序流轉的必由之路 。

❾ 有人做過土地流轉信託嗎，土地流轉信託安全不全

土地信託就是在公有制為基礎的前提下，利用信託共有制多層產權結構的特點，將土地分解為價值資產和實體資產，把集體土地的所有權受益權和經營權進一步分開。農民享有受益權和最終處置權，而信託公司則享有經營權，實行土地的統一規劃和開發利用，發展適度規模經營。
土地流轉信託主要有中信信託和北京信託兩種模式，這兩種發行的都是混合型信託計劃，包含A類財產權信託份額和B類資金份額。A類財產權信託份額是將農民手中分散的土地承包經營權集中整合，其存續取決於土地承包經營權的交付和農民受益的保障情況。B類資金份額是為土地利用提供融資支持，其存續取決於資金的使用和回報情況。綜合來看，承租人對土地的使用情況和投資回報率是土地流轉信託計劃能否正常存續的關鍵
面對可能出現的各種風險，信託計劃中可以設置提前終止條款及時止損，保護受益人的利益。比如當出現重大不利情況時，受託人返還委託人的土地承包經營權，信託計劃提前終止。
總得來說比較安全。

❿ 土地流轉信託的介紹

土地流轉信託，是指在堅持土地集體所有制和保障農民承包權的前提下，由政府出資設立的信託中介服務機構接受農民的委託，按照土地使用權市場化的需求，通過規范的程序將土地經營權在一定期限內依法自願、有償轉讓給其他公民或法人進行農業開發經營活動。