2018房地產融資模式

❶ 「三道紅線」威力顯現 上半年中型房企融資規模「腰斬」

原標題：「三道紅線」威力顯現 上半年中型房企融資規模「腰斬」

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責任編輯：戚琦琦

❷ 新增涉房信貸佔比不超30%並非新政 政策收緊前房企搶跑融資

房企融資政策近期成為各方關注的焦點。同時，年底銀行房貸放款速度會否受到房地產融資政策的影響？針對監管要求大行控制涉房信貸增速的消息，中證君詢問了多家銀行，均表示未收到收緊貸款增速佔比的相關通知。同時有全國性股份制銀行人士指出，對其所在的銀行來說，涉房新增貸款佔比不超過30%是2018年以來一直執行的要求，由此推測相關要求可能為部分超標銀行的窗口指導。

年初即已表態

值得注意的是，今年1月16日，央行金融市場司司長鄒瀾曾表示，要繼續嚴格控制房地產在新增信貸資源上的佔比。

記者了解到，銀行近年來一直有針對涉房新增貸款佔比的限制，雖未有明文，但各家銀行基本都遵守這一規定。

上市銀行涉房信貸主要有兩個部分，分別是住房按揭貸款和對公業務中的房地產貸款，後者俗稱「開發貸」。從2020年上市銀行中報來看，六大國有銀行中，涉房新增信貸佔比均較2019年年年末有所下降，僅中行新增涉房新增貸款佔比超過30%。

股份制銀行中雖有部分銀行上半年新增涉房新增貸款佔比超過30%，但由於整體體量較小，對行業融資影響或有限。

前述股份制銀行人士指出，目前監管對於房地產融資整體態度為「穩中從緊」，對於銀行表內廣義口徑房地產貸款融資進行限額管理，對增速和增量佔比進行控制，納入MPA考核。包括但不限於永續類債券發行暫停，存量債券到期減量續作，嚴控信貸資金繞道建築業或其他行業流向房地產等。

多地房貸額度充足

「春江水暖鴨先知」，大中城市的房地產中介是對銀行貸款最為敏感的人群。中證君詢問了北京、上海等多地地產中介，其普遍反映，當地目前未聽到房貸收緊的信息，但臨近年底，不排除部分額度緊張的地區放款時間會變長。

在北京，由於嚴格的信貸杠桿限制，客戶能夠從銀行獲得的貸款總額非常有限。或許是受今年疫情影響，各大銀行加大了對符合條件的購房者的信貸支持。今年以來，各家銀行放貸尤其是商業貸款的時間明顯縮短，總體來看額度充足。

一位北京地區資深中介對中證君表示，今年銀行房貸額度都很充足。從之前的放款情況看，今年走的商業貸款的單子通常過完戶兩三天就放款了，特別快，正常應該是1個月。他同時認為，按照目前的進度，以往每年年底出現的卡額度的現象今年不大可能出現。

上海地區一位中介對中證君表示，從他們了解的情況來看，上海地區今年房貸額度較為充足，不過臨近年底，可能會出現放款時間變長的情況，但應該不至於卡額度。

短期壓力或被誇大

受融資「三條紅線」以及部分房企融資情況暴露影響，各界高度關注房地產融資問題。實際上，從近期的融資情況來看，房企融資並未受到非常大的影響，盡管近期成本有所上升，但在一段時期內仍然處於中低水平。

近年來的一個趨勢是，中大型房企融資越來越依靠發債。從發債情況可以一窺房企融資難易程度和成本情況。

某研究院統計整理數據顯示，2020年第三季度，境內外債券融資發行307次，融資規模約3247億元，同比增長14%，發債規模刷新歷史紀錄。貝殼研究院認為，下半年監管部門已多次釋放監管升級、金融收緊的信號，三季度作為收緊的過渡期仍保持較高的發債規模，預計四季度增速會有所下滑。

從三季度結構來看，八九兩月環比發債規模下降，且降幅逐步擴大，融資監管影響已初步顯現。預計四季度融資規模大概率保持環比下降，因此將進一步加大房企銷售端壓力。房企為沖擊年度目標，搶佔中秋、十一雙節假期市場，或多採用促銷政策，用回款對沖融資端壓力。

從票面利率來看，三季度境內外融資利率走高。與上半年融資利率下降趨勢不同，三季度境內外票面利率明顯上漲，但從長期角度看仍保持中低水平。融資環境趨緊與房企融資需求居高，助推債券利率增高，融資低利率窗口期已過，預計四季度融資利率或將保持增長態勢。

從發行期限來看，三季度境內外債券融資發行期限相對穩定，有小幅波動。境內債券發行期限有小幅上漲，保持了上漲趨勢；境外方面，債券發行期限小幅降低，外部環境高度不確定性保持，境外債市四季度短期債務佔比或將大幅上升。

某地產首席分析師張大偉表示，首先，從目前的實際執行情況看，房企融資的難度處於歷史最低水平，平均融資利潤也非常低，平均融資成本票面利率集中在4%-5%左右，遠遠低於去年同期的6%-8%。其次，房企抓緊融資，避免政策變動。從房企融資看，越來越重視境內融資。第三，整體看，境內房地產銷售有所緩和，大部分企業銷售增加，但房企依然在盡量大額度融資。大部分房企為了應對可能的市場變化，加快儲備資金。對於杠桿率比較高的企業來說，最近融資壓力有所增加，但也有應對之策，加強銷售加快回款或是選項之一。

❸ 融資渠道收窄對房企有何影響

「我們最近一期披露的資本債務率在7成5左右，凈資產負債率達到120%以上。近期，我們從資本注入、拓寬融資渠道等方面著手做工作，相信半年報負債率將下降。」

華北某國資背景房企財務總監李明(化名)近日忙於對各路投資者解釋目前公司的財務狀況。在多家房地產企業了解到，千方百計降低資本負債率，成為多數房企財務工作的重中之重。2018年以來，伴隨著房地產融資渠道收窄、銷售端去庫周期拉長，房企財務負責人的工作量驟然加重。

中誠評級相關人士介紹，隨著房企融資渠道的緊縮，評級標准也越發嚴格。「我們以前有三個等級的指標。其中，行業狀況、企業整體素質、經營情況、財務情況和償債能力是一級指標；償債能力下的短期償債和長期償債為二級指標；然後關注EBITDA(稅息折舊及攤銷前利潤)全部債務比等三級指標。2018年1月修訂了評級辦法，二級指標取消，三級指標則向上提，細化成二級指標。指標體系扁平化，有利於評級的准確性。以往市場好的時候，更關注經營情況，比如土地儲備面積、區域分布和結構、項目結構等，財務方面關注存貨周轉情況。但現在更關注企業的債務指標，防範金融風險成為重點。」

「一般而言，不同房企的融資結構不同，有的開發貸為主，有的中票為主，有的則信託為主。」某資深地產分析人士表示，在錢越來越貴，企業負債率水平居高不下的背景下，房企受到的影響不盡相同，「比如，以信託為主要融資通道的房企，今年日子可能不好過」。

內容來源：鳳凰網

❹ 年內多地出台新規穩地價 減輕房企融資壓力引導理性拿地

今年政府工作報告中提出，「堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩地價、穩房價、穩預期」。《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》也明確指出，「堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位」，並強調「堅持因地制宜、多策並舉，夯實城市政府主體責任，穩定地價、房價和預期」。
這為今年乃至整個「十四五」時期的房地產市場發展走勢定下了基調。需要注意的是，在穩地價、穩房價和穩預期的「三穩」目標中，穩地價被列在首位。對此，東方金誠房地產行業資深分析師謝瑞在接受記者表示，「穩地價」是「穩房價」和「穩預期」的基礎。房價與地價息息相關，當地價上漲時，往往帶動房價的快速上漲，二者相互影響。只有通過減少地方對土地財政收入的依賴、保持土地持續穩定供應等方式穩定地價，才能穩定房價和預期，保持房地產市場的持續穩定、健康發展。
近幾年，全國各地房地產調控政策頻出，其中不乏穩定地價的政策，並且收效甚佳。貝殼研究院首席市場分析師許小樂對記者表示，以北京為例，2016年北京開始推出的限競房地塊、共有產權住房地塊對於穩地價發揮了積極效果。2016年北京住宅用地樓面價同比上漲超40%，2017年漲幅縮小為4%，2018年、2019年樓面價同比下跌，房價漲幅不斷收窄，2017年以來，新建商品住宅價格累計上漲約10%，總體上低於其他核心城市。
今年以來，地方穩定地價的舉措還在不斷更新。比如1月初，北京市規劃和自然資源委發布《關於北京市海淀區海淀鎮樹村棚戶區改造B-1南地塊R2二類居住用地等3宗地塊國有建設用地使用權出讓補充公告》，修改了海淀區海淀鎮樹村和朝陽區金盞鄉小店村3個地塊的競買規則，試點施行「限地價、競政府持有商品住宅產權份額、競高標准商品住宅建設方案」的掛牌方式。這也是北京市土地公開出讓首次採用「競地價 競政府持有商品住宅產權份額 競高標准商品住宅建設方案」方式進行供地。
再比如，1月8日，鄭州市人民政府印發《鄭州市人民政府關於加強土地出讓管理工作的意見》，其中提出，住宅用地可採取「限地價、競自持」方式出讓或熔斷後搖號確定競得人，報(競)價首次達到出讓起始價的120%-130%時熔斷。
此外，近期還有多地試水「兩集中」出讓土地，如青島市自然資源和規劃局於2月24日發布《堅決落實上級有關要求部署2021年住宅用地供應工作》，其中明確，嚴格實行住宅用地「兩集中」同步公開出讓，即集中發布出讓公告、集中組織出讓活動，全年將分3批次集中統一發布住宅用地的招拍掛公告並實施招拍掛出讓活動，引導市場理性競爭。
在謝瑞看來，穩地價及相關政策對房企產生一定積極影響。一方面，穩地價在某種程度上將助力提升房企整體信用質量，穩地價背景下拿地競爭趨於理性，房價地價倒掛情況減少，銷售利潤率向上向下的彈性減少，穩定性及安全性提升；另一方面，有助於房企合理補庫存，穩地價要保持土地的持續穩定供應，保持合理程度的增長。
許小樂認為，地價平穩除了有助於減輕房企融資壓力外，在穩地價要求下，土地供應及交易信息更公開、透明，利於房企對土地市場供應量價、市場運行趨勢進行客觀判斷，形成合理預期，引導市場回歸理性。並且，房企可以在拿地前更充分的進行拿地成本與收益測算評估，優化住宅方案設計並合理定價，避免因過高的土地溢價擠佔用於產品質量建設的成本。

❺ 企業外源融資方式有哪些

企業外源融資方式包括：銀行貸款、發行股票、企業債券等，此外，企業之間的商業信用、融資租賃在一定意義上說也屬於外源融資的范圍。總體來說外源融資的方式就主要歸為兩類，包括：直接融資和間接融資兩種。

外源融資是指企業通過一定方式向企業之外的其它經濟主體籌集資金，吸收其他經濟主體的儲蓄，以轉化為自己投資的過程。隨著技術的進步和生產規模的擴大，單純依靠內源融資已很難滿足企業的資金需求，外源融資已逐漸成為企業獲得資金的重要方式。

外源融資的優缺點：
外源融資的優點是資金來源極其廣泛，方式多種多樣，使用靈活方便，可以滿足資金短缺者的各種各樣的資金需求，提高資金的使用效率。特別重要的是，它是連接資金盈餘者和資金短缺者的重要融資方式，沒有外源融資，金融市場，金融機構也就不復存在。現代金融活動最主要的就是與外源融資相關的活動。
外源融資也存在一定的局限性，包括比較嚴格的融資條件，需要支付融資成本，存在一定的融資風險等。外源融資的融資者必須符合一定的融資條件，特別是公開融資，比如，公開發行債券和股票，條件比較嚴格，不符合條件者很難獲得資金供給。外源融資還可能要支付較高的融資成本，債券融資如果到期不能償債，有可能面臨破產清算的風險，股權融資倒有可能導致原有的企業控制者面臨企業控制權的風險等。

❻ 房地產金融政策調控的措施有哪些

政策聚焦擴大「有效供給」，積極出台相關保障政策。5月份住建部明確要求一線、二線城市要在年底前編制完成2018年至2022年住房發展規劃，增加有效供給，提高中低價位、中小套型普通商品住房供應比例，大幅增加租賃住房、共有產權住房用地供應，在新增住房用地供應中的比例達到50%以上;融資層面，住房租賃市場融資渠道建設上半年進展明顯，一是住房租賃資產證券化的基本條件和重點支持領域已得到政策的明確，二是險資也已允許進入長租公寓市場。
大城市先後出台住房發展規劃、土地供給中長期計劃，落實「有效供給」。上海、北京、深圳等城市在未來住房供給規劃中擴大政策性支持住房、租賃住房的比重，住房供應基本體現為普通商品住房、政策性支持住房、租賃住房4：4：2的三分結構。同時，開拓渠道保證「有效供給」。一是供地端的保證(規定租賃住房、共有產權住房用地佔比;集體建設用地建租賃住房);二是開發端的轉化(北京提出將限價房中可售住房銷售限價與評估價比值不高於85%的，收購轉化為共有產權住房);三是存量端的激活(包括集體性閑置資產的盤活、土地出讓主體的擴充、各類閑置物業盤活等)。
總體來看，與2017年相比，2018年上半年除在需求端進行重點調控外，也注重在「供給側」解決供需結構不匹配問題。短期需求側調控(抑制非理性需求)和中長期供給側改革(保證有效供給)共同發力。
我們認為，短期來看，本輪調控周期將拉長，因城施策也將更精準。在整體調控不放鬆的前提下，差別化調控保障合理購房需求將是主要的趨勢，同時針對調控過程中出現的新問題進行微調;中長期來看，以政府為主提供基本政策性支持住房、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系建設將同步加快。同時，集體經營性建設用地入市、資產證券化、不動產登記聯網、個稅等方面的新一輪制度改革及創新都將快速推進、互相銜接，推動房地產長效機制的建立。

❼ 央行下半年7次定調房地產市場 房住不炒和因城施策仍是主基調

日前，中國人民銀行行長易綱在《求是》上撰文指出，堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」定位，按照因城施策原則，加強對房地產金融市場的宏觀審慎管理，強化對房地產整體融資狀況的監測，綜合運用多種工具對房地產融資進行逆周期調節。
據記者不完全統計，下半年以來，央行先後7次定調房地產市場。具體來看，7月29日、8月2日、8月9日、8月20日以及11月16日，央行分別在銀行業金融機構信貸結構調整優化座談會、2019年下半年工作電視會議、《2019年第二季度貨幣政策執行報告》、國新辦舉行的降低實際利率水平有關政策吹風會以及《2019年第三季度中國貨幣政策執行報告》明確表示，「保持房地產金融政策連續性穩定性」、「保持個人住房貸款合理適度增長，嚴禁消費貸款違規用於購房，加強對銀行理財、委託貸款等渠道流入房地產的資金管理」、「加強對存在高杠桿經營的大型房企的融資行為的監管和風險提示」、「按照『因城施策』的基本原則，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段」。
11月25日，央行發布《中國金融穩定報告（2019）》，除了對2018年以來我國金融體系的穩健性狀況作了全面評估外，也給出了下一步的政策建議。該報告指出，繼續嚴格遵循「房子是用來住的，不是用來炒的」政策定位，完善「因城施策」差別化住房信貸政策，抑制投機性購房。同時，加大對住房租賃市場的金融支持和規范，促進形成「租售並舉」的住房制度。
「自從2016年『930』房地產調控以來，曾經過於火熱的房地產市場如今已經得到了較為明顯的遏制。」中南財經政法大學數字經濟研究院執行院長盤和林對記者表示，就目前的形勢來說，我國房地產市場堅持「房住不炒」的主基調依舊沒有改變。同時考慮到各地經濟發展狀況有別的現象，在保持宏觀政策大方向的情況下，因城施策、一城一策，更加有利於不同地區依照當地經濟狀況實現房價穩定。
嚴躍進對記者表示，房住不炒、因城施策，在房價上漲過快的地區收緊貸款，這是央行始終圍繞的政策。預計2020年會根據不同城市的交易情況實施不同的貸款政策，防範金融風險。
易綱透露，目前，中國人民銀行已建立起宏觀審慎管理的專職部門，正在強化對系統重要性金融機構和金融控股集團的宏觀審慎管理，未來還將逐步拓展宏觀審慎管理的覆蓋面，完善宏觀審慎管理的組織架構，更好地防範和化解金融風險。
盤和林表示，系統重要性金融機構和金融控股集團是我國金融體系中最重要的組成部分。目前我國金融業總資產300萬億元，其中銀行業總資產268萬億元，在我國金融業總資產中佔比達到89%。可見，銀行作為重要性金融機構在我國金融體系中所處的關鍵位置，強化對這些機構的宏觀審慎管理，對於當前我國金融風險的防範和化解以及拓寬宏觀審慎監管的覆蓋面，都有重要意義。

❽ 房企融資風險凸顯是真的嗎

倪鵬飛表示，雖然近一年來房地產相關資金不斷收緊，但房企各項融資規模依然高於同期，面臨資金鏈與信貸違約風險。

報告指出，房企負債率高企，已經達到或超過警戒水平。Wind資訊數據顯示，截至9月底，A股136家上市房企負債合計達6.04萬億元，同比增加23.21%。36家房企資產負債率超過80%紅線，佔比近26.5%。其中，融創資產負債率高達92%，恆大、綠地、碧桂園等龍頭房企也普遍接近於90%。值得一提的是，上市房企有息負債也整體攀升，截至9月底，136家房企有息負債總額達2.7萬億元，較2016年的2萬億元相比，同比增幅高達37%。

除負債外，信貸來源變化明顯。報告顯示，2016年9月份以來，房地產開發資金來源中個人按揭貸款增速下降迅猛，同比增速由2016年6月份的51.4%降至2017年9月的1.3%，但與之相對應的是，房地產開發資金來源中國內非金融機構貸款增速大幅增加，同比漲幅由2016年的7.2%增加至2017年8月的38.3%。

倪鵬飛表示，在目前房企總體負債率高企，資金集中兌付壓力加大的背景下，樓市大幅波動會影響企業資金鏈安全，進而影響金融機構，因此，應加大對資金投向的管控，促進房企降低高杠桿資金佔比。

❾ 房地產基金10強是哪幾家最好是2018年最新的，國家權威排名的

2018年由中國房地產協會權威判定的最新十強，從第1到第10的順序是：
中城投資、光大安石、鼎信長城、信保基金、鉅派資產、瑞威資本、歌斐資產、信業基金、榮盛泰發、建銀精瑞。