綠城融資方式的優劣分析

A. 如何看待綠城的地產代建模式該模式的優勢和劣勢各是什麼

根據綠城建設官網的業務模式介紹，綠城代建模式為三種：

1.政府代建

與保障性住房及市政公共服務設施等政府類投資項目對接，由綠城建設承擔項目建設管理任務，改善城市居民的生活品質。
綠城自2005年10月首次介入杭州市江干區「城中村」改造暨安置房代建項目至今，已承接保障房等政府建設類項目100多個，總建築面積近1900萬平方米。其中保障房項目近90個，總建築面積近1800萬平方米，已竣工/交付面積200多萬平方米。

舉個例子，綠城2013年在浙江與義烏市政府簽訂戰略合作協議，負責義烏舊村拆遷高層安置項目的代建，目前在義烏接了近16個項目，總建築面積近600萬方。如此龐大的項目總量是普通房產開發所不能比擬的。在代建合同方面，大致按照土建成本的3/1000收取，粗算大致為90元/平方。利潤較房產開發不可比擬，但是無土地投資成本，算是穩定的收入。

2.商業代建
與土地確權的房地產項目對接，由委託方提供開發用地並承擔全部或主要的開發投資，綠城根據委託方需要向項目輸出品牌，並派駐專業的開發團隊，承擔開發任務，提升其產品的市場價值。另為符合要求的部分項目提供專業融資服務。
自2010年9月創立以來，在三年多的時間里，綠城建設的商業模式得到行業內極大認同，業務呈高速成長態勢：截至2013年12月31日，綠城已簽約商業建設項目近80個，總佔地面積約1000多萬平方米。

典型案例：綠城•上海蘭園、綠城•杭州翡翠灣、綠城•富陽富春玫瑰園、綠城•嘉興悅庄

此類項目簡單來說就是為規模較小的不知名房產商提供全程的房產開發管理服務，輸出品牌，提升產品的市場價值，此類代建模式的收費模式暫不明。

3.資本代建
與各類具備房地產投資能力的金融機構對接，綠城為其尋找房地產投資項目，並為其項目提供全過程房地產開發管理服務，實現「資本+代建」雙贏模式。

舉個例子，最近綠城與中國平安成立了一家平台公司，正在尋找投資項目。中國平安作為一家金融機構，未曾有任何房產開發的經驗，但是要想分一點房地產的大蛋糕，找綠城合作再合適不過。此類代建模式綠城一般都視實際情況有一定比例的占股，實際參與利潤分成。

總結以上，綠城代建是一種以輕資產模式運營的房產模式，優勢是資金投入少，風險小，劣勢是此類代建項目受投資方制約較多（沒錢沒權利），在綠城最知名的房產品質上的追求也會受到限制。

發展前景，隨著近幾年房產行業的萎縮，依賴於土地增值的高利潤房產開發時代即將過去，何以轉型？代建模式不得不說是一種很好的方式。

B. 企業融資方式有哪些

企業融資相對可行的方式：
1、債權通道有：銀行獲得各類法人信用內貸款只要容信用良好都可貸，各類抵押貸款各大銀行都有類似產品可以直接去銀行官網了解，第三方金融機構推的融資租賃、供應鏈金融都可以去了解一下。
2、股權融資有：通常直接到機構官網進行BP投遞，如果沒有回復則表示你的項目還達不到他們機構的投資標准，加線下沙龍活動但這種一般在經濟較發達地區容易接觸到，如果接觸不到投資人資源可以去一些能直接找投資人對接的融資平台，向投資人直接發起投遞溝通申請，到雲對接試試。
3、政策融資：如果你的高尖人才手握高科技項目現在各地政府都有對這些人才和項目直接進行落地獎勵數額也不小。

C. 直接融資和間接融資都有哪些優缺點

一、直接融資

優點

1、資金供求雙方聯系緊密，有利於資金快速合理配置和使用效益的提高。

2、籌資的成本較低而投資收益較大。

缺點

1、直接融資雙方在資金數量、期限、利率等方面受到的限制多。

2、直接融資使用的金融工具其流通性較間接融資的要弱，兌現能力較低。

3、直接融資的風險較大

二、間接融資

優點

1、銀行等金融機構網點多，吸收存款的起點低，能夠廣泛籌集社會各方面閑散資金，積少成多，形成巨額資金。

2、在直接融資中，融資的風險由債權人獨自承擔。而在間接融資中，由於金融機構的資產、負債是多樣化的，融資風險便可由多樣化的資產和負債結構分散承擔，從而安全性較高。

3、降低融資成本。因為金融機構的出現是專業化分工協作的結果，它具有了解和掌握借款者有關信息的專長，而不需要每個資金盈餘者自己去搜集資金赤字者的有關信息，因而降低了整個社會的融資成本。

4、有助於解決由於信息不對稱所引起的逆向選擇和道德風險問題

缺點

主要是由於資金供給者與需求者之間加入金融機構為中介，隔斷了資金供求雙方的直接聯系，在一定程度上減少了投資者對投資對象經營狀況的關注和籌資者在資金使用方面的壓力。

(3)綠城融資方式的優劣分析擴展閱讀

投融資申請方式

1、投融資行為的介入程度：直接投資，間接投資。

2、投融資申請投入領域：生產性投融資申請，非生產性投融資申請。

3、投融資申請方式：對內投融資申請，對外投融資申請。

4、投融資辦理內容：固定資產投融資申請，無形資產投融資辦理，流動資產投融資申請，房地產投融資申請，保險投融資辦理，信託投融資辦理等。

辦理流程

1、投融資辦理企業向審批機關提交董事會決議和董事長簽署的申請書等文件。

2、審批機關在接到投融資辦理申請文件後，以書面形式作出是否同意的答復。

3、審批機關進行投融資申請審核。

4、經審批機關審核同意後，投融資辦理企業按照變更登記的有關規定，向工商行政機關申請變更登記。

5、投融資辦理完成。

D. 債務融資和股權融資的優缺點

股權融資與債權融資的利弊區別：
(一)風險不同
對企業而言，股權融資的風險通常小於債權融資的風險，股票投資者對股息的收益通常是由企業的盈利水平和發展的需要而定，與發展公司債券相比，公司沒有固定的付息壓力，且普通股也沒有固定的到期期日，因而也不存在還本付息的融資風險，而企業發行債券，則必須承擔按期付息和到期還本的義務，此種義務是公司必須承擔的，與公司的經營狀況和盈利水平無關，當公司經營不善時，有可能面臨巨大的付息和還債壓力導致資金鏈破裂而破產，因此，企業發行債券面臨的財務風險高。
(二)成本不同
對於籌資公司來講，股利從稅後利潤中支付，不具備抵稅作用，而且股票的發行費用一般也高於其他證券，而債務性資金的利息費用在稅前列支，具有抵稅的作用。因此，股權融資的成本一般要高於債務融資成本。
(三)對控制權的影響不同
債券融資雖然會增加企業的財務風險能力，但它不會削減股東對企業的控制權力，如果選擇增募股本的方式進行融資，現有的股東對企業的控制權就會被稀釋
(四)對企業的作用不同
發行普通股是公司的永久性資本，是公司正常經營和抵禦風險的基礎。債權資本增多有利於增加公司的信用價值，增強公司的信譽，可以為企業發行更多的債務融資提供強有力的支持，企業發行債券可以獲得資金的杠桿收益，無論企業盈利多少，企業只需要支付給債權人事先約好的利息和到期還本的義務。

債券融資是指企業通過向個人或機構投資者出售債券、票據籌集營運資金或資本開支。個人或機構投資者借出資金，成為公司的債權人，並獲得該公司還本付息的承諾。 企業的融資決策都是要考慮融資渠道和融資成本的，因此，產生了了一系列的融資理論。
股權融資是指企業的股東願意讓出部分企業所有權，通過企業增資的方式引進新的股東的融資方式。股權融資所獲得的資金，企業無須還本付息，但新股東將與老股東同樣分享企業的贏利與增長。

E. 比較各種融資方式的優缺點

各類融資方式並沒有什麼明顯的優缺點，只有是否適合自己用而已，在選擇的時候只有適合自己的才好，並非優勢明顯就是好的。
對於非金融類企業來說發行融資券是最好的選擇，這類的融資並不需要說明具體的資金用途也不設定資金使用范圍，是目前選擇都非常廣泛的一類。
對於企業的經營來說進行杠桿類的融資也是一個不錯的選擇，這類融資對於優化企業的資產結構有著很大的作用。這也是為什麼很多企業都會選擇杠桿經營的原因。進行杠桿融資的過程中要注意自己的承受能力，雖然杠桿經營對於企業的資金結余來說有利，但過重的杠桿並不會對企業產生積極的作用。杠桿融資的方式如：債權融資、銀行貸款、進行金融接洽融資、融資租賃等等。也可以採用增加權益類的資本，這一類融資的增加，對於企業來說也是一個不錯的選擇。
在目前選擇融資的方式多種多樣，可以選擇進行借貸，也可以選擇讓其他企業進行入股或者進行行業拆借，也可以找擔保公司進行借款等等。對於大部分的企業來說，發行企業債權或者可轉換債券，進行權益類融資或者固定資產的融資，都是不錯的選擇。
具體的操作需要根據實際的情況來。望你自主選擇。

F. 比較分析企業的各種融資方式的優劣

按照融資過程中資金來源的不同方向可以把融資方式分為內源融資和外源融資
內部融資來說是通過自己資金的積累,來獲得資金滿足生產需要的一種方式,但這樣周期長,切效益不高.
外部融資包括了很多種,典型的一種是銀行貸款.這種方式一方面較為直接,且利率低,還款方便.但最大的缺點就是要求嚴格.
另外的幾種就是1,風險投資.優點就是速度快.現在中國的風險投資做得不是很好,而且應該說它所看的成長性甚至比銀行還嚴格.
2,債券融資,優點當然就是數目大嘛.而且時效性高.但是成本高.
3,民間借貸,優點就是成本低啦,要求比較寬松啦.但是風險高嘛.

哎.你分都不給.懶得說了.

G. 債務融資相對於權益融資的優缺點

長期負債融資：

優點：可以滿足企業長期發展資金的不足，還債壓力小，風險相對較小。

缺點：成本較高，限制較多。

短期負債融資：

優點：資金到位快，容易取得；融資富有彈性；成本較低。

缺點：償還期限短，融資風險相對較高。

權益融資：

優點：所籌集的資本具有永久性；沒有固定的股利負擔；權益資本是企業最基本的資金來源，它可以增強企業負債的能力；容易吸收資金。

缺點：成本較高；轉移企業的控制權。

(7)綠城融資方式的優劣分析擴展閱讀：

特點

短期性

債務融資籌集的資金具有使用上的時間性，需到期償還。

可逆性

企業採用債務融資方式獲取資金，負有到期還本付息的義務。

負擔性

企業採用債務融資方式獲取資金，需支付債務利息，從而形成企業的固定負擔。

流通性

債券可以在流通市場上自由轉讓。

股權融資所得資金屬於資本金，不需要還本付息，股東的收益來自於稅後盈利的分配，也就是股利；債務融資形成的是企業的負債，需要還本付息，其支付的利息進入財務費用，可以在稅前扣除。

H. 債權融資和股權融資優缺點有哪些

1.股權:優點:不必歸還,缺點:手續煩瑣,股權稀釋.
2.債券:優點:比股權融資相對手續簡單,杠桿經營.缺點:到期還本壓力

I. 綠城集團目前面臨的危機什麼，因何而起

通過分析09和10年綠城集團的年度財務報告，我們發現，綠城集團的籌資方式主要依賴於銀行房地產信貸，大約占融資總額的64.77%。由於09年初，經歷過金融危機這場浩劫後，中國房市開始回暖，房價一路飆升，整個房地產市場一片欣欣向榮。在此情況下，綠城集團良好的經營業績為其資產負債表增色不少，也為其從銀行進行信貸投資增添了很多優勢。但表面上的風光並不代表綠城集團的資金結構是十分安全合理的。從06年起，綠城的資產負債率就一直飄高在110%以上，2010年更是升高到216.22%，截止2011年6月，綠城集團的資產負債率依然高達204.77%。
危機很快就顯現出來：
1.在政府介入房地產市場以前，基本所有的房地產商都是通過競標土地，將土地抵押給銀行獲取貸款，建商品房，用銷售收返還貸款這樣的模式來營運獲利的。但是這種情況在2010年政府對土地使用嚴格監管以後，就有所改變了。房地產開發商競標土地的款項需短期內繳清，這就使得地產開發商在現金流上受到很大限制。
2.2011年2月起，高速的通貨膨脹給中國市場帶來了很大的波動，使得政府不得不出手干預經濟，出台了一系列針對銀行貸款的財政和貨幣政策。僅在2011年上半年政府就2次上調存貸款基準利率，4次上調金融機構存款准備金率，銀根極度收縮使企業很難從銀行獲得有效融資，這就使得綠城不得不轉向另一種籌資方式——房地產信託融資。
3. 2011上半年綠城集團共發行7款信託計劃，信託融資共計37.67億元，在國內大型房地產開發商中僅次於萬達及保利，其中，萬達今年上半年共發行8款信託融資計劃，涉及金額60.76億元，保利上半年發行信託計劃11款，發行總規模為44.14億元。但由於綠城激進的財務策略使負債比率一直過高，導致企業的信用可信度不高，致使投資者信任度下降，造成「綠城信託門」事件，使其籌資受到影響。
4我們通過報表分析，發現綠城將企業每年的銷售收入基本全部用於再投資，擴大其規模。在此情況下，綠城突然遇到房價暴跌，房市直線下滑，而此時董事長宋衛平仍然堅持不降價。而在年初，「新國八條」的中「對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低於60%，貸款利率不低於基準利率的1.1倍。」、「原則上對已擁有1套住房的當地戶籍居民家庭、能夠提供當地一定年限納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）；對已擁有2套及以上住房的當地戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，要暫停在本行政區域內向其售房。」等條例的影響下，綠城的「不降價」政策使他們的客戶群體急速減少，銷售情況也十分不景氣，因而很難獲得自有資金來周轉。這些因素為其資金鏈的斷裂埋下了伏筆。
與此同時，我們認為綠城集團在投資策略上也存在著失誤。09年房市的快速回暖，房價較08年同比上漲25.01%。價格一路飆升使得很多房地產開發商大發了一筆，10年更是節節高升。也許是房市太過火爆使綠城集團的決策者對形勢過於看好，沒有考慮到政府的房市以及銀行信貸調控政策影響，採用了比較激進的投資方式，錯誤的預計了市場的潛在風險。快速的大規模的投資使得綠城集團現有資金急速減少，而大量的商品房積壓，不能快速變現，加劇了整個資金鏈的斷裂。

因此，綜合上述分析，我們認為綠城集團出現現狀的根本原因在於其擴張性的投資策略，導致其無法籌集資金，現金流短缺。如果綠城集團不改變其投資策略，最終將會資金斷流，面臨破產。