信託小生袁吉偉

① 房地產信託規模收縮 嚴監管背後的深意

窗口指導、余額管控、罰單頻現……房地產信託成為2019年信託業的關鍵詞。伴隨部分項目逾期，市場對地產信託產品的謹慎態度也愈發明顯。不少投資者對兌付情況、抵押物是否足值及處置時間等方面表達了擔憂。
面對逾期信託項目越來越多的情況，對信託公司風控的質疑聲也不斷涌現。這些是否意味著作為信託的主要業務之一的房地產信託從此會「一蹶不振」？嚴監管背後究竟有何深意？
在多位業內人士看來，房地產信託近期頻發的兌付危機更多是與市場大環境、政策基本面有關。而房地產行業已經經歷多輪政策調控，大部分信託公司在風控條件方面基本上是可以把握的。作為一種補充融資手段，經歷嚴監管的房地產信託更多是配合穩房價和穩預期，適當地控制增長的節奏。此外，隨著信託步入轉型關鍵期，存量地產業務也有望成為重要立足點之一。
地產信託困境
房地產信託作為信託公司的主要業務，明確的擔保和抵押成為其被青睞的關鍵優勢。
在房屋銷售市場持續降溫的情況下，抵押物是否持續足值及其處置的時間是否過久，也成為多數經歷房地產信託項目逾期的投資者的「心病」。有投資者明確地向記者表達了這樣的擔憂。
業內人士分析認為，目前房企普遍面臨融資收緊的情況，部分房企現金流緊張，無法償還之前的信託貸款，有些甚至瀕臨破產。此外，今年信託到期量絕對規模仍處於歷史最高位，到期量的分布呈現前低後高的規律，房地產領域的風險暴露有可能加快。
某三方代銷機構工作人員王華（化名）告訴記者，房地產商融資一般會以名下項目作為抵押物，但在違約的情況下，抵押物的處置、變現往往需要一段時間，還可能面臨折價。
「信託處於處置期、延期的項目越來越多。」王華對記者感慨道，現在很多情況是一家企業違約連帶著十幾家機構踩雷，其中不乏信託公司。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《國際金融報》記者采訪時表示，房地產信託項目大部分風險都與房屋銷售市場有關系。如果銷售市場行情好，問題一般都很容易化解；反之，若市場在持續降溫，往往會引起較多問題。
「尤其是和商業、辦公掛鉤的項目，比如出現爛尾、租金回報率不高等情況，而融資方又無法獲得一些補給的資金，則會對項目兌付產生影響，需要警惕相關風險。」嚴躍進補充道。
那麼，地產信託相關風險項目，又該如何化解？
某信託公司從業人士李華（化名）在接受記者采訪時表示，從信託公司角度來看，逾期地產信託項目處置抵押物在大多數情況下，不存在是否有人接盤的問題，關鍵在於價格。在整個調控依然比較嚴格的階段，市場普遍缺乏流動性，資產較難出手且大概率面臨打折的困境。
「對於信託公司來說，一旦折扣力度較大，則面臨無法收拾的難題。」李華補充稱。
然而，李華亦告訴記者，從普通的固定收益類產品來看，信託基本可以理解為能夠兌付或者有潛在兌付預期的產品。「即使一些延期較長的項目，也不會說最終不去處置，並讓投資者蒙受損失，可能後面幾年問題也就慢慢得到解決了」。
「整體來看，行業風險敞口不是很大。」李華進一步表示，無論項目的情況如何，信託是一直履行管理人職責的。
風控手段多樣
從與投資者交流的過程中，記者注意到，面對逾期信託項目越來越多的情況，對信託公司風控的質疑聲也不斷涌現。
事實上，多位信託業內人士告訴記者，近期頻發的兌付危機，更多是與市場大環境、政策基本面有關。
金樂函數信託分析師廖鶴凱在接受記者采訪時表示，信託項目方風險的暴露，與整個經濟環境有很大的關系。從本質上來看，信託或者整個金融行業屬於風險管理行業。
「金融與各行各業都要打交道，因此，風險也會在金融行業集中體現。」廖鶴凱對記者進一步表示，在這樣的情形下，對於風險的管理、控制和化解顯得尤為重要。
「就算是相同的業務，不同的金融機構也會有自己的風控標准參照。」廖鶴凱對記者進一步表示，從整個資管行業來看，信託基本可視為相關手續的完善度與成熟度最高的領域。
「交易對手的復雜化，要求信託具備豐富多樣的風控手段。整體來看，在交易結構方面，有些制度設計是比較創新的。」廖鶴凱補充道。
李華告訴記者，從房地產信託業務來看，目前的風控措施主要包括名單制、質押物、資金監管和投後管理等。「抵押物是傾向的主要因素，但並非決定因素。並不是所有抵押物的資質都很好，還是要結合各家風控邏輯的層次來看，一般風險抓手決定抵押物所佔的權重」。
「總體來看，房地產業經歷了高速發展之後，房企從跑馬圈地進入到加速分化階段。而對行業的理解與合作主體的選擇，成為信託公司房地產業務風控的核心環節之一。」李華告訴記者。
此外，相較前幾輪調控，本輪政策調控具有一些不同之處。
廖鶴凱告訴記者，從前面幾輪調控來看，房地產業整體還是顯著向上的，所以相關質押物的變現可能不會很久，價格也相對可觀。但目前在嚴格調控和房地產稅有徵收預期的大背景下，整個行業向上趨勢並沒有特別明顯。此外，結合棚改政策逐漸退出等多重政策影響，三四線城市也會受到明顯影響。「而信託早期已經投入進去的項目，後續如何去處置，其實是比較關鍵的」。
「房地產行業已經歷多輪政策調控，大部分信託公司在風控條件方面基本上是可以把握的，做業務的邏輯也往往經過了多輪論證。」廖鶴凱強調。
規模顯著收縮
下半年來，地產信託規模經歷「縮水」。用益信託網數據顯示，11月集合信託成立規模為1067.51億元，較去年同期的1808.33億元大幅下降約41%。其中，有213.83億元投向房地產，較去年同期的660.49億元更是大幅下降近68%。
實際上，自2019年下半年以來，投向房地產領域的信託發行規模呈現明顯下降趨勢。
具體來看，用益信託數據顯示，2019年1月-6月份發行的投向房地產領域的信託中，有5個月的單月規模在800億元以上，6月的規模甚至超過1000億元；而7月-11月，單月規模均是在800億元以下。
同時，中國信託業協會數據顯示，截至2019年三季度末，投向房地產的信託資金余額為2.78萬億元，較二季度減少1480.67億元，環比下降5.05%。這是自2015年四季度以來，首次出現新增規模的環比增速負增長。
李華告訴記者，房地產信託今年上半年熱度較高，而下半年則面臨嚴監管，這形成了較為鮮明的對比。
5月，銀保監會下發《關於開展「鞏固治亂象成果促進合規建設」工作的通知》（簡稱《通知》）。
根據《通知》的要求，不得向「四證」不全、開發商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資，或通過「股權投資+股東借款」、「股權投資+債權認購劣後」、應收賬款、特定資產收益權等方式變相提供融資；直接或變相為房地產企業繳交土地出讓價款提供融資，直接或變相為房地產企業發放流動資金貸款。
隨後，在「房住不炒」的大背景下，房地產信託經歷了監管「接力式」的調控。
7月，銀保監會有關部門負責人表示，為加強房地產信託領域風險防控，針對近期部分房地產信託業務增速過快、增量過大的信託公司，銀保監會開展了約談警示，要求這些信託公司控制業務增速，提高風險管控水平。緊接著，對信託公司房地產信託業務進行余額管控的消息傳出。
同時，據媒體報道，監管部門已統一房地產信託業務放行標准，地產信託業務二級資質將無法穿透兩層，這意味著二級資質的孫公司將無法開展信託業務貸款。
調控還在持續升級。8月份，銀保監會向各銀保監局信託監管處室下發了《中國銀保監會信託部關於進一步做好下半年信託監管工作的通知》（信託函〔2019〕64號）（下稱「64號文」），對下半年信託業的監管重點進行傳達。
根據「64號文」的要求，按月監測房地產信託業務變化情況，及時釆取監管約談、現場檢査，暫停部分或全部業務、撤銷高管任職資格等多種措施，堅決遏制房地產信託過快增長、風險過度積累的勢頭。
嚴監管深意
多位信託從業人士告訴記者，實際上，房地產信託的監管處於一個比較大的邏輯與思路框架下。那麼，嚴監管的深意究竟何在？
資深信託研究員袁吉偉對記者分析稱，房地產信託經歷了嚴監管，但並不是完全被禁止，更多是在前期增長過快的情況下，配合穩房價和穩預期，適當地控制增長的節奏。「畢竟房地產行業無論對於國民經濟增長還是居民財富都有較大影響」。
「避免資金過度投入到一個領域，集中度太高也有比較大的風險，這也是原因之一。」袁吉偉進一步表示。
廖鶴凱對記者分析稱，2019年，監管對地產信託的調控力度大於往年。事實上，這類政策並不僅是針對信託領域。在整個房地產行業資金來源里，信託只能說是一種補充融資手段。「之所以在信託方面也做單獨強調，是有一定原因的。從以往情況來看，在銀行對房地產行業融資收緊的情況下，如果信託再放開口子，一定程度上會減弱政策的效力」。
某中型信託從業人士王誠（化名）告訴記者，嚴監管形勢可以說是「前所未有」，這也與當前宏觀經濟及金融市場所面臨的環境息息相關。在風險易發高發階段，進行嚴監管是有必要的，也是有利於行業長遠穩健發展。
「雖然短期、單體來看，調控對信託公司的經營業績會帶來一定壓力，但從長遠、整體來看，嚴監管對信託行業、地產行業乃至國家宏觀經濟都十分有必要。」李琦補充道。
廖鶴凱亦告訴記者，監管趨嚴，無論是對房地產業自身發展還是維護金融體系穩定，都具有重要的意義。
具體來看，如果過多資源投放到地產領域，一定會擠壓到對其他部門的投入，這樣反而會阻礙房地產業的長期發展。結合行業特點來看，房地產大概率是在其他行業發展好的基礎上才能得到長遠發展，反之則會出現不穩定的情況，進而對金融體系造成影響。
也有分析認為，從長期來看，房地產業依然是有發展空間的領域，只不過已經過了高速發展期，進入相對成熟的階段。後續的存量市場會衍生出新的業務機會，最終整體地產行業的回報率會趨於平緩，但按照行業特點，依然會比傳統行業的回報率略高。
事實上，多位信託業內人士告訴記者，從存量業務的規模來看，房地產信託或會成為信託轉型的立足點。
以轉型方向之一的REITs（房地產信託投資基金）為例，雖然信託目前還處在「霸屏」房地產一級市場，REITs業務量還很小，可一旦進入到房地產行業進入存量博弈階段，信託或將會積極介入。
針對目前REITs業務面臨的租金回報率不高問題，廖鶴凱認為，未來這一點或許會發生改變，去杠桿的精髓在於回歸資產本身的價值。
另一方面，從信託自身來看，最大的優勢在於跨市場操作，回歸本源意味著不僅僅限於資金類信託管理。而房地產作為我國家庭資產的重要組成部分，從存量市場的角度看，信託依然有很多機會。

② 「緊箍」再收緊 房地產信託風險防控壓力攀升

自2019年下半年以來，窗口指導、余額管控成為了房地產信託業務的關鍵詞，今年以來，監管也在不斷「重拳出擊」遏制當前房地產信託業務違規亂象。11月5日，北京商報記者從多位信託業從業人士處了解到，在展業層面，房地產信託業務大部分均做了收緊，今年以來，部分房企現金流緊張，可能存在風險加劇的情況。受「爆雷」潮的影響，1-10月，房地產信託領域違約金額已超400億元。在分析人士看來，從過往經驗看，調控房地產和房地產信託的嚴監管政策都會增大市場房地產信託違約規模，因而在未來一段時間，房地產信託風險防控壓力增大。

三條「紅線」排查大幕開啟

為防範化解風險，監管專門針對房地產信託開啟了一輪專項排查。近日，有市場消息稱，銀保監會近日下發了《關於開展新一輪房地產信託業務專項排查的通知》，並要求各地銀保監局於11月30日前將排查情況上報。

從多位信託業從業人士處獲悉，上述消息屬實，此次銀保監會排查的問題主要為，是否違反「四三二」要求、是否用於土地儲備、是否用於補充流動資金、是否協助金融機構進行監管套利，以及是否存在其他違規行為。不過也有部分信託公司人士向記者表示，「這份文件應該主要是針對房地產信託業務較多的信託公司，房地產信託業務佔比不大的暫未收到通知」。

「這次排查是一項例行檢查。」 一位信託公司從業人士向北京商報記者介紹稱，主要排查房地產信託的三條「紅線」。這三條「紅線」是指監管層收緊房企融資較為清晰的三條標准，要求控制房地產行業的有息債務增長。

具體來看，「紅線」一是剔除預收款的資產負債率不得大於70%，「紅線」二是凈負債率不得大於100%，「紅線」三是現金短債比不得小於1倍。根據三條「紅線」的觸線情況，分為紅、橙、黃、綠四檔，紅色檔三條「紅線」都觸碰到了則不得新增有息負債。橙色檔碰到兩條「紅線」則負債年增速不得超過5%。黃色檔碰到一條「紅線」，則負債年增速不得超過10%。綠色檔三條「紅線」都未碰到，則負債年增速不得超過15%。

金樂函數分析師廖鶴凱在接受北京商報記者采訪時表示，本輪專項排查會進一步實質收緊投向房地產領域的信託資金投向，部分房企現金流緊張，預計市場並購風潮還會持續較長時間。

年內違約規模已超400億元

2020年，信託行業兌付延期頻發，房地產信託的違約情況也持續走高。北京商報記者從用益信託獲得的最新數據顯示，今年1-10月，房地產信託領域違約金額總計達到411.37億元。

從具體的時間節點來看，今年3月，房地產信託的違約走向小高峰，當月違約金額達到115.12億元，後又在4月回落至82.25億元。到6月又迎來一波增長，當月違約金額達到134.56億元。10月信託行業共發生27起違約事件，其中房地產信託的違約金額為2.3億元。

一家信託公司相關人士向北京商報記者透露稱，在房地產信託運作過程中，投資者先將資金委託給信託公司，信託公司再委託信託經理篩選優質房地產項目。信託公司和信託經理能否勤勉盡職地履行職責，也直接影響房地產信託產品的安全性。這位信託公司人士直言，現在房地產信託沒有好的備案項目，再用之前的項目結構借錢只能增加公司債務，達不到監管機構的要求，再加上房企普遍面臨融資收緊的情況，現金流緊張，風險有加速暴露的可能。

在資管研究員袁吉偉看來，短期內房地產市場行業景氣度面臨較大下行壓力，一方面銷售資金回籠放緩，外部融資渠道受阻;另一方面房地產企業的債權融資、信託融資等大量到期，如果不能有效調配資金，很容易出現資金鏈斷裂。從過往經驗看，歷次調控房地產和房地產信託的嚴監管政策都會增多市場房地產信託違約規模，並在調控後的半年到一年達到違約高峰。因而在未來一段時間，房地產信託風險防控壓力增大。

合規、風險指標面臨雙向承壓

一直以來房地產信託就備受業內關注，一邊是房企對資金的渴望，一邊是監管的不斷嚴控，房地產信託的成立規模也在持續波動。來自中國信託業協會發布的數據顯示，2020年二季度末，房地產資金信託余額為2.5萬億元，同比2019年二季度末2.93萬億元下降14.68%，環比一季度末2.58萬億元下降3.1%。

今年6月，銀保監會關於開展銀行業保險業市場亂象整治「回頭看」工作的通知中提到，信託公司存在未嚴格執行房地產信託貸款監管政策，向不滿足「四三二」要求的房地產開發項目提供貸款;直接或變相為房地產企業提供土地儲備貸款或流動資金貸款;以向開發商上下游企業、關聯方或施工方發放貸款等名義將資金實際用於房地產開發，規避房地產信託貸款相關監管要求等問題。

在全行業收縮的時候，房地產信託產品的合規性和風險性亟待檢驗，在廖鶴凱看來，房地產業務階段性規模受限，不過存量規模依然很大，對信託公司來說，後續可以持續提升股權投資比重，待政策成熟可以加快布局房地產信託投資基金(REITs)業務。

正如袁吉偉所言，房地產信託被嚴監管預示著傳統信託業務的增長空間將越來越受到制約，傳統粗放的高增長模式越來越難以持續。他進一步指出，信託公司要實現長期可持續發展，就要順應我國經濟社會轉型發展的新趨勢，順應監管新要求，明確新的有效業務組合和市場方向，塑造與之相匹配的專業能力，獲取新的增長驅動力，提高市場競爭力，占據資管新時代的一席之地。

③ 發行銳減帶來什麼積極影響

發行銳減近4成 信託業或現拐點

監管態勢讓信託業感到寒意濃濃。數據顯示，一季度，信託產品新發行數量環比銳減近4成，收益率則繼續延續去年以來的上漲趨勢，平均預期收益率超過7%。

Wind統計數據顯示，一季度信託行業發行產品1453隻，同比減少24.5%，環比減少39.2%。其中，653隻產品披露了信託規模，合計1397.03億元，平均規模2.14億元。總體來看，信託規模小於1000萬元的產品有32隻，主要是證券投資類產品；信託規模大於10億元的有18隻，主要以權益投資信託為主。

在發行的1453隻產品中，296隻信託產品公布了預期收益率，其中，最高的為10.2%，最低的為4.3%，平均預期收益率約為7.29%，環比增加0.2個百分點，同比增加1.04個百分點。其中，股權投資和貸款類信託預期收益率普遍高於其他類型產品，證券投資類信託相較其他處於較低水平。值得注意的是，296隻信託產品中，預期收益率超過10%的產品有3隻，均為中糧信託貸款類信託產品；預期收益率低於5%的產品有2支，均為中航信託產品。

另外，記者發現2月份投資於各個領域的信託產品收益率總體上升較快。其中，1年到2年期的金融領域信託產品收益率上漲最快，環比上升1.52個百分點；3年期以上的基礎設施信託產品收益率亦上升1.41個百分點至9.50%。

「去年嚴監管後，信託就面臨一些缺資金的情況，之前還有人主動詢問是否做項目。」北京某信託人士向記者坦言，無論從新發行產品整體看，還是從不同資金運用方式看，信託產品預期收益率都呈現不斷上揚的趨勢。他判斷，未來信託產品收益率很可能繼續保持這種小幅上升的趨勢。

不過，普益標准相關報告認為，「強監管和信託行業轉型發展的大背景，無法支撐信託產品收益率持續上升。與此同時，信託產品創新型業務的不確定性也較難支撐收益率上升。事實上，相較前兩年，信託業營收和利潤增速持續下滑，已跌至個位數，近期產品收益率上升主要受資金面緊張影響。」

罰單頻開 傳統業務受沖擊

3月2日，中國銀監會深圳銀監局發布(深銀監罰決字〔2018〕12號)行政處罰決定，平安信託有限責任公司違規向土地收購儲備中心放貸，嚴重違反審慎經營規則。依據《中華人民共和國銀行業監督管理法》第四十六條的規定，對平安信託有限責任公司罰款人民幣30萬元。

這不是平安信託第一次違規受罰，平安信託也不是今年一季度第一個受罰的信託公司。根據銀保監會網站公開的處罰信息顯示，一季度，包括平安信託、安信信託、中原信託、華潤深國投信託等8家信託公司接到11張罰單。這也是繼去年22張罰單後，信託公司再次「吃單」密集期。

從違規原因看，監管機構開出的罰單幾乎涵蓋信託產品存續的全過程，比如：信託資金投向違規(固有財產股權投資、資金池項目、融資平台貸款業務未直接對項目等)、交易結構涉及違規(政信項目違規擔保、杠桿比例超限等)、內控管理不合規(注冊資本變更未審批、違反審慎經營規則等)、信息披露不合規(向委託人披露信息有遺漏等)。

「幾十萬的罰款金額對信託公司財務影響不大，但卻對展業產生了重大的負面影響。處罰不僅影響信託公司的行業評級和監管評級，還將限制部分業務開展，如銀行間市場非金融企業債承銷資格，擔任特定目的受託機構、開展受託境外理財業務、受託管理社保基金信託資產等。」百瑞信託博士後科研工作站研究員谷曉明表示。在她看來，目前信託監管強度依然不減，今年信託公司合規風險不容小覷。

事實上，今年信託監管多項政策密集落地，銀信、結構化股票投資、房地產、政信等信託業務均受到影響。1月5日，銀監會發布《商業銀行委託貸款管理辦法》(銀監發〔2018〕2號)，明確商業銀行不得接受受託管理的他人資金、銀行的授信資金、具有特定用途的各類專項基金、其他債務性資金和無法證明來源的資金等發放委託貸款。1月11日，有關部門停止了所有集合類和基金類一對多投向的信託委託貸款項目的備案工作。與此同時，北京和上海等銀監部門已經對信託公司進行了窗口指導，要求規范信託公司證券投資類業務，暫停設置有中間級的結構化證券投資業務。

在此背景下，不少信託公司也開始收緊政信類合作項目，加大存量政信產品風險排查力度。截至今年1月31日，事務管理類的信託資產規模為15.45萬億元，比年初減少1959億元，其中銀信通道業務較年初減少了1137億元。

「按這個監管態勢，如果事務管理類全年負增長，行業資產規模增長將受到較大拖累。今年可能呈現為規模增長緩慢，業績小幅增長。因為雖然量的增速是下降，但是價格上去了。」資深信託研究員袁吉偉稱。

轉型升級 回歸行業本源

實際上，今年以來信託業的監管政策、經營環境、競爭格局、業務模式和風險狀況等都正在發生深刻變化。

「現在監管定調防風險、去杠桿，如果信託還是用傳統方式做通道業務、房地產開發貸款業務、政府融資平台，那是不行的。」 中國人民大學信託與基金研究所執行所長邢成稱，「今年信託業實際已經進入剛性轉型期，信託公司主動轉要轉，被動轉也要轉。」

記者了解到，去年各信託公司在信託業務回歸本源的方針指引下，積極開展轉型性業務，各信託公司推陳出新，推出了多種與實體經濟需求和本源要求相適應的信託業務，如投貸聯動、資產證券化、產業基金、消費信託、慈善信託、綠色信託等，主動管理能力得到了進一步提升。

在業內專家看來，今年信託業只有更積極地推進信託公司業務轉型，堅持服務實體經濟，嚴守合規經營底線，提升主動管理能力，回歸信託本源，才能實現行業的可持續健康發展。「從當前競爭格局來看，大型信託公司主動管理能力優勢凸顯，業務布局更加廣泛，市場品牌更加顯著，致力於打造綜合化、全周期的金融服務平台，以搶占更多市場份額。中小型信託公司更有必要提升自己的專業能力與創新能力，重點聚焦幾個行業領域，深耕細作，成為行業權威，才有脫穎而出的機會。」西南財經大學信託與理財研究所報告指出。

而在谷曉明看來，信託登記系統上線運行後，實現了全線上信託登記申請和集合資金信託計劃信息公示制度，對有效防範化解行業風險已經起到了積極作用，「4月8日，中國信登已正式啟動2017年度信託登記評價，制定了信託登記評價制度與評價表，將對信託公司通過信託登記系統進行信託產品登記報送的完整性、及時性、准確性和配合程度，以及其他登記相關工作進行綜合評價。目前，中信登正在督促各信託公司按照監管規定於6月30日前完成全景補報，加快推進電子認證系統、數據報文報送等提高登記便利性工作的進程。」

來源：經濟參考報



④ 監管約談多家信託公司 內部人士：不是一刀切給房企斷供

繼5月中旬銀保監會23號文叫停信託變相為不符條件的房地產項目融資輸血後，針對多家近期房地產信託業務增速過快、增量過大的信託公司，銀保監會開展了約談警示。一家被約談公司的內部人士向記者確認了這一消息，並透露約談是以閉門會的形式進行。

該人士稱，此次監管約談針對的是高風險、高杠桿等房企融資亂象問題，引導房地產信託健康發展，但不是「一刀切」地給房企「斷供」，更不希望引起恐慌。另一家信託公司內部人士認為，雖只約談了部分公司，但警示作用很強，近年監管因房地產信託業務約談公司還是首次。

業內人士預計，未來房地產信託佔比過高的信託公司可能受到更嚴格的窗口指導，地產信託收緊對這些公司影響相對更大，需要轉化業務模式，更深入地向股權投資轉型。

記者查閱信託公司財報看到，2018年末房地產業務佔比較高的信託公司有萬向信託、愛建信託、陸家嘴信託等。不過上述知情人士表示，只要公司嚴格按照相關政策執行，在合規框架內發展就沒有問題。

近期地產業務增速快，多家信託公司被約談

記者日前從相關信託公司處獲悉，銀保監會近期召開了一場閉門會，參會的是多家近期房地產信託業務增速過快、增量過大的信託公司。

這一消息在本周末迅速發酵，業內有分析稱地產信託融資將受「打壓」，部分房企融資或遭重創。對此，一家被約談公司的內部人士向記者表示，監管約談信託公司並非讓公司「一刀切」，而是理性地對待房地產信託業務快速發展的風險，引導行業健康、良性發展。

一家不以地產信託為主業的信託公司內部人士分析稱，今年以來多地銀保監局對房地產信託開出罰單，有公司地產項目暴雷，風險值得重視，這些都可能是誘因。「約談不是叫停，而是嚴控一定規模和速度，畢竟上半年增長過快，相應的信託公司肯定會收斂一些。」該人士稱。

據銀監系統披露，今年有3家信託公司因房地產信託業務違規領到罰單。其中，中融信託因「開展房地產信託業務不審慎」被監管點名，粵財信託被處罰原因包括「違規開展房地產業務」，北方信託出現「違規發放房地產自營貸款」及「信託資金違規發放房地產貸款」的違法違規行為。

另一家頭部信託公司內部人士認為，此次監管只約談了部分公司，但警示作用很強，近年監管因房地產信託業務約談公司還是首次，以往主要是其他一些管控措施。

23號文後房地產信託成立規模已現下滑

常見的管控措施之一就是下發文件。今年5月17日，銀保監會發布《關於開展「鞏固治亂象成果促進合規建設」工作的通知》（23號文）時，就強調不得向「四證」不全、開發商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資。

記者在用益信託網披露的今年發行的房地產項目介紹中看到，很多項目融資方是佳兆業、恆大這樣的知名地產公司，但也有一些地方房地產開發公司，成立時間僅在兩年甚至更短，個別公司的開發資質為「暫定三級」。

23號文對房地產信託的「降溫」效果已有所顯現。據用益信託數據統計，2019年1至6月，集合信託市場共成立2915款房地產信託，募資規模為3791.39億元。而6月房地產信託成立了470隻，成立規模622.87億元，同比5月分別下降了4.8%、10.72%。

中原地產首席分析師張大偉表示，從5月開始，房企融資難度整體就增加了。另一位地產業分析師也稱，確有開發商表示地產類信託收緊。

「此次約談是對23號文落實的強化，房地產業務一直是信託公司的主要業務之一，去年以來，受大環境政策影響，房地產企業銀行貸款和公司債券發行受限，房地產信託業務呈快速增長態勢，特別是針對中大型房地產公司的信託貸款。」金樂函數分析師廖鶴凱表示。

資深信託研究員袁吉偉稱，此次約談是23號文的後續落實舉措，與現有房地產調控要求相一致，助推信託行業加大服務實體經濟力度，避免房地產信託過快發展，累積風險。

監管收緊，倚重房地產業務公司受影響或更大

不少業內人士認為，在這次約談後，監管還會收緊，並對倚重房地產信託業務的公司有較大影響。

袁吉偉稱，從監管要求看，房地產信託增長過快或者佔比過高的信託公司可能受到更嚴格的窗口指導。今後一個時期房地產信託增長會受限，不過由於房地產企業融資渠道不足，未來房地產信託成本也會有上升，實現以價補量。最終信託公司仍需要提升專業能力，優化房地產信託業務模式，優化業務組合。

廖鶴凱補充道，對於少數幾家房地產業務作為唯一主力的公司來說，需要轉化業務模式，更深入地向股權投資轉型。對於目前房地產業務上規模的信託公司，基本都有自己成熟的地產團隊，業務轉化空間還是挺大的，只是短期政策的影響需要一段時間消化。

目前哪些信託公司地產業務佔比較高？記者翻閱多家信託公司財報看到，愛建信託自有資產運用和分布中，投向房地產的資產一直高居首位，近三年佔比小幅下滑，至2018年末依然高達42.12%；信託資產運用與分布中，房地產佔比為22.11%，也與投入工商企業、金融機構等領域的佔比相當。陸家嘴信託近三年房地產信託增速明顯，2016年投向房地產的信託資產佔比是9.39%，2018年末上升到27.96%，位居所有領域第一。萬向信託2016至2018年房地產信託佔比從13.98%上升到35.32%，至2018年末已是公司信託資產投入最多的領域。

不過上述被約談公司的內部人士強調，只要公司嚴格按照相關政策執行，在合規框架內發展就沒有問題。

⑤ 銀保監會警示：控制房地產信託增量和增速

原標題：
銀保監會約談部分信託公司
控制房地產信託增量和增速
廣州日報訊（全媒體記者 倪明） 針對近期部分房地產信託業務增速過快、增量過大的信託公司，近日銀保監會開展了約談警示。銀保監會對這些信託公司提出五點要求：要求這些信託公司增強大局意識，嚴格落實「房住不炒」的總要求，嚴格執行房地產市場調控政策和現行房地產信託監管要求等。
銀保監會相關負責人強調，今後，銀保監會將會對信託公司的警示指導作為一項常態化工作，根據房地產市場發展變化情況，及時開展政策吹風，推動信託公司沿著正確軌道穩健發展。
多位業內人士向記者反映，23號文發布之後，多家信託公司近期收到銀監窗口指導，要求控制地產信託業務規模。各家公司收到的監管要求不盡相同，有的要求「自覺控制地產信託業務規模」，有的要求「三季末地產信託業務規模不得超過二季末」，甚至有個別公司要求「全面暫停地產信託業務」。某中小型信託公司相關業務負責人稱，「公司尚未收到類似窗口指導，但不排除接到類似窗口指導的公司會繼續增加」。
廣州某信託業內人士表示，今年房地產業務仍是發力的重點，但在交易對手選擇上較為慎重，大多數信託公司要求選擇與銷售額排名前100強的房地產企業進行合作，有的信託公司甚至把標准提高至前50強。
對此，信託行業資深研究員袁吉偉認為，對於一些涉及民間借貸、高息借貸的房企要高度關注，說明其融資渠道已經很有限，資金鏈已比較緊張。「信託公司優選交易對手是一方面，更重要的是預判好行業走勢，根據行業走勢調整交易策略。」

⑥ 監管「組合拳」下房地產信託遇「冰點」

2019年，房地產信託經歷了先「熱」後「冷」的發展過程。

今年以來，隨著房企融資政策收緊，供給渠道進一步受限，由於信託制度靈活、可提供定製化產品，取道信託融資成為不少房企優選。對於信託公司而言，房地產業務利潤大、回報高，展業意願強。此形勢下，房地產信託得到蓬勃發展。

與此同時，信託公司「扎堆式」發展房地產信託背後則是一系列風險隱患，引起了監管部門的重視，下半年連續出台政策遏制房地產信託過快增長，房地產信託遇冷。

從上個月的數據來看，8月份房地產信託募資規模驟降至400億元，環比下降近四成，幾乎與年內最低點（2月份為380億元）持平。監管規范下，房地產信託得到有效遏制。對此，用益信託研究員帥國讓對記者表示，「從目前監管來看，關於房地產信託業務主要還是余額管控，並沒有完全終止房地產信託業務，預計房地產信託會保持一定比例，但佔比會有所下滑」。

房地產信託大降近四成

在集合信託市場上，上個月成立產品和規模均出現不同程度的滑落。用益信託月度數據顯示，8月份共有56家信託公司成立1608款集合信託產品，環比減少4.35%；集合信託產品成立規模為1370.71億元，環比減少11.29%。

從投向領域來看，房地產信託募集規模受監管影響明顯下滑，金融類信託和工商企業信託規模增速較快。具體來看，8月份金融類信託募集資金規模432.23億元，環比增長30.61%；同樣增長較快的有工商企業信託，募集資金105.96億元，環比增加30.61%；基礎產業信託募資規模373.31億元，環比減少3.44%；房地產信託成立規模大幅度下滑，8月份共募集資金402.68億元，環比下滑37.83%。

可以看出，房地產信託收縮成為導致整個集合信託下降的重要因素。用益信託認為，監管趨嚴使得房地產信託收緊，集合信託市場正處於一個新舊動能轉換的階段，消費金融、基礎產業領域或成信託公司下階段發力重心，但短期內難以彌補房地產類信託收縮帶來的空白。

對於房地產信託募資規模大幅下降的原因，帥國讓對記者分析道，「其一，與今年的『23號文』、『64號文』等監管措施一脈相承，主要是為了防控房地產信託業務發生區域性或是系統性風險；其二，契合中共中央政治局會議『房住不炒』，『不將房地產作為短期刺激經濟手段』的要求；其三，因為上半年房企藉助信託渠道融資規模較大，並且出現融資亂象情況；事實上，最終目的還是防控金融風險。」

可以看出，監管種種舉措對房地產信託的規范起到了明顯的效果，房企融資將進一步受到約束。對此，也有業內研究人士表示，房地產信託監管政策的加碼可能會造成其他機構的謹慎情緒和融資渠道的收緊。「今年以來監管層對房地產信託政策的關注和逐步收緊可能並非局限於信託行業，全年房地產行業政策『房住不炒』的思路不變，對房地產行業投融資都存在一定約束。」

房地產業務違規成今年處罰重點

在控規模的同時，信託監管部門也在進一步防範房地產信託風險，嚴格處罰相關違法違規行為。

據記者統計，今年以來，至少有3家信託公司因房地產業務違規被監管「點名」。事由分別為「開展房地產信託業務不審慎」、「違規開展房地產信託業務」、「違規發放房地產自營貸款」及「信託資金違規發放房地產貸款」。

對於受罰信託公司，最直接的負面影響則是信託業務開展受限。普益標准認為，根據相關規定，在受託管理社保基金、保險資金、企業年金、擔任特定目的受託機構以及開辦受託境外理財業務時，對受到行政處罰的信託公司會有限制，未來在申辦新業務類型時也可能受到影響。信託公司擬新設基金子公司等主體時，有可能因自身被行政處罰而無法開立相關機構，影響信託公司的業務發展布局。

面對監管趨嚴的環境，資深信託研究員袁吉偉對記者表示，「從近期調控政策看，更多是制約了房企的融資端，也是更好地將信貸資源配置到實體經濟、新興產業方面。短期看，房地產信託監管會承壓，監管要求會比以往嚴格，需要信託行業在確保房地產信託業務的合規性基礎上，加快回歸本源，更好地服務實體經濟，支持資本市場發展，實現創新轉型發展。」