變相為土地購置融資

『壹』 企業如何通過土地融資

近年來，以土地使用權抵押為融資條件的信貸業務發展十分迅速，這一融資形式不僅為企業、個人提供了急需的發展資金，也提高了銀行資金的利用效率，對促進房地產業和整個國民經濟的快速發展起到了積極的作用。據《2009年中國國土資源公報》統計，截至2009年年底，全國 84個城市土地抵押面積 21.7萬公頃，抵押貸款 2.59萬億元，比上年分別增長 30.9%和 42.8%。然而，土地抵押貸款業務的過度擴張使銀行在共享房地產業利潤的同時，也承擔了巨大的金融風險。

土地抵押貸款的兩大風險

從國內外各類理論研究和實踐探討成果來看，土地抵押貸款的風險一般可以分為內部風險和外部風險。內部風險主要是因土地評估、抵押、貸款和登記等業務流程的不規范導致的風險，如違規辦理抵押登記、違規放貸、騙貸、虛高評估土地價值等；外部風險主要因為宏觀經濟波動導致的風險，如宏觀經濟波動導致土地市場萎靡、土地貶值等。筆者認為，外部風險屬於宏觀風險，存在綜合性及不確定性，如糧食安全、地震自然災害等公共危機都可以導致風險產生，而且此類風險主要由中央政府負責調控。因此，本文以研究內部風險為主。

據中國人民銀行統計有關資料顯示，擔保信貸作為最常見的一種擔保貸款形式，在我國信貸總量中佔80%以上。土地抵押貸款風險主要存在於土地抵押貸款業務辦理過程中的兩個主要主體：土地登記機構和銀行，對應地，筆者將土地抵押貸款的風險歸納為以下兩方面：

風險一：土地登記機構違規辦理土地抵押登記的風險

一是依法不能抵押的土地辦理了土地抵押登記手續。《物權法》、《擔保法》規定不能抵押的各類土地，如農村宅基地、公益性用地等。

二是未取得土地使用證辦理土地抵押登記手續或違規依出讓金繳納比例辦理分割登記並抵押的。

三是未經相關權利人同意辦理土地抵押登記手續的。如土地權利存在異議登記、預告登記，未經當事人同意辦理抵押登記手續； 共有土地未經全部共有人同意辦理抵押登記；鄉鎮企業建設用地未經集體經濟組織同意辦理抵押登記等。

四是土地權利存在查封、預查封的或存在土地違法的辦理土地抵押登記。如擅自改變土地用途後抵押的。

五是為了土地抵押融資需要，一宗土地辦理多個土地權利證書，導致重復發證的。如儲備用地，可能存在儲備范圍內原土地權利尚未注銷，就辦理了儲備用地登記發證並抵押。

六是同一宗土地不按照規定，依抵押登記申請先後順序辦理抵押登記，擅自改變土地抵押順位的。

風險二：銀行違規放貸的風險

第一，銀行擅自擴大放貸比例。如有關政策規

定儲備用地抵押貸款率為70%、首套房屋個貸30%等，而銀行則擴大比例放貸。

第二，銀行違背產業政策放貸。如對落後、淘汰產業，「三高一資」(高成本、高污染、高能耗、資源型)產業放貸。

第三，銀行虛高土地價值放貸。（土地價值無論是依評估機構評估或借貸雙方當事人認定均需銀行認可確定）。

第四，銀行不審慎地延長貸款周期放貸，導致貸款周期結構不合理，比如中長期貸款過多。

第五，銀行降低貸款利率放貸。如一些城市儲備用地抵押貸款利率較同期市場利率至少下浮10%。

第六，銀行違背房地產調控政策放貸。

第七，銀行超出土地權利使用期限放貸。

第八，銀行超過信貸審批許可權放貸。

第九，非金融機構違規放貸。

第十，其他情形。如貸前、貸中和貸後沒有履行監管職責等。

除上述風險外，同一宗土地重復放貸的，順位靠後的抵押權人可能無法受償，風險較大；土地或房屋單一抵押，因登記機構的不統一，可能房屋抵押後土地未辦理抵押登記手續，當事人憑土地權利證書再次抵押，造成重復抵押風險；依據地方政府或人大擔保函等無效文件放貸的情形，也是產生土地抵押貸款風險的重要因素。

實踐中需高度關注的兩大風險域。目前，從實踐來看，儲備土地抵押和農村集體土地抵押風險值
得高度關注。

風險域一：儲備土地抵押

據國土資源部統計，截至2009年年底，全國84個重點城市儲備土地抵押3547億元，佔84個城市土地抵押金額的14%，2009年新增土地抵押貸款中有1/5流向儲備土地抵押，儲備土地抵押貸款
超過工業用地抵押貸款。作為地方政府融資平台的主要形式，儲備土地抵押有以下幾個問題值得高度重視：

一是在儲備用地辦理土地登記和抵押登記過程中，登記操作與《土地登記辦法》以及土地證書填寫的有關要求不符，可能存在法律風險。目前，針對儲備土地登記及抵押登記辦理沒有明確的依據和規范。實踐中，地方將儲備土地的國有土地使用證上使用權類型填寫為「政府儲備」、土地用途填寫為「儲備用地」、土地使用期限不填寫，這與《土地登記辦法》以及土地證書填寫的關要求均不符，如土地分類中根本沒有「儲備用地」一類，一旦進入訴訟或其他司法程序，極有可能因土地登記不規范敗訴。

二是在政府儲備土地中很多「綠地」、「道路」等代征地一並打包由儲備機構收儲，在儲備土地抵押貸款過程中，這些代征地並沒有剝離出來，而是一並抵押。但這些代征地將來都是公益性事業用地，不可能通過招拍掛供出，也不會有土地出讓收益，因此將這些土地一並抵押貸款明顯存在風險。

三是目前儲備機構融資渠道比較單一，僅僅依靠儲備用地抵押，還款來源主要是土地出讓收益，存在較大外部風險。儲備用地抵押不僅涉及面積大，而且貸款金額高。如，北京市2009年累計實現儲備土地投資1165億，涉及地面積約1.8萬公頃。在此規模下，一旦土地市場出現波動，土地需求下降、價格下跌，儲備土地無法供出，土地出讓收益無法保障，儲備機構將無法按時還款，資金鏈條斷裂，金融風險凸顯。

四是各類商業銀行對儲備用地抵押放貸意願強烈，有可能降低貸款門檻放貸，導致金融風險。儲備用地是最穩定保值的擔保品之一，有政府作後盾，且規模大，放貸收益較高，各類商業銀行都願意放貸，甚至降低門檻放貸，出現了違規低息、超規模放貸等現象，容易引發金融風險。

風險域二：集體土地抵押

對於集體土地抵押問題，《物權法》、《擔保法》雖然沒有明確集體土地不能作為抵押，但明確規定只有兩種情形可以抵押：一是通過招標、拍賣、公開協商等方式承包荒地等農村土地，依照《農村土地承包法》等法律和國務院的有關規定，其土地承包經營權可以抵押；二是以鄉鎮、村企業的廠房等建築物抵押的，其佔用范圍內的建設用地使用權一並抵押。光地不能抵押，必須連同土地上的房屋建築一起抵押。

黨的十七屆三中全會通過的《中共中央關於推進農村改革發展若乾重大問題的決定》中，明確提出了建立現代農村金融制度。擴大農村有效擔保物范圍以後，金融機構紛紛在農村開展了集體土地的抵押融資試點和嘗試，尤其是以農村房屋、宅基地抵押為主要內容的嘗試受到全社會的關注。根據我國現行的法律法規，房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋佔用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。一旦以農村房屋、宅基地抵押的抵押權實現時，集體土地卻無法實現處置，其擔保的債權無法實現，成為不良資產，無疑是巨大的金融風險。

防範風險，確保土地「借=貸」

土地抵押貸款的金融風險主要表現在兩方面：一是銀行違規放貸風險（包括中介機構違規評估土地價值風險）；二是土地登記機構違規登記風險。從目前的理論研究和實踐經驗來看，出於制度約束和職業道德，上述風險單一出現的機會較小。但是，除法律法規外，上述兩個部門的部門規章或政策文件的部門局限性等，一旦一方違規，另一方在不熟悉他方政策或者沒有職責遵守他方部門規章和政策文件的情況下，違規土地抵押登記貸款便會產生，風險也隨之而來。因此，防範風險的主要辦法應是加強涉及土地抵押貸款各方主體的溝通和協調，建立聯手防範金融風險的新機制。

積極推進相關信息的對接與共享，構建土地、銀行和證券聯手防範金融風險的新機制。隨著經濟社會發展，土地資本化的方式、節奏和規模呈現多樣、快速和擴大的趨勢，土地與信貸、證券的關系越來越密切。建議國土資源部、銀監會和證監會加強溝通合作，將包括土地抵押監測數據在內的土地登記基本信息、上市房地產企業資金和用地情況、房地產企業信貸和用地情況等數據對接共享，實現以土地為基礎的土地資本化全方位、全過程監管，構建土地、銀行和證券聯手防範金融風險的新機制，化解政府融資平台矛盾，更加有效地防範金融風險。

土地登記部門加強土地登記資料公開查詢服務，銀行加強貸前、貸中和貸後土地登記資料的查詢和全過程監管，實現土地登記資料、放貸政策信息對接和共享。

『貳』 為什麼要以政府購買服務變相融資

《政府購買服務管理辦法（暫行）》將政府購買服務定義為通過發揮市場機製作用，把政府直接提供的一部分公共服務事項以及政府履職所需服務事項，按照一定的方式和程序，交由具備條件的社會力量和事業單位承擔，並由政府根據合同約定向其支付費用。

中華人民共和國政府采購法（2014年修正）》（以下簡稱《政府采購法》）將政府采購分為貨物、工程、服務三類。貨物是指各種形態和種類的物品，包括原材料、燃料、設備、產品等，土地、建築物、無形資產均屬於貨物。工程是指建設工程，包括建築物和構築物的新建、改建、擴建、裝修、拆除、修繕等。服務是指除貨物和工程以外的其他政府采購對象，包括政府自身需要的服務和政府向社會公眾提供的公共服務。

87號文明確了政府購買服務受到《政府采購法》的全面約束，因此，政府購買服務應屬於政府采購服務。政府購買服務的范疇僅限於貨物和建設工程以外的采購對象，且僅涉及公共服務，如城市規劃與設計、環境評價等。而公路、機場等建設工程則應屬於政府采購工程，不能納入政府采購服務的范疇。

以政府購買服務變相融資的操作

地方政府以政府購買服務變相融資，實質上是隱性增加政府債務。目前的違規行為大致可歸納為兩種：一種是無預算的情況下，以虛假政府購買服務協議向融資平台購買服務，然後平台再以該協議中對政府的應收賬款向金融機構融資；第二種是工程一次性做完，但納入預算的只是當年實際購買的范圍，從而變相融資（相當於分期付款）。

《政府購買服務管理辦法（暫行）》明確要求先有采購後有預算的原則，同時中期財政規劃期限一般為3年。有些政府購買服務項目期限長於3年，這將導致3年以後的政府支出部分無法納入預算。實踐中的違規做法是由當地人大出具決議，同意將整個服務期內的政府付費納入當地財政支出預算。縣市級的地方人大任期為5年，但批準的政府購買服務協議可能長達10年以上，遠超一屆人大任期。

87號文提到的另一個違規行為是將建設工程納入政府購買服務范圍，這主要是基於變相融資操作的便利性考慮。根據《中華人民共和國招標投標法》（以下簡稱《招標投標法》），全部使用國有資金的建設工程必須進行招標（除特殊情況外均應公開招標），而如果列為服務則可以使用單一來源采購[1]的方式與融資平台及其關聯方式合作。因此，如果將建設工程列為政府購買服務范圍，可以很大程度上規避監管，便於違規操作。

另外，由於各級財政部門擁有制定本級政府購買服務指導性目錄的許可權，可以確定政府購買服務的種類、性質和內容。這種自由裁量權的存在，也是政府購買服務泛化的重要原因。

根據《政府采購非招標采購方式管理辦法》的定義，單一來源采購是指采購人從某一特定供應商處采購貨物、工程和服務的采購方式。單一來源采購通常僅適用於貨物和服務，通常經過專家論證、相關部門審批並公示七天後即可進行采購，透明度很低，競爭性弱；建設工程一般需要招投標，競爭性強，要求嚴格的信息披露。

政府購買服務變相融資的原因

地方政府以政府購買服務的名義變相融資，根源在於財權事權不匹配導致的財政能力不足，一個很重要的直接原因則是相關法規的不完善給地方政府的違規變相融資提供了操作空間。

一是政府購買服務是否屬於政府采購服務。在已經存在政府采購服務這一渠道的情況下，中央又推出政府購買服務，同時政府購買服務有單獨的法律規范、定義以及目錄，這可能會令地方有意或無意地認為政府購買服務並不屬於政府采購服務。政府購買服務和政府采購服務中「服務」的定義是否相同，也關繫到建設工程是否能納入政府購買服務范圍。

二是政府購買服務與PPP的關系。目前相關法規對政府采購與PPP的關系，大致有三種定義：PPP是政府購買服務的一種特殊形式；政府購買服務是PPP模式中的「政府付費」模式；PPP與政府購買服務並列。因此實踐中也出現了以政府購買服務代替PPP的趨勢。

三是政府購買服務的范圍。對於建設工程是否屬於政府購買服務范疇，相關法規的定義也不統一，這也為地方政府將建設工程分類為服務提供了違規操作的空間。

『叄』 銀監會圈定2018年整治亂象重點有哪些

銀監會13日晚間印發《關於進一步深化整治銀行業市場亂象的通知》（下稱《通知》），明確2018年將重點整治公司治理不健全、違反宏觀調控政策、影子銀行和交叉金融產品風險等八個方面的亂象。

監管雙向穿透標本兼治

《要點》的8個方面中，公司治理不健全被擺在首位。《要點》明確，公司治理問題中，涉及股東與股權的市場亂象包括：股東資質不符合規定條件；股東以委託資金、債務資金或其他非自有資金入股；隱形股東、股權代持；未經批准超比例持有銀行股權；違規持有多家商業銀行股權；主要股東進行利益輸送等。

中央財經大學金融學院教授郭田勇認為，監管的雙向穿透，向下是穿透產品、資金流向；向上就是穿透機構的實際控制人、股東和治理情況。銀監會近日公布《商業銀行股權管理暫行辦法》，要求加強對股東資質的穿透審查，以及《要點》對公司治理的關注，都是向上穿透式監管。

「治理亂象關鍵要治本，一筆筆核實底層資產更多是治標，要標本兼治。」郭田勇說。

根據《要點》，影子銀行和交叉金融產品風險依然是整治的工作重點，銀監會將就違規開展的同業業務、理財業務、表外業務及合作業務進行整治。

另外，銀監會還將重點整治違反房地產行業政策的市場亂象，包括：直接或變相為房地產企業支付土地購置費用提供各類表內外融資，或以自身信用提供支持或通道；向「四證」不全、資本金未足額到位的商業性房地產開發項目提供融資；發放首付不合規的個人住房貸款等。

『肆』 深圳加強對房企購地融資監管 提出若干要求

9月24日，深圳市地方金融監督管理局等六部門發布《關於加強商品住房用地土地購置資金來源核查要求的通知》，對競買企業與金融機構提出若干點要求。
當中對於競買企業提出五點要求。第一，競買企業的股東不得違規向其提供借款、轉貸、擔保或其他相關融資便利等作為購地資金。第二，競買企業不得直接或間接使用金融機構各類融資資金作為購地資金。
第三，競買企業的購地資金不得使用產業鏈上下游關聯企業借款或預付款，不得使用其他自然人、法人、非法人組織的借款，不得使用參與競買企業控制的非房地產企業融資等。
第四，競買企業需要說明購地資金來源並承諾為自有資金，提供相應證明，通過銀行流水等證明資料進行完整的論證，並對上述要求作出承諾，提交《土地購置資金承諾函》（詳見出讓公告文件）及會計師事務所提供的審計報告。
第五，經審查發現違反上述購地資金監管要求的企業，將取消其競得資格、沒收競買保證金不予退還，1年內禁止該企業參加我市國有建設用地競買活動，並及時向社會公開處理結果。
另外，對於金融機構提出三點要求。第一，銀行、證券、保險、期貨、信託、基金和資產管理公司等持牌金融機構不得違規為競買企業提供各類融資資金（包括不限於開發貸款、定向增發、信託貸款等資金渠道）作為購地資金。
第二，商業保理公司、小額貸款公司、融資性擔保公司、融資租賃公司、典當公司、地方資產管理公司等「7 3」類地方金融機構，不得違規為競買企業提供資金用於購地。
第三，金融機構應做好資金審查，防止資金違規流入商品住房用地競拍市場，金融機構應建立相應的監測和報告機制，對借款主體資質、貸款用途開展實質性審查，防止信貸資金違規用於競買土地。

『伍』 什麼是變相融資

變相怪傑融化成資金。

『陸』 如何全面整改地方政府違規舉借融資行為

一、嚴禁直接或間接吸收公眾資金違規集資

地方各級政府及所屬機關事業單位、社會團體等要嚴格執行《國務院辦公廳關於依法懲處非法集資有關問題的通知》（國辦發明電〔2007〕34號）等有關規定，未經有關監管部門依法批准不得直接或間接吸收公眾資金進行公益性項目建設，不得對機關事業單位職工及其他個人進行攤派集資或組織購買理財、信託產品，不得公開宣傳、引導社會公眾參與融資平台公司項目融資。

二、切實規范地方政府以回購方式舉借政府性債務行為

除法律和國務院另有規定外，地方各級政府及所屬機關事業單位、社會團體等不得以委託單位建設並承擔逐年回購（BT）責任等方式舉借政府性債務。對符合法律或國務院規定可以舉借政府性債務的公共租賃住房、公路等項目，確需採取代建制建設並由財政性資金逐年回購（BT）的，必須根據項目建設規劃、償債能力等，合理確定建設規模，落實分年資金償還計劃。

三、加強對融資平台公司注資行為管理

地方政府對融資平台公司注資必須合法合規，不得將政府辦公樓、學校、醫院、公園等公益性資產作為資本注入融資平台公司。嚴格執行《土地管理法》等有關規定，地方政府將土地注入融資平台公司必須經過法定的出讓或劃撥程序。以出讓方式注入土地的，融資平台公司必須及時足額繳納土地出讓收入並取得國有土地使用證；以劃撥方式注入土地的，必須經過有關部門依法批准並嚴格用於指定用途。融資平台公司經依法批准利用原有劃撥土地進行經營性開發建設或轉讓原劃撥土地使用權的，應當按照規定補繳土地價款。地方各級政府不得將儲備土地作為資產注入融資平台公司，不得承諾將儲備土地預期出讓收入作為融資平台公司償債資金來源。

四、進一步規范融資平台公司融資行為

地方各級政府必須嚴格按照有關規定規范土地儲備機構管理和土地融資行為，不得授權融資平台公司承擔土地儲備職能和進行土地儲備融資，不得將土地儲備貸款用於城市建設以及其他與土地儲備業務無關的項目。符合條件的融資平台公司因承擔公共租賃住房、公路等公益性項目建設舉借需要財政性資金償還的債務，除法律和國務院另有規定外，不得向非金融機構和個人借款，不得通過金融機構中的財務公司、信託公司、基金公司、金融租賃公司、保險公司等直接或間接融資。

五、堅決制止地方政府違規擔保承諾行為

地方各級政府及所屬機關事業單位、社會團體，要繼續嚴格按照《擔保法》等有關法律法規規定，不得出具擔保函、承諾函、安慰函等直接或變相擔保協議，不得以機關事業單位及社會團體的國有資產為其他單位或企業融資進行抵押或質押，不得為其他單位或企業融資承諾承擔償債責任，不得為其他單位或企業的回購（BT）協議提供擔保，不得從事其他違法違規擔保承諾行為。

地方各級政府要從大局出發，充分認識制止違法違規融資行為的重要性和緊迫性，統一思想，加強領導，切實擔負起加強地方政府性債務管理、防範財政金融風險的責任，規范政府及所屬機關事業單位、社會團體、融資平台公司行為。要對地方各級政府及所屬機關事業單位、社會團體、融資平台公司違法違規融資或擔保承諾行為進行清理整改。對限期不改的，依法依規追究相關責任人的責任。

『柒』 請問土地（掛牌、拍賣、招標）、土地招商、土地融資三者有什麼區別嗎謝謝

土地（掛牌、拍賣、招標）、土地招商、土地融資的區別如下：

1、土地（掛內牌、拍賣、招標）：

土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓渡給土地使用者，並由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

我國土地使用權的出讓方式有四種：招標、拍賣、掛牌和協議方式。

2、土地招商：

土地招商是指招商人提供土地，投資人提供資金(包括但不限於土地變更性質和用途費用。

3、土地融資：

土地抵押融資，准確的說應該是土地使用權的抵押融資，即以土地使用權為抵押物，進行融資擔保，在債務人無法清償到期債務時，債權人依法對土地使用權進行拍賣、變賣或者折價，以其價款優先受償的行為。

(7)變相為土地購置融資擴展閱讀：

土地金融：土容地金融的主要內容包括發生在土地開發、利用、經營過程中的國防費、警察費、貸款、存款、投資、信託、租賃、抵押、貼現、保險、證券發行與交易，以及土地金融機構所辦理的各種中間業務等信用活動。

掛牌主持人：《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范》明確規定，「國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓活動，應當由符合國土資源部確定的土地招標拍賣掛牌主持人條件並取得資格的人員主持進行」。

『捌』 銀監會劃定2018年市場亂象整治重點有哪些

銀監會13日晚間印發《關於進一步深化整治銀行業市場亂象的通知》（下稱《通知》），明確2018年將重點整治公司治理不健全、違反宏觀調控政策、影子銀行和交叉金融產品風險等八個方面的亂象。

《意見》就深化整治銀行業市場亂象提出10條方向性、原則性和指導性的工作要求，包括突出整治重點、嚴查案件風險、落實主體責任、把握力度節奏等。

《要點》共8個方面22條，明確2018年重點整治公司治理不健全、違反宏觀調控政策、影子銀行和交叉金融產品風險、侵害金融消費者權益、利益輸送、違法違規展業、案件與操作風險、行業廉潔風險等方面，基本涵蓋了銀行業市場亂象和存在問題的主要類別，同時單獨列舉了監管履職方面的負面清單。

在政策設計安排和文件起草制定上，銀監會的總體思路是：注重處理好「穩」和「進」的關系，短期化和常態化的關系，合規發展和金融創新的關系，以及防範金融風險和服務實體經濟的關系。

監管雙向穿透標本兼治

《要點》的8個方面中，公司治理不健全被擺在首位。《要點》明確，公司治理問題中，涉及股東與股權的市場亂象包括：股東資質不符合規定條件；股東以委託資金、債務資金或其他非自有資金入股；隱形股東、股權代持；未經批准超比例持有銀行股權；違規持有多家商業銀行股權；主要股東進行利益輸送等。

中央財經大學金融學院教授郭田勇認為，監管的雙向穿透，向下是穿透產品、資金流向；向上就是穿透機構的實際控制人、股東和治理情況。銀監會近日公布《商業銀行股權管理暫行辦法》，要求加強對股東資質的穿透審查，以及《要點》對公司治理的關注，都是向上穿透式監管。

「治理亂象關鍵要治本，一筆筆核實底層資產更多是治標，要標本兼治。」郭田勇說。

根據《要點》，影子銀行和交叉金融產品風險依然是整治的工作重點，銀監會將就違規開展的同業業務、理財業務、表外業務及合作業務進行整治。

另外，銀監會還將重點整治違反房地產行業政策的市場亂象，包括：直接或變相為房地產企業支付土地購置費用提供各類表內外融資，或以自身信用提供支持或通道；向「四證」不全、資本金未足額到位的商業性房地產開發項目提供融資；發放首付不合規的個人住房貸款等。

該整治的整治。

『玖』 什麼是土地融資

土地抵押是目前各種融資類項目的核心風控措施之一，由於抵押土地的類型各異（包括出讓地、劃撥地、儲備地等），處置方式也不盡相同，故對土地抵押問題的探討就顯得極為必要。
一、土地抵押的客體是土地使用權
根據《中華人民共和國土地管理法》第八條的規定：城市市區的土地屬於國家所有；農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於農民集體所有，宅基地和自留地、自留山，屬於農民集體所有。所以，我國的土地從所有權的角度講，分為國有土地和集體土地。
根據《中華人民共和國物權法》第一百八十四的規定：土地所有權不得抵押。所以，目前我們所講的土地抵押，實質上是指土地使用權的抵押。
二、具體的土地使用權能否抵押取決於法律規定
根據土地所有權的不同，土地使用權首先被分為國有土地使用權和集體土地使用權，法律對兩者有著明顯的區分，從而形成了所謂的土地二元結構。
1、國有土地使用權
國有土地使用權包括國有土地建設用地使用權和國有土地承包經營權。所謂的國有土地建設用地使用權，是指在國有土地上從事房屋和其他地上物建設的權利。所謂國有土地承包經營權，包括家庭承包經營權和國有四荒地土地承包經營權。
上述建設用地使用權根據取得方式和權力內容的不同，又可以進一步細分為出讓土地使用權、劃撥土地使用權。出讓土地使用權，依據招拍掛或者協議方式取得，有一定的期限和用途限制，可以依法轉讓、抵押，是目前最為自由的土地使用權。根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十三條、第二十四條及《劃撥土地使用權管理暫行辦法》第五條、第六條的規定，劃撥土地使用權，是指特定的國有企業或者公共事業單位、機關等，以無償的方式從國家取得土地使用權，該類土地使用權，權利主體具有特殊性，權利本身沒有期限的限制，但是土地使用權不得私自轉讓和抵押，其抵押，須經土地主管部門同意和審批，並且在實現抵押權時，需要補交土地出讓金。
國有土地用於農業用途的，土地使用人取得的土地使用權被稱為國有土地承包經營權，其權利內容與集體土地承包經營權沒有區別。根據《物權法》第一百八十條、第一百八十四條，家庭承包經營權，至少耕地的家庭承包經營權，被允許轉讓，但嚴禁抵押。四荒地的承包經營權，則可以自由轉讓和抵押。

『拾』 什麼叫做變相融資

融資可以分為直接融資和間接融資。直接融資是不經金融機構的媒介，由、企事業單位，及個人直接以最後借款人的身份向最後貸款人進行的融資活動，其融通的資金直接用於生產、投資和消費。間接融資是通過金融機構的媒介，由最後借款人向最後貸款人進行的融資活動，如企業向銀行、信託公司進行融資等等。