房地產融資成本稅務局

❶ 房地產企業融資涉及哪些稅務

主要涉及印花稅、增值稅、土地增值稅和企業所得稅等。

實務中，融資方式主要有金融機構融資、關聯企業借款、統借統還、委託貸款等。開發商作為融資業務的資金借入方，主要涉及印花稅、增值稅、土地增值稅和企業所得稅等。

《中華人民共和國印花稅暫行條例》附件《印花稅稅目稅率表》:

借款合同：銀行及其他金融組織和借款人(不包括銀行同業拆借)所簽訂的借款合同，按借款金額萬分之零點五貼花。

《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》納稅人接受貸款服務向貸款方支付的與該筆貸款直接相關的投融資顧問費、手續費、咨詢費等費用，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。

(1)房地產融資成本稅務局擴展閱讀：

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》:第七條條例第六條所列的計算增值額的扣除項目具體為:

開發土地和新建房及配套設施的費用(以下簡稱房地產開發費用)，是指與房地產開發.項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。

財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條規定計算的金額之和的5%以內計算扣除。

參考資料來源：網路——《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》

❷ 融資租賃的房產如何繳納房產稅

例：某（甲）企業於2009年12月20日將A處房產融資租賃給乙企業，房產原值500萬元，合同約定租期從2010年1月1日~2013年12月31日，共4年，每年收取租金120萬元。2009年12月30日，企業又將B處的房產融資租賃給乙企業，房產原值1000萬元，合同註明租期為5年，每年租金190萬元，沒約定租期開始日。這兩處房產2013年度的房產稅應如何繳納？

《財政部、國家稅務總局關於房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅〔2009〕128號）規定，融資租賃的房產，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產余值繳納房產稅，合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產余值繳納房產稅。
根據上述規定，對A處房產，應由甲企業繳納2010年1月的房產稅，即應納房產稅＝500×（1－30%）×1.2%÷12＝0.35（萬元），由乙企業繳納2010年2月1日~2010年12月31日的房產稅，即應納房產稅＝500×（1－30%）×1.2%×11÷12＝3.85（萬元）。對B處房產，2010年1月1日~2010年12月31日的房產稅全部由承租人乙企業繳納，應納房產稅＝1000×（1－30%）×1.2%＝8.4（萬元）。

❸ 房地產企業資本化利息計入哪個科目

房地產企業資本化利息計入「開發成本」科目。
借：開發成本-開發間接費用
貸：應付利息

《企業所得稅稅前扣除辦法》第三十五條規定，從事房地產開發業務的納稅人為開發房地產而借入資金所發生的借款費用，在房地產完工之前發生的，應計入有關房地產的開發成本。《國家稅務總局關於房地產開發業務徵收企業所得稅問題的通知》（國稅發[2006]31號）第八條也規定，開發企業為建造開發產品借入資金而發生的符合稅收規定的借款費用，屬於成本對象完工前發生的，應配比計入成本對象；屬於成本對象完工後發生的，可作為財務費用直接扣除。可見，房地產開發企業為開發房地產而借入資金所發生的借款費用，只要是房地產項目完工前發生的，就可以計入開發成本。

開發成本是指構成房地產商品售出條件的全部投入及包括分攤的配套設施費、環境綠化費和外管網等全部費用。

❹ 房產稅的稅率是多少

房產稅是以房屋為徵收對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人徵收的一種財產稅。房產稅徵收標准從價或從租兩種情況：（1）從價計征的，其計稅依據為房產原值一次減去10%-30%後的余值；（2）從租計征的(即房產出租的)，以房產租金收入為計稅依據。從價計征10%-30%的具體減除幅度由省、自治區、直轄市人民政府確定。房產稅稅率採用比例稅率。按照房產余值計征的，年稅率為1.2%；按房產租金收入計征的，年稅率為12%。

❺ 房地產開發企業稅務籌劃怎麼做

房地產公司大致可以分為房地產開發公司、房地產中介服務公司、房地產綜合公司等。 目前國內房地產公司主要繳納的稅種有增值稅、房地產稅、土地增值稅、企業所得稅、契稅、城鎮土地使用稅等。總的來說，就是稅負壓力大，那麼又有哪些方法可以合理合規節稅避稅呢？

房地產開發公司常見問題：

1、房地產開發公司成本權證少，進項不足。

房地產開發企業的用工來源復雜，材料來源不統一，即使業務屬實，供應商、用工環節也可能缺乏發票

2、中介費用之類的中介費用不能提供發票，而且金額很多。

3、股東分紅時需要交20％的股息稅，個稅很高。

4、房產開發企業快捷核算可能會有不規范行為出現，稅務風險會增加

房地產開發企業的收入來源復雜，資金支出、流入復雜，財務會計核算困難，無法完全核算企業的收入、支出收入，因此企業的實際經營狀況比較混亂。

房地產公司如何降低企業稅負

一、利用有限公司的財政返還獎勵

操作方式：在地方政府園區注冊一家新公司或分公司（不用實體入駐），主體公司把業務分包到新公司，而新公司也等同於承擔了主體公司稅負，在園區納稅得到當地政府財政支持，促進企業和地方共同發展。這是地方政府園區的「有限公司返稅政策」。當月正常納稅，次月獎勵返還到公司賬戶。

增值稅返還：按照地方留存部分的70％-90％給予支持獎勵

企業所得稅的返還：按照地方留存部分的70％-90％給予支持獎勵。

案例分析：「鏈+」這個名字對於房產界肯定都不陌生了，也無需過多介紹，在該公司入駐到筆者所在重慶園區後，不僅促進了當地的發展，也為該公司節省了大部分稅負。就拿他們年底有3000萬的增值稅/企業所得稅計算。

增值稅： 3000w/（1.6 ％ ） *6％=169.8w

附加稅： 169.8w* 12 ％=20.38w

企業所得稅： 3000瓦* 25 ％=750w

股東股息稅： （3000w- 750w） *20％=450w

企業合計1390w左右的稅金，以3000w來看，約一半的利潤要交稅，實際到手的只剩下約二分之一。

在注冊入駐到園區後，享受園區稅收返還

增值稅：169.8*50%（地方留存部分）*80%=67.92w

企業所得稅：750w*40％（地方留存部分）*80％=240w；

共計扶持獎勵67.92w+240w=307.92w到企業賬戶

二、個人獨資核徵收政策

操作形式：針對企業缺票、企業所得稅高、個稅高等問題，可以通過在園區成立個人獨資企業來承接主體公司業務、或者用個人獨資企業轉移利潤發放形式。個人獨資只用繳納增值稅、附加稅、個稅，不用繳納企業所得稅和分紅稅。

具體內容：園區和人獨資企業應交納的稅率如下。

核定後個人所得稅：0.5%~ 2.1％

增值稅：1％ （疫情年後由3%變為1%）

附加稅： 0.06％ （徵收12 ％減半6 ％ ）

綜合稅負僅在3％左右

案例分析：比如鏈+的一名股東，他占股20％，年末分紅時利潤（3000-750 ） *20％=450w，需要繳納分紅稅： 450*20％=90w。

在個人獨資企業核定後：

增值稅： 450w/（11 ％ ） X1％=4.45w

個人所得稅450*10％*30％-4.05=9.45w

附加稅： 4.45w*6％=0.267w

個人獨資企業核定徵收的稅負：

4.45 +9.45+ 0.267=14.167w

在納完這14萬的稅額過後剩下的錢就可以自由提取支配，90萬的稅和14萬的稅相比瞬間降低了數倍。

❻ 企業融資租賃房產的稅務處理

1．租賃開始日的會計處理
第一步，判斷租賃類型
本例中租賃期（3年）占租賃資產尚可使用年限（5年）的60％（小於75％），沒有滿足融資租賃的第3條標准；另外最低租賃付款額的現值為2 577 100元（計算過程見後）大於租賃資產原賬面價值的90％，即（2 600 000×90％）2 340 000元，滿足融資租賃的第4條標准，因此，A公司應當將該項租賃認定為融資租賃。
第二步，計算租賃開始日最低租賃付款額的現值，確定租賃資產的入賬價值
本例中A公司不知道出租人的租賃內含利率，因此應選擇租賃合同規定的利率8％作為最低租賃付款額的折現率。
最低租賃付款額=各期租金之和+承租人擔保的資產余值
=1 000 000×3+0=3 000 000（元）
計算現值的過程如下：
每期租金1 000 000元的年金現值=1 000 000×（P/A，3，8％）查表得知：
（P/A，3，8％） [white5]=2.5771
每期租金的現值之和=1 000 000×2.5771=2 577 100（元）小於租賃資產公允價值2 600 000元。
根據孰低原則，租賃資產的入賬價值應為其折現值2 577 100元。
第三步，計算未確認融資費用
未確認融資費用=最低租賃付款額-最低租賃付款額現值
=3 000 000-2 577 100=422 900（元）
第四步，將初始直接費用計入資產價值
初始直接費用是指在租賃談判和簽訂租賃協議的過程中發生的可直接歸屬於租賃項目的費用。承租人發生的初始直接費用，通常有印花稅、傭金、律師費、差旅費、談判費等。承租人發生的初始直接費用，應當計入租入資產價值。
賬務處理為：
20×2年1月1日，租入程式控制生產線：
借：固定資產——融資租人固定資產 2 587 100
未確認融資費用 422 900
貸：長期應付款——應付融資租賃款 3 000 000
銀行存款 10 000
2．分攤未確認融資費用的會計處理
第一步，確定融資費用分攤率
由於租賃資產的入賬價值為其最低租賃付款額的折現值，因此該折現率就是其融資費用分攤率，即8％。
第二步，在租賃期內採用實際利率法分攤未確認融資費用
第三步，會計處理為：
20×2年12月31日，支付第一期租金：
借：長期應付款——應付融資租賃款 1 000 000
貸：銀行存款 1 000 000
20×2年1～12月，每月分攤未確認融資費用時，每月財務費用為：
206 168÷12=17 180.67（元）。
借：財務費用 17 180.67
貸：未確認融資費用 17 180.67
20×3年12月31日，支付第二期租金：
借：長期應付款——應付融資租賃款 1 000 000
貸：銀行存款 1 000 000
20×3年1～12月，每月分攤未確認融資費用時，每月財務費用為：
142 661.44÷12=11 888.45（元）。
借：財務費用 11 888.45
貸：未確認融資費用 11 888.45
20×4年12月31日，支付第三期租金：
借：長期應付款——應付融資租賃款 1 000 000
貸：銀行存款 1 000 000
20×4年1～12月，每月分攤未確認融資費用時，每月財務費用為：
74 070.56÷12=6 172.55（元）。
借：財務費用 6 172.55
貸：未確認融資費用 6 172.55
3．計提租賃資產折舊的會計處理
第一步，融資租入固定資產折舊的計算
第二步，會計處理
20×2年2月28日，計提本月折舊=813 088.57÷11=73 917.14（元）
借：製造費用——折舊費 73 917.14
貸：累計折舊 73 917.14
20×2年3月～20×4年12月的會計分錄，同上。
根據合同規定，由於A公司無法合理確定在租賃期屆滿時能夠取得租賃資產的所有權，因此，應當在租賃期與租賃資產尚可使用年限兩者中的較短的期間內計提折舊。本例中租賃期為3年，短於租賃資產尚可使用年限5年，因此應按3年計提折舊。同時，根據「當月增加的固定資產，當月不提折舊，從下月起計提折舊」這一規定，本租賃合同應按35個月計提折舊，即20×2年應按11個月計提折舊，其他2年分別按12個月計提折舊。
4．或有租金的會計處理
20×3年12月31日，根據合同規定應向B公司支付經營分享收入100 000元：
借：銷售費用 100 000
貸：其他應付款—— B公司 100 000
20×4年12月31日，根據合同規定應向B公司支付經營分享收入150 000元：
借：銷售費用 150 000
貸：其他應付款——B公司 150 000
5．租賃期屆滿時的會計處理
20×4年12月31日，將該生產線退還B公司：
借：累計折舊 2 587 100
貸：固定資產——融資租入固定資產 2 587 100

❼ 房地產開發企業如何做好項目成本控制及稅務籌劃

現有較多企業還處於粗放型的繳稅狀態，如何依據國家的稅收政策對企業進行成本控制？如何進行合理的稅務籌劃？相信在籌劃專家指導下，能降低15%-20%的稅負是完有可能的，這樣就能最大的降低稅負來增大企業利潤，是每一個企業最為關心的重大實際問題。
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內容：
張中秀：中國人民大學教授、著名經濟學家、稅務籌劃專家、中央電視台"決勝2000年"合理避稅講座主講教授、北京世紀之光培訓中心顧問
1、 企業稅務籌劃的研究背景和基本方法
2、 集團企業的稅務籌劃
3、 企業設立、籌資、投資與稅務籌劃
4、 合理節稅、避稅平台與案例
5、 關於房地產行業的稅務籌劃最新研究動態

國家稅務總局法規司官員，高級研究員
6、我國現行稅制概況、運行情況及存在一些問題
7、進一步完善稅制的設想
8、2000年至今年第一季度稅收政策的調整情況及應對策略
9、國家稅收政策的合理利用與企業稅務籌劃

嵇錦宏： 《中國稅務報》納稅籌劃周刊資深記者
10、國內稅務籌劃總體情況概述
11、WTO後稅務籌劃面臨的機遇與挑戰

高金平：中國注冊稅務師、會計師，中國稅務報籌劃周刊"考考你"專欄特約撰稿人。上海國家會計學院CPA考試輔導，"稅法"科目的主講人
12、企業各稅種的稅務籌劃
13、外商投資企業和外國企業所得稅的稅務籌劃
14、關於電子產業的稅務籌劃問題及稅務籌劃的展望
15、如何走出稅務籌劃的誤區（偷稅、避稅案例分析）

王澤國：經濟學碩士、中國注冊稅務師、注冊會計師，現任中京瑞稅務師事務所副所長、北京世紀創微科技有限公司財務總監。資深稅務籌劃專家
16、企業稅務在成本控制中的運用技巧
17、企業采購、銷售及股權重組、合並分立與稅務籌劃
18、企業內部核算的稅務籌劃
19、企業設立及企業日常成本控制與稅務籌劃