長租公寓融資情況

A. 聚焦長租公寓爆雷：為何從資本寵兒陷入資本困局

張曉蘭

繼樂伽「爆雷」之後，悅如公寓、南京君創公司、喔客公寓、國暢公司、杭州德寓科技、國暢公寓等多家長租公寓又被曝拖欠房東租金，資金鏈出現問題。此外，西安9家長租公寓被當地部門重點「提名」。問題在於，為何長租公寓爆雷事件會在近期集中爆發？

現象：

多家長租公寓集中「爆雷」

近期，悅如公寓、南京君創公司、喔客公寓、國暢公司、杭州德寓科技、國暢公寓等多家長租公寓被曝拖欠房東租金，資金鏈出現問題。

不僅如此，10月18日，西安市住房和城鄉建設局發布公告稱，西安馬馳商業運營管理有限公司、西安左旗商業運營管理有限公司等9家公寓企業存在不及時履行合同義務支付房屋租金；不及時解決租戶提出的合理訴求；以各種理由不退租房押金；部分公司注冊地無正常經營及公司負責人失聯等現象。西安市住房和城鄉建設局將會同西安市公安局、西安市市場監管局等部門，對以上9家公寓企業實施聯合懲戒。

房東東創始人全靂指出，近期頻頻出現長租公寓爆雷事件，呈現兩大顯著特點，一是從單一城市擴大到多個城市，南京、杭州、西安、鄭州成為事件高發地區；二是主要集中在中小公寓或二房東身上，並沒有一個真正的品牌公寓。

原因：

盲目擴張和運營短板導致資金鏈問題

前兩年，在持續的政策紅利下，長租公寓成各路資本追捧的投資標的。開發商、中介機構、酒店運營商等紛紛搶占市場蛋糕。據不完全統計，目前排名前三十的房企中至少有三分之一已涉足長租公寓。

貝殼找房高級副總裁李文傑指出，2016-2018年，政策紅利不斷釋放，由於行業較低的進入門檻，各類企業集中進軍長租公寓。隨之，2017-2018年，一線城市長租公寓新開門店比率高達35%。

然而，正如巴樂兔聯合創始人高萌所言，很多公寓經營者忽略了行業階段、市場規律和基礎運營體系建設，「一味盲目擴張，使用高杠桿，租金貸變相融資拿房，擴大規模，做大估值，蘊藏了巨大的風險。」

「爆雷表面是資金問題，本質是供給的非理性擴張。」空白研究院楊現領指出，一大批開發商、酒店系、中介公司、創業者進入長租公寓領域，在短期內形成一個「供給突起」，即供給的突然增加，疊加穩中有降的、相對不足的需求，市場形成階段性的供給壓力，隨之，租金、出租率、出租周期等關鍵指標，必然會處於惡化狀態。

楊現領指出，特別是一些機構為了規模擴張，拿房的價格、速度和規模超出自身承受的水平，現金流會出現壓力，並進一步被迫降價出租，回籠資金，「一家機構降價，另一家機構必須跟隨，從而造成『集體踩踏』，這就是過去一年多，行業經歷的典型『負反饋』」。

宅貓找房創始人楊曉松以為，長租公寓其核心競爭力還源於通過標准化，提升服務質量，讓租客安心，「我並不認為通過快速圈地，就能形成長租公寓的壟斷，人心是很難被壟斷的」。

「前期缺乏對市場、產品深入調研而盲目進入，此外，在市場中快速擴張，其目的也是為了在資本市場圈錢，這樣的公司最後倒閉或破產是正常的。在一個健康的市場環境里，這種畸形的經營方式很難存續。」楊曉松說。

實際上，市場有一個從盲目發展到理性的過程。高萌指出，從火爆階段的資本加持，到資本市場寒冬，業內更加理性，法規也趨於嚴管，市場無法再為盲目沖動、違背規律買單，由此，造成前期「沖得太猛」的長租公寓機構收不住而爆雷。

之所以長租公寓在近期頻頻爆雷，高萌指出，年底到期退租多、招租淡季、業主續租交租、融資難以及各地政府對長租行業加強監管，嚴把租金貸等各種因素疊加，更容易暴露長租公寓由於盲目擴張和運營短板產生的資金鏈問題，從而導致「爆雷」、「跑路」頻發。

生存：

做好穩健經營和規模擴張的平衡

「大部分人認為，把規模跑上來就能拿到融資，暫時性的虧損不在乎，這是非常要命的觀點。」全靂指出了行業一大誤區。

據全靂介紹，目前長租公寓行業，獲得A輪融資的企業並不少，但能獲得B輪融資的，並沒有超過10家，能得到C輪融資的，僅少數幾家。「今後的長租行業，資本總體很謹慎，無論股權投資或者債權融資，只會向頭部和超大規模企業集中。」

除此之外，新京報記者注意到，目前長租企業發債主要是地產背景的企業，而非地產背景的企業幾乎沒有涉及，即便發行ABS或類REITs產品，也是極少數。

這意味著，在投資謹慎的資本寒冬，一旦沒錢「燒」，盲目擴張的中小長租公寓機構，資金鏈必然會出現問題。

不過，在高萌看來，這些長租機構之所以爆雷，根本問題還在於運營方自身違背了市場規律，「機構化是長租行業的未來，規模和品牌跟估值有關，但並非所有的玩家都必須擁有大規模和高額品牌投入才能賺錢生存。租賃市場很多是中小機構構成，規模不大，但也能做成『小而美』，並長期生存和發展。」

「從行業整體來看，不燒錢的長租機構，依然可以活的很好，重點還是心態，回到經營本身上來。」高萌說。

長租公寓機構要實現健康發展，在李文傑看來，需要做好租賃的穩健經營和規模擴張之間的有效平衡，杜絕短期投機行為，用長遠和發展的眼光看待行業變化，以滿足租客需求、提供品質租賃服務為核心，促進行業在正確的軌道上前進。

此外，李文傑強調，長租公寓企業應聚焦單店盈利。「只有聚焦單店盈利，實現企業自身的盈虧平衡，運營機構才能實現可持續發展。」

B. 長租公寓公司陸續暴雷的背後，存在怎樣的問題

青客、蛋殼等長租公寓紛紛破產，長租公寓公司陸續暴雷的背後，應該是存在著很多的問題，如果一個行業能夠持續穩定的發展的話，是不會短期內出現這么多問題的。現在國內的主流長租模式，還是二房東包租模式，很多租賃的房子都很難見到真正的房主，所以一旦二房東出現問題，受上海的就是租客和房東。針對現在缺少嚴格監管的體系，應該加強預警，提供完善的保障和監督機制。

對於政府部門來說，在面對2020年的情況之後，才會積極的採取措施，來保證長租行業的健康穩定的發展，完善長租房政策，擴大小戶型，低租金的保障性租賃房屋供給，多渠道保證全體人民的合法權益，避免再出現長租模式的暴雷事件。這樣也能保證長租公寓的健康穩定發展。

C. 長租公寓發生了什麼，為何會深陷信用危機

多地的長租公寓都採用“高進低出”“長收短付” 這種不對等的方式在出租經營，這樣的模式顯然是存在很大的問題。不正常的運作模式背後肯定有古怪，果然多次的長租公寓都出現了卷錢跑路的情況，給租客和房東都帶來了巨大的損失，因此長租公寓也陷入了信用危機。

所謂“高進低出”“長收短付”是指這些公司從房東那裡高價收來房子，與房東簽訂了代管合同後，再以低價的方式出租給租戶。租房子不是為了賺錢嗎？這樣的模式怎麼賺錢呢？就這是其中的古怪之處了。

這樣就導致租客非常的被動，只能在很短的時間里趕緊需要住處。真的是又丟了錢，又增加了很多的麻煩。目前這樣的案件已經在成都、上海、合肥、鄭州等多個地方都相繼發生了，所以不再是個例。大家在租房時一定要多留個心眼。

D. 長租公寓「爆雷」：謹防資本冒險裹挾租客「埋單」

近期，知名長租公寓平台蛋殼公寓「爆雷」事件持續發酵，多家銀行已暫停「租金貸」還款業務。
「新華視點」記者了解到，自2018年以來長租公寓陸續「爆雷」逾百家，留下的「窟窿」往往得由房東和租客自行「埋單」。專家建議，監管部門應重拳出擊，防止租客為資本泡沫破裂「埋單」。
長租公寓三年「爆雷」約170家
10月開始，蛋殼公寓即出現資金鏈危機。截至目前，北京市已在涉及蛋殼公寓的各區設立接待點，方便房東和租戶咨詢處理糾紛。蛋殼公寓APP上也開通了線上解約功能。
事實上，自2018年以來，長租公寓平台頻頻「爆雷」。據天眼查統計，全國目前已經注銷或吊銷的長租公寓相關企業約有170家，占相關企業總量的15％。從已「爆雷」的上海寓見、青客等品牌公寓的教訓來看，除大量依賴「租金貸」飲鴆止渴外，採取「長收短付」、競價圈房等不正當競爭方式做大規模是長租公寓平台資金鏈斷裂的主要原因。
目前，不少長租公寓對房東採取月付方式，依賴「租金貸」維持企業正常運轉，多數企業並不盈利甚至倒貼錢。「前幾年，有一些比較好的房源，運營商拿房時把租金提高20％很正常，有時甚至能提高50％。然後運營商再以顯著低於『拿房價』的租金水平出租。」北京一位長租公寓運營商表示。
2018年初，蛋殼公寓和自如兩家長租公寓運營機構均獲得了數十億元融資。多家類似的公寓運營機構如雨後春筍般冒出，紛紛得到資本青睞，並開始「跑馬圈房」。
「2018年5月，在北京市朝陽區東五環附近的一個社區，有多家長租公寓品牌的經紀人入駐辦理房屋託管業務。小區一共2000多套房子，自如託管的有230多套，蛋殼公寓託管的超過100套，同時還有數家剛進入公寓託管領域的運營商。為爭搶房源，我們要在自如和蛋殼公司報價基礎上再加二三百元才能搶過來。」一位房產中介回憶說。
京師律師事務所律師許浩表示：「長租公寓的這種商業模式，需要市場租金不斷上升，且有持續、大量的租房需求才能玩得轉，一旦租房量下降就會出問題。」
多家銀行已暫停「租金貸」還款業務
一位銀行業從業人士認為，當前控制好「租金貸」風險，是解決蛋殼公寓「爆雷」危機的「牛鼻子」。
所謂「租金貸」，就是長租公寓運營商與金融機構合作，以租客名義辦理貸款、按月付租，金融機構則將租期內的所有租金一次性付給運營商。這樣一來，租客向長租公寓交租的行為就轉變為租客的還貸行為。
V領地青年社區首席執行官周君強表示，「租金貸」解決了一些租客短期的資金壓力；但這種方式被部分長租公寓運營商「玩壞了」，以此形成沉澱資金池，用這筆資金擴張規模，形成「拿房－出租－融資－再拿房」的循環模式。
蛋殼公寓發布的2019年財報顯示，該公司大量現金流來源於「租金貸」，「租金貸」在該公司的融資中佔比過半。蛋殼公寓的主要合作方為微眾銀行，目前有超過60％的租客在使用「租金貸」。
「租客通過『租金貸』選擇月付房租，每個月蛋殼會返還10％的房租，這樣的優惠方式誘導很多人選擇『租金貸』。」今年6月簽約入住上海蛋殼公寓的李小姐告訴記者，比起押金，現在大多數租客的最大訴求就是微眾銀行為其解除「租金貸」。「畢竟房東和租客都是受害者，只要能及時解除『租金貸』，租客們搬走或者續租都可以。最怕的就是房不能住了，貸款還得繼續還。」
對此，微眾銀行11月16日發布公告稱，對被迫搬離的租客，銀行將協助解決租賃糾紛，並就貸款事宜做出適當安排，盡量保護租客的利益；至少在2021年3月31日前，租客的徵信將不受影響。但是據多位已退租的蛋殼公寓租客反映，現在微眾銀行以未收到蛋殼公寓退還資金為由，讓租戶繼續償還貸款，直至蛋殼公寓還清貸款。
面臨這一可能產生三方債務糾紛的棘手問題，一些租客反映，近日招商銀行等一些銀行已暫停為微眾銀行代扣「租金貸」還款。
資本冒險不能成「客戶風投」
2017年起，很多長租公寓運營商乘政策東風、在資本補貼的助力下大肆爭搶房源。如今市場回歸理性，資本退潮的「後遺症」正逐步顯現。
「長租公寓運營商的高管們鑽了法律漏洞，平台一旦『爆雷』，就卷錢跑路。剩下的事情就是房東和租客自行協商解決，解決不了就去法院走民事訴訟程序。真正的始作俑者只是『罰酒三杯』，處罰力度不夠。」上海一位房屋租賃糾紛資深律師表示。
北京湘楚朝暉企業管理有限公司董事長胡景暉認為，長租公寓頻頻「爆雷」的現象未能引起足夠的警覺，以至於讓行業「小惡」衍變為社會大患。縱觀近年來的「爆雷」案件，肇事者卷錢跑路，高管最多承擔民事責任，如被限制高消費等。
以上海知名長租公寓品牌寓見為例，其創始人程遠至今失聯。根據天眼查統計程遠涉及的司法案件結果，目前其僅被限制高消費。寓見公寓的合作方陽光城也無須承擔任何賠償責任。房東和租客只能「自認倒霉」，各自消化損失。
許浩表示，當下不少長租公寓將租賃業務做成了金融產品，通過風險投資機構、金融企業等多方融資，不斷擴大規模提高自身估值，謀求在資本市場實現「造富神話」，最終投資方和企業高管套現離場，把「爛攤子」留給全社會收拾。從長租公寓、P2P到共享單車，一些從業者以創新之名綁架社會資源，裹挾客戶成為「風投」，為其接盤。
近期，多地政府緊急出台措施「亡羊補牢」。重慶、成都、深圳和西安等地要求建立租賃資金監管制度。如重慶和成都均要求，承租人向住房租賃企業支付租金周期超過三個月的，住房租賃企業收到的租金和以房屋租賃貸款方式獲得的資金均應納入監管賬戶。此外，深圳還提出企業應慎重選擇租金收取模式，要求房東不得通過停水、停電、停氣等方式驅趕租客；西安擬對住房租賃企業實行信用分級。
住房和城鄉建設部9月7日發布《住房租賃條例（徵求意見稿）》向社會公開徵求意見。意見稿提出，住房租賃企業不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優惠等名義誘導承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關內容。
周君強等業內人士認為，長租公寓雖遭非議，但從國際來看，租賃機構化依然是大方向，關鍵在監管。住房租賃作為民生行業，相關部門應加強事前和事後監管，重拳整治市場亂象，切實保障城市打拚者住有所居。

E. 隨著長租公寓暴雷事件不斷上演，租金貸模式是否該存在

隨著長租公寓暴雷事件不斷上演，租金貸模式是否該存在？

不應該存在。因為租金貸的模式本身就是不合理的模式。

這種模式必定會造成崩盤，而崩盤後的後果只能由消費者來承擔，因為沒有法律約束，也就導致了這種模式的猖獗。

而為什麼會有這種租金貸模式的存在呢？原因有幾個方面。

一、市場不斷逐利，持續擠壓正常商家的生存空間

其實有一些商家本身也是想要好好做生意的，但是有人開始使用租金貸模式來運營長租公寓之後，這些正常商家就沒辦法跟他們競爭了。

因為租金貸模式可以大量套用消費者的“預付金”，導致正常商家完全競爭不過這樣的商家。

正常商家要想在市場中占據份額，要麼跟這些商家一樣搞租金貸模式，要麼就只能自己拿出本錢來砸錢買市場。

但是長租公寓本身就需要大量的資金來維持運作，通常能夠拿出更多本錢來的商家少之又少，久而久之，市場上的長租公寓就基本上都是採用租金貸的模式了。

F. 青年長租公寓行業有哪些知名風投如何看待V領地完成超2億美元的A輪融資

最近影響最大的一筆長租公寓行業風投應該就是美國華平領投的，對V領地青年公寓的2億美元A輪融資。

G. 長租公寓頭部企業房源數量三年翻番，投資者預期回報率下降

中國長租公寓市場在過去幾年經歷了行業洗牌和市場沉澱，但在人口結構變化、購房門檻提升、政策支持和資本助力等驅動力助推下，中國長租公寓行業市場發展仍面臨較大需求。

9月23日，仲量聯行在其最新發布的《中國長租公寓市場白皮書》中指出，越來越多的投資機構正將目光聚焦在中國長租公寓的開發投資上，且對穩定回報率預期普遍保持在4.5%~5.5%，但較2018年有明顯下降趨勢。隨著中國REITs試點的不斷推進，未來REITs有望成為長租公寓投資者的主要退出機制之一。

房源數量三年翻番，需求以初入職場的白領人群為主

《白皮書》指出，中國長租公寓市場在2017-2018年經歷了政策紅利及機構化紅利的釋放，大量企業進入市場試水，其中不乏一部分品牌盲目擴張。在經歷了2019-2020年的行業深度洗牌和市場沉澱後，中國長租公寓市場進入新的發展機遇期。

一些仍堅定地走在長租公寓賽道上的企業已逐步摸索出適合自身發展的經營模式，其中頭部品牌保持了較快的增長。據仲量聯行統計顯示，10家市場頭部長租公寓品牌的存量房源總數已從2018年底的35.6萬套翻番增長至2020年底的73萬套。這些存量主要分布在一線及1.5線城市中；且開業6個月以上門店的平均入住率高達89%~95%。值得指出的是，部分城市的中高端長租公寓市場已逐漸成型。

從需求端看，目前仍以大學畢業生及初入職場的白領人群為主，但也有一些新型需求來源出現，如企業中層人員、陪讀家庭、自由職業者及短期過渡型需求等，這也意味著作為新興業態的長租公寓在中國正逐漸被更廣泛的人群接受。

仲量聯行認為，未來，隨著租賃需求升級，以及開發商、投資機構及其它市場參與者的深度參與，長租公寓產品有望加速迭代更新，長租公寓市場將在質量和數量上均更上一個新台階。

京滬深最受投資者青睞，回報預期在4.5%~5.5%

在「房住不炒」的長期定位、支持性政策的相繼出台以及市場基本面的有力支撐下，越來越多的國內外企業和投資人將目光聚焦在了中國長租公寓的開發投資上。

根據仲量聯行面向30多家不同類型的投資機構進行的問卷調研結果，投資者現階段的關注焦點依然是上海、北京、深圳等經濟發達、外來人口佔比高且購房門檻較高的一線和新一線城市。而在細分賽道方面，目前97%的投資者希望進入面向企業精英白領市場的中高端長租公寓細分市場。從發展模式看，投資者目前仍主要採取重資產擴張模式，尤其是存量資產改造模式。

此外，《白皮書》指出，大部分投資者對國內長租公寓穩定回報率的預期集中在4.5%~5.5%之間，但相比2018年有明顯的下降趨勢。對於未來5年的穩定回報率走勢，45%的投資者認為會保持平穩，39%的投資人認為會下降。

仲量聯行中國區投資及資本市場業務負責人龐樹東表示：「隨著國內長租公寓市場逐漸成熟，其空置風險將更低、資產表現也將更趨於穩定，預計資本化率會繼續向辦公樓等傳統商業資產靠攏。」

中國租賃住房REITs市場規模千億可期

仲量聯行指出，「資產價值過高」以及「土地和資產獲取困難」一直以來都是中國長租公寓市場投資者面臨的兩個最大挑戰。對於大部分機構型投資人而言，存量改造是進入國內長租公寓投資市場的主流模式。但國內一線城市核心區存量資產的價格普遍偏高，再加上項目改造成本、投資回報率往往低於機構投資者的預期。投資者有必要深入了解市場租賃需求特徵，在非核心商務區或產業園區尋找適合的投資機會。

要想在短期內實現規模效應，目前投資者所依賴的存量改造模式很難達成，拿地開發是效率更高的方式，但目前機構投資者在本地市場獲取開發土地還存在一定難度。投資者應考慮與擁有土地優勢的國企和開發商以及擁有豐富管理運營經驗的運營商合作，各市場參與方發揮各自優勢，能夠有效應對這一挑戰，實現合作共贏。

此外，「資產流動性過低，導致退出困難」成為第三大挑戰，退出機制已是投資者最關注的話題之一。短期內，單一資產或資產包退出仍將是主要的途徑；但中期有望通過REITs提升長租公寓投資市場的流動性。

仲量聯行中國區評估和咨詢服務部執行董事熊建平表示：「租賃住房和REITs天然適配，雖然現階段公布的政策暫時僅將保障性租賃住房納入中國REITs的底層資產，但我們認為，中國REITs拓展到市場化的租賃住房是必然趨勢。租賃住房有可能成為中國REITs的又一個藍海；而REITs有望成為長租公寓投資者未來主要的退出機制之一。」

《白皮書》顯示，國際經驗表明，租賃住房一直都是優質的REITs底層資產。2020年美國GDP為20.9萬億美元，權益型REITs總市值1.37萬億美元，約佔GDP規模的6.5%，若按照上述比例推算，預計中國公募REITs市場規模可達6.5萬億元。而在美國，租賃住房類權益型REITs總市值占所有者權益型REITs總市值的14.9%，按這個比例推算中國租賃住房REITs市場的潛在規模將有望超過9000億元。

H. 長租公寓2019年三大關鍵詞：融資、危機、強管控

今年以來長租公寓的危機頻繁爆發，由此也引來相關部門的高度重視，史上「最嚴」住房租賃政策在各城市相繼出台，在杭州、南京兩大「重災區」先行試點。

當下，各地為「搶人」紛紛出招人才政策，城市人口流動性加大。而經過幾年的鋪墊，一線城市的長租公寓市場已基本普及。來自第三方機構統計，北京、上海和廣州部分長租公寓的入住率能夠達到93%、89%、95%。

過去一年，資本對長租公寓的態度也陷入矛盾，有不少品牌運營商獲得了資本青睞。比如，2019年上半年，在資本的大力推動下，魔方公寓管理規模達到10萬間，成為集中式公寓領域的老大，緊隨其後的是樂乎公寓5.4萬間。在分散式公寓領域，截至2019年上半年，自如運營商以85萬間的管理房源位列第一，排行榜前三的運營商管理規模總額已經超過200萬間，頭部效應得到進一步增強。

隨之而來的是，房地產開發商、中介、互聯網資本和一些酒店服務集團進入長租公寓行業。但由於長租公寓行業正處於多種運營模式並存的探索階段，各大品牌還沒有形成相對固定的市場格局，性價比、服務和科技手段將成為長租公寓未來爭奪的主要因素，也將成為長租公寓未來的重要發展方向。

融資、上市

資本給予企業的期限將至，長租公寓一度是資本追逐的風口，如今資本對回報的訴求緊推著企業上市。美東時間11月5日，青客登陸納斯達克掛牌上市。青客上市無疑是長租行業一個里程碑式的開始。此前的10月29日，蛋殼公寓也正式向美國證券交易委員會（SEC）遞交招股書，准備在美國紐交所上市，股票代碼為「DNK」。

日前，自如CEO熊林對外表示，自如目前和未來一段時間的首要任務一定是深耕企業產品、服務、技術、團隊，但他也強調了自如不會急於啟動IPO。

實際上，頭部品牌公寓對於錢的渴望很高，他們能夠通過上市來融得更大規模的資金。房東東創始人全靂分析指出，2019年長租公寓的融資有兩大特徵：融資金額龐大、聚焦頭部企業。

今年2月，蛋殼公寓對外宣布完成5億美元C輪融資，此輪融資由老虎環球基金、螞蟻金服聯合領投，春華資本跟投，同時，CMC資本、高榕資本、愉悅資本等老股東繼續跟投。此輪融資結束後，蛋殼公寓的估值已超過20億美元；3月，魔方公寓宣布獲得1.5億美元D輪融資，加拿大領先的機構基金管理公司CDPQ為本輪戰略投資方；12月，長租公寓安歆集團宣布完成C輪融資，融資金額達數億元，由凱雷投資領投。

經過幾年發展，長租公寓的第一梯隊已經形成，分別是：自如、蛋殼、青客；集中式公寓規模以魔方、萬科暫時領先。從融資角度看，資本越來越向國企、開發商、知名品牌公寓等頭部企業和優質企業集中。

盈利困境

硬幣的另一面是，中小公寓運營商很難獲得資本青睞，民間資金的高成本已導致多個品牌面臨資金危機。今年7月，樂伽「高收低出」運營模式導致資金鏈斷裂，成為租賃寒冬來臨的信號。全靂指出，長租公寓通過「非正常手段」的市場經營無法經受住寒冬的考驗，由此大量公寓陷入資金鏈危機。

長租公寓的盈利問題一直懸而未決，也是讓中小公寓陷入運營危機的主要原因。國內長租公寓盈利壓力的再次出現，資金效率的提升有一定限制，因此房產和企業運營商對新項目拓展比較謹慎。

2019年上半年，房企運營商整體增長速度逐漸放緩。萬科泊寓拓展房源規模為23萬間、朗詩寓4萬間、碧家國際社區4萬間、招商公寓2.4萬間，跟2018相比房源規模持平。

從2018年與2019年上半年長租公寓規模來看，有部分新房企運營商進場。2018年6月，進入長租公寓領域的華潤有巢，目前拓展規模為4萬間房源，與上一年相比翻一番，而城方城寓則在半年內新增房源達到1.6萬間，擴展速度和規模極快。

國企逐漸成為主角。11月29日，上海浦東新區2宗租賃住房用地成功出讓，總出讓面積116.4畝，總建築面積15.8萬平，總成交價9.29億元，分別由上海浦發租賃住房建設發展有限公司（浦發集團）與上海普悅置業有限公司競得。啟信寶信息顯示，上海普悅置業有限公司實控人是上海市普陀區國資委。

強監管時代

今年以來長租公寓的危機頻繁爆發，由此也引來相關部門的高度重視，史上「最嚴」住房租賃政策在各城市相繼出台，在杭州、南京兩大「重災區」先行試點。

9月，南京四部門聯合下發《關於進一步規范住房租賃經營行為防範市場金融風險的通知》，其中指出應當建立住房租賃租金託管制度，與銀行簽訂租金委託收付協議，設立機構租金專用賬戶收付租金，實行租金銀行託管。

11月，杭州市住保房管局聯合市金融辦、人行杭州中心支行制定發布《杭州市住房租賃資金監管辦法（試行）》，其中明確，「託管式」住房租賃企業須在租賃資金專用存款賬戶中凍結部分資金作為風險防控金，在特定情況下用於支付房源委託出租人租金及退還承租人押金等。

12月，住房和城鄉建設部等多部委印發《關於整頓規范住房租賃市場秩序的意見》，其中指出對採取「高進低出」「長收短付」經營模式的住房租賃企業，在銀行設立租賃資金監管賬戶，將租金、押金等納入監管賬戶。

綜合業內人士的說法，類保證金的模式在未來或將普及至各大城市，該政策更多的是對房東與租戶的一種保障。政策對於長租公寓機構的影響頗大，專用賬戶也意味著財務透明化，一方面能夠監管企業的健康狀況，另一方面也可以防範私自挪用租金等違法違規行為。

住建部部長王蒙徽撰文直指長租亂象，指出在專項整治期間，全國共排查住房租賃中介機構8萬多家，查處存在不規范行為的住房租賃中介機構1萬余家，通報違法違規案例8000餘起，有效遏制住房租賃中介行業亂象，凈化住房租賃市場環境。接下來，還將成立專班負責專項整治，加強市場監管和制度建設。由此可見國家對於住房租賃市場的重視以及凈化市場的決心。

各城市也開始對住房租賃中介機構進行落地排查，對違法違規的企業機構進行曝光，加強住房租賃市場監管力度，督促企業健康發展。市場漸趨規范。

國家不斷出台相關政策，市場面臨優勝劣汰。正如全靂所言，只有控制好成本、管理好資金、運營能力優秀的企業才能在行業寒冬中存活下來。展望2020年，作為購租並舉的住房制度的有力補充，長租公寓在未來仍然會得到充分的市場機會，大量的租賃用地國有房源將開始逐步形成規模。