融資代建項前期工作

⑴ 代建項目是啥意思

代建制則是項目業主(使用單位)通過招標的方式，選擇社會專業化的項目管理單位(代建單位)，負責項目的投資管理和建設組織實施工作，項目建成後交付使用單位的制度。與CM制相比，無論是在代理人的定義上還是在選擇程序上，現代代建制都更具科學性和先進性。

實行代建制，使用單位將前期工作委託代建單位通過選擇專業咨詢機構完成，而非自己決策，可行性研究等工作不僅需達到國家規定的深度要求，更重要的是必須滿足項目後續工作的需要。前期決策階段所確定的建設內容、規模、標准及投資，一經確定，便不得隨意改動，使得前期工作的重要性和科學性得到切實體現。

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注意事項：

各地對項目管理單位的資格條件和市場准入要求也比較模糊，對項目管理單位的資質認定、等級劃分等沒有明確的標准和依據。比如具有甲級工程咨詢、甲級工程設計、甲級工程監理、甲級招標代理、甲級工程造價咨詢，施工總承包一級、房地產開發二級以上等資質之一，或者是經省政府批准設立的專業項目管理機構或省級國有投資公司。

具有某項專業資質的水平和實力，這不能准確界定從事全過程項目管理的項目管理公司專業能力和管理水平，也無法區分項目管理企業的規模、等級和實力，以上做法只能是一種過渡性的辦法。

⑵ 什麼是工程項目代建制模式

此外，代建制管理模式中，代建單位的角色地位也較為特殊，一方面，法律並未正式授予其認可的法律地位，在相關建設管理活動中，如各項手續的辦理仍需要傳統建設方出面辦理；另一方面，政府部門或項目使用單位作為代建合同的參與方，由於擁有投資資金權利，在實際建設實施管理活動中較為強勢，如在施工單位招標活動中撇開代建單位自行招標，影響代建單位的實際施工管理。

代建制管理模式是我國工程建設管理發展中的一次探索嘗試，但目前代建制管理模式在國內處於發展初期，一些制度問題仍有待進一步發展完善。代建制管理模式下的代建單位應做好相應代建項目的風險評估與風險應對工作，通過運用新技術、新管理方法有效應對相應代建風險，提高風險收益，完善代建制管理制度。

⑶ 代建項目的主要任務

廣東省代建項目管理局負責省政府投資省屬非經營性項目代建管理工作。主要任務是：（一）審查代建單位的基本條件，依照法律、法規組織開展代建單位的招標工作，對代建單位的中標結果進行確認；（二）與代建單位簽訂項目代建合同，並依法履行合同；（三）協調代建單位和使用單位關系，向省發展改革部門、財政部門、建設部門報告項目進展情況，並將代建過程中發生的違法、違規行為及時報告有關行政主管部門；（四）審查代建單位編制的項目年度投資計劃和年度基建支出預算；（五）向省發展改革部門提出項目年度投資計劃申請；（六）對代建單位的資金撥付申請提出審查意見；（七）參與工程竣工驗收，組織資產移交；（八）承辦上級主管部門交辦的其他事項。
廣東省代建項目管理局內設5個正處級機構：辦公室（與黨委辦公室合署辦公）、計劃財務部、招標合同部、項目建設管理部、監察專員辦公室

⑷ 工程代建工作的基本流程

開發企業發生的各項代建工程支出和對代建工程分配的開發間接費用，應記入「開發成本——代建工程開發成本」賬戶的借方和「銀行存款」、「應付賬款——應付工程款」、「庫存材料」、「應付工資」、「開發間接費用」等賬戶的貸方。同時應按成本核算對象和成本項目分別歸類記入各代建工程開發成本明細分類賬。代建工程開發成本明細分類賬的格式，基本上和房屋開發成本明細分類賬相同。
完成全部開發過程並經驗收的代建工程，應將其實際開發成本自「開發成本——代建工程開發成本」賬戶的貸方轉入「開發產品」賬戶的借方，並在將代建工程移交委託代建單位，辦妥工程價款結算手續後，將代建工程開發成本自「開發產品」賬戶的貸方轉入「經營成本」賬戶的借方。
如某開發企業接受市政工程管理部門的委託，代為擴建開發小區旁邊一條道路。擴建過程中，用銀行存款支付拆遷補償費300
000元，前期工程費
160
000元，應付基礎設施工程款
540
000元，分配開發間接費用
80
000元，在發生上列各項擴建工程開發支出和分配開發間接費用時，應作如下分錄入賬：
借：開發成本——代建工程開發成本
1080
000
貸：銀行存款
460
000
應付賬款——應付工程款
540
000
開發間接費用
80
000
道路擴建工程完工並經驗收，結轉已完工程成本時，應作如下分錄入賬：
借：開發產品——代建工程
1080
000
貸：開發成本——代建工程開發成本
1080
000

⑸ 實行代建制的工程應當在哪個階段提出，在哪個階段選定代建單位

所謂代建制模式就是指政府決定使用財政性資金建設某個公益性建設項目後,

由政府授權的主管部門或投資主管部門牽頭會同項目業主,通過招標或直接委託方

式選擇專業化的項目建設管理單位(以下簡稱代建單位),由其負責政府投資項目

建設全過程管理的建設管理方式。代建制的實質就是由於政府缺乏投資項目建設的

管理能力,而委託一個專業的代建單位具體負責該項目的建設管理事宜。?當前,

政府投資建設的社會公益性項目通常釆用代建制模式。

代建制模式與BT模式的區別有以下三點:一是,代建單位是以政府的名義進

行建設項目管理的,而BT模式中的投資人是以自己的名義來管理項目的;二是,

在BT模式中由投資人先行投入建設資金,因而BT模式的重要特徵之一就是具有

明顯的融資功能,而代建單位卻只負責管理並不出資,故代建制模式不具有融資功

能;三是,代建單位只能收取代建管理費,沒有任何利潤,而BT模式中的投資人

卻能分享建設項目利潤。

企業以代建制模式參與保障房建設的程序和BT模式大體相似:首先,政府通

過招投標的方式公開選聘代建單位(投資規模較小的項目可以直接委託代建單位);

其次,簽訂代建合同約定雙方在項目建設中的權利義務;最後,代建單位將通過梭

工驗收的保障房移交給政府,由政府出售(或者出租)給符合條件的購房人(或者
承租人)。因此,這種模式一般只適用於政府資金充裕,但管理經驗和能力相對短

缺的情況。此外,由於支付給代建單位的代建費比例低(據筆者了解,一般為代建

工程總投資額的2%?5%),這也是很多有實力、有經驗的房地產開發企業不願意

以代建制模式參與保障房建設的主要原因之一。

⑹ 代建政府開發項目的手續如何辦理

《中山市政府投資項目代建制管理規定》：

第二十二條代建項目在實施過程中，對涉及如項目永久產權辦證等職能部門的各項審批事項，由業主單位蓋章後授權代建單位辦理；其他涉及項目建設過程管理的審批事項，由代建單位蓋章，經市代建項目管理機構確認後報相關職能部門審批。

第二十三條市發展改革部門審核批復市代建項目管理機構上報的年度投資計劃，抄送代建單位和業主單位。

市財政部門審核批復業主單位上報的項目年度基建支出預算，抄送代建單位、市代建項目管理機構和市審計部門。

第二十四條代建單位根據項目進展情況提出撥款申請，送市代建項目管理機構審查後報市財政部門。

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實行代建制的建設工程項目范圍：

（一）教科文衛體、民政及社會福利等社會事業項目；

（二）公檢法司安等政法設施項目；

（三）市政設施、交通基礎設施項目；

（四）環境保護項目；

（五）符合國家政策的其他非經營性政府投資項目。

總投資3000萬元及以上的建設工程項目，實行代建制。總投資1000-3000萬元的項目，可由業主單位在項目可行性研究報告階段根據自身意願申請實行代建制。市政府對代建工作有特殊安排的除外。