房地產融資模式ppt

A. 房地產開發商融資的途徑和方式

一、上市融資 房地產企業通過上市可以迅速籌得巨額資金，且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用，沒有固定的還款期限，因此，對於一些規模較大的開發項目，尤其是商業地產開發具有很大的優勢。一些急於擴充規模和資金的有發展潛力的大中型企業還可以考慮買（借）殼上市進行融資。

二、海外基金 目前外資地產基金進入國內資本市場一般有以下兩種方式—一是申請中國政府特別批准運作地產項目或是購買不良資產；二是成立投資管理公司合法規避限制，在操作手段上通過回購房、買斷、租約等直接或迂迴方式實現資金合法流通和回收。海外基金與國內房地產企業合作的特點是集中度非常高，海外資金在中國房地產進行投資，大都選擇大型的房地產企業，對企業的信譽、規模和實力要求比較高。但是，有實力的開發商相對其他企業來說有更寬泛的融資渠道，再加之海外基金比銀行貸款、信託等融資渠道的成本高，因此，海外基金在中國房地產的影響力還十分有限。

三、聯合開發 聯合開發是房地產開發商和經營商以合作方式對房地產項目進行開發的一種方式。聯合開發能夠有效降低投資風險，實現商業地產開發、商業網點建設的可持續發展。大多數開發商抱著賣完房子就走的經營思想，不可能對商業地產項目進行完善規劃和長期運營，因此，容易出現開發商在時銷售火爆，但他們走了以後商業城和商業街日漸蕭條的現象。開發商和經營商的合作開發可以實現房地產開發期間目標和策略上的一致，減少出現上述現象的可能性。

四、並購 在國家宏觀調控政策影響下，房地產市場將出現兩種反差較大的情況：一方面，一些手中有土地資源而缺少開發資金成本的中小房地產企業因籌錢無門使大量項目停建緩建，只有盡快將手中的土地進入市場進行開發才能保證其土地不被收回；另一方面，一些資金實力雄厚的大型房地產企業苦於手中無地而使項目擱淺，因此，不失時機地收購中小企業及優質地產項目，從而實現規模的快速擴張。

五、房地產投資信託（REITS） 2003年底，中國第一隻商業房地產投資信託計劃「法國歐尚天津第一店資金信託計劃」在北京推出，代表著中國房地產信託基金（REITS）的雛形。但它並未上市交易，投資的房地產缺乏多樣性，不參與房地產的開發過程等問題使我國市場以往的 REITS產品與國際上真正意義上的REITS有很大不同。REITS的風險收益特徵是，股本金低，具有較高的流動性；其次，收益平穩、波動性小，市場回報高，可享受稅收優惠，股東收益高；同時，REITS實行專業化團隊管理，有效降低了風險。

六、房地產債券融資 發債融資對籌資企業的條件要求較高，中小型房地產企業很難涉足。再加上我國企業債券市場運作機制不完善和企業債券本身的一些缺陷，國內房地產企業大都不採用該種融資方式。

七、夾層融資 夾層融資是一種介乎股權與債權之間的信託產品，在房地產領域，夾層融資常指不屬於抵押貸款的其他次級債或優先股常常是對不同債權和股權的組合。在我國房地產融資市場，夾層融資作為房地產信託的一個變種，具有很強的可操作性。最直接的原因是，夾層融資可以繞開銀監會212號文件規定的新發行房地產集合資金信託計劃的開發商必須「四證」齊全，自有資金超過35%，同時具備二級以上開發資質的政策。與REITS相比，夾層融資更能解決「四證」齊全之前燃眉之急的融資問題。

八、房地產信託融資 防火牆是信託產品本身所具有的法律和制度優勢。信託財產既不是信託公司的資產，也不是信託公司的負債，即使信託公司破產，信託財產也不受清算影響，實現了風險的隔離。另外，信託在供給方式上十分靈活，可以針對房地產企業本身運營需求和具體項目設計個性化的信託產品。信託融資的主要缺陷，一是融資規模小；二是流動性差，由於受「一法兩規」的嚴格限制，遠遠無法滿足投資者日益增長的轉讓需求；三是對私募的限制，即規定資金信託計劃不超過200份，相當於提高了投資者的門檻。

九、項目融資 項目融資是指項目的承辦人（即股東）為經營項目成立一家項目公司，以該項目公司作為借款人籌借貸款，並以項目公司本身的現金流量和收益作為還款來源，以項目公司的資產作為貸款的擔保物。

十、開發商貼息委託貸款 開發商貼息委託貸款是指由房地產開發商提供資金，委託商業銀行向購買其商品房者發放委託貸款，並由開發商補貼一定期限的利息，其實質是一種「賣方信貸」。開發商貼息委託貸款採用對購房消費者提供貼息的方式，有利於住宅房地產開發商在房產銷售階段的資金回籠，可以避免房地產開發企業在暫時銷售不暢的情況下發生債務和財務危機，可以為部分有實力的房地產公司解決融資瓶頸問題。

十一、短期融資券 短期融資券指企業依照法定程序發行，約定在3、6或9個月內還本付息，用以解決企業臨時性、季節性短期資金需求的有價證券。短期融資券所具有的利率、期限靈活周轉速度快、成本低等特點，無疑給目前資金短缺的中國房地產業提供了一種可能的選擇。短期融資券對不同規模的房地產企業沒有法律上的約束，但就目前的情況來看，由於短期融資券的發行實行承銷制，承銷商從自身利益考慮，必然優先考慮資質好、發行規模大的企業。

十二、融資租賃 根據《合同法》的規定，房地產融資租賃合同是指房屋承租人自己選定或通過出租人選定房屋後，由出租人向房地產銷售一方購買該房屋，並交給承租人使用，承租人交付租金。

十三、房地產證券化 房地產證券化就是把流動性較低、非證券形態的房地產投資直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程，從而使得投資者與投資對象之間的關系由直接的物權擁有轉化為債權擁有的有價證券形式。房地產證券化包括房地產項目融資證券化和房地產抵押貸款證券化兩種基本形式。我國正處於房地產證券化推行的初級階段進行中的住房抵押貸款證券化是其現實切入點。

拓展資料：

從狹義上講，融資（financing）即是一個企業的資金籌集的行為與過程，也就是說公司根據自身的生產經營狀況、資金擁有的狀況，以及公司未來經營發展的需要，通過科學的預測和決策，採用一定的方式，從一定的渠道向公司的投資者和債權人去籌集資金，組織資金的供應，以保證公司正常生產需要，經營管理活動需要的理財行為。

從廣義上講，融資也叫金融，就是貨幣資金的融通，當事人通過各種方式到金融市場上籌措或貸放資金的行為。《新帕爾格雷夫經濟學大辭典》對融資的解釋是：融資是指為支付超過現金的購貨款而採取的貨幣交易手段，或為取得資產而集資所採取的貨幣手段。

B. 房地產開發企業融資方式包括哪些

相信大家對融資並不陌生，企業要獲得長遠的發展，充足的資金是必須的。對於房地產開發企業來說，前期開發需要有充足的資金投入，如果沒有資金的支持，後續的經營就會出現問題。那房地產開發企業融資方式包括哪些?小編將通過以下文章為您詳細說明。
一、房地產開發企業的內部融資方式
(1)企業自有資金：包括企業設立時各出資方投入的資金，經營一段時間後從稅後利潤中提取的盈餘公積金，資本公積金(主要由接受捐贈、資本匯率折算差額、股本溢價等形成)等資本由企業自有支配、長期持有。自有資金是企業經營的基礎和保證，國家對房地產企業的自有資本比例有嚴格要求。開發商一般不太願意動用過多的企業的自有資金，只有當項目的贏利性可觀、確定性較大時，才有可能適度投入企業的自有資金。
(2)預收賬款：是指開發商按照合同規定預先收取購房者的定金，以及委託開發單位開發建設項目，按雙方合同規定預收委託單位的開發建設資金。對開發商而言，通過這種方式可以提前籌集到必需的開發資金。其中預購房款主要指購房者的個人按揭貸款，是我國房地產企業開發資金的重要來源。
二、房地產開發企業的外部融資方式
(1)上市融資：股份制房地產企業上市發行股票融資現已成為重要的融資渠道，上市融資包括直接發行上市和利用殼公司資源間接上市。
(2)房地產開發債券：發行債券可以聚集社會閑散資金，為房地產開發帶來大規模的長期資金，用於土地開發和房地產項目投資等。當房地產企業在開發中有長期的資金需求時，債券是一種重要融資渠道。
(3)銀行信貸：從銀行借款是開發商的主要籌資渠道，短期信貸只能作為企業的流動周轉資金，在開發項目建成階段，可以以此作為抵押，申請長期信貸。我國的開發商向銀行申請貸款，可分為土地貸款和建築貸款。常見的開發貸款有：短期透支貸款、存款抵押貸款和房地產抵押貸款。
(4)房地產投資信託(Real
Estate
Investment
Trusts，REITs)是採取公司或商業信託的形式，集合多個投資者的資金，收購並持有房地產(一般為收益性房地產)或者為房地產進行融資，並享有稅收優惠的投資機構。它實質上是一種證券化的產業投資基金，通過發行股份或收益單位，吸收社會大眾投資者的資金，並委託專門管理機構進行經營管理。它通過多元化的投資，選擇各種不同的房地產證券、項目和業務進行組合投資。
(5)商業抵押擔保證券(CMBS)：這是一種商業證券化的融資方式，及將不動產貸款中的商用房產抵押貸款匯集到一個組合抵押貸款中，通過證券化過程及債券形式向投資者發行。
(6)其他融資方式：利用外資、回租融資、回買融資、租賃融資、夾層融資等等。
在實踐中，這兩種融資方式在企業融資過程中都是必不可少的，特別是外部融資，它的渠道較多，吸收的資金也會更多。融資可以為企業帶來充足的資金，但同時也存在一定的風險，這也是融資企業應注意的。
延伸閱讀：
什麼是銀行票據融資
信用證融資方式有哪些？
債務融資特點

C. 房地產項目融資的框架結構

項目融資一般由四個基本模塊組成，分別是項目的投資結構、項目的融資結構、項目的資金結構和項目的信用保證結構。
(1)項目的投資結構
即項目的資產所有權結構，指項目投資者對項目資產權益的法律擁有形式和項目投資者之問(如果投資者超過一個)的法律合作關系。目前，國際上常用的項目投資結構有單一項目子公司、公司型合資結構、合夥制及有限合夥制結構、信託基金結構和非公司型合資結構等形式。
(2)項目的融資結構
融資結構是項目融資的核心部分，指項目投資者取得資金的具體形式。一旦投資者在投資結構上達成共識，就要盡量設計和選擇合適的融資結構來實現投資者的融資目標和要求，這往往是項目融資顧問的重點工作之一。常用的項目融資模式有：投資者直接安排項目融資、通過單一項目公司安排融資、利用「設施使用協議」融資、融資租賃、BOT模式和ABS模式等，也可以按照投資者的要求對幾種模式進行組合、取捨、拼裝。
(3)項目的資金結構
項目融資的資金由三部分構成：股本資金、准股本資金2、債務資金。三者的構成及其比例關系即項目的資金結構，其中核心問題是債務資金。項目融資常用的債務資金形式有：商業銀行貸款、銀團貸款、租賃等。資金結構在很大程度上受制於投資結構、融資結構和信用擔保結構，但通過靈活巧妙地安排項目的資金構成比例，選擇恰當的資金形式，可以達到既減少投資者自身資金的直接投入，又提高項目綜合經濟效益的雙重目的。
(4)項目的信用擔保結構
對貸款銀行而言，項目融資的安全性來自兩方面：①項目本身的經濟強度；②項目之外的各種直接或間接擔保。這些擔保可以由項目投資者提供，也可以由與項目有直接或間接利益關系的參與各方提供：可以是直接的財務保證(如完工擔保、成本超支擔保、不可預見費用擔保等)，也可以是間接或非財務性的擔保(如項目產品長期購買或租賃協議等)。所有這些擔保形式的組合，就構成了項目的信用擔保結構。項目本身的經濟強度與信用保證結構相輔相成，項目經濟強度高，信用擔保結構就相對簡單，條件就相對寬松。
當然，項目融資的整體結構設計並不是各基本模塊的簡單組合。實際上是通過開發商、貸款銀行與其他參與方及有關政府部門等間的反復談判，完成融資的模塊設計並確定模塊問的組合關系。通過對不同方案的對比、選擇、調整，最後產生一個令參與各方都比較滿意的最佳方案。對其中任何一個模塊作設計上的調整，都會影響到其他模塊的結構設計及相互間的組合關系。

D. 房地產融資的方式有哪些

城市快速軌道交通系統,是一種小於地鐵的中等運量的電動火車。與以往公共交通工具相比,具有容量大、速度快;污染小、能耗少;建設快、成本低的特點。大力發展城市軌道交通,對於緩解城市交通擁擠和改善城市大氣環境具有十分重要的意義,同時,建設軌道交通還將多方面地綜合利用城市,帶動整個區域的可持續發展。我國現有的城市軌道交通系統主要是地鐵交通,已具有相當的基礎。但是,我國發展軌道交通還存在著種種不利條件,其中最大障礙是資金問題,一般經濟不太發達的城市承受不了造價高昂的地鐵。其次,我國城市交通的體制和機構設置從中央到地方缺乏綜合協調的機制,若干平行單位分管城市交通的不同方面。交通規劃有地方政府審查,屬於建設部的則只有初步設計審查權。這種多頭行政和管理上的漏洞,已成為阻礙城市軌道交通發展的障礙。針對以上幾個方面的情況,我們就如何加快發展我國軌道交通系統的進程提出以下幾點對策與建議:1、一體化的交通規劃與管理機構隨著城市化進程的加快,我國城鄉一體化將成為社會發展的必然趨勢。城市應打破行政界線的束縛,在交通規劃、管理和政策上實行一體化,設置更高一級的交通一體化管理機構。協調城市運輸系統,根據社會發展對交通的需求來規劃各個區域運輸方式的發展,確定統一的交通發展政策。規范運輸市場行為,建立面向用戶的高效運輸體系。研究新型交通運輸技術,改善和提高我國交通設備的技術水平。建立高層次的運輸協調機構這一點在我國尤為重要。改革開放以來,運輸業雖然有了較大發展,但行業秩序欠佳的狀況不容忽視。市場管理手段較落後、交通基礎數據不健全、規劃方法不夠科學、規劃方案得不到重視以至無法實施的現象依然存在。建立一體化的交通管制機構是時代的需要。2、多渠道考慮融資方式(1)政府財政投資 地方政府的財政投資應成為城市軌道交通建設資金中最穩定的、最可靠的組成部分。它主要來源於工商稅、城市維護建設稅、公用事業兩項附加費、土地轉讓金和使用稅、遷入人口增容費和鐵路建設附加費等。(2)土地開發收益 通過轉讓軌道交通沿線的土地使用權或將此土地從事房地產開發,也可獲得建設資金,它可以彌補建設資金不足,可靠性雖不高,但也是融資渠道之一。(3)貸款 貸款分為外貸和內貸。外帶包括國際金融組織的長期低息貸款、外國政府的長期低息貸款或出口信貸,以及外國的商業貸款。內貸包括發行地鐵或市郊鐵路債券、向商業銀行貸款。(4)BOT 該投資方式利於我國從外商投資企業吸納國外資本與技術。在那些已經較完善地建立起BOT方式規范和標準的地方,尤其應鼓勵私營機構參與軌道交通的投資建設。3、為軌道交通創造良好的政策環境城市軌道交通的建設工程投資大,政府應該提供法規政策的保證。(1)土地補償政策 在軌道交通線路與車站附近給軌道交通投資商以房產開發補償;(2)稅收減免政策 如進口設備時減免關稅,運營期的初期免收所得稅和其他城市維護建設稅等,後期若干年減收一定比列的所得稅。(3)給經營軌道交通系統的企業以較大的經營許可權,使他們減免虧損。(4)實行政府部分投資,在設備回收等方面給予多方面優惠政策,甚至補貼。(5)推行優先發展軌道交通的政策,鼓勵大中城市發展軌道交通。由於地鐵造價高昂,在目前國家資金相對短缺的情況下應注重發展成本較低的輕軌交通。4、做好城市規劃,促進城市軌道交通建設受公路建設發展的局限性所致,道路運輸的規模和水平應當受到控制。然而,城市交通需求是必須要滿足的,大力發展軌道交通成為各國的共識。

E. 房地產信託融資模式有哪些

1.貸款型信託融資模式。 信託投資公司受投資者委託，以信託合同的形式將其資金集合，然後通過信託貸款的方式貸給開發商，開發商定期支付利息並於信託計劃期限屆滿時償還本金給信託投資公司；信託投資公司定期向投資者支付信託收益並於信託計劃屆滿時支付最後一期信託收益和償還本金。 2.股權型信託融資模式。 信託投資公司以發行信託產品的方式從資金持有人手中募集資金,之後以股權投資的方式（收購股權或增資擴股）向項目公司注入資金,同時項目公司或關聯的第三方承諾在一定的期限（如兩年）後溢價回購信託投資公司持有的股權。 3.混合型信託融資模式（夾層融資型）債權和股權相結合的混合信託投融資模式。 它具備貸款類和股權類房產信託的基本特點,同時也有方案設計靈活、交易結構復雜的特色，以股權、債權和組合滿足開發商對資金的需求。 4.財產受益型信託融資模式。 開發商將其持有的房產信託給信託公司，形成優先受益權和劣後受益權,並委託信託公司代為轉讓其持有的優先受益權。信託公司發行信託計劃募集資金購買優先受益權,信託到期後如投資者的優先受益權未足額清償,信託公司則有權處置該房產補足優先受益權的利益，開發商持有的劣後受益權滯後受償。

F. 房地產融資形式主要有哪些內容

銀行融資（也就是開發貸款，需要施工證）
如果企業有辦法（比如足夠的貸款額度和質押物），可以做土地的一般抵押貸款（僅需要土地證）
上市公司發行股票（股權融資）
上市公司發行債券（債券融資）
股權轉讓或者增加股東資本金注入（股權融資）
收取客戶的預付款（訂金）
收取客戶的房款（交房前）
施工單位的工程款墊資（屬於短期拆借）
民間借貸或者企業間拆借

上面的都是合法的，不合法的就多了

G. 房地產融資方式有哪些

房地產融資的方式是出租人根據承租人對出賣人、租賃物的選擇，向出賣人購買租賃物，提供給承租人使用，承租人支付租金的行為。融資租賃合同應當採用書面形式。
【法律依據】
《民法典》第七百三十五條
融資租賃合同是出租人根據承租人對出賣人、租賃物的選擇，向出賣人購買租賃物，提供給承租人使用，承租人支付租金的合同。
第七百三十六條
融資租賃合同的內容一般包括租賃物的名稱、數量、規格、技術性能、檢驗方法，租賃期限，租金構成及其支付期限和方式、幣種，租賃期限屆滿租賃物的歸屬等條款。
融資租賃合同應當採用書面形式。

H. 房地產企業如何融資

1、開發貸融資（抄最常見的，最容易的）：即獲取土地、取得四證後向銀行申請開發貸融資，利率通常較低，略高於現行貸款利率20%；但開發貸往往監管較嚴，數量有限，挪用不方便；
2、在建工程抵押融資：原則上與開發貸不能同時獲取，但現在基本可操作；
3、企業債券融資：這種融資通常適用於上市公司，尤其在香港及國外較為常見，利息極低，企業信譽度越高，成本越低，是企業的首選，但需控制負債率；
4、股權融資：企業間的股權合作，資金方的股權投資，向股東募集資金，定向募集，公開募集（增發等）。現在用的比較多的假股增債，即基金公司以股權方式介入，但不參與管理，約定未來某一節點以約定的利息回購股份。
5、其他方式：理財方式，其實通過第三方募集資金，類似於抵押貸款
……