同策獲融資

1. 房企傳統融資走弱，創新融資猛增

2021開年，房企發債突飛猛進。截至1月13日共有32家房企發債，境外發債86.52億美元（約和559.42億遠人民幣），境內發債175億元人民幣，境外遠超境內這是今年新趨勢，但利率上則延續了過去的常態。

1月15日，央行金融市場司司長鄒瀾在國新辦新聞發布會上表示，去年房地產貸款增速是8年來首次低於各項貸款增速，央行實施房地產金融審慎管理制度，形成重點房地產企業資金監測和管理規則等措施。

雖然長期看從供給側對房地產行業進行限制已實行多年，融資冰點來臨的聲音不絕於耳，開發商年年喊窮，但實際上房地產行業尤其是頭部公司的融資總量還在增加，只是馬太效應加劇中小開發商更難融到錢，行業內資金流向朝著頭部靠攏。

2021年房企更有12448億元債務到期，首次超過萬億元，達到償債高峰。從政策上看房企債權融資受限，債權融資整體走弱，股權融資爆發性增長。

01

傳統渠道債權融資走弱

數據來源：同策研究院

同策研究院的數據也顯示，流入房地產行業的資金朝著頭部集中，前五家房企融資超過3700億元，企融資利率來看，融資能力強能拿到低利率的房企性質基本為國企或者央企。

上帝關上一扇門同時也會打開一扇窗，當下看股權融資的窗口期已經來臨，但這樣會攤薄地產大佬們手中的股權，如何權衡利弊，才是開發商有史以來最難的選擇。

2. 民營房企能否等到融資開閘

對2022年的經濟工作進行了分析研究，提出要推進保障性住房建設，支持商品房市場更好地滿足購房者的合理住房需求，促進房地產業健康發展和良性循環。今年下半年以來，大量房地產企業陷入困境，很大程度上是由於實際融資端的收緊，以及銷售端的抵押貸款周期結束。監管層最近的聲明無疑對房地產企業是一個積極的信號，這意味著房地產企業控制和化解債務的風險迫在眉睫，優質房地產企業可能會迎來融資破裂。

當前政策風松和個人按揭貸款發放速度加快，但這並不意味著企業貸款完全“松”，包括降低存款准備金率並不等於對房地產行業的“救市”，可能仍只是修復市場，而不像外界的嘉年華那樣熱鬧。分析認為，政策放寬幅度不會太大，金融機構重建對發展企業的信心還需要時間，高風險住房企業短期融資環境仍難以大幅改善。絕大多數住房企業，只積極推動自身減債，增加現金回籠，以確保企業資金鏈的安全，以便更好地到來。

3. 「三道紅線」壓頂 年底房企股權融資大增

今年突如其來的疫情打破了房地產行業原有的發展節奏，行業在經歷低谷後率先復甦，展現出較強的韌性。不過，在地方調控頻頻收緊、「三道紅線」融資新規穿透式監管下，高負債房企面臨較大壓力，以期通過加快銷售回款、出售資產、股權融資等多種手段降杠桿、降負債。

據同策研究院監測的房企融資報告顯示，11月份，40家典型上市房企股權融資總額為256.36億元，佔比23.50%，環比大幅上漲331.2%。在業內人士看來，在「三道紅線」之下，未來房企分拆子公司上市、引入戰投、轉讓項目股權等現象將繼續增加。

11月40家房企股權融資環比增331.2%

「三道紅線」即剔除預收款後的負債率不超過70%、凈負債率不超過100%、現金短債比不低於1。以有息負債規模為融資管理操作目標，分檔設定為有息負債規模增速閾值，每降低一檔，上限增加5%。根據「三道紅線」要求，幾乎所有擴張迅速、規模較大的房企都不同程度地中招。

眾所周知，房地產投資大、周期長，融資是最關鍵的環節。業內人士認為，圍繞房地產行業已經形成了非常大的金融生態。一直以來，房地產和金融相互促進，金融離不開實體，房地產業的發展也需要金融的支持。由此，房企依賴金融加速擴張，甚至出現過度金融化的現象，資金鏈斷裂的風險也隨之增加。「三道紅線」的出現對於房企來說，無異於「打蛇打在七寸」上。

在「三道紅線」壓力之下，房企開啟「降負」通道，除了加速銷售回款之外，股權融資也大幅增加。據同策研究院監測的房企融資報告顯示，11月，40家典型上市房企股權融資總額為256.36億元，佔比23.50%，環比大幅上漲331.2%，其中包括恆大集團轉讓所持廣匯實業40.96%的股份，獲得148.5億元，融創服務與金科服務、世茂服務拆分上市分別獲得融資摺合分別為48.7億、10.19億與2.55億元。國泰君安研報稱，股權融資不會增加有息負債，同時可以增厚權益，對改善公司負債水平作用顯著。

事實上，在日前舉辦的「2020年華夏房地產投融資高峰論壇」上，業內人士以財經視角解讀「三道紅線」下房企的融資邏輯和破局之道。其中，力高地產控股集團副總裁梁婉嬋稱，「三道紅線」促進房企間的股權合作，包括很多金融機構也涉足房企股權投資領域，比如在百強房企之間、房企和金融機構之間、房企和小型地產商之間的股權合作。

「過去金融機構並不願意做股權投資，因為股權投資要承擔市場風險，而是傾向於做債務投資。現在看來，『三道紅線』管理的是有息負債，實際上是債務投資，而股權投資還是獲支持的。」中南建設董秘梁潔表示，當房價不再上漲，在「三道紅線」約束之下，企業的融資優勢沒有之前那麼有利，即使融資能力再強，有息負債的增加最多就是15%。此時，企業的差異性就更明顯地體現出來。比如，運營管理能力強的企業，投資准確度高，周轉效率高，能夠贏得更多的股權投資。

從這個角度來看，「三道紅線」也給一些企業帶來了機遇。中奧地產資本運營總經理鄧志超就表示，「三道紅線」的約束讓更多的房企意識到需要進行股權合作，比如在土地市場上，一些企業因此增加了拿地的機會。

原財政部科學研究院MPA碩士研究生導師/博士、錦州銀行非執行董事呂飛也表示，在現有的市場環境下，現金流充沛、產業結構調整到位的企業，是一次難得的開拓市場機遇，可以通過並購獲得優質項目。

「三道紅線」下房企如何應對融資趨緊？

在業內人士看來，「三道紅線」雖然劍指房企高負債，但是目的是為了防控房地產金融風險。濰坊銀行投資總監兼投資銀行事業部總經理章延文表示，房地產作為一個高速增長的行業，積累了一定的風險。目前監管的指向也是在去金融化，希望住房恢復正常的消費產品屬性。「三道紅線」的提出並不是打擊房地產，而是針對房地產行業負債率過高的現象，要控制負債率的快速提升，防控房地產行業風險的發生。

事實上，今年8月16日，銀保監會主席郭樹清就發表文章指出，房地產泡沫是威脅金融安全的最大「灰犀牛」。在11月30日，郭樹清在文章中再次提及，房地產是現階段我國金融風險方面最大的「灰犀牛」。

分析人士提出，當前房地產的融資風險需要降下來，以消除「灰犀牛」的威脅。那麼，在「三道紅線」下，究竟該如何應對當前市場融資環境變化所帶來的風險？

呂飛表示，在當前監管政策環境下，對於此前「粗放式」發展的企業肯定是非常困難的，必然會「臨時抱佛腳」，比如找過橋資金補充流動性，降低資產負債率，力求渡過眼前難關，甚至還要處置部分優質資產，加速現金迴流，達到監管部門提出的「三道紅線」要求，這都是當前一些企業自救的方法。

平安證券首席經濟學家鍾正生則指出，隨著融資監管的加強，房企應加速推盤，尋求通過銷售途徑回籠資金，而對拿地和新開工應趨於謹慎，需要警惕由此引發的房地產投資波動。

中國人民大學商學院教授、人大國發院城市與房地產研究中心主任況偉大直言，開發商需要進行經營模式的轉變，由一個金融家變成企業家或者投資者。

對於未來的融資政策預期，鍾正生分析表示，當前房地產融資監管處於偏緊的狀態，加上「三道紅線」這一常態化的監測機制，預計後續進一步大幅收緊的空間有限，畢竟政策大幅快速收緊也會導致房地產過快失速，產生過度波動的風險。

4. 大家知道有家同策房產咨詢有限公司嗎

同策房產咨詢有限公司作為一家民營背景的從事房地產開發、地產研究、項目咨詢、整合營銷和房產金融投資的集團公司正式成立於2004年初，其前身為1998年成立的專業從事房地產全程營銷和銷售代理等業務的上海同策房產咨詢有限公司。公司目前已在全國主要經濟發達地區先後成立了數家控股子公司，並以此為核心，在周邊地區開展了項目。
短短六年多時間，同策房產僅在上海地區和長三角周邊區域策劃銷售合計約百餘個項目。產品類型從各類型的住宅別墅、商鋪、產權酒店、酒店公寓、5A辦公樓到綜合型商業及生活社區。公司在房產項目投資建議、建築規劃設計、市場調研分析、廣告企劃、房產整合營銷等諸多領域已形成業界特有的風格和品牌。由於卓越的業績表現，同策近年在全國和上海各類專業獎項評比中屢獲殊榮。
截至2004年12月，上海分公司實際在冊員工259人，其中各類專業研究人員佔28%，營銷策劃專業人員佔25%，銷售人員佔42%，82%以上員工具備大專以上學歷。公司整個核心經營團隊由一批在房產投資評估、市場分析研究、項目營銷策劃、金融資本運作、企業戰略和品牌管理方面的專家組成。
作為一家資源整合、專業咨詢和項目策劃執行的地產服務機構，公司在全國范圍內為合作夥伴深度整合四大核心資源：資金資源、土地資源、品牌資源和專業資源。
2005年同策將通過5個事業發展總部、6個區域分公司和3大核心能力平台共存的矩陣式的整體運營模式，為合作夥伴提供專業高效的服務。同時將事業總部和分公司作為利潤中心的職業發展通道，最大限度激勵員工。
同策希望通過構築企業品牌、知識管理、客戶關系管理三個競爭要素作為無形資產和核心能力，支撐公司作為一個專業型地產咨詢代理服務機構的可持續發展。同時三大核心能力可以通過合作互動，共同解決現實問題，並且創造良好的工作氛圍，不斷吸引優秀人才加入創業，形成良性循環。
同策的成功受益於其獨特的經營制度——管理三分制：決策、執行、監督，三者相對分離，但相互制約、相互協調的運行機制，保障公司的長遠利益，降低企業的經營風險。

上海同策房產咨詢有限公司是專業從事房產銷售代理、廣告企劃、行銷顧問的民營企業，主要由研展部、企劃部、業務部、產品規劃部、商業事業部、售後服務部組成，在建築規劃、市場調研、廣告企劃、房產銷售、售後服務等諸多領域已形成自己特有的風格和品牌。

公司成立於1998年底，經歷了7年的打拚、奮斗，同策上海公司現有員工250多人，主要成員由一批畢業於同濟、交大、復旦、華師大等知名高校本專科、碩士生組成。

經過7年的發展，公司已由單一的房產銷售發展為多元的房地產全程代理營銷策劃服務公司，銷售業績也節節攀升。

公司業務量逐年增長，從1997年銷售面積10萬平方米到2000年20萬平方米、2001年完成25.6萬平方米、2002年全年累計銷售面積達到41.07萬平方米、2003年全年累計銷售面積達到55萬平方米，2004年全年累計銷售面積達到40多萬平方米。

截 止目前，同策共計代理銷售項目達60餘個，代理產品形態有多層住宅、高層公寓、商住樓、商業廣場、聯體別墅、獨幢別墅等，代理銷售價格50%在4000元 /平方米以上，其中「浦東世紀花園」個案單價6000-28000/平方米、「東方新座」10000-12000元/平方米、「羅山綠洲別墅」「東郊長 島」別墅單幢價格在300-500萬元以上。

在2000年，公司與四川成都華盛集團 簽定了38萬平方米的代理合同，從而打開了西南地區市場。此外,北京分處已簽定25萬方的項目地塊，分別是西貿項目(13萬方)、恆隆新天地項目（12萬 方）。常州分處已簽定13.9萬方的項目地塊，分別是中心宜居（2.7萬方）、虹梅假日廣場(9.5萬方)、新荷花園二期(1.7萬方)。寧波代理項目也 陸續啟動。

公司經營層在加強業務拓展的同時，力圖以同策為品牌，實現代理模式本土化，並鞏固上海市場，將品牌推向全國，使之成為全國知名的房產咨詢公司。

5. 消息稱央行將「三道紅線」試點房企商票納入監控范圍

6月30日，據財聯社報道，央行已將「三道紅線」試點房企商票數據納入其監控范圍，要求相關房企將商票數據隨「三道紅線」監測數據每月上報。

早在2020年8月，監管部門為控制房地產企業有息負債規模，對重點房企按「紅-橙-黃-綠」四檔融資管理，並設置了「三道紅線」，具體為剔除預收款後的資產負債率大於70%；凈負債率大於100%；現金短債比小於1倍。

「三道紅線」試點房企，分別是碧桂園、恆大、萬科、融創、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤和陽光城，這些試點房企須在2023年6月30日前完成降負債目標。

市場有觀點認為，目前商票數據暫未被納入「三道紅線」計算指標，不排除未來被納入計算的可能性。不過，同策研究院研究總監宋紅衛則對《投資者網》分析表示：「商票屬於供應鏈融資范圍，這個是國家目前政策支持的方向。未來，從票據屬性來看，不會進入三道紅線的限制范圍，只能是向更為標准化，規范化的方向發展。」

房企商票規模提升

IPG中國首席經濟學家柏文喜對《投資者網》表示：「三道紅線監管新規大大壓縮了房企的債權融資空間，迫使房企利用企業自身信用大量開據商業承兌匯票來向產業鏈上下游進行變相的債權融資，將企業資金鏈及運營風險向相關企業轉移。」

「目前已經出現了不少房企商票違約問題，部分企業的商票存量已經超過2000億，如果不將之及時納入監管范圍，則有可能導致市場整體信用風險提升與失控，引發宏觀經濟運行的風險。」柏文喜認為：「這是央行將『三道紅線』試點房企商票數據納入其監控范圍，要求相關房企將商票數據每月上報的主要原因，而且未來整個房企的商票數據可能也會納入『三道紅線』計算指標。」

何謂商票？商票需基於真實的貿易活動，持票人可持有至到期由承兌人兌付，也可在到期前背書轉讓或向銀行貼現。由於商票具有無因性，近年來融資屬性逐漸增強。商票融資主要有商票貼現與質押、民間資本買斷、互聯網票據平台、票據資產證券化、標准化票據五種融資方式。

宋紅衛對《投資者網》分析表示：「房地產商票融資近兩年發展迅猛，尤其三道紅線之後，由於票據融資可不計入有息債務（票據融資在負債表中計入應付賬款、應付票據），所以房企對於商票融資的傾向趨強。」

與此同時，在宋紅衛看來，「由於票據融資具有天然的優勢，比如門檻低，操作方便，流動性也比較強，同時，商票融資目前沒有納入監管，不用進入央行徵信系統，房企商票融資規模已經達到千億規模以上，並且還呈現快速增長的態勢。」

近年來隨著融資政策不斷收緊，房企商票承兌規模總體上呈井噴式增長。據上海票據交易所統計，2020年TOP19房企總體商票承兌余額達到3355.74億元，較2019年增長36.59%，佔全國商票承兌總量的9.27%。

對房企影響幾何？

近年來，在三道紅線、債務到期高峰期來臨等壓力下，房企紛紛開啟了降杠桿降負債。從全口徑來講，房企負債，既包括有息負債，也包括無息負債，而商票則屬於無息負債范疇。在房企降負債的過程中，部分房企有息負債有所下降，但無息負債卻增加了。安信證券數據顯示，2020年末TOP50房企應付票據規模為4013.5億，同比大增33.8%。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對《投資者網》表示：「房企降杠桿降負債是以無息負債增加為代價的。所謂的無息負債，就是開發商對上下游供應商的欠款，表現在與總包結算周期的拉長，並以商業票據的形式，形成對上下游的負債，即所謂的商業承兌匯票。」

在李宇嘉看來，以商票的形式，拖欠供應商的貨款，是部分房企變相的融資形式。這種融資形式，在過去比較少，但近期明顯增加，主要原因是三道紅線壓頂、償債周期到來。此外，房企在產業鏈中處於強勢地位，形成了對上下游貨款和購買服務的拖欠。這種拖欠積累到一定程度的時候可能會形成三角債、農民工討薪、工地停工等社會問題。加強商票監管，能夠切實降低房企的杠桿率，穩定整個行業的杠桿水平。

克而瑞證券地產首席分析師孫楊對《投資者網》表達了相同的觀點：「把商票納入監控後，監管部門對房企的隱性負債要求更高，簡單來說，房企開具商票，延後半年或一年的時間去來償還這筆債務，相當於是再融資，若到期後房企無力兌現，產業鏈供應商就會出現資金鏈壓力，進而導致整個房地產產業的系統性風險。把商票納入監控，相當於進一步收緊了房企隱性負債，促進房企融資更加規范，也可以理解為房企進一步降杠桿。」

柏文喜認為：「房企商票納入監控，一方面，房企利用自身信用進行債權融資、商票融資等活動會受到監管和一定限制，同時也給房企的流動性帶來一定壓力，反過來，也可以促使房企盡快地將財務指標回歸到穩健運行的區間以內。對於一些不能及時調整的房企，也可能會出現暴雷，若債權融資、票據融資受限，那麼就有可能出現商票違約，甚至是銀行貸款違約以及信用債違約問題等」。

「將房企商票納入監控，相當於給房企票據融資帶上『緊箍咒』。」上海中原地產市場分析師盧文曦對《投資者網》分析：「『三道紅線』疊加商票監控，房企需要在范圍內降杠桿，融資或許受限，公司的資金鏈將主要以自身回血為主。」

金融監管日趨完善

6月29日，三棵樹（603737.SH）公告稱，2021年第一季度，因下遊客戶資金周轉困難，公司應收票據出現逾期情形，截至2021年3月31日，公司應收票據逾期金額共計5363.72萬元。事實上，今年以來，多家房企出現商票未能按期兌付現象。

宋紅衛認為，房企商票融資屬於非標融資，目前市場不規范，存在中間商虛增額度等現象，也有房企因此而拒付商票的違約事件，因此，不斷規范房企融資，整頓商票市場融資是金融監管核心目標所在。在宋紅衛看來，將商票納入監控，是金融監管部門完善自己視線的事情，並非針對房企融資限制。

中原地產首席分析師張大偉則認為監控商票是打補丁的一個表態，代表了調控嚴格的趨勢。「但是，目前只是進行商票監控，而且不是行業全覆蓋、也無紅線規定，商票納入監控對房企有影響，但影響有限。」

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《投資者網》表示，商票違約的風險，實際上商品的違約，對於金融市場有很大的沖擊，而且對於房企本身也有很多影響。若不進行整頓，那麼商票本身也容易引起企業的金融風險，最終形成很多負面影響。

嚴躍進認為，此次商票的監管具有積極意義，充分說明三道紅線的監管范圍在擴圍，預計後續會有幾方面改革：第一、商票的規模和運行情況會有較大的監管，成為房企融資端需要關注的內容。第二、部分房企後續發行商票的成本會增大，包括發行利率、貼現率等，進而影響商票使用的成本。第三、房企需要積極梳理內部的融資工具，對於潛在有風險的融資工具應該積極叫停。

6. 銀行、信託通道緊縮逾六成 房企融資凜冬已至

房企的日子越來越艱難。11月6日，國購投資有限公司（以下簡稱：國購投資）發布了《關於法院裁定受理國購投資有限公司及下屬公司重整申請及指定管理人的公告》（以下簡稱：公告），這家「安徽第一大房企」將走向破產重整之路。

根據人民法院公告網消息，截至11月11日，宣告破產的房企已經增加到431家。房企融資接近冰點，同策研究院最新數據顯示，其監測的40家典型上市房企，在10月完成融資金額摺合人民幣235.82億元，環比大幅下跌65.80％。

10月融資額度驟降

根據國購投資2018年度審計報告，截至2018年12月31日，國購投資單體資產總額約為120.08億元，負債總額為126.34億元。國購集團及其下屬公司因流動性問題，陷入債務危機，由此而引發大量的訴訟和執行案件於短期內集中爆發，各公司的銀行賬戶和資產被多家法院凍結、查封，企業生產經營受到重大影響，企業財產面臨被強制執行的風險。

而在國購投資公告的前一天，11月5日，標普全球評級（下稱標普）在發布的報告《中國房地產觀察：融資受限束縛開發商擴張拳腳》中表示，中國房地產開發商正在換擋變速，接受融資環境前所未有收緊的現實。融資受限將抑制購地活動，同時，隨著銷售回籠現金變成越來越重要的一個資金來源，部分開發商將加快銷售步伐。標普預計2020年全年全國商品住宅銷售額增速將放緩至0%-5%，主要靠基本面較好的城市的穩健住房需求支撐。作為需求指標的銷售面積近幾個月已重新恢復增長。雖然2019年上半年房地產銷售表現強勁幾乎都歸功於房價上漲，但8月以來全國累計商品住宅銷售面積已重返正增長區間。

同策研究院最新數據顯示，其監測的40家上市房企，在10月完成融資金額235.82億元，環比大幅下跌65.80％。而且，多個融資渠道的融資額均跌至冰點。數據顯示，10月，房地產企業發行公司債摺合人民幣101.08億元，環比減少35.14％；通過發行超短期融資券、向金融機構借款、發行優先永續債券等方式，融資金額60.93億元，環比減少67.12％；通過境內銀行貸款融資40.45億元，環比減少74.79％。

克而瑞地產的研究數據則顯示，10月份，95家典型房企的融資總額為864.87億元，環比下降24.5%。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對21世紀經濟報道記者表示，融資金額大幅下滑更多是季節性因素，因為年關將至，房企開工意願減弱，導致需求減少。不過，不可否認的是，房企確實面臨較大的融資壓力，隨著政策加碼，「缺錢」可能會是一種常態。

海外融資成救命稻草

銀行的房地產開發貸款也明顯收縮。

央行公布的數據顯示，房地產領域貸款增速則連續14個月回落，9月末，人民幣房地產貸款余額為43.3萬億元，同比增速為15.6%。前三季度，新增人民幣房地產貸款4.6萬億元，占同期人民幣新增貸款量的33.7%，與去年全年水平相比低6.2個百分點，降至24.1%。房地產開發貸款余額11.24萬億元，同比增長11.7%，增速比上月末低1.7個百分點。前三季度，新增房地產開發貸款為1萬億元，占同期各項貸款增量的7.7%，佔比與去年全年佔比相比低了3.9個百分點。

央行辦公廳主任周學東認為，目前是比較合理的佔比。過去房地產熱的時候個人購房貸款增長會非常快，佔比高的時候有些城市甚至超過50%，銀行貸款增量中超過一半流向房地產及購房領域。現在從全國來看，佔比降至24.1%，是相對比較合理的水平。根據多年觀察，25%左右的佔比是比較合理的。過去幾年多數情況下，這一數據都在30%以上。」

與此同時，信託的融資額度也快速下降。11月9月，用益信託網發布10月份集合信託市場報告。據用益金融信託研究院統計，10月共有58家信託公司成立1314款集合信託產品，環比減少27.12%；成立規模為956.67億元，環比減少47.03%。房地產信託規模下降是導致信託規模下降的重要原因，房地產信託共募集資金281.72億元，環比下滑60.47%。報告認為，房地產信託再度收緊以及宏觀經濟下行壓力是影響信託公司展業的重要因素。

多條融資通道幾近被封殺之後，海外融資成了房企「救命稻草」。根據中原地產統計，僅11月5日這一天，房企美元債融資金額就接近20億。9月單月房地產企業海外美元融資37.97億美元，8月為15.8億美元。10月數據顯示，累計已經有13家房企發布了接近50億美元的融資計劃。

中原地產首席分析師張大偉認為，整體看，房地產行業資金緊張，房企抓緊窗口期，大量大額度發行美元債。2019年房企美元債刷新紀錄已成定局。

美元債的井噴對緩解部分企業融資有很大好處。截至11月5日，2019年房企合計海外發布的計劃融資590億美元，相比2018年同期上漲了接近50%。從融資成本看房企融資成本分化，主要在6%-15%之間。

張大偉表示，美元債對於房地產企業來說，並非主要資金來源，整體政策影響看，2019年二季度後房企大額度融資減少，房企搶地現象也開始減少，特別是對於融資渠道較少的企業來說，壓力將非常大。今年特別是下半年開始，房企明顯更加關注資金鏈的安全，房地產市場必須穩定，而穩定房地產最主要的是防止出現金融風險，所以在最近幾個月，針對房地產融資的各方面政策都在規范與收緊。目前看，信託與海外融資，都是規范而不是全面暫停，對於中小房企來說，對於高負債率房企來說，未來預計融資難度將非常大，但是對於大型企業來說，影響相對有限。

7. 房地產公司融資需要什麼條件

澎湃新聞獲得的消息顯示， 交易所反饋給陸家嘴的文件函提到，如發行單位屬於「關注類」企業，需另外提供至少六個方面的消息，待交易所審核，方能發行。

根據去年10月的監管函，發行公司債的房企需滿足一定的基礎條件，非上市的民企收到規模的限制。境內上市公司、房地產央企、符合條件的地方政府所屬房企，或是中國房地產行業協會排名前100名的其他民營非上市房企，滿足其中之一方可發債。

此外，200億元總資產、30億元營收、凈利潤、65%負債率、一二線土地儲備佔比50%，這些分類指標將部分中小房企推至公司債門外。

同策咨詢研究總監張宏偉認為，今年國內房企融資渠道收緊，未來會有更多的房企將融資需求轉向至海外，但門檻並非小企業可觸及。

8. 疫情防控下房企境內外融資計劃繼續井噴

繼1月完成融資總額激增，特別是境外融資大爆發後，2月受新冠肺炎疫情影響，境外融資大幅回落，40家典型房企完成融資總額大跌。不過，從整體房企發布的融資公告情況看(包括已完成發行和已公布計劃但尚未完成的)，在銷售承壓及償債壓力的背景下，2月房企境內外融資規模繼續井噴。
同策研究院的數據顯示，2月，40家典型上市房企共完成融資金額摺合人民幣共計477.90億元，環比下跌60.34%，主要原因為境外美元債的減少。其中，債權融資金額390.01億元，占房企融資總量的81.61%，環比減少65.03%。在已披露的數據中，優質房企的融資成本有所下降，多數低於6.5%，在融資環境險峻的情況下融資優勢凸顯。
盡管受疫情影響，40家典型房企已經完成融資總額大幅減少，但是從整體房企發布融資公告的情況看(包括已發行完成和計劃尚未完成的)，2月全行業境內外融資規模繼續井噴。中原地產首席分析師張大偉統計，2月以來，房企發布的美元融資計劃再次超過100億美元。不僅海外融資加速，更在國內大量發布數百億公募債等計劃，多家房企發行了過去很少見的短期債。
「房企都擔憂銷售壓力，對於加大融資力度，大部分融資成本雖然增加，但境內外的融資額增加，有利於緩解企業資金鏈壓力。」張大偉說，特別是預期2、3月份銷售放緩，帶來資金壓力將越來越大，房企最近在增加一切融資手段，盡量大額度融資，長短期、境內外、成本高低的融資全面井噴。
華泰證券根據Wind發債數據統計也顯示，境內債方面，2月在短融中票的帶動下，發債規模363億元，同比增長50%，終結同比五連降；境外債方面，1月高峰後2月回落，1~2月累計發行1523億元，同比增長3%，已佔去年發行量的28%。另外，1~2月，高評級地產債發行佔比由去年全年的45%躍升至64%，「融資集中度」提升趨勢再度強化，同時，優質房企發債成本大幅降低。
華泰證券房地產行業研究團隊認為，2020年房企境內債到期壓力提升，三季度開始連續6個季度到期量超過1200億元，疊加新冠肺炎疫情對銷售回款的沖擊，需要政策適度對沖。從數據上看，地產融資改善已經在付諸實踐，「融資集中度」提升趨勢下龍頭房企優勢更加凸顯。
值得注意的是，多地出台的紓困房企穩地產政策中提出對符合條件房企加大信貸支持力度，住建部2月26日發通知推動企業開復工時也表示，鼓勵商業銀行對信用評定優良的企業，在授信額度、質押融資、貸款利率等方面給予支持。
不過，同策研究院研究員陳朦朦認為，雖然整體流動性寬松、貸款利率下行等政策有助於緩解地產融資壓力，但融資窗口僅為短期放鬆，並不意味著地產融資環境的長久改善。同時，作為房企重要資金補充的美元債發行因疫情影響而減少，將使得中國房企融資更加艱難。短期來看，各大房企應把握融資窗口，拓寬融資渠道，為未來做足資金儲備。