房地產融資方案設計ppt

A. 房地產項目融資的方式和作用還有方案的選擇

房地產項目融資是房地產開發的基礎, 而房地產項目融資方案的設計與選擇是房地產項目開發成功的關鍵環節, 房地產項目融資方案是涉及各種融資方式的組合以及各種組合的安全性、經濟性和可行性的評判,本文試對房地產項目融資方案的綜合評價作一淺析。

一、房地產項目融資組合的設計

房地產項目自身的特性決定了其融資上要進行融資組合才能滿足資金的需求。根據房地產項目面臨的資本市場,結合該項目建設資金運行, 房地產項目法人可進行各種資金來源方式及資金成本的選擇, 一般而言,房地產項目法人面臨下列資金來源方式選擇。

(一)負債融資

尋求金融機構對房地產項目進行貸款。

(二)項目產權融資

將房地產項目進行分解，對有營運能力和充足凈現金流量的項目的產權進行交易與配置，通過該部分房權嫁接進行融資。

(三)租賃融資

對房地產項目的設備與裝置，對國內和國際的租賃公司的融資性租賃方式進行獲取並盡早投入營運。

(四)項目融資

對於房地產項目中有充足凈現金流量的資產，構成一個資產池（Assets pool）採用資產證券化（Asset-backed securitization） 進行融資。

我們設定某房地產項目融資方式的比重及其組合方案如下(表1)：

表1 融資方式比重及方案組合表

二、房地產項目融資方案綜合評價
房地產項目融資方案綜合評價涉及諸關因素, 我們擬從方案的安全性、經濟性和可行性等三方面進行評價。

(一).安全性。安全性按風險程度大小分為A、B、C、D四級。

A級：表示風險很小，即整個籌資過程發生較大事故而導致項目產生損失的可能性很小。其標志是籌資的主要風險如利率風險、匯率風險已作了調整，甚至基本消除；提供資金的財政機構或金融機構資信等級很高；承擔籌資代理的金融機構有很好的資信，並已承擔了部分風險。

B級：表示風險較小，即整個籌資因發生意外事故而發生損失的可能性較小。標志是籌資的主要風險在一定程度上已減少，但未完全消除；提供資金者資信等級較高，但代理機構的資信較差。

C級：表示風險較大，即整個籌資過程可能發生意外事故而導致損失。其標志是籌資的主要風險雖已作調整，但未消除的風險仍然很大；提供資金的機構資信不足；沒有委託金融代理籌資。

D級：表示風險極大，整個籌資過程因意外事故而發生損失的概率很大，即籌資的主要風險沒有有效防範措施；提供資金的機構資信很差；沒有任何金融機構願意承擔代理籌資業務。

分析：

（1）對籌資方案的安全性加以量化，即用權數來代表A、B、C、D四級；A級85%以上（含85%），B級75%～85%，C級60%～75%，D級60%以下。

（2）分別計算四個方案的綜合安全性系數。在這里，假定低息貸款的安全性系數100%，項目融資的安全性系數（權數）為90%，租賃融資與股權融資的安全性系數（權數）分別為80%和70%。

KⅠ=15%×100%+30%×70%+25%×80%+30%×90%=83%

KⅡ=20%×100%+30%×70%+30%×80%+20%×90%=83%

KⅢ=30%×100%+20%×70%+30%×80%+20%×90%=86%

KⅣ=30%×100%+15%×70%+25%×80%+30%×90%=87.5%

(3)由上分析，將方案Ⅲ和方案Ⅳ的安全性確定為A級，將方案Ⅰ方案和方案Ⅱ的安全性確定為B級。

(二).經濟性。籌資方案的經濟性按綜合資金成本率標准來劃分，共分為A、B、C、D四級。綜合資金成本率計算如下：

CⅠ=15%×5%+30%×12%+25%×8%+30%×6%=8.15%

CⅡ=20%×5%+30%×12%+30%×8%+30%×6%=8.80%

CⅢ=30%×5%+20%×12%+30%×8%+20%×6%=7.50%

CⅣ=30%×5%+15%×12%+25%×8%+30%×6%=7.10%

現以R為籌資同期的銀行貸款利率，取R=7.2%,則70%R=5.04%，130%R=9.36%。

則A、B、C、D四級的分類為：

A級：籌資成本最低，即C<70%R

B級：籌資成本較低，即70%R≤C<R

C級：籌資成本很大，即R≤C<130%R

D級：籌資成本太大，即C≥130%R

由此，方案Ⅳ的經濟性定為B級，方案Ⅰ、Ⅱ和Ⅲ經濟性定為C級。

(三).可行性。籌資方案的可行性，按各籌資方式的落實程度可分為A、B、C、D四個等級。

A級：資金全部落實，已經過計劃部門批准。

B級：資金基本落實，獲取批準的可能性大。

C級：資金落實較差，獲取批準的可能性小。

D級：資金落實較差，獲取批準的可能性幾乎沒有。

在本例中，負債融資會受項目本身的經濟性和項目法人的資信狀況的制約； 項目產權融資會受項目的分解和股權合作方的風險偏好等因索的制約； 租賃融資對項目本身的經濟性要求更為寬松, 因而相對而言, 該方式更具可行性；項目融資涉及ABS技術限制和我國運用不夠普遍。依據各種融資方式可行性的分析, 我們給出各種籌資方式的可行性權數：租賃融資為100%，低息貸款為90%，股權融資為80%，項目融資為70%。由此,計算出各籌資方案的可行性系數：

ZⅠ=15%×90%+30%×80%+25%×100%+30%×70%=83.5%

ZⅡ=20%×90%+30%×80%+30%×100%+20%×70%=93%

ZⅢ=30%×90%+20%×80%+30%×100%+20%×70%=94%

ZⅣ=30%×90%+15%×80%+25%×100%+30%×70%=85%

據以上計算，可將方案Ⅱ和Ⅲ的可行性定為B級，方案Ⅰ和Ⅳ的可行性定為C級。

三、項目融資方案的綜合評價

在具體選擇籌資方案時，必須要對方案的安全性、經濟性和可行性進行綜合分析。可用指數和計算分值，然後依據以下原則選擇最佳籌資方案：（1）單標否決法原則，即若三個指標中出現一個D即予淘汰。（2）若計算出的兩個方案分值相等，可以A多的為最佳方案。

現對本例進行綜合分析(表2)，將A、B、C、D級分別附以權數5、3、1、0（因出現D即予淘汰）

表2 項目融資方案綜合評價表

方案Ⅰ：3+1+1=5

方案Ⅱ：3+1+3=7

方案Ⅲ：5+3+3=11

方案Ⅳ：5+1+1=7

結論：據以上分析,確定方案：Ⅲ。即：負債融資30%、股權融資20%、租賃融資30%、項目融資20%。

B. 房地產融資要如何確定最佳的融資方案

中國目前房地產開發企業主要融資方式：◎銀行貸款:銀行貸款是房地產企業融資的主要渠道。房地產業的銀行貸款主要有土地儲備貸款、房地產開發貸款和銷售環節的住房按揭貸款等直接貸款和間接來自銀行貸款的部分自籌資金。房地產企業自籌資金比例逐年提高，由2001年的24%上升到2004年末的27.4%，到2005年3月末，已達到30.1%。但其中有很大比重是房地產開發企業通過各種變通的方式獲得銀行貸款來充當自有資金。2004年年初以來，房地產企業自籌資金中銀行貸款占房地產投資資金的比重由過去的8%左右上升到目前的9%左右。目前房地產開發企業至少有60%以上的資金是來自銀行系統，融資渠道主要依賴銀行。 ◎房地產信託融資:房地產信託是指信託機構代辦房地產的買賣、租賃、收租、保險等代營業務以及房地產的登記、過戶、納稅等事項，或者直接參與房地產的開發經營活動。2003年6月央行121文件的出台，使得房地產企業銀行貸款渠道受阻，信託融資方式以「井噴」式速度發展，據不完全統計，2003年全國房地產信託融資項目近70個，房地產信託資金的數額已超過50億元。但其中主要為「過橋」式貸款，籌資比重不大。原因是國家對房地產信託規定，每份資金信託合同總份數不超過200份，單份合同的最低金額為5萬元，限制了中小投資者的加入。◎房地產基金: 房地產基金是一種集中眾多零散資金，交由投資專家進行集中投資的融資方式。具體的基金融資方式有海外房產基金和國內產業基金。近幾年流入中國的海外基金不斷增加，例如：新加坡政府投資公司成為首創置業第二大股東；萬科與德國銀行的合作；摩根斯坦利房地產基金與上海復地合作；荷蘭的ING與首創合作等。由於受到國內政策，以及國內企業運作的不規范和房地產市場的不透明性的影響，海外地產基金在選擇合作夥伴時的標準是公司的管理團隊、土地儲備、政府關系、發展前景等。因此，海外地產基金對於國內眾多的房地產企業來講，可以說是杯水車薪。國內地產基金的發展由於缺乏相關法律制度的規范而受到了限制。隨著房地產市場的進一步發展，地產基金有望成為房地產融資方式的新寵。◎上市融資:上市融資是企業獲取資金，實行資本運作的主要方式之一。但房地產企業上市比較困難。據有關資料，目前我國上市的房地產企業只有七十家左右，並且存在著以下問題，房地產企業整體素質較差，歷史遺留問題嚴重，管理層專業素質差。例如，2004年2月初，上海復地在香港聯合交易所的成功上市，為其融資15億港幣。分析上海復地成功的主要原因是土地儲備增加，開發項目多，盈利能力好，資金周轉較快等。◎房地產債券:房地產債券在目前我國房地產企業融資總額中的比重很小。2002年，房地產債券融資僅為2.24億元，佔全部融資額的0.02%。2003年，房地產債券融資進一步下降，僅為0.34億元，佔全部融資額的0.003%。債券融資比重小，主要原因是：一是我國對發行債券的主體要求嚴格。根據《公司法》，只有國有獨資公司、上市公司、兩個國有投資主體設立的有限責任公司才有發行資格，並且對企業資產負債率、資本金以及擔保等都有嚴格限制。二是，我國債券市場相對規模較小，發行和持有的風險均較大。 綜上所述，由於國家政策和企業自身條件的限制，銀行貸款形式仍是目前乃至今後一段時期內房地產企業的主要融資方式。同時，信託融資和基金的形式隨著國家政策的出台也將會成為房地產企業融資的重要方式。上市融資將會成為有實力的大型房地產企業的重要融資方式。面對融資困境的房地產業的主要應對策略◎調整心態和思路，面對現實，制定多元化融資發展戰略過去房地產開發商對銀行信貸融資的依賴程度非常之大，常規來說，項目開發資金的至少70%來自銀行信貸資金。在新一輪的洗牌過程中，誰能盡快走出陰影，積極應對，誰就將在洗牌中領先一步，搶佔先機受益。◎買殼上市:房地產企業實現公司上市的良好途徑同樣是進入證券市場，

C. 如何設計融資方案十分感謝！

固定資產項目融資2500W，3-5年，可用土地及在建工程直接給銀行做抵押，能降低相應的擔保公司收取的財務費用。最好是5年，每年還銀行500W，有利於經營和銀行收貸保障。
流動資金融資500W，1年一貸，開業以後根據需求申請。擔保公司擔保，金額小、期限短，費用低。

這樣的話，銀行也能接受，花給擔保公司的錢也少了，公司獲得貸款可能性也比較大。

D. 房地產項目融資的框架結構

項目融資一般由四個基本模塊組成，分別是項目的投資結構、項目的融資結構、項目的資金結構和項目的信用保證結構。
(1)項目的投資結構
即項目的資產所有權結構，指項目投資者對項目資產權益的法律擁有形式和項目投資者之問(如果投資者超過一個)的法律合作關系。目前，國際上常用的項目投資結構有單一項目子公司、公司型合資結構、合夥制及有限合夥制結構、信託基金結構和非公司型合資結構等形式。
(2)項目的融資結構
融資結構是項目融資的核心部分，指項目投資者取得資金的具體形式。一旦投資者在投資結構上達成共識，就要盡量設計和選擇合適的融資結構來實現投資者的融資目標和要求，這往往是項目融資顧問的重點工作之一。常用的項目融資模式有：投資者直接安排項目融資、通過單一項目公司安排融資、利用「設施使用協議」融資、融資租賃、BOT模式和ABS模式等，也可以按照投資者的要求對幾種模式進行組合、取捨、拼裝。
(3)項目的資金結構
項目融資的資金由三部分構成：股本資金、准股本資金2、債務資金。三者的構成及其比例關系即項目的資金結構，其中核心問題是債務資金。項目融資常用的債務資金形式有：商業銀行貸款、銀團貸款、租賃等。資金結構在很大程度上受制於投資結構、融資結構和信用擔保結構，但通過靈活巧妙地安排項目的資金構成比例，選擇恰當的資金形式，可以達到既減少投資者自身資金的直接投入，又提高項目綜合經濟效益的雙重目的。
(4)項目的信用擔保結構
對貸款銀行而言，項目融資的安全性來自兩方面：①項目本身的經濟強度；②項目之外的各種直接或間接擔保。這些擔保可以由項目投資者提供，也可以由與項目有直接或間接利益關系的參與各方提供：可以是直接的財務保證(如完工擔保、成本超支擔保、不可預見費用擔保等)，也可以是間接或非財務性的擔保(如項目產品長期購買或租賃協議等)。所有這些擔保形式的組合，就構成了項目的信用擔保結構。項目本身的經濟強度與信用保證結構相輔相成，項目經濟強度高，信用擔保結構就相對簡單，條件就相對寬松。
當然，項目融資的整體結構設計並不是各基本模塊的簡單組合。實際上是通過開發商、貸款銀行與其他參與方及有關政府部門等間的反復談判，完成融資的模塊設計並確定模塊問的組合關系。通過對不同方案的對比、選擇、調整，最後產生一個令參與各方都比較滿意的最佳方案。對其中任何一個模塊作設計上的調整，都會影響到其他模塊的結構設計及相互間的組合關系。

E. 尋找一份《房地產融資方案》範本。謝謝！

房地產融資的十種方案

一、固定回報；企業以固定資產或項目作抵押，願意出讓自有股權，我方以現金投入參股，不參與分紅，每年向企業收取固定回報。合作期滿，我方以轉讓股份形式回收成本，企業有優先回購權，如企業不加以回購，則我方可自行處置所佔股權，以補償投入的成本。合作期三年以內的，每年收取固定回報12-15%，合作期五年或以上的，每年收取固定回報12%，適合高利率或建設期較短的企業項目。可視項目具體情況給予1-2年建設期，資金額在2億元人民幣以內。
二、商業借貸；1）期限3-5年、貸款額度在2億以內，資產抵押率50-80%視資產質量而定、利息年息8-13% 2）期限15年一次性貼息15-17%，給三年建設期，第四年開始每年利息13%，一直到期（只付利息，不還本）借款方應提交以下資料項目可研報告、資產評估報告、近二年財務報表、企業全套證明文件（營業執照復印件、國稅、地稅登記證明]代碼證書、法人資格證書、主管部門立項批文）融資申請書。備齊以上資料後交我方審閱後，我方會做出受理或不受理決定，若受理，我方將及時通知，約定雙方見面商洽時間，根據項目的風險狀況以及還款保證能力確定具體利率。
三、大額存單質押貸款；我方在四大國有銀行（中行、工行、農行、建行）開出以企業方名義的大額存款票據（首批最高額度的2000萬元人民幣）交由企業方到當地銀行取質押貸款，企業方可指定人員到我方銀行進行核保，一次性貼息三年18%。
四、直存款操作；我方以我方名義在企業當地指定銀行開戶，存入雙方約定金額款項，期限為一年或三年，可續存，同時我方帶走「進帳單」（一年活期）或「證實書」（定期）存款利率按照人民銀行同期利率。我方可承諾不提前支取，不掛失，項目方自願支付我方各項費用為存款總額的12.5%（一年期活期）或11%（定期）16%（三年期）。
五、銀行保函；是銀行應客戶的申請而開立的有保質的書面承諾文件，一旦申請人未按其與受益人簽訂的合同的約定償還債務或履行約定義務時，由銀行履行擔保責任，申請人需提供整套企業證明，可質押物等文件。期限五年期，一次性貼息9%，到期還本，存款利息按人民幣銀行同期利率。
六、銀行承兌匯票；企業方開出雙方約定的不轉貼現，只限於本銀行櫃台承兌指定的銀行承兌匯票。以背書轉讓的形式轉讓給出資方，並將銀行承兌匯票存放在開票行保管箱，由開票行出保管單給出資方。期限半年期銀行承兌匯票，可延三年或五年，每半年辦理續票一次，首次貼息5%，以後每續票一次貼息都是3.6%。
七、三方委貸[聯辦委託銀行貸款]；
八、協議存款；
九、為企業或機構提供「過橋」資金[企業收購資金、擺帳、銀行承兌貼息、保證金等]；
十、備用信用證

F. 如何寫融資方案

一份好的商業計劃書，哪些因素起到決定作用？

BP的頁數：看似一個簡單的文稿處理工作，其實起到了敲門的作用，對於絕大部分早期項目，BP不應該超過20頁PPT的信息量。許多投資人對於超過20頁的BP，內心是抵觸的，更有些創始人為了追求美觀，用了太多設計圖片，造成一份BP超過20M，投資人在收到這類BP的時候，如果周邊信號不佳，很大可能是不會選擇下載查看，這樣就白白錯過了許多機會。

BP的邏輯：這點是一份BP的核心價值，每個投資人一天要看的BP不會少於20份，能從這幾十份BP中脫穎而出，讓投資人牢牢記住你的項目，靠的就是清晰的邏輯。另外投資人看BP通常都是快速掃描，甚至一分鍾讀完。所以一定要直奔主題，講重點，在最短的篇幅內講述自己項目的商業邏輯。

BP的美觀：之前說過有些創始人為了追求美觀，過度包裝造成BP過大，這一點是不可取的，不過適當的顏色搭配選擇，還是可以讓投資人在大量垃圾BP中耳目一新的。「創業者不要過於迷信模板，相信你乾的事情是獨一無二的，不建議代為撰寫BP，親自撰寫與修改BP也是對自己創業邏輯的一次次梳理，最終面對投資人的也是創業者自己，代寫人無法取代。

投資人閱讀商業計劃書（BP）後需得出3大核心1、你要做什麼（what）？你的產品或服務到底有什麼價值2、怎麼做（how）？你是不是有執行能力和成功的把握3、怎麼賺錢（商業模式）、怎麼分錢與需要多少錢（融多少資金）

商業計劃書的主要框架

商業計劃的主要框架主要從事（內事和外事）、人和錢三個部分。商業計劃書的框架模型主要分為如下圖所示四大部分和十二小節。

二、以下從12個小節介紹商業計劃書的撰寫細節和注意事

1、項目定位項目定位：通過一句話簡明扼要地介紹你們的項目是什麼，項目定位介紹寫在商業計劃書首頁，讓人一眼就知道你們是干什麼的。

2、提出問題（市場痛點在哪裡）提出問題：現有的客戶需求哪些沒有被滿足，市場痛點在哪裡，市場需求是創業的基礎，很多創業者提出的需求多為偽需求或非剛性需求，在確認市場需求的過程中也是創業者在找差異化，如果創業的方向都沒有抓住，自然很難獲得投資人的青睞，創業需要對自己和對別人負責任，市場需求的了解和深入至關重要。

3、解決方案（產品與服務）解決方案：通過哪些方法與方式解決市場痛點。

4、市場分析（市場容量）市場分析：需要證明市場需求的存在以及這個需求市場容量

5、進入策略（如何啟動）進入策略：項目從無到有，如何啟動？

6、競爭優勢（競爭對手）競爭優勢：行業內的競爭對手有哪些，項目的核心競爭力在哪裡？

7、核心團隊（團隊背景）核心團隊：核心團隊的背景履歷，以及要表明為什麼你們的團隊能幹這個事情

8、執行現狀（已做的事情）執行現狀：目前項目已經進展到什麼程度，已經做的事情做個說明

9、計劃目標（未來前景）計劃目標：未來一段時間需要乾的事情有哪些

10、商業模式（怎麼賺錢）商業模式：如何賺錢的問題，在什麼時間點能夠做到盈虧平衡

11、股權結構（怎麼分錢）股權結構：創始人及核心團隊的股權結構，決定未來長遠發展基礎

12、融資計劃（需要多少錢）融資計劃：需要多少錢干這個事情

13、如果不會寫可以找「雲對接」代寫，還可以免費對接投資人。