我國房地產項目融資論文

❶ 我國房地產融資風險分析，論文急用！！求助

我國房地產融資風險分析
我肯定比較多，順的說法

❷ 房地產項目融資有哪些關鍵節點

1、企業營業執照
2、企業組織機構代碼證
3、企業稅務登記專證
4、企業銀行基本戶開戶許屬可證
5、企業貸款卡
6、房地產開發資質證書
7、用於融資的房地產項目的《土地證》
8、用於融資的房地產項目的《用地規劃許可證》
9、用於融資的房地產項目的《建設工程規劃許可證》
10、用於融資的房地產項目的《建築施工許可證》
11、用於融資的房地產項目的《預售證》
12、 公司簡介，股東簡介， 商業計劃書
13、融資計劃書(融資額度，年限，重點突出抵押物，還款來源)，近三年的報表

❸ 我國房地產市場的現狀及發展趨勢論文

一 中國房地產業的發展水平
房地產業作為國民經濟新的增長點，為中國經濟的快速增長做出了貢獻。據有關部門的統計，2003年直接拉動GDP增長1.3個百分點，間接拉動0.6～1.2個百分點。2003年中國房地產業在開發投資高速增長中，供銷兩旺，供求總量基本平衡，供應結構漸趨合理，價格走勢平穩的良好勢頭。城鎮居民人均居住面積從1978年的3.6平方米提高到2003年的11.4平方米。2003年1～9月份房地產開發完成投資6495億元，同比增長32.8%，高於固定資產投資增幅（31.4%）1.4個百分點，占同期固定資產投資的25.1%。商品房施工面積增長27.8％，其中，新開工面積增長30.4％。購置土地面積23082萬平方米，同比增長44.7%，增幅平穩下降。土地開發面積11368萬平方米，同比增長38.9%，與前兩年增幅持平。商品房竣工面積增長34.9％，銷售面積增長35.9%。銷售面積增幅大於同期竣工面積增幅1個百分點。通過2003年12月「國房景氣指數」所屬的八個分類指數的走勢與10月相較，房地產市場呈現2升6降的格局。其中，竣工面積、土地開發面積、商品房平均銷售價格、土地轉讓收入、商品房空置面積和資金來源分類指數呈現下降趨勢；房地產開發投資、新開工面積分類指數繼續保持上揚勢頭。可以說，中國房地產市場總體上是健康的。但是，需要注意的是，在房地產業發展中仍然還存在一些不利因素，表現在以下幾個方面。

二 中國房地產業發展過程中存在的主要問題
①資源的浪費與流失。由於開發失控和無序發展，導致土地資源的大量浪費和國有資產的大量流失。1992～1993年的「開發區熱」和「房地產熱」高潮時全國形形色色的開發區達上萬個，規劃佔地1.5萬平方公里，相當於全國當時的城市建成區總面積，而真正實現有效開發利用的僅為2％左右。

②商品房空置量增加，而且正在進一步擴大。僅1993年底商品房空置面積達到5000萬平方米，此後這一指標持續上升，2000年達9000萬平方米。截止到2003年11月底商品房空置面積已突破1億平方米，同比增長6.5％，其中，空置一年以上商品房面積為4220萬平方米。國際慣例商品房的空置率一般是控制在10％左右，而中國房地產開發的空置房已超過了這個指標。雖然建設部領導多次強調消化空置房，許多地區空置房也有些下降，但總的情況來看，中國的空置商品房仍然繼續上升，現已接近20％。

③房地產開發中的短期行為，對生態環境造成破壞。開發單位片面追求經濟效益，致使建築密度過高、容積率過高，缺少綠色空間，一些房地產開發建設忽視對生態環境的保護與建設。

④房地產業發展與金融業關系尚未理順，房地產開發缺乏穩定的資金來源。房地產金融基礎體系欠完備，國外發達市場經濟國家住房消費信貸一般佔到整個房地產信貸總額的70％左右，而我國消費信貸占房地產信貸的比例不到10％，僅占銀行全部貸款總量的1％。實現可持續發展是中國房產業面臨的一項戰略任務。

三 中國房地產業的可持續性分析
可持續發展的核心是「資源在當代人群之間及代與代人群之間公平合理的分配」。因此，房地產業的可持續發展，就是既要滿足當代人對房地產的各種需求，又要合理利用土地資源，保護生態環境，為後代人的生產生活創造必要的空間發展條件。房地產業可持續發展應把房屋、業主和環境三要素作為一個整體，重視對自然資源的使用和保護，爭取實現向自然的索取與對自然的回報之間的平衡。其目標包括：房地產業的發展既要與整個國民經濟的整體發展相協調，也要與地方區域經濟的發展相協調；房地產業的發展要與人口發展、環境發展、資源利用相協調；房地產業的發展既要滿足當代社會的需求，還要考慮後人開發的餘地，決不能進行掠奪性開發；房地產業的發展要使開發效益與資金效益得到較好的協調。從而實現土地資源的永續利用、住宅業的穩定協調發展、房地產市場完善與人居環境的改善等多方面目標和要求。從而,推進中國房地產業可持續發展。

①合理利用土地資源，避免浪費。土地資源是房地產業發展的命脈。但土地資源是有限的，不可再生的。土地資源的永續利用是實現房地產業可持續發展的物質基礎，也是房地產市場發展與人居環境改善的基本前提，對於有限的土地資源，要按照可持續原則開發利用。在中國的城市化進程中，房地產開發通常是對城市邊緣土地進行開發，因此要注意保護好這一地區的農用地，防止過多的農用地成為城市建設用地。農地轉變為非農用地必須符合土地利用規劃的規定，有關的政府部門應該嚴格把關。對於已經成為城市建設用地的農用地，要提高其使用效率。嚴格執行《城市房地產管理法》有關規定，即對未投資開發或投資未達到一定比例的土地，嚴禁轉讓；在一定時間內不進行投資的，政府應無償收回，從根本上抑制炒地皮、哄抬地價現象的發生。要根據城市規劃，對各類用地及郊區新入市的農用地合理配置，以實現土地資源高效配置。

②重視環境保護，維護生態平衡。房地產業發展要與人口發展、環境發展、資源利用相協調。生態保護水平的差異，將會極大地影響房地產的價值，房地產生態價值的實現是房地產可持續發展的必然要求。因此，要在開發的同時做好生態環境的保護和建設，使房地產業成為城市生態經濟的有機組成部分。在開發的過程中要做好生態環境的保護和建設，塑造環境優美、和諧的社區。在2003年9月中國房地產業協會城市開發專業委員會在北京珠江國際城舉辦的「房地產文化研討會」上，專家學者們一直認為，21世紀的房地產競爭已經逐漸上升到文化競爭，在知識經濟條件下，文化力比政治力和技術力對房地產業的作用更持久，更廣泛，更深遠。

③完善房地產金融體系，建立和發展房地產金融二級市場。長期以來金融信貸一直是制約房地產業發展的關鍵因素，房地產業進一步發展一直面臨資金來源、期限錯配、資金流動性等的約束。為實現房地產業的可持續發展，必須完善房地產金融體系，著手研究建立住房抵押貸款二級市場，實現抵押貸款的證券化，將一、二級市場作為一個整體納入金融大循環，打通房地產市場與資本市場的聯系。根據統計，世界個人住房貸款佔全社會貸款比為20%，但我國卻只有1.6%。鑒於我國房地產業有效需求不足的現狀，房地產金融信貸應更多地向消費信貸轉移，實現房地產業的生產——消費的良性循環。

④加快制度創新和科技創新。第一，長期以來，中國過分注重對增量房地產征稅，而忽視了對存量房地產征稅。優化稅收結構是房地產可持續發展的源泉。第二,企業在觀念、產品方面的創新。不能片面追求環境、降低容積率、人均居住用地超過規范要求。房地產業必須進行環境成本核算。由於中國執行的是土地資源無價或低價、產品高價的價格政策，壓制了資源再生產活動的積極性，刺激了人們對土地的消費需要，乃至浪費。因此，實現房地產業從粗放型向集約型的轉變。第三,是消費觀念的創新。受傳統觀念的影響，住房消費往往有梯度消費意識和借貸消費意識，導致中國房地產市場潛在需求大，有效需求相對不足。因此，更新消費觀念促進潛在需求的轉化，是保證房地產業可持續發展的有效手段。第四,要注意在市場服務領域的創新。實現中介(經紀)、物業管理有新的形式和內容，住房貸款等繁瑣的手續要簡化、科學、利於操作。第五,中國房地產業目前已處於數量和質量並重的時代，而作為創新主體的企業要生存並壯大，惟一的出路是創新。

⑤加強對房地產市場的監督，健全房地產相關的法律法規。在促進房地產業可持續發展的過程中，政府有兩件必須要做的事情。一是減少房地產開發過程中的政府行為，根除腐敗，杜絕暗箱操作，嚴格執法，取消不合理收費。二是逐漸完善房地產相關的法律法規。目前，雖然中國已經有《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產法》，實踐證明這兩部法律對於1990年代的房地產市場的規范起到很好的作用。但是，我們要注意到現在房地產已步入較為理性發展的階段，已購土地是否能在兩年內開發應當由企業根據市場狀況自己決定。有些企業擔心管理部門收回，而不顧市場需求強制性進行開發投資，把上一輪的過量批地變為新一輪的過量開發，這種做法勢必帶來不良後果。這就要求政府要盡快修訂相關法律法規。此外，還要保證房地產法規與其他法律法規的協調配合，要在其他法律法規中充實有關房地產的內容。

四 中國房地產業可持續發展評價指標體系
房地產業可持續發展評價指標體系是房地產業可持續發展研究中的一項重要的內容，很多專家學者對此進行了探討。評價指標體系大都從人民生活、經濟、環境三個方面進行綜合。根據胡學鋒（2000）提出的評價指標，人民生活方面主要反映收入增長及人口的增長與房地產業可持續發展的相互促進作用，包括人均居住面積、居民住房成套率、居民居住面積、住房價格收入比、房地產業從業人員增長率、銀行住房消費貸款增長率、城鎮人口增長率等7項指標。經濟方面反映的是房地產業與經濟發展之間的協調性和相互影響，有房地產業增加值、人均房地產業環保增加值、房地產企業環保總資產貢獻率、房地產業增加值佔GDP的比重、房地產企業環保全員勞動生產率、房地產企業環保成本費用利潤率、房地產價格指數、房地產銀行貸款償還率等8項指標。環境反映房地產業的生態效益，包括全社會房屋使用效率、房地產開發小區綠化覆蓋率、建築垃圾及污水排放量、土地有效利用率、土地開發面積增長率、農業用地被徵用面積增長率等6項指標。 （一）發展趨勢在我看來，一種理想的房地產融資體系是這樣的：房地產前期開發所需的資金主要都是自有的，或者是通過合作開發、股權轉讓等權益型融資方式獲得的；中期資金則通過混和型信託基金、債券、及少量的銀行貸款等途徑獲得；在後期銷售過程中，購房者的個人住房貸款則主要通過銀行和住房公積金中心獲得；在存量房市場中，銀行資金則可以發揮更大的作用。簡單地說，就是銀行資金向風險相對較小的住房消費領域傾斜，信託基金、股權轉讓、企業債券則迅速補充銀行在開發領域收縮所產生的行業發展資金不足。在這樣一個融資體系中，金融業與房地產業都實現了投融資渠道的多元化，這種體系具有一種自我調節和平衡機制，房地產業不會因為銀行信貸政策的調整而對自身經營產生太大的沖擊，同時由於房地產資金來源的多元化與公眾化，金融系統的風險也得到了保證。更重要的是，金融業的資金配置效率得到了提高，房地產業也能夠保持理性的發展，這對整個國民經濟的持續發展是十分有利的。 這一融資體系具有以下五個特點：融資渠道多元化、價格指標市場化、產品形式證券化、資金來源公眾化、收益風險對稱化。融資渠道多元化指的是房地產融資渠道即包括股權融資，也包括債權融資，在債權融資中，既可以通過發行企業債券方式，也可以通過銀行貸款的形式進行，還可以通過房地產信託來實現，在股權融資上，既可以通過上市發行股票融資，也可以通過合作開發融資，還可以通過房地產基金來融資。價格指標市場化是指房地產企業在融資過程中，其價格指標（包括債務融資下的利率與證券化後產品的價格）會根據不同企業的不同財務狀況以及項目自身的風險由市場決定，形成完全市場化的價格。產品形式證券化是指未來房地產企業融資渠道更多地是通過不同形式的證券（股票、債券、短期融資券、ABS、MBS、收益權證等形式）來實現，而且這些證券也日益標准化，成為公開發行且可流動的權證。這些產品的形式不僅有直接參與房地產融資的產品市場，同時還會形成由房地產融資派生出的二級產品市場，如住房抵押貸款證券化、資產證券化等等。 資金來源公眾化是指房地產融資的資金來源逐漸由金融機構向公眾個人轉變，社會公眾成為房地產融資來源的最主要渠道，金融機構成為中間的組織和管理機構。收益風險對稱化是指在整個融資體系中，每種融資方式的收益都能夠根據他所承擔的風險不同而有所差別，風險與收益是種對應的關系。

❹ 在寫房地產融資的論文 老師要求用13年的數據 搜不到 哪位大神可以幫助下謝謝

哈哈哈哈國家統計局網站，但是數據對寫論文是一個參考。很大部份還是分析房地產開發對我國經濟發展起到高速發展，同時出現一定副面影響。但是總體上講房地產的發展，是推動我國城市改革的巨大變化作用。所以你還要認真分析我國的房地產發展分幾個階段，每個階段國家政策對房地產市場的影響。

❺ 求房地產3000字論文

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因國家未實質解決保障房的供求矛盾，國家每出台一個政策調控，就變相抬高一次成本，越抬越高，最後還是老百姓去買單。所以長期來說是看漲的。

國家新政是「遏制房價過快上漲」。國家是要求房價繼續上漲，但不要漲得太快。房價下跌不符合國家新的政策，新政本來就是不需房價下跌，但需和諧的溫和上漲。

有人去市場花100大洋買了一隻小豬認養10年，1年後長成可以賣1000大洋的大豬，有一社團組織告訴你這豬的增值部份你1文錢不能拿，每年還要再徵收你把豬養大了的養豬增值稅100大洋。就是這種稅，請問你認為應採用何種形式徵收？呵呵。社團組織對豬的打壓的政策就是明白告訴要搶劫，有本事你就別去買豬，看豬價會不會下跌。但豬涉及民生問題，有很多人需要買來吃或養，社團組織如果從源頭上解決有大量的小豬、大豬的供求才是問題所在！！問題是社團組織是否願這么干？而不是單一去研究下一步如何搶劫的辦法。否則搶劫一次，豬價的成本被抬高一次。

漲價不是房漲價，房是每年都要折舊，增值的原因是政府的土地而持續增值的。

在國外因土地增值要收地產稅（房產稅、物業稅，什麼名稱不重要），國外土地是私有化的業主擁有所有權，業主自己的土地增值了，國外的業主非常高興，當然願意交地產稅。中國也准備征稅，但問題是房是每年都在折舊跌價，中國的土地全部都是國家所有的，老百姓僅僅只有使用權而已。但土地又是持續增值，增值部份也是國家的土地增值，問題是增值部份的物業稅應該向誰征稅？地方政府找中央政府徵收？不可能。去找老百姓徵收，但老百姓的房在折舊貶值，轉而只有轉嫁去抬高房的價格，造成房價爆漲。

❻ 房地產項目融資的優劣勢分析

項目融資自20世紀50年代產生以來，尤其是近十幾年來在世界范圍內得以迅速發展，並日益受到人們的矚目與青睞，主要是因為項目融資與傳統融資方式相比具有一些明顯優勢，這些優勢使項目融資更適用於房地產項目開發，並成為其未來發展方向，主要表現在以下幾個方面：。
(1)房地產項目融資的優勢分析
①以項目為導向，有利於實力及資信狀況不佳的開發商獲得資金。
在傳統融資方式中，貸款銀行看重的是開發商的實力及資信狀況。而項目融資，顧『名思義，以項目為主體。貸款銀行的貸款依據是該商業地產項目的經濟強度。與傳統融資方式相比，項目融資可以獲得更高的貸款比例和更長的貸款期限，也可以幫助那些僅憑資信很難取得銀行貸款的開發商獲得資金。
②實現融資的無追索或有限追索。
追索權是指在借款人未能按期償還債務時，貸款銀行要求借款人用除抵押資產外的其他資產償還債務的權利。
在傳統融資方式中，貸款銀行擁有完全追索權，即借款人擁有的所有資產都可供還債之用。而在項目融資中，項目的經濟強度決定資金償還情況。在無追索項目融資中，當商業房地產開發項目沒有達到完工標准而以失敗告終或是項目在後期的經營過程中無法產生足夠的現會流量時，開發商不直接承擔任何債務清償的責任。在有限追索項目融資中，貸款銀行的追索權往往也在時問、對象和數量上具有一定限制，貸款銀行不能追索到開發商除該項目資產、現金流及擔保之外的任何形式的資產。有限追索既限制了開發商的風險，又使開發商有更大的空間從事其他項目的開發。
③實現風險分擔。
有限追索權有效實現了風險分擔。與項目有關的各種風險要素要以某種形式在所有與項目有直接或間接利益關系的參與方之間進行分擔，使項目中沒有任何一方單獨承擔全部風險。開發商應當學會如何識別和分析項目的各種風險因素，確定參與各方所能承受風險的最大能力及可能性，充分利用與項目有關的一切可以利用的優勢，設計出對開發商具有最低追索的融資結構。
④實現資產負債表外融資(Off-balance Finance)。
一般情況下，開發商取得的銀行貸款會體現在資產負債表上，使負債率提高，形成不利的資產負債結構，從而加大未來融資成本影響公司自身經營發展。項目融資的無追索或有限追索特點為安排資產負債表外融資提供了可能。在項目融資中，由獨立法人的項目公司與貸款銀行簽署融資協議並負責項目建設，只要開發商在項目公司中的股份不超過一定比例，項目公司的融資就不會反映在開發商的資產負債表上。當然，這要依賴於有關會計法規。
⑤信用結構安排靈活多樣。
一個成功的項目融資，其貸款信用結構的安排是靈活多樣的，可以將信用支持分配到與項目有關的各方面。例如，在工程建設方面，為了減少風險，可以要求工程承包商提供一個固定價格、固定工期的建設合同或「交鑰匙」工程合同，還可以要求項目設計者提供工程技術保證；在原材料和能源供應方面，可以要求供貨方提供供貨合同：在項目招商方面，開發商可以要求入駐的零售商提供長期租約合同。這些都是項目融資強有力的信用支持，能提高項目的債務承受能力，減少融資對借款人資信和其他資產的依賴程度。
⑥稅務優勢。
在法律法規允許范圍內，通過精心設計的融資模式，可以將政府對投資者或經營者的稅務鼓勵政策作為一種資源在項目參與各方中最大限度加以利用，以降低融資成本、減少項目高負債期的現會流壓力、提高項目償債能力和綜合收益率。此類政策一般包括加速折舊、利息成本稅前扣除、投資優惠政策及其它費用的抵稅法規等。項目開發期和經營前期的虧損可被不同財務狀況的利益相關方吸收，用於合理避稅，降低開發商或其他參與方的融資成本。
(2)房地產項目融資的劣勢
如同其它融資方式一樣，房地產項目融資也不可避免存在～些劣勢，主要表現為：融資結構復雜，融資時問長，融資成本高。這是由於，項目融資涉及面廣、合同結構復雜、風險大．需要花費大量時間做好有關項目設計、風險分擔、稅收結構、資產抵押等技術性工作，必然造成復雜的融資結構，漫長的融資談判和高額的融資成本。這些缺點影響了項目融資在我國商業房地產開發的應用，因此，除了看到項目融資的優勢外，也必須考慮規模經濟效益問題。

❼ 不同類型房地產企業最優融資方式的選擇策略，這個是我們導師給我推薦的論文內容，比較新穎，求各路高手解

融資決策是房地產項目前期策劃的重要內容，也是房地產企業財務管理的重點。目的在於尋找和確定最優融資方案解決房地產開發中的資金問題。房地產企業的融資方案直接影響著項目的風險大小與獲利水平的高低，因此研究如何通過科學的決策方式來確定最終融資方案，具有重要的現實意義。 本文擬對房地產企業的融資提出系統性的決策方法，因此主要根據決策過程的內容和方法從以下幾個方面進行了研究與探討。 首先從宏觀的金融市場層面出發，研究融資方式。從資金來源渠道的角度，對我國房地產企業的主要融資方式進行了系統的介紹，分析比較各種融資方式在條件、成本、風險、效率等方面的特點並界定各自的內涵和性質，使之成為一個體系，並根據金融政策的變動，研究這些融資方式的運用前景和發展契機。 然後從微觀的企業操作層面出發，研究房地產企業的融資決策方法： 先針對房地產企業融資決策現行方法的主要缺陷，提出改進思路，建立更具實用性的房地產企業的融資決策流程，包括融資組合設計與融資結構優化。 接著在前文分析的基礎上，針對房地產開發的不同階段、不同類型的房地產項目、不同規模的房地產企業，分別選擇及匹配適合的融資方式，設計融資組合方案，初步擬定可能的資金來源結構。 最後，在充分考慮不同規模房地產企業的融資條件差異的基礎上，運用現代資本結構理論，探討具備發行股票和債券條件的大型房地產開發企業融資結構的優化策略；運用層次分析法(AHP)，建立中小型企業房地產開發項目融資結構的優化模型。

❽ 房地產項目融資案例分析

要是只要案例分析的論文
我有
我才做了
不過估計不是很好
你要的話留個Q吧

❾ 要寫論文，請大家幫忙拉~謝謝~關於商業房地產的投資融資和運營的

內容摘要：本文結合我國房地產企業融資現狀，針對國內房地產企業在融資方面的現存問題，如貸款方式單一、企業融資比重偏小等問題進行了詳細的分析，提出了房地產證券化、建立長期基金組織等新的融資方法，並指出現階段應該在我國的宏觀政策基礎上構建以銀行業為主的多元化融資體系。 房地產-[飛諾網FENO.CN]
關鍵詞：房地產 融資 多元化

為了抑制房地產過熱，規范房地產金融市場，我國採取了一系列的宏觀調控政策，提高國內房地產開發的「門檻」，銀行貸款難度加大，房地產商紛紛將目光投向資本市場，積極尋求多元化的融資渠道。作為資金密集型行業之一的房地產業，資金瓶頸對企業發展的嚴重製約日趨明顯，如何解決好房地產融資問題已經成為房地產企業的當務之急，探討房地產企業融資模式對房地產業的健康穩定發展具有重要的意義。

房地產企業融資現狀

圖1和表1為近幾年來我國房地產企業融資結構變化圖。從圖1可以看出，自1998年以來，我國房地產投資來源的最大變化是預算內資金、債券和利用外資的變化，從占年度資金總額的近9%下降到2004年的1.4%，這其中主要原因是利用外資比重的變化，從8.19%下降到了1.3%，顯示外資介入我國房地產業的相對規模不但沒有上升，反而大幅降低。除這三條渠道之外，在我國房地產投資來源的三個基本部分中，1998一2003年，直接來源於銀行貸款的部分事實上一直維持在23%左右，但在2003年央行121號文出台後，各商業銀行從嚴發放房地產貸款，使得2004年銀行貸款比重有了較大幅度的下降，減小了5.4個百分點，房地產業自籌資金和其他資金則分別上升1.8和3.6個百分點。

根據央行剛發布的《2005年第二季度中國貨幣政策執行報告》的統計，35座大中城市房地產信貸和開發投資增速持續下降，上半年的房地產開發投資增幅比上年同期回落了5.2%，而發展商貸款余額的增幅同比回落7.69%。數據顯示，面對炙熱的房地產固定資產投資，國家決策層顯然從資金源頭對房地產行業進行嚴厲調控，許多房地產企業在國家宏觀調控政策面前面臨重新洗牌的危險，房地產企業拓寬融資途徑和創新融資方式已經迫在眉睫。

房地產企業融資面臨的問題

貸款方式單一。國內房地產開發貸款主要有三種形式：房地產開發流動資金貸款，主要用於補充企業為完成計劃內土地開發和商品房建設任務需要的流動資金；房地產開發項目貸款，主要為具體的房地產開發項目提供生產性流動資金貸款；房地產抵押貸款，是開發商以擬開發的土地使用權或房屋產權做抵押而向銀行取得貸款。這三種貸款方式的期限都較短，來源渠道均為商業銀行，貸款方式單一，無法適應房地產開發周期的需要。具體的融資體系如圖2所示。
直接融資比重偏小。改革開放以來，我國直接融資市場發展很快，但是在短時期內仍然難以改變以間接融資為主的融資格局，房地產業在相當大的程度上需要銀行的信貸資金支持。特別是近幾年來，房地產開發貸款占金融機構貸款余額的比重呈逐年上升的態勢。商業銀行房地產方面貸款的增幅已達25%以上。我國內地房地產企業79%以上的外部融資來自於銀行，在個別年份和個別地區這一比率甚至高達80%～ 95%以上。房地產資金主要來自銀行貸款，直接融資比例過小，融資結構不合理。
各種融資方式具有局限性。商業銀行提高了對房地產企業的貸款條件，對項目開發程度和開發企業自有資金的程度要求較高，多數開發企業不能達到規定的貸款要求；其它融資方式現階段的表現也不如人意，如信託融資，相對銀行貸款而言，受政策限制少、靈活、創新空間大，但信託產品尚沒有一個完善的二級市場，難於流通；而企業債券用途多為新建項目，利息高於同期銀行利率、期限為3～15年，所以，一般房地產開發的項目獲取發行的可能性較小；另外，由於國內產業基金無法可依，暫不允許存在，養老和保險基金又不準直接涉足房地產，基金目前在資本市場表現也很難有所作為。
相關法律法規不完善。相關政策、法規不完善，有關房地產金融等方面的政策法規仍未形成一套科學有效的體系，缺乏相互一致性與協調性，操作困難，直接影響房地產融資渠道的正常開展。 此外，受金融政策環境影響，房地產金融創新力度不夠。在我國，從已運作的房地產投資基金的形式來看，多採用公司式、信託式和合作式三種形式。目前，則主要以房地產的資產權益進行房地產資產和房地產企業股權式投資。然而，房地產投資基金自20世紀90年代在我國出現以來，一直處於走走停停的狀態，且直到現在我國還沒有出台產業基金法，多數基金公司是依據《公司法》採用投資公司的模式運作，而不是以基金的形式運作。

房地產企業融資對策

（一）大力推動房地產證券化
有關證券監管部門盡快制定促進房地產公司上市的規章制度，積極推進房地產投資權益證券化和房地產抵押貸款證券化，吸收社會投資者。目前，我國的二板市場還未真正形成，上市對於大多數房地產企業而言是可望不可及的事，那麼，發行融資期限較長、利率比銀行貸款低的公司債券，將成為企業融資的更好途徑。這種債券可以由房地產企業發行，在資本市場上直接融資，也可以由類似於房地產投資信託機構在資本市場上發行，將分散的資金集中到房地產建設中來。
房地產信託（REITs），就是房地產開發商藉助權威信託責任公司專業理財優勢和運用資金的豐富經驗，通過實施信託計劃，將多個指定管理的開發項目的信託資金集合起來，形成具有一定投資規模和實力的資金組合，然後將信託計劃資金以信託貸款的方式運用於房地產開發項目，獲得既定的收益。
（二）建立長期投資基金組織
房地產投資基金屬於股權投資，可以分散投資、降低風險，豐富了融資品種；也可以吸引社會上的分散資金，把原本是有錢人才可投資的房地產業變成大眾化的投資工具。同時，應盡快頒布投資基金法。如前所述，目前我國房地產投資基金處於無法可依的狀態。同時，國外多年的實踐經驗和基金融資的運作機理也一再地告訴我們，投資基金是工業化加速發展階段中行之有效的房地產融資方式。特別是在我國目前微觀基礎發展現狀下，它可以與信託聯合，使有一定基礎的房地產企業形成較穩定的資金來源。因此，我國應借鑒市場經濟較為發達的國家，特別是美國發展房地產基金的成功經驗，在法規方面盡快消除障礙我國投資基金發展的瓶頸，頒布符合我國國情的投資基金法。
（三）引導國外資金進入
2002年，我國房地產開發資金來源中，境外投資僅為1996年的32%。面對境外資金對我國房地產業投資的持續下降，我國有必要加大力度引進外資來提高房地產的投資。同時，外資金融機構進入我國市場將帶來先進的運作模式和管理方法，有助於金融體系的發展和完善，為吸引外資進入房地產金融市場提供了機會。
（四）推行融資租賃方式
融資租賃主要是通過所有權的轉變獲取相關投資者的資金，完成項目後可通過銷售收入收回所有權。建立抵押資產管理公司主要是對抵押物的所有權進行處理，對留置的抵押物可以採用出租、出售、吸引新的投資者經營等處置方式，可以快捷有效的方式解決房地產企業的資金問題，從而加速房地產業資金的迅速轉移和回收。
（五）完善個人消費融資體系
為了配合啟動住房消費，調動居民購房的積極性，活躍國內消費市場，就有必要完善和發展住宅消費個人融資體系。個人住房貸款是現在銀行最優良的貸款品種之一。但目前國內各專業銀行發放個人抵押貸款的額度只佔銀行房地產信貸部貸款額的6%，占貸款總額的不到1%（遠遠低於國際上20%～40%的水平）。個人消費貸款雖屬「零售」業務；金額數目不大，但其人數很多，所以銀行應擴大相關業務，推出更多的新項目，簡化程序來完善和發展住房信貸業務。公積金貸款是發展較成熟的項目，較受消費者歡迎，要積極推進住房公積金體系的建設。
總之，在現階段，房地產企業應建立以銀行為主的多元化融資體系，間接融資手段與直接融資手段並用。最重要的是在政策允許條件下與銀行合作創新融資工具，大力發展房地產信託業務，推行房地產證券化，構建房地產業多元化融資體系。同時，房地產業作為國民經濟的新增長點，政府應在制度和機制上給予足夠的保障，不斷健全規章制度和法規體系，為房地產融資市場的健康穩定發展提供良好的環境和政策支持。

參考文獻：
1.王誠慶.我國房地產融資模式的改進與制度創新[J]. 財貿經濟,2005(11)
2.周亮華，施建剛.房地產信託：融資新方向[J]. 中國房地產金融,2005(10)
3.孫翠蘭.我國房地產融資方式的比較、選擇與調整[J].金融論壇,2005(11)

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目前國家也來參與炒房，看來想錢已經想瘋了！！！房產稅轉嫁到租金，看來國家目前是要打擊沒房住的人多掏租金去租房，想逼老百姓都去買房。

最終轉嫁到租房人，租金增高，加劇新一輪搶房潮投資出現，房價繼續高漲，稅收增加，國家目的達到。政府轉嫁房產稅可暫時影響供求及保障矛盾，徵收房產稅會使國家會更加強大，國富民弱會更加突出，但為了國家利益，老百姓犧牲一下個人利益吧。

一但房產稅改革後，政府最怕有房的老百姓較真，都去找國家要土地增值那部份錢，或老百姓都去找國家要回自己的土地所有權，那國家麻煩就大了，呵呵。

重點：落實解決供求關系，很簡單的事情，不清楚為何政府要故意搞得特別復雜。

房產稅政策短期影響房價很難說，因國家未實質解決保障房的供求矛盾，國家每出台一個政策調控，就變相抬高一次成本，越抬越高，最後還是老百姓去買單。所以長期來說是看漲的。

國家新政是「遏制房價過快上漲」。國家是要求房價繼續上漲，但不要漲得太快。房價下跌不符合國家新的政策，新政本來就是不需房價下跌，但需和諧的溫和上漲。

有人去市場花100大洋買了一隻小豬認養10年，1年後長成可以賣1000大洋的大豬，有一社團組織告訴你這豬的增值部份你1文錢不能拿，每年還要再徵收你把豬養大了的養豬增值稅100大洋。就是這種稅，請問你認為應採用何種形式徵收？呵呵。社團組織對豬的打壓的政策就是明白告訴要搶劫，有本事你就別去買豬，看豬價會不會下跌。但豬涉及民生問題，有很多人需要買來吃或養，社團組織如果從源頭上解決有大量的小豬、大豬的供求才是問題所在！！問題是社團組織是否願這么干？而不是單一去研究下一步如何搶劫的辦法。否則搶劫一次，豬價的成本被抬高一次。

漲價不是房漲價，房是每年都要折舊，增值的原因是政府的土地而持續增值的。

在國外因土地增值要收地產稅（房產稅、物業稅，什麼名稱不重要），國外土地是私有化的業主擁有所有權，業主自己的土地增值了，國外的業主非常高興，當然願意交地產稅。中國也准備征稅，但問題是房是每年都在折舊跌價，中國的土地全部都是國家所有的，老百姓僅僅只有使用權而已。但土地又是持續增值，增值部份也是國家的土地增值，問題是增值部份的物業稅應該向誰征稅？地方政府找中央政府徵收？不可能。去找老百姓徵收，但老百姓的房在折舊貶值，轉而只有轉嫁去抬高房的價格，造成房價爆漲。