蘇州土地前端融資叫停

㈠ 如何全面整改地方政府違規舉借融資行為

一、嚴禁直接或間接吸收公眾資金違規集資

地方各級政府及所屬機關事業單位、社會團體等要嚴格執行《國務院辦公廳關於依法懲處非法集資有關問題的通知》（國辦發明電〔2007〕34號）等有關規定，未經有關監管部門依法批准不得直接或間接吸收公眾資金進行公益性項目建設，不得對機關事業單位職工及其他個人進行攤派集資或組織購買理財、信託產品，不得公開宣傳、引導社會公眾參與融資平台公司項目融資。

二、切實規范地方政府以回購方式舉借政府性債務行為

除法律和國務院另有規定外，地方各級政府及所屬機關事業單位、社會團體等不得以委託單位建設並承擔逐年回購（BT）責任等方式舉借政府性債務。對符合法律或國務院規定可以舉借政府性債務的公共租賃住房、公路等項目，確需採取代建制建設並由財政性資金逐年回購（BT）的，必須根據項目建設規劃、償債能力等，合理確定建設規模，落實分年資金償還計劃。

三、加強對融資平台公司注資行為管理

地方政府對融資平台公司注資必須合法合規，不得將政府辦公樓、學校、醫院、公園等公益性資產作為資本注入融資平台公司。嚴格執行《土地管理法》等有關規定，地方政府將土地注入融資平台公司必須經過法定的出讓或劃撥程序。以出讓方式注入土地的，融資平台公司必須及時足額繳納土地出讓收入並取得國有土地使用證；以劃撥方式注入土地的，必須經過有關部門依法批准並嚴格用於指定用途。融資平台公司經依法批准利用原有劃撥土地進行經營性開發建設或轉讓原劃撥土地使用權的，應當按照規定補繳土地價款。地方各級政府不得將儲備土地作為資產注入融資平台公司，不得承諾將儲備土地預期出讓收入作為融資平台公司償債資金來源。

四、進一步規范融資平台公司融資行為

地方各級政府必須嚴格按照有關規定規范土地儲備機構管理和土地融資行為，不得授權融資平台公司承擔土地儲備職能和進行土地儲備融資，不得將土地儲備貸款用於城市建設以及其他與土地儲備業務無關的項目。符合條件的融資平台公司因承擔公共租賃住房、公路等公益性項目建設舉借需要財政性資金償還的債務，除法律和國務院另有規定外，不得向非金融機構和個人借款，不得通過金融機構中的財務公司、信託公司、基金公司、金融租賃公司、保險公司等直接或間接融資。

五、堅決制止地方政府違規擔保承諾行為

地方各級政府及所屬機關事業單位、社會團體，要繼續嚴格按照《擔保法》等有關法律法規規定，不得出具擔保函、承諾函、安慰函等直接或變相擔保協議，不得以機關事業單位及社會團體的國有資產為其他單位或企業融資進行抵押或質押，不得為其他單位或企業融資承諾承擔償債責任，不得為其他單位或企業的回購（BT）協議提供擔保，不得從事其他違法違規擔保承諾行為。

地方各級政府要從大局出發，充分認識制止違法違規融資行為的重要性和緊迫性，統一思想，加強領導，切實擔負起加強地方政府性債務管理、防範財政金融風險的責任，規范政府及所屬機關事業單位、社會團體、融資平台公司行為。要對地方各級政府及所屬機關事業單位、社會團體、融資平台公司違法違規融資或擔保承諾行為進行清理整改。對限期不改的，依法依規追究相關責任人的責任。

㈡ 企業如何通過土地融資

近年來，以土地使用權抵押為融資條件的信貸業務發展十分迅速，這一融資形式不僅為企業、個人提供了急需的發展資金，也提高了銀行資金的利用效率，對促進房地產業和整個國民經濟的快速發展起到了積極的作用。據《2009年中國國土資源公報》統計，截至2009年年底，全國 84個城市土地抵押面積 21.7萬公頃，抵押貸款 2.59萬億元，比上年分別增長 30.9%和 42.8%。然而，土地抵押貸款業務的過度擴張使銀行在共享房地產業利潤的同時，也承擔了巨大的金融風險。

土地抵押貸款的兩大風險

從國內外各類理論研究和實踐探討成果來看，土地抵押貸款的風險一般可以分為內部風險和外部風險。內部風險主要是因土地評估、抵押、貸款和登記等業務流程的不規范導致的風險，如違規辦理抵押登記、違規放貸、騙貸、虛高評估土地價值等；外部風險主要因為宏觀經濟波動導致的風險，如宏觀經濟波動導致土地市場萎靡、土地貶值等。筆者認為，外部風險屬於宏觀風險，存在綜合性及不確定性，如糧食安全、地震自然災害等公共危機都可以導致風險產生，而且此類風險主要由中央政府負責調控。因此，本文以研究內部風險為主。

據中國人民銀行統計有關資料顯示，擔保信貸作為最常見的一種擔保貸款形式，在我國信貸總量中佔80%以上。土地抵押貸款風險主要存在於土地抵押貸款業務辦理過程中的兩個主要主體：土地登記機構和銀行，對應地，筆者將土地抵押貸款的風險歸納為以下兩方面：

風險一：土地登記機構違規辦理土地抵押登記的風險

一是依法不能抵押的土地辦理了土地抵押登記手續。《物權法》、《擔保法》規定不能抵押的各類土地，如農村宅基地、公益性用地等。

二是未取得土地使用證辦理土地抵押登記手續或違規依出讓金繳納比例辦理分割登記並抵押的。

三是未經相關權利人同意辦理土地抵押登記手續的。如土地權利存在異議登記、預告登記，未經當事人同意辦理抵押登記手續； 共有土地未經全部共有人同意辦理抵押登記；鄉鎮企業建設用地未經集體經濟組織同意辦理抵押登記等。

四是土地權利存在查封、預查封的或存在土地違法的辦理土地抵押登記。如擅自改變土地用途後抵押的。

五是為了土地抵押融資需要，一宗土地辦理多個土地權利證書，導致重復發證的。如儲備用地，可能存在儲備范圍內原土地權利尚未注銷，就辦理了儲備用地登記發證並抵押。

六是同一宗土地不按照規定，依抵押登記申請先後順序辦理抵押登記，擅自改變土地抵押順位的。

風險二：銀行違規放貸的風險

第一，銀行擅自擴大放貸比例。如有關政策規

定儲備用地抵押貸款率為70%、首套房屋個貸30%等，而銀行則擴大比例放貸。

第二，銀行違背產業政策放貸。如對落後、淘汰產業，「三高一資」(高成本、高污染、高能耗、資源型)產業放貸。

第三，銀行虛高土地價值放貸。（土地價值無論是依評估機構評估或借貸雙方當事人認定均需銀行認可確定）。

第四，銀行不審慎地延長貸款周期放貸，導致貸款周期結構不合理，比如中長期貸款過多。

第五，銀行降低貸款利率放貸。如一些城市儲備用地抵押貸款利率較同期市場利率至少下浮10%。

第六，銀行違背房地產調控政策放貸。

第七，銀行超出土地權利使用期限放貸。

第八，銀行超過信貸審批許可權放貸。

第九，非金融機構違規放貸。

第十，其他情形。如貸前、貸中和貸後沒有履行監管職責等。

除上述風險外，同一宗土地重復放貸的，順位靠後的抵押權人可能無法受償，風險較大；土地或房屋單一抵押，因登記機構的不統一，可能房屋抵押後土地未辦理抵押登記手續，當事人憑土地權利證書再次抵押，造成重復抵押風險；依據地方政府或人大擔保函等無效文件放貸的情形，也是產生土地抵押貸款風險的重要因素。

實踐中需高度關注的兩大風險域。目前，從實踐來看，儲備土地抵押和農村集體土地抵押風險值
得高度關注。

風險域一：儲備土地抵押

據國土資源部統計，截至2009年年底，全國84個重點城市儲備土地抵押3547億元，佔84個城市土地抵押金額的14%，2009年新增土地抵押貸款中有1/5流向儲備土地抵押，儲備土地抵押貸款
超過工業用地抵押貸款。作為地方政府融資平台的主要形式，儲備土地抵押有以下幾個問題值得高度重視：

一是在儲備用地辦理土地登記和抵押登記過程中，登記操作與《土地登記辦法》以及土地證書填寫的有關要求不符，可能存在法律風險。目前，針對儲備土地登記及抵押登記辦理沒有明確的依據和規范。實踐中，地方將儲備土地的國有土地使用證上使用權類型填寫為「政府儲備」、土地用途填寫為「儲備用地」、土地使用期限不填寫，這與《土地登記辦法》以及土地證書填寫的關要求均不符，如土地分類中根本沒有「儲備用地」一類，一旦進入訴訟或其他司法程序，極有可能因土地登記不規范敗訴。

二是在政府儲備土地中很多「綠地」、「道路」等代征地一並打包由儲備機構收儲，在儲備土地抵押貸款過程中，這些代征地並沒有剝離出來，而是一並抵押。但這些代征地將來都是公益性事業用地，不可能通過招拍掛供出，也不會有土地出讓收益，因此將這些土地一並抵押貸款明顯存在風險。

三是目前儲備機構融資渠道比較單一，僅僅依靠儲備用地抵押，還款來源主要是土地出讓收益，存在較大外部風險。儲備用地抵押不僅涉及面積大，而且貸款金額高。如，北京市2009年累計實現儲備土地投資1165億，涉及地面積約1.8萬公頃。在此規模下，一旦土地市場出現波動，土地需求下降、價格下跌，儲備土地無法供出，土地出讓收益無法保障，儲備機構將無法按時還款，資金鏈條斷裂，金融風險凸顯。

四是各類商業銀行對儲備用地抵押放貸意願強烈，有可能降低貸款門檻放貸，導致金融風險。儲備用地是最穩定保值的擔保品之一，有政府作後盾，且規模大，放貸收益較高，各類商業銀行都願意放貸，甚至降低門檻放貸，出現了違規低息、超規模放貸等現象，容易引發金融風險。

風險域二：集體土地抵押

對於集體土地抵押問題，《物權法》、《擔保法》雖然沒有明確集體土地不能作為抵押，但明確規定只有兩種情形可以抵押：一是通過招標、拍賣、公開協商等方式承包荒地等農村土地，依照《農村土地承包法》等法律和國務院的有關規定，其土地承包經營權可以抵押；二是以鄉鎮、村企業的廠房等建築物抵押的，其佔用范圍內的建設用地使用權一並抵押。光地不能抵押，必須連同土地上的房屋建築一起抵押。

黨的十七屆三中全會通過的《中共中央關於推進農村改革發展若乾重大問題的決定》中，明確提出了建立現代農村金融制度。擴大農村有效擔保物范圍以後，金融機構紛紛在農村開展了集體土地的抵押融資試點和嘗試，尤其是以農村房屋、宅基地抵押為主要內容的嘗試受到全社會的關注。根據我國現行的法律法規，房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋佔用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。一旦以農村房屋、宅基地抵押的抵押權實現時，集體土地卻無法實現處置，其擔保的債權無法實現，成為不良資產，無疑是巨大的金融風險。

防範風險，確保土地「借=貸」

土地抵押貸款的金融風險主要表現在兩方面：一是銀行違規放貸風險（包括中介機構違規評估土地價值風險）；二是土地登記機構違規登記風險。從目前的理論研究和實踐經驗來看，出於制度約束和職業道德，上述風險單一出現的機會較小。但是，除法律法規外，上述兩個部門的部門規章或政策文件的部門局限性等，一旦一方違規，另一方在不熟悉他方政策或者沒有職責遵守他方部門規章和政策文件的情況下，違規土地抵押登記貸款便會產生，風險也隨之而來。因此，防範風險的主要辦法應是加強涉及土地抵押貸款各方主體的溝通和協調，建立聯手防範金融風險的新機制。

積極推進相關信息的對接與共享，構建土地、銀行和證券聯手防範金融風險的新機制。隨著經濟社會發展，土地資本化的方式、節奏和規模呈現多樣、快速和擴大的趨勢，土地與信貸、證券的關系越來越密切。建議國土資源部、銀監會和證監會加強溝通合作，將包括土地抵押監測數據在內的土地登記基本信息、上市房地產企業資金和用地情況、房地產企業信貸和用地情況等數據對接共享，實現以土地為基礎的土地資本化全方位、全過程監管，構建土地、銀行和證券聯手防範金融風險的新機制，化解政府融資平台矛盾，更加有效地防範金融風險。

土地登記部門加強土地登記資料公開查詢服務，銀行加強貸前、貸中和貸後土地登記資料的查詢和全過程監管，實現土地登記資料、放貸政策信息對接和共享。

㈢ 多城叫停第二批集中供地 房企拍地門檻抬高

作為樓市調控「三穩」目標之首，「穩地價」一直被看作是從麵粉(地價)端抑制麵包價格(房價)上漲的重要舉措。其中，尤以今年實施的土地供應「兩集中」政策為最。
年內第二批集中供地在即，部分城市近期卻相繼叫停或延期土地拍賣。具體來看，8月11日，青島市相關部門發布公告稱，該市第二批次集中出讓的多宗地塊拍賣活動因故終止，再次實施公開出讓的時間以屆時公告為准；8月10日晚間，天津市相關部門公告稱，推遲7月21日發布的61宗國有建設用地使用權公開掛牌出讓的時間；同日，惠州市有關部門亦發布公告稱，原定於8月11日拍賣的惠城區金山新城馬安商住地塊暫時中止出讓，該地塊待完善房價地價聯動措施後再恢復掛牌出讓；深圳也於8月6日發布公告稱，原定於8月9日第二批集中推出的22宗宅地全部中止出讓，參與房企已交納的競買(投標)保證金將原路退回。
58安居客房產研究院分院院長張波在接受記者采訪時表示，7月22日召開的加快發展保障性租賃住房和進一步做好房地產市場調控工作電視電話會議強調，要加快完善「穩地價」工作機制，優化土地競拍規則，建立有效的企業購地資金審查制度，結合這一政策指示來看，近期多地中止或推遲土地拍賣，更大的可能是對土拍政策進行調整和完善，即不只是單一在限地價上做文章，而是強調更細致深化的房地聯動調控機制，即注重地價本身和房價之間的傳導性。
中原地產研究中心提供的數據顯示，自今年「兩集中」供地政策實施以來，第一輪已經完成土地出讓的22個城市合計出讓住宅土地達802宗(不統計商業地產)，合計土地出讓金達10530億元，平均土地溢價率約14.7%。
「整體上看，第一輪住宅土地供應沒有達到降低地價的預期，很多城市的土地溢價率和成交土地價格創下歷史最高紀錄。」中原地產首席分析師張大偉對記者表示，這也就不難理解，緣何近期包括監管部門表態和地方出台的樓市新政中，均數次聚焦土地市場。
例如，7月22日，住建部房地產市場監管司司長張其光公開表態，將著力建立房地聯動機制，推廣北京市的做法，限房價、控地價、提品質，建立購地企業資格審查制度，建立購地資金審查和清退機制。同時，包括杭州、東莞、金華、義烏等在內的多個城市在近期出台的樓市調控政策中亦紛紛表態，要優化土地競拍規則，完善房價地價聯動機制。
「土地市場屬於房地產整個開發鏈條中最前沿的一個環節。」合碩機構首席分析師郭毅在接受記者采訪時表示，進一步優化土地競拍規則，通過土地市場的成交影響開發商和購房者的雙重預期，即由地價推導房價，進而影響未來樓市整體預期，這是為「穩房價」所做出的具前瞻性的預調控措施。
從「穩地價」角度看，張波預計下半年各地將加大對競拍企業資格的審查力度，完善審查流程和相應標准。而在提高企業競拍門檻上，不但要求相應資質，也有可能會對房企的負債情況設定新要求。此外，預計各地將加大對房企拿地資金來源的審查。即不但會嚴查銀行、信託、資管甚至私募等機構向房企提供土地款類融資，還可能會審查參拍企業的股東是否含金融或類金融機構，以防止其通過明股實債方式繼續向房企提供土地前融款。

㈣ 部分城市出台措施嚴控房企拿地資金來源

8月17日，濟南、蘇州兩地同時發布土地出讓補充公告，對房企參與競拍的資金來源進行嚴控，包括不得直接或間接使用金融機構各類融資、房地產產業鏈上下游關聯企業借款或預付款，其股東不得違規提供借款、轉貸、擔保或其他相關融資便利等。

資金來源須說明

蘇州發文指出，調整蘇地2021-WG-41號、蘇地2021-WG-42號、WJ-J-2021-019號、WJ-J-2021-022號、WJ-J-2021-023號5宗地塊一次報價有效區間上限，公告時間延長至2021年9月5日。本次出讓的住宅及商住用地僅限具有房地產開發資質的企業參與，申請競買人報名時須同步上傳房地產開發企業資質證書。同一企業及其控股的各個公司，不得參加同一宗地的競買。

同時，蘇州對參與競拍房企的資金來源進行了嚴格監管。房地產開發企業在參與土地競拍和開發建設過程中，其股東不得違規對其提供借款、轉貸、擔保或其他相關融資便利等，購地資金不得直接或間接使用金融機構各類融資資金；不得使用房地產產業鏈上下游關聯企業借款或預付款；不得使用其他自然人、法人、非法人組織的借款；不得使用參與競買企業控制的非房地產企業融資等。競買人須說明資金來源情況，在報名時提交資金來源情況申報表及相應證明材料。

從濟南方面看，參與商品住宅用地競買的企業須由自有賬戶交納競買保證金，同時競買企業股東不得違規對其提供借款、轉貸、擔保或其他相關融資便利等；購地資金不得直接或間接使用金融機構各類融資資金，不得使用房地產產業鏈上下游關聯企業借款或預付款，不得使用其他自然人、法人、非法人組織機構的借款，不得使用參與競買企業控制的非房地產企業融資等。參與競買企業要說明購地資金來源、提供相應證明並對上述要求做出承諾。土地成交後，對競得人繳納的保證金和出讓金由會計師事務所出具是否屬於自有資金的審計報告。對於經審查資金來源不符合要求的企業，取消其競得資格、解除土地出讓合同、收回已出讓土地，競買保證金不予返還。

中指研究院蘇州分院分析師金珂指出，對於第二輪集中土拍，各城市都在有針對性地醞釀新的規則，以更好地實現「穩地價、穩房價、穩預期」的調控目標。一方面，杜絕房企多個馬甲拿地的情況，推動土地市場平穩健康發展，另一方面，對房企的資金實力要求更加嚴格。

房企審慎投資

國家統計局數據顯示，1-7月，全國房地產開發投資84895億元，同比增長12.7%。1-7月，房地產開發企業房屋施工面積891880萬平方米，同比增長9%；土地購置面積8764萬平方米，同比下降9.3%；土地成交價款5121億元，同比下降4.8%。

機構認為，融資環境收緊，房企對下半年新開工將採取審慎態度。克而瑞研究中心指出，繼無錫、杭州之後，或有更多城市對溢價、地價管控升級；在增加住宅用地有效供應的情況下，部分城市或適度放寬土拍要求。而房企將把剩餘資金投入其他具有潛力的二三四線城市，土地購置面積預計將迎來一輪回升。

部分房企近期新增地塊青睞低容積率項目，未來有望推出洋房、別墅等價格高、面積大的低密度住宅項目。

南山控股8月10日晚間公告，全資下屬公司蘇州南山新吳房地產開發有限公司以3.69億元競得南通TR21018號地塊國有建設用地使用權，並取得成交確認書。該地塊位於通州灣示範區納潮河北、珠海路西，地塊面積約為6.46萬平方米，地塊用途為住宅用地，土地使用權出讓年限為70年，1.6≤容積率＜1.9。

首開股份子公司太原首潤房地產開發有限公司以2680萬元競得太原市SG-2112地塊國有建設用地使用權。該地塊土地面積為15656.31平方米，容積率為1.0。此外，公司以7.3億元競得南通市R21013幸余路北、通生路東地塊國有建設用地使用權。該地塊出讓面積為47143.07平方米，容積率為1.20-1.37。

業內人士指出，低密度地塊出讓地區基本上還沒有實行「兩集中」制度。由於實行「兩集中」地區地塊出讓延期，有的房企在「空檔期」摘下這類地塊。

㈤ 請問土地（掛牌、拍賣、招標）、土地招商、土地融資三者有什麼區別嗎謝謝

土地（掛牌、拍賣、招標）、土地招商、土地融資的區別如下：

1、土地（掛內牌、拍賣、招標）：

土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓渡給土地使用者，並由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

我國土地使用權的出讓方式有四種：招標、拍賣、掛牌和協議方式。

2、土地招商：

土地招商是指招商人提供土地，投資人提供資金(包括但不限於土地變更性質和用途費用。

3、土地融資：

土地抵押融資，准確的說應該是土地使用權的抵押融資，即以土地使用權為抵押物，進行融資擔保，在債務人無法清償到期債務時，債權人依法對土地使用權進行拍賣、變賣或者折價，以其價款優先受償的行為。

(5)蘇州土地前端融資叫停擴展閱讀：

土地金融：土容地金融的主要內容包括發生在土地開發、利用、經營過程中的國防費、警察費、貸款、存款、投資、信託、租賃、抵押、貼現、保險、證券發行與交易，以及土地金融機構所辦理的各種中間業務等信用活動。

掛牌主持人：《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范》明確規定，「國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓活動，應當由符合國土資源部確定的土地招標拍賣掛牌主持人條件並取得資格的人員主持進行」。

㈥ 全款買房後,發現開發商土地證抵押融資,我所買房屋有保障嗎

全款買房後，發現開發商土地證抵押融資，對於你的房屋沒有保障，保障應該屬於該房產如果開發商無力償還融資，會有被抵押給對方的危險。供參考。

㈦ 城市預警疊加融資監管,房地產調控再現收緊信號

今年的房地產領域可以說並不平靜。樓市小陽春預熱，融資高潮疊加，搶地風潮再起。但火焰還未真正燃燒，調控加碼已至。

近日，住建部在對6個城市進行預警提示的基礎上，又對佛山、蘇州、大連、南寧進行預警提示。被「點名」背後，在此輪樓市陽春行情中，這四個城市表現都較為搶眼。

同時，銀保監會發文嚴查並購貸款、經營性物業貸款挪用於房地產開發以及資金通過影子銀行流入房地產等。並強調不得向四證不全、開發商/股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資。

穩地價、穩房價、穩預期之下，業內認為，調控政策對打擊炒房炒地現象有積極效應。而對於房企來說，融資再臨嚴監管，眾多房地產信託業務將受到重大影響。2019年，地產商仍然不好過。

熱點城市被預警

5月18日，據新華社報道，為進一步落實房地產市場調控城市主體責任，住房和城鄉建設部在4月19日對6個城市進行預警提示的基礎上，又對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個城市進行預警提示。

距國家統計局發布「4月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況」僅數日，為何城市預警提示隨之而來？「近3個月此類城市新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較大。」 研究院智庫中心研究總監嚴躍進解釋稱。

市場表現確實如此。據國家統計局數據，4月大連新建商品住宅環比上漲0.7%，同比上漲13.2%；二手房環比上漲0.8%，同比上漲9.1%。南寧新建住宅環比上漲0.9%，同比上漲11.5%；南寧二手房環比上漲1.4%，同比上漲11.7%。

從二手房市場具體表現看，據諸葛找房數據研究中心統計，大連二手住宅掛牌市場進入4月以來，顯示出較強上漲趨勢，掛牌均價不斷攀升，達16236元/㎡，環比3月上漲3.92%。

而南寧市場平穩駛入2019年後，二手住宅掛牌價開始抬頭，連續3個月上漲。4月二手住宅掛牌均價13149元/㎡，環比3月上漲1.55%。

另外的蘇州、佛山雖不在70個大中城市統計范圍內，但在此輪樓市陽春行情中，其表現極為搶眼。

據克而瑞數據，2019年1~4月蘇州市區商品住宅成交面積為274萬㎡，同比2018年同期增長38%。成交均價21279元/㎡，同比2018年同期上漲9%。2019年1~4月蘇州樓市成交整體呈現同比「量價齊升」的局勢。

成交市場上漲刺激下，蘇州二手住宅掛牌價明顯上漲。據諸葛找房數據研究中心統計，4月蘇州二手房掛牌參考均價為27324元/㎡，環比上漲2.61%。自2018年10月起，蘇州二手房掛牌價已連續7個月環比上漲。

樓市陽春預期中，蘇州土地市場表現也尤為活躍。今年以來，蘇州土拍熱度飆升。據研究報告，一季度蘇州住宅用地成交樓面均價15082元/㎡，同比上漲25%，僅低於2016年四季度成交數據。溢價率19.11%，同比增加3.44個百分點，環比增加12.2個百分點。

而佛山借粵港澳大灣區規劃政策東風，二手住宅掛牌價也連月上漲，漲幅持續擴大，4月均價達17241元/㎡，較3月環比上漲4.02%。

熱市之下，調控落地。「此次預警是穩地價、穩房價、穩預期而做出的具體舉措，保持政策的連續性和穩定性，防止出現大起大落，確保房地產市場平穩健康發展。」諸葛找房研究認為，蘇州已率先出台樓市調控政策，預計另外三城將跟進調控，後續調控政策加碼的預期依然存在。

房企銀根收緊

如果說調控影響宏觀預期，那麼融資收緊，則實實在在擊中房企「錢袋子」。

今年以來，房企融資頻現小高峰。據研究院數據，今年1~4月份，房企融資規模近8500億元。一手舉債，一手買地，房企在2019陽春小窗口蜂擁進入市場。

但如今這一形勢面臨變數。近日，銀保監會正式發布《關於開展「鞏固治亂象成果促進合規建設」工作的通知》（簡稱「通知」），涉及多條嚴查房企融資內容。

對於商業銀行，通知要求，嚴查表內外資金直接或變相用於土地出讓金融資；未嚴格審查房地產開發企業資質，違規向「四證」不全的房地產開發項目提供融資；個人綜合消費貸款、經營性貸款、信用卡透支等資金挪用於購房；資金通過影子銀行渠道違規流入房地產市場；並購貸款、經營性物業貸款等貸款管理不審慎，資金被挪用於房地產開發等。

在信託領域，通知要求，不能向「四證」不全、開發商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資；或通過股權投資+股東借款、股權投資+債權認購劣後、應收賬款、特定資產收益權等方式變相提供融資。

值得注意的是，銀保監會此前少有提及「資金通過影子銀行渠道違規流入房地產市場」。嚴躍進認為，此類規定實際上是對一些非標渠道的融資進行管控。尤其是通過理財產品、各類信託工具等，變相為房企融資。

用益信託最新數據顯示，今年來，我國集合信託市場共成立7477隻信託產品，募集資金規模為8779.2億元，年化平均收益率為8.24%。就投資領域來看，房地產信託共成立2309隻產品，募集資金最多，為3456.9億元，佔比為39.4%。

「對於房地產開發貸款而言，信託對於客戶的二級資質要求更為寬松。」結構化金融專家宋光輝告訴第一財經。由於信託成本相比銀行存在較大劣勢，因此信託開展房地產融資業務時，更有比較優勢的是前端融資。

前端融資是指項目沒有四證從而不能獲得開發貸款的情況下作的前期融資。房地產企業在簽訂土地出讓合同後，由於四證要在繳納土地出讓金後一段時間後才能辦理下來，因此地產企業此時融資的主要目的就是拿地。

「由於目前銀行資金無論表內表外，都無法切入這個領域，證券基金行業的非標受到更為嚴格的監管幾乎無法動彈，目前信託在這一領域掌握絕對競爭優勢。」 宋光輝認為。銀保監會收緊房企融資監管尺度後，將對目前眾多房地產信託業務造成影響。

具體來說，信用評級高的、國有背景地產公司可通過發行債券獲得低成本資金，用於拿地保證金、繳納土地款等。但大部分低信用評級地產公司無法獲得這類發債資金，監管政策下其又無法獲得前端融資。這使得地產公司在土地拍賣市場競爭中，實力相差進一步拉大。

嚴管之下，已有多家金融機構被開罰單。公開信息顯示，4月1日~5月20日僅50天，各地銀保監局開出的223張罰單中，涉及違規「輸血」房地產的罰單有32張，罰沒金額合計約1069萬元。

調控再加碼，未來房地產市場走勢將如何？中國社會科學院和社會科學文獻出版社近日共同發布房地產藍皮書指出，2019年，貨幣政策繼續放鬆的空間逐漸縮小，加之「房住不炒、因城施政」的調控思路並未發生改變，預計2019年房地產市場銷售回落，投資增速放緩，行業平穩調整的趨勢不會發生實質性轉變。

㈧ 禁止「馬甲」參拍、嚴審資金來源 蘇州第二批集中供地將延期出讓

8月17日，蘇州市自然資源和規劃局發布公告稱，第二批集中供地公告時間將延長至9月5日，報名時間調整為9月6日至9月14日，掛牌截止時間調整至9月16日上午10時。
據悉，蘇州第二批次計劃供地23宗，總起始價約313.18億元，原本預計於9月1日至9月3日進行出讓。
根據最新的公告，編號為蘇地2021-WG-41號、42號、019號、022號、023號的5宗地塊的一次報價有效區間上限進行了調整。與此同時，蘇州對土地受讓對象也進行了限制，其中規定，此次出讓的住宅及商住用地僅限具有房地產開發資質的企業參與，申請競買人報名時須同步上傳房地產開發企業資質證書；同一企業及其控股的各個公司，不得參加同一宗地的競買，即嚴禁房企「馬甲」參拍。
此外，申請參與住宅及商住地塊的房地產開發企業在參與土地競拍和開發建設過程中，其股東不得違規對其提供借款、轉貸、擔保或其他相關融資便利等；同時，購地資金不得來源於以下渠道：其一，直接或間接使用金融機構各類融資資金；其二，房地產產業鏈上下游關聯企業借款或預付款；其三，其他自然人、法人、非法人組織的借款；其四，參與競買企業控制的非房地產企業融資等。競買人須說明資金來源情況，並在報名時提交相應證明材料。
公告還明確，對於違反上述規定的競買人，經認定構成違規參與競買的，將認定其為國有建設用地使用權掛牌競價出讓失信行為人，禁止其在失信行為發生後三年內參加蘇州市區國有建設用地使用權掛牌競價出讓活動。
同一天，濟南市也宣布推遲第二批集中供地出讓時間。據新京報記者不完全統計，截至目前，已有深圳、上海、天津、福州、青島等地發布公告延遲第二批土地出讓時間。