信託業房地產監管

❶ 銀保監會：加強房地產信託領域風險防控

新華社北京7月6日電（記者 李延霞）中國銀保監會有關部門負責人6日表示，為加強房地產信託領域風險防控，針對近期部分房地產信託業務增速過快、增量過大的信託公司，銀保監會近日開展了約談警示，要求這些信託公司控制業務增速，提高風險管控水平。

該負責人表示，截至2019年5月末，房地產信託資產余額3.15萬億元，佔全部信託資產余額14%，較年初增加1665.97億元，同比增長15.15%。但部分信託公司房地產信託業務增長較快，部分房地產信託業務存在一定合規問題和風險隱患，需要引起高度重視。

據介紹，銀保監會對這些信託公司提出五方面要求，包括嚴格執行房地產市場調控政策和現行房地產信託監管要求；提高風險管控水平，確保業務規模及復雜程度與自身資本實力、資產管理水平、風險防控能力相匹配；提高合規意識，加強合規建設，確保房地產信託業務穩健發展；控制業務增速，將房地產信託業務增量和增速控制在合理水平；提升受託管理能力，積極優化房地產信託服務方式，為房地產企業提供專業化、特色化金融服務。

該負責人表示，這些措施要求，有助於遏制當前房地產信託業務過快增長的態勢，有助於推動信託公司回歸本源、優化結構、有效轉型，促進房地產市場的平穩健康發展。

今後，銀保監會將會對信託公司的警示指導作為一項常態化工作，根據房地產市場發展變化情況，及時開展政策吹風，推動信託公司沿著正確軌道穩健發展。

❷ 新一輪房地產信託專項排查啟動：繼續嚴控規模、強化穿透監管

房地產信託監管政策延續高壓態勢。

信託百佬匯記者獲悉，銀保監會信託部日前向各地銀保監局下發《關於開展新一輪房地產信託業務專項排查的通知》（簡稱「《房地產信託排查通知》」），要求繼續嚴控房地產信託規模，按照「實質重於形式」原則強化房地產信託穿透監管，嚴禁通過各類形式變相突破監管要求，嚴禁為資金違規流入房地產市場提供通道，切實加強房地產信託風險防控工作。

據記者了解，此次專項排查主要針對房地產信託業務的持續合規監管情況、風險防範化解情況及落實整改問責情況，信託部要求各銀保監局於2020年11月30日前將排查情況上報。

三大排查要點

《房地產信託排查通知》要求，各銀保監局要切實履行屬地監管責任，保持對房地產信託高壓監管態勢不放鬆，提前謀劃風險防控工作，嚴厲查處違法違規行為，健全房地產信託監管長效機制。

首先，排查地產信託業務的持續合規監管情況。一是核查信託公司違規開展房地產信託貸款情況；二是核查信託公司通過不當「創新」等變相形式突破監管要求情況；三是為各類資金違規流入房地產市場提供通道便利情況。

其次，排查地產信託業務風險防範化解情況。一是對房地產信託業務逐筆排查，對風險緩釋措施進行分析，摸清風險底數；二是在識別房企集團關聯方的基礎上，全面排查信託公司對房企集團（含其關聯方）的信託融資集中度情況，評估集中度風險；三是制定和執行風險應對預案情況。

再次，落實地產信託業務的整改問責情況。針對信託公司房地產信託合規與風險問題，總結今年以來（含本次專項排查工作）的整改情況和追責問責情況。

據信託百佬匯記者了解，此次房地產信託業務排查涉及的合規問題包括：是否違反「四三二」要求、是否用於土地儲備、是否用於補充流動資金、是否協助金融機構進行監管套利，以及是否存在其他違規行為。與此同時，要求上報的業務風險狀況包括：風險程度、風險項目發生時點、風險成因分析、已採取何種實質性風險化解方式以及已採取何種非實質性風險化解方式等。

遏制地產信託回潮

房地產信託一向是信託公司的重頭業務。

針對地產信託2018年以來狂飆突進的增長勢頭，銀保監會自2019年中以來屢出重拳，嚴格控制地產信託業務規模，並取得良好成效。

截至2020年2季度末，房地產資金信託余額為2.50萬億元，同比2019年2季度末2.93萬億元下降14.68%，環比1季度末2.58萬億元下降3.10%。過去幾個季度的房地產信託佔比是逐漸下降的，2019年4季度末佔比為15.07%，2020年1季度末和2季度末佔比分別為14.57%和14.16%。

盡管如此，監管部門認為，目前房地產信託業務依然存在較大的合規管理及風險防控壓力。

一位接近監管部門的消息人士向信託百佬匯記者透露，「監管部門主要是擔心房地產信託重新升溫。從數據來看，二季度新設房地產信託項目是近一年的高峰。此外，在日常監管工作中，確有發現部分信託公司仍然存在以變相形式突破房地產信託監管要求、信託資金運用疏於管控並違規流向房地產領域等問題。」

不久之前，個別大型房地產集團流動性風險暴露，再次為疫情之下房地產信託業務風險防控敲響警鍾。

復旦大學信託研究中心主任殷醒民指出，信託業要嚴格落實房地產行業發展要求，在風險可控的前提下適度合理開展房地產業務，可以在城市更新領域的資金支持方面有所作為。城市更新的內涵日益豐富：包括租賃住宅、養老住宅、商業物業改造等多種形式，信託公司可以創新金融產品和改善金融服務，通過債權融資、股權融資、資產證券化、組合金融服務等多種業務模式，充分發揮信託公司的制度優勢和靈活架構，為新型城鎮化和高質量城鎮化融資體系探索新的思路和模式。

❸ 銀監會下發了《信託公司房地產信託業務風險提示的通知》，為什麼這么急啊

展恆理財認為以上監管政策均在情理之中，投資者應保持平和的心態，理性地對待。
首先，我們要了解監管部門出台新的監管精神的真正內因。我們先看一組數字，據統計，截至2010年10月31日，全國信託公司自營資產合計1351.4億元，負債合計179.96億元，所有者權益合計1171.44億元。管理的信託資產合計30103.71億元，已經跨越3萬億元大關，與2004年末2102億元的信託資產規模相比，在不到六年的時間里增長近15倍。顯然信託業這幾年快速發展，但與其相對應的風險管控卻相對滯後。與此同時信託行業經營模式多屬粗放型，有些規模較小的信託公司為尋求發展，積極擴張業務，對投資項目審核不嚴，濫竽充數的情況時有發生，極大擾亂了信託業持續快速發展。同時，當前國內經濟形勢比較復雜，通脹壓力較大，流動性相對過剩。在這種內外部共同作用下，監管層出台以上措施，主要目的也是規范信託業健康發展，防範流動性風險和系統性風險，這也符合當前國內經濟政策大方向，無可厚非。
其次，對於信託業中的房地產信託來說，監管層的調控力度更大。監管部門不僅把房地產信託業務的風險資本計提比例提高到3%（最高級），還專門發通知要求信託公司針對房地產信託的合規性風險檢查和自查。仔細想來，也能理解。自國家出台房地產調控新政以來，房地產公司的銀行融資渠道被掐得很死，眾多資金量緊張的地產公司紛紛湧向信託產品，為房地產公司贏得了一口喘息的機會。由於房地產信託產品收益率較高，接受范圍較大，因此發行速度很快（房地產信託產品規模占信託產品總規模的比率由年初的10.3%激增到三季度末的13.4%），但如此高的發行速度必然導致產品魚龍混雜，系統性風險也隨之增大。在這個時機，監管層出台針對房地產信託的相關政策也在情理之中，這也是配合國家調控房價的措施之一。
如此一來，我們是否能理解為監管層確實要掐死房地產信託呢？答案是否定的。我們承認監管層確實在打壓房地產信託，但卻並不是叫停，只是限制。投資者針對房地產信託保持謹慎的態度是必要的，房地產信託的整頓甚至整個信託業的轉型勢在必行，也許轉型過後，房地產信託會迎來更加彭勃的發展。

❹ 房地產金融的非標業務正受到誰監管

房地產金融的非標業務正受到監管部門的嚴監管。近期一些信託機構的房地產非標業務已暫停。多位接受采訪的房企和信託人士表示，非標業務收緊後，房地產企業資金鏈承壓，特別是一些中小房企的融資渠道依賴信託，非標收緊後日子比較難過。在此背景下，債券和類REITs等成為房企看重的融資渠道，租賃類融資項目受到追捧。

「現在資金成本比去年同期漲了2-3個百分點，今年一些小開發商的資金鏈可能斷裂，房地產企業等著過冬吧。」上述信託人士說，「我們最近跟房企聊，今年房企融資根本不用談定價，能融到資就不錯了。去年資金成本9%左右的房企融資項目都能做，今年可能要到15%以上。」

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，中小房企的融資壓力已開始顯現。

整頓非標業務

市場人士指出，大量非標資產對應的融資最終流向了房地產等受限領域。

中泰證券固收研究報告估計，2017年非標融資對房地產開發的支持規模累計在2.5萬億-3萬億元左右。非標融資占房地產開發資金的20%-25%左右。

「根據相關規定，房地產企業向銀行貸款必須『四證齊全』。證件不全的開發商可以通過理財直投、券商資管計劃、信託計劃等形式，繞個彎獲得融資。」某大型國有銀行公司部人士表示，「這兩年非標業務規模增長很快，因為信託公司等渠道審批時間短，融資方便。」

某大型信用評級公司工商企業部人士表示，房企要想獲得非標融資，必須經過外部評級。2017年年中以後，一些信託公司的房地產相關產品要求房企的評級達到AA級。對於資質一般的企業，信託公司做非標業務就比較謹慎。

土地款配資是理財資金進入房地產企業的一個重要渠道。中部地區某城商行房地產事業部負責人表示，2017年該行土地款配資業務十分紅火，放款上百億元，創利2億多元。在高峰期，土地配資的杠桿比例一般是3:7，近期出於謹慎降至5:5。

中原地產首席分析師張大偉表示，非標業務收緊才剛剛開始，到底有多大影響還難以預計，很多房企都在拓展其他融資渠道。

轉向長租類

北京某券商資產證券化人士陳軍（化名）表示，在銀行貸款審批更審慎、非標通道受限的背景下，債券和類REITs等工具成為房企尚可利用的為數不多的融資渠道。

「在提倡租購並舉的大背景下，租賃類債權融資和資產證券化項目都比較熱門。」陳軍表示。

以類REITs項目為例，2017年發行規模超過260億元，較2016年的104億元左右有大幅提升。「前兩天，碧桂園(港股02007)發了規模100億元的類REITs，一下就把今年對類REITs的整體規模預期給拉高了。」陳軍說。

陳軍認為，未來租賃市場的各環節都可以做資產證券化，減輕相關企業的資金壓力。例如，租賃房的物業，房租和裝修等環節都可以通過類REITs架構進行融資。

銀行對租賃融資業務的熱情也很高。近日中國銀行(港股03988)與8家地方國企簽訂租賃住房金融服務戰略合作協議，計劃為上述企業提供融資規模約1700億元的住房租賃金融支持。建設銀行(港股00939)也就通過支持企業發行類REITs、支持地方政府發展個人租賃平台等形式布局住房租賃金融。

債券融資也受到房企的倚重。近期龍湖地產(港股00960)、碧桂園、綠地控股、泰禾集團、象嶼股份等房企在境外發行美元債。

張大偉表示，房企境內融資收緊，海外融資渠道越來越受到關注。

房地產是該管管了。

❺ 關於房地產信託的法律法規都有哪些呀 謝謝指點

這里有相關的法理法規，可以自己查！
http://lawyersbj.com.cn/fdcyjz.htm

❻ 違規「輸血」房地產 多家信託公司被罰

11月罰單顯示，民生信託被罰90萬、中誠信託被罰70萬、北方國際(000065,股吧)信託被罰80萬

■本報記者吉雪嬌

11月28日，因存在「收益權投資」項下信託資金違規用於繳納土地出讓價款等多項違法違規事實，民生信託收到北京銀保監局開出罰單。就在數天前，中誠信託亦受到處罰，其違規行為同樣包括信託資金違規用於繳納或變相繳納土地出讓價款。值得關注的是，今年以來，房地產業務已成為信託公司違規的「重災區」。分析人士認為，信託公司對此應高度重視，採取以往打擦邊球的做法已不合時宜。

房地產業務成違規「重災區」

11月公布罰單顯示，截至目前，已有3家信託公司因業務違規被處罰。其中，民生信託存在的違法違規事實包括「收益權投資」項下信託資金違規用於繳納土地出讓價款；信託資金運用與信託計劃投資方向和投資策略不一致；違規接受保險資金投資於事務管理類信託產品。依據《中華人民共和國銀行業監督管理法》第四十六條，北京銀保監局責令民生信託改正，並罰款90萬元。此前，因「違規接受銀行理財資金投資於未上市企業股權；信託資金違規用於繳納或變相繳納土地出讓價款」，中誠信託亦收到北京銀保監局開出罰單。被責令改正，並罰款70萬元。

此外，北方國際信託因「信託貸款管理不盡職，嚴重違反審慎經營規則」，被天津銀保監局罰款50萬元。這也是其年內第二次受到處罰。今年4月，北方國際信託曾因「違規發放房地產自營貸款；信託資金違規發放房地產貸款」，被罰款80萬元。

據《金融投資報》記者不完全統計，截至目前，今年以來已有20家信託公司因業務違規收到銀保監會罰單，總計罰單為37張。值得關注的是，房地產業務仍是信託受到行政處罰的最集中區域，共有8家信託公司出現相關違規，佔比近半。

除上述3家信託公司外，還包括五礦國際信託「盡職管理不到位，導致信託資金用於收購土地」；建信信託「信託資金違規用於房地產開發企業繳交土地出讓價款、違規投向「四證」不全的房地產項目、違規向不具備二級資質的房地產開發企業提供融資」；中信信託「信託資金違規用於房地產開發企業繳交土地出讓價款」；中融信託「開展房地產信託業務不審慎」；粵財信託「違規開展房地產信託業務」等。

加強自身合規審查能力建設

隨著嚴監管趨勢的持續，今年以來不少信託公司的合規短板也逐漸暴露，其中房地產領域較為顯著。

事實上，作為今年監管的重點領域，房地產類信託的監管持續從嚴。5月17日，銀保監會下發「23號文」，即《關於開展「鞏固治亂象成果促進合規建設」工作的通知》，對於信託公司開展房地產業務提出嚴格要求，重點關注向「四證」不全、開發商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資，或通過股權投資+股東借款、股權投資+債權認購劣後、應收賬款、特定資產收益權等方式變相提供融資；直接或變相為房地產企業繳交土地出讓價款提供融資，直接或變相為房地產企業發放流動資金貸款等。7月，多家信託公司收到銀監窗口指導，要求控制地產信託業務規模。8月銀保監會發文對32個重點城市進行房地產業務的專項檢查，嚴厲查處各種將資金通過挪用、轉道方式流入房地產行業的違法違規行為。在市場分析人士看來，監管層對房地產信託的強監管趨勢沒有改變。同時，針對信託行業的種種過度擴張，以及房地產過度金融化，監管政策將會越來越緊。

「下半年以來，監管層對信託資金進入房地產已採取了零容忍態度，監管層的行為應該引起信託公司的高度重視，採取以往打擦邊球的做法已經不合時宜。」用益信託研報指出，針對相關規范較為零散的現狀，信託公司須加強對自身合規審查能力的培養和建設，以應對越發嚴峻的監管環境。

❼ 北京銀保監局：未叫停房地產信託業務

北京銀保監局：未叫停房地產信託業務

光大信託辟謠「暫停房地產類項目募集」實為優化結構 地產信託規模快速上漲受高度關注

7月11日下午，關於光大信託「緊急叫停所有房地產類項目募集」的傳言快速傳播，引起廣泛關注。隨後有消息稱，除了光大信託，國投泰康信託也暫停了此類項目。還有報道稱，這次「緊急叫停」主要針對北京轄區的信託公司。然而，接近北京銀保監局的業內人士告訴北京青年報記者，北京銀保監局最近並沒有叫停房地產信託，北京地區對房地產信託業務的監管也是按照統一要求進行，並無特別之處。

光大信託辟謠暫停房地產信託

此前市場消息顯示，光大信託發布緊急通知稱，截至昨日12點，暫停所有房地產類項目募集(包括直銷和代銷)，12點後已募集的此類項目全部退款。國投泰康信託也暫停了此類項目，已經打款的項目全部退款，暫停預登記，房地產類信託項目都暫停。

光大信託有關人士隨後對市場傳言進行了辟謠。光大信託按監管要求，對房地產項目進行余額管控，優化結構，平滑運作。光大信託堅持房住不炒，重點支持與政策導向一致的住房保障項目。

房地產信託監管趨嚴

不論部分信託公司是否自己叫停房地產信託項目，房地產信託業務的監管日趨嚴格卻是不爭的事實。

5月17日，銀保監會發布《關於開展「鞏固治亂象成果
促進合規建設」工作的通知》(23號文)時，就強調不得向「四證」不全、開發商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資。

針對近期部分房地產信託業務增速過快、增量過大的信託公司，銀保監會近日開展了約談警示，要求這些信託公司控制業務增速，提高風險管控水平。

有消息稱，這次至少有10家信託公司被約談或警示。各家公司收到的監管要求不盡相同，有的要求「自覺控制地產信託業務規模」，有的要求「三季度末地產信託業務規模不得超過二季度末」，甚至有個別公司要求「全面暫停地產信託業務」。

有信託業內資深人士表示，自己所在公司各項目運轉正常。該人士認為，現在市場各種有關房地產信託的傳言，其實都不是一刀切的政策，都是針對少數在風險防控上存在隱患的公司和項目，合規的信託項目並不受什麼影響。

財經觀察

房地產信託市場有望降溫 窗口指導將常態化

房地產信託受到監管層高度關注的主要原因應該是地產信託規模的快速上漲。普益標准數據顯示，2019年上半年，投向房地產領域信託產品共計發行2954款，佔比39.43%，募集規模達到4531.94億元。

中原地產首席分析師張大偉分析指出，信託資金寬松，是2019年土地市場二季度活躍的主要原因之一，信託資金投向房地產比例擴大，新增信託逐漸向房地產集中。截至2019年一季度末，全國68家信託公司受託資產規模為22.54萬億元,相較於2018年四季度末，投向基礎產業與房地產領域的信託資金佔比有所上升。數據顯示，二季度信託資金加快進入房地產行業。

張大偉同時表示，信託依然是房地產企業資金的主要來源之一。規范是趨勢，但不可能一刀切。雖然信託融資占房地產開發融資資金來源比例不高，但對房地產信託監管政策的加碼肯定會一定程度上影響房地產企業的融資渠道，房地產企業融資收緊預期增加。

普益標准研究員龍燕也認為，近期房地產信託規模和數量的變化，釋放出行業繼續加大房地產投資的信號，而監管層及時的窗口指導對信託融資做出了一定的調整。在一系列監管措施下，過熱的房地產信託市場有望降溫，銀保監會對信託公司的窗口指導也將常態化，有助於促使信託公司回歸業務本源、加強主動管理能力，轉型發展房地產信託業務，探索開展真實股權投資業務。(記者
程婕 統籌/余美英)

❽ 房地產信託規模收縮 嚴監管背後的深意

窗口指導、余額管控、罰單頻現……房地產信託成為2019年信託業的關鍵詞。伴隨部分項目逾期，市場對地產信託產品的謹慎態度也愈發明顯。不少投資者對兌付情況、抵押物是否足值及處置時間等方面表達了擔憂。
面對逾期信託項目越來越多的情況，對信託公司風控的質疑聲也不斷涌現。這些是否意味著作為信託的主要業務之一的房地產信託從此會「一蹶不振」？嚴監管背後究竟有何深意？
在多位業內人士看來，房地產信託近期頻發的兌付危機更多是與市場大環境、政策基本面有關。而房地產行業已經經歷多輪政策調控，大部分信託公司在風控條件方面基本上是可以把握的。作為一種補充融資手段，經歷嚴監管的房地產信託更多是配合穩房價和穩預期，適當地控制增長的節奏。此外，隨著信託步入轉型關鍵期，存量地產業務也有望成為重要立足點之一。
地產信託困境
房地產信託作為信託公司的主要業務，明確的擔保和抵押成為其被青睞的關鍵優勢。
在房屋銷售市場持續降溫的情況下，抵押物是否持續足值及其處置的時間是否過久，也成為多數經歷房地產信託項目逾期的投資者的「心病」。有投資者明確地向記者表達了這樣的擔憂。
業內人士分析認為，目前房企普遍面臨融資收緊的情況，部分房企現金流緊張，無法償還之前的信託貸款，有些甚至瀕臨破產。此外，今年信託到期量絕對規模仍處於歷史最高位，到期量的分布呈現前低後高的規律，房地產領域的風險暴露有可能加快。
某三方代銷機構工作人員王華（化名）告訴記者，房地產商融資一般會以名下項目作為抵押物，但在違約的情況下，抵押物的處置、變現往往需要一段時間，還可能面臨折價。
「信託處於處置期、延期的項目越來越多。」王華對記者感慨道，現在很多情況是一家企業違約連帶著十幾家機構踩雷，其中不乏信託公司。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《國際金融報》記者采訪時表示，房地產信託項目大部分風險都與房屋銷售市場有關系。如果銷售市場行情好，問題一般都很容易化解；反之，若市場在持續降溫，往往會引起較多問題。
「尤其是和商業、辦公掛鉤的項目，比如出現爛尾、租金回報率不高等情況，而融資方又無法獲得一些補給的資金，則會對項目兌付產生影響，需要警惕相關風險。」嚴躍進補充道。
那麼，地產信託相關風險項目，又該如何化解？
某信託公司從業人士李華（化名）在接受記者采訪時表示，從信託公司角度來看，逾期地產信託項目處置抵押物在大多數情況下，不存在是否有人接盤的問題，關鍵在於價格。在整個調控依然比較嚴格的階段，市場普遍缺乏流動性，資產較難出手且大概率面臨打折的困境。
「對於信託公司來說，一旦折扣力度較大，則面臨無法收拾的難題。」李華補充稱。
然而，李華亦告訴記者，從普通的固定收益類產品來看，信託基本可以理解為能夠兌付或者有潛在兌付預期的產品。「即使一些延期較長的項目，也不會說最終不去處置，並讓投資者蒙受損失，可能後面幾年問題也就慢慢得到解決了」。
「整體來看，行業風險敞口不是很大。」李華進一步表示，無論項目的情況如何，信託是一直履行管理人職責的。
風控手段多樣
從與投資者交流的過程中，記者注意到，面對逾期信託項目越來越多的情況，對信託公司風控的質疑聲也不斷涌現。
事實上，多位信託業內人士告訴記者，近期頻發的兌付危機，更多是與市場大環境、政策基本面有關。
金樂函數信託分析師廖鶴凱在接受記者采訪時表示，信託項目方風險的暴露，與整個經濟環境有很大的關系。從本質上來看，信託或者整個金融行業屬於風險管理行業。
「金融與各行各業都要打交道，因此，風險也會在金融行業集中體現。」廖鶴凱對記者進一步表示，在這樣的情形下，對於風險的管理、控制和化解顯得尤為重要。
「就算是相同的業務，不同的金融機構也會有自己的風控標准參照。」廖鶴凱對記者進一步表示，從整個資管行業來看，信託基本可視為相關手續的完善度與成熟度最高的領域。
「交易對手的復雜化，要求信託具備豐富多樣的風控手段。整體來看，在交易結構方面，有些制度設計是比較創新的。」廖鶴凱補充道。
李華告訴記者，從房地產信託業務來看，目前的風控措施主要包括名單制、質押物、資金監管和投後管理等。「抵押物是傾向的主要因素，但並非決定因素。並不是所有抵押物的資質都很好，還是要結合各家風控邏輯的層次來看，一般風險抓手決定抵押物所佔的權重」。
「總體來看，房地產業經歷了高速發展之後，房企從跑馬圈地進入到加速分化階段。而對行業的理解與合作主體的選擇，成為信託公司房地產業務風控的核心環節之一。」李華告訴記者。
此外，相較前幾輪調控，本輪政策調控具有一些不同之處。
廖鶴凱告訴記者，從前面幾輪調控來看，房地產業整體還是顯著向上的，所以相關質押物的變現可能不會很久，價格也相對可觀。但目前在嚴格調控和房地產稅有徵收預期的大背景下，整個行業向上趨勢並沒有特別明顯。此外，結合棚改政策逐漸退出等多重政策影響，三四線城市也會受到明顯影響。「而信託早期已經投入進去的項目，後續如何去處置，其實是比較關鍵的」。
「房地產行業已經歷多輪政策調控，大部分信託公司在風控條件方面基本上是可以把握的，做業務的邏輯也往往經過了多輪論證。」廖鶴凱強調。
規模顯著收縮
下半年來，地產信託規模經歷「縮水」。用益信託網數據顯示，11月集合信託成立規模為1067.51億元，較去年同期的1808.33億元大幅下降約41%。其中，有213.83億元投向房地產，較去年同期的660.49億元更是大幅下降近68%。
實際上，自2019年下半年以來，投向房地產領域的信託發行規模呈現明顯下降趨勢。
具體來看，用益信託數據顯示，2019年1月-6月份發行的投向房地產領域的信託中，有5個月的單月規模在800億元以上，6月的規模甚至超過1000億元；而7月-11月，單月規模均是在800億元以下。
同時，中國信託業協會數據顯示，截至2019年三季度末，投向房地產的信託資金余額為2.78萬億元，較二季度減少1480.67億元，環比下降5.05%。這是自2015年四季度以來，首次出現新增規模的環比增速負增長。
李華告訴記者，房地產信託今年上半年熱度較高，而下半年則面臨嚴監管，這形成了較為鮮明的對比。
5月，銀保監會下發《關於開展「鞏固治亂象成果促進合規建設」工作的通知》（簡稱《通知》）。
根據《通知》的要求，不得向「四證」不全、開發商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資，或通過「股權投資+股東借款」、「股權投資+債權認購劣後」、應收賬款、特定資產收益權等方式變相提供融資；直接或變相為房地產企業繳交土地出讓價款提供融資，直接或變相為房地產企業發放流動資金貸款。
隨後，在「房住不炒」的大背景下，房地產信託經歷了監管「接力式」的調控。
7月，銀保監會有關部門負責人表示，為加強房地產信託領域風險防控，針對近期部分房地產信託業務增速過快、增量過大的信託公司，銀保監會開展了約談警示，要求這些信託公司控制業務增速，提高風險管控水平。緊接著，對信託公司房地產信託業務進行余額管控的消息傳出。
同時，據媒體報道，監管部門已統一房地產信託業務放行標准，地產信託業務二級資質將無法穿透兩層，這意味著二級資質的孫公司將無法開展信託業務貸款。
調控還在持續升級。8月份，銀保監會向各銀保監局信託監管處室下發了《中國銀保監會信託部關於進一步做好下半年信託監管工作的通知》（信託函〔2019〕64號）（下稱「64號文」），對下半年信託業的監管重點進行傳達。
根據「64號文」的要求，按月監測房地產信託業務變化情況，及時釆取監管約談、現場檢査，暫停部分或全部業務、撤銷高管任職資格等多種措施，堅決遏制房地產信託過快增長、風險過度積累的勢頭。
嚴監管深意
多位信託從業人士告訴記者，實際上，房地產信託的監管處於一個比較大的邏輯與思路框架下。那麼，嚴監管的深意究竟何在？
資深信託研究員袁吉偉對記者分析稱，房地產信託經歷了嚴監管，但並不是完全被禁止，更多是在前期增長過快的情況下，配合穩房價和穩預期，適當地控制增長的節奏。「畢竟房地產行業無論對於國民經濟增長還是居民財富都有較大影響」。
「避免資金過度投入到一個領域，集中度太高也有比較大的風險，這也是原因之一。」袁吉偉進一步表示。
廖鶴凱對記者分析稱，2019年，監管對地產信託的調控力度大於往年。事實上，這類政策並不僅是針對信託領域。在整個房地產行業資金來源里，信託只能說是一種補充融資手段。「之所以在信託方面也做單獨強調，是有一定原因的。從以往情況來看，在銀行對房地產行業融資收緊的情況下，如果信託再放開口子，一定程度上會減弱政策的效力」。
某中型信託從業人士王誠（化名）告訴記者，嚴監管形勢可以說是「前所未有」，這也與當前宏觀經濟及金融市場所面臨的環境息息相關。在風險易發高發階段，進行嚴監管是有必要的，也是有利於行業長遠穩健發展。
「雖然短期、單體來看，調控對信託公司的經營業績會帶來一定壓力，但從長遠、整體來看，嚴監管對信託行業、地產行業乃至國家宏觀經濟都十分有必要。」李琦補充道。
廖鶴凱亦告訴記者，監管趨嚴，無論是對房地產業自身發展還是維護金融體系穩定，都具有重要的意義。
具體來看，如果過多資源投放到地產領域，一定會擠壓到對其他部門的投入，這樣反而會阻礙房地產業的長期發展。結合行業特點來看，房地產大概率是在其他行業發展好的基礎上才能得到長遠發展，反之則會出現不穩定的情況，進而對金融體系造成影響。
也有分析認為，從長期來看，房地產業依然是有發展空間的領域，只不過已經過了高速發展期，進入相對成熟的階段。後續的存量市場會衍生出新的業務機會，最終整體地產行業的回報率會趨於平緩，但按照行業特點，依然會比傳統行業的回報率略高。
事實上，多位信託業內人士告訴記者，從存量業務的規模來看，房地產信託或會成為信託轉型的立足點。
以轉型方向之一的REITs（房地產信託投資基金）為例，雖然信託目前還處在「霸屏」房地產一級市場，REITs業務量還很小，可一旦進入到房地產行業進入存量博弈階段，信託或將會積極介入。
針對目前REITs業務面臨的租金回報率不高問題，廖鶴凱認為，未來這一點或許會發生改變，去杠桿的精髓在於回歸資產本身的價值。
另一方面，從信託自身來看，最大的優勢在於跨市場操作，回歸本源意味著不僅僅限於資金類信託管理。而房地產作為我國家庭資產的重要組成部分，從存量市場的角度看，信託依然有很多機會。

❾ 銀保監會回應加強地產信託業務調控

7月6日訊，銀保監會相關負責人表示，針對近期部分房地產信託業務增速過快、增量過大的信託公司，近日銀保監會開展了約談警示。要求這些信託公司增強大局意識，嚴格落實「房住不炒」的總要求，嚴格執行房地產市場調控政策和現行房地產信託監管要求。要求提高風險管控水平，確保業務規模及復雜程度與自身資本實力、資產管理水平、風險防控能力相匹配。

❿ 監管「組合拳」下房地產信託遇「冰點」

2019年，房地產信託經歷了先「熱」後「冷」的發展過程。

今年以來，隨著房企融資政策收緊，供給渠道進一步受限，由於信託制度靈活、可提供定製化產品，取道信託融資成為不少房企優選。對於信託公司而言，房地產業務利潤大、回報高，展業意願強。此形勢下，房地產信託得到蓬勃發展。

與此同時，信託公司「扎堆式」發展房地產信託背後則是一系列風險隱患，引起了監管部門的重視，下半年連續出台政策遏制房地產信託過快增長，房地產信託遇冷。

從上個月的數據來看，8月份房地產信託募資規模驟降至400億元，環比下降近四成，幾乎與年內最低點（2月份為380億元）持平。監管規范下，房地產信託得到有效遏制。對此，用益信託研究員帥國讓對記者表示，「從目前監管來看，關於房地產信託業務主要還是余額管控，並沒有完全終止房地產信託業務，預計房地產信託會保持一定比例，但佔比會有所下滑」。

房地產信託大降近四成

在集合信託市場上，上個月成立產品和規模均出現不同程度的滑落。用益信託月度數據顯示，8月份共有56家信託公司成立1608款集合信託產品，環比減少4.35%；集合信託產品成立規模為1370.71億元，環比減少11.29%。

從投向領域來看，房地產信託募集規模受監管影響明顯下滑，金融類信託和工商企業信託規模增速較快。具體來看，8月份金融類信託募集資金規模432.23億元，環比增長30.61%；同樣增長較快的有工商企業信託，募集資金105.96億元，環比增加30.61%；基礎產業信託募資規模373.31億元，環比減少3.44%；房地產信託成立規模大幅度下滑，8月份共募集資金402.68億元，環比下滑37.83%。

可以看出，房地產信託收縮成為導致整個集合信託下降的重要因素。用益信託認為，監管趨嚴使得房地產信託收緊，集合信託市場正處於一個新舊動能轉換的階段，消費金融、基礎產業領域或成信託公司下階段發力重心，但短期內難以彌補房地產類信託收縮帶來的空白。

對於房地產信託募資規模大幅下降的原因，帥國讓對記者分析道，「其一，與今年的『23號文』、『64號文』等監管措施一脈相承，主要是為了防控房地產信託業務發生區域性或是系統性風險；其二，契合中共中央政治局會議『房住不炒』，『不將房地產作為短期刺激經濟手段』的要求；其三，因為上半年房企藉助信託渠道融資規模較大，並且出現融資亂象情況；事實上，最終目的還是防控金融風險。」

可以看出，監管種種舉措對房地產信託的規范起到了明顯的效果，房企融資將進一步受到約束。對此，也有業內研究人士表示，房地產信託監管政策的加碼可能會造成其他機構的謹慎情緒和融資渠道的收緊。「今年以來監管層對房地產信託政策的關注和逐步收緊可能並非局限於信託行業，全年房地產行業政策『房住不炒』的思路不變，對房地產行業投融資都存在一定約束。」

房地產業務違規成今年處罰重點

在控規模的同時，信託監管部門也在進一步防範房地產信託風險，嚴格處罰相關違法違規行為。

據記者統計，今年以來，至少有3家信託公司因房地產業務違規被監管「點名」。事由分別為「開展房地產信託業務不審慎」、「違規開展房地產信託業務」、「違規發放房地產自營貸款」及「信託資金違規發放房地產貸款」。

對於受罰信託公司，最直接的負面影響則是信託業務開展受限。普益標准認為，根據相關規定，在受託管理社保基金、保險資金、企業年金、擔任特定目的受託機構以及開辦受託境外理財業務時，對受到行政處罰的信託公司會有限制，未來在申辦新業務類型時也可能受到影響。信託公司擬新設基金子公司等主體時，有可能因自身被行政處罰而無法開立相關機構，影響信託公司的業務發展布局。

面對監管趨嚴的環境，資深信託研究員袁吉偉對記者表示，「從近期調控政策看，更多是制約了房企的融資端，也是更好地將信貸資源配置到實體經濟、新興產業方面。短期看，房地產信託監管會承壓，監管要求會比以往嚴格，需要信託行業在確保房地產信託業務的合規性基礎上，加快回歸本源，更好地服務實體經濟，支持資本市場發展，實現創新轉型發展。」