經營性物業貸款融資租賃

㈠ 關於營業稅允許扣除的部分

營業稅中允許扣除的規定如下：

一、交通運輸業（改為增值稅了）

條例第五條第一款規定，運輸企業自中華人民共和國境內運輸旅客或者貨物出境，在境外改由其他運輸企業承運乘客或者貨物的，以全程運費減去付給該承運企業的運費後的余額為營業額。

《財政部、國家稅務總局關於營業稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號）規定：經地方稅務機關批准使用運輸企業發票，按「交通運輸業」稅目徵收營業稅的單位將承擔的運輸業務分給其他運輸企業並由其統一收取價款的，以其取得的全部收入減去支付給其他運輸企業的運費後的余額為營業額。

二、旅遊服務業

條例第五條第二款規定旅遊企業組織旅遊團到中華人民共和國境外旅遊，在境外改由其他旅遊企業接團的，以全程旅遊費減去付給該接團企業的旅遊費後的余額為營業額。

《財政部、國家稅務總局關於營業稅若干政策問題的通知》財稅[2003]16號明確：旅遊企業組織旅遊團在中國境內旅遊的，以收取的全部旅遊費減去替旅遊者支付給其他單位的房費、餐費、交通、門票或支付給其他接團旅遊企業的旅遊費後的余額為營業額。

三、建築安裝業

條例第五條第三款：建築業的總承包人將工程分包或者轉包給他人的，以工程的全部承包額減去付給分包人或者轉包人的價款後的余額為營業額。

《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第十八條 納稅人從事建築、修繕、裝飾工程作業，無論與對方如何結算，其營業額均應包括工程所用原材料及其他物資和動力的價款在內。

納稅人從事安裝工程作業，凡所安裝的設備的價值作為安裝工程產值的，其營業額應包括設備的價款在內。

《財政部、國家稅務總局關於營業稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號）規定：通信線路工程和輸送管道工程所使用的電纜、光纜和構成管道工程主體的防腐管段、管件（彎頭、三通、冷彎管、絕緣接頭）、清管器、收發球筒、機泵、加熱爐、金屬容器等物品均屬於設備，其價值不包括在工程的計稅營業額中。

其他建築安裝工程的計稅營業額也不應包括設備價值，具體設備名單可由省級地方稅務機關根據各自實際情況列舉。

設備價款問題是施工單位必須注意的問題，不然有可能造成無謂的多繳稅款的問題。

建築業營業額確定的稅收政策在後來有比較大的變化，納稅人在計算繳納稅款時就有了較大的籌劃空間。不僅包括上述設備價款問題，而縣還有《國家稅務總局關於納稅人銷售自產貨物提供增值稅勞務並同時提供建築業勞務徵收流轉稅問題的通知》（國稅發[2002]117號）列舉自產貨物是指：

（一）金屬結構件：包括活動板房、鋼結構房、鋼結構產品、金屬網架等產品；

（二）鋁合金門窗；

（三）玻璃幕牆；

（四）機器設備、電子通訊設備；

（五）國家稅務總局規定的其他自產貨物。

《國家稅務總局關於納稅人銷售自產建築防水材料並同時提供建築業勞務徵收流轉稅問題的通知》（國稅發[2006]80號）：納稅人銷售自產建築防水材料的同時提供建築業勞務也加入了進來。上述兩個文件所涉及在建築所使用的六種材料，如果符合規定的條件，可以不計入營業額征稅的問題。

比上述規定更徹底和更值得關注的是《財政部、國家稅務總局關於納稅人以清包工形式提供裝飾勞務徵收營業稅問題的通知》（財稅[2006]114號）：納稅人採用清包工形式提供的裝飾勞務，按照其向客戶實際收取的人工費、管理費和輔助材料費等收入（不含客戶自行采購的材料價款和設備價款）確認計稅營業額。

上述以清包工形式提供的裝飾勞務是指，工程所需的主要原材料和設備由客戶自行采購，納稅人只向客戶收取人工費、管理費及輔助材料費等費用的裝飾勞務。

四、金融業

（一）轉貸業務

《條例》規定：轉貸業務，以貸款利息減去借款利息後的余額為營業額。

《財政部、國家稅務總局關於金融業徵收營業稅有關問題的通知》（財稅字[1995]79號）第二條進一步明確，對金融企業經營轉貸外匯業務，以貸款利息減去借款利息後的余額為營業額計算徵收營業稅。轉貸外匯業務，是指金融企業直接向境外借入外匯資金，然後再貸給國內企業。

（二）應收未收利息

《財政部、國家稅務總局關於金融企業應收未收利息徵收營業稅問題的通知》（財稅[2002]182號）金融企業應收未收利息核算期限按財政部或國家稅務總局制定的財務會計制度的有關規定執行。從2002年1月1日起，金融企業應收未收利息核算期限由原來的180天調整為90天。因此，對金融企業貸款利息徵收營業稅作以下調整：

金融企業發放貸款（包括自營貸款和委託貸款，下同）後，凡在規定的應收未收利息核算期內發生的應收利息，均應按規定申報交納營業稅；貸款應收利息自結息之日起，超過應收未收利息核算期限或貸款本金到期（含展期）後尚未收回的，按照實際收到利息申報交納營業稅。

（三）金融業買賣金融商品

《財政部、國家稅務總局關於營業稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號）規定：金融企業（包括銀行和非銀行金融機構，下同）從事票、債券買賣業務以股票、債券的賣出價減去買入價後的余額為營業額。買入價依照財務會計制度規定，以股票、債券的購入價減去股票、債券持有期間取得的股票、債券紅利收入的余額確定。

金融企業買賣金融商品（包括股票、債券、外匯及其他金融商品，下同），可在同一會計年度末，將不同納稅期出現的正差和負差按同一會計年度匯總的方式計算並繳納營業稅，如果匯總計算應繳的營業稅稅額小於本年已繳納的營業稅稅額，可以向稅務機關申請辦理退稅，但不得將一個會計年度內匯總後仍為負差的部分結轉下一會計年度。

（四）金融業的代收款業務

《財政部 國家稅務總局關於營業稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號）：金融企業從事受託收款業務，如代收電話費、水電煤氣費、信息費、學雜費、尋呼費、社保統籌費、交通違章罰款、稅款等，以全部收入減去支付給委託方價款後的余額為營業額。

五、保險業

《財政部、國家稅務總局關於營業稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號）文件第三條規定：

（一）、保險企業已徵收過營業稅的應收未收保費，凡在財務會計制度規定的核算期限內未收回的，允許從營業額中減除。在會計核算期限以後收回的已沖減的應收未收保費，再並入當期營業額中。

（二）、保險企業開展無賠償獎勵業務的，以向投保人實際收取的保費為營業額。

（三）、中華人民共和國境內的保險人將其承保的以境內標的物為保險標的的保險業務向境外再保險人辦理分保的，以全部保費收入減去分保保費後的余額為營業額。

境外再保險人應就其分保收入承擔營業稅納稅義務，並由境內保險人扣繳境外再保險人應繳納的營業稅稅款。

六、融資租賃業務

《財政部、國家稅務總局關於營業稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號）：經中國人民銀行、外經貿部和國家經貿委批准經營融資租賃業務的單位從事融資租賃業務的，以其向承租者收取的全部價款和價外費用（包括殘值）減除出租方承擔的出租貨物的實際成本後的余額為營業額。

以上所稱出租貨物的實際成本，包括由出租方承擔的貨物的購入價、關稅、增值稅、消費稅、運雜費、安裝費、保險費和貸款的利息（包括外匯借款和人民幣借款利息）。

七、單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權

《財政部、國家稅務總局關於營業稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號）第三條第二十款規定：單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價後的余額為營業額。

單位和個人銷售或轉讓抵債所得的不動產、土地使用權的，以全部收入減去抵債時該項不動產或土地使用權作價後的余額為營業額。

八、資本市場

《財政部、國家稅務總局關於資本市場有關營業稅政策的通知》（財稅[2004]203號）

1、准許上海、深圳證券交易所代收的證券交易監管費從其營業稅計稅營業額中扣除。

2、准許上海、鄭州、大連期貨交易所代收的期貨市場監管費從其營業稅計稅營業額中扣除。

准許證券公司代收的以下費用從其營業稅計稅營業額中扣除。

1、為證券交易所代收的證券交易監管費；

2、代理他人買賣證券代收的證券交易所經手費；

3、為中國證券登記結算公司代收的股東帳戶開戶費（包括A股和B股）、特別轉讓股票開戶費、過戶費、B股結算費、轉託管費；

（四）准許期貨經紀公司為期貨交易所代收的手續費從其營業稅計稅營業額中扣除。

九、代理報關業

《關於加強代理報關業務營業稅徵收管理有關問題的通知》（國稅函[2006]1310號）

代理報關業務，是指接受進出口貨物收、發貨人的委託，代為辦理報關相關手續的業務，應按照「服務業——代理業」稅目徵收營業稅。納稅人從事代理報關業務，以其向委託人收取的全部價款和價外費用扣除以下項目金額後的余額為計稅營業額申報繳納營業稅：

（一）支付給海關的稅金、簽證費、滯報費、滯納金、查驗費、打單費、電子報關平台費、倉儲費；

（二）支付給檢驗檢疫單位的三檢費、熏蒸費、消毒費、電子保險平台費；

（三）支付給預錄入單位的預錄費；

（四）國家稅務總局規定的其他費用。

納稅人從事代理報關業務，應憑其取得的開具給本納稅人的發票或其它合法有效憑證作為差額徵收營業稅的扣除憑證。

十、折扣折讓扣除條件

《財政部、國家稅務總局關於營業稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號）對於折扣折讓的營業額扣除有嚴格的規定：第三條第二款明確：單位和個人在提供營業稅應稅勞務、轉讓無形資產、銷售不動產時，如果將價款與折扣額在同一張發票上註明的，以折扣後的價款為營業額；如果將折扣額另開發票的，不論其在財務上如何處理，均不得從營業額中減除。

單位和個人因財務會計核算辦法改變將已繳納過營業稅的預收性質的價款逐期轉為營業收入時，允許從營業額中減除。

十一、其它營業稅徵收中可按差額征稅的項目

《財政部、國家稅務總局關於營業稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號）還規定了其它一些可按差額徵收營業稅的內容：

（一）勞務公司接受用工單位的委託，為其安排勞動力，凡用工單位將其應支付給勞動力的工資和為勞動力上交的社會保險（包括養老保險金、醫療保險、失業保險、工傷保險等，下同）以及住房公積金統一交給勞務公司代為發放或辦理的，以勞務公司從用工單位收取的全部價款減去代收轉付給勞動力的工資和為勞動力辦理社會保險及住房公積金後的余額為營業額。

（二）郵政電信單位與其他單位合作，共同為用戶提供郵政電信業務及其他服務並由郵政電信單位統一收取價款的，以全部收入減去支付給合作方價款後的余額為營業額。

（三）中國移動通信集團公司通過手機簡訊公益特服號「8858」為中國兒童少年基金會接受捐款業務，以全部收入減去支付給中國兒童少年基金會的價款後的余額為營業額。

（四）從事廣告代理業務的，以其全部收入減去支付給其他廣告公司或廣告發布者（包括媒體、載體）的廣告發布費後的余額為營業額。

（五）從事物業管理的單位，以與物業管理有關的全部收入減去代業主支付的水、電、燃氣以及代承租者支付的水、電、燃氣、房屋租金的價款後的余額為營業額。

十二、關於營業額減除項目憑證管理問題

為保證差額徵收營業稅政策的執行，保障國家稅收收入的完整《財政部、國家稅務總局關於營業稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號）對於營業額減除項目憑證管理問題有以下嚴格規定：營業額減除項目支付款項發生在境內的，該減除項目支付款項憑證必須是發票或合法有效憑證；支付給境外的，該減除項目支付款項憑證必須是外匯付匯憑證、外方公司的簽收單據或出具的公證證明。

㈡ 融資租賃 按揭有什麼區別

我個人認為融資租賃要比按揭更具有實用性，融資租賃可以在使用期間自由決定是到期擁有所有權，還是提前終止租賃。而按揭卻比較麻煩，如果預期有變，企業需要終止項目或者退出經營，那麼麻煩就來了，選擇終止還款或者轉按揭，都可能對公司或者企業生產經營以及信譽造成影響。當然利率還款上面，可能按揭比較有優勢。 融資租賃是指出租人對承租人所選定的租賃物件，進行以其融資為目的購買，然後再以收取租金為條件，將該租賃物件中長期出租給該承租人使用。融資租賃具有的基本特徵是：第一，由承租人選定擬租賃投資物件，由出租人出資購買。第二，具有不可解約性，承租人無權單獨提出以退還租賃物件為條件而提前終止合同。第三，中長期租賃。所有的融資租賃交易的絕對期限，在一年以上。第四，融資租賃是三方當事人，兩個合同，即承租人、出租人和供貨商，貿易合同和融資租賃合同。 融資租賃正成為一種新型的投融資機制，經過多年發展，已從最基本的直接購買融資租賃，發展成多種形式，如轉融資租賃、售後租回融資租賃、委託融資租賃、項目融資租賃、銷售式租賃等。 目前開展工程機械設備融資租賃的公司主要有兩類：一類是以廠商為主要股東的廠商類租賃公司，另一類是獨立的投資人為主要股東的資本類租賃公司。前者因為對行業非常熟悉，屬於專業租賃公司，在操作和運行上比較簡單，是工程機械租賃的主力軍。後者屬於綜合性租賃公司，對行業不太熟悉，，因此操作和運行過程相對復雜。 由於融資租賃對許多人來說是新名詞，對其內涵不了解，被外表的華麗搞的不知所雲。其實工程機械融資租賃非常簡單。它就是一種信用銷售的工具，實質上就是廠商在銷售時提供金融服務，讓資金不足的企業也能率先使用設備，然後用創造的利潤以分期付款（每期支付租金）的方式購買租賃物件的所有權。 其次就是要了解租賃公司對潛在的承租企業有什麼要求，這樣企業才知道自己是否具備使用租賃物件的條件。首先要讓租賃公司了解企業的基本情況，法律的主體資格、經營狀況；其次是工程的盈利性和資金回收的保障；三是承租企業的對租賃物件使用的擔保實力。工程機械融資租賃的特點是：大部分承租人都是個體經營者，他們需要有足夠的家產作為無限連帶責任擔保來確保租金的償還；四是要有30%左右的租賃保證金，租賃公司不會為一分錢都沒有的企業做融資租賃。 融資租賃給企業帶來的好處越來越被人們所認識，號稱開展工程機械融資租賃的企業不少，但在實際操作中由於出租人、承租人和供貨廠商之間因為對融資租賃的理解偏差，很難溝通和運作。 融資租賃中的誤區主要表現在： 一、潛在的承租人和供貨商上來和租賃公司談利率。似乎租賃公司就是銀行，就是提款機。第一忘記了自己從銀行貸不到款才找租賃公司融資；第二不知道租賃公司提供的是租賃物件，不是資金。承租人談論利率不知道以什麼為對象？物是不可能產生利息的。第三以為銀行審查嚴，辦事效率低，機會成本高。租賃公司審查松，辦事效率高，機會成本低。其實租賃公司不是傻子，他們要求的條件一點不比銀行低，只不過側重的角度不同，給人以錯覺。如果潛在的承租人沒有認識到這點必然會碰釘子。 二、把租賃保證金混同於按揭貸款。為了控制風險，租賃公司已融資租賃方式出租給承租人設備時需要承租人提供保證金。通常承租人以為這是按揭貸款的定金。其實在法律上有完全不同的意義。租賃保證金是償還租金的一種保證，一旦承租人無力償還租金，租賃公司有權動用租賃保證金頂替應付到期租金，然後再向承租人追索，租賃後期抵後期租金。租賃結束前承租人始終不能獲得物件的所有權。 按揭中的定金是購買設備事先支付的一部分貨款，從法律的角度上看已經獲得物件的部分所有權。這就是「（汽）車貸（款）」的風險要比（融資）租賃的風險大的多的一個原因。這也是銀行停止車貸後，人們都把眼光轉向租賃的一個重要原因。正因為融資租賃中租賃物件所有權和使用權分離的特徵，才解決了中小企業融資難的問題。這將是工程機械投融資領域中今後發展的主流方向。 三、既然融資租賃不是貸款，那麼設備閑置時承租人就不必向租賃公司支付租金，把租賃物件先退給租賃公司不就行了嗎？其實不然。融資租賃中租賃物件是承租人選擇，出租人為了租賃才購買的。出租人的目的並不是要主動地選擇購買設備後租賃。因此融資租賃通常是不可撤消的。融資租賃更像是分期付款，只不過所有權是在全部租金支付完畢後才能轉移給承租人。但這並不影響承租人的使用、收益和提取折舊。因此承租人不可以隨時解約、隨時續約。 四、通常以為融資租賃的費用比貸款高。因為租賃公司的資金來源是從銀行貸款，必然要增加一道融資環節的費用。從表面上看，這是一個不可爭辯的現實。但實際上不一定就是這樣。第一，融資租賃在稅收有縮短折舊期的功能，它能幫助企業減少所得稅的支出；第二貸款的機會成本要比融資租賃高的多，一般人很容易忽略這個事實；三是按照目前的政策，銀行貸款利率是上不封頂。企業從銀行得到的實際利率不一定比租賃公司從銀行得到的實際利率低。從綜合成本上考慮，融資租賃的費用不一定比貸款高。 五、融資租賃是為設備製造廠商的銷售提供金融服務的。這話沒有錯，但租賃公司為什麼要這么做主要原因是需要一個安全性、流動性、收益性比較高的資金運作平台。那麼廠商在尋求融資租賃公司提供服務時首先要考慮是否能滿足租賃公司的基本要求。融資租賃的特點之一就是出租人既掌握應收租金的債權，又掌握租賃物件的物權。物權是債權的保障，租賃物件在運行過程中的風險控制能力和回收後的在處置能力是租賃公司所關心的。而這些是租賃物件製造廠商才能提供的。如果你的設備沒有這些功能，就被視為不適合開展融資租賃的設備類別。獲得租賃公司服務的產品大都具備這樣幾各條件：一是控制租賃物件的運行，如：有些設備製造廠商為經常流動的工程機械設備安裝了GPS，可以隨時定位和停車；二是提供一部分帳期與租賃公司共擔風險；三是提供物件的翻新和回購保障。 六、給中小企業提供融資租賃風險太大。融資租賃是以融物的方式達到融資的目的。因此承租企業永遠也得不到錢，反而要向出租人支付租金。這樣就控制的資金隨意流動的風險。其次融資租賃要收取30%以上的保證金，同時保留100%的物權。一旦出現問題損失最大的是承租人。再有對於中小企業的租賃項目，出租人一般都要求承租人的法人代表用家庭的房產和車輛等貴重可隨時變現的資產做連帶責任的附帶擔保，一旦出現問題傾家盪產，杜絕了承租人的惡意拖欠行為。最後一點是貸款的資金是不能上保險的，而租賃物件卻可以出租人為收益人上財產險。一旦出現以外傷害，保險公司首先把賠款支付給租賃公司。對於出資人來說，在好項目競爭激烈的時候，融資租賃公司是一個很好的資金批發市場。 七、想要錢，銀行走不通找融資租賃公司。千萬不要把融資租賃公司當作大老闆，銀行家。也不要把融資租賃公司當作空手套白狼的資金運作的二道販子。融資租賃屬於服務貿易，融資租賃公司更多的職能是整合社會資源的資產管理公司。不要看融資租賃公司的資本金有多大，他們用在租賃方面的資金一定要在資本市場上找回。否則就不可能持續的發展。因此租賃公司對潛在的承租企業和供貨廠商的要求更多地是為出資人考慮。如果沒有這點，他們也就失去了資金來源，失去了為承租人和廠商提供服務的機會。 融資租賃公司不是慈善機構，他給一個企業提供融資租賃服務首先要看中這個企業合法的經營情況。尤其是正值的現金流是否充裕，是否能夠覆蓋未來可以償還的租金。因此融資租賃公司只做「錦上添花」的項目，不做「雪中送炭」的項目。如果你能拿出保證金，租賃公司才考慮給你提供服務。還是同樣原因，法人代表的家庭可變現大額資產是否具備，加上企業的資產是否足夠含蓋應付租金，以及你所提供資產的真實性。如果你是個還沒有發財的小老闆，那麼還需要努力後在找租賃公司，否則也是談了白談。這就是經濟學中的「馬泰效應」讓有錢的人更有錢，讓沒錢的人更沒錢。承租人向出租人提供的資料也就是圍繞上述內容准備的。 首先產品的質量和企業名氣是租賃公司非常關心的。因為租賃物件一旦在運行中經常出問題，不僅增加了承租人的運行費用，也增加了償還租金的風險。第二是設備的保值曲線。為了防止承租人出現問題給出租人造成的風險，出租人一定要關心處置設備時的市場公允價值。在工程機械二手市場尚不完善的時候，廠商的回購承諾就顯的非常重要。當然這種承諾不僅是一紙文書，必要時可能還要扎一部分尾款。租賃公司最煩的就是供貨廠商和承租企業簽定合同後，因承租人拿不出款而找租賃公司融資。因為這樣很容易造成租賃物權的丟失和虛化。喪失物權就意味著和貸款沒什麼兩樣。貸款的風險就都加給了租賃公司，租賃的安全性就成為一句空話。 融資租賃公司要想持續發展，必須要和資本市場結合。承租人和供貨廠商也要看租賃公司是否具有再融資的能力才能進入談判環節，否則空談了半天，花費了人力、物力和財力還是沒有結果。租賃公司被神化已經成為過去時。出資人首先要看租賃公司的法人治理結構，有為股東圈錢嫌疑的企業必然不會提供資金。其次是租賃公司的企業管理和風險控制能力怎樣，這是起碼的條件。三是經營業績怎樣。如果規模不夠，提供的資金也不會多，綜合風險控制也不夠強，就算提供資金也是高成本的資金。四是一定要讓出資人了解工程機械行業的整體情況。為了批發資金，出資人通常願意給發展的比較好的行業提供資金。工程機械領域也是如此。因此要提供行業的增長率、平均利潤率。當然也要看承租企業的這些指標。五是要看租賃合同是否有瑕疵。租賃項目如果要能在資本市場上流通，它的安全性和收益性一定要好。如果租賃合同不能保障這些的話，盡管沒有出現問題，但因其他出資人並不懂這個行業而失去了流動性。 在談到融資租賃時，租賃公司通常總是簡單地宣傳其業務流程是怎樣的。成功的項目一定是風險共擔，利益共沾。為達此目的，當事人相互之間溝通是最重要的，沒有這些，項目開發是不可能有進展的。其次就是項目的結構設計。一個好的結構，不僅給租賃當事人各方帶來好處，還增加了綜合控制風險的能力。所有的結構設計都建立在調查分析的基礎上。 溝通主要體現在信息是否對稱方面。按照市場原則，信息對稱時才是最公平的交易。但在實際當中信息不可能完全對稱。因此在項目洽談中必然要涉及真實性調查。如何進行真實性調查，體現一個公司的功底。首先對信息的評價要有證據。不管企業怎樣說，一定要那出證據來，尤其是物證。沒有證據的說法在好都是不真實的。其次是突然襲擊。有很多企業在談項目時總是說什麼時候有時間到企業去看看。但當你決定去看時，他就會實現做很多的准備。就算有證據，有些證據本身的真實性就值得懷疑。如果你突然到一個沒有準備的地方，發現一切都那麼完美，說明這家企業在細節上非常注意。對於這樣的企業還有什麼不放心的？三是尋找間接證據。對於中小企業來說，一般財務上比較混亂，他們提供的證據通常沒有公信力。但有些企業確實是有實力的，這時就要看他的家庭財產有多少。如果沒有也說明不真實性。 「按揭」具有抵押及分期還款兩層含義。它是指按揭人將物業的產權轉讓於按揭受益人（銀行）作為還款保證，還款後，按揭受益人將物業的產權轉讓回給按揭人。 工程機械按揭貸款的擔保方式比較靈活:以所購車輛設定抵押，並由經銷商提供全程保證，由保險公司提供履約保證保險；以所購車輛設定抵押，並由生產廠商提供全程回購擔保或以銀行認可的足額財產(包括房產和有價單證)作為抵\質押。 光大銀行工程機械按揭貸款借款人可採取等額本息還款法和等額本金還款法兩種按月還款方式。貸款利息根據中國人民銀行的規定，目前六個月以內（含六個月）的短期貸款利率為5.04%，六個月至一年（含一年）的短期貸款利率為5.31%，一至三年（含三年）的貸款利率為5.49%，三至五年（含五年）的貸款利率為5.58%，五年以上貸款利率為5.76%。尤其需要貸款人注意的是，銀行有權根據貸款風險大小，對貸款利率實行幅度為30%以內的上下浮動空間。

㈢ 上海乙元的業務范圍

我們的業務主要包括股權投資、債券投資、財務管理和互聯網金融等四大戰略板塊。概況起來，我們的業務可以分為私募股權投資基金業務、投資銀行業務、資產管理業務和互聯網金融業務。
具體包括：私募股權投資基金業務主要包括VC和PE投資，同時也發起或參與產業並購基金或資產並購基金。
投行部主要業務包括:
1、未上市銀行、證券、保險等金融股權質押業務
2、上市公司流通股、限售股質押業務
3、定向增發配資業務
4、明股實債等投資基金業務
5、房地產開發貸、經營性物業貸款業務
6、地方國企投資基金業務
7、內保外貸融資租賃業務
8、政府ppp項目融資業務
9、政府平台貸款和土儲貸款
10、高速公路收費權質押業務
投行部業務開展以來，各項業務穩定發展，2015年全年累計完成近百億元人民幣業務量。其中平台項目融資業務、非上市金融股權質押融資業務、上市公司股權質押融資和非公開公司債或企業債融資業務等發展迅速。
資產管理業務主要是為企業提供企業融資及咨詢服務；與銀行、信託公司、基金子公司、以及資產管理公司等機構合作的資產管理、財富管理業務等。
互聯網金融業務主要是以公司運營的互聯網金融平台為主，主要以提供大眾金融理財為主。

㈣ 營業稅差額征稅

《中華人民共和國營業稅暫行條例》（以下簡稱條例）規定，納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產，按照營業額和規定的稅率計算應納稅額。納稅人的營業額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用；但為了避免營業稅在實際徵收中存在的重復征稅的不合理因素。條例、細則及後來的規范性文件中陸續規定了一些可以按差額征稅的內容，這些內容也是企業進行正常生產經營活動必需掌握的稅收規定和進行營業稅節稅籌劃的重要內容：下面分別加以歸納整理：

一、交通運輸業

條例第五條第一款規定，運輸企業自中華人民共和國境內運輸旅客或者貨物出境，在境外改由其他運輸企業承運乘客或者貨物的，以全程運費減去付給該承運企業的運費後的余額為營業額。

《財政部、國家稅務總局關於營業稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號）規定：經地方稅務機關批准使用運輸企業發票，按「交通運輸業」稅目徵收營業稅的單位將承擔的運輸業務分給其他運輸企業並由其統一收取價款的，以其取得的全部收入減去支付給其他運輸企業的運費後的余額為營業額。

二、旅遊服務業

條例第五條第二款規定旅遊企業組織旅遊團到中華人民共和國境外旅遊，在境外改由其他旅遊企業接團的，以全程旅遊費減去付給該接團企業的旅遊費後的余額為營業額。

《財政部、國家稅務總局關於營業稅若干政策問題的通知》財稅[2003]16號明確：旅遊企業組織旅遊團在中國境內旅遊的，以收取的全部旅遊費減去替旅遊者支付給其他單位的房費、餐費、交通、門票或支付給其他接團旅遊企業的旅遊費後的余額為營業額。

三、建築安裝業

條例第五條第三款：建築業的總承包人將工程分包或者轉包給他人的，以工程的全部承包額減去付給分包人或者轉包人的價款後的余額為營業額。

《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第十八條 納稅人從事建築、修繕、裝飾工程作業，無論與對方如何結算，其營業額均應包括工程所用原材料及其他物資和動力的價款在內。

納稅人從事安裝工程作業，凡所安裝的設備的價值作為安裝工程產值的，其營業額應包括設備的價款在內。

《財政部、國家稅務總局關於營業稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號）規定：通信線路工程和輸送管道工程所使用的電纜、光纜和構成管道工程主體的防腐管段、管件（彎頭、三通、冷彎管、絕緣接頭）、清管器、收發球筒、機泵、加熱爐、金屬容器等物品均屬於設備，其價值不包括在工程的計稅營業額中。

其他建築安裝工程的計稅營業額也不應包括設備價值，具體設備名單可由省級地方稅務機關根據各自實際情況列舉。

設備價款問題是施工單位必須注意的問題，不然有可能造成無謂的多繳稅款的問題。

建築業營業額確定的稅收政策在後來有比較大的變化，納稅人在計算繳納稅款時就有了較大的籌劃空間。不僅包括上述設備價款問題，而縣還有《國家稅務總局關於納稅人銷售自產貨物提供增值稅勞務並同時提供建築業勞務徵收流轉稅問題的通知》（國稅發[2002]117號）列舉自產貨物是指：

（一）金屬結構件：包括活動板房、鋼結構房、鋼結構產品、金屬網架等產品；

（二）鋁合金門窗；

（三）玻璃幕牆；

（四）機器設備、電子通訊設備；

（五）國家稅務總局規定的其他自產貨物。

《國家稅務總局關於納稅人銷售自產建築防水材料並同時提供建築業勞務徵收流轉稅問題的通知》（國稅發[2006]80號）：納稅人銷售自產建築防水材料的同時提供建築業勞務也加入了進來。上述兩個文件所涉及在建築所使用的六種材料，如果符合規定的條件，可以不計入營業額征稅的問題。

比上述規定更徹底和更值得關注的是《財政部、國家稅務總局關於納稅人以清包工形式提供裝飾勞務徵收營業稅問題的通知》（財稅[2006]114號）：納稅人採用清包工形式提供的裝飾勞務，按照其向客戶實際收取的人工費、管理費和輔助材料費等收入（不含客戶自行采購的材料價款和設備價款）確認計稅營業額。

上述以清包工形式提供的裝飾勞務是指，工程所需的主要原材料和設備由客戶自行采購，納稅人只向客戶收取人工費、管理費及輔助材料費等費用的裝飾勞務。

四、金融業

（一）轉貸業務

《條例》規定：轉貸業務，以貸款利息減去借款利息後的余額為營業額。

《財政部、國家稅務總局關於金融業徵收營業稅有關問題的通知》（財稅字[1995]79號）第二條進一步明確，對金融企業經營轉貸外匯業務，以貸款利息減去借款利息後的余額為營業額計算徵收營業稅。轉貸外匯業務，是指金融企業直接向境外借入外匯資金，然後再貸給國內企業。

（二）應收未收利息

《財政部、國家稅務總局關於金融企業應收未收利息徵收營業稅問題的通知》（財稅[2002]182號）金融企業應收未收利息核算期限按財政部或國家稅務總局制定的財務會計制度的有關規定執行。從2002年1月1日起，金融企業應收未收利息核算期限由原來的180天調整為90天。因此，對金融企業貸款利息徵收營業稅作以下調整：

金融企業發放貸款（包括自營貸款和委託貸款，下同）後，凡在規定的應收未收利息核算期內發生的應收利息，均應按規定申報交納營業稅；貸款應收利息自結息之日起，超過應收未收利息核算期限或貸款本金到期（含展期）後尚未收回的，按照實際收到利息申報交納營業稅。

（三）金融業買賣金融商品

《財政部、國家稅務總局關於營業稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號）規定：金融企業（包括銀行和非銀行金融機構，下同）從事票、債券買賣業務以股票、債券的賣出價減去買入價後的余額為營業額。買入價依照財務會計制度規定，以股票、債券的購入價減去股票、債券持有期間取得的股票、債券紅利收入的余額確定。

金融企業買賣金融商品（包括股票、債券、外匯及其他金融商品，下同），可在同一會計年度末，將不同納稅期出現的正差和負差按同一會計年度匯總的方式計算並繳納營業稅，如果匯總計算應繳的營業稅稅額小於本年已繳納的營業稅稅額，可以向稅務機關申請辦理退稅，但不得將一個會計年度內匯總後仍為負差的部分結轉下一會計年度。

（四）金融業的代收款業務

《財政部 國家稅務總局關於營業稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號）：金融企業從事受託收款業務，如代收電話費、水電煤氣費、信息費、學雜費、尋呼費、社保統籌費、交通違章罰款、稅款等，以全部收入減去支付給委託方價款後的余額為營業額。

五、保險業

《財政部、國家稅務總局關於營業稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號）文件第三條規定：

（一）、保險企業已徵收過營業稅的應收未收保費，凡在財務會計制度規定的核算期限內未收回的，允許從營業額中減除。在會計核算期限以後收回的已沖減的應收未收保費，再並入當期營業額中。

（二）、保險企業開展無賠償獎勵業務的，以向投保人實際收取的保費為營業額。

（三）、中華人民共和國境內的保險人將其承保的以境內標的物為保險標的的保險業務向境外再保險人辦理分保的，以全部保費收入減去分保保費後的余額為營業額。

境外再保險人應就其分保收入承擔營業稅納稅義務，並由境內保險人扣繳境外再保險人應繳納的營業稅稅款。

六、融資租賃業務

《財政部、國家稅務總局關於營業稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號）：經中國人民銀行、外經貿部和國家經貿委批准經營融資租賃業務的單位從事融資租賃業務的，以其向承租者收取的全部價款和價外費用（包括殘值）減除出租方承擔的出租貨物的實際成本後的余額為營業額。

以上所稱出租貨物的實際成本，包括由出租方承擔的貨物的購入價、關稅、增值稅、消費稅、運雜費、安裝費、保險費和貸款的利息（包括外匯借款和人民幣借款利息）。

七、單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權

《財政部、國家稅務總局關於營業稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號）第三條第二十款規定：單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價後的余額為營業額。

單位和個人銷售或轉讓抵債所得的不動產、土地使用權的，以全部收入減去抵債時該項不動產或土地使用權作價後的余額為營業額。

八、資本市場

《財政部、國家稅務總局關於資本市場有關營業稅政策的通知》（財稅[2004]203號）

1、准許上海、深圳證券交易所代收的證券交易監管費從其營業稅計稅營業額中扣除。

2、准許上海、鄭州、大連期貨交易所代收的期貨市場監管費從其營業稅計稅營業額中扣除。

准許證券公司代收的以下費用從其營業稅計稅營業額中扣除。

1、為證券交易所代收的證券交易監管費；

2、代理他人買賣證券代收的證券交易所經手費；

3、為中國證券登記結算公司代收的股東帳戶開戶費（包括A股和B股）、特別轉讓股票開戶費、過戶費、B股結算費、轉託管費；

（四）准許期貨經紀公司為期貨交易所代收的手續費從其營業稅計稅營業額中扣除。

九、代理報關業

《關於加強代理報關業務營業稅徵收管理有關問題的通知》（國稅函[2006]1310號）

代理報關業務，是指接受進出口貨物收、發貨人的委託，代為辦理報關相關手續的業務，應按照「服務業——代理業」稅目徵收營業稅。納稅人從事代理報關業務，以其向委託人收取的全部價款和價外費用扣除以下項目金額後的余額為計稅營業額申報繳納營業稅：

（一）支付給海關的稅金、簽證費、滯報費、滯納金、查驗費、打單費、電子報關平台費、倉儲費；

（二）支付給檢驗檢疫單位的三檢費、熏蒸費、消毒費、電子保險平台費；�

（三）支付給預錄入單位的預錄費；�

（四）國家稅務總局規定的其他費用。�

納稅人從事代理報關業務，應憑其取得的開具給本納稅人的發票或其它合法有效憑證作為差額徵收營業稅的扣除憑證。�

十、折扣折讓扣除條件

《財政部、國家稅務總局關於營業稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號）對於折扣折讓的營業額扣除有嚴格的規定：第三條第二款明確：單位和個人在提供營業稅應稅勞務、轉讓無形資產、銷售不動產時，如果將價款與折扣額在同一張發票上註明的，以折扣後的價款為營業額；如果將折扣額另開發票的，不論其在財務上如何處理，均不得從營業額中減除。

單位和個人因財務會計核算辦法改變將已繳納過營業稅的預收性質的價款逐期轉為營業收入時，允許從營業額中減除。

十一、其它營業稅徵收中可按差額征稅的項目

《財政部、國家稅務總局關於營業稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號）還規定了其它一些可按差額徵收營業稅的內容：

（一）勞務公司接受用工單位的委託，為其安排勞動力，凡用工單位將其應支付給勞動力的工資和為勞動力上交的社會保險（包括養老保險金、醫療保險、失業保險、工傷保險等，下同）以及住房公積金統一交給勞務公司代為發放或辦理的，以勞務公司從用工單位收取的全部價款減去代收轉付給勞動力的工資和為勞動力辦理社會保險及住房公積金後的余額為營業額。

（二）郵政電信單位與其他單位合作，共同為用戶提供郵政電信業務及其他服務並由郵政電信單位統一收取價款的，以全部收入減去支付給合作方價款後的余額為營業額。

（三）中國移動通信集團公司通過手機簡訊公益特服號「8858」為中國兒童少年基金會接受捐款業務，以全部收入減去支付給中國兒童少年基金會的價款後的余額為營業額。

（四）從事廣告代理業務的，以其全部收入減去支付給其他廣告公司或廣告發布者（包括媒體、載體）的廣告發布費後的余額為營業額。

（五）從事物業管理的單位，以與物業管理有關的全部收入減去代業主支付的水、電、燃氣以及代承租者支付的水、電、燃氣、房屋租金的價款後的余額為營業額。

十二、關於營業額減除項目憑證管理問題

為保證差額徵收營業稅政策的執行，保障國家稅收收入的完整《財政部、國家稅務總局關於營業稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號）對於營業額減除項目憑證管理問題有以下嚴格規定：營業額減除項目支付款項發生在境內的，該減除項目支付款項憑證必須是發票或合法有效憑證；支付給境外的，該減除項目支付款項憑證必須是外匯付匯憑證、外方公司的簽收單據或出具的公證證明。

這一點是納稅人必須要加以注意的，有時盡管你的業務是真實的，但很可能僅僅因為你沒有取得稅法規定的合法憑證，就不能享受到差額征稅的待遇。

㈤ 營業稅差額征稅管理辦法什麼時間發布的

《中華人民共和國營業稅暫行條例》（以下簡稱條例）規定，納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產，按照營業額和規定的稅率計算應納稅額。納稅人的營業額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用；但為了避免營業稅在實際徵收中存在的重復征稅的不合理因素。條例、細則及後來的規范性文件中陸續規定了一些可以按差額征稅的內容，這些內容也是企業進行正常生產經營活動必需掌握的稅收規定和進行營業稅節稅籌劃的重要內容：下面分別加以歸納整理：

一、交通運輸業

條例第五條第一款規定，運輸企業自中華人民共和國境內運輸旅客或者貨物出境，在境外改由其他運輸企業承運乘客或者貨物的，以全程運費減去付給該承運企業的運費後的余額為營業額。

《財政部、國家稅務總局關於營業稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號）規定：經地方稅務機關批准使用運輸企業發票，按「交通運輸業」稅目徵收營業稅的單位將承擔的運輸業務分給其他運輸企業並由其統一收取價款的，以其取得的全部收入減去支付給其他運輸企業的運費後的余額為營業額。

二、旅遊服務業

條例第五條第二款規定旅遊企業組織旅遊團到中華人民共和國境外旅遊，在境外改由其他旅遊企業接團的，以全程旅遊費減去付給該接團企業的旅遊費後的余額為營業額。

《財政部、國家稅務總局關於營業稅若干政策問題的通知》財稅[2003]16號明確：旅遊企業組織旅遊團在中國境內旅遊的，以收取的全部旅遊費減去替旅遊者支付給其他單位的房費、餐費、交通、門票或支付給其他接團旅遊企業的旅遊費後的余額為營業額。

三、建築安裝業

條例第五條第三款：建築業的總承包人將工程分包或者轉包給他人的，以工程的全部承包額減去付給分包人或者轉包人的價款後的余額為營業額。

《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第十八條 納稅人從事建築、修繕、裝飾工程作業，無論與對方如何結算，其營業額均應包括工程所用原材料及其他物資和動力的價款在內。

納稅人從事安裝工程作業，凡所安裝的設備的價值作為安裝工程產值的，其營業額應包括設備的價款在內。

《財政部、國家稅務總局關於營業稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號）規定：通信線路工程和輸送管道工程所使用的電纜、光纜和構成管道工程主體的防腐管段、管件（彎頭、三通、冷彎管、絕緣接頭）、清管器、收發球筒、機泵、加熱爐、金屬容器等物品均屬於設備，其價值不包括在工程的計稅營業額中。

其他建築安裝工程的計稅營業額也不應包括設備價值，具體設備名單可由省級地方稅務機關根據各自實際情況列舉。

設備價款問題是施工單位必須注意的問題，不然有可能造成無謂的多繳稅款的問題。

建築業營業額確定的稅收政策在後來有比較大的變化，納稅人在計算繳納稅款時就有了較大的籌劃空間。不僅包括上述設備價款問題，而縣還有《國家稅務總局關於納稅人銷售自產貨物提供增值稅勞務並同時提供建築業勞務徵收流轉稅問題的通知》（國稅發[2002]117號）列舉自產貨物是指：

（一）金屬結構件：包括活動板房、鋼結構房、鋼結構產品、金屬網架等產品；

（二）鋁合金門窗；

（三）玻璃幕牆；

（四）機器設備、電子通訊設備；

（五）國家稅務總局規定的其他自產貨物。

《國家稅務總局關於納稅人銷售自產建築防水材料並同時提供建築業勞務徵收流轉稅問題的通知》（國稅發[2006]80號）：納稅人銷售自產建築防水材料的同時提供建築業勞務也加入了進來。上述兩個文件所涉及在建築所使用的六種材料，如果符合規定的條件，可以不計入營業額征稅的問題。

比上述規定更徹底和更值得關注的是《財政部、國家稅務總局關於納稅人以清包工形式提供裝飾勞務徵收營業稅問題的通知》（財稅[2006]114號）：納稅人採用清包工形式提供的裝飾勞務，按照其向客戶實際收取的人工費、管理費和輔助材料費等收入（不含客戶自行采購的材料價款和設備價款）確認計稅營業額。

上述以清包工形式提供的裝飾勞務是指，工程所需的主要原材料和設備由客戶自行采購，納稅人只向客戶收取人工費、管理費及輔助材料費等費用的裝飾勞務。

四、金融業

（一）轉貸業務

《條例》規定：轉貸業務，以貸款利息減去借款利息後的余額為營業額。

《財政部、國家稅務總局關於金融業徵收營業稅有關問題的通知》（財稅字[1995]79號）第二條進一步明確，對金融企業經營轉貸外匯業務，以貸款利息減去借款利息後的余額為營業額計算徵收營業稅。轉貸外匯業務，是指金融企業直接向境外借入外匯資金，然後再貸給國內企業。

（二）應收未收利息

《財政部、國家稅務總局關於金融企業應收未收利息徵收營業稅問題的通知》（財稅[2002]182號）金融企業應收未收利息核算期限按財政部或國家稅務總局制定的財務會計制度的有關規定執行。從2002年1月1日起，金融企業應收未收利息核算期限由原來的180天調整為90天。因此，對金融企業貸款利息徵收營業稅作以下調整：

金融企業發放貸款（包括自營貸款和委託貸款，下同）後，凡在規定的應收未收利息核算期內發生的應收利息，均應按規定申報交納營業稅；貸款應收利息自結息之日起，超過應收未收利息核算期限或貸款本金到期（含展期）後尚未收回的，按照實際收到利息申報交納營業稅。

（三）金融業買賣金融商品

《財政部、國家稅務總局關於營業稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號）規定：金融企業（包括銀行和非銀行金融機構，下同）從事票、債券買賣業務以股票、債券的賣出價減去買入價後的余額為營業額。買入價依照財務會計制度規定，以股票、債券的購入價減去股票、債券持有期間取得的股票、債券紅利收入的余額確定。

金融企業買賣金融商品（包括股票、債券、外匯及其他金融商品，下同），可在同一會計年度末，將不同納稅期出現的正差和負差按同一會計年度匯總的方式計算並繳納營業稅，如果匯總計算應繳的營業稅稅額小於本年已繳納的營業稅稅額，可以向稅務機關申請辦理退稅，但不得將一個會計年度內匯總後仍為負差的部分結轉下一會計年度。

（四）金融業的代收款業務

《財政部 國家稅務總局關於營業稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號）：金融企業從事受託收款業務，如代收電話費、水電煤氣費、信息費、學雜費、尋呼費、社保統籌費、交通違章罰款、稅款等，以全部收入減去支付給委託方價款後的余額為營業額。

五、保險業

《財政部、國家稅務總局關於營業稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號）文件第三條規定：

（一）、保險企業已徵收過營業稅的應收未收保費，凡在財務會計制度規定的核算期限內未收回的，允許從營業額中減除。在會計核算期限以後收回的已沖減的應收未收保費，再並入當期營業額中。

（二）、保險企業開展無賠償獎勵業務的，以向投保人實際收取的保費為營業額。

（三）、中華人民共和國境內的保險人將其承保的以境內標的物為保險標的的保險業務向境外再保險人辦理分保的，以全部保費收入減去分保保費後的余額為營業額。

境外再保險人應就其分保收入承擔營業稅納稅義務，並由境內保險人扣繳境外再保險人應繳納的營業稅稅款。

六、融資租賃業務

《財政部、國家稅務總局關於營業稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號）：經中國人民銀行、外經貿部和國家經貿委批准經營融資租賃業務的單位從事融資租賃業務的，以其向承租者收取的全部價款和價外費用（包括殘值）減除出租方承擔的出租貨物的實際成本後的余額為營業額。

以上所稱出租貨物的實際成本，包括由出租方承擔的貨物的購入價、關稅、增值稅、消費稅、運雜費、安裝費、保險費和貸款的利息（包括外匯借款和人民幣借款利息）。

七、單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權

《財政部、國家稅務總局關於營業稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號）第三條第二十款規定：單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價後的余額為營業額。

單位和個人銷售或轉讓抵債所得的不動產、土地使用權的，以全部收入減去抵債時該項不動產或土地使用權作價後的余額為營業額。

八、資本市場

《財政部、國家稅務總局關於資本市場有關營業稅政策的通知》（財稅[2004]203號）

1、准許上海、深圳證券交易所代收的證券交易監管費從其營業稅計稅營業額中扣除。

2、准許上海、鄭州、大連期貨交易所代收的期貨市場監管費從其營業稅計稅營業額中扣除。

准許證券公司代收的以下費用從其營業稅計稅營業額中扣除。

1、為證券交易所代收的證券交易監管費；

2、代理他人買賣證券代收的證券交易所經手費；

3、為中國證券登記結算公司代收的股東帳戶開戶費（包括A股和B股）、特別轉讓股票開戶費、過戶費、B股結算費、轉託管費；

（四）准許期貨經紀公司為期貨交易所代收的手續費從其營業稅計稅營業額中扣除。

九、代理報關業

《關於加強代理報關業務營業稅徵收管理有關問題的通知》（國稅函[2006]1310號）

代理報關業務，是指接受進出口貨物收、發貨人的委託，代為辦理報關相關手續的業務，應按照「服務業——代理業」稅目徵收營業稅。納稅人從事代理報關業務，以其向委託人收取的全部價款和價外費用扣除以下項目金額後的余額為計稅營業額申報繳納營業稅：

（一）支付給海關的稅金、簽證費、滯報費、滯納金、查驗費、打單費、電子報關平台費、倉儲費；

（二）支付給檢驗檢疫單位的三檢費、熏蒸費、消毒費、電子保險平台費；

（三）支付給預錄入單位的預錄費；

（四）國家稅務總局規定的其他費用。

納稅人從事代理報關業務，應憑其取得的開具給本納稅人的發票或其它合法有效憑證作為差額徵收營業稅的扣除憑證。

十、折扣折讓扣除條件

《財政部、國家稅務總局關於營業稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號）對於折扣折讓的營業額扣除有嚴格的規定：第三條第二款明確：單位和個人在提供營業稅應稅勞務、轉讓無形資產、銷售不動產時，如果將價款與折扣額在同一張發票上註明的，以折扣後的價款為營業額；如果將折扣額另開發票的，不論其在財務上如何處理，均不得從營業額中減除。

單位和個人因財務會計核算辦法改變將已繳納過營業稅的預收性質的價款逐期轉為營業收入時，允許從營業額中減除。

十一、其它營業稅徵收中可按差額征稅的項目

《財政部、國家稅務總局關於營業稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號）還規定了其它一些可按差額徵收營業稅的內容：

（一）勞務公司接受用工單位的委託，為其安排勞動力，凡用工單位將其應支付給勞動力的工資和為勞動力上交的社會保險（包括養老保險金、醫療保險、失業保險、工傷保險等，下同）以及住房公積金統一交給勞務公司代為發放或辦理的，以勞務公司從用工單位收取的全部價款減去代收轉付給勞動力的工資和為勞動力辦理社會保險及住房公積金後的余額為營業額。

（二）郵政電信單位與其他單位合作，共同為用戶提供郵政電信業務及其他服務並由郵政電信單位統一收取價款的，以全部收入減去支付給合作方價款後的余額為營業額。

（三）中國移動通信集團公司通過手機簡訊公益特服號「8858」為中國兒童少年基金會接受捐款業務，以全部收入減去支付給中國兒童少年基金會的價款後的余額為營業額。

（四）從事廣告代理業務的，以其全部收入減去支付給其他廣告公司或廣告發布者（包括媒體、載體）的廣告發布費後的余額為營業額。

（五）從事物業管理的單位，以與物業管理有關的全部收入減去代業主支付的水、電、燃氣以及代承租者支付的水、電、燃氣、房屋租金的價款後的余額為營業額。

十二、關於營業額減除項目憑證管理問題

為保證差額徵收營業稅政策的執行，保障國家稅收收入的完整《財政部、國家稅務總局關於營業稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號）對於營業額減除項目憑證管理問題有以下嚴格規定：營業額減除項目支付款項發生在境內的，該減除項目支付款項憑證必須是發票或合法有效憑證；支付給境外的，該減除項目支付款項憑證必須是外匯付匯憑證、外方公司的簽收單據或出具的公證證明。

這一點是納稅人必須要加以注意的，有時盡管你的業務是真實的，但很可能僅僅因為你沒有取得稅法規定的合法憑證，就不能享受到差額征稅的待遇。

㈥ 有沒有能夠操作經營性物業抵押融資的尤其是融資租賃。

無須資金方出中介費

㈦ 陝國投的公司業務

資金信託是指委託人基於對信託投資公司的信任，將自己合法擁有的資金委託給信託投資公司，由信託投資公司按委託人的意願以自己的名義，為受益人的利益或特定目的管理、運用和處分的行為。信託一部、信託二部、信託營銷部是公司資金信託投資業務的具體實施部門，基於「受人之託、代人理財、誠信服務」的宗旨，相關部門在發揮公司各種資源優勢和嚴格控制風險的前提下，以規范的投資行為和詳盡的市場調研和分析，滿足各類客戶不同的風險/收益偏好，量身定製投資方案。
信託部門由富有投資經驗、高學歷的專業人員組成。無論是研究分析人員還是一線業務人員均專業、精幹，受過嚴格、系統的學歷教育和公司培訓，有較豐富的金融業務經驗。
信託部門的主要業務有：
1．房地產信託業務。（1）由陝國投發行集合資金信託計劃，募集社會資金對房地產企業發放貸款；（2）為存在短期緊急資金需求的房地產企業提供過橋融資；（3）房地產企業將其擁有的優質房產項目的項目公司的絕對控股權階段性讓渡給陝國投，並承諾在未來一定期限內按約定價格全額回購相應股權，以實現融資的目的。在這種模式下，房地產企業繼續擁有項目公司房產開發經營權，也未喪失項目開發的最終利益，降低了企業自有資金籌措壓力，有助於發揮企業資金效益的最大化。此種模式也適用於房地產企業項目兼並收購過程中的融資需求，同時也適用於通過增資擴股來補充項目公司自有資金投入不足的情況。（4）房地產企業將成熟物業或者已建成正在招租過程中的物業的未來租賃收益權的優先受益權委託陝國投轉讓給社會投資者，並承諾在未來一定期限內按約定價格回購優先受益權，以實現融資的目的。在這種模式下房地產企業並未喪失物業的所有權，同時也盤活了房地產企業固化資產，增強了資產的流動性。該模式也適用於擁有現房房產並打算銷售的房地產企業來進行融資。
2．產業信託業務。針對交通、能源、基礎設施、裝備製造等重點產業項目設計各類產業信託計劃，發行信託募集資金後以貸款、直接投資、租賃等方式支持項目建設。
3．證券投資信託業務。通過與客戶簽訂信託協議，明確委託人、受託人和受益人三方權利和義務，陝國投作為受託人全權負責信託資金的投資管理運作。投資方向以國內證券市場上市的股票、基金、上市公司國有股、法人股、債券和貨幣市場為主，利用部門擁有的專業研究隊伍和研究平台，以專業化的運作為信託客戶提供增值理財的服務。
4．外匯投融資業務。以國際國內外匯資產為投資方向，為客戶的外匯資金提供投資增值服務，為客戶的國內用匯項目和企業提供以發行外匯信託和外匯債券為主要手段的融資服務，並通過國際金融市場衍生工具，管理外匯債務風險，協助客戶減少或消除不必要的或無法承受的風險，加強或改善客戶外匯資產和外匯負債的風險/回報性能。迄今為止資金信託總部管理的外匯資金約1億美元。
5．企業年金業務。設計年金信託產品，作為企業年金的受託管理機構為企業年金的管理增值提供信託服務。 1．動產信託。委託人可以把多餘閑置或棄用的大型機器設備或運輸設備作為信託標的，委託給我公司。通過我們專業的管理和運作，可以實現信託資產的盤活和變現，力爭信託資產最大限度地保值增值。動產信託主要品種有交通工具信託（如火車、飛機、輪船等）和機械設備信託。我公司可能選擇的信託財產管理方式包括：有償出讓、經營性租賃、融資租賃或投資入股等。
2．不動產信託。委託人有意有償出讓、出租土地使用權、廠房或其他建築物，可以以土地使用權、廠房、其他建築物作為信託標的，將其委託給我公司。通過我們專業人才的管理和運作，可以確保貴公司的財產在保值、增值的情況下盤活和變現。我們作為受託人將會按照信託合同約定的條件和目的，對信託資產進行管理、運用和處置，在鎖定風險的前提下實現您委託的信託資產的價值最大化。為實現財產變現或保值的目的，我們選擇信託財產管理方式主要有：有償出讓、經營性租賃、融資租賃和投資入股等。 公司投資管理部是以貸款、融資租賃、實業投資等方式運作自有資金的業務部門。在項目篩選、評估、管理等方面積累了較豐富的實踐經驗。業務運作的主要方式介紹如下：
1．貸款業務。公司運用自有資金提供貸款。
2．融資租賃。公司曾為省內外多家企業如延煉集團、咸陽偏轉、濱州紙業等提供融資租賃服務，在融資租賃領域積累了較豐富的經驗。
3．股權投資業務。對外投資也是公司一項重要業務，目前投資大唐電信、長安信息、永安保險等企業，對外投資取得較好的收益。 投資銀行部是下屬部門，依託陝國投獲得的綜合金融服務優勢，具有領先的金融創新能力、豐富的投融資顧問經驗、以及專業的金融知識和技術特色。當前，投資銀行部在新的金融環境中抓住機遇，把握市場動態，在傳統業務基礎上謀求創新。
業務范圍主要包括：
（1）為企業提供長期的財務顧問服務，如財務管理、內部盡職調查、股權結構設計、激勵機制設計、法律服務等；
（2）提供融資中介服務。如製作商業計劃書、企業價值評估報告等；
（3）為企業吸引投資者或融入資金；
（4）為企業引入戰略合作夥伴；
（5）協助企業制定、實施公開發行股票計劃等；
（6）為企業提供融資租賃服務；
（7）幫助企業進行並購、重組或進行管理層收購；
（8）承銷國債、銀行債券或企業債券；
（9）協助企業進行資產證券化等。

㈧ 如何認定房屋融資租賃

根據《租賃》准則的規定，風險和報酬的轉移具體有五個標准（符合其中之一即可認定為融資租賃）：

1、在租賃期屆滿時，資產的所有權轉移給承租人。即，如果在租賃協議中已經約定，或者根據其他條件在租賃開始日就可以合理地判斷，租賃期屆滿時出租人會將資產的所有權轉移給承租人，那麼該項租賃應當認定為融資租賃。

2、承租人有購買租賃資產的選擇權，所訂立的購價預計遠低於行使選擇權時租賃資產的公允價值，因而在租賃開始日就可合理地確定承租人將會行使這種選擇權。這里的「遠低於」指「小於等於25%」。

3、租賃期占租賃資產使用壽命的大部分。這里的「大部分」掌握在租賃期占租賃開始日租賃資產使用壽命的75%以上。

4、就承租人而言，租賃開始日最低租賃付款額的現值幾乎相當於租賃開始日租賃資產公允價值；就出租人而言，租賃開始日最低租賃收款額的現值幾乎相當於租賃開始日租賃資產公允價值。這里的「幾乎相當於」掌握在90%（含90%）以上。

5、租賃資產性質特殊，如果不作較大修整，只有承租人才能使用。這條標準是指租賃資產是出租人根據承租人對資產型號、規格等方面的特殊要求專門購買或建造的，具有專購、專用性質。

(8)經營性物業貸款融資租賃擴展閱讀

承租人分期向出租人支付租金，在租賃期內租賃物件的所有權屬於出租人所有，承租人擁有租賃物件的使用權。租期屆滿，租金支付完畢並且承租人根據融資租賃合同的規定履行完全部義務。

對租賃物的歸屬沒有約定的或者約定不明的，可以協議補充；不能達成補充協議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定，仍然不能確定的，租賃物件所有權歸出租人所有。

融資租賃是集融資與融物、貿易與技術更新於一體的新型金融產業。由於其融資與融物相結合的特點，出現問題時租賃公司可以回收、處理租賃物，因而在辦理融資時對企業資信和擔保的要求不高，所以非常適合中小企業融資。

融資租賃和傳統租賃一個本質的區別就是：傳統租賃以承租人租賃使用物件的時間計算租金，而融資租賃以承租人佔用融資成本的時間計算租金。