舊改融資經驗

『壹』 政府如何牽手社會資本助力舊改攻堅克難

許多廣東人的鄉愁，或許就是在村口的池塘邊，「遇見」一汪春水綠，倒映出宗祠凝重的身影。
還是那池水，還是那座祠堂，經歷十年舊改的文沖如今卻換了新顏：文脈綠軸串起古建築群，全新的居住組團繞水而成……在曾經以大拆大建的「泛房地產化」思路快速推進的舊改大潮中，如何在完好保留古村落的同時，又能將寶貴的歷史文化遺產變現成符合現代人居住需求的品質社區，一度困擾著廣東乃至全國的城中村。
廣東是全國最早對「三舊」改造進行深入探索並取得突出成績的省區。主管這項工作的廣東省自然資源廳相關負責人此前告訴南方日報記者，廣東實踐和應用過的舊改模式其實有很多。當前，廣東的舊改項目已進入真正的攻堅克難階段，如何處理好政府和市場的關系，將直接影響到下一步舊改工作能否取得新突破。
樣本觀察
800年古村考驗廣州城市更新
文沖村座落於廣州黃埔中心城區，原來是一個非常典型的「城中村」：臟、亂、差，「握手樓」「貼面樓」比比皆是。這里還是地鐵5號線首期的始發站所在地，落後的村容村貌與其所處區域發展定位和需求格格不入、反差巨大，也成為阻礙城區發展的頑疾。
2009年，文沖村改造方案的獲批，正式拉開了這座城中村此後10年舊改的序幕。
按照黃埔區「一軸一心兩片三組團」的規劃目標，文涌水道及兩側20米城市綠帶形成文脈綠軸，軸線兩側設置公共服務設施，延續文沖古老的建築布局形制。
轉眼間，十年過去了。映入記者眼簾的文沖全面刷新了自己的顏值：回遷房屋全部為電梯高層洋房，建築密度約為17%，社區配套公共服務設施建築面積近6萬平方米，中學、小學、幼兒園、居民健身場地、肉菜市場等設施一應俱全，社區居住條件得到極大改善；而村集體物業面積也從12萬平方米增至17萬平方米，構建起多元化的綜合商業體，由此給村集體帶來的收入也大幅提升。參與文沖舊改項目的廣州萬科，還對該村35處的文物項目給予了「特別照顧」。文沖碉樓、陸氏大宗祠及周邊歷史建築均原地保護修繕。
見微知著，文沖「綉花式」舊村改造的背後，其實是社會資本有序介入廣州城市更新項目的生動體現。在政府主導的前提下，文沖集體經濟組織自主改造，成立全資子公司為改造主體；資金來源方面，政府不投入，改造成本全部由融資地塊協議出讓取得改造資金。在改造模式上還將舊城更新安置與城中村改造融資密切結合，既解決了舊城改造安置用地難問題，又為整個城中村改造提供了資金支持。
模式選擇
核心是處理政府與市場的關系
文沖村正在實踐的，其實是廣東近年深入探索的一類典型舊改模式。
記者了解到，廣東「三舊」改造項目常涉及的模式有「政府主導」模式、「政府和市場合作改造」模式、「市場主導」模式三大類。而為了探索形成這三種不同的改造模式，國內其實已摸索了近三十年。
廣東省「三舊」改造協會副會長兼規劃與設計專委會主任委員馬向明此前所作的一項研究顯示，廣東的城市更新，曾經歷了四個主要階段。
1988年以前，主要是政府計劃驅動的「底線修補」散點更新，對於城市整體空間形態的優化完善作用非常有限。
1988-2009年之間，市場參與撬動「退二進三」結構更新成為主流，政府需要藉助更多社會投資，加上「三舊」改造項目啟動快，不受用地指標的約束，市場主體逐步參與進來。由於房產收益率高，在這一更新階段，大部分的土地更新項目以商品房開發為主。
2009-2013年之間，城市更新進入了第三階段：自下而上強政府推動的「三舊」改造重點更新。也正是在這一階段，廣東各地市完成第一輪「三舊」改造規劃。隨著廣東省政府出台系列舊改新政，土地權屬人、地產開發商、金融機構等多方主體積極參與。但是，這一階段以拆除重建的「工改商」、「工改住」為主，住宅庫存加大。
從2014年至今為第四階段，更注重返還公共設施，商住綜合體增加；注重保留「鄉愁」，倡導「綉花式微改造」「工改工」「城中村變身」「老街區活化」等趣味空間增加；注重更新單元改造及成片連片改造等新趨勢出現；「三舊」改造政策不斷釋放利好，充分調動了市場主體積極性。
從這四個階段的發展可以看出，從政府「包辦」走向「自下而上強政府推動」，政府推動一直占據主導地位，市場力量的參與，經歷了粗放式舊改「房地產化」的過程，最終回歸到合理、有序、平衡的狀態。
行業分析
不同模式均有各自的借鑒意義
當前，文沖的舊村改造還在進行中。根據廣州此前印發的廣州市2019年重點項目計劃通知，今年廣州城市更新和土地儲備項目共計52個，其中，舊村改造項目23個。上半年，廣州市一共落實了15條村舊改的企業合作招標，這些舊改項目分別分布在市內9區。下半年，隨著舊村改造繼續推進，由此將形成一個更大的市場蛋糕，從而吸引越來越多的市場實力主體參與其中。
有專家指出，在舊改攻堅克難的過程中，三種模式在越來越多的案例中得到體現，對今後的舊改項目而言，均有各自的借鑒意義。
深圳市南山區大沖城中村綜合開發項目，是目前廣東省內最大的城中村整體改造項目。該項目採用了「政府主導、市場化運作、股份公司參與」的運作模式，提升了該片區整體城市空間品質的同時，合理確定土地開發強度，高效、集約利用土地，充分發揮土地潛在效能。
茂名市舊塘村改造項目採取集轉國、聯合開發的更新模式，通過農村集體資產交易平台公開選擇合作主體，將「三舊」改造與城中村土地整治有機結合。
陽江市排後村改造項目則採用了「政府引導市場主導的改造模式」，有利於項目的加快建設、早出效益，實現了政府、投資者和周邊群眾多方共贏。
從這些不同案例可以看出，「一村一策」起到了實際效果，這也使得舊改邁入更加科學、理性和系統化的方向。
今年9月，廣東出台《關於深化改革加快推動「三舊」改造促進高質量發展的指導意見》，聚焦當前各地反映的「三舊」改造入庫門檻高、稅費負擔重、土地征拆難、規劃調整難、審批門檻高、稅費負擔重等重點難點堵點問題，堅持問題導向和思維，提出19條針對性的改革措施，這無疑對正處在攻堅克難的廣東舊改項目，將發揮更大的正向引導作用。
南方日報記者 許蕾 實習生 盧琳綿 統籌 馮善書

『貳』 城市預制板樓老舊小區如何改造

隨著人們生活水平的越來越高，人們的生活質量也是越來越高，住在鄉下鎮上的人有越來越多的都往城市中去，目前我國正在如火如荼地進行老舊小區的改造。那麼城市預制板樓老舊小區應該如何改造呢？

說到底，老舊小區的改造還得聽居民的，自己的小院自己說了才算，所以我們改造項目必須以居民的意見為主。老舊小區怎麼改，改哪裡，都是社區通過協商議事四步工作法得出來的：

一是網格巡查聽民意，以網格化管理為抓手，通過日常網格巡查、走訪入戶收集居民急盼訴求；二是調查研究定議題。社區兩委班子根據收集的訴求事項，召集相關單位明確前期調研摸底情況，制定相關解決方案（草案）；三是民主協商議民事。每月定期召開民主協商議事會，召集相關單位、居民、「兩代表一委員」共同將議題和方案，進行討論研究，通過民主表決確定最終實施方案；

四是多方共治抓管理。議事會達成的方案及事項，社區聯合業委會、物業企業、派出所等多方參與管理，持續推進實施進度，並向居民及時公布結果。將協商議事工作方法融入到老舊樓院改造當中，將居民的心願、訴求融入到改造當中，通過議事，提高居民自主參與社區事務的積極性，同時也密切了居民之間的鄰里關系，真正做到了「我的小院我做主」，不斷提升居民主人翁意識。

『叄』 「舊改」發力，能扛起穩增長的大旗嗎

舊改由於「既保民生，又穩投資，同時拉動內需」的特點，決定了國家層面將加快推動其發展。中央層面推進試點擴容，並推動地方加快政策落地和多元化金融支持。

在穩增長的目標之下，舊改接力棚改是我國城市發展的必然趨勢。在舊改興起之前，棚戶區改造一直是我國保障性安居工程的重點民生工程。我國保障性安居工程在摸索中逐漸形成了保障性住房（公租房、廉租房等）、棚戶區改造、農村危房改造等三大體系，2019年老舊小區改造也被納入該體系。

中央和地方政府都進行了大量探索，並在棚戶區改造和城鎮老舊小區改造的過程中積累了豐富的規劃建設、融資支持經驗。

『肆』 「舊改」大幕拉開 惠及上億人

永慶坊，廣東省廣州市原來的一條破舊老街。沒有大拆大建，而是經過一番「綉花功夫」的舊城改造，老街巷成了有人氣的懷舊「網紅地」。過去，類似的舊城改造案例還有不少，他們大多是有著歷史文化風貌的街區，但在城市裡畢竟是少數。現在，這項關系民生改善、城市更新的項目將推向全國。
不久前召開的國務院常務會議部署推進城鎮老舊小區改造工作，將涉及全國居民上億人。老舊小區改什麼？怎麼改？將帶來哪些影響？記者進行了采訪。
一舉多得惠民之策
——既是民生工程，也是促消費、穩投資的舉措，還將促進城市更新
人們俗稱的「老破小」，將是本次改造的重點。
住房和城鄉建設部副部長黃艷介紹，城鎮老舊小區指的是建造時間比較長，市政配套設施老化，公共服務缺項等問題比較突出的居住小區。通過調研和試點情況來看，這些小區可能已經建成了20年以上，經過初步摸查，各地上報需改造的城鎮老舊小區17萬個，涉及居民上億人。
目前，老舊小區幾類問題比較突出。
一是管網破舊，上下水、電網、煤氣、光纖，這些設施要麼缺失，要麼老化嚴重，老百姓反映非常強烈。
二是公共服務缺失，這些小區建造時間較早，文化娛樂、健身、機動車和非機動車存放不便等問題凸顯。尤其是現在很多老舊小區居民老齡化程度較高，對電梯等設施的呼籲由來已久。
三是沒有物業管理，公共環境普遍較差。包括道路破損、秩序混亂、私搭亂建等，這些問題直接影響到小區居民的生活感受。
2017年底，住房和城鄉建設部在廈門、廣州等15個城市啟動城鎮老舊小區改造試點，截至2018年12月，試點城市共改造老舊小區106個，惠及5.9萬戶居民。「試點城市的實踐證明，城鎮老舊小區改造花錢不多，惠及面廣，不僅幫助居民改善了基本居住條件，切實增強了人民群眾的幸福感、獲得感、安全感，也是擴大投資激發內需的重要舉措。」黃艷說。
在國務院發展研究中心研究員任興洲看來，實施城鎮老舊小區改造是出於現實的需要，有著多重重要意義。「今年政府工作報告中，就部署了城鎮老舊小區改造的工作。這首先有助於解決百姓的民生問題。近年來居民生活水平提高了，但是城市大量老舊住房存在著設施不足、功能不全等諸多短板。」
任興洲對本報記者說，在解決民生問題的同時，老舊小區改造還能擴大消費，帶動居民戶內改造，適應人們消費升級的需求。同時，從水電氣路設施到停車場、電梯等的建設，將帶動不小的投資，繼而拉動鋼材、水泥、玻璃、電纜、工程機械等工業品的市場需求。此外，從城市化發展的角度看，老舊小區改造也能促進城市的更新和功能提升，改善過去外觀上樓宇林立，但內部功能不健全的狀況。從國際經驗看，城市更新也是城市發展到一定階段面臨的需要。
就投資而言，國務院參事仇保興此前撰文指出，據初步估算中國城鎮需綜合改造的老舊小區投資總額可高達4萬億元，如改造期為5年，每年可新增投資約8000億元以上。
不止是樓體翻新
——保基本、提升類、公共服務類，菜單選項很多元，小區居民協商著辦
中國地域廣大，發達和欠發達地區，東部、中部、西部和東北地區城鎮老舊小區改造的條件有差異，群眾訴求也不一樣，改造工作如何推開？
「中央層面做好政策的頂層設計，確定改造范圍的原則，具體規定各地要因地制宜制定。」黃艷說。對改造內容，目前可初步分成保基礎、提升類和完善社區公共服務三類。
保基本的配套設施——比如和居民生活直接相關的水、電、氣、路等市政基礎設施的維修完善等。今年住建部還指導各地開展垃圾分類，把相關設施的配套也作為保基本的內容。北方地區則可能還要對供暖設施進行修繕。
提升類的基礎設施——包括小區電梯、停車場、活動室、物業用房等公共活動場地，有條件的地方可以配建。隨著生活水平的提高，居民的訴求也會再提高，當前也鼓勵在改造中建設一些提升類的基礎設施。
完善公共服務類——包括完善社區的養老、撫幼、文化室、醫療、助餐、家政、快遞、便民、便利店等設施。這些內容將完善社區基本公共環境，屬於非公益化或半公益化、市場化的選項。
目前已有河北省、廣州市等地區公布了老舊小區改造相關的計劃。例如，《廣州市老舊小區改造三年（2018－2020）行動計劃》提出，廣州市將於2020年前完成779個老舊小區改造，並明確小區公共部分和房屋建築本體共用部位60項改造內容，具體「改不改」「改什麼」「怎麼改」充分尊重居民意願。
記者了解到，當前正在實施改造或已經完成改造的小區，一般會按小區實際需求列出清單，讓居民進行勾選，在居民意願基礎上，從最迫切最亟須完善的問題開始，逐步改善小區環境。這也意味著老舊小區改造是一項復雜的系統工程，尤其需要小區居民的協商和共識，也對基層統籌協調能力提出了要求。
「老舊小區改造的確面臨一些現實的問題，不過從已經試點的城市實踐來看，向居民解釋清楚改造的意義、目的、要求和條件，大家是能夠接受的。」任興洲說，從小區的建設、改造到後續的管理維護，老舊小區改造是一項系統工程。從全國來看，其實施落地一定不是「一刀切」，而是一個地方一個辦法，甚至一個小區一個做法，鼓勵在合法合規范圍內探索創新方式。
「眾人拾柴」助推改造
——「居民出一點、社會支持一點、財政補助一點」，多渠道籌措資金，更多投融資創新在路上
老舊小區改造中，有一個關鍵問題——錢從哪來？
「居民出一點、社會支持一點、財政補助一點」，黃艷說，當前正推動多渠道籌措資金。但是改造的費用、今後運營的費用、給社區居民提供城市公共服務和社區公共服務供給的費用加起來，資金需求總規模是非常大的。
各方力量如何在資金問題上「各盡其能」？在任興洲看來，需要將老舊小區改造的內容分分類，並按照不同的改造事項確定資金來源。任興洲說，基礎類的設施，比如水、電、氣、路、管網等改造項目，是市政基礎設施的組成部分，應主要由政府資金來承擔；提升類的設施，比如加裝電梯等，則可由政府補助一部分，小區居民分攤一部分，根據各小區實際條件來安排；增加功能型的，比如養老、托幼、助餐、醫療、物業等，則可引入市場化機制，由社會資金投資和運營。同時，也可將一些小區的公共維修基金盤活運用起來。仇保興指出，中國尚有約5000億元住房公共維修基金沉澱在各級財政和房管局賬戶中。
從一些地區的實踐來看，不同來源的資金各自承擔著不同的改造內容。例如河北省《老舊小區改造三年行動計劃（2018-2020年）》顯示，將對5739個老舊小區進行改造，共需改造資金129.6億元。其中，社會可籌集資金約11.7億元，包括市政專營單位可籌集資金約6.5億元，主要承擔水、電、氣、暖、信地下管網改造、線路整理等；小區原產權單位可籌集資金約5.2億元，主要承擔「三供一業」分離小區改造。居民個人可籌集資金約5.6億元，主要用於屋面、樓道、單元門禁等建築物本體改造。其餘112.3億元由市、縣兩級財政籌集，主要負責老舊小區安全設施、居住功能完善及環境整治等改造項目。
這是否意味著財政仍然挑大頭？國務院常務會議專門指出，要創新投融資機制。今年將對城鎮老舊小區改造安排中央補助資金。鼓勵金融機構和地方積極探索，以可持續方式加大金融對老舊小區改造的支持。運用市場化方式吸引社會力量參與。據了解，各地將圍繞這一命題展開探索，但需注意讓機制可持續，同時防範風險，防止增加地方債務。
伴隨城鎮老舊小區改造的升溫，許多人關心這對住房市場會有什麼影響？任興洲說，老舊小區改造完善了設施、提升了功能，補上了一些短板，將明顯提升存量住房的質量，有利於促進存量住房的居住、交易和周轉，進而促進居民改善型需求的釋放，利於形成二手房市場和新房市場的良性循環，總體對住房市場的健康發展是有利的。當然，老舊小區改造主要面向2000年以前建造的房屋，主要目的是提升居民居住水平，對房地產市場不會產生太大的影響。

『伍』 4萬億舊改大幕拉開 接棒棚改言之尚早

  國務院總理李克強主持召開國務院常務會議，部署推進城鎮老舊小區改造，重點改造建設小區水電氣路及光纖等配套設施，有條件的可加裝電梯，配建停車設施。促進住戶戶內改造並帶動消費。

  7月15日，國家統計局數據顯示，2019年上半年，國內經濟增速6.3%。國家統計局新聞發言人表示，6.3%是一個有後勁支撐的速度，「從下半年來看，外部環境可能還是比較復雜的，國內還有下行壓力，但是經濟平穩運行的基本面不會變，而且現在政策儲備還有很多空間」。

  穩增長是開啟政策儲備工具箱的一把總鑰匙。工具箱里，舊改一項的關注度正在急遽升溫。

  6月19日，國務院總理李克強主持召開國務院常務會議，部署推進城鎮老舊小區改造，「重點改造建設小區水電氣路及光纖等配套設施，有條件的可加裝電梯，配建停車設施。促進住戶戶內改造並帶動消費」。

  7月1日，住房和城鄉建設部舉行老舊小區改造例行政策吹風會。住建部副部長黃艷表示，目前全國需要改造的城鎮老舊小區涉及居民上億人，「城鎮老舊小區改造上升為國家的重要工作，既保民生又穩投資同時拉內需，我們希望通過這項工作獲得綜合效益」。

  據官方初步摸查，各地上報需要改造的城鎮老舊小區有17萬個，涉及居民上億人。住建部原副部長、國務院參事仇保興甚至給出了舊改可撬動的具體投資額：4萬億元。仇保興表示，如改造期為五年，每年可新增投資約8000億元以上。

  4萬億元舊改如何「接過棚改的棒」以拉動基建、托穩經濟，引發外界巨大關注。

  中國社科院城環所不動產室主任王業強在接受時代周報記者采訪時認為：「棚改更像一個『點』，對城市中某個棚戶區區域進行拆除重建，從而拉動投資、直接作用於房地產市場，效果迅速、明顯；舊改則是一個『面』，在全國范圍內進行大規模小修小補。從短期角度來看，推動難度較大，且效果難以快速顯現。」

  從北上廣深突破

  此次列入舊改的城鎮老舊小區，是「建成於2000年以前、公共設施落後、影響居民基本生活、居民改造意願強烈的住宅小區」。

  據黃艷介紹，此次舊改分三步：第一步是「保」。保基本的配套設施，比如老舊小區里和居民生活直接關系的水、電、氣、路等市政基礎設施的維修完善等；第二步是「提」，提升類的基礎設施，包括增加公共活動場地，有條件的地方配建停車場、活動室、物業用房等；第三步是「完善」，包括完善社區的養老、撫幼、文化室、醫療、助餐、家政、快遞、便民、便利店等公共服務設施。

  未必每個老舊小區都能走完這三步。一般情況下，第一步是必然選項，後兩步則在有條件的小區推進。實際上，早在2017年，住建部就已在廈門等15個城市實施舊改試點。從試點情況看，老舊小區改造困難重重。

  佛山市一業主告訴時代周報記者，其所在小區屬於老舊小區，在舊改要求下，從前年開始謀劃加裝電梯，「但由於低層和高層住戶意見不統一，以及加裝電梯破壞採光、走廊使用等問題，已經拖延了近兩年」。

  基於此，住建部表示下一步將做好群眾動員、居民協商工作。黃艷介紹：「目前有一些經驗，比如加裝電梯工程的設計和工程方案，盡量兼顧各層居民的合理訴求，盡可能通過精心的個性化設計，達到利益最大化、影響最小化。還有，居民鄰里要共謀共商。」

  「以前老舊小區改造只是部分試點城市少數小區的工作，但已經暴露了很多瑣碎復雜的問題。現在要在全國范圍內進行推廣，問題的解決迫在眉睫。」同策咨詢研究總監張宏偉對時代周報記者表示。

  對此，王業強建議，對於老舊小區改造，應該規劃先行：「在對小區進行改造之前，首先出台一個整體規劃，比如改造哪些地方、小區整體規劃、改造後的圖景……以調動居民的改造積極性；其次，在國家層面，也應該有較為明確的規劃，明確相關的政策措施、法律規定、第三方參與引導等。」 「為了形成突破，這一次舊改，是否可以考慮先從北上廣深等城市入手？一是這些城市住房市場發展較早，有老舊小區改造的需求；二是這些城市也有力量進行投融資及社會資本的納入。」王業強說道。

  投融資模式待破局

  在今年棚改進入尾聲、大幅縮量的情況下，有輿論認為，4萬億元規模的舊改或取代棚改，成為新的投資增長引擎。

  交通銀行金融研究中心資深研究員夏丹向時代周報記者表示，棚改拆除重建，且提供貨幣化安置助推購買，但舊改只是小修小補；再者，舊改改造范圍有限，能夠帶來的投資也有限：「我個人認為，舊改不太能夠跟棚改相提並論，它接不住棚改這一棒。」

  與棚改相比，此次舊改面臨的最大困境是：錢從哪裡來？

  「老舊小區改造缺乏有效的盈利模式，更偏向於民生工程，從這個角度來說，社會力量參與支持的動力較小。」張宏偉直言不諱地說，目前舊改的盈利模式尚不清晰。

  6月中旬召開的國常會會議表示，此次舊改要創新投融資機制，「鼓勵金融機構和地方積極探索，以可持續方式加大金融對老舊小區改造的支持。運用市場化方式吸引社會力量參與」。對此，黃艷回應說：「國務院常務會議給我們提出了一個新的任務，下一步住建部將組織國務院相關部門會商研究，還將開展聯合調研。」

  方正證券分析師夏亦豐曾梳理指出，根據資金來源，可將老舊小區改造模式分為三種：在財政能力較強的城市，由政府主導；在中小城市，由業主協商自願改造、自籌資金，政府適當補貼；在房價較高城市，引入社會力量，通過市場化實現資金平衡或採取PPP模式，企業獲得改造後增量部分的經營權，逐步收回投資獲得回報。

  時代周報記者收集資料顯示，在政府主導舊改資金模式上，已有上海和天津的例子。其中上海舊改由市、區兩級財政分配承擔，市級財政補貼30%，區級補貼40%，其餘由業主承擔；天津的改造資金則全部由政府承擔，市、區兩級各50%。

  夏丹表示，無論上述哪種集資模式，舊改資金來源都不樂觀。「老舊小區改造更多偏向民生工程，除財政補貼，更有可能藉助政策性銀行如國開行設立專門的舊改產品。類似以前的棚改，國開行專門設立抵押補充貸款（PSL）那樣。」

『陸』 住建部：積極創新老舊小區改造投融資機制 吸引社會力量參與

據黃艷介紹，2017年底，住房和城鄉建設部在廈門、廣州等15個城市啟動了城鎮老舊小區改造試點，截至2018年12月，試點城市共改造老舊小區106個，惠及5.9萬戶居民。
觀點地產網訊：7月1日，國新辦就城鎮老舊小區改造工作情況舉行發布會，住房和城鄉建設部副部長黃艷表示，為進一步全面推進城鎮老舊小區改造工作，將積極創新城鎮老舊小區改造投融資機制。
她表示，機制將包括探索金融以可持續方式加大支持力度，運用市場化方式吸引社會力量參與等。
據黃艷介紹，2017年底，住房和城鄉建設部在廈門、廣州等15個城市啟動了城鎮老舊小區改造試點，截至2018年12月，試點城市共改造老舊小區106個，惠及5.9萬戶居民。
其表示，從試點及各地反饋的情況看，需要破解三個難題：一是建立多元化融資機制，加大改造資金籌集力度；二是地方加強統籌協調，強化基層組織建設，發動小區居民通過協商形成共識，積極參與老舊小區改造。三是在改造中因勢利導，同步確定小區管理模式、管理規約及居民議事規則，同步建立小區後續管理機制。
黃艷還表示，為進一步全面推進城鎮老舊小區改造工作積累經驗，將重點做好五項工作。
一是抓緊摸清當地城鎮老舊小區的類型、居民改造願望等需求，在此基礎上明確城鎮老舊小區改造的標准和對象范圍。
二是按照「業主主體、社區主導、政府引領、各方支持」的原則，在城鎮老舊小區改造中積極開展「美好環境與幸福生活共同締造」活動，加強政府引導和統籌協調，動員群眾廣泛參與，保證改造工作順利推進、確保改造取得預期效果。
三是積極創新城鎮老舊小區改造投融資機制，包括探索金融以可持續方式加大支持力度，運用市場化方式吸引社會力量參與等。
四是在城鎮老舊小區改造基礎上，順應群眾意願，積極發展社區養老、托幼、醫療、助餐、保潔等服務。
五是推動建立小區後續長效管理機制。

『柒』 深圳市中誠基金管理有限公司怎麼樣

簡介：中誠在線互聯網投融資平台隸屬於深圳市中誠基金管理有限公司，是由深圳市中誠基金管理有限公司發起，從事P2P網貸和投融資信息服務的互聯網金融平台.深圳市中誠基金管理有限公司成立於2010年，為客戶提供理財服務、資金管理、投資策劃的資產管理機構；公司核心團隊由國內近20名資深基金管理人士、基金方案設計師組成；涉及的金融業務包括地產開發、城市舊改、生物科技、私募股權投資、基金管理業務，企業融資需求，為中國本土大中小企業解決融資難題。中誠基金前身為中誠信業，具有多年金融行業（信貸、擔保）經驗。
法定代表人：席群建
成立時間：2010-08-30
注冊資本：1000萬人民幣
工商注冊號：440301104906931
企業類型：有限責任公司(自然人獨資)
公司地址：深圳市羅湖區桂園街道紅寶路蔡屋圍金龍大廈708單元

『捌』 廣東推進城鎮老舊小區改造，小區改造有什麼意義

菜單式舊改：

作為對老舊小區樓體節能改造、室內給排水改造、小區環境綜合整治等基礎類老舊小區改造項目的有益補充，

政府以財政補貼的形式，鼓勵老舊小區在居民意願的基礎上，自選加裝電梯、建設立體停車設施、建設老年服務驛站等改造項目。

此次試點中，著重探索了工作機制、籌措資金機制、項目建設管理機制和一次改造、長期保持的管理機制，獲取了大量的實踐經驗。

而在2019年6月，由國務院發起試點的舊改，同樣有4個方面：

一要抓緊明確改造標准和對象范圍，今年開展試點探索，為進一步全面推進積累經驗。

二要加強政府引導，壓實地方責任，加強統籌協調，發揮社區主體作用，尊重居民意願，動員群眾參與。

三要創新投融資機制。今年將對城鎮老舊小區改造安排中央補助資金。鼓勵金融機構和地方積極探索，以可持續方式加大金融對老舊小區改造的支持。

四要在小區改造基礎上，引導發展社區養老、托幼、醫療、助餐、保潔等服務。推動建立小區後續長效管理機制。

『玖』 住建部定調2020年樓市：「長期」堅持房住不炒 「三穩」仍是重心

12月23日，全國住房和城鄉建設工作會議在北京召開。住建部表示，2020年各地將繼續堅持「穩」字當頭，全面落實因城施策、穩地價穩房價穩預期的長效管理調控機制，保持房地產市場平穩運行，堅決防範化解房地產市場風險。

對於2020年的工作，住房和城鄉建設部表示，將著力穩地價穩房價穩預期，保持房地產市場平穩健康發展。長期堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不把房地產作為短期刺激經濟的手段，繼續穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制方案，著力建立和完善房地產調控的體制機制。

《每日經濟新聞》記者注意到，從12月10~12日召開的中央經濟工作會議重申房住不炒、強調房地產平穩健康發展，到12月17日國務院副總理韓正在住建部召開座談會強調要保持房地產市場穩定，再到本次全國住房和城鄉建設工作會議對房地產市場的具體部署，2020年房地產市場的發展方向已然明了。

從「促進」到「保持」樓市定調微妙變化

「去年住建部年度工作會議以及今年12月召開的中央經濟工作會議對『房地產市場平穩健康發展』的表態是『促進』，此次全國住房和城鄉建設工作則是『保持』，說明目前的房地產市場在一定程度上已處於比較平穩健康的狀態。」方正證券房地產行業首席分析師夏亦豐向《每日經濟新聞》記者表示：「2019年樓市整體較為平穩，2020年力求維持現階段的狀態，從全局看不太可能有新的收緊政策的出現。」

她向記者列舉了一系列數據：2019年1~11月累計銷售面積同比增速為0.2%，與去年基本持平；銷售價格累計同比增速為7.1%，遠低於去年下半年平均10.2%的增速，房價在穩定可控的范圍內小幅波動；2019年1~11月百城土地成交建面累積同比增速為-2.7%，樓面均價同比增長20.6%，樓面價從2019年5月開始穩定在18.2%~22.2%的累計同比增速。

同時，夏亦豐指出，「『堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位』雖反復提及多次，但首次在表述前增加了『長期』，第一次明確提出『房住不炒』是長期性政策，預計未來幾年內不會改變。會議也延續了『不把房地產作為短期刺激經濟的手段』的表述，在今年7月30日中央政治局會議、12月17日國務院副總理韓正在住建部座談會上也陸續有提，市場對此有一定的預期。」

2018年住建部年度工作會議中提到「著力建立和完善房地產市場平穩健康發展的長效機制，堅決防範化解房地產市場風險」，今年改為「穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制方案」，具體實施主要通過供給側改革來解決目前供需錯配的現狀。夏亦豐表示，「未來在供房方面，要推動『高端住房有限制但是市場化、中端住房是中流砥柱但價格可控、低端住房有保障有選擇可租賃』的差異化住房體系。」

由增量建設為主轉向存量提質改造

此次會議對2020年住房和城鄉建設各項工作提出了5方面要求，其中包括：堅定不移貫徹新發展理念、堅決打好三大攻堅戰、做好民生保障工作、著力推動高質量發展、切實改進工作作風。

值得重點關注的是，會議提出「著力推動高質量發展，堅持問題導向、目標導向、結果導向，推動城市開發建設由增量建設為主轉向存量提質改造和增量結構調整並重，不斷滿足人民群眾對美好生活的需求。以供給側結構性改革為主線，推動住房和城鄉建設政策創新、管理創新、技術創新，推進住房和城鄉建設領域治理體系和治理能力現代化。」

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析認為：「這一內容有兩方面值得關注。首先是存量物業改造會成為主流，對於房企而言，需要研究相關的投資機會，尤其是在老舊小區改造及城市更新方面，各類財政政策的支持力度將有望加大，部分房企也應該積極在存量物業收購和改造等方面發力。」

「而另一方面，會議要求的『增量結構調整』，可能會和房地產領域的調控思路掛鉤，至少目前來看，保障房、人才住房以及藍領公寓等，將會成為較大的投資建設內容。」嚴躍進續稱。

老舊小區改造納入保障性安居工程

此次會議中還有一項重要內容值得關注——「將城鎮老舊小區改造納入保障性安居工程，試點探索融資方式、群眾共建等9方面體制機制。總結推廣試點經驗，進一步完善支持政策，做好城鎮老舊小區改造工作。」

自2019年6月19日國務院常務會議按照中央經濟工作會議和《政府工作報告》部署加快改造城鎮老舊小區工作開始，這項涉及居民超過4200萬戶、建築面積約為40億平方米的老舊小區改造，投資總額高達4萬億元的民生工程備受關注。住建部會同發改委、財政部聯合印發了《關於做好2019年老舊小區改造工作的通知》，明確自2019年起將老舊小區改造納入城鎮保障性安居工程，給予中央補助資金支持，此次住建部會議延續了該表態。

早在7月1日國新辦舉行政策例行吹風會上，住建部副部長黃艷介紹城鎮老舊小區改造具體工作情況，2017年底住建部在廈門、廣州等15個城市啟動了城鎮老舊小區改造試點，截至2018年12月，試點城市共改造老舊小區106個，惠及5.9萬戶居民，已形成了一批可復制可推廣的經驗。

夏亦豐分析稱，這將對房地產行業產生四大影響：首先是前期棚改資金投入較大，部分地區過度補償導致舊改難度增加以及房地產市場過熱的情況將改善；其次將盤活存量、提升存量房屋價值；第三，可能會延緩改善性需求的釋放；最後，物業管理行業將有望迎來巨大機會。

棚戶區改造預計帶動2020年投資

夏亦豐指出，繼續推進棚戶區改造，預計將帶動2020年的投資。2017年5月，國務院常務會議決定實施2018年到2020年三年棚改攻堅計劃，再改造各類棚戶區1500萬套。2018年全國棚戶區改造開工626萬套，2019年棚改量幾乎「腰斬」，截至2019年11月底，棚戶區改造開工315萬套，超額完成289萬套的目標任務。

從棚改量來看，預計2020年棚戶區改造量還剩約550萬套，按照去年的投資完成額和開工量計算，明年預計帶來超過1.5萬億元的投資。

在土地供應層面，夏亦豐向《每日經濟新聞》記者分析認為，「對商品房用地應該根據具體供需形勢來調整，部分供不應求情況嚴重、房價上漲壓力大的熱點城市，合理增加住宅類土地供應，適當調整用地結構，提高住宅用地比例；而對於存在去庫存壓力的三四線城市則採取減少住宅類用地供應的舉措，最大程度上去保持供需平衡；對於已供給但未開發的房地產用地可以適當合理調整，用於保障性住房建設。」

諸葛找房數據研究中心分析師國仕英指出，「完善城鎮住房保障體系建設和發展租賃市場，促進房地產市場住房體制改革。對於2020年租賃市場住建部仍培育結構化、規模化租賃企業，對於租賃企業來說是利好的；重點發展政策性租賃住房，探索政策性租賃住房的規范標准和運行機制，目前租賃住房市場面臨的問題也較多，未來加快租賃管理服務平台的建設是重點之一。」

同時，會議對困難群體的概念進行了明確，包括環衛、公交等行業被納入到了住房困難群體保障對象。嚴躍進分析認為，後續預計會形成各類配套政策。

「租賃住房發展其實也面臨很多問題，但是改革方向不變。」嚴躍進表示，「會議明確要加快政府主導的租賃管理服務平台的建設，同時提到了政策性租賃住房的概念，這也說明後續房源供給、定價和運營等方面，會不斷和此類政策概念掛鉤和結合，這或是2020年值得關注的一個亮點和產品。」