返本銷售與信託

㈠ 什麼是返本銷售

返本銷售，就是將現價提高，在若干年後將本金歸還購買者。銷售者靠這些本金的利息獲利，是融資的一種方式。由於不確定因素太多，這種銷售方式存在的糾紛非常多。

㈡ 變相返本銷售是什麼意思

返本銷售，就是將現價提高，在若干年後將本金歸還購買者。銷售者靠這些本金的利息獲利，是融資的一種方式。由於不確定因素太多，這種銷售方式存在的糾紛非常多。變相返本銷售就是以一種躲避法律的形式進行返本銷售，比如：售後包租（一般是銷售店面時由開發商承諾在交付後的前幾年，由開發商代業主出租店面，以保證業主的利益。如果店面無法租出，相當於開發商降價銷售而已）等等

㈢ 返本銷售的風險

對於房地產業日益盛行的這一現象，國家早在2001年6月就開始執行了建設部頒布的《商品房銷售管理辦法》，其中第十一條就明確規定了「房地產開發企業不得採取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；房地產開發企業不得採取售後包租或者變相售後包租的方式銷售未竣工商品房」。
國家為什麼要明令禁止這一銷售策略呢？「返本銷售」真的像開發商描述得那麼好嗎？接下來我們將分別看一下「返本銷售」究竟有哪些弊端，以至於國家如此下大力度打擊整治。
實際上，開發企業進行「返本銷售」有非法融資的嫌疑，一方面不利於國家對金融活動的監管，同時對於購房者來說，最大的風險就是開發企業的返本承諾往往得不到兌現。若干年後企業或者破產倒閉，或者錢款被捲走，或者企業無力履行返本義務。而購房者得到的往往是質次價高的商品房，或者是遙遙無期的「期房」。
按現行法律規定，房屋所有人必須獲得產權後，才可以對其所擁有的房屋行使佔有權、使用權、收益權和處置權。期房時期，開發商承諾售後代為包租是超前行為，既沒有權利，也不合法。在市場法制環境尚不健全的情況下採取這種方法，極易出現因兌現不了承諾而侵犯消費者權益的現象。。
所以，對於「返本銷售」這種聽起來實惠的做法，投資人還是要妥善為之，透過華麗的外表，理性分析個中原因。投資渠道千千萬萬，為何單挑極端的那一條呢？專業人士及國家相關部門的建議是，不要通過「返租」或變相「返租」的形式進行投資。真正的實惠不是出於無形的，而是要看得見的，比如真正的實現低租金、免租期、大品牌等。
最後送給大家一句話：投資是一種理性的行為，一定要三思而後行！

㈣ 返本銷售的定義

商品房銷售管理辦法第四十五條：本辦法所稱返本銷售，是指房地產開發企業以定期向買受人返還購房款的方式銷售商品房的行為。

㈤ 什麼叫商品房銷售返本變相返本指什麼

一、含義：

1、商品房銷售返本，指的是購房人一次性付給開發商全部購房款，開發商在一定年限內將購房人的房價款全部返還給購房人；

2、變相返本銷售，就是以一種躲避法律的形式進行返本銷售。比如：售後包租（一般是銷售店面時由開發商承諾在交付後的前幾年，由開發商代業主出租店面，以保證業主的利益。如果店面無法租出，相當於開發商降價銷售而已）。

二、法規規定：

根據建設部頒布的《商品房銷售管理辦法》，其中第十一條就明確規定了「房地產開發企業不得採取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；房地產開發企業不得採取售後包租或者變相售後包租的方式銷售未竣工商品房」。

三、小貼士：

1、開發企業進行「返本銷售」有非法融資的嫌疑，一方面不利於國家對金融活動的監管，同時對於購房者來說，最大的風險就是開發企業的返本承諾往往得不到兌現；

2、不要通過「返租」或變相「返租」的形式進行投資。真正的實惠不是出於無形的，而是要看得見的，比如真正的實現低租金、免租期、大品牌等；

3、投資是一種理性的行為，一定要三思而後行。

㈥ 「返本銷售」是什麼意思

所謂返本銷售，就是房地產開發企業將商品房出售給購買人，購買人一次性支付給開發企業全部購房價款；開發企業陸續或在若干年後將購房者支付給開發企業的房價款全部返還給購房者。這是通常所說的返本銷售。變相的返本銷售就是指上面做法以外的返本銷售形式。
現在是明令禁止的

㈦ 嚴禁虛假優惠、虛假贈送與返本銷

11月6日，浙江海鹽縣住建局、市監局等四部門聯合發布了《關於進一步加強房地產市場管理的若干意見》，即鹽住建〔2020〕150號文，提出了嚴禁虛假優惠、虛假贈送等系列要求。
其中，嚴禁虛假優惠指，打折、充值抵價的基數必須是報備的「一房一價」，不得在高於備案價的基礎上進行打折或充值抵價。嚴禁虛假贈送指，嚴禁將購房贈送車位、贈送面積、贈送儲藏室等作為宣傳手段，實際卻以超出住宅備案價的價格與住宅進行捆綁銷售。
於項目方案設計上，商服用房嚴禁以預留廚房間、排油煙管（井）道、燃氣管道等方式為今後住人提供改造條件；除土地出讓公告和出讓合同中載明外，一律不得建設公寓式辦公、酒店式辦公等居住功能用房。除聯排別墅外，不得將底層房屋周邊部分花園綠地歸底層業主或為底層業主排他性使用創造條件。
於項目宣傳上，除嚴禁虛假優惠與虛假贈送外，戶型圖、裝修示意圖應以規劃許可確定的施工圖為底圖並標注軸線尺寸，不得宣傳所謂的「拓展面積」；嚴禁以LOFT等非法定類別進行宣傳。不得違規宣傳所謂的人車分流、投資升值及回報率以及購房落戶、購房入學、學區房等。地下車位、儲藏室不得宣傳獨立辦理產權登記。區位、交通宣傳方面不得採用「時間」的概念代替「距離」。可以宣傳層高，但不得違規宣傳「買一層送一層」、「買一層得（用）兩層」等類似內容。住宅和車位、儲藏室合並銷售的，應在「一房一價」表上明確各自的面積（個數）、單價及總價，在定金協議和合同中也應明確各自對應的價格以及合同總價。
於預售許可和銷售，房地產企業應在申報預售的銷售方案中說明銷售模式（包括是否委託經紀機構銷售及建立第三方分銷渠道情況），如果採用委託經紀機構銷售的，需提供委託銷售合同（協議）。銷售過程中受委託經紀機構或銷售模式發生變化的，應在5日內向房地產主管部門報備。
於協議（合同）簽訂上，定金協議、《商品房買賣合同》必須附《購房提示告知書》，原則上不得簽署除定金協議、網簽合同以外的所謂「草簽合同」。如果簽訂草簽合同，草簽合同與網簽合同應一致，如不一致，網簽合同簽訂前應完整羅列兩者之間的不一致內容，並由買受人簽字確認。未交付使用的商品房不得以房地產企業或第三方名義與買受人簽訂委託管理、售後包租、售後返租等協議。
除可售房源外，其餘部分（如地面停車位、非機動車位）不得與買受人以出售、出租、贈送等形式簽定協議收取費用。業主共有部分（如悶頂、共有露台、底層房屋周邊花園綠地等），房地產企業不得以出售、出租、贈送等方式進行處分或允諾由特定業主單獨使用。同一組子母車位不得拆分銷售。不得對備案合同已明確的相關條款重新以簽訂補充協議的方式作出不一致約定。
於退房退定上，潛在購房人明確購房意向後，雙方就商品房預售簽署定金協議的，開發商應向意向買受人出示並解讀《購房提示告知書》，再由其書面確認，並在協議簽署前進行不利因素告知。凡《購房提示告知書》未由意向買受人書面確認、未進行不利因素告知、未按要求進行錄音錄像或未按要求分項分頁進行書面簽字確認的，買受人提出退定要求的，房地產企業應予退定。監管賬戶資金可用於意向金、定金、購房款的退還。
意向金、定金、購房款繳納時，嚴禁用支付寶、微信等將定金、購房款轉給個人或經紀機構，必須付款至房地產企業專用賬戶。如買受人因未帶銀行卡等需代為刷卡的，必須簽訂書面委託書，受委託人必須是房地產企業員工，並應當場將該款項轉賬至房地產企業專用賬戶，房地產企業應當場出具收款憑證。收取的定金、購房款必須出具正規票據並加蓋房地產企業公章或財務專用章。
定金協議簽訂前，應核查或口頭問詢定購人是否存在徵信問題，並在定金協議中明確因徵信問題退定的處理條款。禁止房地產企業以網簽銷售商品房的形式為各類欠款提供質押擔保。嚴禁向買受人推薦或提供首付貸（包括金融機構和其他民間借貸機構、網路借貸），嚴禁首付墊資行為，首付比例要求的錢款未交清前不得辦理合同網簽備案。嚴禁返本銷售或變相返本銷售問題。嚴禁慫恿、協助買受人以假離婚、出具假的收入證明等進行騙貸。
此外，浙江海鹽縣住建局在《意見》中還一一羅列了樣板房、住宅全裝修、預售資金監管、經紀機構管理、項目交房、商品房項目銷售現場「簽約區」設置及簽約流程要求等細則。

㈧ 開發商承諾回報率並簽訂回購協議是等於返本銷售或變相返本銷售

不屬於.我們經手了幾個房地產的此類合同審理,只要語言把握得當,不會有一點問題.

㈨ 房地產返本銷售和售後包租是什麼意思啊

1、返本銷售
購房人一次性付給開發商全部購房款，開發商在一定年限內將購房人的房價款全部返還給購房人。

2、售後包租
售後包租，是指房地產商在銷售商品房時與買受人約定，在出售後的一定期限內由該房地產以代理出租的方式進行包租，以包租期間的租金沖抵部分銷售價款或償付一定租金回報的行為。