物業融資要素表

1. 如何做融資報表

首先要了解本公司基本情況，經營方式，產品競爭力；其次要明確公司的資金缺口如何產生才能制定合適的融資方案；

然後結合公司實際經營情況編制出較為合適的財務報表。
其實這就跟銷售是一樣的，如何將企業介紹給投資商，能投資商清楚的知道公司的實力，並能放心的將貸款發放到企業。

2. 請問看企業的融資情況 要看什麼報表謝謝

現金流量表裡面的「籌資活動所產生的現金」
資產負債表裡的「長期股權投資」
利潤表中的「財務費用」
這樣可以綜合了解融資方式、融資成本等等

3. 什麼叫表內融資包括什麼

資產負債表內的留存收益，即盈餘公積和未分配利潤，就是表內的融資。

4. 融資的要素是什麼在融資過程中要注意事項有哪些

融資的要素：

1、准備應對各種提問

一些小企業通常認為對自己所從事的投資項目和內容非常清楚，但應該非常重視它們，並做好充分的准備，不僅是為了自己，也為了別人的要求。企業家可以邀請敢於說話的外部專業顧問和專家來模擬提問過程，使自己能夠更全面地思考，更仔細地思考，更好地回答問題。

2、准備應對投資人對管理的查驗

可能會為這些年來取得的成就感到驕傲，但投資者仍然會懷疑投資管理能力，並問：如何才能實現投資項目的預期目標？大多數人可能對這種反應過敏，但面對投資者，往往會遇到這樣的懷疑，這已經成為投資者對初創企業檢查的一部分，因此企業家需要得到正確的對待。

3、准備放棄部分業務

在某些情況下，投資者可能會要求企業家放棄部分原始業務，以實現企業家的投資目標。對於分散經營的企業來說，放棄部分業務既現實又有必要。在投資資本有限的情況下，只有集中資源才能在競爭中立於不敗之地。

4、准備作出妥協

從一開始，企業家就應該明白，像企業家自己的目標和風險投資家的目標是不可能相同的。因此，在正式談判之前，企業家必須做出的最重要的決定之一是，為了滿足投資者的需要，自己能做出多少妥協。

一般來說，由於風險投資不擔心尋找投資項目，期望投資者做出各種妥協是不現實的，因此企業家有必要做出某些妥協。

融資注意事項：

1、投資詐騙

以投資的名義，需要融資企業支付的各種檢查費、項目設置費和保證金。這些費用從數萬元、數十萬元到一百多萬元不等，所有這些都要求企業在提供資金之前必須支付。

正式的私人股本公司有自己的管理費。決定投資公司或者將公司納入調查范圍的，應當支付差旅費、管理費，並聘請第三方機構進行盡職調查。熟練設置名稱和收費的企業往往不是正規的投資公司。

2、勾結詐騙

也就是說，投資公司本身不收取任何費用，但在投資過程中，它會說：「這個項目仍然很好，但它需要包裝和規劃，找一個指定的中介機構做一個商業計劃，或找一個會計事務所，一個特定的評估機構、財務處理和評估機構。

「企業」向這些中介機構「支付」後，中介機構將與投資公司分享，但投資公司可能因各種原因未能制定投資計劃。

3、收保證金

利用國家財政政策提供大額存款、銀行擔保等方式幫助企業貸款，要求企業提交存款。

「假投資公司提供的協議上一般會規定，《銀行保函》開出並由項目方銀行核保後，項目方必須一次性付清所有手續費，並要求一周最多兩周內項目方銀行必須放貸，如不能放貸則不負任何責任。」姜華說。

(4)物業融資要素表擴展閱讀：

常用融資方式：

（1）融資租賃

中小企業融資租賃，是指出租人向供貨人購買租賃物，按承租人對供貨人和租賃物的選擇提供給承租人使用，承租方在契約或者合同規定的期限內分期支付租金的融資方式。

為了獲得中小企業融資租賃，企業自身的項目條件非常重要。由於融資租賃的重點是對項目未來現金流量的調查，中小企業融資租賃的成功主要與租賃項目本身的效益有關，而不是企業的綜合效益。此外，企業信用也非常重要。像銀行貸款一樣，良好的信貸是下一次貸款的基礎。

（2）銀行承兌匯票

為達成交易，中小企業融資方可向銀行申請開立銀行承兌匯票。經審批，銀行正式接受銀行承兌合同。承兌銀行應當在承兌匯票上簽章。這樣，銀行承兌匯票就稱為銀行承兌匯票。銀行承兌匯票是專門為買方提供的銀行擔保。賣方不必擔心沒有收到貨款，因為買方的擔保銀行將支付貨款。

中小企業銀行承兌匯票融資的優勢在於企業能夠實現對中小企業的短期、頻繁、快速融資，降低企業的財務成本。

5. 融資報表怎麼做

融資銀行報表編制的一般原則
1、 一般銀行要求借貸企業按季度提交財務報表及附註：資產負債表、利潤表、現金流量表、附註。有些銀行不要求全部提交，只要求提交部分資料。
2、銀行要求的資產負債表中部分項目的要求：
①貨幣資金與實際基本一致，即與企業基本戶+一般戶+老闆的私人賬戶保持一致。
② 存貨結構要明細，根據企業的實際情況編制；
③列明固定資產分大類、原值、折舊、凈值、變動幅度；
④短期借款一般指的是向所有金融機構的借款，個人借款一般反映在其他應付款；
⑤應交稅費一般按照營業稅金及附加+所得稅費用金額填列，若銀行必須要提供稅票的話，可按實際繳納來反映；
⑥現金流量表附表的財務費用科目填寫的是非經營活動的財務費用。
3、優化指標：
（一）基本要求：盈利性、可持續性、增長性。
（二）向銀行貸款企業要把握好的14個財務指標：
（1）財務結構：
1、凈資產與年末貸款余額比率必須大於100%（房地產企業可大於80%）；
凈資產與年末貸款余額比率也稱凈資產負債率。
2、資產負債率必須小於70%，最好低於55%；
資產負債率=負債總額/資產總額X100%。
（2）償債能力：
3、流動比率在1.5~2較好；全行業≈1.3
流動比率=流動資產/流動負債*100%。
4、速動比率在1左右較好，對中小企業適當放寬，也應大於0.8；全行業≈0.8
速動比率=速動資產/流動負債*100%；速動資產=貨幣資金+交易性金融資產+應收賬款+應收票據=流動資產-存貨
5、擔保比例小於0.5為好。
6、現金比率大於30%。全行業≈30%
現金比率=（現金+現金等價物）/流動負債。
（3）現金流量：
7、企業經營活動產生的凈現金流一般應為正值，其營業收入現金回籠應一般在80%~95%以上。特殊情況：初創期經營活動現金凈流量可以為負值。
8、企業在經營活動中支付采購商品，勞務的現金支付率應在80%~95%以上。
（4）經營能力：
9、主營業務收入增長率不小於8%，說明該企業的主業正處於成長期，如果該比率連續3年低於5%，說明該產品將進入衰退期了。全行業主營業務收入增長率≈9.8%。
主營業務收入增長率=（本期主營業務收入-上期主營業務收入）/上期主營業務收入*100%
10、應收賬款周轉速度應大於六次。60天才能將資金回收相當於為別人提供了60天的免息貸款。同時又會帶來一系列的風險：比如壞賬風險、收賬風險、人員管理風險等。一般講企業應收賬款周轉速度越高，企業應收賬款平均收款期越短，資金回籠的速度也就越快。
應收賬款周轉速度（應收賬款周轉次數）=全年營業收入/平均應收賬款余額=全年營業收入/（應收賬款年初余額+應收賬款年末初余額）/2
如果是半年報：應收賬款周轉速度（應收賬款周轉次數）=全年營業收入/平均應收賬款余額=半年營業收入*2/（應收賬款年初余額+應收賬款年末初余額）/2
11、存貨周轉速度中小企業應大於五次。存貨周轉速度越快，存貨佔用水平越低，流動性越強。
存貨周轉速度（次數）=全年營業成本/平均存貨余額，其中存貨平均余額=（期初存貨+期末存貨）÷2。
（5）經營效益：
12、營業凈利潤率應大於8%，當然指標值越大，表明企業綜合獲利能力越強。
營業利潤率=營業凈利潤/營業收入(商品銷售額)×100% =(營業收入-營業稅金及附加-營業成本-管理費-銷售費-財務費-所得稅)/營業收入×100%。
13、凈資產收益率中小企業應大於 7%。一般情況下，該指標值越高說明投資帶來的回報越高，股東們收益水平也就越高。全行業≈5.5%
凈資產收益率=凈利潤/所有者權益=總資產凈利率×權益乘數=營業凈利率×總資產周轉率×權益乘數；其中營業凈利率=凈利潤÷營業收入；總資產周轉率（次）= 營業收入÷平均資產總額；權益乘數=資產總額÷所有者權益總額=1÷（1-資產負債率）。
14、利息保障倍數應大於5，最低應大於4。
利息保障倍數=息稅前利潤 / 利息費用=（利潤總額+財務費用）/（財務費用中的利息支出+資本化利息

6. 什麼是經營性物業融資

經營性物業融資，其租賃類似於分期付款租入，一般是由於企業資金周轉緊張無法直接購入該資產而租入的，租期較長，租期結束後一般情況下承租方會將該資產購入，或者此資產已無實用價值，這樣的話就相當於該資產的風險和價值完全轉價到承租方，所以應該確認為企業的資產。
而經營性租賃，租期較短，租賃結束後由出租方收回該資產繼續向其他單位出租或自用，故不能確認為本企業資產攤銷折舊。

7. 融資的要素有哪些在融資過程中要注意有哪些事項

融資的要素：

8. 結構融資的要素

從美國結構化融資市場的發展歷史來講，有八大要素起著十分重要的作用。這些要素經常互為補充，一個要素的發展將會推動其他要素的發展。重要的是，這八大要素應當齊頭並進、共同發展。
1. 完善的法律體制 對於每筆證券化交易而言，應建立完善的法律體制來保護投資者在基礎性資產中的合法利益。最為重要的是，當發起人/賣方處於破產境地的時候，法律必須保護投資者對證券的基礎性資產現金流的追討權。所以，對於證券化交易而言，必須設立資信良好且不會破產的特殊目的實體。
從經濟學角度來講，設立特殊目的實體的目的：一是，購買由貸款人發起並出售的所有貸款，二是，發行證券來為基礎性貸款的發起融通資金。特殊目的實體除從貸方那裡得到的貸款外沒有其他的資產，除那些與已發行證券有關的債務之外沒有其他的債務。另外，應當建立完善的法律體制以明確規定發行人、信託人、貸款管理人以及服務方的責任和義務。
2. 明確的現金流分析 從融資的角度來講，證券化實質上是幫助貸款方在扣除證券化成本以後可以籌集到和基礎性資產將來現金流現值相等的現金流。在證券化開始的時候，發行人必須進行現金流分析以確定特殊目的實體的債務能否按時全額償還。
在分析將來現金流並對其進行定價的時候，需要做很多假設。除了以假定貼現率來計算現值，現金流分析還必須對現金流本身的行為做假定，比如貸款期間內的經濟狀況、借款人償還貸款的能力以及違約發生的概率。只有在深入分析大量基礎性貸款現金流的歷史數據後作出假設才能使它更具有現實意義。
3. 清晰的會計處理 在資產證券化的過程中有三個會計問題較為重要。一是，對證券利息收入的會計處理。由於證券由特殊目的實體來發行而基礎性貸款又有利息收入，依照常理推斷應當對特殊目的實體征稅。為了避免雙重征稅的問題，只要特殊目的實體滿足作為「授予人信託（grantor trust）」的所有要求，在美國它就將被視為「授予人信託」而被免去聯邦稅（出於稅收目的，發行機構也能夠採用「所有人信託」的名義）；二是，通過明晰基礎性貸款中周期性現金流（包括利息和本金）的會計賬目來保護投資者。三是，交易中產生的所有現金流都應當由會計師來嚴格審查。
4. 有公信的信用風險評估 由於貸方發行的證券受其發起的消費者貸款或商業貸款的支持，所以證券的投資者自然會比較關注基礎性貸款與相應證券的信用風險。就拿住房抵押支持證券來講，其信用就受到政府國民抵押協會（Ginnie Mae）、聯邦國民抵押協會（Fannie Mae）以及聯邦住宅貸款抵押公司（Freddie Mac）三家機構的擔保。假如住房抵押支持證券、商業抵押支持證券以及資產支持證券的信用未受到上述三家機構中任意一家的擔保，則就需要通過各種不同的方法以提升證券的信用狀況。
一般而言，可以有四種方法來提升信用等級，它們分別是：優先/次級現金流結構（或者超額抵押）、母公司擔保、擔保債券以及信用證。另外，證券的信用狀況還必須經過三家國際信用評級機構中的一家或者兩家或者所有三家的評級，具體的情況取決於是如何運用上述四種方式中的一種或者多種方式中的組合來進行提升信用的。
5. 完善的投資銀行業務 新證券的承銷和發行是投資銀行的職責。投資銀行可以被當作連接發行人與投資者的橋梁。但是，在整個證券化過程中，投資銀行發揮著非常重要的作用。投資銀行負責協調和幫助發行機構處理法律、會計、稅收以及現金流分析方面的事務。除此以外，投資銀行還扮演著經銷商的角色：為證券定價，購買所有發行的證券並將其出售給投資者。在完成經銷商的職責後，為了保證證券的流動性，投資銀行又充當起「做市商」在二級市場上積極地買賣證券。
6. 良好的國債市場 為了保證證券化市場的健康發展，應當有一個良好的國債市場。由於政府債券是不存在信用風險的，所以該類證券的交易就為市場提供了不同期限水平的無風險收益率。在無信用風險情況之下，描述期限與收益率之間關系的曲線就被叫做「國庫券收益率曲線」。這條收益率曲線是所有不同期限不同風險狀況的固定收益證券在初級市場上以及隨後二級市場上的定價提供了基準。所有的非政府固定收入證券均是在國庫券收益曲線上的基礎上以一定的收益率價差從事交易。
7. 活躍的二級市場 一個成功的證券一級市場必須有一個活躍的二級市場來支持。二級市場為即將發行類似證券應當怎樣定價提供了有效的信息。一旦證券發行以後，投資者就必須有一個活躍的二級市場來提供證券的流動性，如此一來與利率無關的因素就不會導致價格的大幅波動，投資者就能夠在一個價格比較平穩的市場中來買賣證券。
然而在此需要特別指出的是，投資者在極大程度上有能力創造一個非常活躍的二級市場。假如投資者在一級市場只是簡單地持有證券而不願從事任何的交易，只是依靠投資銀行來保證二級市場的流動性將是十分困難的。
8. 多樣化的投資者結構化融資市場獲得成功的一個重要因素是在於投資者群體的迅速增長。投資者群體中包括各種類型的投資者，從短期貨幣市場投資者，到商業銀行的投資組合經理，再到長期養老基金經理。
另外，隨著資本市場發展的日益全球化，外國投資者將會愈來愈重要。實際上，結構化融資市場能夠迅速發展還應當歸因於結構化融資證券本身的創新性。通過不同的期限檔次和信用檔次，結構化融資證券可以滿足不同投資者的需求。
結構化證券的高收益特點能夠吸引「收益導向型」投資者。結構化證券的期限分檔特點則吸引了「期限導向型」投資者，否則，這些投資者就會因投資期限的不匹配而難以購買結構化證券。同時，結構化證券的信用分檔特點也吸引了那些依照規定只能投資於投資級證券的「信用導向型」投資者。

9. 物業管理的幾個要素

物業管理行業新，無邊光景任我行；服務管理難定位，且聽我來細分析： 物管問題變化多，突發事件助風波；大小事件有結果，逐級上報不必說。 業主投訴要靜聽，事無巨細有回應；自覺難以處理好，及時上報是程序。 麻將噪音將心煩，執勤人員工作難；實在不行把警報，就說損害相鄰權。 微笑上崗益處多，消氣降火不羅嗦，您早您好勤問候，溫馨提示要明確。 客人來訪要登記，通知業主是前提；家中無人難接待，約好再來也歡迎。 來人無理不登記，千萬別惹他生氣；通知他人作陪同，不能讓他犯事情。 醉酒人員易沖動，行為過度要預防；及時聯系其家人，安全護送不能忘。 小區若有可疑人，禮貌盤問細查詢；如影隨形視線內，離開小區事才成。 廣告傳單到處發，監控人員細觀察；發現目標要控制，沒收物品教育他。 車卡到期無需急，主動代辦勤出擊；消防通道亂停車，依法勸說講禮儀。 強占車位要疏導，實在不行別急躁；一車兩位要調整，車主矛盾要協調。 車行車停有人跟，慢行鳴笛彎莫急；若遇兩車有刮撞，車主自行去商定。 車輛沖卡要冷靜，特徵車牌要記清；快速拔通110， 去人追蹤事莫停。 軍車警車要分明，任務在身不用停；家住小區非公事，刷卡交費不足奇。 維持秩序是工作，救死扶傷應發揚；人車熟記是業務，公司形象切莫忘。 道口門崗都重要，人車進出警惕高；笑迎八方來訪客，安全思維不能掉。 搬出物品應查清，業主開口才能行；費用未清或無據，此事不能太麻痹。 電井機房是重點，日常巡查不忘它；一旦發現有異常，維修工作趕緊抓。 公共設施常檢查，造成事故責任大；安全第一要記住，排除隱患完善它。 電梯被困客人急，解救一定按程序；事後專人要慰問；研究為何出問題。 兒童保姆草坪踏，閑游不得壞環境；切忌大聲把他嚇，溫馨言語能感人。 設施設備要保全，遭人損壞早發現；原物賠償不欺騙，不得私自亂罰款。 夜間值班要注意，光線不好腳要勤；定點監控交叉巡，相互支援保安寧。 消防警鈴時常鬧，嚴防之心不能少；情況未清速檢查，確認無誤大家好。 巡邏工作莫言輕，事發不定時和分；及早發現責任小，鑄成大錯責不輕。 樓層巡查要仔細，異響異味應注意；迅速查明因何起，排除隱患心才寧。 上班下崗不能亂，列隊敬禮不能沒；如遇煩事心不寧，主管主任齊幫你。 平時工作受點氣，學會包容學會忍；學習培訓常參加，別扎籬笆礙他人。 工作質量時常想，榮辱觀念放心上；團結敬業和務實，公私雙贏有希望。 望您細細消化！