房地產企業融資與稅務規劃

⑴ 解析房地產企業如何實施融資戰略

企業在進行融資前，需要准確的把握住適合自身的融資機遇，從而通過融資來實現企業自身的戰略目標。一般來說，企業在實施融資戰略的過程中，其相應的注意事項有：融資總收益大於融資總成本，這是企業進行融資決策的首要前提。企業融資規模要量力而行，企業自身的實際條件以及融資的難易程度和成本情況，量力而行來確定企業合理的融資規模。
企業在實施自身融資戰略時，需要找准自身的融資機會，把握住市場的融資趨勢，以提升自身在經濟市場中的融資能力。很多中小企業由於對融資機遇把握的不準確，進而導致其不能夠在經濟市場中順利的進行融資。企業在實施融資戰略過程中其相關的注意事項有：一、融資總收益大於融資總成本
二、企業融資戰略規模要量力而行
企業在籌集資金時，首先要確定企業的融資規模。籌資過多，或者可能造成資金閑置浪費，增加融資成本；或者可能導致企業負債過多，使其無法承受，償還困難，增加經營風險。而籌資不足，又會影響企業投融資計劃及其它業務的正常發展。因此，企業在進行融資戰略之初，要根據企業對資金的需要、企業自身的實際條件以及融資的難易程度和成本情況，量力而行來確定企業合理的融資規模。三、盡可能降低企業融資戰略成本
企業融資成本是決定企業融資效率的決定性因素，對於中小企業來說，選擇那種融資方式有著重要意義。在企業的融資實踐中，融資存在優序，一般認為的優選順序是：一是企業自籌資金。如中小企業投資較小，優先考慮從存款賬戶提取現金；其次，才考慮短期投資變現。二是中小企業自有資金不足時，一般優先考慮調低發放股利。三是外部融資。企業首先考慮銀行貸款，其次是發行債券；最後是發行股票。從融資優先可以看出，內部融資其實是最優先的一種，而外部融資中股票融資是最後的一種選擇方式。

⑵ 房地產開發企業如何規避稅務風險

房地產稅是什麼？房地產稅所對應的為房地產行業，只要涉及房地產開發、交易、持有全鏈條環節的稅，都屬於房地產稅。

在中國，房地產稅包括增值稅、企業所得稅、個人所得稅、房產稅、城鎮土地使用稅、城市房地產稅、印花稅、土地增值稅、投資方向調節稅、契稅、耕地佔用稅等。

提到房地產稅就不得不說說房產稅了，現在還是會有不少人將房產稅和房地產稅混淆。

房產稅和房地產稅雖只有一字之差，但概念還是不一樣的。房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人徵收的一種財產稅。

准確來說，房地產稅包含房產稅。

個人購房需要交什麼稅

個人購置新房，除了房款還需要承擔相應的稅費。

01 契稅

契稅，顧名思義，就是指對契約徵收的稅，是以所有權發生轉移變動的不動產為征稅對象，向產權承受人徵收的一種財產稅。

房地產企業通過簽訂《房地產預收合同》所取得的收入，從企業所得稅的角度，不再存在“預收帳款”的概念，只要簽訂了《銷售合同》、《預售合同》並收取款項，不管產品是否完工，全部確認為收入，因此，負有企業所得稅納稅義務。

房地產開發企業銷售未完工房屋取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率由各省、自治區、直轄市國家稅務局、地方稅務局按下列規定進行確定：

(1) 開發項目位於省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低於15%

(2) 開發項目位於地及地級市城區及郊區的，不得低於10%

(3) 開發項目位於其他地區的，不得低於5%

(4) 屬於經濟適用房、限價房和危改房的，不得低於3%

涉稅風險提示

在企業所得稅方面，房地產開發企業在預售過程中可能會出現以下幾類涉稅風險。

1. 隱瞞銷售收入。如提供虛假或者不完整的銷售面積，以商品房抵債，例如沖抵施工費、材料費等。

2. 未及時確認收入。房地產開發企業的開發項目已經完工並開始銷售，當滿足要求時，需要及時結轉收入，由於各種原因，常存在預收賬款未能及時結轉的問題。

例如，項目在年度內已經全部竣工，並取得了竣工備案表，根據企業所得稅發要求，年底“預收賬款”科目余額應全部結轉，若未能全部結轉即違反了企業所得稅法規定。

3. 混淆預售收入相關的稅金及附加稅前扣除問題。在企業月度或季度申報企業所得稅時，預售收入繳納的營業稅金及附加不能從當期利潤額或所得額中扣除；在年度企業所得稅匯算清繳時，與預計收入相匹配的稅金、附加及相關費用應該予以扣除。

04 印花稅（商品房銷售合同）

根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》及其實施細則的規定，在預售商品房時，如簽訂商品房銷售合同或商品房預售合同的，應在簽訂合同時，按合同所記載金額的萬分之五計稅貼花或按月匯總繳納印花稅。

提醒各位房地產企業主，房地產企業開發經營中鏈條較長，業務復雜，房產交易只是房地產企業經營眾多鏈條環節中的其中一環。

一個房地產項目從土地獲取、規劃設計、融資，到建築施工、房屋預售、營銷、項目清算、物業管理等環節，每一項經濟行為都會產生稅金，涉稅風險點多，不合規的操作容易加重涉稅負擔。

⑶ 房地產企業融資涉及哪些稅務

主要涉及印花稅、增值稅、土地增值稅和企業所得稅等。

實務中，融資方式主要有金融機構融資、關聯企業借款、統借統還、委託貸款等。開發商作為融資業務的資金借入方，主要涉及印花稅、增值稅、土地增值稅和企業所得稅等。

《中華人民共和國印花稅暫行條例》附件《印花稅稅目稅率表》:

借款合同：銀行及其他金融組織和借款人(不包括銀行同業拆借)所簽訂的借款合同，按借款金額萬分之零點五貼花。

《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》納稅人接受貸款服務向貸款方支付的與該筆貸款直接相關的投融資顧問費、手續費、咨詢費等費用，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。

(3)房地產企業融資與稅務規劃擴展閱讀：

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》:第七條條例第六條所列的計算增值額的扣除項目具體為:

開發土地和新建房及配套設施的費用(以下簡稱房地產開發費用)，是指與房地產開發.項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。

財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條規定計算的金額之和的5%以內計算扣除。

參考資料來源：網路——《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》

⑷ 房地產開發企業稅務籌劃怎麼做

房地產公司大致可以分為房地產開發公司、房地產中介服務公司、房地產綜合公司等。 目前國內房地產公司主要繳納的稅種有增值稅、房地產稅、土地增值稅、企業所得稅、契稅、城鎮土地使用稅等。總的來說，就是稅負壓力大，那麼又有哪些方法可以合理合規節稅避稅呢？

房地產開發公司常見問題：

1、房地產開發公司成本權證少，進項不足。

房地產開發企業的用工來源復雜，材料來源不統一，即使業務屬實，供應商、用工環節也可能缺乏發票

2、中介費用之類的中介費用不能提供發票，而且金額很多。

3、股東分紅時需要交20％的股息稅，個稅很高。

4、房產開發企業快捷核算可能會有不規范行為出現，稅務風險會增加

房地產開發企業的收入來源復雜，資金支出、流入復雜，財務會計核算困難，無法完全核算企業的收入、支出收入，因此企業的實際經營狀況比較混亂。

房地產公司如何降低企業稅負

一、利用有限公司的財政返還獎勵

操作方式：在地方政府園區注冊一家新公司或分公司（不用實體入駐），主體公司把業務分包到新公司，而新公司也等同於承擔了主體公司稅負，在園區納稅得到當地政府財政支持，促進企業和地方共同發展。這是地方政府園區的「有限公司返稅政策」。當月正常納稅，次月獎勵返還到公司賬戶。

增值稅返還：按照地方留存部分的70％-90％給予支持獎勵

企業所得稅的返還：按照地方留存部分的70％-90％給予支持獎勵。

案例分析：「鏈+」這個名字對於房產界肯定都不陌生了，也無需過多介紹，在該公司入駐到筆者所在重慶園區後，不僅促進了當地的發展，也為該公司節省了大部分稅負。就拿他們年底有3000萬的增值稅/企業所得稅計算。

增值稅： 3000w/（1.6 ％ ） *6％=169.8w

附加稅： 169.8w* 12 ％=20.38w

企業所得稅： 3000瓦* 25 ％=750w

股東股息稅： （3000w- 750w） *20％=450w

企業合計1390w左右的稅金，以3000w來看，約一半的利潤要交稅，實際到手的只剩下約二分之一。

在注冊入駐到園區後，享受園區稅收返還

增值稅：169.8*50%（地方留存部分）*80%=67.92w

企業所得稅：750w*40％（地方留存部分）*80％=240w；

共計扶持獎勵67.92w+240w=307.92w到企業賬戶

二、個人獨資核徵收政策

操作形式：針對企業缺票、企業所得稅高、個稅高等問題，可以通過在園區成立個人獨資企業來承接主體公司業務、或者用個人獨資企業轉移利潤發放形式。個人獨資只用繳納增值稅、附加稅、個稅，不用繳納企業所得稅和分紅稅。

具體內容：園區和人獨資企業應交納的稅率如下。

核定後個人所得稅：0.5%~ 2.1％

增值稅：1％ （疫情年後由3%變為1%）

附加稅： 0.06％ （徵收12 ％減半6 ％ ）

綜合稅負僅在3％左右

案例分析：比如鏈+的一名股東，他占股20％，年末分紅時利潤（3000-750 ） *20％=450w，需要繳納分紅稅： 450*20％=90w。

在個人獨資企業核定後：

增值稅： 450w/（11 ％ ） X1％=4.45w

個人所得稅450*10％*30％-4.05=9.45w

附加稅： 4.45w*6％=0.267w

個人獨資企業核定徵收的稅負：

4.45 +9.45+ 0.267=14.167w

在納完這14萬的稅額過後剩下的錢就可以自由提取支配，90萬的稅和14萬的稅相比瞬間降低了數倍。

⑸ 房地產企業進行稅收籌劃的思路是什麼

房地產公司大致可以分為房地產開發公司、房地產中介服務公司、房地產綜合公司等。 目前國內房地產公司主要繳納的稅種有增值稅、房地產稅、土地增值稅、企業所得稅、契稅、城鎮土地使用稅等。總的來說，就是稅負壓力大，那麼又有哪些方法可以合理合規節稅避稅呢？

房地產開發公司常見問題：

1、房地產開發公司成本權證少，進項不足。

房地產開發企業的用工來源復雜，材料來源不統一，即使業務屬實，供應商、用工環節也可能缺乏發票

2、中介費用之類的中介費用不能提供發票，而且金額很多。

3、股東分紅時需要交20％的股息稅，個稅很高。

4、房產開發企業快捷核算可能會有不規范行為出現，稅務風險會增加

房地產開發企業的收入來源復雜，資金支出、流入復雜，財務會計核算困難，無法完全核算企業的收入、支出收入，因此企業的實際經營狀況比較混亂。

房地產公司如何降低企業稅負

一、利用有限公司的財政返還獎勵

操作方式：在地方政府園區注冊一家新公司或分公司（不用實體入駐），主體公司把業務分包到新公司，而新公司也等同於承擔了主體公司稅負，在園區納稅得到當地政府財政支持，促進企業和地方共同發展。這是地方政府園區的「有限公司返稅政策」。當月正常納稅，次月獎勵返還到公司賬戶。

增值稅返還：按照地方留存部分的70％-90％給予支持獎勵

企業所得稅的返還：按照地方留存部分的70％-90％給予支持獎勵。

案例分析：「鏈+」這個名字對於房產界肯定都不陌生了，也無需過多介紹，在該公司入駐到筆者所在重慶園區後，不僅促進了當地的發展，也為該公司節省了大部分稅負。就拿他們年底有3000萬的增值稅/企業所得稅計算。

增值稅： 3000w/（1.6 ％ ） *6％=169.8w

附加稅： 169.8w* 12 ％=20.38w

企業所得稅： 3000瓦* 25 ％=750w

股東股息稅： （3000w- 750w） *20％=450w

企業合計1390w左右的稅金，以3000w來看，約一半的利潤要交稅，實際到手的只剩下約二分之一。

在注冊入駐到園區後，享受園區稅收返還

增值稅：169.8*50%（地方留存部分）*80%=67.92w

企業所得稅：750w*40％（地方留存部分）*80％=240w；

共計扶持獎勵67.92w+240w=307.92w到企業賬戶

二、個人獨資核徵收政策

操作形式：針對企業缺票、企業所得稅高、個稅高等問題，可以通過在園區成立個人獨資企業來承接主體公司業務、或者用個人獨資企業轉移利潤發放形式。個人獨資只用繳納增值稅、附加稅、個稅，不用繳納企業所得稅和分紅稅。

具體內容：園區和人獨資企業應交納的稅率如下。

核定後個人所得稅：0.5%~ 2.1％

增值稅：1％ （疫情年後由3%變為1%）

附加稅： 0.06％ （徵收12 ％減半6 ％ ）

綜合稅負僅在3％左右

案例分析：比如鏈+的一名股東，他占股20％，年末分紅時利潤（3000-750 ） *20％=450w，需要繳納分紅稅： 450*20％=90w。

在個人獨資企業核定後：

增值稅： 450w/（11 ％ ） X1％=4.45w

個人所得稅450*10％*30％-4.05=9.45w

附加稅： 4.45w*6％=0.267w

個人獨資企業核定徵收的稅負：

4.45 +9.45+ 0.267=14.167w

在納完這14萬的稅額過後剩下的錢就可以自由提取支配，90萬的稅和14萬的稅相比瞬間降低了數倍。

⑹ 房地產企業融資渠道及具體處理方式

房地產業是一個資金密集型產業，其發展離不開資金的支持。中國人民銀行121號文件《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》的頒布實施，在為房地產投資過熱現象降溫的同時，也使資金密集型房地產業產生了「釜底抽薪」的危機感和焦慮感。國家信貸新政策下，房地產業如何沖破融資困境，保持穩定健康發展？本文就這一話題談一點粗淺看法。
一、房地產企業融資現狀
（一）融資規模持續增長
近幾年來房地產開發企業資金來源的統計數據顯示，我國房地產業每年的資金來源總量不斷上漲，2001～2005年短短4年裡，全國房地產開發資金來源總量上漲了1.8倍（參見表1-1）。
（二）銀行信貸是房地產融資的主要渠道
僅以上表2001年數據為例。2001年房地產業資金來源總計7696億元，其中：國內貸款1692億元，佔21.99%；自籌資金2184億元，佔28.38%；其他資金來源3671億元，佔47.69%。可見，銀行貸款、自籌資金、其他資金總計占總資金來源的98%左右，呈三足鼎立的態勢，看起來比較合理。但是經過仔細分析可以發現，自籌資金中只有55%左右為自有資金，30%～40%為企業從銀行獲得的流動資金貸款，其餘為各種施工企業墊款或材料商墊款；其他資金來源中，80%以上為個人購房者交付的各種定金及預收款。這樣總計起來，有60%～70%資金直接或間接來自銀行信貸的支持（部分企業甚至達到70%～80%）。
（三）股票融資債券融資在房地產金融中所佔比例小
2002年以前國家對房地產企業上市融資和發行企業債券控製得非常嚴格，截至2005年末我國房地產上市公司只有80家，僅佔全部上市公司總量的2%，佔全部房地產企業總量的0.16%。依據表1-1數據，我們可以發現，債券融資在房地產開發企業的資金來源中的比例一直很低，且2002年以來呈現快速下滑的趨勢，平均只佔0.001%左右。
（四）房地產資金信託活躍
2002年底投向房地產業的信託財產共計24.08億元,佔全部信託財產總額的2.82%，比年初增加12.61億元，增幅109.93%。尤其是在2003年6月央行出台121號文件後，全國許多房地產開發商都把目光投向了房地產信託業務。2004年我國房地產信託業繼續以較高速度增長，直到2005年9月中國銀監會頒發212號文件——《關於加強信託投資公司部分業務風險提示的通知》（以下簡稱212號文），對信託融資進行嚴格限制，給我國剛剛有所起色的房地產信託業又上了一道「緊箍咒」。
二、房地產企業融資存在的主要問題
（一）融資渠道過於單一
從上面對表1-1的分析中可以得知，我國房地產企業開發資金來源中有60%～70%直接或間接來自銀行，只有少數企業的自有資金能達到目前35%的銀行貸款要求，相當部分開發企業的自有資金不足10%。這種高負債的財務結構，加劇了房地產企業的財務風險，不利於整個房地產市場穩定發展。
（二）銀行體系所承擔的風險與收益不對稱
作為自負盈虧的企業，銀行對外投資講求的是風險與收益的對等性。而我國目前銀行業從房地產業獲得的僅僅是固定的利息收益，承擔的卻是整個房地產業高負債的財務結構所導致的行業風險，風險和收益處於極度的不對等狀態，再加上各種違規貸款的存在，整個房地產金融面臨巨大風險，不利於銀行體系的穩定。
（三）缺乏多層次房地產金融體系
就房地產體系而言，目前我國仍沒有形成多層次的豐富的房地產金融體系，專業房地產抵押貸款機構、投資機構、擔保機構和保障機構缺位嚴重；缺乏規模化、多元化的房地產金融產品體系；缺乏獨立有效的房地產金融市場中介服務體系；缺乏房地產金融二級市場等等。
（四）房地產金融市場的監管和調控機制尚不完善
目前，我國房地產金融市場的法規建設相對於房地產市場發展而言是滯後的，除《商業銀行法》中有關銀行設立資金運用規定外，還沒有專門的房地產金融監管框架，房地產金融業務的有關規范也有待於制訂。
（五）房地產企業融資瓶頸亟待突破
為防範整個金融體系出現系統性風險，央行於2003年6月頒布實施了《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，對房地產開發鏈條中的開發貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、流動資金貸款、施工企業墊資、自有資金比例等各個環節進行了嚴格規定，使房地產業遭遇了前所未有的資金瓶頸，房地產信貸新政下如何融資成為關系企業生死存亡的必須盡快解決好的關鍵問題。
三、房地產企業融資策略分析
（一）發展多元化直接融資
銀行貸款融資是典型的間接融資，具有短期性特徵，到期還本付息的財務風險也較大。因此應大力拓展多元化直接融資渠道，除適度放寬股票融資政策限制和培育完善房地產債券市場以外，還可以發展市場化直接融資，建立多層次的房地產金融體系。
1.大力培育房地產信託融資方式
房地產信託是信託金融工具在房地產業中的應用。目前我國房地產信託基本上參照銀行貸款的有關條款執行，很大程度上是銀行貸款的變種，但信託公司在委託貸款方面的監控、管理、經營能力和經驗可能不如銀行，因而很難起到有效的風險分散和風險管理作用。此外，我國目前真正意義上的信託投資機構並不多，且絕大多數在房地產信託融資方面並無良好建樹。因此，一方面應建立和培養一批真正意義上的房地產信託投資機構，另一方面應在加強對房地產信託監管的同時，通過完善房地產金融市場，規范和發展信託融資方式，使之成為房地產業融資的一條主要通道。
2.培育地產金融二級市場，推動住房抵押貸款證券化
住房抵押貸款證券化，就是將金融機構發放的住房抵押貸款轉化為抵押貸款證券（主要以抵押貸款作為擔保的債券），並通過二級市場進行交易，轉賣給市場投資者，以達到融通資金和把抵押貸款風險分散給市場眾多投資者的目的。二級市場（個人房貸市場）的運作不僅使得一級市場（開發貸款市場）有了穩定的資金來源，而且極大地增強了住房抵押貸款的安全性和流動性，有效實現了風險分散和風險管理的目標，同時也為證券市場提供了一種具有較高信譽的中長期投資工具。在美國，經過聯邦金融中介機構擔保過的房地產抵押貸款證券化金融產品，具有類似於政府債券的信譽。而且由於二級市場產品相對於政府債券具有更高的收益率，受到保險、養老基金等中長期投資者的歡迎。目前，我國的房貸證券化試點已進入方案設計階段，各地宜根據國家相關政策，結合當地實際情況，積極推動住房抵押貸款證券化進程。
3.建立多層次房地產金融體系
借鑒國外先進經驗，逐步建立和完善政府幹預與市場調節相結合的多層次房地產金融體系，以促進我國房地產金融業發展，加速銀行資金周轉，降低銀行金融風險。
4.建立和完善相應法律制度配套措施
規范各種融資行為並加強監督管理，以防止在降低銀行風險的同時產生新的隱患，引發新的金融風險。如對房地產證券化給予明確的法律依據；加快修訂《企業債券管理條例》，盡快出台《產業投資基金法》等等。
（二）進一步完善間接融資
我國是一個間接融資占絕對比重的國家，在較長的一段時間里銀行間接融資仍然是房地產企業融資的最主要渠道。因此，要進一步改進和完善銀行間接融資渠道，更好地為房地產企業提供服務。
1.推進間接融資形式多樣化
目前雖然各大銀行在個人按揭貸款方面創新不斷，但在房地產企業融資方式上缺乏創新。建議銀行業針對房地產企業的特點和現狀，提供一些有特色的信貸服務，如建立一種將中外銀行、擔保機構有效結合，為企業提供貸款的融資方式，具體可採取的模式，如：中資銀行+外資銀行；中資銀行+信用擔保機構；中資銀行+信用擔保機構+擔保企業；中資銀行+擔保企業甲+擔保企業乙，等等，為企業提供各種擔保和抵押貸款。
2.創新變直接融資為間接融資的方式
直接融資雖然形式多樣，但對於大多數房地產企業來說真正能用上的方式卻不多，相反，從銀行獲得貸款支持這種最為普通的間接融資方式是多數開發企業比較容易接受和實現的融資方式。建議更多的開發企業積極嘗試探索將直接融資轉化為間接融資的新融資途徑。
（三）探索建立組合式融資模式
組合式融資就是將各種融資方式在房地產企業發展的不同時期、不同條件下進行有效合理的組合，使其不但能夠滿足房地產企業發展，又能在最大程度上降低企業的資金成本。例如，在成立初期採取自有資金+吸收股權投資的組合融資策略，吸收新的投資者進入，成立項目合資公司，實行利潤分成，進行原始資本積累；在成長期採取銀行信貸+商業信用或吸收風險投資+股權投資的組合融資策略；在成熟期採取信託融資+國外投資基金合作；在衰退期適當收縮投資規模或吸收實力雄厚的開發企業或投資機構的加盟。

⑺ 房地產企業如何融資

1、開發貸融資（抄最常見的，最容易的）：即獲取土地、取得四證後向銀行申請開發貸融資，利率通常較低，略高於現行貸款利率20%；但開發貸往往監管較嚴，數量有限，挪用不方便；
2、在建工程抵押融資：原則上與開發貸不能同時獲取，但現在基本可操作；
3、企業債券融資：這種融資通常適用於上市公司，尤其在香港及國外較為常見，利息極低，企業信譽度越高，成本越低，是企業的首選，但需控制負債率；
4、股權融資：企業間的股權合作，資金方的股權投資，向股東募集資金，定向募集，公開募集（增發等）。現在用的比較多的假股增債，即基金公司以股權方式介入，但不參與管理，約定未來某一節點以約定的利息回購股份。
5、其他方式：理財方式，其實通過第三方募集資金，類似於抵押貸款
……

⑻ 房地產開發企業如何做好項目成本控制及稅務籌劃

現有較多企業還處於粗放型的繳稅狀態，如何依據國家的稅收政策對企業進行成本控制？如何進行合理的稅務籌劃？相信在籌劃專家指導下，能降低15%-20%的稅負是完有可能的，這樣就能最大的降低稅負來增大企業利潤，是每一個企業最為關心的重大實際問題。
為幫助企業強化稅務籌劃理念，提高合法節稅、避稅操作技能，節約納稅成本。北京世紀之光培訓中心特邀請該領域經驗豐富的知名專家並經過了長時間的醞釀及准備，籌辦了這次研討會，這將是一個極為難得的業務探討契機.

適合參加對象
（副）總經理，財務（總監、經理、部長、科長）和財務部人員及稅務代理人員與關注稅收事業發展人員
集團公司組織下屬企業參加，效果更佳！

內容：
張中秀：中國人民大學教授、著名經濟學家、稅務籌劃專家、中央電視台"決勝2000年"合理避稅講座主講教授、北京世紀之光培訓中心顧問
1、 企業稅務籌劃的研究背景和基本方法
2、 集團企業的稅務籌劃
3、 企業設立、籌資、投資與稅務籌劃
4、 合理節稅、避稅平台與案例
5、 關於房地產行業的稅務籌劃最新研究動態

國家稅務總局法規司官員，高級研究員
6、我國現行稅制概況、運行情況及存在一些問題
7、進一步完善稅制的設想
8、2000年至今年第一季度稅收政策的調整情況及應對策略
9、國家稅收政策的合理利用與企業稅務籌劃

嵇錦宏： 《中國稅務報》納稅籌劃周刊資深記者
10、國內稅務籌劃總體情況概述
11、WTO後稅務籌劃面臨的機遇與挑戰

高金平：中國注冊稅務師、會計師，中國稅務報籌劃周刊"考考你"專欄特約撰稿人。上海國家會計學院CPA考試輔導，"稅法"科目的主講人
12、企業各稅種的稅務籌劃
13、外商投資企業和外國企業所得稅的稅務籌劃
14、關於電子產業的稅務籌劃問題及稅務籌劃的展望
15、如何走出稅務籌劃的誤區（偷稅、避稅案例分析）

王澤國：經濟學碩士、中國注冊稅務師、注冊會計師，現任中京瑞稅務師事務所副所長、北京世紀創微科技有限公司財務總監。資深稅務籌劃專家
16、企業稅務在成本控制中的運用技巧
17、企業采購、銷售及股權重組、合並分立與稅務籌劃
18、企業內部核算的稅務籌劃
19、企業設立及企業日常成本控制與稅務籌劃

⑼ 房地產開發企業的稅務處理有什麼需要注意的

您好，很高興為您解答！
房地產企業稅務處理違規總結
1．採取預售方式銷售開發產品，未按核定利潤率計算利潤額並入所得額計算繳納企業所得稅。
2．開發的產品已經銷售，不開具房屋銷售結算發票，收入掛記預收賬款，不按權責發生制原則計算應納稅所得額繳納所得稅。
3．銀行按揭房款、產權置換、房地置換、土地出讓、安置用房、商品房自用、抵債等銷售行為，不按權責發生制原則確認收入納稅。以上銷售行為，個別企業長期掛在往來賬上或根本不在賬上反映，尤其是銀行按揭和實行分期付款的銷售行為，納稅人不按照合同規定及時結轉收入，造成當期少繳稅款。
4．成本核算不規范，亂列成本費用。房地產項目開發周期長，成本費用配比、歸集和結轉核算復雜，容易造成成本核算混亂。企業通過虛列多列成本，扣除成本費用時未遵循權責發生制原則、相關性原則和配比原則，期間費用與成本，建造成本與銷售成本，直接成本與間接成本劃分不清，任意攤銷，虛列多列各類成本，造成不真實的盈虧，以達到不繳或少繳企業所得稅的目的。具體表現形式主要有以下幾種：
（1）利用行業特點調減成本。房地產公司利用開發周期長、成本劃分難的行業特點，將幾個開發項目不易區分的成本混在一起，設置一個「前期共同費用」賬戶，結轉經營成本時不按權責發生制原則和配比原則進行，而是根據收入情況，利用「前期共同費用」賬戶隨意調整，達到調減利潤、偷逃稅款的目的。
（2）股東個人負擔的借款利息支出，記入企業的財務費用支出，有的企業把應由股東個人的支出記入企業的管理費用，達到調減利潤、偷逃稅款的目的。
（3）業務招待費嚴重超支，多提折舊，多列財務費用等增加成本。
（4）企業捐贈、贊助、廣告、福利、獎勵等費用超標，不按規定記入成本。
（5）代收款項、價外費用不合並納稅。將煤氣開戶費、可視對講費、有線電視開戶費、更名費、拖交房款押金、罰息收入、違約保證金、定金等收入直接記入往來賬戶，未計收入申報納稅。
（6）外資開發商利用自身享受的稅收優惠政策，與內資企業合作進行開發，對補償給內資企業的不動產不作收入，不如實申報納稅。
（7）以代建房名義不按規定納稅。部分房地產開發公司對不屬代建性質的項目，以簽訂虛假的合同等手段冠以代建之名按取得的代建費收入納稅而不按銷售不動產行為全額納稅。
希望我的回答能夠幫助您，謝謝！