凱德商用中國信託物業

① 主流的房地產私募基金產品有哪些產品模式

｜他山之石——國際主流基金模式

在目前國際私募地產基金格局中，美國的黑石地產基金一枝獨秀，依靠其最近在全球募集的133億美元，牢牢鞏固了全世界最大的地產基金地位，喜達屋資本集團、領盛投資管理、鐵獅門、凱雷等其他美國系基金在市場上募資活動也非常活躍，同時，新加坡系的凱德基金近年也異軍突起，開始在全球主流基金中占據一席之地。從中我們選了黑石地產基金和凱德置地基金來觀察國際主流基金的運作模式，對中國私募地產基金以及上市公司來說，都有一定參考意義。

（一）美國基金模式代表：黑石房地產基金

黑石集團（BlackstoneGroup）又名佰仕通集團，是全世界最大的獨立另類資產管理機構之一，也是一家金融咨詢服務機構。其另類資產管理業務包括企業私募股權基金、房地產機會基金、對沖基金的基金、優先債務基金、私人對沖基金和封閉式共同基金等。

黑石集團的房地產基金成立於1992年，經過20餘年的擴張，目前已經成為世界最大的房地產私募股權公司，旗下通過機會基金和債務戰略基金所管理的資產達790億美元。當黑石地產基金團隊由遍布世界各地的逾200名房地產專業人士組成，投資組合包括美國、歐洲和亞洲的優質物業，涵蓋酒店、寫字樓、零售業、工業、住宅及醫療保健等各種業態。自2009年年末以來，隨著市場的回歸，Blackstone的房地產基金已透過其債務及股權投資基金，投資或承諾投資規模達313億美元。

黑石房地產投資基金一貫倡導的投資理念是：買入、修復、賣出（Buy it, Fix it, Sell it），即買入：以低於重置成本的價格收購高質、能創收的資產；修復：此處的修復是指黑石會參與所投資公司管理經營，並迅速並積極地解決其資本結構問題、硬傷或經營問題，這也是黑石房地產基金投資過程中最重要的一環；賣出：一旦問題解決，黑石會將所投資公司賣出，通常是出售給核心投資者。這種模式實際上和我國目前以項目為主的模式非常相似，也因此黑石地產基金的平均持有期一般在三年左右。

從投資策略來看，黑石房地產基金投資從核心型到機會型皆有覆蓋，但其最擅長的還是在機會型投資環境中尋找良機，尤其是2008年金融危機以來，黑石更加偏好因過度杠桿融資而致使所有權結構受損的房企，或是尋求大規模退市的上市公司，累計實現業績改善成效217億美元。

作為獨立的房地產基金，黑石地產基金的運作關鍵在於修復而不在於運營，所以在退出環節基本上不會接觸最終銷售終端，快速將改善過的物業或者公司股權轉讓是最主要的方式，接盤方通常是知名上市房企，如零售商業開發商西蒙地產、工業地產普洛斯等，或者其他金融機構，比如國家主權財富基金、養老基金、對沖基金等，尤其2012年以來，國際資金成本的降低以及主權財富基金日益增加的避險需求使得黑石基金的退出流程更加通暢。

作為典型的美國基金，黑石普遍偏好高杠桿下的高資產收益，並強調規模擴張和由租金收益和資產升值收益的總收益率。一般黑石每完成一次收購，可提取相當於收購資產總價1%的管理費，每賣出一項資產可提取不超過賣出資產價值1%的管理費，其他的基礎管理費和運營費也都與資產規模掛鉤，這也導致黑石集團在擴張時追求快速的資產價值提升，尤其是在資產連續三年以年均40%以上的速度升值時，業績提成就變得相當可觀。數據顯示，黑石從1991年開始至今共實現投資規模279億美元，累計凈IRR達到16%。

（二）新加坡模式：凱德置地地產基金

凱德集團原名嘉德置地，是亞洲規模最大的房地產集團之一，總部設在新加坡，並在新加坡上市，地產業務主要集中於核心市場新加坡和中國。凱德集團房地產業務多元化，包括住宅、辦公樓、購物商場、服務公寓和綜合體，並擁有澳洲置地、凱德商用、雅詩閣公寓信託、凱德商務產業信託、凱德商用新加坡信託、凱德商用馬來西亞信託、凱德商用中國信託和桂凱信託等多家上市公司。

凱德基金的起步源於凱德集團輕戰略的確定，2000 年新成立的嘉德集團提出了具體而明確的戰略轉型目標和執行方案，而這一戰略重組規劃成為嘉德未來地產金融業務成功發展的基礎。經過十餘年發展，今天凱德集團已構建了一個由6隻REITS和16隻私募地產基金組成的基金平台，管理資產總額達到410億美元，其中私募基金規模佔到166億，而投資於中國的私募基金規模達到近半。

凱德置地的私募基金得以快速發展的原因在於兩點：1、藉助國際金融巨頭或當地優勢企業合作力量迅速進入新市場。凱德的私募地產基金合作方包括荷蘭ING金融集團、歐洲保險集團Eurake、伊斯蘭投資銀行Arcapita Bank、花旗集團等，依靠國際金融巨頭的影響力，為公司進駐新市場打開窗口，其次，凱德還積極尋求本土優勢企業的合作，比如在中國，凱德與深國投、華聯商場、萬科等合作，為旗下三隻私募基金和1隻REITS輸送後備零售物業資產，並與中信信託合作發起CITIC CapitaLand Business Park Fund，嘗試工業地產拓展。2、與REITS協同推進。凱德置地在重點市場的公募基金（REITS）都有對應的私募基金與其「配對」發展。在2006年以中國零售物業為核心資產的CRCT在新加坡上市，與CRCT同時成立的還有兩只私募基金CRCDF和CRCIF作為CRCT的儲備基金，CRCDF向CRCT輸送相對成熟的項目，而CRCIF則儲備更多孵化階段項目；在馬來西亞，嘉德有私募基金MCDF孵化寫字樓項目然後再輸入REITSQCT（Quill CapitaTrust）；在印度，CapitaRetailIndiaDevelopment Fund的成立同樣是為籌備中的印度零售物業REITS做准備。總體而言，REITS為私募基金提供了退出渠道，而私募基金則為REITS輸送成熟物業，彼此間的相互支持成為嘉德基金模式的關鍵。

在基金杠桿運用方面，新加坡基金與追求資產總規模的美國基金不同，它更強調租金收益的分享和管理費的提成，關注於真實的收益增長。比如凱德 CRCT的管理協議中關於業績提成的約定是「每年凈物業收入（經營收入-運營支出）的4%」，而非總收益的提成，另外在物業管理費提取方面CRCT也是與物業收入掛鉤。而CRCT對租金收益的強調也影響著為其輸送資產的私募地產基金的發展理念——既然作為退出渠道的REITS只根據租金回報來選擇收購對象並給出估值，那麼為其輸送資產的私募地產基金也必然把重心放在孵化過程中租金回報的提升上，從而減少了整個資產鏈上的泡沫化程度。

從集團內部孵化、到私募基金的開發培育，再到REITS的價值變現和穩定收益模式，凱德集團構造了一個以地產基金為核心的投資物業成長通道，而這種協同成長模式也成為新加坡地產金融模式的核心。這種模式的成功在於凱德置地以更為安全且高效的模式實現擴張：從2000年到2013年，凱德集團布局的地域范圍從33個城市擴張到123個城市，旗下購物中心數量從7處擴張到105處，服務型公寓從6000套擴張到33000套；而規模擴張的同時，ROE從1.5%提高到6.3%，凈負債資本比從92%下降到44%，利息覆蓋倍數從1.8倍上升到6.0倍。

② 凱德置地物業管理有限公司是凱德置地中國的子公司嗎

請謹慎與凱德及下屬分公司合作，該公司付款上沒有誠意！他們總是打著凱德是國際化公司的旗號，保證合作安全，但其下屬分公司，永遠是你合作的絆腳石，他們一定要你先幹活、後簽霸王條款合同、 最後利用他們各分公司審核找理由不付款。長期以來該公司不斷拖欠施工單位或供應商款項，已成為建築業的各大施工企業共識，不再與其合作。該企人員辭職頻繁，接續工作無法進行。

③ 凱德國貿的項目介紹

凱德·國貿 位於天津市河西區南京路與馬場道交口，地處天津小白樓CBD核心區域，地理位置優越。距離堪比國家大劇院的藝術殿堂——小白樓音樂廳僅一步之遙。項目坐擁著名的小白樓商業街，通過繁華的商街可直接連接天津地鐵1號線，交通便利。項目毗鄰馳名海內外的「五大道」，五條東西延伸的街道，匯聚英、法、意、德、西等國各式風格建築，與凱德·國貿相得益彰，成為天津歷史文化匯集之所。
凱德·國貿佔地面積15,709平方米，由A、B、C三座塔樓及裙樓組成，總建築面積約23萬平方米。建成後，項目將成為擁有商業、辦公樓、公寓及會所的大型城市綜合體建築，其中B座將建為辦公樓，A座與C座為公寓塔樓，約有1,305套三種不同戶型的房源可滿足不同客戶的居住需求。此外三座中最高的A塔樓擁有57層，高度超過230米，將津門美景盡收眼底。
項目為國際精裝標准，將為住戶呈現奢華的居住空間；此外，高端物業顧問——雅詩閣將為項目公寓提供高端的服務咨詢；世界五大行之一的第一太平物業公司將執行物業服務，為城市核心新貴提供考究的服務和完美的生活。凱德·國貿預計於2014年底竣工，屆時，一座包含商業、公寓和辦公樓的綜合性建築將成為小白樓耀眼的地標。
項目投資商介紹凱德中國凱德中國是新加坡嘉德置地集團在華投資業務的統稱，它包括凱德置地(中國)投資有限公司、凱德商用中國、雅詩閣中國和凱德惠居(中國)四大業務單位以及其所涉及的房地產金融業務，由凱德中國常務委員會協調管理。凱德中國是中國領先的房地產外企，是中國最大的商場擁有者和經營者，是中國最大的服務公寓業主和運營商，是業界領先的房地產基金和信託基金經理。
以上海為起點，凱德中國目前已經成長為全國性的地產企業。在中國約40個城市擁有超過6,000名員工和運營超過120個項目，核心業務涵蓋住宅、綜合商務房產、商場、服務公寓、房地產金融，建立起一條從投資、開發、運營、物業管理、財務咨詢到房地產金融的整合性房地產價值鏈，並且培養了一大批具有全球視野的本土化專業人才。「建宇樹人」是凱德中國的企業理念，凱德中國不僅為客戶提供優質的產品和服務，也為員工創造最佳的發展平台，同時熱心社會公益事業，為創造一個和諧人性的社會空間而不斷努力。
凱德置地(中國)投資有限公司凱德置地是亞洲最大的房地產公司之一嘉德置地集團旗下的全資子公司及戰略業務單位。凱德置地自1994年以來一直致力於在中國開發高品質的住宅及商業項目。如今，公司的業務已經遍及華東、華北、華南和西南四大區域。公司擁有的「來福士」品牌系列綜合體項目已有八座，都是該門戶城市裡設計獨樹一幟的地標性建築，為人們提供了不同凡響的居住、工作和購物的綜合體驗。
凱德置地的業務范圍跨住宅、商業、綜合性項目以及金融服務領域，管理資產近500億元人民幣。公司在房地產投資、開發，資產管理和基金管理方面擁有核心競爭力，通過自身完整的房地產價值鏈，提供全套的產品及服務項目。凱德置地以「建宇樹人」為信念，一直致力於踐行優秀企業公民責任，回饋業務發展所在的城市。公司通過實施人才管理計劃，吸引並培養了大批本地人才，為創造一個和諧人性的社會空間而不斷努力。

④ 上海凱德置地物業管理有限公司怎麼樣

簡介：上海凱德置地物業管理有限公司成立於2007年04月13日，主要經營范圍為物業管理，企業管理咨詢、商務咨詢、投資咨詢（以上除經紀）等。
法定代表人：錢亦奇
成立時間：2007-04-13
注冊資本：500萬人民幣
工商注冊號：310115001006615
企業類型：有限責任公司（自然人投資或控股的法人獨資）
公司地址：上海市黃浦區西藏中路268號17樓1703B室

⑤ 凱德商用和凱德集團是什麼關系，是一家公司嗎

凱德商用是凱德集團旗下的全資子公司，主要是對購物中心進行開發建設和管理

⑥ 凱德集團的企業介紹

凱德集團是亞洲知名的大型房地產集團，總部設在新加坡，並在新加坡上市。凱德集團憑借其雄厚資產、先進設計理念和開發技能、積極資本管理策略、龐大市場網路以及卓越運營管理能力，持續開發優質房地產產品與服務。集團的全球房地產業務多元化，包括商業綜合體、購物商場、服務公寓、辦公樓和住宅。集團業務以新加坡和中國為核心市場；而印尼、馬來西亞和越南為新興市場。凱德集團房地產基金管理業務的規模和水平，在亞洲也享有盛譽。
凱德集團於1994年進入中國，中國是凱德集團在海外最大的市場。經過20餘年的發展，凱德已在中國48座城市運營超過160個項目。
目前，凱德在中國的總開發規模約2,200萬平方米，管理的總資產超過2,000億元人民幣。凱德致力於創新性地構建和實踐綜合體戰略，以契合新型城鎮化的趨勢，實現社會、企業、個人的可持續發展，與中國共成長。

⑦ 凱德商用怎麼樣

CapitalMalls 隸屬於 Capitaland 是新加坡的地產公司。在上海 北京等地有許多項目。而Capitalmall就是做商業地產的。我是在上海的 上海人民廣場這里有個來福士 在中山公園那裡有個龍之夢。這都是凱德商用的項目。待遇自然不錯，但是工作壓力也大。

⑧ 凱德的凱德中國

凱德中國是凱德集團在華全資子公司，是中國領先的房地產外企。以上海為起點，20年來凱德中國已經成長為全國性的地產企業。核心業務涵蓋住宅、辦公樓、來福士綜合體及房地產金融,總開發規模達到1,600萬平方米，同時管理著7支注資中國項目的房地產基金。
凱德中國在房地產投資、開發、資產管理和房地產金融領域擁有核心競爭力，通過自身完整的房地產價值鏈，提供優質的房地產產品及服務。公司擁有8座「來福士」綜合體旗艦項目，均為所在城市設計獨樹一幟的地標性建築，為城市居民帶來不同凡響的居住、工作和購物綜合體驗。
凱德商用
凱德商用產業有限公司(以下簡稱「凱德商用」)是以物業資產總值及地理覆蓋范圍計算，亞洲最大的購物中心開發商、擁有者及管理者之一。凱德商用綜合的購物中心業務模式涉及零售商用地產投資、開發、購物中心運營、資產管理及基金管理等范疇。凱德商用在亞洲擁有及管理新加坡、中國、馬來西亞、日本及印度五國53個城市共104家購物中心，物業總值約343億新元(1,676億人民幣)，總面積約98.5百萬平方英尺(915萬平方米)。
凱德商用的購物中心項目包括位於世界著名購物街道之一——新加坡烏節路的ION Orchard及獅城68、新加坡來福士城及克拉碼頭。在中國的標志性項目包括北京的凱德晶品購物中心 、上海的凱德龍之夢虹口 和上海來福士廣場 、及成都的凱德廣場?金牛等。其資產組合也包括位於馬來西亞檳城的合您廣場、日本東京的Olinas Mall及印度班加羅爾的The Forum Value Mall。
凱德商用的主要業務戰略是投資、開發及管理位於亞洲，以零售商用為主的多元化地產組合，並致力於強化其在亞洲作為頂尖的購物中心開發商、擁有者及管理者的地位。
雅詩閣
雅詩閣有限公司(「雅詩閣」)是全球最大的國際服務公寓業主和運營商，在亞太、歐洲及海灣地區的20多個國家80多個城市管理200多家物業，超過35,000 套服務公寓單位。雅詩閣旗下共有三大品牌，即雅詩閣、馨樂庭以及盛捷。
在中國，雅詩閣是最大的國際服務公寓業主和運營商。在全國擁有和管理著64個物業，逾11,600套服務公寓單位，分布在北京、成都、重慶、大連、佛山、廣州、杭州、合肥、南京、上海、沈陽、深圳、蘇州、太原、天津、武漢、無錫、西安、廈門、香港和澳門。
雅詩閣是凱德集團旗下的全資子公司，總部設在新加坡。1984年，雅詩閣推出了亞太地區的首個世界級服務公寓。2006年，雅詩閣成立了全球首個亞太區服務公寓房地產信託基金——雅詩閣公寓信託。經過30年的耕耘與發展，雅詩閣在服務公寓行業中備受推崇，在國際上穩佔領導地位。