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農村產權抵押融資收費標准

發布時間:2022-03-26 17:13:14

融資擔保公司的收費標准有哪些政策性規定

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[摘要] 信用擔保是市場經濟發展的產物。當前,我國中小企業信用擔保業存在著規模較小、抗風險能力弱等問題。因此,通過積極創新信用擔保機構的設立形式,擴大擔保機構的資金來源;建立健全中小企業信用擔保機構外部監管體系;健全再擔保制度,完善風險分散機制等措施,來解決中小企業信用擔保所面臨的一系列問題,更好地發揮信用擔保促進中小企業發展的作用。

(中經評論·北京)提供信用擔保是解決中小企業融資難的一種手段,為此,各國政府特別是經濟發達國家的政府都將中小企業信用擔保作為一項扶持中小企業發展的重大社會經濟政策。初具規模的我國中小企業信用擔保業對提升中小企業的信用能力和解決其信貸缺口問題發揮了重要的作用。但由於大部分的擔保機構資本金較小,抗風險能力弱,擔保規模不夠用,再加上現有信用制度尚不健全,擔保機構已無法滿足越來越多的中小企業的融資需求。因此,解決中小企業信用擔保機構所面臨的風險問題,進一步發展中小企業信用擔保業,建立完善的中小信用擔保制度,對解決我國中小企業融資難問題和推動中小企業健康發展具有十分重要的意義。

一、信用擔保的涵義及其功能

(一)信用擔保的涵義

信用擔保,也稱信用保證,是指由專門機構面向社會提供的制度化的保證。信用擔保作為一種特殊的中介活動,是一種信譽證明和資產責任保證結合在一起的中介服務活動,它是市場經濟條件下各種交易活動對信用和社會性風險管理的客觀要求。信用擔保的涵義包含三個要點:一是由專門機構提供的擔保,而不是一般法人、自然人提供的擔保;二是這種擔保是制度化的擔保,即指它是在一定的政策、法律、制度、規則框架安排體系之中的,是一種標准化、規范化的業務;三是面向社會提供的擔保,不是對內部關聯機構或雇員提供的擔保。

(二)信用擔保的功能

信用擔保實際上是一種專業擔保,專業擔保具有經濟杠桿的屬性。當專業擔保為政府利用時,就成為貫徹特定經濟政策的工具。經濟杠桿的屬性是信用擔保最重要的屬性,它能夠引導社會資源、生產要素的流向,對社會資源、生產要素的動態過程或者說是對資金融通和商品流通等提供保障。
這種屬性直接由信用擔保的放大功能體現。放大倍數是擔保機構所提供的擔保額與其承擔擔保風險的擔保資金或資產的比例。一般來說,擔保放大比例越高,其對社會做的貢獻越大。同時,擔保放大比例越大,擔保機構所要承擔的風險就越大,這就需要擔保機構具備更高的風險控制和風險管理能力(劉新來,2003)。擔保機構的擔保能力不是一個簡單的常數,而是隨著擔保機構各方面因素的變化而變化的。因此,擔保放大倍數並不是越大越好。在擔保機構社會貢獻率、擔保機構風險承受能力、債權人、債務人認可度之間存在著一個平衡點。過高或過低地確定擔保放大比例,都會對擔保機構的經營和發展帶來不利的影響。

二、中小企業信用擔保業的現狀

(一)中小企業信用擔保

中小企業信用擔保是指通過政府財政出資(或以其為主要出資人),組建信用擔保機構(基金),為中小企業向金融機構貸款提供專門化的信用保證,它是信用擔保機構以一定的財產(或資金)為基礎約定的保證債務的履行和保障債權人實現債權的各種手段和措施。其基本職能是通過信用保證的方式,為中小企業與金融機構之間架起一座橋梁,為中小企業貸款難和金融機構懼貸解決後顧之憂。

(二)中小企業信用擔保業現狀

從1992年開始,我國確立實行社會主義市場經濟體制,資源配置由計劃轉向市場,企業成為社會經濟活動的主體,國家信用逐步從一般經濟活動領域退出。信用擔保已經成為法律所規定的經濟政策的制度化措施。尤其是近幾年,在國家有關部門的推動下,以財政資金來源為支撐,主要為中小企業服務的擔保機構在全國普遍設立(李敏,2004)。中小企業信用擔保業在市場經濟中的作用毋庸置疑。但由於多種原因,制約了其本身的進一步發展,主要問題表現在以下四個方面。
1、規模較小、出資分散、風險較大。地方政府按縣區設立擔保基金,決定了擔保機構的小規模和大數量。有的基金只有幾百萬,大部分企業互助基金規模較小,很難得到銀行的信任。截至2006年底,全國已設立各類中小企業信用擔保機構3366家,累計擔保總額8051億元,機構數量還在加速擴張,機構數量如此超常、無序地增長。其背後必然隱藏著巨大的風險。
2、擔保品種貧乏,擔保功能薄弱,期限集中於短期。擔保品種基本上局限於流動資金,鮮有設備、技術改造之類的長期貸款擔保。累計擔保責任金額僅為可運用擔保資金總額的2.5倍,沒有起到應有的放大作用。目前我國多數擔保貸款的期限一般是3個月至半年,最長不超過1年,數額不超過200萬元。國際上,多數國家都對中小企業的長期銀行貸款提供擔保,所以擔保期限較長,一般都在2年以上。最長的是美國,其擔保期限長達17年,擔保品種也很豐富,包括創業貸款、票據貼現、科技開發貸款、設備貸款和技術改造貸款等。
3、政府不適當地干預和政策的不連續。我國目前的中小企業信用擔保機構是在各級政府的直接支持下建立的,如果政府行為得不到制約,政府就可能會以出資人身份不適當地干預擔保業務活動,信用擔保就會重蹈政府幹預貸款的覆轍,出現各種形式的指令陸擔保。雖然政府提出要減少行政干預,實行公司化運作,但是領導說了算、領導定項目造成呆壞賬的現象還廣泛存在(廖艷群,2007)。另外,信用擔保機構又離不開政府的支持,尤其是資金上的支持。如果政府對中小企業的政策發生調整,或者減少對擔保機構的資金注入,擔保機構就難以為存。
4、信用擔保機構內部管理不規蒞。我國的中小企業信用擔保機構出現時間不長,沒有一套現成的可供借鑒的模式,只好參考國外的經驗並結合國情自己摸索。目前,內部管理問題主要表現為兩個方面。內部管理不規范、不科學,大部分尚未建立起現代企業治理機制。從業人員素質低,專業人才匱乏。人才匱乏是困擾擔保機構發展的普遍問題。由於擔保機構擴張很快,但擔保專業人員增長很慢,擔保業務運作與開發顯現出了人才不足狀況。擔保機構的擔保品種設計和開發、擔保風險的控制都需要專業技術、專家隊伍和經驗來實現。如工程履約擔保,為控制風險,需要按工程進度和開發商的履約信譽分階段擔保,動態地對擔保階段內的風險因素作出預測,重新審視擔保條款等。

三、發展中小企業信用擔保業的策略

(一)積極創新信用擔保機構的設立形式,擴大擔保機構的資金來源

一是自上而下創建中小企業信用擔保機構,國家級信用擔保機構重點對科技含量高、風險大、對國民經濟有較大影響的高科技中小企業提供支持,而地方性擔保機構則對本轄區內的中小企業進行重點扶持。二是不斷創新擔保機構的設立形式,如政府獨資、政府控股和會員制等。

(二)建立健全中小企業信用擔保機構外部監管體系

1、國有資產監督管理委員會、財政、銀行等部門組成擔保監督委員會,對擔保機構進行監督。擔保機構要規范運作,防範風險,應採取公司制的形式,對目前一時尚難採用公司制的擔保機構,應逐步規范,在條件成熟時改制為有限責任公司。各級政府出資的中小企業擔保機構,應一律納入中小企業信用擔保體系並實行市場化運作。各級政府不得指令具體擔保行為,不能幹預具體項目的決策,不得操作中小企業信用擔保具體業務。國有資產監督管理委員會要與財政部門、工商行政管理部門密切配合,各司其職,依照法律、法規對擔保機構進行有效的指導、監督和管理。
2、建立信用擔保行業協會,形成行業行為規范,加強行業自律。中小企業信用擔保機構的發展不僅需要政府的監督管理、政策扶持,還需要擔保業協作和自律。協會要依據中小企業擔保的體系建設的法律、法規和政策的規定,制定行業准則和業務規范,監督擔保機構依法運作。通過培訓、信息融通、信用評估、研討交流等指導擔保機構開展業務。通過行業自律,逐步規范業務操作、行業協作、交流信息,樹立中小企業信用擔保機構行業的社會公信力。

(三)健全再擔保制度,完善風險分散機制

1、逐步建立全國和省級的再擔保機構,對擔保機構開展一般再擔保和強制再擔保業務,有效地分散擔保風險。同時,再擔保機構還可以進行再擔保,即再擔保機構將已承保風險通過再擔保的方式向全國性再擔保公司再次轉保出去,這樣通過多層次轉保,使擔保機構最後承擔的風險被最大限度地轉移。
2、建立政府補償機制,保證擔保機構有穩定的補充資金。中小企業擔保基金規模不能太小,不能過於分散,只有達到一定規模,才能抵禦風險(梅強、譚中明,2002)。政府部門應樹立這樣一種觀念,只要貸款擔保符合國家產業政策,擔保機構規范操作,不存在人情擔保,那麼政府擔保補償金支出越大,企業獲得的銀行有效貸款就越大,對地方社會經濟的發展越有利。
3、建立貸款銀行、受保企業與擔保機構的共擔風險機制。防止銀行放鬆對借款人的審查,要通過合理的擔保比例來增強銀行的貸款責任。因此,除了確定適當的擔保比例,在貸款銀行與信用擔保機構之間合理分擔風險外,信用擔保機構還應定期審查貸款銀行的擔保貸款業績。同時,還要強化中小企業的風險責任,如強制要求中小企業主要管理者以個人財產提供反擔保品,以此來約束主要管理者的經營行為。
4、開展聯合擔保,分散擔保風險。兩家或兩家以上的中小企業信用擔保機構對某些擔保額度偏大或異地項目開展聯合擔保,可以分散部分風險,並有利於對項目的監管,增進了機構間交流,實現了共同發展。

(四)建立規范的法人治理結構與決策程序

擔保機構應建立規范的法人治理結構和規范的領導體制與決策程序,注意控制擔保決策中可能出現的潛在風險。要合理設置內部機構,建立一套科學的規章和管理制度,規范業務操作程序。內部組織機構之間要建立相互制衡機制,同時具有良好的外部約束和相互牽制機制。目前應強調按經濟規律自主決策,項目選擇上應杜絕行政命令擔保和人情擔保,擔保對象要體現扶優扶強,不搞扶貧濟困。要重點防範道德風險,要建立監事會和內部審計機構並保持其許可權的獨立性。要保證決策的透明度和信息傳遞的及時性,加強信息反饋系統的建設。

(五)規范擔保基金的運用,實現資本金的保值增值

規范擔保基金的運用,實現擔保基金的保值增值是政府有關部門,也是每一個法人化管理和市場運作的擔保機構共同面對的問題。與其讓擔保機構私下到資本市場上運作資本金,還不如明確規定允許擔保機構按照合理投資組合,在保證其流動性和安全性的前提下,實現資本金的保值增值。
除此之外,造就一支高素質的職業隊伍。擔保風險的高發性與不確定性,勢必要求擔保機構管理層和員工應具有很高的業務素質。管理層人員應具有一定的風險管理經驗,對擔保風險和經營環境應有充分的認知和判斷能力。同時,要建立一支具有高度責任心,並具備財務、管理、法律、投資等專業知識與從業經驗的員工隊伍。

四、關於加快中小企業信用擔保機制建設的建議

加快中小企業信用擔保機制的建設,必須依靠政府的力量。未來幾年,在各級政府的推動下,以中小企業、企業經營者、擔保機構為主體,以信用登記、信用徵集、信用評估和信用發布為主要內容的信用擔保制度建設將會加快,社會公眾的信任度和信息可信度將會得到提高,滿足中小企業擔保機構需求的信用服務市場將逐步建立。

(一)明確政府擔保基金的扶持重點

要明確享受擔保的中小企業的規范和性質。享受擔保的中小企業范圍不能過寬,政府擔保基金的主要對象是沒有業績的創業企業,抵押品不足、但有前途的企業,或者是能夠正常經營但有暫時困難的企業。根據我國中小企業發展現狀,現階段政府擔保基金應重點扶持解決就業、技術進步和開拓國際市場的企業或項目。因為各地中小企業發展不平衡,各地方政府可能在中央政府確定的大原則下,因地制宜地確定擔保重點。

(二)建立科學高效的管理信息系統

中小企業信用擔保機構應利用現代信息處理和通訊技術,建立科學高效的管理信息系統,使決策管理層能夠及時了解、掌握國家有關方針、政策、行業發展現狀和趨勢,以及本單位的各種會計、統計數據和其他經營管理信息,從而保證中小企業信用擔保機構的各項決策和業務經營活動建立在充分的信息支持基礎之上。中小企業信用擔保機構的管理信息系統應當做到信息來源廣泛、處理迅速、傳遞快捷、反饋及時,特別應注意信息的預測功能,適時調整業務經營方針和發展策略。

(三)加強中小企業擔保機構的規范管理和監督

中小企業擔保機構不是金融機構,不能從事融資活動。同時,中小企業信用擔保具有一定的政策性,又不同於一般的保險業。為了保證中小企業信用擔保體系的健康發展,國家應明確授權一個政府部門管理和監督中小企業信用擔保機構,主要是對擔保機構的資格、擔保機制、擔保程序、收費標准等進行規范和管理。

五、結語

目前我國中小企業在發展過程中遇到的最大困難之一是融資難,而融資難的最大障礙是信用擔保難。因此,可以認為,信用擔保作為聯系銀行與中小企業的橋梁和紐帶,必將成為解決我國中小企業融資問題的突破口。中小企業信用擔保業在我國是一項全新的事業,它在理論上還不成熟,實踐上剛剛起步,深入研究和探討我國中小企業信用擔保的制度、業務規范等問題,對於推動這個行業的健康發展具有十分重要的意義。

( 改革與戰略, 黎敏,李新庚)
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㈡ 農村房屋產權確認收費標准

一、辦理房屋所有權證需要提供的材料及收費標准1、《國有土地使用權證》;2、產權人身份證復印件;3、符合所在鄉鎮的建設規劃及規費的繳納證明。辦理房屋所有權證的收費項目為兩項,一是收取房屋產權面積測繪費:純住宅的每平方米收取1.36元,營業用房每平方米收取2.4元,綜合用房每平方米收取2.72元。二是房屋產權登記費:住宅用房每宗收取80元,營業用房每宗收取240元,生產用房每宗收取160元。二、辦理國有土地使用權證需要提供的材料及收費標准根據上級國土部門的有關要求,目前我縣暫未開展農村居民住房土地使用證的辦理工作。如您使用的是國有土地,辦理土地使用證的方式有以下兩種:(一)辦理劃撥國有土地使用權證需要提供的材料1、土地登記申請書;2、土地登記申請人單位、法定代表人證明,個人身份證明或戶籍證明復印件,土地登記委託書,受委託人身份證復印件;3、土地權屬來源文件證明,包括建設用地批准書和建設用地批文;4、地上附著物權屬證明。(二)辦理出讓國有土地使用權證需要提供的材料1、土地登記申請書;2、土地登記申請人單位、法定代表人證明,個人身份證明或戶籍證明復印件,土地登記委託書,受委託人身份證復印件;3、出讓合同、出讓金繳納憑證、完稅證明及相關圖件,包括勘測定界圖、規劃紅線圖、征地紅線圖和供地紅線圖。(三)收費標准1、土地權屬調查費:城鎮居民住房佔地面積在100平方米(含100平方米)以下的,每宗地收取6。5元,每超過50平方米以內的加收2.5元;城鎮居民私房用於生產經營活動的,土地面積在500平方米(含500平方米)以下的,每宗地收取20元,每超過500平方米以內的加收20元。2、土地證書工本費:每證20元。若還有不清楚的地方,可向國土資源局咨詢

希望能讓你滿意!

㈢ 在農村信用社用房屋抵押貸款的利息是多少

在農村信用社用房屋抵押貸款的利率,基準利率如下:

具體多少需要本人跟銀行工作人員談,一般是在基準利率基礎上上浮一定比例。

㈣ 融資擔保公司收費標准有規定不

根據財金(2001)77號文關於印發《中小企業融資擔保機構風險管理暫行辦法》的通知第七條規定:擔保機構的收取擔保費可根據擔保項目的風險程度實行浮動費率,為減輕中小企業負擔,一般控制在同期銀行貸款利率的50%以內。目前公司擔保業務收費主要包括兩個部分:
(1)業務評審費:按照擔保額的0.3%-0.5%收取;
(2)擔保費:按照擔保額的3%-5%一次性收取。

程序:申請,審核,批准。一般需要抵押或第三方提供擔保。

㈤ 三權抵押融資什麼意思

三權」抵押貸款是農戶用農村土地承包經營權、農村居民房屋權和林權作抵押向銀行申請貸款,不得改變土地所有權性質,不改變土地用途。
開展農村「三權」抵押貸款對於推動農村集體產權制度改革,盤活農村資源,解決農村融資瓶頸,促進農業農村發展和農民增收具有重要的意義。
(一)設立貸款基金,規避貸款風險

首先要調動金融機構的積極性,讓金融機構「不畏貸」「想貸」「積極貸」。努力與政府溝通,希望由政府出資設立「農村信貸風險代償基金」,由政府承諾按照貸款本金的一定比例設立代償基金,在出現壞賬時予以一定比例的政府補償,分擔銀行信貸風險。即當農民貸款出現損失並經確認後,由銀行和代償基金按比例分擔損失。還可根據我市實際情況,引入擔保或保險機構,構建「代償基金+銀行+擔保(保險)」風險共擔體,進一步分散信貸風險。讓金融機構放下「前怕狼,後怕虎」的思想負擔,由「畏貸」轉變為「積極貸」,真正達到緩解農村產業融資難的目的。

(二)建立有效的土地評估機構和確權管理機構

建議由政府部門牽頭,投資成立「農業投資發展有限公司」,為農村「三權」抵押融資提供評估服務,簡化環節簡化手續,對農村土地進行快速權威評估。在市委、市政府統一領導下,成立由銀行、財政、農辦、房管、國土、規劃、法院等部門組成的農村「三權」抵押貸款領導小組,制訂具體的操作辦法和流程,明確房產、土地部門負責房產、土地確權辦證和抵押登記。

(三)加大此類產權流轉市場建設

各鎮成立土地流轉中心,保證區域范圍內產權流轉並負責土地承包確權辦證和質押登記。用於貸款抵押的農村住房,經農村住房抵押和流轉的書面承諾後,在辦理房產抵押登記之後,當債務人確實無力償還債務時,其用於抵押的房產可以在本市一定范圍內流轉變現,由此促進銀行對農村「三權」抵押貸款的推行。隨著一系列舉措的出台,推動農村集團土地房產及承包地經營權的市場流轉,使此類產權能夠正常在本市轄區內流轉交易,將農村此類睡眠資產盤活。

(四)加大宣傳,消除顧慮

針對多數農戶「怕貸」的思想,建議不斷加大政策宣傳力度,特別要加大「三權」抵押貸款優惠政策的宣傳力度,普及農村土地和房屋產權的改革制度。可以開展「三權」抵押政策「進村入鄉」活動,力求將政策講明說透,讓農戶貸得安心,用得放心。

總之,「三權」抵押貸款是一項利國利民的工程,它在帶動農戶增收致富,拉動現代高效農業發展,促進新農村建設、加快城鄉一體化進程,推動小康社會建設,維護金融秩序、促進農村社會和諧穩定等方面均具有積極意義。

㈥ 農商銀行二次抵押貸款額度是怎樣規定的 / 房產抵押

二次抵押貸款如果你名下有按揭房,且已還款一段時間,那麼可以在同一家銀行辦理貸款,這種貸款方式就是我們常說的「二次抵押」。以成都農商行為例,如果借款人在該行辦理了住房按揭貸款,且已經償還貸款一段時間,在房產有剩餘價值的情況下,可以在該行辦理二次抵押,抵押率最高可達90%。

借款人必須是中國銀行一手房抵押貸款的客戶,無欠息行為,收入穩定,信用良好,有按期償還借款本息的能力,並已按期償還本息兩年以上。

抵押條件:
用於二次抵押貸款的房屋應為市場發展潛力較大的優質住房和商業用房;
用於個人房屋二次抵押貸款的房屋必須是現房;
房屋是使用中國銀行抵押貸款所購買的一手房;
房屋抵押登記已辦妥,且我行是房屋的抵押權人;
房屋已辦理保險,且保險單正本由中國銀行執管;
房屋所處位置優越,交通便利,配套設施齊全,具有較大的升值潛力。

貸款額度:
貸款額度=房屋價值*抵押率-原貸款的本金余額。
房屋價值以房屋的原購買價和二次抵押時的評估價相比較,取兩者中的低者。以住房抵押的二次貸款抵押率最高不超過70%;以商業用房抵押的二次貸款抵押率最高不超過50%。

我國《物權法》第199條對此作出了規定:同一財產向兩個以上債權人抵押的,拍賣、變賣抵押財產所得的價款依照下列規定清償:(一)抵押權已登記的,按照登記的先後順序清償;順序相同的,按照債權比例清償;(二)抵押權已登記的先於未登記的受償;(三)抵押權未登記的,按照債權比例清償。這即是說,即使你曾將自己所有的房子抵押給銀行並辦理了抵押登記手續,仍然可以將該房屋抵押登記給他人用於融資,只是在抵押財產被拍賣、變賣時,在清償順序上有所不同而已。

㈦ 擔保公司收費的標準是什麼

擔保公司收費的標准如下:

1、擔保業務收費主要有兩塊:咨詢、評審費和擔保費。

2、在擔保項目進入到評審風險的階段,就需要交納咨詢、評審費了,一般為貸款擔保額的1%-3%不等。

3、擔保費按照貸款擔保額的利率和期限來計算,一般情況為貸款利率的50%按實際貸款期限收取,有的公司還可以按照人民銀行同期貸款基準利率的標准下浮50%收取,舉例:

貸款100萬,期限1年,那麼評審費按照2%計算為2萬,擔保費為100萬*5.31%*50%*1年=2.655萬

4、如果有向擔保公司提供抵押資產的,需要辦理抵押登記的,所發生的費用也將由申請擔保的一方支付。

(7)農村產權抵押融資收費標准擴展閱讀

擔保公司業務流程:

1、申請:企業提出貸款擔保申請。

2、考察:考察企業的經營情況、財務情況、抵押資產情況、納稅情況、信用情況、企業主情況,初步確定擔保與否。

3、溝通:與貸款銀行溝通,進一步掌握銀行提供的企業信息,明確銀行擬貸款的金額和期限。

4、擔保:與企業簽定擔保及反擔保協議,資產抵押及登記等法律手續,並與貸款銀行簽定保證合同,正式與銀行、企業確立擔保關系。

5、放貸:銀行在審查擔保的基礎上向企業發放貸款,同時向企業收取擔保費用。

6、跟蹤:跟蹤企業的貸款使用情況和企業的運營情況,通過企業季度納稅、用電量、現金流的增長或減少最直接跟蹤考察企業的經營狀況。

7、提示:企業還貸前一個月,預先提示,以便企業提早作好還貸准備,保證企業資金流的正常運轉。

8、解除:憑企業的銀行還款單,解除抵押登記,解除與銀行、企業的擔保關系。

9、記錄:記錄本次擔保的信用情況,分為正常不正常、逾期、壞帳四個檔次,為後續擔保提供信用記錄。

10、歸檔:將與銀行、企業簽定的各種協議以及還貸後的憑證、解除擔保的憑證等整理歸檔、封存、以備今後查檔。

㈧ 允許農村土地承包經營權向金融機構抵押融資可能帶來什麼問題

試著探討一下,說的不一定對4個問題總結起來分別可從權能層面、法律層面、權證層面和技術層面來展開探討,下面依次:

1、權能問題。

土地承包經營權是一項特殊的用益物權,起源於1978年安徽鳳陽小崗村搞家庭聯產承包責任制的「創造」,解決了中國的吃飯問題,當時的承包期限是20年,1998年有效期到了,搞了二輪延包,這次期限是30年,到2028年(流轉及抵押應不得超過該年限)。從權能來看,土地承包經營權(一個完整的詞彙,一個獨特的概念,一項特殊的權利)是用益物權,不具備權屬性,從四項基本權能來看,應該是使用和,並沒有權,因為權歸集體。正因為沒有權,所以也沒有處置權。因其權為集體產權、且為用益物權的獨特性質,從狹義來說,目前尚不存在以其他客體的經營權為抵押物的融資方式。但是從廣義來說,還有水域灘塗養殖權、水利設施使用權等與其有一點類似,然而卻又不同。

2、法律問題。

土地承包經營權抵押貸款,從法理上來說是站不住腳的。《物權法》、《擔保法》、《土地承包法》對耕地、自留地、集體機動地、宅基地的抵押有限制性條款。明確的是《人民法院關於審理涉及農村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》
第十五條「承包方以其土地承包經營權進行抵押或者抵償債務的,應當認定無效。」這等於是說「農村土地承包經營權」是無效抵押物。這基本就把以家庭承包方式獲得的農村土地承包經營權進行抵押貸款的路徹底封死了。但是:中國人民銀行
《中國銀行業監督管理委員會關於加快推進農村金融產品和服務方式創新的意見》(銀發〔2008〕295號)提出:(二)創新貸款擔保方式,擴大有效擔保品范圍。鼓勵金融機構根據試點地區農業發展情況和農村經濟特點,依照相關法律,進一步擴大農戶和農村企業申請貸款可用於擔保的財產范圍,積極規范和完善涉農擔保貸款業務操作流程,建立健全涉農貸款擔保財產的評估、管理、處置機制。按照因地制宜、靈活多樣的原則,探索發展大型農用生產設備、林權、水域灘塗使用權等抵押貸款,規范發展應收賬款、股權、倉單、存單等權利質押貸款。原則上,凡不違反現行法律規定、財產權益歸屬清晰、風險能夠有效控制、可用於貸款擔保的各類動產和不動產,都可以試點用於貸款擔保。積極推進和完善多元化的農村信貸擔保體系建設,鼓勵各類信貸擔保機構通過再擔保、聯合擔保以及擔保與保險相結合等多種方式,加大對農村的融資擔保服務。中國人民銀行
《中國銀行業監督管理委員會關於進一步加強信貸結構調整促進國民經濟平穩較快發展的指導意見》(銀發〔2009〕92號)提出:穩步推進農村融資性擔保體系的建立和發展,有效完善農村信貸風險分擔機制,擴大農村有效擔保物范圍。大力開發符合農村實際特點的「信貸+保險」金融服務新產品。支持政策性金融加大對農業開發和農田水利等農村基礎設施建設的中長期信貸支持。有條件的地方可以探索開辦土地經營權抵押貸款。《中國銀監會廳關於做好2013年農村金融服務工作的通知》(銀監辦發〔2013〕51號)提出:探索擴大農戶、農民專業合作社和龍頭企業等借款人可用於擔保的財產范圍,創新各類符合法律規定和實際需要的農(副)產品訂單、保單、倉單等權利以及農用生產設備、機械、林權、水域灘塗使用權等財產抵(質)押貸款品種。支持在法律關系明確地區探索開展農村土地承包經營權、宅基地、農房等抵(質)押貸款業務。此外,黨的十八屆三中全會《中共關於全面深化改革若乾重大問題的決定》提出:「賦予農民對承包地承包經營權抵押、擔保權能」;2014年一號文件也明確「允許承包土地的經營權向金融機構抵押融資。」國務院廳《關於引導農村產權流轉交易市場健康發展的意見》(國辦發〔2014〕71號):現階段通過市場流轉交易的農村產權包括承包到戶的和農村集體統一經營管理的資源性資產、經營性資產等,以農戶承包土地經營權、集體林地經營權為主,不涉及農村集體土地權和依法以家庭承包方式承包的集體土地承包權,具有明顯的資產使用權租賃市場的特徵。2015年一號文件:做好承包土地的經營權和農民住房財產權抵押擔保貸款試點工作。所以土地承包經營權抵押處於一種法律有障礙和政策鼓勵的兩難之中。為什麼會鼓勵,我想是部分地區城鎮化進程導致農民數量減少導致土地拋荒,而細碎的家庭分散經營雖然曾在特定歷史時期做出過的貢獻,但是當下已然不適合現代農業發展要求。集約土地規模化經營和發展現代農業,這就需要資金支持即農村金融支撐,而從事農村經營的主體缺少融資渠道(主要是抵押物擔保物匱乏)的困境所致。為了解決法律障礙和政策鼓勵、現實需求三者間的困境,各方可謂絞盡腦汁:以上出現了幾種提法尤其值得注意:一是人行提出的」土地經營權「二是銀監會提出的」農村土地承包經營權」三是三中全會起草組提出的「農民對承包地承包經營權」四是一號文件提出的「承包土地的經營權」五是國辦(中農辦)不久前
獨辟蹊徑
提出的「農戶承包土地經營權」從權能上說,以上說的其實是一個東西,即「農村土地承包經營權」除了銀監會比較憨厚,其他的提法都有規避與現有法律沖突的考慮。這個事情的發展大致就是這樣的,但是又有了新的發展,那就是2014年底中共廳、國務院廳印發《關於引導農村土地經營權有序流轉發展農業適度規模經營的意見》中正式明確提出
農村土地權、承包權、經營權的「三權分置」前面說過「土地承包經營權」是一個完整的詞彙,一個獨特的概念,一項特殊的權利是一項用益物權,但是由於土地流轉的現實,在實質上,對這項權利又進行了「瓜分」:流出方保留承包權,流入方只有經營權。這個問題說到這里已經基本說清楚了。

3、權證問題。

關於土地承包經營權確權頒證。這里要明確一個重要問題,即抵押的到底是「農村土地承包經營權」,還是流轉後「承包土地的經營權」即「三權分置」提出的,是承包權還是經營權?前面已經說清楚了,在土地法、承包法沒改之前(改法後,後面說法就不成立了),現階段,將農戶土地承包經營權證抵押是違法的,可以操作的是流轉後的經營權。問題中所提出的「用於抵押的權證」,和「《關於加快發展現代農業
進一步增強農村發展活力的若干意見》提出 5 年內完成農村土地承包經營權確權頒證」嚴格來說,並不是同一個證。花開兩朵各表一枝,先說這個《關於加快發展現代農業
進一步增強農村發展活力的若干意見》提出的5年完成的這個農村土地承包經營權確權頒證這個證其實一直都有,網上隨便找個圖。日期是1998年,二輪延包的年份,這個證作為農戶承包土地的權屬證明,在全國大多數地方基本都確權到位了。既然都有了,二輪延包又沒有結束,那麼現在為什麼又要頒這個證呢?新頒的證和老證有什麼區別呢?這些問題我看不太清楚,但是我們可以找一個角度來管窺蠡測一下在《2009年國土資源公報》中,國土資源部曾解釋稱,「(2009年)耕地、建設用地等數據,待第二次全國土地調查全面完成後另行發布」。第二次全國土地調查啟動於2007年,歷時三年,2009年底基本結束。但是,調查結果遲遲未公布。2012年12月,國土資源部曾發布通報稱,2011年,中國耕地保有量為18.2476億畝,全國耕地凈減勢頭得到有效控制,且自2009年以來,全國耕地保有量連續三年保持在18.24億畝以上。但是,該數據並未體現在《2011年中國國土資源公報》中。《2013中國國土資源公報》顯示,2012年中國耕地保有量為20.27億畝,2009年以來連續四年耕地保有量超20億畝;而近年來,中國政府一直強調18億畝耕地紅線不能突破。(國土部:中國現有耕地超過20億畝來源2014年04月22日
16:29 來源於
財新網)。簡而言之就是家當沒搞清楚,守了好些年的18億畝耕地紅線,國土部一普查,發現不但沒減少,還「憑空」多了2億畝出來。18億畝我推斷就是根據上面紅本本的登記數據統計出來的,多出2億畝並不奇怪,仔細看紅本本上的內容就可以發現,一是測量技術先進了,國土部是拿衛星測的,原來農村是用步量的,田埂啥的都沒算,誤差太大;二是承包分地的時候,地有好壞,好地一畝算一畝,拿到差地的人家不幹了,私下說好一畝半算一畝,兩畝算一畝;三是農業稅2006年才取消,沒取消之前是土地稅,實際佔有多,而少登記是可以少交稅的,以上種種,導致出入。回過頭我們來看看這個老證,四至不清(四至處為空白,且並未附四至圖),面積不準(長寬處為空白,面積數據度以現在的要求標准來看很可能是不夠的),過於簡陋。檯面上來說,這對於「不可逆城鎮化」調整土地涉及的問題、糧食保護耕地紅線問題、保護農民權益問題、土地適度規模經營土地流轉等工作開展不利。檯面下來說,政府征地成本、工商資本流轉成本、農戶流租金收入等等,這些可都是真金白銀的問題啊,此外承包地幾十年歷史積累矛盾也很突出,但是這個是馬蜂窩就不捅了。如果因為四至和面積都搞不清楚,進而產生爭議,總得拿個證明的東西出來吧,這時候這個本子就不夠用了。現階段的確權頒證,是的證,的具體標准我沒去查,四至都要到用GPS定位,要附圖,每塊地還有的編號。目前很多試點都已經開始搞,但是有難度,主要集中在一是確權成本太高,很多地方希望用國土部門的技術手段來測,但是一畝要四五十元(國家只配套10元一畝地),還有人力成本和工本費等等,隨便搞下就是千萬上億的成本,錢從哪來?二是農戶意願,有的實際佔有比老證上佔有面積大,這一測,會如何變動,心裡在打鼓。三是基層也畏難,入戶調查、戶籍台賬等,而且農村的土地矛盾大了去了,翻燒餅吃力不討好。進程方面,2014年山東、四川、安徽3個省和其他省區市的27個縣進行了整體試點,不少地方還結合實際擴大了試點范圍。截至2014年底,全國1988個縣(市、區)開展了試點工作,涉及1.3萬個鄉鎮、19.5萬個村,試點覆蓋面積3.3億畝。2015年又新增江蘇、江西、湖北、湖南、甘肅、寧夏、吉林、貴州、河南等9個整省試點,據悉有些試點已經探索出一些價格量又足的辦法來,既符合部里的規程標准,又能控製成本。所以考慮到事情的難度5年完成並不誇張。第二個證就是用於抵押的證,即使用權證,主要是農地流轉後,給流入方發一個證,證明他的使用權利,當然,如果沒流轉的也可能給農戶再發一個使用權證,這個證目前全國沒幾個地方發,個別地方在搞試點探索發了這個證(封閉試點網上沒找到圖),一般是政府發,僅處於探索階段。

4、操作層面的問題。

土地承包經營權抵押融資過程中可能遇到什麼問題?三個方面,一是政策法律層面,二是技術層面,三是風險層面。政策法律層面主要是法律法規限制,金融機構開展起來有顧慮,而且直接影響申請強制處理抵押物時是否能得到法院支持。技術層面主要是指抵押物要估價,抵押物值多少錢?現階段農村資產資源缺乏專業評估機構和人員,還未建立農業評估的行業標准,抵押物價值認定困難,現在很多地方都評估了,但是價值認定是否合理值得商榷,評的太低,農戶貸不到幾個錢,評的太高,銀行不認。還有就是登記部門和銀行是脫節的,比方一塊地不但有土地承包證,種了樹後又去辦了個林權證,挖了個坑辦了水域灘塗養殖證,同一塊地理論上可以用不同的權證在不同銀行反復抵押,這就跟房地產市場不健全的時候開發商一房多賣類似。而這個地是否已經抵押過,銀行現階段根本查不到,有一物多抵風險;風險層面說到底是的問題,一是缺乏抵押擔保機構,誰願意來擔保,誰來兜底?況且擔保公司不是慈善企業,是要收費的,也會變相增加融資成本,如果成本過高,這個融資就會失去意義。因此如何擔保這個是核心問題。二是農業保險覆蓋太低,加大了銀行風險;三是抵押物處置難,即使法院支持,因缺乏公開有效的市場,這個抵押物的流動性太差,執行成本很高。概而言之,銀行需要獨立承擔風險,缺乏風險分散機制。

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