Ⅰ 土地增值稅中允許扣除的房地產開發費用是什麼
房地產開發費用並不是據實扣除的。房地產開發費用的扣除：（1）能分攤且能證明①財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。②其他房地產開發費用，按「取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本」的金額之和的5%以內計算扣除。允許扣除的房地產開發費用=允許扣除的利息+（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）×規定比率（5%以內）（2）不能分攤或不能證明財務費用中的利息支出，凡不能按轉讓房地產項目計算分攤或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用（不區分利息費用和其他費用）按規定計算的金額之和的10%以內計算扣除。允許扣除的房地產開發費用=（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）×規定比率（10%以內）
Ⅱ 信託貸款利息在土地增值稅清算時可否扣除
根據《國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）規定：
三、房地產開發費用的扣除問題
（一）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，在按照「取得土地使用權所支付的金額」與「房地產開發成本」金額之和的5%以內計算扣除。
國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）第三條第（一）款規定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，在按照取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本金額之和的5%以內計算扣除。
第（二）款規定，凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本金額之和的10%以內計算扣除。
全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。
上述具體適用的比例按省級人民政府此前規定的比例執行。
第（三）款規定，房地產開發企業既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發費用計算扣除時不能同時適用本條（一）、（二）項所述兩種辦法。
青島市地方稅務局關於印發〈房地產開發項目土地增值稅清算有關業務問題問答〉的通知》（青地稅函[2009]47號
）明確規定，房地產開發企業向銀行貸款使用的借據（借款合同）、利息結算單據等，都可以作為金融機構證明對待。
2、《貸款通則》第二條規定，本通則所稱貸款人，系指在中國境內依法設立的經營貸款業務的中資金融機構。本通則所稱借款人，系指從經營貸款業務的中資金融機構取得貸款的法人、其他經濟組織、個體工商戶和自然人。本通則中所稱貸款系指貸款人對借款人提供的並按約定的利率和期限還本付息的貨幣資金。
第七條規定，委託貸款，系指由政府部門、企事業單位及個人等委託人提供資金，由貸款人（即受託人）根據委託人確定的貸款對象、用途、金額、期限、利率等代為發放、監督使用並協助收回的貸款。貸款人（受託人）只收取手續費，不承擔貸款風險。
因此，委託銀行貸款也屬於銀行貸款。企業能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除
，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。此時金融機構證明為：委託貸款合同，銀行的代收利息單據。
《金融機構管理規定》第三條規定，本規定所稱金融機構是指下列在境內依法定程序設立、經營金融業務的機構：
（一）政策性銀行、商業銀行及其分支機構、合作銀行、城市或農村信用合作社、城市或農村信用合作社聯合社及郵政儲蓄網點；
（二）保險公司及其分支機構、保險經紀人公司、保險代理人公司；
（三）證券公司及其分支機構、證券交易中心、投資基金管理公司、證券登記公司；
（四）信託投資公司、財務公司和金融租賃公司及其分支機構，融資公司、融資中心、金融期貨公司、信用擔保公司、典當行、信用卡公司；
（五）中國人民銀行認定的其他從事金融業務的機構。
因此，財務公司、信託投資公司屬於金融機構，拍賣行不屬於金融機構。
對金融機構的貸款，能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。對非金融機構的貸款不適用該規定。
Ⅲ 房地產開發企業計算土地增值稅如何扣除
開發成本包括：土地徵用費及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費開發間接費。
你的財務費用100萬元如果符合（凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額）的，據實扣除，如果不符合的，才按照你所列的第二條的「金額之和的10%以內計算扣除」
增值額＝收入一（土地成本+開發成本+開發費用+稅金+加計扣除）
Ⅳ 房地產開發企業土地增值稅扣除中，開發費用的扣除方法我這樣理解對嗎
土地增值稅政策較企業所得稅政策較為嚴格，土地增值稅清算時，只有銀行機構開具的利息單方可稅前扣除，像信託公司小額貸款公司盡管屬於正規金融機構，他們開具的發票，地方稅務局一般都不認可。
因此，如果屬於正規利息清單，且比例大於土地成本和開發成本的5％，按照真實金額，同時管理費用和銷售費用兩項按照5%，加起來作為開發費用金額。
如果正規利息清單，且比例小於土地成本和開發成本的5％，或者沒有利息清單，那麼三項費用直接按照土地成本和開發成本的10％扣除。
因此，扣除前要先測算一下。 北京中經陽光稅收籌劃事務所幫助全國數百家知名房地產企業進行了土地增值稅籌劃，願意和您分享經驗。
Ⅳ 房地產企業轉讓未經開發的土地，土地增值稅允許扣除的稅費包括哪些
《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條
條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為
(一)取得土地的使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按統一規定交納的有關費用。
(二)開發土地和新建房及配套設施(以下簡稱房地產開發)的成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本(以下簡稱房地產開發)包括土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。
土地徵用及拆遷補償費，包括土地徵用費、耕地佔用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出，安置動遷用房支出等。
前期工程費，包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、「三通一平」等支出。
建築安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建築安裝工程費，以自營方式發生的建築安裝工程費。
基礎設施費，包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。
公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。
開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。
(三)開發土地和新建房及配套設施的費用(以下簡稱房地產開發費用)，是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。
財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條(一)、(二)項規定計算的金額之和的5%以內計算扣除。
凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條(一)、(二)項規定
計算的金額之和的10%以內計算扣除。
上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民政府規定。
(四)舊房及建築物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建築物時，由政府批准設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率後的價格，評估價格須經當地稅務機關確認。
(五)與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅，因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。
(六)根據條例第六條(五)項規定，對從事房地產開發的納稅人可按本條(一)、(二)項規定計算的金額之和，加計20%的扣除。
Ⅵ 土地增值稅計算中的允許扣除的房地產開發費用問題，急，謝謝！
自己認為應該是（1400+42+90+2100+60）×9%，這個價款和開發成本為什麼要乘以80%，想破腦袋也想不明白？
書上的答案是正確的，允許扣除的房地產開發費用為（1153.60+1800+265.82）=3219.42萬元。其中：（1153.60+1800）的開發成本與實際銷售符合銷售配比的原則；
這是因為開發商只有80%的建築面積對外銷售，沒有銷售部分是開發商轉固准備做投資租賃了，對轉固的房屋成本必須在開發成本中扣除，因此對發生的開發成本必須按80%計算預以扣除；
允許扣除的房地產開發費用=（1153.60+1800）×9%=265.82（萬元）---這個扣除數據是按實際可扣除的開發成本做基數*計算土地增值稅額時的規定扣除比例為9%計算得來；
（企業發生的實際·期間費用在做土增稅清算是不會考慮扣除的）。
Ⅶ 房地產企業新項目聯合開發土地增值稅如何扣除
1.先計算扣除數（包括買地成本、建造成本、稅金、開發費用及利息、加計扣除）
2。計算收入
3。收入減扣除數=增值額
4.增值額/扣除數=增值率
5.按稅率計算稅額
Ⅷ 房地產開發企業土地增值稅的扣除項目和企業所得稅的扣除項目有什麼不同
計算土地增值額時稅法允許扣除的項目。主要包括：（1）取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用。（2）開發土地和新建房及配套設施的成本，包括納稅人房地產開發項目實際發生的土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費和開發間接費用。（3）開發土地和新建房及配套設施的費用，包括與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用。財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和的5%以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和的10%以內計算扣除。計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民政府規定.(5）與轉讓房地產有關的稅金，包括納稅人在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅。納稅人轉讓房地產時繳納的教育費附加可以視同稅金扣除。（6）從事房地產開發的納稅人可以按照上第一、二項金額之和加計20%的扣除額。
企業所得稅扣除項目 （1）利息支出的扣除。納稅人在生產、經營期間，向金融機構借款的利息支出，按照實際發生數扣除；向非金融機構借款的利息支出，不高於按照金融機構同類、同期貸款利率計算的數額以內的部分，准予扣除。
（2）計稅工資的扣除。計稅工資是指按照稅法規定，在計算納稅人的應納稅所得額時，允許扣除的工資標准。按現行稅收規定，納稅人的計稅工資人均月扣除最高限額為800元，具體扣除標准可由各省、自治區。直轄市人民政府根據當地不同行業情況，在限額內確定，並報財政部備案。個別經濟發達地區確需高於該限額的，應在不高於20％的幅度內報財政部審定。納稅人發放工資在計稅工資標准以內的，按實扣除；超過標準的部分，則不得扣除。國家將根據統計部門公布的物價指數以及國家財政狀況，對計稅工資進行適時調整。
（3）職工工會經費、職工福利費、職工教育經費的扣除。納稅人按照計稅工資標准計提的職工工會經費、職工福利費、職工教育經費（提取比例分別為2％、14％、1.5％），可以在計算企業應納稅所得額時予以扣除。納稅人超過按計稅工資標准計提的職工工會經費、職工福利費。職工教育經費，則不得扣除。納稅人發放工資低於計稅工資標準的，按其實際發放數計提三項經費。
4）捐贈的扣除。納稅人的公益、救濟性捐贈，在應納稅所得額3％以內的，允許扣除。超過3％的部分則不得扣除。
（5）業務招待費的扣除。業務招待費，是指納稅人為生產、經營業務的合理需要而發生的交際應酬費用。稅法規定，納稅人發生的與生產、經營業務有關的業務招待費，由納稅人提供確實記錄或單據，分別在下列限度內准予扣除：全年營業收入在1500萬元以下的（不含1500萬元），不超過年營業收入的5‰；全年營業收入在1500萬元以上，但不足5000萬元的，不超過該部分營業收入的3‰；全年營業收入超過5000萬元（含5000萬元），但不足1億元的，不超過該部分營業收入的2‰；全年營業收入在1億元以上（含1億元）的部分，不超過該部分營業收人的1‰。營業收入是指納稅人從事生產經營等活動所取得的各項收入，包括主營業務收入和其他業務收入。繳納增值稅的納稅人，其業務招待費的計提基數，是不含增值稅的銷售收入。
（6）職工養老基金和待業保險基金的扣除。職工養老基金和待業保險基金，在省級稅務部門認可的上交比例和基數內，准予在計算應納稅所得額時扣除。
（7）殘疾人保障基金的扣除。對納稅人按當地政府規定上交的殘疾人保障基金，允許在計算應納稅所得額時扣除。
（8）財產、運輸保險費的扣除。納稅人繳納的財產。運輸保險費，允許在計稅時扣除。但保險公司給予納稅人的無賠款優待，則應計入企業的應納稅所得額。
（9）固定資產租賃費的扣除。納稅人以經營租賃方式租入固定資產的租賃費，可以直接在稅前扣除；以融資租賃方式租入固定資產的租賃費，則不得直接在稅前扣除，但租賃費中的利息支出。手續費可在支付時直接扣除。
（10）壞賬准備金、呆賬准備金和商品削價准備金的扣除。納稅人提取的壞賬准備金、呆賬准備金，在計算應納稅所得額時准予扣除。提取的標准暫按財務制度執行。納稅人提取的商品削價准備金准予在計稅時扣除。
（11）轉讓固定資產支出的扣除。納稅人轉讓固定資產支出是指轉讓、變賣固定資產時所發生的清理費用等支出。納稅人轉讓固定資產支出准予在計稅時扣除。
（12）固定資產、流動資產盤虧、毀損、報廢凈損失的扣除。納稅人發生的固定資產盤虧、毀損、報廢的凈損失，由納稅人提供清查、盤存資料，經主管稅務機關審核後，准予扣除。這里所說的凈損失，不包括企業固定資產的變價收入。納稅人發生的流動資產盤虧、毀損、報廢凈損失，由納稅人提供清查盤存資料，經主管稅務機關審核後，可以在稅前扣除。
（13）總機構管理費的扣除。納稅人支付給總機構的與本企業生產經營有關的管理費，應當提供總機構出具的管理費匯集范圍、定額、分配依據和方法的證明文件，經主管稅務機關審核後，准予扣除。
（14）國債利息收入的扣除。納稅人購買國債利息收入，不計入應納稅所得額。
（15）其他收入的扣除。包括各種財政補貼收入、減免或返還的流轉稅，除國務院、財政部和國家稅務總局規定有指定用途者，可以不計入應納稅所得額外，其餘則應並入企業應納稅所得額計算征稅。
（16）虧損彌補的扣除。納稅人發生的年度虧損，可以用下一年度的所得彌補，下一納稅年度的所得不足彌補的，可以逐年延續彌補，但最長不得超過5年。
兩個扣除項目差多了.土地增殖稅扣除的只能是與房地產開發有關的費用,而企業所得稅是整個房地產開發企業所發生的可扣除費用.兩者覆蓋范圍是不同的
Ⅸ 土地增值稅中房地產開發費用扣除的問題
沒有利息支出是否可以理解為不能提供金融機構證明而按10%扣除
這個只是稅法規定的比例，這個正確的是10%以內。
這個由你們地方稅務機關規定的這個比率。
比如，有些地方規定是8%
Ⅹ 土地增值稅的扣除項目有哪些
第一，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令第138號）第六條規定：「計算增值額的扣除項目：
（一）取得土地使用權所支付的金額；
（二）開發土地的成本、費用；
（三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建築物的評估價格；
（四）與轉讓房地產有關的稅金；
（五）財政部規定的其他扣除項目。」
第二，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）第七條規定：「條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：
(一)取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。
(二)開發土地和新建房及配套設施(以下簡稱房地產開發)的成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本(以下簡稱房地產開發成本)，包括土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。
土地徵用及拆遷補償費，包括土地徵用費、耕地佔用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。
前期工程費，包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、「三通一平」等支出。
建築安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建築安裝工程費，以自營方式發生的建築安裝工程費。
基礎設施費，包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。
公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。
開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。
(三)開發土地和新建房及配套設施的費用(以下簡稱房地產開發費用)，是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。
財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條(一)、(二)項規定計算的金額之和的5%以內計算扣除。
凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條(一)、(二)項規定計算的金額之和的10%以內計算扣除。
上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民政府規定。
(四)舊房及建築物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建築物時，由政府批准設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率後的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。
(五)與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。
(六)根據條例第六條(五)項規定，對從事房地產開發的納稅人可按本條(一)、(二)項規定計算的金額之和，加計20%的扣除。」
第三，根據《關於營改增後契稅 房產稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第三條第二款規定：「《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。」
第六條規定：「在計征上述稅種時，稅務機關核定的計稅價格或收入不含增值稅。
本通知自2016年5月1日起執行。」
第四，根據《國家稅務總局關於營改增後土地增值稅若干征管規定的公告》（國家稅務總局公告2016年第70號）規定：「三、關於與轉讓房地產有關的稅金扣除問題
（一）營改增後，計算土地增值稅增值額的扣除項目中「與轉讓房地產有關的稅金」不包括增值稅。
（二）營改增後，房地產開發企業實際繳納的城市維護建設稅（以下簡稱「城建稅」）、教育費附加，凡能夠按清算項目准確計算的，允許據實扣除。凡不能按清算項目准確計算的，則按該清算項目預繳增值稅時實際繳納的城建稅、教育費附加扣除。
其他轉讓房地產行為的城建稅、教育費附加扣除比照上述規定執行。」