凱德融資租賃

① 名義本金

在人民幣升值的消息刺激下,近期大盤強勁上揚,15隻個股集體漲停,市場熱點輪番啟動,新一輪投資機會正向投資者走來。遵循人民幣升值的線索和市場走勢來看,造紙板塊、航空板塊、地產股開始領漲,其中的強勢個股值得投資者關注。

造紙板塊率先啟動

數據顯示,近5年國內造紙工業年產量以20%以上的速度增長,人民幣升值後行業成本驟降,造紙板塊因此成為反彈行情的領頭羊。目前,中國生產高質量紙張的企業在製造過程中高度依賴紙漿和廢紙進口,這意味著人民幣升值後,造紙的進口成本將大降。據統計,目前造紙業用匯達27億美元,比去年同期增長39.7%,按此水平計算,人民幣升值2%,可直接節約成本6-7億元人民幣,這成為造紙板塊反彈的直接動力。

目前我國造紙行業產能增長超過18%,國內紙業產量和消費量分別佔世界總量的10%和14%,僅次於美國,且生產量和消費量的年增長幅度都超過兩位數。據中國造紙協會預測,到2005年末,中國紙和紙板的消費量將較2003年增長11%,達到5000萬噸,2010年則將高達6800萬噸。到2015年,紙和紙板的總需求量將達8000萬噸以上,紙張的人均消費量將由2001年的29公斤增加到56公斤,超過目前51.8公斤的世界人均消費量。

從以上這些數據分析,滬深兩市的造紙板塊在今後十多年間仍有較大的發展空間,其後市還將反復活躍,投資者可關注金城股份 （000820 行情,資料,咨詢,點評,更多）。

航空股借勢起飛

仔細分析後我們發現,航空股存在大量的外幣借款,人民幣升值對其構成直接利好,為其後市"起飛"埋下了伏筆。如上海航空公告顯示,美元借款為1.9億元(相當於人民幣15.84億元),以後各年度將支付的最低融資租賃付款額合計1.89億美元(相當於人民幣15.6億元)。以後各年度將支付的最低經營租賃付款額更是驚人,將高達3.84億美元,相當於人民幣31.8億元。也就是說,人民幣升值後,上海航空的利潤總額將出現大幅上升,其股價上揚也就在情理之中了。

而東方航空公告則顯示,公司早已就人民幣升值做好了准備,已經和銀行簽訂了"利率互換合約"。截至2004年12月31日末,公司尚有如下已簽約但未執行完畢的合約:利率互換合約(2002年-2014年)的名義本金為4.3億元；外匯互換合約(2002年-2010年)的名義本金為2252萬元；外匯遠期合約(2004年-2007年)的名義本金為2.5億元。鑒於東方航空對匯率變動准備最為充分,因此該股在近期頻頻走強,部分機構敢於逆市建倉,成為航空板塊的風向標。

地產股將成為新龍頭

房地產新政推行一段時間以來,最吸引眼球的莫過於近期外資動作頻頻,地產股因此更具有成為新龍頭的潛力。央行5月25日公布的《2004年上海市金融運行報告》顯示,逾220億元境外資金在去年流入了上海房地產市場。其中,用於房地產開發的約150億元,用於購房的約70億元。近期,第三屆上海市房地產開發企業50強揭曉,入圍企業中首度發現了外資開發商的身影,凱德置地此次獲得上海市房地產開發企業50強評選的第39名。作為一個具有權威性的本地化獎項,外資企業的入圍無疑具有明顯的標志性意義。這個結果可以看作是外資企業看好上海乃至長三角房地產市場,並積極推進本地化進程的標志之舉。境外資金的流入無疑刺激了二級市場對地產股的信心,成為其重新走強的嶄新動力。

而近期多家房地產公司公布了預增公告,龍頭公司甚至取得了超過100%的增長速度,成為地產股後市走強的關鍵性因素。公布上半年業績預告的地產上市企業共24家,其中預增14家,預盈3家,預降2家,預警2家,預虧3家,預增公司占所有發布公告公司數目的58.33%。其中,上海新梅預計增幅為350%-650%,陽光股份也預計增幅超過550%,而行業龍頭萬科仍保持150%-200%的增速前進。由此推斷,半年報房地產板塊業績整體提高已成定局,增長幅度預計在30%左右,北京城建 （600266 行情,資料,咨詢,點評,更多）等預增幅度超過500%的個股尤其值得投資者關注。

② 自持商業是什麼意思

自持商業就是開發商擁有固定的產權，以投資者的姿態將物業進行長期租賃、股權進行投資獲取收益的形式。

開發商自持商業是近年來商業地產發展的一種趨勢。

傳統的全銷售型商業物業多見於臨街商鋪或住宅底商，其次為專業市場商鋪、寫字樓等。

其原因是這類商鋪總體量不大，單個面積較小，開發商將商鋪銷售完畢後，就不過問商鋪物業後期的經營和管理了，這將對商鋪後期的運營帶來極大的風險。

因此，開發商買地、賣樓的經營模式已經難以延續，自持商業才是出路。

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地產運作

一直在和一位業界的朋友爭論，原因是對商業地產的運作有不同的理解。因為理解不同，導致商業地產的操作模式不同，自然也會有不同的結果。

結果中的一種情況：招商先行或租售並舉，這種情況下商業物業一般會升值；另外一種情況：只售不租或先售後招商，往往導致商業物業貶值，招商難度加大，開發商失去招商主導權，業主和入住商家無法得到期望的投資回報。

所以天津的馮新總經理，將商業地產的操作模式分為二派：一派是殺雞取蛋型，另外一派是養雞生蛋型。

不管是哪種形式，都應該以「招商」作為商業地產的核心。「只要商鋪能出租，在運營，它就具備升值的可能，從而做到「進可攻，退可守」的理想境地。「進」就是可以「帶租約銷售，」「退」就是先持有，後尋機再售，或尋求上市、REITS、或信託。」這是我在各種場合講的對招商的理解。