房地產企業銀行融資流程圖

㈠ 什麼是結構性融資

結構性融資（structured finance）是一個廣泛的術語，用來描述被創造來透過復雜的法律及公司實體以協助轉移風險的一塊金融領域。

結構融資是指企業通過利用特定目的實體(special purpose entitiesor special purpose vehicle,SPEsorSPV)，將擁有未來現金流的特定資產剝離開來，並以該特定資產為標的進行融資。

換句話說，結構融資的對象是特定資產，而非資產所有者。這種風險轉移被用於於貸款債券化的創造而未制止承保標準的下跌，從而造成了2000年中期的信貸泡沫，以及2007年至2008年的信貸崩潰和金融危機。

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結構融資特點：

企業以增加公司的市場價值為目標來經營公司資源。一項經營活動，只有在其預期產生的未來現金收益的現值超出實施這項計劃的初始現金支出時，才會增加公司的價值。除非企業能夠完全依靠內部產生的資金來支持自身經營活動所需的資金，否則企業就必須進行外部籌資。

如果企業在一段時期內的經營不能產生足夠的現金流量來償還或者以獲得新的融資來替代到期的債務,就會面臨困境。企業必須保證其債務結構有一個漸進到期的安排，確保從其他渠道得到足夠的現金以償還到期的債務(見圖1)。

企業可以採取多種方式進行融資，可以選擇不同的融資結構。當借入資本所節省稅金的現值剛好等於財務風險的預期成本的現值時，公司就達到了它的最佳資本結構。最佳的資本結構是資產產生現金流的現值增值最大的結構。

傳統的融資方式主要通過增加企業負債（債權融資）和增加企業權益（股權融資）兩種方式來實現。債權融資和股權融資這兩種方式反映的是資產負債表右側的活動。結構融資進行的是資產負債表左側的活動，是一種資產信用的融資方式，通過構建一個嚴謹的交易結構來實現融資目的。

㈡ 大神企業表外融資的主要有哪些方式，如何操作

銀監會《關於規范銀信理財合作業務有關事項的通知》下發後,商業銀行與信託公司開展融資類銀信理財合作業務受到30%余額比例管理限制。為了擴大理財資金投資范圍,拓展理財資金投資渠道,商業銀行創新採取了多種表外融資方式。經過對轄內商業銀行開展表外融資業務調研發現,表外融資業務存在不受信貸監管法規控制、表內貸款規模轉移到表外、銀行承擔實質性風險等問題,亟待出台法規進行規范,引導表外融資業務健康發展。
表外融資業務類型
目前轄內商業銀行開辦表外融資業務從開辦主體分主要有兩種方式:一是經其總行授權後分行自行籌集資金開辦業務;二是分行將本地項目推薦上報總行,由總行統一安排資金,指導分行開展業務。從表外融資業務類型來看,目前主要有以下四類:
(一)理財委託貸款。是指銀行(即理財計劃代理人)作為委託人,借款人所在地的分支機構作為受託人,委託人運用理財資金(資金來源於購買理財產品的企業)通過受託人向借款人(資金使用企業)發放委託貸款。
(二)承接總行購買的北京金融資產交易所掛牌債權資產。是指法人銀行(即理財計劃代理人)購買北京金融資產交易所掛牌的資金需求企業的債權資產,同時法人銀行作為委託人,以理財資金委託受託人(該企業所在地的分支機構)向該企業發放委託貸款。
(三)財產(權利)收益權信託業務。是指融資方(即借款人)將擁有的財產(權利)的收益權委託給受託人(即信託公司)成立專項信託計劃,銀行理財資金投資該信託計劃。
(四)票據資產投資業務。是指銀行(即理財計劃代理人)接受客戶委託,按照約定的投資范圍,通過與該行分支機構簽署委託投資協議,委託其向交易對手(擬賣出票據資產的其他商業銀行)買入票據資產,完成對票據資產的投資業務。
以上四類新型的理財資金融資方式大同小異,其本質為銀行用募集的理財資金在銀行資產負債表外發放貸款或進行投資,以滿足用款企業的資金需求。現以理財委託貸款為例剖析表外融資的問題和風險。
主要問題和風險
(一)理財委託貸款將表內貸款規模騰挪到表外,難以有效控制實際信貸規模。《中國銀監會關於印發紀委書記王華慶在商業銀行理財業務監管座談會上講話的通知》(銀監發〔2011〕76號,2011年7月5日)要求「商業銀行不得面向大眾化客戶發行標准化的理財產品募集資金來發放所謂的『委託貸款』」。該條監管政策從保護個人客戶的角度出發,防止委託貸款的信用風險波及到個人客戶。在此情況下,商業銀行轉而通過向企業法人發行理財產品募集資金來發放委託貸款。在當前銀行信貸資金有規模控制的情況下,銀行將不能在表內發放的法人貸款轉向表外發放,致使理財委託貸款規模越做越大,風險也由表內轉移到表外。這部分貸款的規模和風險未受到有效控制,在一定程度上弱化了宏觀調控政策。
(二)委託貸款實質按照信貸資產管理,銀行承擔相應的風險。其一,根據某行《關於開展理財委託貸款業務的通知》規定,理財委託貸款審批要「按自營貸款審批流程完成信用風險審批工作」,「進行理財項目調查、信用風險審查審批、前提條件核准及投後管理」;「在理財項目投資完成後,受託人須承擔項目投後管理工作,保障理財產品的投資安全和投資利益」,說明銀行須承擔理財委託貸款的信用風險和理財項目投資風險。其二,《理財委託貸款借款合同》明確:「委託人應自行承擔委託貸款的風險」,而銀行作為委託人,實質是承擔了委託貸款的風險。其三,銀行發行理財產品雖然聲稱「不保本浮動收益」,但還是承擔理財產品到期不能正常兌付收益的聲譽風險。其四,銀行同時作為委託人和受託人,代理關系不明晰,存在法律風險。
(三)貸款不受信貸監管法規的限制,有違規使用貸款嫌疑。目前表內貸款發放和支付需嚴格執行監管部門「三個辦法一個指引」要求,如受託支付、實貸實付、T+1、測算資金需求量等。但是,理財委託貸款使本應在表內發放的貸款轉至表外發放,達到規避信貸監管法規的目的。如某《理財委託貸款借款合同》中貸款用途為:「用於日常經營周轉和置換存量融資」,提款方式為:「貸款已經劃出受託人賬戶並達到借款人賬戶,即視為受託人已經發放貸款,借款人已經提款」。這類貸款支付方式實為自主支付,無支付時間限制、不測算資金需求量,銀行對這類貸款投向和用途不像表內貸款管理那麼嚴格,而且借款人無需提供資金使用證明,貸款資金走向難以監控,極易流向不符合國家宏觀調控規定的行業。
(四)企業以自有資金購買銀行理財產品從而變相發放貸款,規避企業會計核算制度和諸多限制。《企業會計制度》第二章第十六條規定:「企業的委託貸款,應視同短期投資進行核算」。在實際操作中,一年及以下委託貸款,企業在「短期投資」科目核算,一年以上委託貸款,企業在「長期債權投資」科目核算。企業發放委託貸款因屬於投資行為受到董事會、股東大會決策約束,投向受到公司章程及上級主管部門各種限制,上市公司還需對此進行信息披露;而企業購買理財產品不受上述諸多要求的限制,在會計核算中可在「金融資產」科目核算,企業不承擔資金對外運作的風險。因此,企業有購買理財產品的沖動。
政策建議
(一)監管部門應引導「影子銀行」體系健康發展。隨著籌資企業和投資企業需求不斷增加、業務的不斷創新,由理財產品帶來的表外融資性業務越來越成為當前「影子銀行」體系的重要部分,同時也反映了銀行從單一的傳統信貸業務向為客戶提供全面金融服務進行轉型,監管部門應審時度勢,既要防範「影子銀行」業務過度增長造成的系統性風險,又要引導「影子銀行」業務健康發展,使其成為促進銀行改革和轉型的積極力量。
(二)制定監管法規來規范以理財委託貸款為代表的表外融資性業務。當前理財產品研發和銷售的火爆,反映市場對理財產品的需求旺盛,因此對於由發行理財衍生出的表外融資性創新業務,監管部門不能強行禁止、堵截,須通過疏通、規范來解決合規性問題,應制定相應的監管制度引導表外融資性業務發展,如提出發展各類型表外融資業務的原則性指導意見、制定風險監管指標、表外融資參照表內貸款管理、要求銀行計提風險資本等。
(三)要求表外融資性業務遵守信貸監管政策。表外融資性業務實質上作為信貸業務,其作用也是為企業籌集生產發展所需的資金,這類業務應納入銀行綜合授信體系管理、整體風險控制范疇,並遵守各類信貸監管規定,杜絕銀行在開展融資業務時存在監管空白地帶的情況,防止新的金融風險聚集。

㈢ 房地產企業財務報銷管理制度及流程

房地產公司財務管理制度

財務部是公司一切財政事務及資金活動的管理與執行機構,負責公司日常財務管理,籌資管理和財務分析工作,其工作范圍和職責主要有:
1,負責公司財務管理工作.編制公司各項財務收支計劃;審核各項資金使用和費用開支;收回售樓 款,清理催收應收款項;辦理日常現金收付,費用報銷,稅費交納,銀行票據結算,保管庫存現金及銀行 空白票據,按日編報資金日報表;做好公司<>籌融資工作;處理,協調與工商,稅務,金融等部門間的關 系,依法納稅.
2,負責公司會計核算工作.遵守國家頒布的會計准則,財經法規,按照會計制度,進行會計核算;編制 年度,季度,月份會計報表;按照會計制度規定設置會計核算科目,設置明細帳,分類帳,輔助帳,及時 記帳,結帳,對帳,做到日清月結,帳帳相符,帳實相符,帳表相符,帳證相符;管理好會計檔案.
3,負責公司成本核算和成本管理.設置成本歸集程序和成本核算帳表,做好成本核算,控製成本支出, 收集登記匯總各項成本數據資料,及時,正確地為成本預測,控制,分析提供資料;按合同,預算,審核 支付工程,設備,材料款項,配合工程部等部門做好工程,材料設備款的結算及竣工工程決算;完善各 項成本輔助帳的設置,健全各項統計數據.
4,建立經濟核算制度,利用會計核算資料,統計資料及其他有關的資料,定期進行經濟活動分析,判 斷和評價企業的生產經營成果和財務狀況,為公司領導決策提供依據.
5,配合公司內部審計. 根據上述工作范圍和職責,為加強財務管理,特製定本制度.

第一章 資金審批制度
1,總則
⑴ 所有款項的支付,須經公司主管領導批准.如果主管領導不在公司,應以電話或傳真的方式與其 聯系,確認是否批准款項的支付,事後請其在支出單上補簽意見;
⑵ 財務專用章,公司法人章及支票必須分開保管,公司法人章由辦公室主任負責保管,財務專用章 和支票由出納負責保管.辦公室主任或出納不在單位期間,印章應由法定代表人指定的專人保管. 印章代管須辦理交接手續,代管人員必須對印章的使用情況進行登記;
⑶ 財務部原則上不得將已加蓋財務專用章及公司法人章的支票預留在公司,如因工作需要,需先 填好限額,並經公司主管領導批准;
⑷ 開具的支票須寫明經批准同意的收款人全稱,收取的發票須與收款相符.如收款人因特殊情況 需要公司予以配合支付給第三者,必須有收款人的書面通知並經公司主管領導批准;
⑸ 往來款項的沖轉(指非正常經營業務),須公司主管領導批准;
⑹ 非正常經營業務調出資金須經過公司主管領導批准;
⑺ 用以支付各種款項的原始憑證必須保存原件,復印件不得作為原始憑證.如遇特殊情況須經公司主管領導批准.

2,施工工程用款審批制度
施工工程用款由公司主管領導批准支付.其程序,按以下"施工工程用款支付審批工作流程"執行.
施工工程用款支付批工作流程
3,行政費用支出管理制度
⑴ 公司管理人員的費用報銷,須經公司主管領導批准後財務方可報支;
⑵ 涉及應酬等非正常費用,須公司主管領導批准.
4,公司差旅費開支制度
⑴ 公司員工到本市范圍以外地區執行公務可享受差旅費補貼;
⑵ 公司職員出差根據需要,由部門經理決定選用交通工具;
⑶ 公司職員出差期間,住宿費用及補貼按以下規定執行: ① 房租標准: A,部門經理以上職員,房租標准為 120 元/日; B,一般職員,房租標准為 100 元/日. ② 伙食補貼,市內交通補貼標准 伙食補貼每人 20 元/日;市內交通費每人 6 元/日.
⑷,實際報銷金額超出公司的補貼標准,需由部門經理或帶隊經理說明原因,報經公司主管領導審 批後支付.
5,車輛維修費及汽油費管理制度
⑴ 公司車輛維修保養由辦公室統一管理,應指定維修點,維修費用一般採取銀行轉帳的方式結算;
⑵ 車輛的易損備品備件由辦公室統一安排采購,以支票支付.需用時應辦理領用手續,並由辦公室 建帳予以核銷使用;
⑶ 公司汽油票由辦公室統一保管並設帳登記使用.
6,辦公費用,會議費用及其他費用管理制度
⑴ 公司辦公用具由辦公室統一采購,管理;
⑵ 辦公室設立帳冊登記公司辦公用品的采購,使用情況;
⑶ 辦公室財產台帳為財務部附設帳冊;
⑷ 辦公室應對各部門領用的辦公用品情況進行造冊,登記,定期通報;
⑸ 公司各部門因工作需要,需邀請有關單位人員召開會議的,應由部門經理提出建議,報總經理批 准,其會務工作由辦公室統一安排;
⑹ 有關工資,獎金,福利費等各項津貼的發放標准由公司人事勞資管理部門制定,經總經理批准後 報財務部備案.
7,行政費用報銷制度
⑴ 公司行政費用現金支出范圍為:向職工支付工資,獎金,津貼,差旅費,向個人支付的其他款項及 不夠支票起點 100 元的零星開支;
⑵ 公司職員報銷行政費用應填寫報銷單,由經辦人員填寫,公司主管領導簽字認可後報送財務部 按照本制度有關規定進行審核,並按本章第 1 條的規定進行審批支付;
⑶ 應酬,禮品費用支出實行一票一單,事前申報制,批准後方可實施;
⑷ 凡未具備報銷條件(如沒有對方單位的收款憑證),需領用支票或現金者必須填寫借款單.借款 單留財務存底,待借款還回時財務開沖帳收據給經辦人;
⑸ 支票領用單,借款單必須由經辦人填寫,公司主管領導簽字,財務審核後,由財務部直接支付;
⑹ 銀行支票如發生丟失,有關責任人應及時向財務部和開戶銀行報告.如系空白支票所造成的損 失,丟失人員負有賠償責任;
⑺ 其他有關費用及成本支出的程序以公司規定為准.

第二章 工程成本管理制度
1,公司所有工程經濟合同以及涉及工程成本的一切指標,保證,承諾及其他經濟簽證均需由總經理 簽署或授權委託簽署.
2,公司工程部主要負責工程造價的預測及審核,工程招投標文件的編制,工程決算的審定.
3,工程部還負責組織工程用設備材料的采購供應及經濟合同的談判工作,對已經選擇定型的設備, 材料進行采購,確保設備材料及時供應,積極進行市場詢價工作,建立市場價格詢價登記薄,記錄材 料價格變動的歷史資料.

4,財務部主要負責工程成本的總體控制工作.
⑴ 參與有關工程經濟合同的談判工作,及時准確地了解公司各項工程成本的構成及用款計劃;
⑵ 負責工程進度款的復核工作,參與工程造價的確定和最後決算的審定工作.

5,工程中間結算程序.
⑴ 施工單位於每月 25 日之前,將工程進度結算報送工程部審核,工程部結合工程施工圖紙,施工進 度計劃以及其他文件資料提出審核意見,並在 5 日內送財務部會簽;
⑵ 財務部根據有關文件資料,施工單位領用的供應材料數額,以及與施工單位其他經濟往來等情 況,並參考公司財務狀況提出付款意見,報送公司主管領導審批.
6,工程決算程序.
⑴ 施工單位應將工程決算書以及各項經濟簽證資料按工程中間結算同樣的程序報工程部復核, 財務部會簽;
⑵ 財務部根據各種經濟簽證,合同以及經審定的工程決算數和材料結算數,扣除已付工程數及墊 付的各項費用,結算應付工程尾數,提出付款方案,報公司主管領導批准;
⑶ 大工程辦理決算時,應由公司主管工程領導牽頭,由工程部,設計部,財務部及其他有關部門人員 組成工程決算小組,按照上述本制度<>規定的職責范圍聯合進行專項工程決算;
⑷ 房屋工程全部竣工驗收合格交付使用時,商品房由工程部,銷售部辦理竣工房交接驗收入庫手 續,財務部憑交樓入庫手續辦理竣工房成本結算.

第三章 財產管理制度
1,公司財產的范圍
⑴ 公司財產包括固定資產和低值易耗品;
⑵ 凡公司購入或自製的機器設備,動力設備,運輸設備,工具儀器,管理用具,房屋建築物等,同時具 備單項價值在 2000 元以上和耐用年限在一年以上的列為固定資產;
⑶ 凡單項價值在 2000 元以下或價值在 2000 元以上但耐用年限不足一年的用品用具均屬低值易 耗品.
2,公司財務部負責公司所有財產的會計核算
⑴ 公司本部使用的所有固定資產及公司所有辦公用品用具由辦公室歸口管理;
⑵ 公司各施工工地使用機器設備,動力設備,工具儀器等由工程部歸口管理;
⑶ 辦公室和工程部應指定專人負責公司財產的業務核算,應設立台帳,登記公司<>財產的購入,使 用及庫存情況,負責組織公司財產的保管,維修並制定相應的措施,辦法.
3,財產的購置與調撥
⑴ 辦公室根據公司發展需要編制財產采購計劃及進行市場詢價工作,經財務部會簽,報公司主管 領導批准後方可采購;
⑵ 財產購回後,應填寫財產收入驗收單.財產收入驗收單一式兩聯,財務部憑財產收入驗收單,財物 發票及采購計劃辦理報銷手續.財產歸口管理部門憑驗收單登記台帳;
⑶ 各部門需領用固定資產時,應填寫領用單,領用單需經部門經理同意,報辦公室審批,公司主管領 導批准;
⑷ 固定資產的領用單由使用部門開具,領用單一式三聯.一聯由領用部門存查,一聯送財產歸口管 理部門作為財產發出憑據,一聯由財產歸口管理部門定期匯總後向財務部報帳;
⑸ 財產在公司內部之間轉移使用應辦理移交手續,移交手續由財產歸口管理部門辦理,送財務部 備案.
4,財產的清查,盤點
⑴ 公司財產歸口管理部門應定期進行財產清查盤點工作,年終必須進行一次全面的盤點清查;
⑵ 各部門的年終財產盤點必須有財務人員參加;
⑶ 財產盤點清查後發現盤盈,盤虧和毀損的,均應填報損益報告表,書面說明虧,損原因.對因個人 失職造成財產損失的,必須追究主管人員和經辦人員的責任;
⑷ 凡已達到自然報廢條件的固定資產,財產歸口管理部門應會同財務部組織評估,評估情況上報 公司主管領導,由公司主管領導決定處理意見;
⑸ 凡尚未達到自然報廢條件,但已不能正常使用的固定資產,使用部門應查明原因,如實上報;屬個人責任事故的應由有關責任人員負責賠償損失;屬自然災害或其他不可抗力原因造成損失的,應上 報總經理,決定處理意見.

㈣ 房地產開發商的融資方式有哪些

有以下融資方式：
1.自有資金:開發商利用企業自有資本金，或通過多種途徑來擴大自有資金基礎。例如關聯公司借款，以此來支持項目開發。通過這種渠道籌措的資金開發商能長期持有，自行支配，靈活使用;必要的自有資金也是國家對開發商設定的硬性「門檻」。121號文件規定，自有資金比例必須超過30%。全國房地產企業的數量多，但有規模和有實力的企業少，隨著投資規模的不斷加大，對自有資金的需求也會變得越來越大，眾多實力不足的中小房地產商將會被排除出局。:
2.預收房款預收房款通常會受到買賣雙方的歡迎，因為對於開發商而言，銷售回籠是最優質、風險最低的融資方式，提前回籠的資金可以用於工程建設，緩解自有資金壓力，還能將部分市場風險轉移給買家;而對於買方而言，由於用少量的資金能獲得較大的預期增值收益，所以只要看好房產前景，就會對預售表現出極大的熱情。121號文件規定，商品房必須在「結構封頂」時才能取得商業銀行的個人購房按揭貸款，而中國目前絕大部分購房者都是貸款買房，沒有住房貸款的支持，房地產開發商很難把房子預售出去，也就很難獲得預收房款。房地產項目從開工建設，辦得「五證」，到「結構封頂」平均需要1年左右時間，這段時間正是資金最為短缺的時間，預收房款的不足，會使自有資金壓力更大，項目開發難以為繼。
3.建設單位墊資:一種是由建築商提供部分工程材料，即「甲供材」;一種是延期支付工程款。據建設部統計，房地產開發拖欠建設工程款約占年度房地產開發資金總量的10%，它解決的資金有限，而且也只是緩解，不能解決根本問題。121號文件對建築施工企業流動資金貸款用途作了嚴格限制，嚴禁建築施工企業使用銀行貸款墊資房地產開發項目。2004年起國家大力清欠農民工工資，繼而引發大力清欠工程款，使得開發商業利用建設單位墊資籌集到的資金會更有限。
4.銀行貸款:在我國，房地產項目的開發對銀行貸款具有高度的依賴性，一直以來銀行貸款都是房地產開發企業主要的融資途徑。據保守估計，房地產開發資金中約有50%以上來源於銀行貸款，如果再算上施工企業墊資、延遲供應商材料付款等，至少應有70%。而近年來，國家出台的一系列房地產宏觀調控政策主要是針對銀行信貸方面，:房地產企業資金鏈的驟然緊綳主要也是由於銀根緊縮。銀行之所以肯貸款，也是再三考慮了房地產公司的品牌、項目進展以及未來收益，最終有限度地給予放貸。當前形勢下，銀行信貸，對於我國的房地產企業而言，依舊是首選，它便捷，實際經濟成本較低，財務杠桿作用大，可以通過調整長期負債和短期負債的負債結構來規避還債壓力大等缺點。但由於銀行貸款門檻被大大抬高，面對資金瓶頸，開發商亟待開拓新的融資渠道。
5.房地產信託:現階段信託產品主要有兩種模式：一種是信託投資公司直接對房地產項目投資，另一種模式是債權融資。相對銀行貸款而言房地產信託計劃的融資具有降低房地產開發公司整體融資成本、募集資金靈活方便及資金利率可靈活調整等優勢。由於信託制度的特殊性、靈活性以及獨特的財產隔離功能與權益重構功能可以財產權模式、收益權模式以及優先購買權等模式進行金融創新爾後再與銀行貸款充分結合起來就形成了一種新的組合融資模式即信託+銀行。:
6.上市融資:上市融資包括國內上市融資和海外上市融資兩種方式。房地產企業通過上市可以迅速籌得巨額資金且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用沒有固定的還款期限,因此對於一些規模較大的開發項目尤其是商業地產開發具有很大的優勢。商業地產的開發要求資金規模較大投資期限較長上市可以為其提供穩定的資金流保證開發期間的資金需求。從企業規模上看由於上市的門檻比較高,能夠利用其融資的多為規模大、信譽好的大型房地產企業一些急於擴充規模和資金實力的有發展潛力的中型企業還可以考慮買:(借):殼上市進行融資，從而達到增發和配股的要求，實現從證券市場融資的目的。
7.房地產資產證券化房地產證券化就是把流動性較低的、非證券形態的房地產投資直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程從而使得投資者與投資對象之間的關系由直接的物權擁有轉化為債權擁有的有價證券形式。:資產證券化的有利之處是開發商在吸納了投資基金後，雖然要讓出部分收益，但能夠迅速得到資金，建立良好的資金投入機制，順利啟動項目;它還有助於房地產投資與消費兩方面的實現，依託有價證券作為房地產產權的轉移載體，能吸引更多的資金進入這一領域;:同時，基金價格的變動包含著投資者對基金投資獲利能力的判斷和市場的預期，這種變動有助於集聚房地產購買力和市場價格發現。2005年12月1日起《金融機構信貸資產證券化試點管理辦法》:正式施行為房貸證券化提供了政策和法律依據。《管理辦法》就信貸資產證券化發起機構的資格、資本要求和證券化業務規則、風險管理、監督管理與法律責任等方面明確作出了規定,為房地產證券化走向規范化提供了有力的保障。
8.聯合開發:聯合開發是房地產開發商和經營商以合作方式對房地產項目進行開發的一種融資方式。這種方式能夠有效降低投資風險實現商業地產開發、商業網點建設的可持續發展。地產商和經營商實現聯盟合作、統籌協調使雙方獲得穩定的現金流有效地控制經營風險。目前我國對開發商取得貸款的條件有明確規定即房地產開發固定資產投資項目的自有資本金必須在:35%及以上。因此對於中型開發企業來說選擇聯合開發這種方式可以在取得銀行貸款有困難的情況下獲得融資保障避免資金鏈條斷裂。多數商業地產開發商是從住宅開發轉過來的對商業特性和商業規律的把握存在著偏差套用住宅開發的模式開發不能將地產商、投資商、經營者、物業管理者有機地結合起來這就會帶來巨大的投資風險。聯合開發可以實現各開發環節的整合和重新定位並且地產商與經營商強強聯合可以通過品牌組合產生經營優勢。開發商和經營商的品牌效應能有效提升商業地產的租售狀況使其在吸引客流、營造商業氣氛上得到保證。
9.開發商貼息貸款:開發商貼息委託貸款是指由房地產開發商提供資金委託商業銀行向購買其商品房者發放委託貸款並由開發商補貼一定期限的利息其實質是一種「賣方信貸」。對商業銀行來講通過委託貸款業務既可以規避政策風險、信貸風險也能獲得可觀的手續費等中間業務收入。對於房地產開發商來講委託貸款業務有利於解決在銷售階段的資金回籠問題實現提前銷售。回籠的資金既可作為銷售利潤歸入自有資金也可直接投入工程建設還能夠更好地解決35%的開發商的自有資金短缺難題使他們更容易得到商業銀行的開發貸款。:同時，商家貼息提供了極具誘惑力的市場營銷題材，:購房者感覺更有保證，也刺激了房產的銷售。開發商還可根據情況，將今後固定每期可收回的購房按揭貸款抵押給銀行，:獲得一定比例的現實貸款，:來解決臨時性資金需求。這種融資是在銷售過程中實現的，安全可靠，但不是所有的開發商都可以嘗試的，因為要投入一筆可觀的鋪底資金並在長時間內分期收回，所以它僅適合那些有實力、有規模的大型房地產企業，而且開發的項目為高利潤、高檔次的精品社區。
10.售後回買及回租:售後回買指開發商將自己所開發的物業，出售或典當給貸款機構，以獲得大量現金，:用於再投資;同時，在今後較長一段時間內以類似分期還貸形式，再將該項物業贖回。這里所稱的貸款機構可以是銀行、投資公司、財務公司、信託公司等金融機構，也可以是資金雄厚的實業公司。售後回買不僅使開發商可以獲得高比例的融資，用於連續開發其他項目，還繞過了國家不允許一般性公司之間相互拆借資金的政策禁令，在贖回物業後還能得到產權，:再次銷售。這種融資方式特別適合那些因為手中大量持有長時間內難以銷售出去的存量房產而使資金周轉不暢的開發商，對於盤活資產、啟動再投資有著極其重要的作用。但在售後回買過程中會發生兩次交易稅費，還要付給貸款機構一筆不小的銷售價差，以作貸款利息，因而資金成本相對較高，在操作前要縝密分析經濟可行性。售後回租指開發商將自己開發的物業出售以後，再租回來自營或委託他人經營。在售後回租過程中，擁有某項物業的開發商可獲利二次：他先出讓了該物業的所有權，使開發資金即時變現回籠，以達到減少資金佔用和獲得銷售利潤的目的;同時，又保留了對該物業的使用權，以在今後的租賃中長期獲得經營收益。:整個操作的關鍵在於後期的經營能否兌現售時承諾的投資回報，也就是經營能否達到預先計劃的盈利水平，為此在銷售之前必須有客觀細致、切實可行的經營計劃，有值得信賴的委託經營機構，否則就有銷售欺詐之嫌。這種方式特別適合開發產品為商用建築的房地產企業融資，如酒店、商場等。
11.海外融資:海外房產基金的進入對中國房地產業的發展是有益的。一方面可以緩解國內房地產業對銀行信貸的過度依賴，有助於房地產市場的持續發展;另一方面，融資方式的多樣化，也可以起到分散金融系統風險的作用。但由於目前我國尚未頒布房地產投資基金的法律法規，海外地產基金在中國投資還存在諸多風險，國外房地產投資基金對開發項目的本身要求很高，投入項目後在運作過程中要求規范而透明，而國內一些房產企業運作不規范，所以海外房產基金在中國的發展還存在著一些障礙。
12.融資租賃:根據《合同法》的規定房地產融資租賃合同是指房屋承租人自己選定或通過出租人選定房屋後由出租人向房地產銷售一方購買該房屋並交給承租人使用承租人交付租金。:出租人通過收取租金獲得收益在存款利率不斷下降的情況下出租人更願意以這種無風險的方式獲得比利息更高的回報。房地產融資租賃與銀行貸款相比，具有更簡單，快捷的優勢。盡管租賃的租金相對較高，但與銀行借款相比，申請過程更簡單快捷，另外，租賃條款還可以根據承租人的現金流量需要加以安排，還款方式更具有靈活性，以上特點更有利於房地產企業的健康、持續的發展。
13.非上市增資擴股:——:私募股權融資::受美國次級貸款引起的全球股災和經濟衰退的影響，2008年3月20日恆大地產在香港全球公開發售(IPO)未獲一家機構認購而被迫放棄，顯示了國際資本市場的十足寒意。在這種情況下，恆大地產選擇了非上市增資擴股，其中，香港新世界發展有限公司主席鄭裕彤投資入股1.5億美元，占公司股份3.9%;中東某國家投資局投資1.46億美元，占公司股份3.8%;德意志銀行、美林銀行等其他5家機構投資入股2.1億美元。
14.夾層融資:夾層融資是一種介乎股權與債權之間的信託產品在房地產領域常常是對不同債權和股權的組合處於公司資本結構的中層具有靈活性高、門檻低的優勢。近年來歐美的抵押貸款渠道變窄房地產開發商融資的:15%:至:0%:,是靠夾層融資來補足的。:對於房地產商來說可以根據募集資金的特殊要求進行調整股權進去後還可以向銀行申請貸款資金回報的要求適中;:對於項目要求較低不要求「:四證」齊全投資方對控制權的要求較低。對夾層融資的提供者而言還款方式靈活投資風險比股權小;:退出的確定性較大比傳統的私有股權投資更具流動性。
15.債券融資:由於地產項目具有資金量大、風險高以及流動性差等特點再加上我國的企業債券市場運作機制不是十分完善,屢屢出現企業債券無法按期償還的案例,因此國家對房地產債券的發行始終控製得比較嚴格。監管部門為規范債券市場,採取了嚴格債券審批程序、尤其是嚴控房地產項目債券審批的措施。諸如此類的約束使得我國房地產發債融資的門檻較高而不易進入且發行成本較高對於一些民營企業來說是可望而不可及的融資方式。
16.項目融資：所謂項目融資，指以項目的資產、收益作抵押來融資。這種方式具有一次性融資金額大、項目建設期和回收期長、風險分擔等特點因此對於大型的商業房地產項目可以考慮採用項目融資的方式來實現融資目標和風險屏蔽的作用。

㈤ 公司融資流程圖

融資是通過畫圖畫出來的，龍年首個新課題，以前總是聽說成本，收益，抵押擔保，連帶責任，還款來源，銀行，信託，私募基金，委託貸款，一順位二順位什麼的，看來，以後要去學PHOTOSHOP了

㈥ 企業年度融資計劃如何寫

通過網路文庫查找可得；http://wenku..com/view/fce03c8acc22bcd126ff0c0a.html
融資計劃書，其實是一份說服投資者的證明書。也稱之為商業計劃書。是公司、企業或項目單位為了達到招商中小企業融資和其它發展目標之目的，在經過前期對項目科學地調研、分析、搜集與整理有關資料的基礎上，根據一定的格式和內容的具體要求而編輯整理的一個向讀者全面展示公司和項目目前狀況、未來發展潛力的書面材料。它有別於傳統的《項目建議書》和《項目可行性研究報告》。商業計劃書考慮問題更全面，更注重操作性、更強調經濟效益，也有不同的格式和內容的具體要求。另外二者所針對的對象也有所不同，前者是針對我國各級政府和其它有關部門的要求而整理的書面材料，而商業計劃書是針對各類潛在的投資者而一開始就需要准備的一項最重要的書面材料。並且，如果國際中小企業融資是你中小企業融資計劃的一個范疇，那麼你一定要准備一份英文版的商業計劃書。
行動步驟
對它的撰寫，首先要了解四項內容：
一、為什麼要撰寫融資策劃書？
建議：美國的一位著名風險投資家曾說過？風險企業邀人投資或加盟，就象向離過婚的女士求婚一樣，而不像和女孩子初戀。雙方各有打算，僅靠空口許諾是無濟於事的。對於正在尋求資金的風險企業來說，商業計劃書就是企業的電話通話卡片。商業計劃書的好壞，往往決定了投資交易的成敗。
企業整理、撰寫商業計劃書的過程，也是首先把該項目推銷給企業和企業家自己的過程。作為連你自己都不相信的融資計劃，你是不可能推銷給別人的，更不用說精明過人的國內、國際投資者。反過來，即使一個實際上很好的項目，如果沒有通過商業計劃書這一眾多投資者認可的文字方式充分展示出來，其結果很可能仍是把項目留給了企業家自己。其次，商業計劃書還能幫助把計劃中的風險企業推銷給風險投資家，它的主要目的之一就是為了招商中小企業融資，謀求更大發展。最後，對已建的風險企業來說，它還可以為企業的發展定下較具體的重點和方向，從而使員工了解企業的經營目標，並激勵他們為共同的目標而努力。
商業計劃書的重要性不言而喻。現代招商中小企業融資沒有商業計劃書幾乎是不可能成功的，同樣沒有一個正規、完整的商業計劃書那也是希望渺茫。一個很簡單的原因就是：所有投資者首先面對的是您的商業計劃書而不是您的項目。
二、寫融資策劃書需要參考的資料
建議：如果第一步您能給予肯定答案，並且希望知道更多的關於融資、以及融資計劃書的知識，那麼筆者推薦您參考以下書目：
1）《融資與創業：如何寫好融資計劃》作者：詹強 出版社：西南財經大學出版社
創建企業首先要擬定詳細的計劃。不管是為企業的創建提供資金還是為企業的擴張提供資金，多數投資者一定要先看融資計劃書，然後才會考慮是否出資。企業所有人還應闡明其商業活動的目的和目標，而計劃書是表明它們的極好形式。
2）《融資投資規范高效操作規程》作者：陳興平 出版社：中國時代經濟出版社
如何才能規范高效地進行商務運作?首先要了解和掌握政府的相關法規和制度，其次要掌握現代管理理論、理念和方法，在此基礎上運用現代管理技術對商務運作規程進行最優化設計。 本套叢書由政府有關部門官員、企業、銀行和高等院校從事管理理論研究的專家和長期從事實際管理工作的專家共同設計，採用圖表形式，對商務運作規程進行科學設計，為企事業單位及其他單位和個人提供一套規范、高效的商務運作路線圖。
3）《項目融資》作者：張極井 出版社：中信出版社
本書作者具有多年的跨國項目融資的豐富經驗，他從企業籌資的角度出發，對國際上通行的項目融資的基本原理、方法、結構、案例做了比較系統的闡述和介紹，為讀者提供一本入門的參考書。
三、要知道融資計劃書的格式與內容
建議：盡管每一份商業計劃書都有各自的特色，但是投資者們還是希望看到其共同點，即融資計劃書的基本構成和內容：
第一部分：計劃摘要。（計劃摘要濃縮了的商業計劃書的精華，主要是用來激起投資者的興趣，以求一目瞭然，以便投資者能在3 到5 分鍾時間內評審計劃並做出初步判斷。）
第二部分：綜述。主要包括：1 、公司概述；2 、技術、產品（服務）；3 、市場分析；4 、競爭分析；5 、營銷策略；6 、投資說明；7 、投資報酬與退出機制；8 、風險分析；9 、人員及組織管理；10、經營預測；11、財務規劃分析。
第三部分：附錄（包括附件和附表，如範例所示）
附件：1.營業執照影本；2.董事會名單及簡歷；3.主要經營團隊名單及簡歷；4.專業術語說明；5.專利證書/ 生產許可證/ 鑒定證書等；6.注冊商標；7.企業形象設計/ 宣傳資料（標識設計、說明書、出版物、包裝說明等）；8.演示文稿及報道；9.場地租用證明；10. 工藝流程圖；11. 產品市場成長預測圖；
附表：1.主要產品目錄；2.主要客戶名單；3.主要供貨商及經銷商名單；4.主要設備清單；5.市場調查表；6.預估分析表；7.各種財務報表及財務預估表；
四、是否要請專業咨詢公司來撰寫融資計劃書？
建議：您或許正在創辦一個風險企業，或者正有一個好項目等待運作，可是資金的欠缺使您愁眉不展，為此您准備或者已經開始尋找能為您解決這一問題的救星——投資者。通過以上的介紹您已經了解到關於一些融資計劃書的知識，筆者也希望您能親自製作出您的商業計劃書，因為您是優質項目的發現者與開拓者。但是，做商業計劃書的基本程序與要求，還有一些應當注意的嚴重問題與細節，您可能還不太清楚！或許您會說：「我有《商業計劃書》」。是的，您有，但是您的《商業計劃書》否顯示出您具有管理好公司的經驗？是否顯示了您有能力償還借款？是否顯示出您已進行過完整的市場分析？是否能打消投資者對產品/ 服務的疑慮？是否連技術上的外行也能讀懂？是否在結構上清晰、文法上全部正確？是否讓您的英文商業計劃書在語言上被挑剔的國際投資者審核接受？
……這一切都將阻礙您做計劃的進度，那麼，如果您找一個專業的商業計劃書撰寫機構來完成的這項工作會顯得更為有效。他們能夠讓您的商業計劃書輕松地避開以上的問題，促使您得中小企業融資活動少走彎路，更能夠提供給您最新的投中小企業融資市場信息以及協助您的中小企業融資工作。
技巧與策略
在了解並參與了融資計劃書的制定之後，我們還需要掌握以下的一些技巧，才能讓你的融資計劃書更為完美：
第一、對融資計劃書的論證。主要是指計劃中的項目的可行性和項目的收益率的論證。
第二、需要了解身邊的融資途徑的選擇。你做為融資人，應該選擇成本低，融資快的融資方式。
比如說發行股票，證券，向銀行貸款，接受入伙者的投資。如果你的項目和現行的產業政策相符，可以請求政府財政支持。
第三、融資計劃中的金額分配。所融資金應該專款專用，已保證項目實施的連續性。
第四、計劃確定融資的歸還。項目的實施總有個期限的控制，一旦項目的實施開始回收本金，就應該開始把所融的資金進行合理的償還。
第五、融資計劃中的利潤分配。
如果以上的五項技巧與策略您以及您的融資策劃者都掌握了，相信這份融資計劃書一定會寫的很完美了。

㈦ 公司企業如何進行融資

初創企業應該如何融資呢？有哪些融資渠道呢？

㈧ 如何編制銀行貸款報表

向銀行貸款的企業報表編制財務指標的注意事項 向銀行貸款企業要把握好的14個財務指標：

（1）財務結構：

1、凈資產與年末貸款余額比率必須大於100%（房地產企業可大於80%）；凈資產與年末貸款余額比率=年末貸款余額/凈資產*100%，凈資產與年末貸款余額比率也稱凈資產負債率。

2、資產負債率必須小於70%，最好低於55%；資產負債率=負債總額/資產總額X100%。

（2）償債能力：

3、流動比率在150%~200%·較好；流動比率=流動資產額/流動負債*100%。

4、速動比率在100%左右較好，對中小企業適當放寬，也應大於80%；速動比率=速動資產額/流動負債*100%；速動資產=貨幣資金+交易性金融資產+應收賬款+應收票據=流動資產—存貨—預付賬款—一年內到期的非流動資產—其它流動資產。

5、擔保比例小於0.5為好。

6、現金比率大於30%。現金比率=（現金+現金等價物）/流動負債。

（3）現金流量：

7、企業經營活動產生的凈現金流應為正值，其銷售收入現金回籠應在85~95%以上。

8、企業在經營活動中支付采購商品，勞務的現金支付率應在85~95%以上。

（4）經營能力：

9、主營業務收入增長率不小於8%，說明該企業的主業正處於成長期，如果該比率低於5%，說明該產品將進入生命末期了。主營業務收入增長率=（本期主營業務收入-上期主營業務收入）/上期主營業務收入*100%

10、應收賬款周轉速度應大於六次。一般講企業應收賬款周轉速度越高，企業應收賬款平均收款期越短，資金回籠的速度也就越快。應收賬款周轉速度（應收賬款周轉次數）=營業收入/平均應收賬款余額=營業收入/（應收賬款年初余額+應收賬款年末初余額）/2=營業收入*2/（應收賬款年初余額+應收賬款年末初余額）。

11、存貨周轉速度中小企業應大於五次。存貨周轉速度越快，存貨佔用水平越低，流動性越強。存貨周轉速度（次數）=營業成本/平均存貨余額，其中存貨平均余額=（期初存貨+期末存貨）÷2。

（5）經營效益：

12、營業利潤率應大於8%，當然指標值越大，表明企業綜合獲利能力越強。營業利潤率=營業利潤/營業收入(商品銷售額)×100% =(銷售收入-銷貨成本-管理費-銷售費)/銷售收入×100%。

13、凈資產收益率中小企業應大於 5%。一般情況下，該指標值越高說明投資帶來的回報越高，股東們收益水平也就越高。凈資產收益率=總資產凈利率×權益乘數=營業凈利率×總資產周轉率×權益乘數；其中營業凈利率=凈利潤÷營業收入；總資產周轉率（次）=營業收入÷平均資產總額；權益乘數=資產總額÷所有者權益總額=1÷（1-資產負債率）。

14、利息保障倍數應大於400% 利息保障倍數=息稅前利潤 / 利息費用=（利潤總額+財務費用）/（財務費用中的利息支出+資本化利息）

㈨ 詳細的房地產開發報建流程

報建程序

一、建設單位到建設行政管理部門或其授權機構領取建設工程項目登記表。

二、按登記表內容及要求認真填寫登記表。

三、將登記表報送建設單位主管部門審核、簽署意見。

四、向建設行政管理部門報送登記表並交驗立項批准文件和建設工程規劃許可證、土地使用證、投資許可證及資金證明。

五、建設行政管理部門或其代理機構審核簽署意見後，發還建設單位項目登記表，進入施工圖文件審查程序。

(9)房地產企業銀行融資流程圖擴展閱讀：

報建內容主要有：

（1）工程名稱；

（2）建設地點；

（3）投資規模；

（4）資金來源；

（5）當年投資額；

（6）工程規模；

（7）開工、竣工日期；

（8）發包方式；

（9）工程籌建情況。

根據《城市房地產開發經營管理條例》：

第十條確定房地產開發項目，應當符合土地利用總體規劃、年度建設用地計劃和城市規劃、房地產開發年度計劃的要求；按照國家有關規定需要經計劃主管部門批準的，還應當報計劃主管部門批准，並納入年度固定資產投資計劃。

第十一條確定房地產開發項目，應當堅持舊區改建和新區建設相結合的原則，注重開發基礎設施薄弱、交通擁擠、環境污染嚴重以及危舊房屋集中的區域，保護和改善城市生態環境，保護歷史文化遺產。

第十二條房地產開發用地應當以出讓方式取得；但是，法律和國務院規定可以採用劃撥方式的除外。

土地使用權出讓或者劃撥前，縣級以上地方人民政府城市規劃行政主管部門和房地產開發主管部門應當對下列事項提出書面意見，作為土地使用權出讓或者劃撥的依據之一：

（一）房地產開發項目的性質、規模和開發期限；

（二）城市規劃設計條件；

（三）基礎設施和公共設施的建設要求；

（四）基礎設施建成後的產權界定；

（五）項目拆遷補償、安置要求。

第十三條房地產開發項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低於20%。

第十四條房地產開發項目的開發建設應當統籌安排配套基礎設施，並根據先地下、後地上的原則實施。

㈩ 不動產抵押貸款流程是什麼

1、借款人貸款前：

（1）填寫住房抵押申請書，並提交銀行下列證明材料：

（2）借示人所在單位出具的借款人固定經濟收入證明;

（3）借款擔保人的營業執照和法人證明等資信證明文件;借款人具有法律效力的身份證明;

（4）符合法律規定的有關住房所有權證件或本人有權支配住房的證明;抵押房產的估價報告書、鑒定書和保險單據;

（5）購建住房的合同、協議或其他證明文件;貸款銀行要求提供的其他文件或材料。

2、銀行對借款人的貸款申請、購房合同、協議及有關材料進行審查。

3、借款人將抵押房產的產權證書及保險單或有價證券交銀行收押。

4、借貸雙方擔保人簽訂住房抵押貸款合同並進行公證。

5、貸款合同簽訂並經公證後，銀行對借貸人的存款和貸款通過轉帳方式劃入購房合同或協議指定的售房單位或建房單位。

6、借款人在申請貸款之前沒有信用卡逾期情況，如果之前有過貸款的必須沒有不良還款記錄。

7、借款人有固定工作和穩定收入，具備還款能力

(10)房地產企業銀行融資流程圖擴展閱讀

不動產抵押設立要件主要包括：

1、抵押人必須具備主體資格。即抵押人應具備權利能力和行為能力，同時對抵押物有完整的所有權和處分權；

2、抵押物必須符合法律規定。從各國立法來看，並非所有不動產均可設定抵押權，根據我國《擔保法》和《城市房地產管理法》等相關法律規定，下列不動產是不能作抵押的。

（1）用於教育、醫療、市政等公共福利的不動產；

（2）列入文物保護的建築物和具有紀念意義的建築物；

（3）已被依法公告列入拆遷范圍的房地產；

（4）被司法機關或行政機關依法查封的不動產；

（5）產權關系不清或有爭議的財產；

（6）來自全體共有人書面同意的不動產；

（7）未取得合法權證的違法建築物。

3、價值評估應該公允。抵押物的價值應該經過具有評估資格的評估機構進行評估，做出合理公允的評估報告，然後根據評估的價值確定抵押率和擔保價值；

4、辦理抵押登記。依照我國法律，不動產的抵押必須辦理抵押登記。

注意：不動產抵押未辦理抵押登記時，抵押權不設立，但不影響抵押合同的效力

注意事項

1、辦理抵押消費貸款較為簡單，不過對於貸款用途有一定的限制；在辦理前，消費者需要對抵押消費貸款還款壓力較大的現實有理性的認識，充分考慮自身的還款能力，避免以房產沖抵債務的不利局面。

2、消費者在申請個人住房抵押貸款時，一定要分析自身的家庭結構、工作性質、收入狀況等，以便能夠正確把握個人的貸款總量以及貸款期限，盡量避免由於考慮不周帶來的貸款風險。

3、抵押房產需是借款人名下房產，如果是與第三人共有的，在抵押時必須出具共有人同意抵押聲明書；

4、在提供的婚姻關系證明書中，有離婚情況的，需提交離婚協議或法院判決書；如果是離婚後單身，需要提供離婚後未再婚證明；

5、需要明確貸款用途，抵押消費貸款一般只能用於裝修、留學、就醫、婚慶、購買家庭大額耐用消費品（購車等）等消費項目。