『壹』 兩年金融行業從業經驗,想投身地產行業的投資拓展崗或融資崗,海投了好多,基本都沒有消息,求建議
你這個狀況像是簡歷寫的有問題是一方面,另一方面是你的門檻設置的高了,因為你有版這方面的顧權慮,怕做不好,這個信息其實你已經透露給了對方。所以先放下身段,有了跟應聘公司HR交流的機會就有了給自己定位的機會。 來自職Q用戶:張女士
既然知道自己的問題是沒有經驗,那就去積累經驗就是了,慌張沒底來源於自身的不自信和能力不足,既然知道問題的所在。去做、去加強和補足就是了 來自職Q用戶:韓先生
『貳』 房地產融資與一般性企業融資的相同點及區別是什麼
1、這個問題有意思,相同點是都是融資,雖然是廢話確實是這樣。
2、重點說區別:房地產行業特殊,國家重點調控,所以相同條件,房地產開發貸款非常難辦理,要求必須是二級以上開發資質,這樣把90%的開發企業拒之門外了。
3、前者資金量大。基本上房地產項目融資額都是上億的,因為資金規模很大也就制約了,走傳統民間借貸渠道的話比較難,目前我的操作方式是借道信託和國外投資基金。
做房地產融資有幾年,感覺還是比較特殊同時比較有成就感的業務。
『叄』 如何進行房地產投資與融資
這個首先自己要有啟動資金啊!至少500萬,然後賄賂土地管理部門,銀行等等機構的權利人,然後讓銀行給你貸款!土地部門給你批條子,然後找乙方給你蓋樓,注意這500萬資金全是活動經費不是你要投資到房地產中的錢,房地產的錢全要靠銀行!
『肆』 投資公司和房地產融資公司有什麼區別
投資公司是一種金融中介機構,它將個人投資者的資金集中起來,投資於眾多證券或其他資產之中。「集中資產」是證券投資公司背後的核心含義。在投資公司所建立起來的證券組合之中,每個投資者按照投資數額比例享有對資產組合的要求權。這些投資公司為小型投資者們提供了這樣一種機制:他們可以組織起來,以獲得大規模投資所帶來的好處。
房地產融資公司從廣義概念上講,房地產融資是指在房地產開發,流通及消費過程中,通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資,融資及相關服務的一系列金融活動的總稱,包括資金的籌集,運用和清算。從狹義概念上講,房地產融資是房地產企業及房地產項目的直接和間接融資的總和,包括房地產信貸及資本市場融資等。
『伍』 房地產開發商融資的途徑和方式
一、上市融資 房地產企業通過上市可以迅速籌得巨額資金,且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用,沒有固定的還款期限,因此,對於一些規模較大的開發項目,尤其是商業地產開發具有很大的優勢。一些急於擴充規模和資金的有發展潛力的大中型企業還可以考慮買(借)殼上市進行融資。
二、海外基金 目前外資地產基金進入國內資本市場一般有以下兩種方式—一是申請中國政府特別批准運作地產項目或是購買不良資產;二是成立投資管理公司合法規避限制,在操作手段上通過回購房、買斷、租約等直接或迂迴方式實現資金合法流通和回收。海外基金與國內房地產企業合作的特點是集中度非常高,海外資金在中國房地產進行投資,大都選擇大型的房地產企業,對企業的信譽、規模和實力要求比較高。但是,有實力的開發商相對其他企業來說有更寬泛的融資渠道,再加之海外基金比銀行貸款、信託等融資渠道的成本高,因此,海外基金在中國房地產的影響力還十分有限。
三、聯合開發 聯合開發是房地產開發商和經營商以合作方式對房地產項目進行開發的一種方式。聯合開發能夠有效降低投資風險,實現商業地產開發、商業網點建設的可持續發展。大多數開發商抱著賣完房子就走的經營思想,不可能對商業地產項目進行完善規劃和長期運營,因此,容易出現開發商在時銷售火爆,但他們走了以後商業城和商業街日漸蕭條的現象。開發商和經營商的合作開發可以實現房地產開發期間目標和策略上的一致,減少出現上述現象的可能性。
四、並購 在國家宏觀調控政策影響下,房地產市場將出現兩種反差較大的情況:一方面,一些手中有土地資源而缺少開發資金成本的中小房地產企業因籌錢無門使大量項目停建緩建,只有盡快將手中的土地進入市場進行開發才能保證其土地不被收回;另一方面,一些資金實力雄厚的大型房地產企業苦於手中無地而使項目擱淺,因此,不失時機地收購中小企業及優質地產項目,從而實現規模的快速擴張。
五、房地產投資信託(REITS) 2003年底,中國第一隻商業房地產投資信託計劃「法國歐尚天津第一店資金信託計劃」在北京推出,代表著中國房地產信託基金(REITS)的雛形。但它並未上市交易,投資的房地產缺乏多樣性,不參與房地產的開發過程等問題使我國市場以往的 REITS產品與國際上真正意義上的REITS有很大不同。REITS的風險收益特徵是,股本金低,具有較高的流動性;其次,收益平穩、波動性小,市場回報高,可享受稅收優惠,股東收益高;同時,REITS實行專業化團隊管理,有效降低了風險。
六、房地產債券融資 發債融資對籌資企業的條件要求較高,中小型房地產企業很難涉足。再加上我國企業債券市場運作機制不完善和企業債券本身的一些缺陷,國內房地產企業大都不採用該種融資方式。
七、夾層融資 夾層融資是一種介乎股權與債權之間的信託產品,在房地產領域,夾層融資常指不屬於抵押貸款的其他次級債或優先股常常是對不同債權和股權的組合。在我國房地產融資市場,夾層融資作為房地產信託的一個變種,具有很強的可操作性。最直接的原因是,夾層融資可以繞開銀監會212號文件規定的新發行房地產集合資金信託計劃的開發商必須「四證」齊全,自有資金超過35%,同時具備二級以上開發資質的政策。與REITS相比,夾層融資更能解決「四證」齊全之前燃眉之急的融資問題。
八、房地產信託融資 防火牆是信託產品本身所具有的法律和制度優勢。信託財產既不是信託公司的資產,也不是信託公司的負債,即使信託公司破產,信託財產也不受清算影響,實現了風險的隔離。另外,信託在供給方式上十分靈活,可以針對房地產企業本身運營需求和具體項目設計個性化的信託產品。信託融資的主要缺陷,一是融資規模小;二是流動性差,由於受「一法兩規」的嚴格限制,遠遠無法滿足投資者日益增長的轉讓需求;三是對私募的限制,即規定資金信託計劃不超過200份,相當於提高了投資者的門檻。
九、項目融資 項目融資是指項目的承辦人(即股東)為經營項目成立一家項目公司,以該項目公司作為借款人籌借貸款,並以項目公司本身的現金流量和收益作為還款來源,以項目公司的資產作為貸款的擔保物。
十、開發商貼息委託貸款 開發商貼息委託貸款是指由房地產開發商提供資金,委託商業銀行向購買其商品房者發放委託貸款,並由開發商補貼一定期限的利息,其實質是一種「賣方信貸」。開發商貼息委託貸款採用對購房消費者提供貼息的方式,有利於住宅房地產開發商在房產銷售階段的資金回籠,可以避免房地產開發企業在暫時銷售不暢的情況下發生債務和財務危機,可以為部分有實力的房地產公司解決融資瓶頸問題。
十一、短期融資券 短期融資券指企業依照法定程序發行,約定在3、6或9個月內還本付息,用以解決企業臨時性、季節性短期資金需求的有價證券。短期融資券所具有的利率、期限靈活周轉速度快、成本低等特點,無疑給目前資金短缺的中國房地產業提供了一種可能的選擇。短期融資券對不同規模的房地產企業沒有法律上的約束,但就目前的情況來看,由於短期融資券的發行實行承銷制,承銷商從自身利益考慮,必然優先考慮資質好、發行規模大的企業。
十二、融資租賃 根據《合同法》的規定,房地產融資租賃合同是指房屋承租人自己選定或通過出租人選定房屋後,由出租人向房地產銷售一方購買該房屋,並交給承租人使用,承租人交付租金。
十三、房地產證券化 房地產證券化就是把流動性較低、非證券形態的房地產投資直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程,從而使得投資者與投資對象之間的關系由直接的物權擁有轉化為債權擁有的有價證券形式。房地產證券化包括房地產項目融資證券化和房地產抵押貸款證券化兩種基本形式。我國正處於房地產證券化推行的初級階段進行中的住房抵押貸款證券化是其現實切入點。
拓展資料:
從狹義上講,融資(financing)即是一個企業的資金籌集的行為與過程,也就是說公司根據自身的生產經營狀況、資金擁有的狀況,以及公司未來經營發展的需要,通過科學的預測和決策,採用一定的方式,從一定的渠道向公司的投資者和債權人去籌集資金,組織資金的供應,以保證公司正常生產需要,經營管理活動需要的理財行為。
從廣義上講,融資也叫金融,就是貨幣資金的融通,當事人通過各種方式到金融市場上籌措或貸放資金的行為。《新帕爾格雷夫經濟學大辭典》對融資的解釋是:融資是指為支付超過現金的購貨款而採取的貨幣交易手段,或為取得資產而集資所採取的貨幣手段。
『陸』 房地產投融資與房地產金融的區別和聯系
房地產投融資是什麼意思,是房地產融資嗎?融資是吸納資金的意思,房地產金融是現代衍生出的新型金融形式或者說房地產投資形式。
『柒』 房地產融資要如何確定最佳的融資方案
中國目前房地產開發企業主要融資方式:◎銀行貸款:銀行貸款是房地產企業融資的主要渠道。房地產業的銀行貸款主要有土地儲備貸款、房地產開發貸款和銷售環節的住房按揭貸款等直接貸款和間接來自銀行貸款的部分自籌資金。房地產企業自籌資金比例逐年提高,由2001年的24%上升到2004年末的27.4%,到2005年3月末,已達到30.1%。但其中有很大比重是房地產開發企業通過各種變通的方式獲得銀行貸款來充當自有資金。2004年年初以來,房地產企業自籌資金中銀行貸款占房地產投資資金的比重由過去的8%左右上升到目前的9%左右。目前房地產開發企業至少有60%以上的資金是來自銀行系統,融資渠道主要依賴銀行。 ◎房地產信託融資:房地產信託是指信託機構代辦房地產的買賣、租賃、收租、保險等代營業務以及房地產的登記、過戶、納稅等事項,或者直接參與房地產的開發經營活動。2003年6月央行121文件的出台,使得房地產企業銀行貸款渠道受阻,信託融資方式以「井噴」式速度發展,據不完全統計,2003年全國房地產信託融資項目近70個,房地產信託資金的數額已超過50億元。但其中主要為「過橋」式貸款,籌資比重不大。原因是國家對房地產信託規定,每份資金信託合同總份數不超過200份,單份合同的最低金額為5萬元,限制了中小投資者的加入。◎房地產基金: 房地產基金是一種集中眾多零散資金,交由投資專家進行集中投資的融資方式。具體的基金融資方式有海外房產基金和國內產業基金。近幾年流入中國的海外基金不斷增加,例如:新加坡政府投資公司成為首創置業第二大股東;萬科與德國銀行的合作;摩根斯坦利房地產基金與上海復地合作;荷蘭的ING與首創合作等。由於受到國內政策,以及國內企業運作的不規范和房地產市場的不透明性的影響,海外地產基金在選擇合作夥伴時的標準是公司的管理團隊、土地儲備、政府關系、發展前景等。因此,海外地產基金對於國內眾多的房地產企業來講,可以說是杯水車薪。國內地產基金的發展由於缺乏相關法律制度的規范而受到了限制。隨著房地產市場的進一步發展,地產基金有望成為房地產融資方式的新寵。◎上市融資:上市融資是企業獲取資金,實行資本運作的主要方式之一。但房地產企業上市比較困難。據有關資料,目前我國上市的房地產企業只有七十家左右,並且存在著以下問題,房地產企業整體素質較差,歷史遺留問題嚴重,管理層專業素質差。例如,2004年2月初,上海復地在香港聯合交易所的成功上市,為其融資15億港幣。分析上海復地成功的主要原因是土地儲備增加,開發項目多,盈利能力好,資金周轉較快等。◎房地產債券:房地產債券在目前我國房地產企業融資總額中的比重很小。2002年,房地產債券融資僅為2.24億元,佔全部融資額的0.02%。2003年,房地產債券融資進一步下降,僅為0.34億元,佔全部融資額的0.003%。債券融資比重小,主要原因是:一是我國對發行債券的主體要求嚴格。根據《公司法》,只有國有獨資公司、上市公司、兩個國有投資主體設立的有限責任公司才有發行資格,並且對企業資產負債率、資本金以及擔保等都有嚴格限制。二是,我國債券市場相對規模較小,發行和持有的風險均較大。 綜上所述,由於國家政策和企業自身條件的限制,銀行貸款形式仍是目前乃至今後一段時期內房地產企業的主要融資方式。同時,信託融資和基金的形式隨著國家政策的出台也將會成為房地產企業融資的重要方式。上市融資將會成為有實力的大型房地產企業的重要融資方式。面對融資困境的房地產業的主要應對策略◎調整心態和思路,面對現實,制定多元化融資發展戰略過去房地產開發商對銀行信貸融資的依賴程度非常之大,常規來說,項目開發資金的至少70%來自銀行信貸資金。在新一輪的洗牌過程中,誰能盡快走出陰影,積極應對,誰就將在洗牌中領先一步,搶佔先機受益。◎買殼上市:房地產企業實現公司上市的良好途徑同樣是進入證券市場,
『捌』 怎麼理解房地產項目的投融資管理在企業管理層面越細越好!謝謝
根據一般規律,這個極端繁榮的房地產市場背後一定有一個強大的金融支撐和多元化的融資工具相對應。但事實恰恰相反,房地產金融長期以來落後於房地產開發。美國房地產信貸余額佔全國總信貸的48%,日本佔52%,歐洲國家普遍在30%以上,而我國這一比例不到10%。房地產公司融資的唯一渠道是銀行貸款。按揭制度也是96年後才逐步推出的。但大量的房地產公司在這個相對惡劣的金融環境下面卻奇跡般地發展壯大起來。以小資金撬動大資產,迅速地完成了資本的原始積累。
房地產融資除銀行外的形式不多,目前主要有上市、股權融資、信託計劃、發行債券、產業基金等。
我國房地產業目前面臨很多問題,諸如房地產資金來源和資金運用結構不匹配,房地產資金來源過於集中於銀行等。這樣房地產資金壓力較大,銀行也面臨較大風險,理想的房地產項目應該多元融資、多方投資並共擔風險。在目前商業銀行平台的諸多限制之下,房地產與新金融產品結合是現階段地產融資的主要解決通道。
但除了信託之外,其他似乎很難實現,因次121號文之後房地產信託成為新的亮點,特別是信託已成為房地產融資環節中最重要的前端部分,最具創新元素與組合優勢的核心力量。