長租公寓股權債務融資

Ⅰ 公寓寶的長租公寓保理業務有哪些

長租公寓保理主要是解決長租公寓運營方的融資問題。該業務採用應收賬款轉讓模式，長租公寓運營方將未來應收取的房屋租金轉讓給壹貫錢科技，壹貫錢科技在租賃協議簽署後一次性墊付給運營方，並代運營方按月向租客額收取租金，該業務對租客來說不產生任何額外的費用。

Ⅱ 長租公寓平台連環「暴雷」我們該如何避坑

最近一段時間，包括杭州、上海的一些長租公寓的公司，又出現了資金斷裂，公司跑路的問題，很多剛剛交了一年，甚至兩年租金的人，剛住了兩天，然後資金追討無門，還被房東趕了出去，長租公寓這件事，我們其實最近兩三年暴雷特別多，但很多人想不明白，到底為什麼會出現這樣一種暴雷頻發的狀況。

所以還是記清楚，長租公寓可以去租，但一定要清楚，互聯網思維離他遠點，但如果房地產開發商自己做，特別大牌的房地產，你覺得他會倒嗎，這樣的項目還是可以去享受它的服務。

Ⅲ 長租公寓平台「小鷹公寓」爆雷，這具體是怎麼回事

據公開資料顯示，三彩家是一家生活服務行業全場景SaaS服務商，近期在美股遞交了招股說明書。據三彩家截至3月31日的2020年與2019年財務數據顯示，其於2019年轉讓了90%的租約，但據招股書顯示，2019年三彩家收入並沒有下降，且凈利潤達到了645.77萬美元，較上一年上漲532%。

三彩家在招股書中解釋稱，利潤上漲是因為公司把重點從租賃市場轉向了轉向物業網站服務和鎖具銷售。公司最大的客戶為城城找房，收入佔比為62.2%。

值得一提的是，與城城找房一樣，小鷹找房目前所使用的SaaS系統也是采購自三彩家。由此看來，小鷹找房爆雷後，三彩家的業務勢必也會受到影響。

房屋租賃行業本身自帶長周期的屬性，但在不少企業急於籠絡大筆資金的心態下，行業開始偏離市場規則。而要終止這樣的市場亂象，除了市場規律的限制外，人為監管也是非常有必要的，這將是該行業尋求健康發展的必經之路。

Ⅳ 京滬深三地加碼長租公寓監管，嚴控「租金貸」成焦點

2月以來，深圳、北京、上海三個一線城市在四天內相繼發文，加強住房租賃企業經營活動監管。
專家分析指出，近年來各地長租公寓爆雷事件頻發，究其原因，多為搶占市場、擴大規模，採取高進低出、長收短付、租金貸款等違規行為盲目擴張，導致其經營難以為繼。
因此，針對長租公寓高風險經營亂象提出的嚴控「租金貸」、嚴禁「長收短付」等舉措，成為此輪住房租賃市場調控的焦點。
焦點1：「租金貸」只能撥付給承租人個人
嚴控「租金貸」，是此次一線城市進行住房租賃經營活動監管的核心內容。
近年來各地長租公寓爆雷事件頻發，原因之一，便是企業通過銀行租金分期貸款變相融資，直接形成「資金池」，走上高杠桿瘋狂擴張之路並轉嫁風險。
此次北京要求嚴控「租金貸」撥付對象，規定銀行業金融機構、小額貸款公司等機構不得將承租人申請的「租金貸」資金撥付給住房租賃企業。
也就是說，租客申請了住房租賃貸款，放貸機構可以把貸款發放給租客，也可以簽訂協議後直接發放給房東，但不能發放給住房租賃企業及其關聯企業或利益相關方。
深圳也提出，金融機構應當與承租人單獨簽訂貸款協議，並將貸款撥付至承租人個人賬戶。貸款期限不得超過住房租賃合同期限，發放貸款的頻率應與借款人支付租金的頻率匹配。
同時，住房租賃企業不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優惠等名義誘導承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關內容。
上海規定，未開展個人「租金貸」業務的住房租賃經營機構，原則上不得新增該項業務。已開展個人「租金貸」業務的住房租賃經營機構，應於2021年一季度前報備貸款規模壓降計劃，確保2022年底前貸款金額調整到占企業租金收入比例15%以下。
上海也明確，對於新發生的個人「租金貸」業務，金融機構經與住房租賃經營機構、承租人協商一致，應當直接放款至監管賬戶。
焦點2：企業收取和支付租金周期必須匹配
當下，許多長租公寓企業也通過預收租客租金、晚付房東租金的形式來打造「資金池」，用於擴大規模和搶占市場。這種「長收短付」的高風險經營模式及其帶來的爆雷風險，引發各地高度重視。
北京與上海都明確，住房租賃企業向承租人收取租金的周期，應當與向出租人支付租金的周期相匹配。
北京限定企業向承租人預收的租金數額原則上不得超過3個月租金。
上海規定，承租人支付租金周期在3個月以上的，租金應當按月劃轉至住房租賃企業；承租人支付租金周期不超過3個月的，由住房租賃企業與承辦銀行約定按月或按季劃轉。
上海還要求，住房租賃企業不得強迫或以租金優惠等名義誘導承租人一次性支付超過3個月的長周期租金。房屋管理、市場監管部門應當在合同示範文本中增加特別告知內容，提示承租人一次性支付長周期租金，可能產生租金損失風險。
深圳則提出，住房租賃企業收取的承租人押金及單個支付周期租金合計超過4個月租金數額的,對於超過部分的資金，由監管銀行進行監管，或者由住房租賃企業提供相應的銀行保函進行擔保。而且，監管資金只能由監管銀行按月釋放給住房租賃企業。
焦點3：設租金監管賬戶 明確資金監管范圍
去年，杭州、重慶、成都、西安等地就發文要求住房租賃企業開立專用賬戶，對其收取的租金進行專項監管。
上海、深圳此次也提出，住房租賃企業應在當地注冊的商業銀行中，開立唯一的住房租賃資金監管賬戶。
上海明確，住房租賃經營機構收取租金和押金，應當由承租人直接存入監管賬戶；住房租賃經營機構向所收儲房源的出租人支付租金和押金，應當通過監管賬戶支付。
同時，兩地要求住房租賃企業與銀行簽訂住房租賃資金監管協議，明確專戶內資金監管范圍、資金釋放條件及流程等。
在嚴禁「長收短付」、嚴控「租金貸」的前提下，北京則針對住房租賃企業收取的押金提出建立押金託管制度。住房租賃企業向承租人收取的押金，須通過北京房地產中介行業協會建立的專用賬戶託管，企業不能擅自動用和挪用。
專家觀點：租房是絕對剛需，如何發展仍需更多研究
「三個一線城市同步加強管控，說明租賃市場在發展中確實出現了一些問題，亟需加強監管。」 首都經濟貿易大學教授趙秀池指出，其中一個重要問題，就是近兩年輕資產長租公寓利用金融杠桿圈錢擴張後出現爆雷、跑路，給房東、承租人和金融機構都造成了很大損失和傷害。
北京、上海、深圳三地也針對這一現象出台了強有力的監管措施，例如嚴控「租金貸」。「比較來看，在針對『租金貸』的監管政策上，上海不僅嚴禁新增企業開展『租金貸』業務，而且對貸款規模進行了限制，這比北京、深圳更為嚴格。」
趙秀池認為，租賃住房是當下許多市民的絕對剛需，發展租賃住房市場也是民生的需求。未來各地依然會大力發展住房租賃市場，在租購並舉的住房制度安排上、在房源的供給上，租賃住房毋庸置疑都會佔一席之地。
但她也指出，住房租賃市場究竟應該怎麼發展，仍然需要對更多的問題進行研究思考。「包括租賃市場在住房市場中應該佔多大的比重；應該以存量住房及其改造為主，還是新建租賃住房為主；機構租賃和個人租賃如何共存；保障租賃住房和商品租賃住房如何分配；租賃市場和買賣市場的關系怎麼處理等等。」

Ⅳ 長租公寓又現新一輪「爆雷」

繼樂伽「爆雷」後，又有長租公寓出現資金鏈問題。近期，悅如資產管理有限公司（以下簡稱「悅如公寓」）、杭州德寓科技、國暢房地產代理有限公司都被爆出資金鏈問題。業內人士認為，從整個行業融資環境來看，只有頭部公寓企業能得到銀行和資本的青睞，而中小公寓幾乎無緣融資，同時，長租公寓領域已經逐步進入到深水區，中小公寓或面臨較大的洗牌和淘汰概率。

多家長租公寓遭遇資金鏈問題

據媒體報道稱，10月8日，悅如公寓發布公告稱，因面臨巨大的經營及資金壓力，已無力維持公司正常經營。

無獨有偶，據媒體報道，杭州的德寓科技因為高收低租而導致資金鏈危機。此外，同在杭州的國暢房地產代理有限公司也關門了，不少房東被拖欠了房租，租客交的房租也打了水漂。

記者注意到，2018年以來，長租公寓行業「爆雷」不斷，寓見公寓、好租好住、愛公寓、優租客、愷信亞洲、鼎家公寓、杭州德寓等接連爆出資金鏈問題。截至目前，已有20餘家長租公寓因資金鏈斷裂、經營不善而破產。其中，樂伽公寓的關停，導致南京、蘇州、合肥等地不少房東、房客蒙受損失，引發外界較多關注。

財經評論員嚴躍進點評稱，長租公寓資金壓力增大，也說明經營預期和市場反應是不一致的，股權轉讓某種程度上也是為了防範虧損擴大，這也使得後續長租公寓企業需要更加註重房源管理和資金風險。

「高進低出」破壞行業整體信用

新京報記者注意到，在此次資金鏈出現問題的公寓機構中，跟樂伽公寓一樣，也存在「高進低出」的做法。

所謂「高進低出」模式，即以高於市場價拿房，給房東的付款方式為一個月租金或一季度租金，再低租金出房，但一次性收取租客的租金為半年，甚至一年。如果租客想月付，租金價格就高，因此，不少租客因便宜，便選擇半年租甚至一年租。

「『高進低出』模式正破壞著行業整體信用。」房東東創始人全靂指出，「高進低出」與租金貸一樣，是典型的利用資金池，運營長租公寓的做法。這一模式，無形中會放大杠桿，由於缺少風險控制，一旦企業經營管理失誤，最終會導致房東、租客嚴重損失。

此外，悅如公寓則是另一種模式。賺取差價為盈利的模式也存在風險，隨著房租的下跌，發展空間越來越小。悅如公寓也稱無力維持1600套房源的運營成本和資金壓力，最終只能出售公司。

全靂進一步強調，目前租賃行業還缺乏法律化的約束，也沒有押金保障制度，或擔保金制度。這也就意味著，企業倒閉了，對租客、房東而言，還缺乏相關保障。因此，全靂呼籲，「必須對這個行業里的黑中介和黑二房東，進行嚴懲。」

在業內看來，現階段，缺少對公寓經營者約束力，是行業滋生不良企業的主要原因。北京房地產中介行業協會趙慶祥建議，「盡快出台住房租賃條例，租賃行業必須通過立法建立准入門檻。」

作為一種新興業態，長租公寓的痛點在於「地貴、錢貴、周轉慢」，到目前為止，尚無企業能給出清晰的盈利模式。自我造血功能不足，長租公寓只能靠外部輸血，不斷融資，尤其是在急於擴張規模的起步和發展階段。

全靂認為，從整個行業融資環境來看，只有頭部公寓企業能得到銀行和資本的青睞，而中小公寓幾乎無緣融資，對於缺少持續競爭力的中小公寓而言，選擇股權轉讓或退出，反而是更合適的選擇。

■ 案例

悅如資金危機 租客房租打水漂？

今年4月，劉芳（應受訪租客要求，劉芳為化名）在鄭州金水區租了河南悅如資產管理有限公司旗下的一套三居室的房子。「9月，我剛交了半年房租，5800元，但是，房東卻說沒有收到房租，今晚就要收回房子。」10月17日劉芳告訴記者。

劉芳說，像她這樣的租客有上千人，他們都是悅如公寓的租客。記者了解到，因資金鏈斷裂將股權轉賣給鄭州比遜達美公寓管理有限公司（下稱「鄭州比遜達美」），然而，由於悅如公寓隱瞞長期拖欠業主租金和租客押金的事實，鄭州比遜達美現已終止收購。

自悅如公寓陷入經營危機以來，很多租客面臨著無家可歸的局面，而房東也面臨著房租收取無門的現狀。

1600套房源，悅如公寓無力維持運營

「部分租客交了房租後發現門鎖被房東換了，進不去門，還有一部分租客被房東攆走。」劉芳表示，目前，租客已經組建了500人的微信群。但是，利益受損的租客遠遠不止這一數字。公開信息顯示，悅如公寓運營1600套房源。

除了租客，房東也長期被拖欠租金。有房東稱自今年四月後再也沒有收到過租金，悅如已拖欠四個月的房租未付。

據租客向新京報記者提供的截圖顯示，10月8日，河南悅如公寓所運營的公眾號曾經發出一條公告，然而隨後又刪去。

這條公告顯示，2019年9月，悅如公司的全部股份轉讓給比遜達美公司，且已經進行相關股權轉讓及工商變更手續。轉讓協議簽訂後，公司經營管理及房源管理等事宜均由收購方全權負責。

劉芳說：「在此之前，我們沒有接到任何消息，也不知道悅如公寓已經資金鏈斷裂了，更不知道它被轉賣的消息。」

河南悅如公寓起步於2014年，此前快速擴張，總房源數量達到1600套，這其中包括分散式房源和主要集中式房源。

悅如公寓董事長王銀偉曾公開表示，目前國內大多長租公寓處於微利狀態，只有通過高效率的管理來盡可能賺取差價。悅如公寓快速地「跑馬圈地」，在前期積累了大量的收房成本和運營成本。

但是，隨著鄭州房租的下跌，這種以賺取差價為盈利模式的發展空間越來越小。在上述公告中，悅如公寓也稱其無力維持1600套房源的運營成本和資金壓力，最終資金鏈斷裂只能出售公司。

接盤方稱已終止收購

10月16日，新京報記者以租客的身份聯繫上河南悅如公寓的相關負責人，其表示：「悅如公寓目前已經被新的公司收購了，房租問題需要聯系新的公司。」同時，這位負責人也表示自己目前已經從悅如公寓離職。

但是此前傳出的收購方鄭州比遜達美公司，已於10月11日發布公告稱：「河南悅如資產管理有限公司在2019年8月、9月拖欠業主房租、租戶押金、且對我公司惡意隱瞞；在各位業主、租戶要求其退款的事件爆發後，河南悅如資產管理有限公司原股東擅自以河南悅如資產管理有限公司名義單方發布公告，惡意將公司債務矛頭指向我公司，嚴重影響了我公司的正常運轉。且此次欠付租金、押金的業主、客戶直接涉及我公司意向收購的1600套房源，已嚴重影響了公司信譽，造成該房源後期無法完成收購，致使我公司收購目的無法實現。」

河南悅如公寓已經陷入經營困局，新的接盤方又終止收購，那麼，租客和房東的利益損失該如何彌補？

據當地媒體報道，目前，鄭州市住房保障和房地產管理局已經介入，其相關負責人稱「已經在積極處理此案件，一有進展將會及時公布」。同時，鄭州市信訪局也已經受理，專門設立了針對悅如公寓租客的工作組。

劉芳表示：「我們希望政府能夠出面協調，讓雙方協商處理，將我們已經繳納的租金歸還。」

Ⅵ 住房租賃領域首部條例性文件落地！出租地下室最高罰款50萬元

近日，上海、杭州、成都等多地的長租公寓接連「爆雷」。貝殼研究院數據顯示，2020年上半年陷入資金鏈斷裂、跑路、倒閉等中小公寓數量高達16家，其中近七成長租公寓因「高收低出」模式導致資金鏈斷裂。

經過多年的「野蠻生長」，長租公寓行業正進入快速洗牌期，而國家也開始出手整頓住房租賃市場。

9月7日晚間，住房和城鄉建設部官網公布了《住房租賃條例（徵求意見稿）》，該政策對出租人、住房租賃企業和房地產經紀機構的日常行為進行了規范，對於市場熱議的「租金上漲」「REITS」「租金貸」等問題給予了正面回復。

在《住房租賃條例（徵求意見稿）》中，「租金貸款」一詞出現7次，而長租公寓「高進低出」「長收短付」的模式再次被點名。

該政策的核心要點如下。

第一，通過房東直租亦或是通過長租公寓、房地產中介租房均需備案。

此次政策第十六條規定，出租人和承租人簽訂住房租賃合同的，應當通過房屋網簽備案系統進行備案。住房租賃企業租賃住房或者房地產經紀機構促成住房租賃的，由住房租賃企業或者房地產經紀機構辦理住房租賃合同網簽備案。住房租賃合同網簽備案，不得收取任何費用。

而第五十條規定，住房租賃企業、房地產經紀機構未按照本條例規定辦理住房租賃合同網簽備案的，由房產管理部門予以警告，責令限期改正；逾期不改正的，處5000元以上1萬元以下的罰款。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，該內容可以認為是有很大的創新和約束性，過去租賃市場在備案方面幾乎是空白的，此次明確了各類租賃合同都必須備案的規定。

第二，明令禁止廚房、衛生間、陽台和地下儲藏室等非居住空間對外出租用於居住。

政策第四十七條規定，出租人將不符合工程建設強制性標准、消防安全要求或者室內裝修國家有關標準的住房以及其他依法不得出租的住房出租，或者將廚房、衛生間、陽台和地下儲藏室等非居住空間出租的，由房產管理部門給予警告，責令限期改正；情節嚴重的，對個人處1萬元以上5萬元以下的罰款，對單位處10萬元以上50萬元以下的罰款；有違法所得的，沒收違法所得；造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三，房源信息要真實、准確。

政策第四十一條規定，住房租賃企業、房地產經紀機構及其從業人員發布房源信息，應當取得委託人書面同意，發布的信息應當真實、准確、有效，不得發布位置、面積等與實際不符，價格、用途等與委託事項不符，以及法律法規規定不能出租的住房信息。

第四，長租公寓運營商不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優惠等名義誘導承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關內容。

商業銀行發放住房租金貸款，應當以備案的住房租賃合同為依據，貸款期限不得超過住房租賃合同期限。

政策第五十二條規定，企業違反本條例規定開展住房租金貸款業務的，由房產管理部門責令限期改正；逾期不改正的，責令停業1個月以上6個月以下，可以並處2萬元以上10萬元以下的罰款；情節嚴重的，由市場監督管理部門吊銷營業執照；屬於金融違法行為的，由金融監管部門依法給予處罰。

第五，房地產經紀機構應當對住房租賃服務項目實行明碼標價。房地產經紀機構不得賺取住房出租差價，住房租賃合同期滿承租人和出租人續約的，不得再次收取傭金。

第六，政府建立住房租賃指導價格發布制度，遏制房租過快上漲。

此次政策第三十六條明確規定，直轄市、設區的市級人民政府應當建立住房租賃指導價格發布制度，定期公布不同區域、不同類型租賃住房的市場租金水平信息。對於租金上漲過快的，可以採取必要措施穩定租金水平。

對此，嚴躍進表示，這條規定有三個含義。第一、租金指導制度將加快建立，體現了政府對於租賃市場引導的導向，即形成地方「基準租金」的概念。第二、租金公示制度將加快建立，後續各個區域和不同住房都會公布相關租金信息。第三、租金監管制度將加快建立，「穩租金」概念提出，成為「穩房價、穩地價、穩預期」後的第四個「穩」，後續租賃市場發展的過程中，租金穩定也會成為考核各級政府的一項重要內容。

第七，長租公寓「高進低出」、「長收短付」受政府管控。

政策第三十八條明確規定，住房租賃企業存在支付房屋權利人租金高於收取承租人租金、收取承租人租金周期長於給付房屋權利人租金周期等高風險經營行為的，房產管理等部門應當將其列入經營異常名錄，加強對租金、押金使用等經營情況的監管。

第八，鼓勵住房租賃金融的多元化發展，支持發展房地產投資信託基金。

政策第三十四條規定，國家支持金融機構按照風險可控、商業可持續的原則創新針對住房租賃的金融產品和服務，支持發展房地產投資信託基金，支持住房租賃企業發行企業債券、公司債券、非金融企業債務融資工具等公司信用類債券及資產支持證券，專門用於發展住房租賃業務。住房租賃企業可以依法質押住房租賃租金收益權。

Ⅶ 你如何看待長租公寓的這種模式

你如何看待長租公寓的這種模式？

長租公寓在社會上還有另一種叫法，叫白領公寓或者是單身合租公寓，這種公寓是為了讓一些單身人士能夠有一個良好的居住環境而出現的，一般是一些中介將業主的房屋通過租賃的方式整合在一起，然後進行裝修之後租給一些有需要的人，這種公寓一般都是家電齊全的，拎包即可入住，對很多外出打拚的年輕人來說是非常好的一種選擇，之所以被稱為長租公寓，是因為這樣的公寓一般租賃期限都是一年起步的。

Ⅷ 萬億長租公寓市場 VC/PE如何投資布局

長租公寓市場的競爭還在延續。無論各大品牌對於規模的渴求有多麼的強烈，資金問題還是要解決的。盡管當前龍湖冠寓的經營資金以集團投入為主，但從年初的30億住房租賃專項債券開始，龍湖一直在嘗試擴充融資渠道。
據了解，龍湖向來善於跟機構投資者打交道。
而這次，它找來了全球最富盛名、規模最大的主權財富基金之一，新加坡政府投資公司（GIC，新加坡主權基金）。
龍湖長租公寓投資平台
6月12日，龍湖集團宣布，將與新加坡政府投資公司，共同設立一個長租公寓投資平台。
平台專項投資公司位於中國一線和核心二線城市的長租公寓項目，首期投資額共計10億美元，約合人民幣64億元。
目前，龍湖在北京、上海、深圳、廣州、南京、蘇州、杭州、武漢、廈門、西安、合肥、長沙、成都、重慶、天津、濟南以及寧波等17個城市，經營超過1.5萬間公寓房間。
今年這個數字還要翻幾倍，龍湖冠寓正計劃將累計開業房間數量增至6.5萬間的規模。大規模的擴張，無疑需要大量銀碼為其背書。
同樣與市場上眾多的長租公寓品牌一樣，龍湖並不諱言盈利挑戰。龍湖創新業務負責人韓石曾在接受包括觀點地產新媒體在內的媒體采訪時就表示，集團希望在三年內主要考慮的是品牌和規模，因而在這段時間內不考核長租公寓的利潤情況。
細看龍湖2017年全年業績，其投資性業務不含稅租金收入為25.9億元，其中商場業務佔比高達97.7%，其他業務為0.8%，冠寓業務則占剩餘的1.5%（租金收入約為3885萬元）。
另外，觀點地產新媒體也獲悉冠寓未來會逐步走向輕重資產並舉，最終使資產輕重比達到2:8。但在重資產模式運營下，長租公寓租金除了需要覆蓋裝修成本外，還需要覆蓋收購成本。有分析指，不考慮任何租金上漲的情況下，回本時間需要大約18年。
而據韓石去年透露，在輕資產模式下，冠寓項目的毛利率是35%以上，但動態投資回收期還是要長達5到6年。
總的來說，長租公寓不僅投資回報周期長，而且前期投資非常大，且如何真正盈利還不明朗，企業獲取資金支持受到限制。
在這種情況下，新加坡主權基金是一個「恰到好處」的合作夥伴。
作為一支主權基金，GIC被賦予的最關鍵任務是，要戰勝通脹，而不是要一夜暴富。其最害怕的，不是回報不夠好，而是發生一次性的大幅度投資損失（比如之前對大悅城的投資，曾一度縮水近50%）。
分析認為，正因為如此，在旁人看來盈利周期長、流通性較低的長租公寓投資，在GIC眼裡頗具價值，因為這家基金的一般投資周期長達8-10年。
況且，在政策紅利推動下，未來國內租賃市場的未來發展已不必再用冗長辭句描畫。GIC產業投資（GIC Real Estate）首席投資官李國紳此前出席活動時曾表示，他看好中國快速增長的長租公寓市場的前景。
另一方面，龍湖集團方面也回復觀點地產新媒體稱，此次與GIC合作，系以股權投資的形式進行。
「未來，除龍湖自持的長租公寓外，我們其實也會投資其他長租公寓資產。同時除GIC外，目前集團也在跟其他投資者接洽，不排除會有更多合作。」
來自新加坡的資本捕手GIC
北緯1°18′，東經103°51′，獅城新加坡是全球最國際化的國家之一。一條細細長長的馬六甲海峽促使其積累了大量財富。
上世紀七八十年代，由於經濟增長強勁、高儲備率和鼓勵節儉的財政政策，新加坡外匯儲備持續增加，數量很快超出正常需求。「我們有這幺多的可流動外匯儲備，需要更有效率地管理。」在時任新加坡總理李光耀的提議下，新加坡政府投資公司於1981年成立。
公開資料顯示，新加坡的外匯儲備被分為兩部分，一部分由新加坡金融管理局持有，用於調節外匯市場和作為貨幣督察局發行貨幣的保證。
另一部分資金則交由GIC管理，目標是保證獲得持續的長遠回報，以保障資產的實際價值。同時，GIC還能調動國家的財政儲備。
截至2018年2月，GIC管理的基金規模已經超過3500億美元，位列世界第八。次於挪威養老基金、中國投資有限責任公司、阿聯酋阿布達比投資公司，以及科威特投資公司等。
在每年的年度報告中，GIC都在不斷重申自己的使命：公司的投資策略是建立一個，包括各種豐富資產類別的投資組合，其保證能夠長時間產生良好的實際回報，同時不會超出我們客戶的風險承受能力。
因此，GIC的投資組合被分成兩大類型。第一是參考組合，這個投資組合包括65%的全球股票，和35%的全球債券。是GIC做出其他投資決策的參考，其他投資的長期投資回報，至少要比參考組合這樣的投資組合更好。
GIC的實際投資組合也分兩種，一種叫主動組合，由一幫有膽識的基金經理操作，尋求通過承擔超出平常的投資風險，來獲得超額投資回報。
另一種叫政策組合（Policy Portfolio），其主要分為六大核心資產類別，房地產投資就包含其中。
通常，發達國家股票會占上述組合的20%-30%份額；發展中國家股票佔15%-20%；一般政府債券和現金佔25%-30%；防通脹債券佔4%-6%，房地產投資佔9%-13%；私募股權佔11%-15%。
而根據該公司2016-17年度報告（截至2017年3月末），房地產這種偏風險資產只佔了當年政策組合中的7%。但在他們看來，房地產的非流動特性也十分有利於對沖通貨膨脹。
據了解，GIC現時的相關投資，包括傳統的私人地產磚頭資產、公共股權（如入股開發商）、房地產投資信託基金和房地產相關的債務。
而物業資產包括辦公室、零售、住宅、工業和酒店業。當中，GIC團隊在選擇具體標的時，會基於以下幾個方面進行分析，包括建築位置、建築質量、租戶組合，租賃到期概況和收入流展望，這與其他同行並無差別。
受公司策略影響，GIC近年來非常熱衷於投資公寓類產品，特別是學生公寓。有數據顯示，GIC正成為全球學生宿舍最大的投資者之一。
最具代表性的是，2016年9月，GIC聯合迪拜基金斥資4.3億英鎊買下了英國Three Sixty學生公寓資產包，包括7150個床位，是2016年學生公寓市場最大的一筆投資。
除此之外，GIC還收購了這些學生公寓的運營公司Student Housing Company，直接介入英國學生公寓的運營環節。
而在2017年，在新加坡向美國砸下95億美元進行的地產投資中，GIC就占據了近四分之三。這家主權基金投資了包括位於德意志銀行美國總部寫字樓，以及一系列學生公寓。
包括2017年3月，GIC聯合了加拿大養老金計劃投資委員會（CPPIB）和某芝加哥地產公司，斥資16億美元投資了一個美國的學生住宿物業項目。
最近，在2018年1月3日，GIC旗下一間合資公司則以11億美元，收購一組24個美國學生宿舍，總計1萬3666個床位。
對於如此大量的投資，李國紳就曾指出：「從總體投資組合角度來看，學生公寓對經濟周期的依賴程度較低，波動性小，因此能提供有別於其他傳統房地產行業的防禦性和多元化收益。」

Ⅸ 長租公寓「爆雷」：謹防資本冒險裹挾租客「埋單」

近期，知名長租公寓平台蛋殼公寓「爆雷」事件持續發酵，多家銀行已暫停「租金貸」還款業務。
「新華視點」記者了解到，自2018年以來長租公寓陸續「爆雷」逾百家，留下的「窟窿」往往得由房東和租客自行「埋單」。專家建議，監管部門應重拳出擊，防止租客為資本泡沫破裂「埋單」。
長租公寓三年「爆雷」約170家
10月開始，蛋殼公寓即出現資金鏈危機。截至目前，北京市已在涉及蛋殼公寓的各區設立接待點，方便房東和租戶咨詢處理糾紛。蛋殼公寓APP上也開通了線上解約功能。
事實上，自2018年以來，長租公寓平台頻頻「爆雷」。據天眼查統計，全國目前已經注銷或吊銷的長租公寓相關企業約有170家，占相關企業總量的15％。從已「爆雷」的上海寓見、青客等品牌公寓的教訓來看，除大量依賴「租金貸」飲鴆止渴外，採取「長收短付」、競價圈房等不正當競爭方式做大規模是長租公寓平台資金鏈斷裂的主要原因。
目前，不少長租公寓對房東採取月付方式，依賴「租金貸」維持企業正常運轉，多數企業並不盈利甚至倒貼錢。「前幾年，有一些比較好的房源，運營商拿房時把租金提高20％很正常，有時甚至能提高50％。然後運營商再以顯著低於『拿房價』的租金水平出租。」北京一位長租公寓運營商表示。
2018年初，蛋殼公寓和自如兩家長租公寓運營機構均獲得了數十億元融資。多家類似的公寓運營機構如雨後春筍般冒出，紛紛得到資本青睞，並開始「跑馬圈房」。
「2018年5月，在北京市朝陽區東五環附近的一個社區，有多家長租公寓品牌的經紀人入駐辦理房屋託管業務。小區一共2000多套房子，自如託管的有230多套，蛋殼公寓託管的超過100套，同時還有數家剛進入公寓託管領域的運營商。為爭搶房源，我們要在自如和蛋殼公司報價基礎上再加二三百元才能搶過來。」一位房產中介回憶說。
京師律師事務所律師許浩表示：「長租公寓的這種商業模式，需要市場租金不斷上升，且有持續、大量的租房需求才能玩得轉，一旦租房量下降就會出問題。」
多家銀行已暫停「租金貸」還款業務
一位銀行業從業人士認為，當前控制好「租金貸」風險，是解決蛋殼公寓「爆雷」危機的「牛鼻子」。
所謂「租金貸」，就是長租公寓運營商與金融機構合作，以租客名義辦理貸款、按月付租，金融機構則將租期內的所有租金一次性付給運營商。這樣一來，租客向長租公寓交租的行為就轉變為租客的還貸行為。
V領地青年社區首席執行官周君強表示，「租金貸」解決了一些租客短期的資金壓力；但這種方式被部分長租公寓運營商「玩壞了」，以此形成沉澱資金池，用這筆資金擴張規模，形成「拿房－出租－融資－再拿房」的循環模式。
蛋殼公寓發布的2019年財報顯示，該公司大量現金流來源於「租金貸」，「租金貸」在該公司的融資中佔比過半。蛋殼公寓的主要合作方為微眾銀行，目前有超過60％的租客在使用「租金貸」。
「租客通過『租金貸』選擇月付房租，每個月蛋殼會返還10％的房租，這樣的優惠方式誘導很多人選擇『租金貸』。」今年6月簽約入住上海蛋殼公寓的李小姐告訴記者，比起押金，現在大多數租客的最大訴求就是微眾銀行為其解除「租金貸」。「畢竟房東和租客都是受害者，只要能及時解除『租金貸』，租客們搬走或者續租都可以。最怕的就是房不能住了，貸款還得繼續還。」
對此，微眾銀行11月16日發布公告稱，對被迫搬離的租客，銀行將協助解決租賃糾紛，並就貸款事宜做出適當安排，盡量保護租客的利益；至少在2021年3月31日前，租客的徵信將不受影響。但是據多位已退租的蛋殼公寓租客反映，現在微眾銀行以未收到蛋殼公寓退還資金為由，讓租戶繼續償還貸款，直至蛋殼公寓還清貸款。
面臨這一可能產生三方債務糾紛的棘手問題，一些租客反映，近日招商銀行等一些銀行已暫停為微眾銀行代扣「租金貸」還款。
資本冒險不能成「客戶風投」
2017年起，很多長租公寓運營商乘政策東風、在資本補貼的助力下大肆爭搶房源。如今市場回歸理性，資本退潮的「後遺症」正逐步顯現。
「長租公寓運營商的高管們鑽了法律漏洞，平台一旦『爆雷』，就卷錢跑路。剩下的事情就是房東和租客自行協商解決，解決不了就去法院走民事訴訟程序。真正的始作俑者只是『罰酒三杯』，處罰力度不夠。」上海一位房屋租賃糾紛資深律師表示。
北京湘楚朝暉企業管理有限公司董事長胡景暉認為，長租公寓頻頻「爆雷」的現象未能引起足夠的警覺，以至於讓行業「小惡」衍變為社會大患。縱觀近年來的「爆雷」案件，肇事者卷錢跑路，高管最多承擔民事責任，如被限制高消費等。
以上海知名長租公寓品牌寓見為例，其創始人程遠至今失聯。根據天眼查統計程遠涉及的司法案件結果，目前其僅被限制高消費。寓見公寓的合作方陽光城也無須承擔任何賠償責任。房東和租客只能「自認倒霉」，各自消化損失。
許浩表示，當下不少長租公寓將租賃業務做成了金融產品，通過風險投資機構、金融企業等多方融資，不斷擴大規模提高自身估值，謀求在資本市場實現「造富神話」，最終投資方和企業高管套現離場，把「爛攤子」留給全社會收拾。從長租公寓、P2P到共享單車，一些從業者以創新之名綁架社會資源，裹挾客戶成為「風投」，為其接盤。
近期，多地政府緊急出台措施「亡羊補牢」。重慶、成都、深圳和西安等地要求建立租賃資金監管制度。如重慶和成都均要求，承租人向住房租賃企業支付租金周期超過三個月的，住房租賃企業收到的租金和以房屋租賃貸款方式獲得的資金均應納入監管賬戶。此外，深圳還提出企業應慎重選擇租金收取模式，要求房東不得通過停水、停電、停氣等方式驅趕租客；西安擬對住房租賃企業實行信用分級。
住房和城鄉建設部9月7日發布《住房租賃條例（徵求意見稿）》向社會公開徵求意見。意見稿提出，住房租賃企業不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優惠等名義誘導承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關內容。
周君強等業內人士認為，長租公寓雖遭非議，但從國際來看，租賃機構化依然是大方向，關鍵在監管。住房租賃作為民生行業，相關部門應加強事前和事後監管，重拳整治市場亂象，切實保障城市打拚者住有所居。

Ⅹ 青年長租公寓行業有哪些知名風投如何看待V領地完成超2億美元的A輪融資

最近影響最大的一筆長租公寓行業風投應該就是美國華平領投的，對V領地青年公寓的2億美元A輪融資。