住房尾款融資

A. 住房抵押貸款流程及貸款條件

導語：貸款是現在比較流行的一種金融行為，很多人或者企業在急需大量資金的時候都會選擇貸款。貸款也有很多形式，住房抵押貸款是比較常見的一種。貸款額根據住房估價值而定，一般還是比較高的，雖然這其中也有很多風險，但是對解決暫時性的經濟問題還是大有幫助的。住房抵押貸款申請流程還是比較復雜的，沒有經驗的人去盲目申請經常會出現各種問題。

貸款流程

1.借款人貸前填寫居民住房抵押申請書，並提交銀行下列證明材料:借示人所在單位出具的借款人固定經濟收入證明、借款擔保人的營業執照和法人證明等資信證明文件、借款人具有法律效力的身份證明、符合法律規定的有關住房所有權證件或本人有權支配住房的證明、抵押房產的估價報告書、鑒定書和保險單據;購建住房的合同、協議或其他證明文件、貸款銀行要求提供的其他文件或材料。

2.銀行對借款人的貸款申請、購房合同、協議及有關材料進行審查。

3.借款人將抵押房產的產權證書及保險單或有價證券交銀行收押。

4.借貸雙方擔保人簽訂住房抵押貸款合同並進行公證。

5.貸款合同簽訂並經公證後，銀行對借貸人的存款和貸款通過轉帳方式劃入購房合同或協議指定的售房單位或建房單位。

6.貸款結清，貸款結清包括正常結清和提前結清兩種。①正常結清:在貸款到期日(一次性還本付息類)或貸款最後一期(分期償還類)結清貸款;②提前結清:在貸款到期日前，借款人如提前部分或全部結清貸款，須按借款合同約定，提前向銀行提出申請，由銀行審批後到指定會計櫃台進行還款。貸款結清後，借款人應持本人有效身份證件和銀行出具的貸款結清憑證領回由銀行收押的法律憑證和有關證明文件，並持貸款結清憑證到原抵押登記部門辦理抵押登記注銷手續。

貸款條件

借款人必須同時具備下列條件：

(1)有合法的身份;

(2)有穩定的經濟收入，有償還貸款本息的能力，無不良信用記錄;

(3)有合法有效的購房合同;

(4)以新購住房作最高額抵押的，須具有合法有效的購房合同，房齡在10年以內，且備有或已付不少於所購住房全部價款30%的首付款;

(5)已購且辦理了住房抵押貸款的，原住房抵押貸款已還款一年以上，貸款余額小於抵押住房價值的60%，且用作抵押的住房已取得房屋權屬證書，房齡在10年以內;

(6)能夠提供貸款行認可的有效擔保;

(7)貸款行規定的其他條件。

大家如果想要申請住房抵押貸款，注意要提前准備好一系列的個人資料，盡量多提供一些家庭財產證明，這樣可以提高貸款通過率。一般只要資料齊全，並且貸款條件全部都可以達到的都可以順利通過。在決定用住房抵押貸款之前要好好考慮自身收入狀況，是否有長期穩定的收入來源等，因為貸款償還期限一般是不超過30年的。

B. 什麼是預付款融資模式

預付款融資模式的定義：
是指銀行以客戶與上游廠商簽訂的購銷合同為基礎，通過簽訂三方合作協議，為客戶提供預付款融資的授信業務。

C. 尾款無力償還想賣房該怎麼辦

隨著改善型需求的釋放，去年以來，二手房市場里「賣小買大」的「連環單」逐漸增多，不過，據記者了解，很多業主卻因為無力償還房屋的尾款，在操作業務環節被「卡」住，辦不了過戶和貸款，那麼業主在遇到此類問題時該怎麼辦？擔保公司「偉嘉安捷」的專家指出，眾所周知，處在抵押中的房產是不能再進行抵押的，名下房產未結清的情況下，又想把房子出手的方式有三種。

方法一：尋找親朋好友借錢提前還款

如果業主名下的房產沒有結清，那麼唯一能夠把房子賣掉的途徑就是趕緊結清貸款。「偉嘉安捷」指出，業主們只有通過「提前還款」這個途徑才能讓房子重新上市交易。然而很多業主靠自己的經濟狀況都無力償還尾款，因此業主可以向周圍的親戚朋友借款，用借款去提前還款。雖然處在春節前夕，大多數人用錢都比較緊張，但是對於著急用錢的業主來說，這不失為一個好的解決方法。

方法二：通過中介「墊資」結清尾款

如果業主比較著急將住房出售變現，也可以通過小貸機構或擔保公司來還清房款。很多中介機構都可以通過「墊資」或二次抵押來為業主的房產「解套」，使得房產可以再次上市交易。通常操作是中介機構審核業主的個人資質，根據房價和收入情況等綜合確定墊資額，為業主出資還清尾款，再相應收取一定的服務費，目前這種還款方式在二手房買賣里比較普遍。

方法三：利用網貸P2P平台融資

現在很多業主都是「隱形富豪」，名下有多套房產的情況在北京地區很普遍，這些人因為一時手頭周轉不開，無法在短時間內還清房貸，也是可以利用另外一套房進行融資的。「偉嘉安捷」指出，這幾年頗為火熱的P2P網貸平台就為業主們提供了這樣一個便利，如果業主還有其他尚未抵押的房產，可以將這套房產放到P2P網貸平台進行短期拆借，P2P網站會根據房產的評估值來確定融資額度，也可以為業主解決燃眉之急。

（以上回答發布於2016-01-29，當前相關購房政策請以實際為准）

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D. 怎樣辦理以住房抵押借貸

一、房屋要求
（一）房屋的產權要明晰，符合國家規定的上市交易的條件，可進入房地產市場流通，未做任何其他抵押；
（二）房齡（從房屋竣工日起計算）與貸款年限相加不能超過40年；
（三）所抵押房屋未列入當地城市改造拆遷規劃，並有房產部門、土地管理部門核發的房產證和土地證；
二、貸款人要求
在中國境內有固定住所、有當地城鎮常住戶口(或有效證明)、具有完全民事行為能力，並且符合下列條件的中國公民均可申請個人綜合消費貸款。
1、有正當職業和穩定的收入來源，具有按期償還貸款本息的能力；
2、沒有違法行為和不良信用記錄；
3、能夠提供銀行認可的有效權利質押擔保或能以合法有效的房產作抵押擔保或具有代償能力的第三方保證；
4、開立中國工商銀行個人結算賬戶，並且同意銀行從其指定的個人結算賬戶扣收貸款本息；
5、銀行規定的其他條件。
流程
1、買賣雙方簽訂房屋買賣合同，約定首付款、貸款和尾款的金額;
2、購房人及配偶當面向銀行申請貸款，售房人及配偶到場確認;
3、銀行對貸款申請進行調查、審批;
4、購房人與銀行簽訂借款及擔保合同;
5、售房人將房屋產權過戶給購房人，售房人向購房人取得首付款;
6、購房人與銀行辦理房產抵押登記(或由其他自然人、法人為購房人提供階段性擔保);
7、銀行向售房人賬戶發放貸款;
8、買賣雙方辦理房屋物業結清，售房人向購房人取得尾款;
9、購房人收房，按月還款(階段性擔保情況下，購房人與銀行補辦房產抵押登記)

住房抵押貸款

一、抵押房產用於企業經營

需准備資料：借款人身份證、戶口本、婚姻狀況證明、房產證原件及復印件、銀行流水、大額資產證明等;本公司營業執照副本加蓋公章、公司章程、近1-3年公司財務報表、企業銀行流水、企業經營或融資用途證明資料。

額度：經營用途一般最高可以申請到房產評估值的七成。

利率：利率視銀行政策及借款人資質不同在基準利率上上浮20%以上。

年限：一般為五年以內。

二、抵押房產用於個人消費需准備。

資料：借款人身份證、戶口本、婚姻狀況證明、房產證原件及復印件、銀行流水、大額資產證明、個人消費用途證明。

利率：抵押房產用於個人消費用途時，一般執行基準利率或是上浮10%。

年限：一般為十年以內

三、抵押房產用於購買商用房。

需准備資料：借款人身份證、戶口本、婚姻狀況證明、房產證原件及復印件、銀行流水、大額資產證明、購買商用房合同。

四、房屋抵押銀行貸款

程序：

1、您需要在銀行的營業機構開立活期存款帳戶；

2、請您按要求填寫借款申請表，根據銀行的指示提交申請表與規定的材料；

3、由銀行業務經辦人員或指定的律師對您進行家訪，調查您所提供的資料的真實性、合法性和完整性；

4、銀行審批通過後，通知您審批結果，並與您簽訂借款合同；

5、視情況辦理保險、抵押登記、公證等手續；

6、中信實業銀行將貸款直接劃撥到合同約定的帳戶中；

7、請您按借款合同的規定還本付息。

申請資料

1. 房產證（房屋抵押銀行貸款中房產證、土地證是必須要給銀行抵押的）

2. 權利人及配偶的身份證

3. 權利人及配偶的戶口本

4. 權利人的婚姻證明(結婚證或民政局開具的未婚證明)

5. 收入證明（這個證明對房屋抵押銀行貸款的貸款成功情況以及，最高的額度有比較大的影響。）

6. 如房產證權利人有未成年兒童,請提供出生證

7. 如房產內還有銀行貸款,請提供原貸款合同及最後一期的銀行對帳單

8. 為提高房子抵押貸款通過率,請盡量多的提供家庭其他財產證明,(如另處房產證、股票、基金、現金存摺、車輛行駛證等等)

申請條件：

1. 中國（不含港澳台）公民，年齡在18-65周歲，且在現單位連續工作滿六個月以上的授薪人群（如不滿六個月，但本單位工作內容與上一單位相同，可累加上一單位的工作期限）及經營滿一年以上的經營人群。

2. 抵押房產權利人中無未滿18周歲的未成年人及無大於70歲（含70歲）的成年人。

3. 房產若是二次抵押，房屋的抵押第一權利人必須是銀行

4. 借款人需要有一套或一套以上名下所有權住房（至少一套是本市所有權房）。

個人房產

1、房屋產權證、購房合同及發票原件；

2、身份證原件、戶口簿原件

3、配偶身份證原件/房地產共有人身份證原件

4、婚姻證明（結婚或未婚證明、離婚離婚證或法院判決書、喪偶的死亡證明及財產公證書）

公司房產

1、房屋產權證、國有土地使用權證、購房合同及發票原件

2、企業法人身份證明、法人授權委託書、經辦人身份證原件

3、企業營業執照復印件（加蓋公章）、企業組織機構代碼證（加蓋公章）

4、公司章程、股東會決議/董事會決議

在建工程

1、土地使用證

2、建設用地規劃許可證

3、建設工程規劃許可證

4、建築工程施工許可證

5、營業執照

6、商品房預售許可證

E. 房產未結清貸款情況下如何出手

處在抵押中的房產是不能再進行抵押的，名下房產未結清的情況下，又想把房子出手的方式有三種。

方法一：尋找親朋好友借錢提前還款

如果業主名下的房產沒有結清，那麼唯一能夠把房子賣掉的途徑就是趕緊結清貸款。「偉嘉安捷」指出，業主們只有通過「提前還款」這個途徑才能讓房子重新上市交易。然而很多業主靠自己的經濟狀況都無力償還尾款，因此業主可以向周圍的親戚朋友借款，用借款去提前還款。雖然處在春節前夕，大多數人用錢都比較緊張，但是對於著急用錢的業主來說，這不失為一個好的解決方法。

方法二：通過中介「墊資」結清尾款

如果業主比較著急將住房出售變現，也可以通過小貸機構或擔保公司來還清房款。很多中介機構都可以通過「墊資」或二次抵押來為業主的房產「解套」，使得房產可以再次上市交易。通常操作是中介機構審核業主的個人資質，根據房價和收入情況等綜合確定墊資額，為業主出資還清尾款，再相應收取一定的服務費，目前這種還款方式在二手房買賣里比較普遍。

方法三：利用網貸P2P平台融資

現在很多業主都是「隱形富豪」，名下有多套房產的情況在北京地區很普遍，這些人因為一時手頭周轉不開，無法在短時間內還清房貸，也是可以利用另外一套房進行融資的。「偉嘉安捷」指出，這幾年頗為火熱的P2P網貸平台就為業主們提供了這樣一個便利，如果業主還有其他尚未抵押的房產，可以將這套房產放到P2P網貸平台進行短期拆借，P2P網站會根據房產的評估值來確定融資額度，也可以為業主解決燃眉之急。

（以上回答發布於2016-04-15，當前相關購房政策請以實際為准）

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F. 常用的融資常識有哪些

融資常識
1、投資:指貨幣轉化為資本的過程。企業的投資活動明顯地分為兩類:(1)為對內擴大再生產奠定基礎，即購建固定資產、無形資產和其他長期資產支付的現金:(2)對外擴張，即對外股權、債權支付的現金
2、融資:從狹義上講，融資即是一個企業的資金籌集的行為與過程。從廣義上講，融資也叫金融，就是貨幣資金的融通，當事人通過各種方式到金融市場上籌措或貸放資金的行為。
3、對於一個具體的經濟實體投資與融資是同時存在的
4、直接融資與間接融資。資金的供方直接提供資金給資金的需方是直接融資，例如發行股票時，散戶直接購買的殷票。資金的供方通過第三方提供資金給資金的需方是間接融資，例如申請獲得的銀行貸款。
5、資金是有價格的，換言之，融資是有成本的。這主要表現在貨幣的時間價值、機會成本相關的勞務費用
6、投融資的關鍵性順序:安全性、流動性、效益性。
7、投融資是有章法和科學的。無論是法律、法規、規定，還是習慣，慣例都是有章法和科學的。
8、投融資的目的都是為了實現資本的價值，但實現的方式多種多樣。價值的大小取決於供需關系、行業特性、管理水平等等因數。資金的增值是通過勞動附加實現的，如果資金的循環沒有實現增值，那麼投融資活動就顯得亳無意義
9、同一個經濟實體，可能存在接受外來的投資，對己方則是融資、對外方而言則是投資。
10、融資從理論上只有兩種類型:債務融資和權益性融資，在這兩種類型中表現為門類繁多的形式。值得關注的是，接受政府、組織補貼、捐贈的財物，屬於權益性融資，它和資本最本質的區別是不直接參與利潤的分配。只有在對國民經濟影響較的行業或方面中，才可能獲得。例如:重大高技術的、能源安全的、糧油安全的、環境保護的、提高弱勢群體收入的解決大量就業的等等。但這些經濟項目有一個共同特點一一利潤水平較低或很低，但又是不得不做的「虧本生意」。

G. 如何做房屋抵押貸款

一、銀行抵押貸款可用哪些抵押？

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房產。銀行抵押貸款可用來抵押的第一專樣就是房產，比屬如個人住房、家庭住房、不動產廠房、商鋪等。用房產抵押貸款，一般需要先評估，評估後，可以貸款至評估價的百分之七八十。

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