都江堰市產權流轉融資擔保有限責任公司

1. 農村土地能貸款嗎

您好，可以，2013年末，資興市啟動農村產權制度改革試點工作，陸續出台了《資興市農村產權制度改革試點工作方案》《資興市農村集體土地上房屋抵押貸款管理辦法（試行）》等9個實施方案，率先在該市蘭市鄉等幾個試點單位開展農村產權制度綜合改革試點。通過對農村集體建設用地使用權、土地承包經營權、宅基地、房屋產權進行確權登記頒證，加快農村產權流轉交易和抵押融資平台建設，推進農村土地資產交易流轉，促進農業產業發展。
「農村金融的最大難點就是農民沒有抵押物」資興市政府金融債務辦盤雄表示，由於缺少抵押物，此前，農民向銀行貸款很難，貸款程序多、還得有人擔保，農民房屋更是不可能向銀行做抵押貸款。通過改革試點，對農民的房子進行確權頒證，把農村房屋的產權與農村集體土地所有權進行剝離。有了「房產證」的農房就像城裡的房子一樣有了抵押權，可以向銀行申請抵押貸款
望採納

2. 鄉鎮農村土地流轉工作總結

1、創新觀念較為超前。在創新理念、創新政策、創新舉措上先人一步、快人一拍。理念上，堅持「三個有利於」，按照「三集中」（工業向園區集中、農民向城鎮集中、土地向規模經營集中）的思路，大力推進市場化運作，把推進土地流轉與規模經營結合起來，讓一部分農民成為新「地主」；把推進土地流轉與全民創業結合起來，讓一部分農民變成新的產業主；把推進土地流轉與本地工業發展結合起來，讓更多的離地不離家的人成為工人；把土地流轉與城鎮建設結合起來，讓農民轉變為商人。政策上，用活用足用好，如涉及的農村集體建設用地開發、一次性承包土地等政策法規上沒有明文規定不準的，敢於創新，規避政策風險。舉措上，以搞活農村土地承包經營權為手段，推進農村產權改革，2008年該市建立了全國第一家農村產權交易所，部分縣市區也建立了農村產權流轉中心，為農民提供快捷方便的產權及資本流動平台。探索創新土地承包經營權股份量化、集體經濟組織股份化改革、搭建農村土地流轉市場平台等，拓展其抵押融資形式，使其資源變資本。**永競集團建立的「田園時代」是一個以「土地量化入股、村企合作、業主規模經營」的具有代表性的典型例子。在農民流轉自願的基礎上，該村引導農民以土地承包經營權入股的方式組建農業股份合作社，合作社與永競集團簽定了租賃×××畝耕地，時間為19年的土地租賃合同，達成了投資××億元，建設現代農業產業化示範園的投資協議。「時代田園」以農業產業為基礎，農業觀光旅遊為載體，以新農村建設為目標，將園區內所有民房遷出，統一規劃，新建新村莊，農民每戶按每人×××元平方米的補助予以建造新居。示範園主要發展葡萄、苗木、小區養殖等特色產業，建設集生態、休閑、觀光、旅遊於一體的現代農業園區。合作社採取「農戶入股保底，收入二次分成」的分配方式，使農民增收鏈條得以延伸。農戶可從合作社獲得穩定的「四金」收入。一是獲得土地流轉租金每年每畝保底收入×××元；二是堅持「多積累，少分紅」的原則，對高出保底租金部分的×××用於持股農戶再分紅，實現農戶第二次分利。餘下的×××新增收益用於擴大合作社生產經營；三是公司每年安排出租地農民×××多人在農業園區打工，並解決出租地農民的社保問題。四是建休閑山莊，聘請當地人作物業管理，並引導農民
參與農業產業化，特別是發展第三產業，實現了農民收入構成多元化。

2、扶持政策十分過硬。一是土地流轉獎勵政策。2005年該市制定出台了《關於推進農村土地承包經營權流轉的意見》，明確了推進土地流轉規模經營的具體獎勵辦法。新都、雙流等多數縣市區政府根據本地的經濟發展狀況和區域特點分別制定了不同的獎勵政策，並從項目資金安排上給予傾斜。有些地方除對規模經營業主給予獎勵外、還對引進規模經營業主的單位和個人、對土地流轉達到一對規模的村和鄉鎮制定了獎勵措施。該市市委文件規定從2005年起連續3年以上規模經營農用地面積達×××畝以上的，由市政府給予一次性獎勵。錦江區在發展「江家菜園」基地中明文規定全區每個公務員租種一分田或一分地，轉租給他人種的，出讓×××元給予補償。二是土地優惠政策。國土部門積極為農業產業化項目提供用地政策支撐和用地服務，2005年為×××家龍頭企業落實建設用地×××畝，並享受到了相應的用地優惠政策。三是爭取金融支持。加大金融機構對龍頭企業、土地流轉規模經營等信貸支持，市政府與農發行簽訂了《農業政策性金融合作協議》，在2006年到2008年農發行提供100億信貸額度。從2004年起市財政專門列支×××萬元用於扶持農村土地流轉專業合作組織。
3、典型示範引導有力。該市總結推廣了多種土地流轉規模經營典型模式，通過組織召開專題現場會、農村工作會參觀現場、加大宣傳報道力度等帶動土地流轉。如以雙流縣崑山村為代表的「土地有償流轉，業主規模經營」的經營模式；以崍羊安鎮湯營村為代表的「土地量化入股，集體統一經營」的模式；以崍市固驛鎮仁壽村為代表的「龍頭企業帶動，村企合作經營」模式；以金堂縣轉龍鎮大橋村為代表的「土地量化入股，農民與企業合作經營」模式；以龍泉驛區大面街辦龍華村為代表的「開發農村集體建設用地，發展規模經營」的經營模式，發揮了典型示範作用，帶動了土地規模經營加速推進。
4、服務措施非常到位。一是著力改善土地流轉的軟硬環境。通過結合土地整理、農業綜合開發、農村用水保障工程等項目，政府每年投入上10億元用於改善灌溉、道路等農業基礎條件。對農業規模經營及興辦農業企業的周邊設施由政府投入，「五朵金花」農民休閑山莊設施建設投入按×××的補足，並免收業主基礎設施配套費；通過搭建勞務輸出機構、開展務工前勞動技能培訓、開通務工人員直通車等為農民外出務工提供用工信息、用工導向服務，消除農民對土地的依賴，為土地集中規模經營創造條件；通過健全農民社保機制，推進城鄉基本養老保險和基本醫療保險全覆蓋，解決農民流轉土地的後顧之憂，為土地規模創造條件。二是加強土地流轉服務指導。該市先後制定了《農村土地承包經營權流轉實施細則》和《農村土地承包經營權管理辦法》等規范性文件，統一制定了規范的土地流轉合同文本和土地流轉服務流程，健全了市縣鄉三級土地承包流轉服務中心，部分縣市區建立了土地流轉網路信息平台，為農戶、業主從事土地流轉提供服務。三是成立了農村產權流轉擔保公司。政府每年投入6億元，撬動社會、金融和部門資金達248億元，政府每年向農民提供×××元/畝的耕地保護基金，擔保公司與農民按2：8的比例貸款擔保，積極為農村土地承包經營權等產權的流轉提供資金擔保，以確保土地流轉和規模經營正常有效進行。
通過創新農村土地流轉機制、方式、方法，該市農業農村經濟取得顯著成效。一是促進了現代農業產業的發展。在土地規模經營的
帶動下，該市已發展具備了一定規模的農產品基地，形成了優質糧油、畜禽、蔬菜、水果、食用菌、花卉、中葯材、茶葉、水產、竹林等十大優勢特色產業。
二是促進了農業基地建設和產業化經營。已建立農業優勢特色產業基地×××個，該市規模以上龍頭企業發展到×××家，其中國家級重點龍頭企業×××家，省級重點龍頭企業×××家。年銷售收入億元以上龍頭企業×××家，×××元以上龍頭企業×××家。三是促進了農民轉移和持續穩定增收。2007年該市轉移農村勞動力×××萬人，占農村勞動力總數的×××以上。2008年底，該市共有×××萬戶農戶轉出土地承包經營權，占承包農戶總數的×××。雙流縣通過土地流轉解決了×××萬人的農村富餘勞動力就業。四是促進了農民組織化程度的提高和集體公益事業發展。通過資金、技術和土地承包經營權入股等組建農民專業合作組織，該市農民專業合作組織發展到×××個，其中農民專業合作社發展到×××個，從業人員×××萬人；農村新型集體經濟組織發展到×××個，參股入股的農戶達×××萬戶，極大地壯大了集體經濟。金堂縣由新鎮祝新村，出資×××萬為全村×××人購買了新型農村合作醫療保險，×××戶低保戶全部納入最低生活保障及文體設施建設等，有力地促進了農村公益事業的發展。

3. 土易網如何解讀2015年山西農村土地流轉最新政策

山西省委辦公廳、山西省人民政府辦公廳印發《關於引導農村土地經營權有序流轉發展農業適度規模經營的實施意見》的通知

為深入貫徹中共中央辦公廳、國務院辦公廳《關於引導農村土地經營權有序流轉發展農業適度規模經營的意見》（中辦發〔2014〕61號），進一步推動我省農村土地（指承包耕地）經營權有序流轉、發展農業適度規模經營，結合我省實際，提出如下實施意見。

一、充分認識重要意義，准確把握中央要求

（一）充分認識引導農村土地有序流轉的重要意義。近年來，我省認真貫徹落實中央有關精神和要求，在穩定農村家庭承包經營的基礎上，堅持依法、自願、有償原則，積極引導農村土地經營權有序流轉，全省農村土地流轉平穩健康發展，催生了一大批新型農業經營主體，促進了農業生產技術的應用推廣，提升了農業的規模化專業化水平，有力支撐了糧食生產連續五年創歷史新高，農民收入連續五年快速增長。實踐證明，引導農村土地有序流轉，發展農業適度規模經營，是優化農業生產要素配置、解決「誰來種地」「怎麼種地」的戰略舉措，是加快建設山西特色現代農業、推進城鄉發展一體化的必由路徑。當前，我省現代農業正處於轉方式、調結構、提質增效的關鍵時期，引導農村土地有序流轉、發展農業適度規模經營的任務艱巨而緊迫。各地要按照中央的部署要求，以更大力度推進改革發展，做好農村土地流轉工作。

（二）准確把握中央關於農村土地流轉的總體要求。中央出台的農村土地流轉意見，是農村土地制度和農業經營制度改革的又一綱領性文件，為今後一個時期農村土地流轉工作，指明了改革方向和創新路徑，設定了基本原則和底線。要把學習貫徹中央農村土地流轉意見作為一項重大任務，深刻領會加快構建立體式復合型現代農業經營體系和走中國特色新型農業現代化道路的要求，牢固堅持農村土地「三權分置」、以改革為動力、依法自願有償、經營規模適度的基本原則，緊緊抓住穩定完善農村土地承包關系、規范引導土地有序流轉、培育新型農業經營主體、健全社會化服務體系等關鍵環節，重點突破，全面提升，引導農村土地有序流轉，發展農業適度規模經營。鼓勵各地先行先試，創新農業經營體制機制，但絕不能搞大躍進，不能搞強迫命令，不能搞行政瞎指揮，避免走彎路。

二、穩定完善農村土地承包關系

（三）健全土地承包經營權登記制度。以現有土地承包關系為基礎，建立健全以土地承包合同、登記簿和權屬證書為主要內容的土地承包經營權登記制度。各地要以開展農村土地承包經營權確權登記頒證工作為契機，確保土地承包合同、登記簿和權屬證書所記載的承包地塊面積、四至和空間位置完全一致，做到權屬清楚、合同規范、賬簿完善、權證齊全。土地承包經營權確權登記原則上應當確權到戶到地，在尊重農民意願的前提下，也可以確權確股不確地。要將符合條件的婦女姓名寫入權證，切實保護婦女的土地承包權益。縣級農村土地承包管理部門應當建立健全土地承包經營權確權登記頒證文件材料的收集、整理、歸檔、保管、利用等各項制度，確保承包地確權檔案資料的齊全、完整、真實、有效。

（四）積極穩妥推進土地承包經營權確權登記頒證工作。各地要嚴格按照中央和省委、省政府有關部署和要求，省級統籌安排，市級協調指導，縣級具體組織實施，扎實推進土地承包經營權確權登記頒證工作，妥善解決農戶承包地塊面積不準、四至不清等問題。在開展前期試點的基礎上，從2015年開始，全省全面推開這項工作，用兩年時間基本完成，第三年掃尾完善。在保證質量的前提下，有條件的地區要加緊推進，能快則快。各地要總結前期試點經驗，科學制定工作方案，因地制宜採用符合標准規范、科學高效、農民群眾認可的技術方法。加強調查研究，以縣為單位認真研究並依法制定解決確權政策性問題的指導意見。以市為單位加快航拍進度，於2015年6月底前全部完成數字正射影像底圖的採集處理工作。省級農業行政主管部門統一組織印製農村土地承包經營權證，統一組織建立全省農村土地承包管理信息系統。市、縣要按照統一部署同步做好信息平台建設工作，鄉、村要建立信息應用平台，強化管理服務、方便群眾查詢。確權經費在中央財政補助的基礎上，省、市、縣分級分擔，列入各級財政預算，不得向村集體和農戶收取任何費用。

三、鼓勵發展多種形式的土地流轉

（五）鼓勵以多種方式流轉土地。鼓勵農戶依法採取轉包、出租、互換、轉讓、入股、委託及代耕等多種方式流轉承包地。鼓勵有條件的地方制定流轉獎補等扶持政策，引導農戶長期流轉承包地並促進其轉移就業。引導農民以土地經營權入股合作社和龍頭企業。探索建立農戶入股土地生產性能評價制度，按照耕地數量質量、參照當地土地流轉價格計價折股。提倡農戶委託發包方或土地流轉服務機構流轉土地。鼓勵同一集體經濟組織的農戶在自願前提下採取互換並地方式解決承包地細碎化問題。積極推廣既不改變農戶承包關系、又保證地有人種的託管服務模式。以轉讓方式流轉承包地的，原則上應在本集體經濟組織成員之間進行，且需經發包方同意。以其他方式流轉的，應當依法報發包方備案。鼓勵流轉雙方以實物計租貨幣結算、租金動態調整等方式確定流轉價格。按照全國統一安排，穩步推進土地經營權抵押、擔保試點，探索建立抵押資產處置機制。

（六）加大糧食規模化生產扶持力度。農田基本建設、農業基礎設施建設和農業技術推廣項目的實施區域，優先向糧食生產規模經營主體傾斜。原有的各級各類種糧補貼歸屬由承包農戶與流入方協商確定，新增部分向糧食生產規模經營主體傾斜。在有條件的地方開展按照實際糧食播種面積或產量對生產者補貼試點。對符合申報農機購置補貼條件的糧食生產規模經營主體，要優先安排。在晉中市祁縣選擇運行規范的糧食生產規模經營主體開展目標價格保險試點。在糧食生產重點縣開展糧食生產規模經營主體營銷貸款試點，允許用糧食作物、生產及配套輔助設施進行抵押融資。糧食品種保險逐步實現糧食生產規模經營主體願保盡保，並適當提高保費補貼比例。各地及有關部門要研究制定配套辦法，更好地為糧食生產規模經營主體提供支持服務。

（七）合理確定土地經營規模。農業適度規模經營發展要與城鎮化進程和農村勞動力轉移規模相適應，與農業科技進步和生產手段改進程度相適應，與農業社會化服務水平提高相適應。根據我省實際，現階段對以種糧為主，土地經營規模相當於當地戶均承包地面積10至15倍、務農收入相當於當地二三產業務工收入的，應當給予重點扶持。各地建設農業示範園區，發展高效設施農業，也應充分考慮本地農業生產力發展水平、農戶經營管理能力和投入產出率等，科學確定規模經營的適宜標准。防止片面追求超大規模經營的傾向，嚴禁人為歸大堆、壘大戶，搞政績工程。在引導土地資源適度集聚的同時，要注重通過農民的合作與聯合、開展社會化服務等多種形式，提升農業規模化經營水平。

四、加強土地流轉管理和服務

（八）健全土地流轉服務體系。總結推廣運城市鹽湖區農村產權流轉交易服務中心科學確權、規范交易、嚴格鑒證、公正評估、安全擔保和抵押融資「六統一」運營模式，加快發展多種形式的土地經營權流轉市場。總結推廣新絳縣土地流轉服務組織建設經驗，依託農村經營管理機構，完善縣、鄉、村三級土地流轉服務體系和糾紛調解仲裁體系，搭建交易服務平台，建立流轉監測制度，開展土地流轉信息發布、資質審查、價格評估、合同簽訂及鑒證、利益關系協調、糾紛調處、法律政策宣傳等服務。按照有關法律規定，將農村土地流轉服務及農村土地承包經營糾紛調解仲裁機構辦公經費納入同級財政預算。土地流轉服務主體可以開展信息溝通、委託流轉等服務，但禁止層層轉包從中牟利。土地流轉給非本村（組）集體成員或村（組）集體受農戶委託統一組織流轉並利用集體資金改良土壤、提高地力的，可向本集體經濟組織以外的流入方收取基礎設施使用費和土地流轉管理服務費，用於農田基本建設或其他公益性支出。

（九）嚴格規范土地流轉行為。土地是否流轉、價格如何確定、形式如何選擇，由承包農戶自主決定，流轉收益歸承包農戶所有，任何組織和個人不得強迫農戶流轉土地，不得截留、扣繳農戶流轉收益。土地流轉期限由流轉雙方協商確定，不得超過承包期的剩餘期限。土地流轉雙方簽訂書面流轉合同，應當使用統一的省級合同示範文本。採取委託流轉的，受託方不得超越承包方的授權，擅自增加或變更流轉事宜。沒有農戶的書面委託，嚴禁以少數服從多數的名義，將整村整組農戶承包地集中對外招商經營。嚴禁鄉鎮政府或村級組織出面租賃農戶承包地再進行轉租或發包的行為。嚴禁以定任務、下指標或將流轉面積、流轉比例納入績效考核等方式行政推動土地流轉。依法保護流入方的土地經營權益，流轉合同到期後流入方可在同等條件下優先續約。

（十）加強土地流轉用途管制。嚴格堅持農地農用原則，土地流入方必須按照合同的合法約定使用土地，嚴禁借土地流轉之名違規搞非農建設，嚴禁在流轉農地上建設或變相建設旅遊度假村、高爾夫球場、別墅、私人會所等，堅決查處通過「以租代征」違法違規進行非農建設的行為。加強耕地保護，嚴禁佔用基本農田挖塘栽樹及其他毀壞種植條件的行為，嚴禁破壞、污染、圈佔閑置耕地和損毀農田基礎設施。利用規劃和標准引導設施農業發展，強化設施農用地的用途監管。從事設施農業和規模化糧食生產的，不得改變直接從事或服務於農業生產的設施性質，禁止擅自將設施用於其他經營。採取措施保證流轉土地用於農業生產，可以通過停發種糧補貼等辦法遏制撂荒耕地的行為。在糧食主產縣、高產創建項目實施區，不符合產業規劃的經營行為不再享受相關農業生產扶持政策。

五、加快培育新型農業經營主體

（十一）大力發展家庭農（牧）場。家庭經營是我國農村基本經營制度的根本。在今後相當長時期內，普通農戶仍佔大多數，要繼續重視和扶持其發展農業生產；引導農村土地有序流轉，要優先鼓勵支持流入家庭農場、專業大戶等規模經營農戶。利用雁門關地區牧坡牧場資源豐富的有利條件，大力發展小型家庭牧場。制定實施方案，在雁門關地區規劃建設糧草經濟試驗區，以家庭農（牧）場為載體，開展農業糧草經濟試點，發展以口糧、飼料糧、草飼糧為標志的新型三元糧食結構，推動現代農牧業的發展。修訂呂梁山生態脆弱區林業生態建設規劃，將草飼糧作物種植納入規劃區范圍，規劃和建設一批小型牧場。完善家庭農（牧）場信息化管理系統，建立省、市、縣三級示範家庭農（牧）場名錄，健全管理服務制度，加強示範引導。

（十二）探索新的集體經營方式。集體經濟組織要充分發揮為承包農戶開展生產服務的職能，通過統一服務降低生產成本、提高生產效率。有條件的地方根據農民意願，可以統一連片整理耕地，將土地折股量化、確權到戶，經營所得收益按股分配，也可以引導農民以承包地入股組建土地股份合作組織，通過自營或委託經營等方式發展農業規模經營。鼓勵村級集體經濟組織以集體資產投入、設施投入等入股，發展勞務合作社、農機合作社、用水合作社等社會化服務組織。鼓勵村級集體經濟組織之間開展信息、技術、銷售等互助合作和聯合經營。各地要結合實際，不斷探索和豐富集體經營的實現形式。

（十三）提升農民合作社發展質量。鼓勵承包農戶通過共同使用農業機械、水利設施、開展聯合營銷等多種形式發展聯戶經營。深入推進農民合作社「358」示範社建設行動，每年建設300家省級、500家市級、800家縣級示範社，支持合作社加強規范化建設，推行標准化生產，注冊自有商標，發展農產品加工和流通業務，開展多種形式的產銷銜接，通過合作與聯合發展跨區域、跨產業聯合社。實行農民合作社年度報告制度，對沒有按時報送信息或弄虛作假的合作社，不得納入示範社評定和政策扶持范圍。依託運行規范的農民合作社培育發展農村合作金融，嚴格按照「對內不對外、吸股不吸儲、分紅不分息」的原則，鼓勵合作社成員開展內部信用合作和資金互助，嚴禁任何形式的非法集資。

（十四）推進農工商一體化、產購銷儲運一條龍經營。結合農產品加工「513」工程、特色農產品戰略支撐項目和企業產業扶貧開發等工程項目的實施，引導支持農業企業與農戶、農民合作社建立緊密的利益聯結機制，使農戶分享農產品加工、流通過程中的增值利潤，帶動農戶和農民合作社發展規模經營。結合規劃實施的七大產業振興翻番工程，著力建設一批區域特色明顯、帶動力和競爭力強的現代農業產業基地，支持符合條件的農業企業採用「公司+合作社+農戶」等方式進入農業、林業、畜牧業、水產業等領域開展原料基地建設，引導工商資本發展良種種苗繁育、高標准設施農業、規模化養殖、農村「四荒」資源開發等適合企業化經營的現代種養業、農產品加工流通和農業社會化服務。支持各地通過農業示範園區引導各類經營主體共同出資、相互持股，發展多種形式的農業混合所有制經濟。

（十五）加大新型農業經營主體扶持力度。鼓勵各地加大對新型農業經營主體的資金扶持規模，支持符合條件的新型農業經營主體優先承擔涉農項目，新增農業補貼向新型農業經營主體傾斜。開展農業機械設備、運輸工具、水域灘塗養殖權、林權等農村產權抵押融資創新。加大資金籌措力度，將金融扶貧小額貸款工程試點范圍擴大到全省58個扶貧開發工作重點縣。探索建立農業產業發展基金，支持特色現代農業發展。鼓勵符合條件的農業企業通過債券市場以多種方式融資，鼓勵農業企業在山西股權交易中心掛牌展示和發行私募債，推動具備一定品牌規模、發展前景好的大型農業產業化龍頭企業上市融資。發展完善小額貸款公司、村鎮銀行和農村資金互助組織等服務「三農」的金融組織。加大農業保險補貼力度，引導保險公司開發適合我省農業發展特點的新險種、新產品。在年度建設用地指標中可單列一定比例專門用於新型農業經營主體建設配套輔助設施，並按規定減免相關稅費。落實和完善相關稅收優惠政策，支持農民合作社發展農產品加工流通。

（十六）加強工商企業租地監管和風險防範。研究提出工商企業租賃農戶承包地准入監管辦法。單個企業租賃農戶承包地，租期不得超過本輪承包剩餘期限。縣鄉政府要探索建立多部門參與的農地流轉審查制度，對租賃農地面積較大的企業，開展主體資質和經營能力審查、經營項目審核、土地用途審核和風險防範審核。對工商企業租賃農戶承包地，要按面積實行市、縣兩級備案制度。市、縣政府要制定具體辦法，明確備案機構、分級備案標准和備案事項。加強事中事後監管，定期對租賃土地企業的農業經營能力、土地用途和風險防範能力等開展監督檢查，查驗土地利用、合同履行等情況，及時查處糾正違法違規行為，對符合要求的可給予政策扶持。各地要按照土地受讓方繳納為主、地方政府適當補助的原則，探索建立工商企業租賃農戶承包地風險保障金制度。

六、健全農業社會化服務體系

（十七）培育多元社會化服務組織。鞏固鄉鎮涉農公共服務機構基礎條件建設成果，加強能力建設，拓展服務范圍。探索「專家+試驗示範基地+技術指導員+科技示範戶+輻射帶動戶」的農技推廣機制。大力培育各類經營性服務組織，給予財政扶持、稅費優惠等支持，推行合作式、訂單式、託管式等服務模式，支持經營性服務組織開展農業產前、產中、產後全程化服務。開展政府購買農業公益性服務試點，研究制定購買服務的指導性目錄，建立健全購買服務的標准合同、規范程序和監督機制，向經營性服務組織購買易監管、可量化的公益性服務。農產品初加工和農業灌溉用電執行農業生產用電價格。以縣為單位開展農業社會化服務示範創建活動。

（十八）加快發展農業機械化。在糧食主產縣和高產創建項目實施區，鼓勵發展智能化、信息化、標准化、集成化、大型高效復式作業機具。支持家庭農（牧）場通過發展先進適用農機裝備改善生產條件。完善農機和農藝融合機制，大力推廣機械化保護性耕作、農機深松整地、機械化秸稈綜合利用等技術。鼓勵種糧大戶、農機大戶和農機合作社開展全程或主要生產環節代耕、代種和代收等農機作業服務。支持建設農村機耕道、農機場庫棚和農機維修網點等農機化基礎設施。

（十九）實施10萬新型職業農民培訓計劃。認真貫徹落實《山西省新型職業農民培育規劃綱要（2015—2020年）》，加快建立教育培訓、認定管理和政策扶持「三位一體」的新型職業農民培育制度。狠抓每年10萬新型職業農民培訓工作，精準確定培育對象，開展精細化培訓，到2020年培訓新型職業農民70萬人。在全省建設並分級認定300個新型職業農民培訓機構和300個實訓基地，搭建專業化、多元化、廣覆蓋的新型職業農民培育平台。構建遠程網路教學支撐與管理平台，加快推進新型職業農民教育信息化步伐。研究制定新型職業農民認定管理辦法，明確認定條件、認定標准和動態管理機制。把青年農民納入實用人才培養計劃，構建新型職業農民和農村實用人才培養、認定、扶持體系。

（二十）發揮供銷合作社的優勢和作用。扎實推進供銷合作社綜合改革試點。支持供銷合作社通過優化流通網路布局、培育壯大流通主體、改善流通基礎設施、創新流通方式手段，加快建設高效順暢、安全可靠的農產品流通網路，為新型農業經營主體搞好流通服務。鼓勵基層供銷合作社針對農業生產提升規模化服務水平，整合承接各種涉農資源，向新型農業經營主體提供生產基地建設、生產資料服務、農業品牌創建、銷售市場開拓等服務。支持供銷合作社建設一批管控嚴、服務活、形式多樣的農村金融互助合作組織，為新型農業經營主體提供金融服務。

土地問題政策性強，事關全局。各級黨委和政府要切實加強對農村土地流轉工作的組織領導，牢固樹立政策觀念，准確把握政策要求，制定出台配套政策措施和實施意見。各有關部門要按照職責分工，建立工作指導和檢查監督制度，加強宣傳引導，落實政策措施，保障工作經費，開展改革試點，培育先進典型，認真總結基層的好經驗好做法，引導農村土地經營權有序流轉，促進農業適度規模經營健康發展。

4. 三權抵押融資什麼意思

三權」抵押貸款是農戶用農村土地承包經營權、農村居民房屋權和林權作抵押向銀行申請貸款，不得改變土地所有權性質，不改變土地用途。
開展農村「三權」抵押貸款對於推動農村集體產權制度改革，盤活農村資源，解決農村融資瓶頸，促進農業農村發展和農民增收具有重要的意義。
（一）設立貸款基金，規避貸款風險

首先要調動金融機構的積極性，讓金融機構「不畏貸」「想貸」「積極貸」。努力與政府溝通，希望由政府出資設立「農村信貸風險代償基金」，由政府承諾按照貸款本金的一定比例設立代償基金，在出現壞賬時予以一定比例的政府補償，分擔銀行信貸風險。即當農民貸款出現損失並經確認後，由銀行和代償基金按比例分擔損失。還可根據我市實際情況，引入擔保或保險機構，構建「代償基金+銀行+擔保（保險）」風險共擔體，進一步分散信貸風險。讓金融機構放下「前怕狼，後怕虎」的思想負擔，由「畏貸」轉變為「積極貸」，真正達到緩解農村產業融資難的目的。

（二）建立有效的土地評估機構和確權管理機構

建議由政府部門牽頭，投資成立「農業投資發展有限公司」，為農村「三權」抵押融資提供評估服務，簡化環節簡化手續，對農村土地進行快速權威評估。在市委、市政府統一領導下，成立由銀行、財政、農辦、房管、國土、規劃、法院等部門組成的農村「三權」抵押貸款領導小組，制訂具體的操作辦法和流程，明確房產、土地部門負責房產、土地確權辦證和抵押登記。

（三）加大此類產權流轉市場建設

各鎮成立土地流轉中心，保證區域范圍內產權流轉並負責土地承包確權辦證和質押登記。用於貸款抵押的農村住房，經農村住房抵押和流轉的書面承諾後，在辦理房產抵押登記之後，當債務人確實無力償還債務時，其用於抵押的房產可以在本市一定范圍內流轉變現，由此促進銀行對農村「三權」抵押貸款的推行。隨著一系列舉措的出台，推動農村集團土地房產及承包地經營權的市場流轉，使此類產權能夠正常在本市轄區內流轉交易，將農村此類睡眠資產盤活。

（四）加大宣傳，消除顧慮

針對多數農戶「怕貸」的思想，建議不斷加大政策宣傳力度，特別要加大「三權」抵押貸款優惠政策的宣傳力度，普及農村土地和房屋產權的改革制度。可以開展「三權」抵押政策「進村入鄉」活動，力求將政策講明說透，讓農戶貸得安心，用得放心。

總之，「三權」抵押貸款是一項利國利民的工程，它在帶動農戶增收致富，拉動現代高效農業發展，促進新農村建設、加快城鄉一體化進程，推動小康社會建設，維護金融秩序、促進農村社會和諧穩定等方面均具有積極意義。

5. 信託融資：誰精通，幫我解釋下項目收益權轉讓及回購溢價越細越好，我外行。謝謝

你說了超市的案例，那就從這個案例入手吧，但是假設你的超市是上市公司（這樣定價容易點）
首先是兩要素：你是《融資方》，我是信託《資金方》
先簡單說下結構：
你把超市的收益權轉讓給我（這里有個細節，超市你是只有經營權還是產權，經營權是打包應收款，產權的話由產權轉讓實現）《抵押物》，《融資100萬，期限是2年，年息我們談好是11%/年》，我按年收取信託費（平台費，銷售費）。按合同要求你支付我利息（可以按年也可以按季度）2年後還本，其它的你應該理解了。這11%的年息是我應得的，完全不是溢價的意思。
溢價回購是你對我的承諾，因為我需要的是實現投資收益，而不是真的要你的超市，要不我就產生壞賬了，所以借款前你要簽訂一個回購協議，這個價格一般我來定，我會按同行業市盈率來擬定價格，當然最終價格是需要與你協商的。打個比方你的超市市面價格為200萬，我們約定2年後，你300萬買回去。雙方無異議後簽訂。很多時候為了保證你的回購，我在前面的交易中會對你的資產打一個折，一般上市公司股票為4折左右，以制約你你無力回購，我產生損失，主要在折扣率以上賣掉我就不虧損。或者找一個你的關聯有實力公司作為《擔保》，你還不出錢我就找你朋友要。

融資方，資金方，抵押物，融資要素（期限，規模，利息，折扣率），擔保方，保證措施（回購措施）這樣就構成了一次完整的信託交易

6. 內蒙古巴彥淖爾市磴口縣渡口鎮土地流轉可以抵押代款嗎

為依法穩妥規范推進農村「兩權」抵押貸款試點，近日，央行和銀監會等部門聯合下發《農村承包土地的經營權抵押貸款試點暫行辦法》和《農民住房財產權抵押貸款試點暫行辦法》，對相關借款人、貸款人和地方政府的職責權利做了明確規定。
借款人 貸款應主要用於農業生產經營
農村承包土地的經營權抵押貸款，是指以承包土地的經營權作抵押、由銀行業金融機構(即貸款人)向符合條件的承包方農戶或農業經營主體（即借款人）發放的、在約定期限內還本付息的貸款。
農民住房財產權抵押貸款，是指在不改變宅基地所有權性質的前提下，以農民住房所有權及所佔宅基地使用權作為抵押、由銀行業金融機構向符合條件的農民住房所有人發放的、在約定期限內還本付息的貸款。
依據兩個「辦法」規定，借款人用於抵押的「兩權」必須沒有權屬爭議，依法擁有政府相關主管部門頒發的權屬證明，房屋所有權及宅基地未列入征地拆遷范圍。
並且，「兩權」抵押貸款應主要和優先用於農業生產經營等貸款人認可的合法用途。
貸款人 因地制宜自主確定貸款抵押率
貸款人應針對借款人的真實情況，如信用狀況、借款需求與償還能力、承包土地經營權價值及流轉方式、用於抵押的農民住房及宅基地狀況等因素，合理自主確定貸款抵押率、額度、期限、利率；還應針對借款人需求，積極創新信貸產品和服務方式，簡化貸款手續，加強貸款風險控制，全面提高貸款服務質量和效率。
如果借款人不履行到期債務，貸款人可依法採取貸款重組、按序清償、協議轉讓、交易平台掛牌再流轉等多種方式處置抵押物，抵押物處置收益應由貸款人優先受償。
試點政府 推進確權建立風險補償基金
首先，政府應加快推進行政轄區內農村土地承包經營權、房屋所有權及宅基地使用權調查確權登記頒證工作，積極引導農村產權交易市場建設。
其次，鼓勵試點政府設立「兩權」抵押貸款風險補償基金，用於分擔自然災害等不可抗力造成的貸款損失，或根據地方財力對「兩權」抵押貸款給予適當貼息，增強貸款人放貸激勵；同時，還鼓勵試點地方通過政府性擔保公司提供擔保、農村產權交易平台提供擔保等多種方式，為「兩權」抵押貸款主體融資增信。

7. 城市土地流轉講的內容有哪些

一、「三權分立，放活土地經營權」

2015年1號文件仍然堅持穩定農村土地承包關系並保持長久不變，但是，隨著社會發展需求，在堅持和完善最嚴格的耕地保護制度前提下，開始賦予農民對承包地佔有、使用、收益、流轉及承包經營權抵押、擔保權能。在落實農村土地集體所有權的基礎上，穩定農戶承包權、放活土地經營權，允許承包土地的經營權向金融機構抵押融資。

這就要求要抓實農地承包經營權確權登記頒證工作。農村承包地的改革核心即所有權、承包權、經營權三權分離，穩定承包權(即土地的產權屬於農民集體所有)，放活經營權，賦予土地經營權流轉、抵押、擔保等原本不具備的屬性。毫無疑問，承包土地制度的改變為農業集約化經營和資本的快速進入打下了制度基礎。

二、「農村集體建設用地與國有土地同等入市、同權同價入市」

2015年1號文件中提出：引導和規范農村集體經營性建設用地入市。在符合規劃和用途管制的前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價，加快建立農村集體經營性建設用地產權流轉和增值收益分配製度。有關部門要盡快提出具體指導意見，並推動修訂相關法律法規。

目前，農村集體建設用地違法用地屢禁不止，這就表明農村建設用地隱形市場活躍，有著巨大的利益空間，但是這塊利益該如何分配，政府如何引導去建立起一個農村集體建設用地的自由流轉市場非常重要，只有實現農村集體建設用地與城市國有建設用地「同地同價同權」要素市場平等化，才能真正的流轉。

農村集體土地的上市，顯然不會走政府拍賣的老路，會不會打破土地一級市場的壟斷為目標，並與政府土地拍賣形成分庭抗禮的競爭態勢，地價才有望不受操控。所以，想在農村土地入市上淘得真金的企業家們，還是壓看清楚政府引導的競爭機制及利益關系。

三、「農村宅基地財產權抵押、擔保、轉讓」盤活農村宅基地財富

2015年1號文件提出：完善農村宅基地管理制度。改革農村宅基地制度，完善農村宅基地分配政策，在保障農戶宅基地用益物權前提下，選擇若干試點，慎重穩妥推進農民住房財產權抵押、擔保、轉讓。有關部門要抓緊提出具體試點方案，各地不得自行其是、搶跑越線。完善城鄉建設用地增減掛鉤試點。

8. 農村的《成都社會保險卡》每年有多少元

成都農村產權制度改革試水

農村發展的核心問題是「錢從哪裡來」？成都市將農民的土地承包期限設定為「長久不變」，為日後土地有序流轉、社會資金進入農村奠定扎實可靠的基礎。農村產權改革實際上是艱難的利益調整。

成都農村產權制度改革試水

本刊記者 尹鴻偉 特約記者 魏晨 發自 成都

成都下轄的都江堰市柳街鎮鶴鳴村，村口的巨幅宣傳牌上「成都統籌城鄉綜合配套改革實驗區農村產權制度改革第一村」兩行大字赫然醒目。新春剛過，開滿油菜花的鶴鳴村表面看似寧靜，但農村產權制度改革已經令其內部發生了翻天覆地的變化。以前，這里的農民的生活主題就是每年奔向大小城市打工。如今，隨著農民對於土地和房屋確權完成，農村社區開始復活。

成都市從2008年開始的農村產權制度改革，准確地觸及了土地這個本質話題。「農村發展錢從哪裡來？」這是成都自2003年開始城鄉一體化改革就一直思考的課題。成都的改革者認為，農民實際上是端著「金飯碗」過著貧困和相對貧困的日子。改革者希望，把提高土地利用效益與維護農民利益結合起來，促進土地要素市場化，進而帶動「農村勞動力」要素的自由流動。農村產權制度改革成為成都造就新型城鄉形態的關鍵環節。

從試點開始的改革

2005年夏天，成都市農委對全市農村集體經濟發展的情況進行了一次全面調查：全市集體經濟年收益達到10萬元以上的村佔8.35%，5萬元以下的村佔38.11%，無集體經濟收益的「空殼村」比例達到35.24%；全市村級集體經濟收益能分配兌現到農戶手中的僅佔39.33%。

鶴鳴村地處肥沃的川西壩子，2007年，連接成都至青城山的成青快速公路經過鶴鳴村，昔日的「邊角地帶」變成了「香饃饃」。這一年，村裡40多畝土地流轉出去了，「糞都不澆一下就有錢進」，過去外出打工拋荒的村民開始找村幹部，想要回退耕的承包地。

這確實讓鶴鳴村村幹部很為難。上個世紀90年代開始，村裡一些常年外出打工的村民不願意種地了，原因很簡單：打一天工就可以買10多斤大米。在鶴鳴村八組，長期拋荒的土地就有五六畝，組長只能把拋荒田地需繳納的稅費分攤到其他村民頭上。而村委會主任余躍每年多了一個任務：挨家挨戶懇求村民栽田種地。

「土地聯產承包解決了農民的吃飯問題，可土地上刨不出『金娃娃』來。」2001年開始，全國農村稅費制度改革開始試點，到2006年，農民不僅不再交各種稅費了，每年還有種糧補貼。土地上能夠產生的好處又讓不少村民心動了。

距離鶴鳴村幾十公里外的大邑縣韓場鎮蘭田社區，這些年來食用菌產業風生水起。到2009年底韓場鎮流轉的4000畝土地中，大部分集中在蘭田社區。

成都希望土地流轉的規模進一步擴大，農民的組織化程度進一步增強，闖市場的本領進一步增強。可農民闖市場的動力在哪裡？早在2003年，成都部署城鄉一體化戰略時，就提出探索建立農村與城市同步增收的渠道，通過土地規模經營等形式，實現農業產業化經營，發展現代農業，引導農民走上共同富裕的道路。

但一個現實的難題又擺在成都市面前：盡管農村土地集體所有制是農民個人所有制的集合，農民是集體產權的最終所有者，但農民個人並不擁有對集體土地的所有權。農民手中擁有的土地權利虛置，資源難以變成資本。

在成都市常務副市長孫平看來，症結在於農村沒有建立真正的市場經濟，「要素市場沒有形成，土地、人、資金沒有真正激活」。2007年2月，成都市委召開了一次城鄉一體化工作會議，「用市場化的辦法來解決城鄉一體化的問題」的觀點正式拋出。

「產權改革過程會削弱地方政府的利益，但對整個農村的發展有好處。」在孫平看來，農村產權改革實際上是一種利益的調整。「過去政府花很小的代價從農民手裡拿到土地，轉手可以增值好多倍。政府在中間拿大數，卻沒有去實際解決農民的問題，這也是『三農』問題長期得不到解決的實質所在。」

一位參與改革試點的學者透露，改革中來自各方面的阻力「非常大」：「成都郊縣包括那些有產業項目支撐的村鎮，地方政府就不太願意搞確權。不搞確權，如何維權？又談何產權制度改革？每次開會研討產改，部門與部門之間唇槍舌劍，叫爭吵都不為過」。他表示，成都甚至有某官方研究機構專門出報告，表面上肯定農村產改的核心就是確權，實際上卻希望借農村產改「變相」回到以往的土地制度，「這實際也反映了地方高層對改革有不同的聲音和意見。不可否認，這給改革帶來了很大壓力」。

由於眾所周知的「敏感」，成都市決定在雙流縣、溫江區、都江堰市、大邑縣首先進行試點，而都江堰市在平壩區、沿山區、山區，選擇了不同產業類型的6個鎮20多個村試點。試點內容包括對農村集體土地所有權、集體建設用地使用權、土地承包經營權、林權和房屋所有權進行確權登記，明確產權；集體土地所有權、集體建設用地使用權確權到村或組；承包地、自留地、宅基地和農民的房屋確權到戶。

「產權制度改革剛開始時，我們村幹部就分析，第一輪土地聯產承包改革讓農民吃得起飯，第二輪土地聯產承包讓農民有了定心丸，這次改革應該還是有好處。」作為最早的試點村，村支書劉文祥表示，剛開始時對農村產權制度改革的認識還是比較模糊：改革就是要摸清村裡的家底。

劉文祥說：「搞農村基層工作的人都知道，對農村來說第一難的事是計劃生育，但其實調解土地糾紛比計劃生育還要難。過去由於農業稅、打工潮等很多原因，一些農民把土地棄之不種，別的村民把地種了、把農業稅交了，但這塊地到底該算是誰的？諸如此類的問題，村幹部調解起來十分頭痛。」

新的起點突出公平

2008年3月的最後一天，余躍和鶴鳴村7組的34戶村民首批拿到《農村土地承包經營權證》、《集體建設用地使用證》，以及與城市房屋同證同權的《房屋所有權證》，他可能是中國此輪農村產權改革中獲得確權頒證的第一人。

和余躍一樣，全村574戶農民每家每戶都拿到了三證。少數有林地的還多一份林權證。除了「四證」，大家還領到了「兩卡」，即耕地保護卡和養老保險卡。成都市在產改中提出，創新耕地保護機制，由市、縣兩級政府每年從財政預算安排26億元設立耕地保護基金(補貼標准為基本農田每年每畝400元、一般耕地每年每畝300元)，為承擔耕地保護責任的農民提供養老保險補貼，從而調動農民保護耕地的積極性，確保耕地總量不減少、糧食生產能力不下降。

都江堰在產改中確定農業合作社、農業合作聯社和鄉鎮集體資產管理委員會分別作為組、村、鄉鎮一級的集體土地所有權主體，不僅統一規范了所有權主體，而且建立健全了農村集體經濟組織。

隨後，成都農村市場化改革的兩個引擎——成都市現代農業發展投資公司和成都市小城鎮投資公司成立，決策者希望用政府的有限的啟動資金撬動金融及社會各方面的資金投向現代農業和農村基礎設施。

確權後，農民手中擁有的權證「含金量」在於：持證的農民可以將承包地以多種方式流轉進而獲取各種收益。對此，成都市長助理、都江堰市委書記劉俊林形象比喻到：農村產改「相當於揭開一個蜜蜂窩，當我們建立起完善的產權制度後，就如同把蜜蜂都馴服了，我們才能享受蜜蜂窩中的蜂蜜。」

2008年10月28日，成都在全國率先掛牌成立了綜合性的農村產權交易所。交易所將為林權、土地承包經營權、農村房屋產權、集體建設用地使用權等項目提供專業服務。2009年，成都農村產權制度改革確權頒證基本完成，市級耕保基金籌集全部到位，254個鄉鎮發放耕保基金11.4億元，惠及109萬農戶，涉及耕地384萬畝。農村產權交易流轉流轉2.7萬宗、金額21.2億元，制定出台農村產權抵押融資辦法。

2009年11月，鶴鳴村村民手中的《農村土地承包經營權證》全部更換了承包年限：土地承包截止期限從「2027年」變為「長久不變」。土地問題專家、中國區域經濟學會副秘書長肖金成認為，成都建立的耕地保護基金和城鄉一體化的社保體系，為產權「長久不變」改革提供了堅實基礎。

農村產權制度改革的完善工作還在繼續。成都市委、市政府要求，一定要做到地、賬、證、合同、耕保金「五個一致」，只有堅持確實權，才能為日後土地有序流轉奠定扎實可靠的基礎。

變化還在繼續：2009年，韓場鎮被確定為大邑縣產權融資試點鎮；2010年3月，蘭田社區兩戶村民將憑著確權後的《房屋所有權證》，在大邑縣產權流轉擔保公司的幫助下，獲得5萬至10萬元不等的融資貸款。

在鶴鳴村，確權後的村民，自願加入了農村新型社區建設項目。村裡引進了一個135畝的鮮花基地，一戶村民不願意流轉自家的土地，在自家的承包地上繼續耕種喜歡的糧食作物。蘭田社區村支書李俊江認為，有了土地承包經營權證，村民腰板更直了，願不願意參加土地流轉，自己說了算。村裡只能尊重村民的決定，但對引進企業確實有影響，只能繼續做村民的工作。

成都市社科院經濟研究所所長陳家澤表示，農村產權制度改革的實質是農村微觀經濟基礎的再造，離開了這一步，農村改革就是建立在沙灘上，沒有穩固踏實的基礎。

平實有序的民間智慧

2008年3月，四川省委常委、成都市委書記李春城到鶴鳴村調研時問劉文祥：產改中的矛盾是怎麼解決的？劉的回答是：我們把矛盾解決在了基層。李春城再問：你這里就是最基層了，怎麼還有基層？劉又回答：我們的基層就是各個村民小組成立的議事會調解小組。

村民議事會伴隨著產改應運而生。成都市要求，參與農村產權制度改革的幹部必須要廣泛發動群眾，做好基層基礎工作。宣傳動員時，部分官員對如何解決確權中的財產或使用權公平分配問題，各執一詞，誰也說服不了誰，可是到了村組開座談會時把問題和政策交給群眾，群眾一參與，問題反而迎刃而解。

鶴鳴村成立了議事會，每個小組成立調解小組，專門調解村民間的確權糾紛，調解小組由各小組按照每5～15戶產生1名村民代表投票選出來。鶴鳴村調解小組制定了五條原則：一是「要公道，打顛倒」(相對公平)；二是「多比少好，有總比沒有好」(先來後到)；三是「吃筍子要一層一層地剝」(循序漸進)；四是「說話要算數」(誠信)；五是「大家同坐一條船，要同舟共濟」(友愛互助)。

但村幹部也有頭痛和委屈的時候。聽說要確權頒證，鶴鳴村常年外出打工丟出承包地的村民開始回來找村幹部要承包地了。村民羅廷貴，1998年全家外出打工，承包地土地丟給村裡時寫了一份承諾書：30年內不要回自己的承包地。可聽說產改開始後，他從幾百公里外趕回來了。

村民只知道自己有多少畝承包地，可究竟村裡有多少承包地，有些村組的村民不清楚。鶴鳴村四組原來的村民小組長去世前一直沒有向村民發放承包地合同，他去世後，小組村民的承包地合同和原始資料找不著了。確權時，四組新任組長只得重新登記、造冊，重新建立每家每戶的承包地檔案。

經過近一個月的登記、測量、公示過後，鶴鳴村集體土地所有權、集體建設用地使用權確權到村或組。而承包地、自留地、宅基地和農民的房屋則全部確權到戶。為了顯示透明，柳街鎮從600多年前的「魚鱗圖」獲得啟發，開發了「魚鱗」數字化系統，通過測量和結合衛星地圖等，精確地確定了農民土地的權屬。鶴鳴村每家每戶都在全村土地「魚鱗圖」上面按上指印，看起來就像魚鱗一樣。在這張全村地圖上，每一塊房屋、宅基、承包地、林權的歸屬都顯示得一清二楚。

產權改革確權時，羅廷貴的要求被鶴鳴村議事會成員駁回。他找了劉文祥三四次，後者的回答是：議事會決定的事情，村裡不能更改，「不能讓種田的老實人吃虧」。

成都市國土局官員楊珍惠表示，沒有承包地的農民要求調整承包地，這是作為集體經濟組織成員應當享有的權利，而減少的人員不退出承包地又受法律保護，農村土地承包經營權調與不調的矛盾日益突出。大邑縣農發局工作人員賀定勝表示：在2009年，大邑縣有500多名村民到縣里上訪或咨詢，「 為什麼有的人沒有承包地而有的『死人種活人的地』？」

2008年產改開始時，聽說要重新測量調整承包地，補足承包地補足農戶田塊，大邑縣韓場鎮蘭田社區15組村民劉汝林堅決反對。劉汝林老兩口耕種了6畝多承包地，遠超出村裡人均承包地標准。他兒子考上大學，承包地沒有退出；女兒出嫁，承包地也沒退出。

盡管有村議事會和調解小組多次做工作，劉汝林底氣很足：確權後的土地承包經營權證已經頒發給我了，無權再更改。村支書李俊江道出了劉汝林的「小九九」：2009年，蘭田社區引進了一個企業建花卉基地，每畝土地流轉金摺合有800斤大米，劉汝林擔心：如果發流轉金，這部分錢就發到其他村民手裡。

劉汝林決定上訪，可上訪兩次，有關部門實地調查後，給他的答復是尊重村議事會和本組調解小組的決定。2010年2月23日，劉汝林改變了主意，他主動找到鎮上，同意退出一畝多的承包地。有人的猜測是，議事會決定的事情既然徵得村民同意，大家肯定對劉汝林的做法有意見，每天在村裡低頭不見抬頭見，劉汝林心裡也不好受。

產改中類似的問題層出不窮。但因為發揮基層的主體作用和智慧，整個過程相對平緩。而政府在其中也非常注意不能激化矛盾的導向。這是成都農村產改一個非常重要的經驗。

9. 沒有產權的臨時搭蓋的廢舊廠房屬於農村宅基地復耕對象嗎是否能拿到政府補償款請指教！

補償應該是有的

一、宅基地產權制度的突出問題
(一)一戶多宅和超標佔地現象比較普遍，土地浪費嚴重
作為一種社會福利，農村宅基地使用權的取得是基於集體經濟組織成員資格取得，而非通過市場行為交易所得，農村宅基地取得具有無償性，農民取得宅基地使用權的成本基本為零，這激起了農民盡可能多佔宅基地的慾望，農村宅基地取得的監管措施並不嚴格，批少佔多，建了新房也拒不交出閑置下來的老宅基地，一些鄉、村領導幹部憑權力、關系佔有多處宅基地等等現象比較普遍，加之農房繼承等事實行為以及祖宅不賣等風俗習慣，導致一戶多宅和超標佔地現象較為普遍。
(二)城市化進程加劇了農村宅基地的閑置
從城市化國家的發展過程來看，隨著城市化水平的提高，勞動力就會相應地從農村轉移到非農業，從農民轉為產業工人。在計劃經濟時代，人口和要素的流動受到嚴格的限制，宅基地制度安排承擔著穩定農村社會等基本功能，但隨著市場經濟體制的逐步建立，城鄉戶籍制度的放鬆，我國城市化進程明顯加快，大量農民涌人城市，據統計，從1980年到2007年，由職業轉換、身份轉換和代際轉換原因，約有4億農民轉移到城市成為城市居民，其中有相當一部分農民在城市已有穩定的工作和收入，已融人城市的節奏，但其在農村的宅基地仍然閑置。農村人口的減少，使得農村建設用地需求減少，相當一部分宅基地閑置，而城市化的加快，城市建設用地需求必然增加。顯然，現行的宅基地資源並未在統籌城鄉的背景下得到合理配置。
(三)城鄉結合部宅基地隱性流轉與私下交易大量存在
我國現行法律及相關政策大多並不禁止農房交易，但限制宅基地使用權的市場交易，而我國又實行的是房地一體的立法例，因此，農房交易事實上是受到限制的。但在經濟發達地區特別是城鄉結合部地帶，農房買賣、出租、抵押十分活躍，這在筆者前面的實證調研中也得到了體現，宅基地使用權因此而變相流轉，由於這種流轉並不受現行法律的認可，因此只能採取私下交易的方式，無疑增加了交易成本和交易風險。最近幾年來，各地法院審理宅基地糾紛的案件明顯增多，影響了社會的穩定和諧。
(四)宅基地保障功能弱化，資本功能日益凸顯
新中國成立之初，我國逐步實施了高度集中的計劃經濟，強調優先發展工業，國家通過直接獲取除農民基本生存消費之外的全部農業剩餘來保證城市工業發展，同時實行城鄉分治的戶籍制度限制農民離開土地，限制農民進城。而要達到以上目的，國家必須把農民組織起來，限制農民的自由流動。所謂「組織起來」，就是在農村實行單位制度，這個單位就是人民公社，而「單位」必須保證其成員享有基本的生存條件，保證其成員的居住權，而在農村無償分配宅基地就是單位對其成員的一種福利，因此，宅基地制度設計的定位就是在於保障功能。但隨著市場經濟的建立，在城鄉統籌背景之下，要求城鄉各種要素能夠自由的流動，農民對宅基地不僅限於居住的要求，也有通過買賣、出租、抵押等方式實現利益最大化的訴求，宅基地資本功能日益凸顯。
(五)宅基地拆遷補償缺乏相應規定，補償偏低
城市房屋拆遷針對的是城市規劃區內國有土地上的房屋。而農村房屋拆遷，又稱征地拆遷，其針對的主要是集體所有的土地，在拆遷前，需要依法辦理集體土地徵收手續，將集體土地變更為國有土地，即宅基地上的房屋應先征地、後拆遷。按照現行法律，農村集體可以為了公共目的收回農民的宅基地，並給予「合適」的補償，但該「合適」的補償標准卻並未明確界定，由此給農村宅基地上的補償帶來了很大的隨意性，如果對拆遷房屋按照《土地管理法》中規定的地上附著物給予補償，那麼與臨近國有土地上房屋的補償標准相比，明顯偏低。在城市房屋拆遷過程中，主要適用《城市房屋拆遷管理條例》的規定，補償依據一般根據城市房屋所在的區位、用途和建築面積予以確定，補償數額較為合理，而農村房屋拆遷適用《土地管理法》，該法規定較為籠統，還沒有完善的法律法規對農村房屋拆遷補償進行規制，這顯然不利於保護農民的利益，在實踐中，農民的補償數額是非常低的。
二、宅基地產權制度改革的實踐
(一)宅基地實行有償使用，導人市場機制
一直以來，在我國農村，農民基於集體經濟組織成員身份，可以以戶為單位無償取得一塊宅基地，從而保障了農民居者有其屋，這被認為是農民的基本福利保障。但宅基地無償取得制度在實踐中已出現諸多弊端，由於宅基地的取得不需要付出任何代價，自然農民也不會珍惜它，從而不可避免出現宅基地的浪費現象，同時，多總比少好，刺激了農民多佔宅基地的沖動，一戶多宅的現象也較為普遍。為了提高宅基地使用效率，一些地方在積極探索宅基地有償使用制度。從1985年開始，山東省進行了農村宅基地有償使用的試點，並取得了顯著效果。節約了耕地，減少了宅基地糾紛，增加了農村集體經濟組織的財產。
1990年，國務院批轉國家土地管理局關於加強農村宅基地管理工作請示的通知中提出，進行農村宅基地有償使用試點，確定宅基地有償使用收費標准時，對在規定用地標准以內的，既要體現有償原則，又要照顧群眾的經濟承受能力，少用少交費，多用多交費；超標准用地的，應規定較高的收費標准；對級差收益較高地段，收費標准要適當提高。宅基地使用費要本著「取之於民，收費適度；用之於村，使用得當」的原則，實行村有、鄉管、銀行立戶制度。專款專用，主要用於村內基礎設施和公益事業建設，不得挪作他用。同年，吉林省人民政府辦公廳轉發省土地局、省財政廳、省物價局《關於農村宅基地實行有償使用意見的報告》，其規定，農村居民宅基用地(含鄉、鎮所在地的集體土地)，均實行有償使用。宅基地使用費以戶為單位，按實際使用的土地面積執行「定額均收，少佔少收，超佔加收」的原則。並制定了收費標准。
1993年7月，為了減輕農民負擔，中辦中央辦公廳、國務院辦公廳發布的《關於涉及農民負擔項目審核處理意見的通知》，取消農村宅基地有償使用費、農村宅基地超占費和土地登記費在農村收取的部分等，農村村民申請宅基地使用權不需要交納費用，只需交納相應的工本費即可。但是到了2009年，國土資源部出台《關於促進農業穩定發展農民持續增收推動城鄉統籌發展的若干意見》，要求各地在嚴格宅基地管理、依法保障宅基地用益物權的基礎上，積極探索在集體經濟組織內建立宅基地有償使用制度，提高宅基地利用率。
由於宅基地導人市場機制，實行有償使用，這為將來宅基地的流轉提供了一絲契機。但是也應當看到，即便在城市，職工的社會保障相對較為完善的前提下，仍存在通過取得劃撥土地建房的情形，職工僅需付相對較低的價格取得房改房。因此，在農村各種社會保障還比較欠缺的情形下，宅基地實行有償使用無異會加重農民的負擔，農民的居住保障將變得更加困難。對於宅基地的初次取得，仍應限定身份，取得對象集體經濟組織成員，同時，宅基地的初次取得仍應堅持無償制度，一戶多宅以及超標佔用宅基地的，對於多出標準的宅基地應實行有償使用。
(二)宅基地換房，引導農民集中居住
何謂「宅基地換房」，並無一個嚴格的法律定義，從全國各地的操作實踐來看，大概是採取如下兩種方式運行的，一種是在土地利用總體規劃范圍之內，為了節約集約用地，將分散的自然村落撤並，引導村民集中居住，將村民原先分散的宅基地置換出來，重新在集體所有的土地上另闢新址建房；另一種是在政府主導下，農民自願以其宅基地，按照規定的置換標准，換取小城鎮內的一套住宅，遷入小城鎮居住。
1.上海模式
為促進郊區村民向城鎮集中，合理利用土地，鼓勵進鎮村民將宅基地讓出給農村集體經濟組織。2003年，上海市政府頒布了《關於鼓勵本市村民宅基地讓出給農村集體經濟組織實施細則(試行)》，其規定，村民宅基地讓出給農村集體經濟組織，是指郊區村民按照自願原則，將依法取得的宅基地讓出給村集體經濟組織或者村民委員會，不再申請宅基地的行為。它實質是就是一種宅基地的置換，可以申請讓出宅基地的主體包括依法享有宅基地使用權的村民和村民住房所有權人。目前上海試點鎮所進行的宅基地置換大都以「中心村」建設方式進行，即由當地政府組織宅基地置換工作，以村為單位確定置換對象，根據村民置換意願，結合土地利用總體規劃，在集體經濟組織所有的土地上集中劃出一塊進行集中居住。
2.嘉興模式
宅基地和承包地分開、搬遷與土地流轉分開，在依法、自願的基礎上，以宅基地置換城鎮房產、以土地承包經營權置換社會保障。浙江省嘉興市創造的「兩分兩換」試點模式，採取農村村民的宅基地使用權和土地承包經營權分開流轉方式，以宅基地置換城鎮房產，用土地承包經營權置換社會保障，但這兩者不用捆綁在一起流轉，如何流轉，完全尊重村民意願，村民既可單獨流轉宅基地，而保有承包地，也可單獨流轉承包地，而保留宅基地。村民置換出來的宅基地房將被撤除，原宅基地通常復墾為耕地。該模式讓農民的生產和生活資料變成「有價資產」，實現「民有、民享」，既集約利用了土地，又保障了農民的合法權益；既增加了農民財產性收入，又解決了農民的社會保障問題；既對現有農村土地制度進行了改革創新，也為破解我國城鄉二元分割對立難題做出了有益嘗試。
3.天津模式
為改善農民居住條件，集約化土地，各地都在推進小城鎮建設，引導農民向城鎮集中，而小城鎮建設需要大量資金，依靠政府財力、農民自身積累，顯然是難以辦到的。天津通過」宅基地換房」的方式，讓土地流動起來，實現了資源的資本化。村民自願以其宅基地，按照規定的置換標准，換取小城鎮內的一套住宅，遷入小城鎮居住。原村莊建設用地進行復耕，而節約下來的土地整合後再通過招標、拍賣、掛牌等方式出售，用土地收益彌補小城鎮建設資金缺口。新的小城鎮，除了村民的住宅區外，還規劃出一塊商務區或經濟功能區，用未來這部分土地的出讓收入平衡小城鎮建設資金和增加就業崗位。原來的宅基地統一組織復耕，實現耕地佔補平衡。節約下來的土地出讓收益一方面用以彌補小城鎮建設資金缺口外，另一方面用於農民的社會保障，把農民也納入社會保障體系之內，真正讓農民過上有保障的生活。」宅基地換房」後，耕地並沒有減少，原有的農民土地承包關系沒有改變，農民仍可以繼續從事農業生產，或是將土地承包經營權流轉出去。
4.成都模式
為改善農民居住條件，2004年以來，成都市在中心城區實施了「新居工程」。「新居工程」是在城市化進程中，按照統籌城鄉經濟社會發展推進城鄉一體化的戰略部署，實現農村居民向城市居民轉變、農村社區建設管理體制向城市社區建設管理體制轉變的重要環節。本輪規劃的城市建設用地區「新居工程」採取土地整理、宅基地置換的辦法使用集體土地，實行農民集中居住後，對農民原有的住宅應實施拆除，對拆除的地面附著物，參照成都市政府78號令的有關規定進行補償，其中住宅的居住用房按人均35平方米建築面積進行補償和集中安置，今後征地時不再安置住房。農民進入「新居工程」小區，原農房拆除後，其騰出的宅基地總量扣除農民新居建設用地後的余額部分，在符合土地利用總體規劃和城市規劃的前提下，用作農業用地或非農產業的建設用地。「新居工程」房屋產權實行統一管理，無論其土地性質是集體還是國有，均由市房管部門受理產權登記，土地未徵用的房屋，在其房屋所有權中批註明確土地性質為「集體」，不能上市交易。
5.宅基地換房、集中居住的意義
(1)村民的原房屋價值得以大幅度體現，村民的財產性收益增加。原有的一套舊房即可換取一套寬敞明亮的新房，農民的財產性收入得以增加，以前的宅基地房不得上市交易，價值不能體現，村民財產性收入受損。而通過宅基地換房取得的是國有土地上的商品房的話，即可上市流通，自由買賣，相比以前的宅基地房，村民的財產性收益必將增加。
(2)有利於打破城鄉二元結構，推動城鄉一體化進程。通過宅基地換房，村民集中居住後，有的村民仍然享有土地承包經營權，農民仍可以繼續從事農業生產，或是將土地承包經營權流轉出去，除了穩定的流轉收益外，還可自謀職業，增加收入。村民的土地全部被徵用的，將和城鎮居民一樣享受社會保障待遇，村民與市民的差異也將逐漸淡化，農村戶口和城鎮戶口的劃分也逐步被取消。
(3)盤活土地資源，解決農村就業。通過宅基地置換方式，原有零星的宅基地通過整理，可以復墾為耕地，耕地並未因此減少，同時，騰出的宅基地可以集體建設用地的性質進入流轉，實現土地資源的資本化。騰出的宅基地作為新增的建設用地轉為國有後，可用於商品房開發，或是發展工業、旅遊業及第三產業等，農民的就業機會增加，而且土地的出讓收益還可補貼農村的保障性支出。另外，農民集中居住，能夠在一定程度上緩解我國隨著人口不斷增長帶來的土地壓力。
(4)改善村民居住環境，提高生活質量。集中居住區一般都參照城市居住小區實施物業管理，農民的居住環境得以改善，集中居住區的基本生活配套設施、教育、醫療等條件大幅改善，村民的生活質量得以改善。
6.宅基地換房、集中居住的問題
(1)宅基地置換，農民集中居住，是否充分尊重了農民的意願，還值得深思，畢竟該政策是在政府主導下的實施，宅基地置換雖然總體上對村民是有利的，但不排除村民不願意置換，不願意集中居住的現象，在這種情形下，應當尊重村民意願，不能強迫農民就範。
(2)宅基地置換過程中農民的利益如何保障，村民原有的房屋差異較大，地理位置各不相同，村民對宅基地的價值的認知並不清楚，在宅基地換房過程中，村民始終是處於弱勢地位的，村民的合理補償如何實現呢?因此有必要建立科學的宅基地及其上房屋的價格評估體系，讓村民清楚宅基地及其上房屋的價值幾何，村民在進行宅基地置換時也就有了談判的底線，同時還要提高村民的組織化程度，不是單個的村民去談，村民應組成聯盟，或是以集體經濟組織的名義去談，政府在這方面應給予扶持。
(3)宅基地置換後，原有的宅基地雖然可復墾為耕地，耕地數量並未減少，但復墾後的質量不一定符合標准，復墾出來的耕地質量可能下降。因此，對復墾過程必須加強指導，對復墾的耕地加強查驗，以保證耕地質量。
(4)農民集中居住後的生活習慣、生活成本等問題也相繼出現，集中居住打破了以往的別門獨院的生活方式，原有村莊內部人與人之間的倫理生活秩序在集中居住後被重新塑造，同時，集中居住打破了原有的生活習慣，水、電、氣、物業服務費等生活成本增加，集中居住區可能離承包地更遠，村民的交通等成本也相應增加，耕做變得不盡方便，同時，村民原有的一些家庭產業經營在集中居住後也變得不可能，一些農民的家庭收入也下降了。
(5)集中居住區的房屋是安置給特定的農民，禁止從事變相的房地產開發，但在各地實際運行過程中，集中居住修建的房屋除了安置農民外，往往還有剩餘，一些建設單位即將其對外出賣，獲取利潤。
(6)宅基地置換、集中居住這種方式並不適合在全國推廣，它主要適用於經濟較發達的城鄉結合部，或是有產業支撐的村落。
(三)農房(宅基地)抵押，解決農民融資難問題
我國《物權法》禁止宅基地的土地使用權抵押，但並沒有禁止宅基地上的房屋設定抵押，而且，我國現行法律是允許農村房屋在一定范圍內轉讓的，如果一概禁止農村房屋設定抵押，必然會引起立法上的沖突。
土地和房屋是農民最主要的物質資源，目前，承包經營權也可在自願有償原則下進行流轉，而宅基地的流轉仍受到法律的限制，作為農民物質資源的房產一直被排斥在房地產市場之外，不能上市流轉。當前，農村金融市場發展明顯滯後，農民貸款難已是一個不爭的事實，如何在風險可控的前提下，擴大農村擔保物的范圍，是解決當前農村資金匱乏的手段之一，而現行法上關於宅基地禁止抵押的規定又嚴重製約了農村金融市場的發展，畢竟農民擁有的財產並不多，而金融機構也要控制自己的風險，農民用自己的房屋抵押擔保是一個不錯的選擇。抵押並不最終導致所有權的轉移，我國是一個講信用的國度，「人而無信，不知其可也」講的就是這個意思，大多數農民通過農房抵押取得貸款後，會積極投入生產，創造更多的財富，如約還清銀行的貸款。當然，不排除部分農民不能如期還款，金融機構形成壞賬的事實，這也是一些金融機構不願在農村提供金融服務的理由。但是，我們應站在統籌城鄉，如何支持農村發展的高度來審視此問題，畢竟農業是國民經濟的基礎，沒有農村經濟的發展，也就不會有整個經濟社會的協調發展，金融機構應擔當起應有的社會責任，另外，一些貸款可能確實收不回來形成壞帳，對金融機構是一種損失，當然也是一種社會財富的損失，但是，整個農村通過貸款而創造的社會財富遠遠大於壞帳造成的社會財富的損失，這對整個農村經濟的發展不是更有利嗎。客觀地講，農民也是一個理性的自然人，當把農房用於抵押貸款時是比較謹慎的，一定也考慮了自己的還款能力，同時，金融部門也有其自身的防範措施，對不符合條件的房屋也不會發放貸款。
台盟中央調研組曾算了一筆賬：以重慶為例，2007年重慶市總計農村房屋約8.9億平方米，按每平方米300元計算，農村房產價值達到 2670億元。以30%的抵押貸款比重計算，能籌集到超800億元貸款。這對農村有顯而易見好處：首先能促進農村生產和拉動農村消費；其次有利於推進新農村或新型社區建設；最後，有利於引導農村耕地向規模經營集中。
安徽省宣城市從1997年開始試點農村房屋產權登記制度改革，在農村房屋產權得以明晰後，農民可以自己的農房向銀行擔保貸款，農民融資能力大大提高。同時，金融部門也積極開展抵押貸款業務，2003年552007年共辦理農房抵押貸款7700多起，抵押貸款額5億多元。2006年6月份，宣城市房管局對農民房屋抵押貸款用途和結構進行了分析，其中，種植業佔10%、禽畜養殖業佔15%、水產特產佔10%、茶林特產占 10%、農產品加工業佔20%、農產品購銷占 20%、運輸業佔5%、服務業佔4%，其他工業及服務業佔6%。房屋抵押貸款融資，支持了一大批特色產業、特色市場的興起，促進了農業發展，農民增收。貸款幾乎全部用於經濟發展，沒有一筆流向生活消費或其他用途。
早在2001年，湖州即出台了《湖州市區農村農民房屋抵押登記辦法》。根據這一辦法，該市農民可以以具有合法產權的房屋(連同佔地范圍內的土地)作抵押，向農村信用社或開展農村信貸業務的商業銀行申請貸款。按辦法規定，湖州市農民最高可申請房屋(連同土地)評估價 70%的貸款。
2009年，萊蕪市出台《集體土地房屋抵押貸款管理辦法(試行)》，從2009年10月1日起，對依法取得權屬證書的集體土地上的企業廠房、農村宅基地房，農村集中居住區房屋和農村臨街商住房可以抵押貸款。
2008年「5.12」地震後，為加快災後農村住房重建，切實推進農村房屋流轉，搞好農村房屋抵押登記工作，成都市房產管理局下發了《關於開展災後農村自建房抵押登記工作的指導意見》(成房發[2008]141號)，規定了可以擬建房屋申請抵押權預告登記、以在建房屋申請在建工程抵押權登記、以已建成房屋申請抵押權登記三種類型，提交的要件為申請書、身份證明、抵押合同、借款合同、集體建設用地使用權證、鄉村建設規劃許可證等。該文件下發後，金融借款支持力度加強，災後重建步伐明顯加快。為推動農村房屋抵押登記工作的進一步深入，成都市人民政府辦公廳轉發《市政府金融辦等部門關於成都市農村產權抵押融資總體方案及相關管理辦法的通知》(成辦發[2009]59號)，其規定，抵押人辦理農村房屋抵押應同時具備以下條件：一是合法取得的《集體土地使用證》(使用權類型為集體建設用地使用權)和《房屋所有權證》，且徵得本集體經濟組織同意；二是承諾設定抵押的房屋在依法償債後有適當的居住場所；同時還規定，抵押人辦理土地性質為宅基地使用權的農村房屋抵押時，應將該房屋所佔用范圍內的宅基地使用權變更為集體建設用地使用權，向集體土地所有權人申請辦理集體建設用地使用權的出讓，承諾今後不再申請宅基地，並在國土資源管理部門辦理集體建設用地使用權登記手續，辦理集體建設用地使用權出讓的土地價款，由農村集體經濟組織按照集體建設用地使用權基準地價的一定比例合理確定。如果借款人無法正常償還貸款的，抵押權人可與抵押人協商以抵押房屋拍賣或變賣所得的價款受償，也可由農村房屋所在集體經濟組織或者由農村產權抵押融資基金收購，協商不成的，抵押當事人可根據合同約定，向仲裁機構申請仲裁或者向人民法院提起訴訟，處置抵押的農村房屋時，本集體經濟組織及其成員在同等條件下有優先購買權。
從目前的情況來看，大部分農村房屋抵押貸款都由農村信用社參與，由於此項貸款具有金額小、成本高、利潤低、風險大的特點，許多國有銀行及股份制銀行仍未介入此項工作，同時，農村房屋抵押的擔保方式相對於其他信用擔保方式，也顯得手續較多，費用較高，農民和信用社都不很情願的現象。農村村民因實現抵押權而出賣房屋，確實可能導致無家可歸的，該農戶對原住房屋享有優先承租權，藉此解決當前擔保法已經出現的農村房地抵押出現的矛盾，同時避免短期內造成農民生活保障出現問題，避免影響社會安定。
在推進農村房屋抵押的同時，政府也應加快建立農村公共住房保障制度，保障農民房屋抵押後的居住問題。同時允許城市廉租房對農民開放，廉租住房作為社會保障體系的重要部分，從廣義上講是政府和單位向城鎮低收人家庭提供的低租金住房。為推進城鄉一體化進程，對租賃對象資格可適當放寬一些，允許城市廉租房對農民開放，特別是對那些把自己的房屋抵押出去後無房農民。
當然也應當看到，農民的確存在貸款難問題，但一味在宅基地上做文章還值得深思，國際經驗表明，土地抵押有利於改善農民獲得信貸，但並不是農村金融市場發展的決定因素，一些允許農民土地抵押貸款的國家，農民面臨的信貸約束也很嚴峻，解決農民貸款難問題，還應當在完善農村金融體系、創新農村金融產品及服務方式上多做文章。
(四)宅基地上聯建房屋，引入社會資金進行災後重建
「5.12」地震中，由於房屋毀損嚴重，災區農民沒有穩定的生產生活條件，為盡快完成農房修建，恢復災民生產生活，成都市出台了《關於促進房地產業恢復發展扶持居民安居置業的意見》和《成都市關於堅持統籌城鄉發展加快災後農村住房重建的意見》的文件，鼓勵社會力量參與災後農房的聯建，即由受災村民提供自己的宅基地同出資人聯合，完成農房修建，政府按照投資者和農戶的建設約定分割辦理土地使用證、房產證，保證雙方權益的一種方式。其具體操作程序是，農民以本戶宅基地使用證向所在的農村集體經濟組織提出聯合建房申請，經集體經濟組織同意後，將其合法取得的宅基地扣除自住用地後，剩餘的集體建設用地交由農村集體經濟組織進行流轉；農戶與聯建方建房選址經地質災害危險性評估合格後，按規劃許可及規劃用地條件和流轉合同實施聯合建設；待聯合建房竣工驗收合格後，農戶和聯建方共同向市(縣)國土資源局提出土地登記申請，市 (縣)國土資源局對農戶的原宅基地使用證進行變更，對農產仍頒發宅基地使用證，土地用途為住宅；為聯建方頒發集體建設用地使用證，土地用途為非住宅，土地使用年限參照國有建設用地出讓年限確定。出資的聯建方一般為城裡人，事實上已經變相突破了宅基地使用權只能在本集體經濟組織內部流轉的規定，聯建方取得房屋所有權後，其轉讓不應再受到限制。
成都市出台上述聯建政策後，社會資本大量涌人鄉村，2009年9月筆者在都江堰市大觀鎮茶坪村實地調研時發現，一個風景宜人的小山村正在大興土木，各種漂亮的小別墅倚山而建，已完全看不出朴實的鄉村風貌。城市居民通過聯建政策事實上得到了實惠。因為城市居民雖然修建了兩套房屋，只擁有其中一套房屋的合法所有權，但兩套房屋的修建完畢，僅花費了建築材料、人工等方面的成本，但土地的取得基本上沒有成本，而土地成本恰恰是房屋價格的最大構成。為農民修建完畢的聯建房事實上農民也沒有自住，而是交由某公司統一經營，接待各種觀光旅遊，農民轉而受聘為該公司服務。同時，在大邑等災區，這種聯建政策已被一些開發商利用，變相從事房地產開發。由於以上諸多弊端，聯建政策已於2009年年底截止。