我國房地產企業融資方式創新研究

⑴ 結合美國次貸危機 談談你對房地產金融法制創新的看法

地產金融工具的創新 房地產企業的融資額度一般都非常巨大，單純依靠商業銀行貸款顯然無法完全解決資金需求，更難以分散日趨嚴重的金融風險。因此，需要開發金融產品的創新組合。作為一項新生事物，我國房地產金融業務還有極大的拓展空間，地產金融工具的設計和創新是一項值得長期關注和研究的重要課題。我們的思路是： （一）我國房地產行業亟需融資方式的多元化，特別是變間接融資為直接融資。隨著房地產金融調控措施頻頻出台，傳統的融資渠道開始緊縮，而且今後仍有可能出現金融政策變動和利率調整帶來的風險。因此，地產金融工具必須不斷創新。而且，地產金融工具創新的最大瓶頸，是我國相關法規的滯後。在西方一些發達國家，隨著創意產業的飛速發展，金融工具的設計與創新層出不窮，新的融資渠道不斷涌現。例如，企業改制上市，尋求信託與基金的支持等。其中，以信託基金和產業基金為投資來源的資金運作模式成為房地產開發企業的重要融資模式。可以說，時代的發展和行業的需求，不斷向地產金融工具創新提出了新的要求。 （二）建立長期投資基金機構，吸收長期資金，用於房地產項目。2003年，由全國工商聯住宅產業商會推出了住宅產業精瑞基金，成為房地產融資模式多元化的信號彈。但是，由於缺乏產業投資基金法的法律支持，當時只能採取境外注冊產業基金、境內注冊投資公司這樣一個勉為其難的迂迴戰術。此後，國內的信託公司也開始尋找創新的機會，「類信託」的融資模式得以實施，得到了市場的熱烈響應。 （三）這里想著重談一下REITs，即房地產投資信託。它通過發行基金份額的方式，把社會閑散資金吸引過來，從而把房地產行業變成普通大眾皆可參與的一種投資工具。這樣集合起來的資金可以進行組合投資，而且能夠實現專業化管理，因此有利於分散投資風險。一方面，信託能夠實現房地產投資的社會化、大眾化，使投資者能夠通過購買房地產信託而分享房地產行業高速成長的收益；另一方面，它也彌補了銀行信貸無法完全解決房地產金融需求的難題，從而成為地產金融的一支有力工具。只有運作規范、市場前景被看好的房地產項目才有可能獲得REITs的支持，客觀上可以促進房地產行業內部的優勝劣汰，從而實現資源的優化配置。不僅如此，投機購房者如果能夠通過購買信託而獲利，就不一定非要把資金投入到房地產實物上，其結果能夠減緩市場供需矛盾，減少房地產泡沫，並由此來穩定房價，減低漲幅。這對於我國房地產行業的可持續性健康發展不無裨益。我們相信，隨著信託投資公司的市場形象和美譽度的提升，必將受到廣大投資者的青睞。信託融資的創新，對於中國信託行業的健康發展、房地產融資市場的提升和房地產金融市場的完善，具有重要的意義。 （四）房地產金融租賃。這是將傳統的租賃、貿易與金融方式有機地組合在一起而形成的一種新的融資方式，也可以叫融資租賃。出租人根據承租人選定的租賃房屋和開發商（出賣人），以對承租人提供資金融通為目的而購買該房屋，承租人通過與出租人簽訂融資租賃合同，以支付租金為代價，而獲得該房屋的長期使用權。對承租人而言，通過融物的方式來實現融資的目的；對出租人而言，只是提供金融服務，但為了控制承租人償還租金的風險而控制房屋的所有權，而且在合同結束時，又可能將產權轉移給承租人。這種業務的主體是金融租賃公司，需要三方簽署兩個合同來完成交易。這是在二戰後產生於美國的一種新型金融工具，如今在國際資本市場上，它已經成為僅次於銀行信貸的第二大融資方式。在我國，中國人民銀行一經發布了《金融租賃公司管理辦法》，但目前採用這種金融工具的企業多是為了大形設備、運輸工具和生產線的融資，房地產與商家尚未廣泛引入這種機制。 （五）房地產企業直接上市。上市是企業獲取資金、實行資本運作的主要方式之一，也是提升企業品牌的良好方式。對於房地產企業來說，直接上市也是進行融資的最理想的方式之一。例如，李嘉誠的長江實業，其凈資產在1972年上市時僅有一個多億，到2000年就已增長為1000億。可見，上市不僅可以有效地化解金融風險，而且還能夠降低企業的融資成本，改善企業的資本結構。但是，由於房地產企業的贏利模式不同於一般工業企業，其資金流是不連續的，因此一般的房地產企業很難達到上市要求，只有房地產行業的「老大」才有望獲得上市資格。 （六）證券化的融資渠道。這種方式，就是直接將房地產投資變為有價證券。投資人不是擁有房地產實物的所有權，而是擁有證券的債權。但是，這種操作有一定的難度，我國目前仍處於試點階段。今後我們應大力推動房地產投資權益證券和房地產抵押貸款證券，培育和發展住房抵押二級市場。 （七）將保險資金引入住宅融資市場，擴大房地產業的融資渠道。保險資金運用周期較長，數額巨大，適合進入房地產業。 （八）積極穩妥地發展住房公積金貸款，擴大發放范圍，加強監管力度。針對廣大中低收入居民的購房要求，一方面要加強經濟適用房、限價房的規劃和管理，另一方面要充分利用公積金貸款所具有的政策性補貼、利息較低等特點，讓符合條件者盡早解決住房困難的問題。在我們看來，公積金的使用條例並不應是一成不變的，政府應當根據國情、民情的變化而加以研究、調整，做到與時俱變，對建構和諧社會作出貢獻。 我們相信，隨著地產業與金融業的密切合作，融資渠道會更加豐富，規避風險的方法會更加有效，一個更理性、更規范的房地產時代必然來臨。隨著宏觀調控政策的進一步深化，中國的房地產市場必將更穩健地發展，房地產泡沫會越來越少，房價會越來越穩定。根據我國加入WTO的承諾，政府將在五年內取消對國外金融機構的地域和業務方面的限制。屆時，西方發達國家的金融機構勢必搶灘中國房地產業。在這種情況下，我們一定要加緊房地產業金融機構的改革，使法律政策的軟硬體環境得以完善，爭取早日完成與國際的接軌。

⑵ 房地產融資方式有哪些

1、銀行開發貸。這是目前房企用的最多的一種融資方式。資金來源主要是銀行自有資金。目前主要要求是「四三二」，也就是四證齊全，自有資金投入比例不低於30%，二級開發資質。具體做法就是：向銀行提交項目基礎資料，股東基礎資料，這其中要的材料會非常詳細，基本就是把你公司的家底資料都收集完了。銀行客戶經理寫貸款調查報告，然後報風險部審查，然後上貸審會。根據不同貸款額度再決定是需要報省行總行上會。上了貸審會後通過了，就會有個批復，上面列明了銀行提出的各個要求條件，公司再逐項落實批復條件，就可以提款了。開發貸資金成本相對較低，利率大概是4.75%-9%都有，大行低一些，小行高一些。

2、債券融資。債券融資屬於信用債，主要有公司債、企業債、中期票據、定向工具、資產支持證券、短期融資等。根據審核主管部門來分，公司債、可轉債、可交換債由證監會和證券交易所審核，是普遍優質房企常用的債權融資方式，大概占債權融資的5成；然後企業債審核是發改委，大概占債權融資的2成；中票、短融、定向工具等是由銀行間市場交易商協會審核，大概占債權融資的3成。債券融資對於企業的主體資質要求比較高，資產規模以及盈利能力、現金流情況都有要求。具體做法就是做評級，財務盡調，近三年財務審計，內控法律意見，評估報告等，然後報證監會或者交易所、發改委或銀行間市場交易商協會。總之材料會比較多，程序比較復雜。成本利率低，優質的企業能做到3%-5%左右。這一塊我做的不多，就不詳細說了。

3、股權融資。主要有上市IPO發行股票、私募股權基金、特定對象股權融資等。IPO大家都知道，就是上市或借殼重組。現在這種市場環境和監管政策，房企IPO很難，除非特別優質。具體做法就很復雜了，先請會計師事務所、證券所，法律機構做輔導咨詢，理清各種股權關系，賬務，等等，然後向證監會報送材料，排隊等待初審二審等等，具體不細說了。私募股權基金近年發展比較快速，相對監管沒那麼嚴格，但是也是越來越嚴格了。具體做法和銀行開發貸差不多，大同小異。特定對象股權融資，

⑶ 房地產企業融資的渠道有哪些

房地產業是資金密集型行業，如何獲得足夠的資金支持、開拓新的融資渠道，是投資項目得以順利進行的基本前提，也是當前房地產企業關注的熱點問題。下面華地資本就為大家介紹一下：

(1)自籌資金
自籌資金是房地產企業初始階段的融資渠道，一般是股東追加股本金或提供股東借款的方式加以解決。但當房地產價值的升高，投資規模的增大，資金周期的延長，房地產企業單靠自籌資金必然無法實現融資目標。

(2)預售資金
房地產預售也是當前市場上比較流行的一種融資方式。在房地產區位、環境等條件較好的情況下，預售可以籌集到必要的建設資金。

（3）商業銀行貸款
商業銀行貸款是我國房地產企業最主要的融資渠道，至少70％以上的房地產開發資金來自商業銀行。

(4)企業合作融資
房地產公司合作融資，包括外資合作和內資合作。外資合作一般是成立合資或合作公司。利用較好的國外先進管理技術和經驗，進行優勢互補。通過合資合作可以共同把房地產企業做大做強。合作融資是我國房地產企業目前最為可行的融資方式之一。

(5)債券融資
房地產債券是企業債券的一個組成部分。目前很多房地產企業發行企業債券比較困難。

(6)信託融資
信託融資即信託公司對於比較好的有贏利前景的房地產投資項目提供信託貸款或直接參與信託投資的融資方式。相對銀行貸款而言。房地產信託的融資方式可以降低整體融資成本，節約財務費用，而且期限彈性較大，在不提高資產負債率的情況下可以優化公司結構。在供給方法上可以針對房地產企業本身運營需求和具體項目設計個性化的資金支持。信託獨具制度優勢，並具有較強的靈活性，在銀行貸款困難時，是比較好的選擇之一。

(7)房地產證券融資
房地產證券化是房地產市場發展的方向，可以促使房地產經營的專業化、資源的合理化。是房地產企業融資的最佳途徑。最常見的形式是上市。通過上市可以迅速籌集巨額資金並作為注冊資本永久使用，沒有還款期限，同時還可以擴大規模，化解風險。降低融資成本。投資者亦可分享房地產經營利潤，使房地產企業主體從國有制走向股份制，有利於改善企業資本結構。中小型房地產企業可以通過企業間的項目收購、土地轉讓等形式優化資源組合，擴大企業規模，實現規模效益，達到上市融資的目的。

（8）房地產私募股權投資基金
房地產私募股權投資是房地產市場發展到一定程度的產物。目前，在我國已經初見端倪，是一種向特定對象發行私募股權基金募集資金，然後以股權方式投資於房地產項目或企業的一種投融資方式，屬於一種專業基金管理公司專業化募集資金、投資管理的一種融資方式。一般分為資金募集、投資、基金投資管理、基金退出四個工作階段。是當前市場上逐漸興起的一種融資方式。

⑷ 李文興的主持課題

「鐵路貨物運價與物價管理信息系統研究」，部級，1997-1998，課題組長，通過鐵道部鑒定
「鐵路運價與物價相關性研究」，部級，1993-1996，運輸成本專題負責人，通過鐵道部鑒定
「社會主義市場經濟條件下交通運輸若干政策問題研究」，國家級，1993-1996，運價子課題
-----主持人，通過國家科委和計委鑒定
「鐵路運價評價體系及運價指數編制方法的研究」，部級，1998-2000，課題組長，通過鐵道部鑒定
「鐵路運價形成機制的研究」，國家級，2000-2001，課題組長，通過國家科委鑒定
「高速鐵路運營成本與票價構成的測算研究」，部級，2000-2001，課題組長，通過鐵道部鑒定
「鐵路運價制度創新的研究」，部級，2002-2004，課題組長，通過鐵道部鑒定
「勝利油田作業成本法研究」，部級，2001-2003，課題組組長，已通過鑒定
「我國綜合運輸體系研究」，國家級，2002-2004，子課題組長，已完成
「能源結構調整對鐵路運輸成本影響及節能對策的研究」，部級，2002-2004，課題組組長，已完成
「電價分段及各段構成因素研究」，部級，2002-2004，課題組組長，已完成
「大連鐵龍股份有限公司管理體制創新研究」，橫向，2003-2004，課題組組長，已完成
「北京地鐵四號線票價研究」，市級，2003-2004，課題組組長，已完成
「威海市現代物流發展戰略研究」，省級，2003-2004，課題組組長，已完成
「應用信息技術製造業企業價值鏈增值問題研究」，橫向，2003-2004，課題組組長，已完成
「印刷行業現代物流與供應鏈發展戰略研究」，橫向，2003-2004，課題組組長，已完成
「勝利油田運輸系統資源優化重組的研究」，橫向，2003-2004，課題組組長，已完成
「京塘港發展戰略研究」，橫向，2004-2005，課題組組長，已完成
「高科技項目的評估問題研究」，橫向，2005-2006，課題組組長，已完成
「山東齊星集團公司物流發展戰略研究」，橫向，2005-2006，課題組組長，已完成
「電價形成機制研究」，國家社科基金，2006-2009，課題組組長，已通過國家哲社辦鑒定
「建築安裝工程施工企業經營管理模式研究」，橫向，2006-2009，課題組組長，已完成
「鐵路客運專線運價水平及其旅客列車票價方案的研究」，部級，2007-2009，課題組組長，已通過鑒定
「鐵路運輸企業客票價機制研究」，部級，2007-2010，課題組組長，已通過鑒定
「城市軌道交通成本構成及分析研究」，博士點基金，2008-2010，課題組組長，已通過鑒定
「電氣化鐵路還本付息電價機制改革思路研究」，部級，2008-2011，課題組組長，已通過鑒定
「高速鐵路與其他運輸方式競爭互補關系研究」，部級，2008-2011，課題組組長，已通過鑒定
「鶴山市物流產業集群發展的可行性研究」，橫向，2009-2010，課題組組長，已完成
「白銀有色集團股份公司上市財務管理與分析」，橫向，2010-2011，課題組組長，已完成
「利民礦業有限公司融資發展模式研究」，橫向，2010-2011，課題組組長，已完成
「我國煤炭產業組織及政策研究」，橫向，2011-2012，課題組組長，已完成
「黃河三角洲（濱州）文化產業園發展戰略研究」，橫向，2011-2012，課題組組長，已完成
「基於國家安全的經濟發展方式研究」，部級，2012-2013，課題組組長，已通過鑒定
「山東半島藍色經濟區綜合交通運輸體系前期研究」，橫向，2012-2013，課題組組長，已完成
「青島藍色經濟區綜合運輸體系構建研究」，部級，2012-2013，課題組組長，已通過鑒定
「我國一二線城市房地產投資機會研究」，橫向，2012-2013，課題組組長，已完成
「企業成長中的凝聚力研究」，部級，2012，課題組組長，在研
「運輸行為演進的超邊際分析研究」，博士點基金，2013，在研
「基於產業安全的首都經濟圈產業轉移研究」，北京市社科基金，2013，課題組組長，在研
「鐵路運輸成本定額研究」，部級，2013，課題組組長，在研
出版著作
《質量成本管理》，專著(獨著)，科學普及出版社，1991.3
《鐵路工業企業成本管理》，專著(獨著)，中國科學技術出版社，1993.3
《鐵路運輸成本費用管理》，主編，中國鐵道出版社，1995.3
《成本會計學》，主編，中信出版社，1995.8
《跨世紀現代會計全書》，副主編，中國建材工業出版社，1998.6
《中國鐵路財務會計》，參編，中國鐵道出版社，1999.9
中國經濟科學前沿叢書—《中國價格理論前沿》，參編，社會科學文獻出版社，2011.3
發表論文
「鐵路運價指數編制方法的探討」，《統計研究》，2003年7期，獨立完成
「鐵路建設基金改革及籌資方式探討」，《財政研究》，2003年7期，獨立完成
「我國鐵路運價評價體系的研究」，《數量經濟技術經濟研究》2003年7期，獨立完成
「Informational Efficiency and Allocative Efficiency in the Incomplete Stork Market」，Proceedings of 2003 International Conference Management Science& Engineering August 15-17,2003 Georgia, USA，2003.8 合作完成
「中國鐵路貨物運輸定價模式的探討」，《經濟學動態》，2003年8期，獨立完成
「鐵路貨運定價模式求變」，《物流時代》，2003年9期，獨立完成
「鐵路貨運價格的『成長』」，《人民鐵道報》，2004.2.5，獨立完成
「網路產業價格規制對投資行為的扭曲及改進方案」，《中國軟科學》，2004年8期
「信貸風險解析與對策」，《財政研究》，2004年12期
「基礎設施產業重組改革中的規制重建」，《社會科學戰線》，2004年增刊
「大變革所蘊藏的『成本力量』」，《人民鐵道報》，2005.4.14， 獨立完成
「優質服務：提速優勢的最佳燃料」，《人民鐵道報》，2005.4.27， 獨立完成
「鐵路運價改革的設想」，《北方交通大學學報》，2001年10期， 獨立完成
「鐵路運輸成本費用指數體系及計算方法」，《鐵道學報》，1997.5，第一作者。
Determination of Reasonable Transportation Tariff』s Level.，4th Rail Transportation Semina. Tehran .， 1999.1 ，獨立完成。
「中國鐵路運價形成機制改革的『三步曲』」，《價格理論與實踐》，2000.7，第一作者。
「並購公司中估價模型的設計」，《國有資產研究》，1997.3 ，第一作者。
「如何實現鐵路運價與物價的聯動」，《綜合運輸》，1997.1 ，第一作者。
「鐵路運輸業質量成本初探」，《北方交通大學學報》，1996.3，第一作者。
「談各種運輸方式運輸成本計算的特點」，《綜合運輸》，1991.3，獨立完成。
「C-D生產函數的擴展式在鐵路運輸經濟分析中的應用」，《鐵道經濟研究》，1997.4，第一作者。
「談鐵路運輸企業質量成本核算及分析」，《鐵道運輸與經濟》，1996.11，獨立完成。
「鐵路運輸企業安全成本初探」，《北方交通大學學報》，1994.3，獨立完成。
「綠色會計探討」，《網路知識》，1999.11，第二作者。
「工程項目投資中的幾個問題探討」，《北方交通大學學報》，1999.2，第二作者。
「超越對數成本函數在鐵路運輸業經濟管理中的應用」，《鐵道財會》，1996.6，第一作者。
「鐵路運輸企業安全成本的提出與初探」，《鐵路改革與發展》第二集，西南交通大學出版社， 1995.1，獨立完成。
「我國鐵路運輸管理體制的探討」，中國鐵道學會建立鐵路運輸現代企業制度研討會(北京)發表，1996.12，第一作者。
「論鐵路運輸企業質量成本管理」，《中國鐵路》，1996.4，獨立完成。
「鐵路運價合理水平的確定」，中國鐵道學會鐵路運價改革研討會議(安徽)發表，1997.6，獨立完成。
「我國鐵路運輸企業推行安全成本管理的設想」，中國科協第二屆青年學術年會鐵路運輸與科技情報衛星會議(鄭州)發表，1995.5，獨立完成。
「鐵路調價影響的測算」，中國鐵道學會鐵路運價改革研討會議(安徽)發表，1997.6，獨立完成。
「我國交通運輸價格的現狀和改革設想」，《北方交通大學學報》，1994.3，第一作者。
「會計專業成本課程教學內容及教學效果的探討」，《鐵路高等教育》，1998.1，第二作者。
「鐵路運輸安全成本管理探討」，《鐵路發展論文集》，1994.3，獨立完成。
「我國鐵路運輸業經濟改革的模式結構分析」，中國科協第二屆青年學術年會鐵路運輸與科技情報衛星會議(鄭州)發表，1995.5，第一作者。
「談質量成本管理的內容」，《北京珠算與會計》，1994.6，獨立完成。
「我國運價繼續調整和改革的建議」，中國科協第二屆青年學術年會鐵路運輸與科技情報衛星會議(鄭州)發表，1995.5，第一作者。
「我國鐵路運輸企業推行質量成本管理的設想」，首屆全國交通運輸領域青年學術大會(重慶)發表，並收入《跨世紀人才論中國交通》論文集，1995.12，第一作者。
「京滬高速鐵路不同速度目標值對運營成本的影響」，京滬高速鐵路不同速度目標值與工程造價及運營成本的關系問題研討會(北京)發表，1995.9，獨立完成。
「社會主義市場經濟體制下運輸價格形成機制的改革」，《中國交通運輸協會論文集》，2000.7，獨立完成。
「政府規制俘獲產生的原因及對策」， 管理現代化， 2008-2，第二作者
「強自然壟斷規制定價模式分析」， 北京交通大學學報（社會科學版）， 2008-3，第二作者
「電力行業投融資風險分析與評估」， 管理現代化 ，2008-3，第二作者
「新古典經濟學在解釋中國企業成長中的問題分析」， 中國流通經濟 ，2008-5，第二作者
「強自然壟斷定價理論研究述評」，生產力研究， 2008-8，第二作者
「建立中國交通運輸價格指數的研究」， 2008中國交通運輸價格高層論壇， 2008-11，第一作者
「論企業凝聚力的產生及構成」 ，鐵道運輸與經濟， 2009-6，第二作者
「文化產業集群中企業戰略聯盟嬗變——基於資源整合的R& V戰略聯盟研究」 ，生產力研究， 2010-1，第二作者
「浙江專業市場指數的特徵與優化」 ，北京交通大學學報(社會科學版) ，2010-1，第二作者
「深化港口產業研究 推進港口改革進程——《港口民營化改革的理論與政策》評介」 ，經濟研究導刊， 2010-1，第一作者
「珠江三角洲物流園區建設宏觀環境分析」， 鐵道運輸與經濟， 2010-5-1，第二作者
「企業社會責任與企業價值的相關性實證研究」 ，中國會計學會2010年學術年會， 2010-6，第一作者
「分工視角下運輸業發展路徑經濟學分析」， 中國流通經濟， 2010-7，第二作者
「高速鐵路與其他運輸方式客運分擔率研究」 ，管理現代化， 2010-8，第二作者
「中國獲取大宗商品定價權的路徑」 ，中國國情國力， 2010-9，第二作者
「民營資本介入與我國民營圖書流通業變革——以產業規制演變的視角」 ，物流技術， 2010-10，第二作者
「分工視角下運輸業與經濟發展的關系探析」 ，中國國情國力， 2010-12，第二作者
「我國稀土產品出口定價權缺失的原因分析與政策建議」 ，物流技術， 2010-12，第二作者
「城市軌道交通運營成本研究」 ，中國科技論文在線， 2011-2，第一作者
「物流戰略成本動因分析及控制研究」 ，物流技術， 2011-2，第二作者
「城市軌道交通成本構成分析」 中國科技論文在線 ，2011-2，第一作者
「不同層面文化產業集群發展的差異化軌跡與特徵——以浙江為例」 ，北京交通大學學報：社會科學版 ，2011-6，第二作者
Study on China』s Listed Companies Participating in Venture Capital「 ，The Fourth (2011) International Statistics and Management Engineering Conference ，2011-7，第一作者
Strategy Cost Driver Research of Urban Railway Transportation Based on the Analytic Hierarchy Process」 ，Engineering Management and Service Sciences (EMS 2011) ，2011-8，第一作者
「公路運輸發展的內在機理分析」 ，時代經貿， 2011-8，第二作者
「我國電價規制存在的問題及改革思路」 ，價格理論與實踐， 2011-10，第一作者
「調控新政環境下房地產企業發展策略探微」 ，學習論壇 ，2011-11，第二作者
Research on financial model of the small & middle-sized mining enterprises in China ，2011 The Fifth Internationnal Symposium on the Development of Small and Medium-sized Enterprises ，2011-12，第二作者
Studies on the efficiency of internal capital markets in China ，2011 International Conference on Economic and Information Management ，2011-12，第一作者
The Deepening of Study-Based Teaching Method on Cost Accounting Courses ，Proceedings of 2011 The Conference on Information Technology and Ecation Teaching(ITFT2011) ，2011-12，第一作者
「我國商業地產現狀與發展趨勢」 ，建築經濟 ，2011-12，第二作者
「我國房地產融資創新研究」 ，理論與改革， 2012-1，第二作者
「定向增發背後的利益協同與利益輸送」 ，管理現代化， 2012-1，第一作者
「北京城市軌道交通成本構成分析」 ，交通運輸系統工程與信息（國際版）， 2012-1，第一作者
Research on the evaluation system of earnings quality of listed company in china--based on the wholesale and retail trade instry ，Proceedings of 2012 International Conference on Management Innovation and Public Policy,January,Chongqing,China ，2012-1，第一作者
社會職務
李文興教授2001年9月至2002年1月為瑞典國家道路與運輸研究院運輸經濟所的訪問教授，現兼任：
中國價格學會，常務理事
全國高校價格理論與教學研究會，副會長
中國管理現代化研究會，理事
中國會計學會，理事
中國交通運輸協會運輸郵電價格分會，常務理事
中國鐵道學會經濟委員會，委員
中國會計學會教育委員會，委員
國家政府價格工作專家咨詢委員會，委員
北京市政府城鐵專家論證委員會，成員
鐵道部運價改革工作小組，成員
聯合國貨幣發展委員會，委員
國際會計學會（AIA），會員
所獲榮譽
1993年被評為北京市優秀青年骨幹教師。
2001年獲中國價格學術研究最高獎：薛暮橋價格研究獎。
2001年12月獲第五屆詹天佑鐵道科學技術獎專項獎。
《交通運輸價格改革研究》項目1995年獲國家教委人文社會科學研究優秀成果二等獎
《質量成本管理》專著（獨著）1992年獲北京市哲學社會科學中青年優秀成果獎
《中國鐵路運價形成機制改革的「三步曲」 》論文（第一作者）2000年獲中國價格學會、中國交通運輸協會優秀論文一等獎。
2010年7月，京津城際鐵路客運專線運價的系統動力學測算，獲全國高校價格理論研究會2010年會（延安）優秀成果一等獎
2009年10月獲全國百篇優秀博士論文提名獎（指導教師 李文興）

⑸ 秦虹：頂層設計政策如何鼓勵房地產金融創新

秦虹：大家上午好！今天上午的主題和金融稅收等有關系，我發言的題目是房地產企業金融創新的趨勢與探索。我們從2010年開始和高和基金合作，一直在跟蹤研究中國房地產金融創新的一些新的苗頭，當時為什麼要從2010年開始做這樣一項研究工作呢？主要原因是我們大致判斷從國十條以後，對住宅市場的抑制投資和投機性需求，去杠桿的政策，比如說第三套房不貸款這樣一些政策恐怕會長期堅持。在這樣一個長期堅持對房地產投資、投機進行抑制，以及去杠桿化的政策趨勢下，民間資本投資房地產會產生什麼樣的一些新的變化，以及房地產企業在未來的發展中它會在金融市場上面臨一些什麼樣的需求，所以根據連續這幾年的研究，我們陸續也發布了一些研究的成果，今年我們持續的對房地產企業的金融創新也做了一些研究和分析，大致有以下幾個方面的研究的心得體會，在這里和大家做交流。 首先，我們認為房地產企業金融創新是企業的內在需求，是一種必然的趨勢。為什麼呢？從行業發展趨勢來看，第一，成熟的房地產市場它的融資一定是多元化的，而不是單一化的，我們大致研究了在國外比較成熟的房地產市場，我們看到的他們的企業的房地產融資，在公募市場融資、私募市場融資和銀行貸款三分天下，解決房地產企業融資的多元化。在開發和銷售階段都依賴銀行貸款的這種單一格局，我們覺得在中國也是很難持續的，因為在中國現在，房地產開發投資已經7萬多億，整個房地產開發的規模在10年內增長了10倍，我們房地產正在從市場起步階段走向成熟，它必然要求我們房地產市場的融資也呈現成熟房地產市場的多元化格局，這是第一個原因，它是一個必然的趨勢。第二，現在房地產行業的利潤率和前幾年相比是趨於下降的格局，我們現在土地的成本已經很高了，但是隨著供應的增加，競爭的加劇，包括人工費、原材料費的上升，企業的利潤在攤薄，在這種情況下，開發企業也必須探討新型的金融創新工具，解決它的長期持續發展的情況下資金的保證問題。第三，中小房地產企業在目前的貸款名單式管理、銀行對風險高度的管制的情況下，他的貸款越來越困難。第四，商業地產的佔比開始大幅度提高，如果說和2008年相比，房地產開發企業開發投資總規模從3萬億增長到了7萬億，在房地產總投資規模增長一倍的時候，房地產的商業地產投資增長了2倍。整個商業地產的開發投資在加快，甚至商業用房的開發投資增速高出住宅投資的一倍，在建施工面積也非常大，我們現在房地產開發多元化的格局也實現了由住宅投資為主，轉向多元化投資，隨著商業地產供應量的增加，應該說商業地產面臨著極大的挑戰，也面臨著很多問題。主要是退出渠道的匱乏，導致了商業地產的良性發展，由於我們缺少長期資金支持，所以整個商業地產的經營水平的提升難度很大，供應量上升也導致了過去以散賣為主的商業地產的銷售現在也面臨著銷售的困難，因為過去商業地產少，少數的一些商業地產可以靠散售來實現他的資金的周轉。 當大量的商業地產都開始集中供應的時候，銷售也開始出現困難。所以很多企業為了解決商業地產運營中的困難，也做了積極的嘗試和探索，比如說高和基金目前實行的帶租約的銷售，這種銷售可能會受到市場歡迎一些，還有一些開發企業加大了持有的比例，持有和散售相結合，也來應對單純的銷售困難帶來的商業地產經營的不利和銷售難度上升的情況。但是我們覺得這都是一種簡單的應對，關鍵的還是需要長期資金的注入，所以金融創新也是商業地產發展的一個內在要求。這是從行業的角度來看。 從社會融資的趨勢上來看，利率的市場化已經是大勢所趨，最近央行已經取消了貸款利率下限的限制，下一步我們可以沒有懸念地說，我們金融改革的一個大的方向就是要實行利率的市場化。利率市場化導致一個什麼結果呢，導致的結果就是資金的成本，間接融資和直接融資的成本趨於靠近，而不是更加拉大這個距離。第二，我們的貨幣政策總基調是用好增量、盤活存量。用好增量對房地產來講，如果是信貸的增量，主要支持的是什麼呢？恐怕主要支持的是保障性住房等民生工程的貸款需求。在用好增量政策的情況下，低成本的、更寬松的、大規模的銀行貸款來支持房地產企業的開發資金需求，我覺得這種環境基本不太具備，下一步盤活存量，對房地產企業在探索多元化的直接融資方面有極大的空間，是可以探索的。另外，從房地產企業融資來講，一方面從理論上來講，應該是一些機構投資者作為它的投資人，還有一部分散客，就是高凈值人群作為它的投資人。那麼我們現在看到的情況是什麼呢？就是不斷成熟的中國的投資人的機會，因為現在有錢的、有能力投資的投資人隊伍越來越壯大，他們在資產配置的要求下，他對房地產投資的形勢也出現了多元化的格局，買住宅、買商業，甚至買基金，買證券化的一些產品，都成為他們資金配置的要求，所以越來越多的成熟的投資人的出現，也為我們下一步房地產企業投資創造了一些環境和條件。包括機構投資者范圍擴大的遠景，也為我們下一步房地產的多元化融資創造了一些基礎性的條件。所以無論從行業本身來講，還是從社會融資的大的方向上來講，我認為下一步我們特別值得關注的就是房地產企業金融創新的問題。 那麼在哪個方向創新呢？我們覺得大致可以看到的格局是，一是擴大直接融資的比例，二是增加權益性的融資。我們在過去5年的時間裡面，房地產企業的直接融資已經開始擴大了。比如說2008年在整個房地產企業資金來源裡面，直接融資佔比只有30%，而到2012年底，房地產企業的直接融資已經提高了10個點，達到了40%。直接融資現在來看出現了多種的形式，比如說行業的並購，通過引入戰略投資人的形式，房企之間的資源整合趨勢不斷地加強。還有就是信託融資，對那些獲得銀行貸款非常困難的中小房地產企業來講，信託融資已經成為他一個核心的對資金需求的一個主體的方式。還有這些年來從無到有、從小到大的人民幣房地產私募股權的融資形式也逐步在這幾年得到穩步的發展。私募基金募集資金的規模不斷地擴大，投資的期限從過去的較短，到現在出現更長的期限，投資組合也從偏債型走向偏股型，投資方向也從投資住宅為主，到現在多元化的投資，包括商業、旅遊、養老地產，多元化格局也已經開始出現。還有在直接融資裡面，我們看到的就是境外融資。從去年下半年到今年上半年，境外融資是特別活躍的一種直接融資的形式，在境外融資的成本優勢下，房地產境外融資的探索，我們看到的格局是非常的積極，也取得了明顯的效果。一些大的品牌企業利用境外資金成本比較低的優勢，成為資金來源的一個重要補充，比如說萬達、萬科、金地、綠地等等都在境外資本市場融資獲得了一些成效，還有各類的房地產企業購買美國、歐洲、香港、新加坡、韓國的不動產，並在銀行融資上取得了一些明顯的成效。中小房地產企業的境外IPO也再次啟動，我們觀察到今年內有一些廣東、無錫、深圳、重慶、北京、山東等地的企業在境外的IPO也為他們境外融資開辟了一些渠道。除了大的行業並購、企業的信託、房地產私募融資、境外融資之外，還有公募基金、子公司的資產管理，在房地產行業里關於金融的創新，現在已經進入大資管的時代。券商的類信託業務也大部分投向了房地產，近期券商另類投資的自營、自管發展給房地產行業提供了全新的營業機會。像光大、國泰君安都有這類產品。此外還有基金和信託的聯合，還有銀行和信託的聯合，都是提供了一些直接融資的具體方式。 還有一種就是資產證券化的積極嘗試。嚴格來講，資產證券化應該是以未來有可預計的現金流的優質資產為基礎，設計成證券產品，在金融市場出售的一種融資方式，它是這樣叫資產證券化。當前在我國的資產證券化的業務主要包括三個方面，第一個是銀監會監管的信貸資產證券化，叫MBS，第二個是證監會監管的企業資產證券化，ABS，第三個是銀行間市場交易商協會主導的資產支持票據，ABN。我們從目前房地產資產證券化方面，ABS已經開始有案例了，就是證監會監管的這種，比如說華僑城、廣州海印，他們都利用證監會這種渠道，通過資產的未來收益打成資產包來實現資產證券化的產品已經開始出現。我們長期在國外比較關注和國內比較熟悉的真正面向機構和個人銷售的房地產信託基金現在還面臨一些突破性的問題，還沒有在中國完整意義上的這種REITs出台，主要是它的征稅和法律的問題沒有完全的得到解決。除了券商的ABS之外，銀行間的資產支持票據的ABN也應該說受到關注，比如說天津保障房發行了一筆REITs，它主要就是銀行間的ABN的模式，保障房的收益不足，通過開發企業的其它收益來彌補，成功發行了證券，也是資產證券化的探索。當然我們現在主要還是面向機構的證券化的探索。此外，境外發行REITs也時有發生，現在由於國內的REITs管理規定還沒有出台，所以一些需要發行，具備資產收益標准條件的商業地產如果發行REITs，有一些是在境外發行，來實現商業地產的退出。 除了我們前面說的這幾種形式，還有一種就是類資產證券化的積極的探索，它和嚴格意義的我們前面所說的REITs資產證券化是有區別的，類資產證券化主要是借道於信託、私募基金等載體，增加資產管理內涵，將商業地產或者商業地產經營收益進行打包並份額化銷售，從而實現融資的一種探索，它實際上也是想做資產證券化，但是它不是嚴格意義上的資產證券化，但是它在本質上也可以看做是資產證券化的探索。 我們看到中國的房地產資產證券化在商業地產上探索的意義更大，因為它對長期資金的需求更為迫切。我國商業地產的資產證券化的趨勢，大致可以歸納這個探索趨勢為以下幾個方面，第一個方面就是商業地產資產證券化，它一定是符合國內商業地產發展的需求，以及國際的慣例，商業地產具有持續經營、收益穩定的特點，它與資產證券化的要求是一致的，這種大的發展趨勢和方向，我認為早晚我們會走到那一步，這是第一點，我們要看到這個方向，第二，商業地產資產證券化的探索現在非常積極，企業探索的熱情正在逐步上升，包括和券商結合、信託等等方式來做的，包括自身的一些創新模式都在積極的探索，這樣一些積極的探索雖然不是嚴格的、正規的REITs的模式，但是它為下一步我們真正的REITs的出台，我覺得也在積累經驗，也是非常有價值和意義的。海外發行是短期內國內部分說也地產REITs的可選途徑，另外資產證券化探索創新中實現多機構合作，我們今年寫了一個報告，大家可能能看到，是和高和基金做的那個報告，已經發給大家了，我們裡面有詳細的說明，也請大家關注一下。盡管我們說商業地產的資產證券化符合國內商業地產的發展需求和國際的慣例，一定是它今後的一個方向，值得我們關注，但是我想無論是我們現在的各種類型的探索，還是將來的規範式的發展，基礎資產的質量，也就是租金現金流優良程度是資產證券化的關鍵，我們看準了商業地產未來直接融資和證券化的發展趨勢，從今天我們就要做准備，這個准備就是必須要提高基礎資產的質量，也就是說它的現金流的優良程度，沒有這些作為保證，我們下一步的資產證券化發展可能會步履艱難，開發企業大規模做商業地產的時候，從現在開始就比較高度重視這個內容，對開發企業來說，這是更為嚴峻的一個考驗，也需要從現在開始做准備，為下一步的資產證券化或者是規模化的發展奠定良好的基礎。 以上是把我們近期關於房地產企業金融創新的一些探索做了一個歸納和總結，我們非常看好房地產企業今後金融創新的發展趨勢，我們認為直接融資和權益性融資的比例的增加、規模的擴大，都是今後發展的必然趨勢，是非常值得我們行業各個方面，包括研究者、企業、政策制定者的高度關注。以上我們的研究僅供大家參考，謝謝大家。（審校：勞蓉蓉）

⑹ 不同類型房地產企業最優融資方式的選擇策略，這個是我們導師給我推薦的論文內容，比較新穎，求各路高手解

融資決策是房地產項目前期策劃的重要內容，也是房地產企業財務管理的重點。目的在於尋找和確定最優融資方案解決房地產開發中的資金問題。房地產企業的融資方案直接影響著項目的風險大小與獲利水平的高低，因此研究如何通過科學的決策方式來確定最終融資方案，具有重要的現實意義。 本文擬對房地產企業的融資提出系統性的決策方法，因此主要根據決策過程的內容和方法從以下幾個方面進行了研究與探討。 首先從宏觀的金融市場層面出發，研究融資方式。從資金來源渠道的角度，對我國房地產企業的主要融資方式進行了系統的介紹，分析比較各種融資方式在條件、成本、風險、效率等方面的特點並界定各自的內涵和性質，使之成為一個體系，並根據金融政策的變動，研究這些融資方式的運用前景和發展契機。 然後從微觀的企業操作層面出發，研究房地產企業的融資決策方法： 先針對房地產企業融資決策現行方法的主要缺陷，提出改進思路，建立更具實用性的房地產企業的融資決策流程，包括融資組合設計與融資結構優化。 接著在前文分析的基礎上，針對房地產開發的不同階段、不同類型的房地產項目、不同規模的房地產企業，分別選擇及匹配適合的融資方式，設計融資組合方案，初步擬定可能的資金來源結構。 最後，在充分考慮不同規模房地產企業的融資條件差異的基礎上，運用現代資本結構理論，探討具備發行股票和債券條件的大型房地產開發企業融資結構的優化策略；運用層次分析法(AHP)，建立中小型企業房地產開發項目融資結構的優化模型。

⑺ 房地產開發商融資的途徑和方式

一、上市融資 房地產企業通過上市可以迅速籌得巨額資金，且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用，沒有固定的還款期限，因此，對於一些規模較大的開發項目，尤其是商業地產開發具有很大的優勢。一些急於擴充規模和資金的有發展潛力的大中型企業還可以考慮買（借）殼上市進行融資。

二、海外基金 目前外資地產基金進入國內資本市場一般有以下兩種方式—一是申請中國政府特別批准運作地產項目或是購買不良資產；二是成立投資管理公司合法規避限制，在操作手段上通過回購房、買斷、租約等直接或迂迴方式實現資金合法流通和回收。海外基金與國內房地產企業合作的特點是集中度非常高，海外資金在中國房地產進行投資，大都選擇大型的房地產企業，對企業的信譽、規模和實力要求比較高。但是，有實力的開發商相對其他企業來說有更寬泛的融資渠道，再加之海外基金比銀行貸款、信託等融資渠道的成本高，因此，海外基金在中國房地產的影響力還十分有限。

三、聯合開發 聯合開發是房地產開發商和經營商以合作方式對房地產項目進行開發的一種方式。聯合開發能夠有效降低投資風險，實現商業地產開發、商業網點建設的可持續發展。大多數開發商抱著賣完房子就走的經營思想，不可能對商業地產項目進行完善規劃和長期運營，因此，容易出現開發商在時銷售火爆，但他們走了以後商業城和商業街日漸蕭條的現象。開發商和經營商的合作開發可以實現房地產開發期間目標和策略上的一致，減少出現上述現象的可能性。

四、並購 在國家宏觀調控政策影響下，房地產市場將出現兩種反差較大的情況：一方面，一些手中有土地資源而缺少開發資金成本的中小房地產企業因籌錢無門使大量項目停建緩建，只有盡快將手中的土地進入市場進行開發才能保證其土地不被收回；另一方面，一些資金實力雄厚的大型房地產企業苦於手中無地而使項目擱淺，因此，不失時機地收購中小企業及優質地產項目，從而實現規模的快速擴張。

五、房地產投資信託（REITS） 2003年底，中國第一隻商業房地產投資信託計劃「法國歐尚天津第一店資金信託計劃」在北京推出，代表著中國房地產信託基金（REITS）的雛形。但它並未上市交易，投資的房地產缺乏多樣性，不參與房地產的開發過程等問題使我國市場以往的 REITS產品與國際上真正意義上的REITS有很大不同。REITS的風險收益特徵是，股本金低，具有較高的流動性；其次，收益平穩、波動性小，市場回報高，可享受稅收優惠，股東收益高；同時，REITS實行專業化團隊管理，有效降低了風險。

六、房地產債券融資 發債融資對籌資企業的條件要求較高，中小型房地產企業很難涉足。再加上我國企業債券市場運作機制不完善和企業債券本身的一些缺陷，國內房地產企業大都不採用該種融資方式。

七、夾層融資 夾層融資是一種介乎股權與債權之間的信託產品，在房地產領域，夾層融資常指不屬於抵押貸款的其他次級債或優先股常常是對不同債權和股權的組合。在我國房地產融資市場，夾層融資作為房地產信託的一個變種，具有很強的可操作性。最直接的原因是，夾層融資可以繞開銀監會212號文件規定的新發行房地產集合資金信託計劃的開發商必須「四證」齊全，自有資金超過35%，同時具備二級以上開發資質的政策。與REITS相比，夾層融資更能解決「四證」齊全之前燃眉之急的融資問題。

八、房地產信託融資 防火牆是信託產品本身所具有的法律和制度優勢。信託財產既不是信託公司的資產，也不是信託公司的負債，即使信託公司破產，信託財產也不受清算影響，實現了風險的隔離。另外，信託在供給方式上十分靈活，可以針對房地產企業本身運營需求和具體項目設計個性化的信託產品。信託融資的主要缺陷，一是融資規模小；二是流動性差，由於受「一法兩規」的嚴格限制，遠遠無法滿足投資者日益增長的轉讓需求；三是對私募的限制，即規定資金信託計劃不超過200份，相當於提高了投資者的門檻。

九、項目融資 項目融資是指項目的承辦人（即股東）為經營項目成立一家項目公司，以該項目公司作為借款人籌借貸款，並以項目公司本身的現金流量和收益作為還款來源，以項目公司的資產作為貸款的擔保物。

十、開發商貼息委託貸款 開發商貼息委託貸款是指由房地產開發商提供資金，委託商業銀行向購買其商品房者發放委託貸款，並由開發商補貼一定期限的利息，其實質是一種「賣方信貸」。開發商貼息委託貸款採用對購房消費者提供貼息的方式，有利於住宅房地產開發商在房產銷售階段的資金回籠，可以避免房地產開發企業在暫時銷售不暢的情況下發生債務和財務危機，可以為部分有實力的房地產公司解決融資瓶頸問題。

十一、短期融資券 短期融資券指企業依照法定程序發行，約定在3、6或9個月內還本付息，用以解決企業臨時性、季節性短期資金需求的有價證券。短期融資券所具有的利率、期限靈活周轉速度快、成本低等特點，無疑給目前資金短缺的中國房地產業提供了一種可能的選擇。短期融資券對不同規模的房地產企業沒有法律上的約束，但就目前的情況來看，由於短期融資券的發行實行承銷制，承銷商從自身利益考慮，必然優先考慮資質好、發行規模大的企業。

十二、融資租賃 根據《合同法》的規定，房地產融資租賃合同是指房屋承租人自己選定或通過出租人選定房屋後，由出租人向房地產銷售一方購買該房屋，並交給承租人使用，承租人交付租金。

十三、房地產證券化 房地產證券化就是把流動性較低、非證券形態的房地產投資直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程，從而使得投資者與投資對象之間的關系由直接的物權擁有轉化為債權擁有的有價證券形式。房地產證券化包括房地產項目融資證券化和房地產抵押貸款證券化兩種基本形式。我國正處於房地產證券化推行的初級階段進行中的住房抵押貸款證券化是其現實切入點。

拓展資料：

從狹義上講，融資（financing）即是一個企業的資金籌集的行為與過程，也就是說公司根據自身的生產經營狀況、資金擁有的狀況，以及公司未來經營發展的需要，通過科學的預測和決策，採用一定的方式，從一定的渠道向公司的投資者和債權人去籌集資金，組織資金的供應，以保證公司正常生產需要，經營管理活動需要的理財行為。

從廣義上講，融資也叫金融，就是貨幣資金的融通，當事人通過各種方式到金融市場上籌措或貸放資金的行為。《新帕爾格雷夫經濟學大辭典》對融資的解釋是：融資是指為支付超過現金的購貨款而採取的貨幣交易手段，或為取得資產而集資所採取的貨幣手段。

⑻ 房地產企業融資策略淺析

房地產業是一個資金密集型產業，其發展離不開資金的支持。中國人民銀行121號文件《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》的頒布實施，在為房地產投資過熱現象降溫的同時，也使資金密集型房地產業產生了「釜底抽薪」的危機感和焦慮感。國家信貸新政策下，房地產業如何沖破融資困境，保持穩定健康發展？本文就這一話題談一點粗淺看法。
一、房地產企業融資現狀
（一）融資規模持續增長
近幾年來房地產開發企業資金來源的統計數據顯示，我國房地產業每年的資金來源總量不斷上漲，2001～2005年短短4年裡，全國房地產開發資金來源總量上漲了1.8倍（參見表1-1）。
（二）銀行信貸是房地產融資的主要渠道
僅以上表2001年數據為例。2001年房地產業資金來源總計7696億元，其中：國內貸款1692億元，佔21.99%；自籌資金2184億元，佔28.38%；其他資金來源3671億元，佔47.69%。可見，銀行貸款、自籌資金、其他資金總計占總資金來源的98%左右，呈三足鼎立的態勢，看起來比較合理。但是經過仔細分析可以發現，自籌資金中只有55%左右為自有資金，30%～40%為企業從銀行獲得的流動資金貸款，其餘為各種施工企業墊款或材料商墊款；其他資金來源中，80%以上為個人購房者交付的各種定金及預收款。這樣總計起來，有60%～70%資金直接或間接來自銀行信貸的支持（部分企業甚至達到70%～80%）。
（三）股票融資債券融資在房地產金融中所佔比例小
2002年以前國家對房地產企業上市融資和發行企業債券控製得非常嚴格，截至2005年末我國房地產上市公司只有80家，僅佔全部上市公司總量的2%，佔全部房地產企業總量的0.16%。依據表1-1數據，我們可以發現，債券融資在房地產開發企業的資金來源中的比例一直很低，且2002年以來呈現快速下滑的趨勢，平均只佔0.001%左右。
（四）房地產資金信託活躍
2002年底投向房地產業的信託財產共計24.08億元,佔全部信託財產總額的2.82%，比年初增加12.61億元，增幅109.93%。尤其是在2003年6月央行出台121號文件後，全國許多房地產開發商都把目光投向了房地產信託業務。2004年我國房地產信託業繼續以較高速度增長，直到2005年9月中國銀監會頒發212號文件——《關於加強信託投資公司部分業務風險提示的通知》（以下簡稱212號文），對信託融資進行嚴格限制，給我國剛剛有所起色的房地產信託業又上了一道「緊箍咒」。
二、房地產企業融資存在的主要問題
（一）融資渠道過於單一
從上面對表1-1的分析中可以得知，我國房地產企業開發資金來源中有60%～70%直接或間接來自銀行，只有少數企業的自有資金能達到目前35%的銀行貸款要求，相當部分開發企業的自有資金不足10%。這種高負債的財務結構，加劇了房地產企業的財務風險，不利於整個房地產市場穩定發展。
（二）銀行體系所承擔的風險與收益不對稱
作為自負盈虧的企業，銀行對外投資講求的是風險與收益的對等性。而我國目前銀行業從房地產業獲得的僅僅是固定的利息收益，承擔的卻是整個房地產業高負債的財務結構所導致的行業風險，風險和收益處於極度的不對等狀態，再加上各種違規貸款的存在，整個房地產金融面臨巨大風險，不利於銀行體系的穩定。
（三）缺乏多層次房地產金融體系
就房地產體系而言，目前我國仍沒有形成多層次的豐富的房地產金融體系，專業房地產抵押貸款機構、投資機構、擔保機構和保障機構缺位嚴重；缺乏規模化、多元化的房地產金融產品體系；缺乏獨立有效的房地產金融市場中介服務體系；缺乏房地產金融二級市場等等。
（四）房地產金融市場的監管和調控機制尚不完善
目前，我國房地產金融市場的法規建設相對於房地產市場發展而言是滯後的，除《商業銀行法》中有關銀行設立資金運用規定外，還沒有專門的房地產金融監管框架，房地產金融業務的有關規范也有待於制訂。
（五）房地產企業融資瓶頸亟待突破
為防範整個金融體系出現系統性風險，央行於2003年6月頒布實施了《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，對房地產開發鏈條中的開發貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、流動資金貸款、施工企業墊資、自有資金比例等各個環節進行了嚴格規定，使房地產業遭遇了前所未有的資金瓶頸，房地產信貸新政下如何融資成為關系企業生死存亡的必須盡快解決好的關鍵問題。
三、房地產企業融資策略分析
（一）發展多元化直接融資
銀行貸款融資是典型的間接融資，具有短期性特徵，到期還本付息的財務風險也較大。因此應大力拓展多元化直接融資渠道，除適度放寬股票融資政策限制和培育完善房地產債券市場以外，還可以發展市場化直接融資，建立多層次的房地產金融體系。
1.大力培育房地產信託融資方式
房地產信託是信託金融工具在房地產業中的應用。目前我國房地產信託基本上參照銀行貸款的有關條款執行，很大程度上是銀行貸款的變種，但信託公司在委託貸款方面的監控、管理、經營能力和經驗可能不如銀行，因而很難起到有效的風險分散和風險管理作用。此外，我國目前真正意義上的信託投資機構並不多，且絕大多數在房地產信託融資方面並無良好建樹。因此，一方面應建立和培養一批真正意義上的房地產信託投資機構，另一方面應在加強對房地產信託監管的同時，通過完善房地產金融市場，規范和發展信託融資方式，使之成為房地產業融資的一條主要通道。
2.培育地產金融二級市場，推動住房抵押貸款證券化
住房抵押貸款證券化，就是將金融機構發放的住房抵押貸款轉化為抵押貸款證券（主要以抵押貸款作為擔保的債券），並通過二級市場進行交易，轉賣給市場投資者，以達到融通資金和把抵押貸款風險分散給市場眾多投資者的目的。二級市場（個人房貸市場）的運作不僅使得一級市場（開發貸款市場）有了穩定的資金來源，而且極大地增強了住房抵押貸款的安全性和流動性，有效實現了風險分散和風險管理的目標，同時也為證券市場提供了一種具有較高信譽的中長期投資工具。在美國，經過聯邦金融中介機構擔保過的房地產抵押貸款證券化金融產品，具有類似於政府債券的信譽。而且由於二級市場產品相對於政府債券具有更高的收益率，受到保險、養老基金等中長期投資者的歡迎。目前，我國的房貸證券化試點已進入方案設計階段，各地宜根據國家相關政策，結合當地實際情況，積極推動住房抵押貸款證券化進程。
3.建立多層次房地產金融體系
借鑒國外先進經驗，逐步建立和完善政府幹預與市場調節相結合的多層次房地產金融體系，以促進我國房地產金融業發展，加速銀行資金周轉，降低銀行金融風險。
4.建立和完善相應法律制度配套措施
規范各種融資行為並加強監督管理，以防止在降低銀行風險的同時產生新的隱患，引發新的金融風險。如對房地產證券化給予明確的法律依據；加快修訂《企業債券管理條例》，盡快出台《產業投資基金法》等等。
（二）進一步完善間接融資
我國是一個間接融資占絕對比重的國家，在較長的一段時間里銀行間接融資仍然是房地產企業融資的最主要渠道。因此，要進一步改進和完善銀行間接融資渠道，更好地為房地產企業提供服務。
1.推進間接融資形式多樣化
目前雖然各大銀行在個人按揭貸款方面創新不斷，但在房地產企業融資方式上缺乏創新。建議銀行業針對房地產企業的特點和現狀，提供一些有特色的信貸服務，如建立一種將中外銀行、擔保機構有效結合，為企業提供貸款的融資方式，具體可採取的模式，如：中資銀行+外資銀行；中資銀行+信用擔保機構；中資銀行+信用擔保機構+擔保企業；中資銀行+擔保企業甲+擔保企業乙，等等，為企業提供各種擔保和抵押貸款。
2.創新變直接融資為間接融資的方式
直接融資雖然形式多樣，但對於大多數房地產企業來說真正能用上的方式卻不多，相反，從銀行獲得貸款支持這種最為普通的間接融資方式是多數開發企業比較容易接受和實現的融資方式。建議更多的開發企業積極嘗試探索將直接融資轉化為間接融資的新融資途徑。
（三）探索建立組合式融資模式
組合式融資就是將各種融資方式在房地產企業發展的不同時期、不同條件下進行有效合理的組合，使其不但能夠滿足房地產企業發展，又能在最大程度上降低企業的資金成本。例如，在成立初期採取自有資金+吸收股權投資的組合融資策略，吸收新的投資者進入，成立項目合資公司，實行利潤分成，進行原始資本積累；在成長期採取銀行信貸+商業信用或吸收風險投資+股權投資的組合融資策略；在成熟期採取信託融資+國外投資基金合作；在衰退期適當收縮投資規模或吸收實力雄厚的開發企業或投資機構的加盟。

轉自山東畜牧網電子期刊 > 2007年第9期 作者：於曉東 等 2008-01-29