國際長租公寓融資模式

❶ 長租公寓投資前景如何值得投資嗎

一、什麼叫長租公寓

“長租公寓”，又名“單身合租公寓”，“白領公寓”，是近幾年房地產三級市場一個新興的行業，是將業主房屋租賃過來，進行裝修改造，配齊傢具家電，以單間的形式出租給房屋周邊的白領上班人士。現在“長租公寓”這個概念已經慢慢為大家接受。在傳統租賃市場上，租客的租賃時間一般為一年。

我和同事租賃了幾間房屋，然後進行了規劃和裝修，裝修比較有個性，很時尚，一些年輕人看到這些房屋都很喜歡，所以租賃市場很好，在幾年內我們就收回了投資，我認為這是一個好投資方式。

現在投資方式很多，但是要在較短時間內收回投資，就要考慮投資方式了，希望大家慎重考慮這種投資方式，在做出選擇性投資。

❷ 隨著長租公寓暴雷事件不斷上演，租金貸模式是否該存在

隨著長租公寓暴雷事件不斷上演，租金貸模式是否該存在？

不應該存在。因為租金貸的模式本身就是不合理的模式。

這種模式必定會造成崩盤，而崩盤後的後果只能由消費者來承擔，因為沒有法律約束，也就導致了這種模式的猖獗。

而為什麼會有這種租金貸模式的存在呢？原因有幾個方面。

一、市場不斷逐利，持續擠壓正常商家的生存空間

其實有一些商家本身也是想要好好做生意的，但是有人開始使用租金貸模式來運營長租公寓之後，這些正常商家就沒辦法跟他們競爭了。

因為租金貸模式可以大量套用消費者的“預付金”，導致正常商家完全競爭不過這樣的商家。

正常商家要想在市場中占據份額，要麼跟這些商家一樣搞租金貸模式，要麼就只能自己拿出本錢來砸錢買市場。

但是長租公寓本身就需要大量的資金來維持運作，通常能夠拿出更多本錢來的商家少之又少，久而久之，市場上的長租公寓就基本上都是採用租金貸的模式了。

❸ 長租公寓高收低租是怎麼回事

近日，上海曝出一家長租公寓疑似「爆雷」。有的租客告訴記者，自己和上海寓意物業有限公司簽約，沒過多久就收到公寓資金鏈斷裂的消息，現在將面臨無房可住的窘境，而另一方面房東也面臨著把房租出去，無房租可收的局面。有房東稱，公司給她的費用是6700元，但跟租客簽的是4400元。這種高進低出模式，也成為了行業爆雷的主要原因。

說到這里，可能很多人都會感到匪夷所思，高價收購，低價賣出，從表面看就像是做慈善一樣，這種方式好像是一種虧本買賣。

但現實是，普通人看著像虧本的買賣，放在那些公司眼裡就是賺錢的大買賣，公司願意出高價租金給房東，房東都願意把房子交給這些公司來管理，自己省心又省力；而租客們看到這些公司給出的租金價格比一般市場價低，有時還會有一些優惠免房租的活動，自然也會很心動。

這種高收低租的方式，利用的就是房東與租客雙方信息不對稱的情況，收租客房租時往往是押一付三等方式獲取長期資金，而給房東結算時是一月一結，這樣公司就能掌握大量的資金流。

記者探訪被曝出疑似公司法人捲款消失的長租公寓巢客位於上海浦東新區的的總部，這里已經人去樓空，大門上貼了不少公告。據了解，這家公司所涉及的不止是上海，還有杭州、蘇州等地，初步估計涉案金額達到了數十億元。

(3)國際長租公寓融資模式擴展閱讀

公司跑路，租客和房東都受損失

因為交錢方式和時間的錯開，這種長租公寓開始逐漸獲取資金流，利用這筆資金，公司可以對外做投資賺取更多錢，也足以抵擋房東和租客之間的租金差。

然而這條利益鏈想要正常運行，首先公司要依靠足夠數量的房東來獲取房源，其次還要想辦法讓更多的租客來支付房租，最後要保持自己的投資實現了一定的利潤，這三個方面無論哪一條出現了問題，公司就無法維持自己的運轉，非常時刻，他們只能在還沒完全賠本的情況下直接攜款潛逃。

公司跑路了，剩下的就是受害的房東和租客，房東收不到房租要收回房子，而租客交了房租沒有房住，雙方還要進行一場協商。更慘的是，有的房東要以房養貸，沒有租金自己還不起銀行貸款；有的租客一次性支付了幾萬元的房租，依靠的是租金貸，現在自己不僅要還貸款還面臨沒房住的困境。

所以，我們在租房時也一定要擦亮眼睛，多對比出租房的價格，不要因為貪便宜而掉入了陷阱，最重要的是租房一定要面見房東，減少不必要的信息誤差。

❹ 萬億長租公寓市場 VC/PE如何投資布局

長租公寓市場的競爭還在延續。無論各大品牌對於規模的渴求有多麼的強烈，資金問題還是要解決的。盡管當前龍湖冠寓的經營資金以集團投入為主，但從年初的30億住房租賃專項債券開始，龍湖一直在嘗試擴充融資渠道。
據了解，龍湖向來善於跟機構投資者打交道。
而這次，它找來了全球最富盛名、規模最大的主權財富基金之一，新加坡政府投資公司（GIC，新加坡主權基金）。
龍湖長租公寓投資平台
6月12日，龍湖集團宣布，將與新加坡政府投資公司，共同設立一個長租公寓投資平台。
平台專項投資公司位於中國一線和核心二線城市的長租公寓項目，首期投資額共計10億美元，約合人民幣64億元。
目前，龍湖在北京、上海、深圳、廣州、南京、蘇州、杭州、武漢、廈門、西安、合肥、長沙、成都、重慶、天津、濟南以及寧波等17個城市，經營超過1.5萬間公寓房間。
今年這個數字還要翻幾倍，龍湖冠寓正計劃將累計開業房間數量增至6.5萬間的規模。大規模的擴張，無疑需要大量銀碼為其背書。
同樣與市場上眾多的長租公寓品牌一樣，龍湖並不諱言盈利挑戰。龍湖創新業務負責人韓石曾在接受包括觀點地產新媒體在內的媒體采訪時就表示，集團希望在三年內主要考慮的是品牌和規模，因而在這段時間內不考核長租公寓的利潤情況。
細看龍湖2017年全年業績，其投資性業務不含稅租金收入為25.9億元，其中商場業務佔比高達97.7%，其他業務為0.8%，冠寓業務則占剩餘的1.5%（租金收入約為3885萬元）。
另外，觀點地產新媒體也獲悉冠寓未來會逐步走向輕重資產並舉，最終使資產輕重比達到2:8。但在重資產模式運營下，長租公寓租金除了需要覆蓋裝修成本外，還需要覆蓋收購成本。有分析指，不考慮任何租金上漲的情況下，回本時間需要大約18年。
而據韓石去年透露，在輕資產模式下，冠寓項目的毛利率是35%以上，但動態投資回收期還是要長達5到6年。
總的來說，長租公寓不僅投資回報周期長，而且前期投資非常大，且如何真正盈利還不明朗，企業獲取資金支持受到限制。
在這種情況下，新加坡主權基金是一個「恰到好處」的合作夥伴。
作為一支主權基金，GIC被賦予的最關鍵任務是，要戰勝通脹，而不是要一夜暴富。其最害怕的，不是回報不夠好，而是發生一次性的大幅度投資損失（比如之前對大悅城的投資，曾一度縮水近50%）。
分析認為，正因為如此，在旁人看來盈利周期長、流通性較低的長租公寓投資，在GIC眼裡頗具價值，因為這家基金的一般投資周期長達8-10年。
況且，在政策紅利推動下，未來國內租賃市場的未來發展已不必再用冗長辭句描畫。GIC產業投資（GIC Real Estate）首席投資官李國紳此前出席活動時曾表示，他看好中國快速增長的長租公寓市場的前景。
另一方面，龍湖集團方面也回復觀點地產新媒體稱，此次與GIC合作，系以股權投資的形式進行。
「未來，除龍湖自持的長租公寓外，我們其實也會投資其他長租公寓資產。同時除GIC外，目前集團也在跟其他投資者接洽，不排除會有更多合作。」
來自新加坡的資本捕手GIC
北緯1°18′，東經103°51′，獅城新加坡是全球最國際化的國家之一。一條細細長長的馬六甲海峽促使其積累了大量財富。
上世紀七八十年代，由於經濟增長強勁、高儲備率和鼓勵節儉的財政政策，新加坡外匯儲備持續增加，數量很快超出正常需求。「我們有這幺多的可流動外匯儲備，需要更有效率地管理。」在時任新加坡總理李光耀的提議下，新加坡政府投資公司於1981年成立。
公開資料顯示，新加坡的外匯儲備被分為兩部分，一部分由新加坡金融管理局持有，用於調節外匯市場和作為貨幣督察局發行貨幣的保證。
另一部分資金則交由GIC管理，目標是保證獲得持續的長遠回報，以保障資產的實際價值。同時，GIC還能調動國家的財政儲備。
截至2018年2月，GIC管理的基金規模已經超過3500億美元，位列世界第八。次於挪威養老基金、中國投資有限責任公司、阿聯酋阿布達比投資公司，以及科威特投資公司等。
在每年的年度報告中，GIC都在不斷重申自己的使命：公司的投資策略是建立一個，包括各種豐富資產類別的投資組合，其保證能夠長時間產生良好的實際回報，同時不會超出我們客戶的風險承受能力。
因此，GIC的投資組合被分成兩大類型。第一是參考組合，這個投資組合包括65%的全球股票，和35%的全球債券。是GIC做出其他投資決策的參考，其他投資的長期投資回報，至少要比參考組合這樣的投資組合更好。
GIC的實際投資組合也分兩種，一種叫主動組合，由一幫有膽識的基金經理操作，尋求通過承擔超出平常的投資風險，來獲得超額投資回報。
另一種叫政策組合（Policy Portfolio），其主要分為六大核心資產類別，房地產投資就包含其中。
通常，發達國家股票會占上述組合的20%-30%份額；發展中國家股票佔15%-20%；一般政府債券和現金佔25%-30%；防通脹債券佔4%-6%，房地產投資佔9%-13%；私募股權佔11%-15%。
而根據該公司2016-17年度報告（截至2017年3月末），房地產這種偏風險資產只佔了當年政策組合中的7%。但在他們看來，房地產的非流動特性也十分有利於對沖通貨膨脹。
據了解，GIC現時的相關投資，包括傳統的私人地產磚頭資產、公共股權（如入股開發商）、房地產投資信託基金和房地產相關的債務。
而物業資產包括辦公室、零售、住宅、工業和酒店業。當中，GIC團隊在選擇具體標的時，會基於以下幾個方面進行分析，包括建築位置、建築質量、租戶組合，租賃到期概況和收入流展望，這與其他同行並無差別。
受公司策略影響，GIC近年來非常熱衷於投資公寓類產品，特別是學生公寓。有數據顯示，GIC正成為全球學生宿舍最大的投資者之一。
最具代表性的是，2016年9月，GIC聯合迪拜基金斥資4.3億英鎊買下了英國Three Sixty學生公寓資產包，包括7150個床位，是2016年學生公寓市場最大的一筆投資。
除此之外，GIC還收購了這些學生公寓的運營公司Student Housing Company，直接介入英國學生公寓的運營環節。
而在2017年，在新加坡向美國砸下95億美元進行的地產投資中，GIC就占據了近四分之三。這家主權基金投資了包括位於德意志銀行美國總部寫字樓，以及一系列學生公寓。
包括2017年3月，GIC聯合了加拿大養老金計劃投資委員會（CPPIB）和某芝加哥地產公司，斥資16億美元投資了一個美國的學生住宿物業項目。
最近，在2018年1月3日，GIC旗下一間合資公司則以11億美元，收購一組24個美國學生宿舍，總計1萬3666個床位。
對於如此大量的投資，李國紳就曾指出：「從總體投資組合角度來看，學生公寓對經濟周期的依賴程度較低，波動性小，因此能提供有別於其他傳統房地產行業的防禦性和多元化收益。」

❺ 目前想投資房產，有什麼好的推薦嗎

建議投資長租公寓吧，目前國內很多大地產商已經布局長租公寓了，國家政策也非常支持，還是比較有前景的。根據仲量聯行的分析，從市場熱度和政策信號來看，長租公寓是房企重要的轉型領域；從運營模式來看，長租公寓的融資工具創新，不僅緩解了房企的資金壓力，更為項目打通了退出環節，長租公寓行業得以形成完整的商業模式閉環。另外，長租公寓還能滿足原「類住宅」人群的居住需求。

❻ 公寓寶的長租公寓保理業務有哪些

長租公寓保理主要是解決長租公寓運營方的融資問題。該業務採用應收賬款轉讓模式，長租公寓運營方將未來應收取的房屋租金轉讓給壹貫錢科技，壹貫錢科技在租賃協議簽署後一次性墊付給運營方，並代運營方按月向租客額收取租金，該業務對租客來說不產生任何額外的費用。

❼ 央視曝長租公寓高收低租捲款跑路，這是一種什麼套路

每年一到畢業季，都會有無數的“小白”離開象牙塔，進入社會歷練，而歷練的第一步就是要找個“安身之地”落腳。近幾年，全國各地的長租公寓如雨後春筍般冒了出來，打著為年輕人“提供家一樣的存在”開始占據房屋租賃市場。但很奇怪的一點是，長租公寓“高收低租”，似乎做著“虧本的買賣”。

其實不然，長租公寓在面對房東時，會採取階段性的付費方式，而面對租戶時常常採用“一次性付清”的方式，這時長租公寓就會留存一大筆資金，他們會利用這筆資金吸引投資或進行其他投資變現；而“低租”的口號就相當於免費的營銷廣告，可以吸引大量的用戶，擴大流量入口。

想要在其他“長租公寓”面前脫穎而出，就必須能夠吸引到房東，於是各大公寓開始對房東進行價格轟炸。也許“高收”這樣的手段在行外人看來很不合理，但在實際情況中，長租公寓還會向房東要求1~2個月的免租期，這樣折算下來長租公寓在收房時並不是“高收”，只是按照市場價格進行了租賃。

面對長租公寓，大家還接觸過什麼套路？歡迎一起探討。

❽ 長租公寓2019年三大關鍵詞：融資、危機、強管控

今年以來長租公寓的危機頻繁爆發，由此也引來相關部門的高度重視，史上「最嚴」住房租賃政策在各城市相繼出台，在杭州、南京兩大「重災區」先行試點。

當下，各地為「搶人」紛紛出招人才政策，城市人口流動性加大。而經過幾年的鋪墊，一線城市的長租公寓市場已基本普及。來自第三方機構統計，北京、上海和廣州部分長租公寓的入住率能夠達到93%、89%、95%。

過去一年，資本對長租公寓的態度也陷入矛盾，有不少品牌運營商獲得了資本青睞。比如，2019年上半年，在資本的大力推動下，魔方公寓管理規模達到10萬間，成為集中式公寓領域的老大，緊隨其後的是樂乎公寓5.4萬間。在分散式公寓領域，截至2019年上半年，自如運營商以85萬間的管理房源位列第一，排行榜前三的運營商管理規模總額已經超過200萬間，頭部效應得到進一步增強。

隨之而來的是，房地產開發商、中介、互聯網資本和一些酒店服務集團進入長租公寓行業。但由於長租公寓行業正處於多種運營模式並存的探索階段，各大品牌還沒有形成相對固定的市場格局，性價比、服務和科技手段將成為長租公寓未來爭奪的主要因素，也將成為長租公寓未來的重要發展方向。

融資、上市

資本給予企業的期限將至，長租公寓一度是資本追逐的風口，如今資本對回報的訴求緊推著企業上市。美東時間11月5日，青客登陸納斯達克掛牌上市。青客上市無疑是長租行業一個里程碑式的開始。此前的10月29日，蛋殼公寓也正式向美國證券交易委員會（SEC）遞交招股書，准備在美國紐交所上市，股票代碼為「DNK」。

日前，自如CEO熊林對外表示，自如目前和未來一段時間的首要任務一定是深耕企業產品、服務、技術、團隊，但他也強調了自如不會急於啟動IPO。

實際上，頭部品牌公寓對於錢的渴望很高，他們能夠通過上市來融得更大規模的資金。房東東創始人全靂分析指出，2019年長租公寓的融資有兩大特徵：融資金額龐大、聚焦頭部企業。

今年2月，蛋殼公寓對外宣布完成5億美元C輪融資，此輪融資由老虎環球基金、螞蟻金服聯合領投，春華資本跟投，同時，CMC資本、高榕資本、愉悅資本等老股東繼續跟投。此輪融資結束後，蛋殼公寓的估值已超過20億美元；3月，魔方公寓宣布獲得1.5億美元D輪融資，加拿大領先的機構基金管理公司CDPQ為本輪戰略投資方；12月，長租公寓安歆集團宣布完成C輪融資，融資金額達數億元，由凱雷投資領投。

經過幾年發展，長租公寓的第一梯隊已經形成，分別是：自如、蛋殼、青客；集中式公寓規模以魔方、萬科暫時領先。從融資角度看，資本越來越向國企、開發商、知名品牌公寓等頭部企業和優質企業集中。

盈利困境

硬幣的另一面是，中小公寓運營商很難獲得資本青睞，民間資金的高成本已導致多個品牌面臨資金危機。今年7月，樂伽「高收低出」運營模式導致資金鏈斷裂，成為租賃寒冬來臨的信號。全靂指出，長租公寓通過「非正常手段」的市場經營無法經受住寒冬的考驗，由此大量公寓陷入資金鏈危機。

長租公寓的盈利問題一直懸而未決，也是讓中小公寓陷入運營危機的主要原因。國內長租公寓盈利壓力的再次出現，資金效率的提升有一定限制，因此房產和企業運營商對新項目拓展比較謹慎。

2019年上半年，房企運營商整體增長速度逐漸放緩。萬科泊寓拓展房源規模為23萬間、朗詩寓4萬間、碧家國際社區4萬間、招商公寓2.4萬間，跟2018相比房源規模持平。

從2018年與2019年上半年長租公寓規模來看，有部分新房企運營商進場。2018年6月，進入長租公寓領域的華潤有巢，目前拓展規模為4萬間房源，與上一年相比翻一番，而城方城寓則在半年內新增房源達到1.6萬間，擴展速度和規模極快。

國企逐漸成為主角。11月29日，上海浦東新區2宗租賃住房用地成功出讓，總出讓面積116.4畝，總建築面積15.8萬平，總成交價9.29億元，分別由上海浦發租賃住房建設發展有限公司（浦發集團）與上海普悅置業有限公司競得。啟信寶信息顯示，上海普悅置業有限公司實控人是上海市普陀區國資委。

強監管時代

今年以來長租公寓的危機頻繁爆發，由此也引來相關部門的高度重視，史上「最嚴」住房租賃政策在各城市相繼出台，在杭州、南京兩大「重災區」先行試點。

9月，南京四部門聯合下發《關於進一步規范住房租賃經營行為防範市場金融風險的通知》，其中指出應當建立住房租賃租金託管制度，與銀行簽訂租金委託收付協議，設立機構租金專用賬戶收付租金，實行租金銀行託管。

11月，杭州市住保房管局聯合市金融辦、人行杭州中心支行制定發布《杭州市住房租賃資金監管辦法（試行）》，其中明確，「託管式」住房租賃企業須在租賃資金專用存款賬戶中凍結部分資金作為風險防控金，在特定情況下用於支付房源委託出租人租金及退還承租人押金等。

12月，住房和城鄉建設部等多部委印發《關於整頓規范住房租賃市場秩序的意見》，其中指出對採取「高進低出」「長收短付」經營模式的住房租賃企業，在銀行設立租賃資金監管賬戶，將租金、押金等納入監管賬戶。

綜合業內人士的說法，類保證金的模式在未來或將普及至各大城市，該政策更多的是對房東與租戶的一種保障。政策對於長租公寓機構的影響頗大，專用賬戶也意味著財務透明化，一方面能夠監管企業的健康狀況，另一方面也可以防範私自挪用租金等違法違規行為。

住建部部長王蒙徽撰文直指長租亂象，指出在專項整治期間，全國共排查住房租賃中介機構8萬多家，查處存在不規范行為的住房租賃中介機構1萬余家，通報違法違規案例8000餘起，有效遏制住房租賃中介行業亂象，凈化住房租賃市場環境。接下來，還將成立專班負責專項整治，加強市場監管和制度建設。由此可見國家對於住房租賃市場的重視以及凈化市場的決心。

各城市也開始對住房租賃中介機構進行落地排查，對違法違規的企業機構進行曝光，加強住房租賃市場監管力度，督促企業健康發展。市場漸趨規范。

國家不斷出台相關政策，市場面臨優勝劣汰。正如全靂所言，只有控制好成本、管理好資金、運營能力優秀的企業才能在行業寒冬中存活下來。展望2020年，作為購租並舉的住房制度的有力補充，長租公寓在未來仍然會得到充分的市場機會，大量的租賃用地國有房源將開始逐步形成規模。