房地產為什麼做供應鏈融資案例

❶ 房地產企業 為什麼要做供應鏈融資

樓主，你好。
在目前政策下，只要沒有入圍銀行目錄的房地產企業能從銀行融到錢嗎？ 供應鏈融資其實恰恰繞過了這個壁壘。用房地產做背書，為供應企業提供擔保，才能從銀行融出錢來。希望我的解答可以幫助到您，望樓主採納。
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❷ 什麼是房地產供應鏈

房地產供應鏈是指以房地產開發企業為核心，在項目的整個建設過程中存在一個鏈條式的相互關聯的結構，即從上游的土地開發商、材料供應商、設計商、承建商、金融機構到下游的物管公司、銷售代理公司、購房者。

房地產供應鏈具有以下特徵：

1、傳遞性。從產品設計、房地產承建到宣傳銷售整個過程都是由多個節點企業共同參與完成，企業之間密切聯系。

2、開發周期長。房地產項目的開發及交易需要較長的時間，尤其是對於大中型開發項目，從投標策劃到勘測設計、施工建設到市場銷售往往需要幾年時間才能完成。

3、並行性。房地產開發的過程設計很多開發行為，這些活動在流程上並不都是串聯關系，企業往往建立一種基於並行工程的管理模式，將內容繁雜的項目活動納入一個整體系統。

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影響和決定房地產供給的因素：

1、房地產市場價格

房地產市場價格是影響房地產供給的首要因素，因為在成本既定的情況下，市場價格的高低將決定房地產開發企業有否盈利和盈利多少。

一般而言，當價格低於某一特定水平，則不會有房地產供給，高於這一水平，才會產生房地產供給，而且供應量隨著價格的上升而增加，隨價格的降低而減少。

2、土地價格和城市土地的數量

土地價格是房地產成本的重要組成部分，中國城市中目前土地費用約占商品房總成本的30%左右。土地價格的提高，將提高房地產的開發成本，對此房地產開發商一般會採用兩種可選對策：

一是增加容積率，使單位建築面積所含的地價比重下降，消化地價成本的上升，從而有利於增加房地產供應。

二是縮小生產規模和放慢開發進度，從而會引起房地產供給的減少。

城市房地產的供給能力，在很大程度上取決於能夠供給城市使用的土地數量。一般來說，一個國家經濟發展水平越高，特別是農業生產力越高，則可提供給城市使用的土地就越多。

換言之，城市土地的供給水平必須與經濟發展，特別是農業發展水平相適應。改革開放以來，中國農業發展迅速，為城市土地的擴大創造了條件。

3、資金供應量和利率

由於房地產的價值量大，開發建設需投入大量資金，除自有資本金投入外、還需銀行等金融機構開發貸款的支持，據統計房地產開發資金中直接和間接來自銀行貸款的約佔60%，依存度很高。因此，國家的貨幣政策對房地產供給的影響極大。

若貨幣供應量緊縮，對企業的開發貸款減少，建設資金緊缺，必然導致房地產供給量下降；反之，當貨幣供應量擴張，對企業的開發貸款增加，建設資金充裕，則房地產供給量上升。

同時，房地產開發貸款利率的高低也會對房地產供給帶來重大影響，若銀行的貸款利率提高，會增加利息成本，在銷售價格不變的情況下勢必減少利潤，影響其開發積極性，導致供給量減少，反之則相反。所以，銀行的信貸政策是調節房地產供給的重要因素。

4、稅收政策

稅收是構成房地產開發成本的重要因素，我國目前各種稅費約占房地產價格的10%~15%。如果實行優惠稅收政策，減免稅收和稅收遞延，就會降低房地產開發成本，使同量資金的房地產實物量的供給增加，會提高開發商盈利水平，從而吸引更多的社會資本從事房地產開發，最終會增加房地產的供給量。

反之，若增加稅費，則會直接增加房地產開發成本，使同量資金的房地產實物量的供給減少，會降低開發商盈利水平，使開發商縮小其投資規模，甚至將資本轉移到其他行業中去，從而會導致房地產的供給量的減少。

5、建築材料供應能力和建築能力

建築材料如鋼材、木材、水泥、平板玻璃以及建築陶瓷等，其供應能力是制約房地產開發規模和水平的物質基礎。建築能力包括建築技術水平、裝備水平、管理水平以及建築隊伍的規模等因素，是決定房地產供應水平的直接因素。

改革開放以來，中國建材工業和建築業有了長足的發展，技術水平、裝備水平、管理水平及職工隊伍素質都有很大的提高，建築材料供應能力和建築能力基本上已能滿足房地產生產的需要，但近年來也出現建築材料供應緊張的狀況。所以，房地產供給水平也必須與建材的供應能力相適應。

6、房地產開發商對未來的預期

這種預期包括對國民經濟發展形勢、通貨膨脹率、房地產價格、房地產需求的預期，以及對國家房地產信貸政策、稅收政策和產業政策的預期等，其核心問題是房地產開發商對盈利水平即投資回報率的預期。

若預期的投資回報率高，開發商一般會增加房地產投資，從而增加房地產供給；若預期的投資回報率低，開發商一般會縮小房地產投資規模或放慢開發速度，從而會減少房地產供給。

❸ 房地產開發商融資的途徑和方式

一、上市融資 房地產企業通過上市可以迅速籌得巨額資金，且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用，沒有固定的還款期限，因此，對於一些規模較大的開發項目，尤其是商業地產開發具有很大的優勢。一些急於擴充規模和資金的有發展潛力的大中型企業還可以考慮買（借）殼上市進行融資。

二、海外基金 目前外資地產基金進入國內資本市場一般有以下兩種方式—一是申請中國政府特別批准運作地產項目或是購買不良資產；二是成立投資管理公司合法規避限制，在操作手段上通過回購房、買斷、租約等直接或迂迴方式實現資金合法流通和回收。海外基金與國內房地產企業合作的特點是集中度非常高，海外資金在中國房地產進行投資，大都選擇大型的房地產企業，對企業的信譽、規模和實力要求比較高。但是，有實力的開發商相對其他企業來說有更寬泛的融資渠道，再加之海外基金比銀行貸款、信託等融資渠道的成本高，因此，海外基金在中國房地產的影響力還十分有限。

三、聯合開發 聯合開發是房地產開發商和經營商以合作方式對房地產項目進行開發的一種方式。聯合開發能夠有效降低投資風險，實現商業地產開發、商業網點建設的可持續發展。大多數開發商抱著賣完房子就走的經營思想，不可能對商業地產項目進行完善規劃和長期運營，因此，容易出現開發商在時銷售火爆，但他們走了以後商業城和商業街日漸蕭條的現象。開發商和經營商的合作開發可以實現房地產開發期間目標和策略上的一致，減少出現上述現象的可能性。

四、並購 在國家宏觀調控政策影響下，房地產市場將出現兩種反差較大的情況：一方面，一些手中有土地資源而缺少開發資金成本的中小房地產企業因籌錢無門使大量項目停建緩建，只有盡快將手中的土地進入市場進行開發才能保證其土地不被收回；另一方面，一些資金實力雄厚的大型房地產企業苦於手中無地而使項目擱淺，因此，不失時機地收購中小企業及優質地產項目，從而實現規模的快速擴張。

五、房地產投資信託（REITS） 2003年底，中國第一隻商業房地產投資信託計劃「法國歐尚天津第一店資金信託計劃」在北京推出，代表著中國房地產信託基金（REITS）的雛形。但它並未上市交易，投資的房地產缺乏多樣性，不參與房地產的開發過程等問題使我國市場以往的 REITS產品與國際上真正意義上的REITS有很大不同。REITS的風險收益特徵是，股本金低，具有較高的流動性；其次，收益平穩、波動性小，市場回報高，可享受稅收優惠，股東收益高；同時，REITS實行專業化團隊管理，有效降低了風險。

六、房地產債券融資 發債融資對籌資企業的條件要求較高，中小型房地產企業很難涉足。再加上我國企業債券市場運作機制不完善和企業債券本身的一些缺陷，國內房地產企業大都不採用該種融資方式。

七、夾層融資 夾層融資是一種介乎股權與債權之間的信託產品，在房地產領域，夾層融資常指不屬於抵押貸款的其他次級債或優先股常常是對不同債權和股權的組合。在我國房地產融資市場，夾層融資作為房地產信託的一個變種，具有很強的可操作性。最直接的原因是，夾層融資可以繞開銀監會212號文件規定的新發行房地產集合資金信託計劃的開發商必須「四證」齊全，自有資金超過35%，同時具備二級以上開發資質的政策。與REITS相比，夾層融資更能解決「四證」齊全之前燃眉之急的融資問題。

八、房地產信託融資 防火牆是信託產品本身所具有的法律和制度優勢。信託財產既不是信託公司的資產，也不是信託公司的負債，即使信託公司破產，信託財產也不受清算影響，實現了風險的隔離。另外，信託在供給方式上十分靈活，可以針對房地產企業本身運營需求和具體項目設計個性化的信託產品。信託融資的主要缺陷，一是融資規模小；二是流動性差，由於受「一法兩規」的嚴格限制，遠遠無法滿足投資者日益增長的轉讓需求；三是對私募的限制，即規定資金信託計劃不超過200份，相當於提高了投資者的門檻。

九、項目融資 項目融資是指項目的承辦人（即股東）為經營項目成立一家項目公司，以該項目公司作為借款人籌借貸款，並以項目公司本身的現金流量和收益作為還款來源，以項目公司的資產作為貸款的擔保物。

十、開發商貼息委託貸款 開發商貼息委託貸款是指由房地產開發商提供資金，委託商業銀行向購買其商品房者發放委託貸款，並由開發商補貼一定期限的利息，其實質是一種「賣方信貸」。開發商貼息委託貸款採用對購房消費者提供貼息的方式，有利於住宅房地產開發商在房產銷售階段的資金回籠，可以避免房地產開發企業在暫時銷售不暢的情況下發生債務和財務危機，可以為部分有實力的房地產公司解決融資瓶頸問題。

十一、短期融資券 短期融資券指企業依照法定程序發行，約定在3、6或9個月內還本付息，用以解決企業臨時性、季節性短期資金需求的有價證券。短期融資券所具有的利率、期限靈活周轉速度快、成本低等特點，無疑給目前資金短缺的中國房地產業提供了一種可能的選擇。短期融資券對不同規模的房地產企業沒有法律上的約束，但就目前的情況來看，由於短期融資券的發行實行承銷制，承銷商從自身利益考慮，必然優先考慮資質好、發行規模大的企業。

十二、融資租賃 根據《合同法》的規定，房地產融資租賃合同是指房屋承租人自己選定或通過出租人選定房屋後，由出租人向房地產銷售一方購買該房屋，並交給承租人使用，承租人交付租金。

十三、房地產證券化 房地產證券化就是把流動性較低、非證券形態的房地產投資直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程，從而使得投資者與投資對象之間的關系由直接的物權擁有轉化為債權擁有的有價證券形式。房地產證券化包括房地產項目融資證券化和房地產抵押貸款證券化兩種基本形式。我國正處於房地產證券化推行的初級階段進行中的住房抵押貸款證券化是其現實切入點。

拓展資料：

從狹義上講，融資（financing）即是一個企業的資金籌集的行為與過程，也就是說公司根據自身的生產經營狀況、資金擁有的狀況，以及公司未來經營發展的需要，通過科學的預測和決策，採用一定的方式，從一定的渠道向公司的投資者和債權人去籌集資金，組織資金的供應，以保證公司正常生產需要，經營管理活動需要的理財行為。

從廣義上講，融資也叫金融，就是貨幣資金的融通，當事人通過各種方式到金融市場上籌措或貸放資金的行為。《新帕爾格雷夫經濟學大辭典》對融資的解釋是：融資是指為支付超過現金的購貨款而採取的貨幣交易手段，或為取得資產而集資所採取的貨幣手段。

❹ 房地產融資方式有哪些

1、銀行開發貸。這是目前房企用的最多的一種融資方式。資金來源主要是銀行自有資金。目前主要要求是「四三二」，也就是四證齊全，自有資金投入比例不低於30%，二級開發資質。具體做法就是：向銀行提交項目基礎資料，股東基礎資料，這其中要的材料會非常詳細，基本就是把你公司的家底資料都收集完了。銀行客戶經理寫貸款調查報告，然後報風險部審查，然後上貸審會。根據不同貸款額度再決定是需要報省行總行上會。上了貸審會後通過了，就會有個批復，上面列明了銀行提出的各個要求條件，公司再逐項落實批復條件，就可以提款了。開發貸資金成本相對較低，利率大概是4.75%-9%都有，大行低一些，小行高一些。

2、債券融資。債券融資屬於信用債，主要有公司債、企業債、中期票據、定向工具、資產支持證券、短期融資等。根據審核主管部門來分，公司債、可轉債、可交換債由證監會和證券交易所審核，是普遍優質房企常用的債權融資方式，大概占債權融資的5成；然後企業債審核是發改委，大概占債權融資的2成；中票、短融、定向工具等是由銀行間市場交易商協會審核，大概占債權融資的3成。債券融資對於企業的主體資質要求比較高，資產規模以及盈利能力、現金流情況都有要求。具體做法就是做評級，財務盡調，近三年財務審計，內控法律意見，評估報告等，然後報證監會或者交易所、發改委或銀行間市場交易商協會。總之材料會比較多，程序比較復雜。成本利率低，優質的企業能做到3%-5%左右。這一塊我做的不多，就不詳細說了。

3、股權融資。主要有上市IPO發行股票、私募股權基金、特定對象股權融資等。IPO大家都知道，就是上市或借殼重組。現在這種市場環境和監管政策，房企IPO很難，除非特別優質。具體做法就很復雜了，先請會計師事務所、證券所，法律機構做輔導咨詢，理清各種股權關系，賬務，等等，然後向證監會報送材料，排隊等待初審二審等等，具體不細說了。私募股權基金近年發展比較快速，相對監管沒那麼嚴格，但是也是越來越嚴格了。具體做法和銀行開發貸差不多，大同小異。特定對象股權融資，

❺ 關於房地產中小企業成功融資的案例，感激不盡！

其一，試點開征房產稅。國家層面，今年首次將房產稅改革納入發改委年度工作計劃。地方層面，「滬12條」表示「按照國家加快推進房產稅改革試點的工作要求，本市將積極做好房產稅改革試點的各項准備工作」；12月重慶市出台的樓市調控細則也有相似提法，這意味著上海和重慶將納入房產稅首批試點城市。

其二，進一步加大保障性住房建設力度。從規模來看，明年將開工1000萬套，幾乎是今年新開工量的兩倍；從結構上看，重點將推進公共租賃住房建設，其次是廉租房和棚戶區改造，經濟適用房正在被淡化。值得關注的是，「逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系」屬於首次提出，表明未來將形成住房供應的雙軌制，保障和市場「兩條腿走路」。

其三，繼續抑制投機投資性需求。主要是加強落實「國十條」和「9·29新政」的政策，尤其是加大對土地閑置等違法違規行為的處置力度，抑制地方政府過度追求土地財政的行為，調整土地儲備和土地利用制度；房地產信貸難以放鬆，三套限貸、外地無納稅證明限貸等嚴厲政策還將持續，開發貸款、房地產信託等保持緊縮態勢；限購政策將繼續執行，若房價繼續上漲，則實行限購的城市還將繼續增多；由於明年人民幣還將繼續升值，外資進入房地產業的熱情不可能降溫，限外措施有可能進一步升級。
參考：萬家物業網

❻ 供應鏈融資的案例分析

核心企業及合作夥伴的風險都來源於三個方面，行業風險、經營風險和信用風險。行業風險衡量企業所在行業周期性的繁榮和衰退，對金融機構產生的潛在風險；經營風險衡量企業內部的經營管理能力，體現企業的付款能力；信用風險則衡量企業的付款意願。合作風險來源於合同本身缺陷帶來的合同風險，及雙方存在的利益分歧而帶來的違約風險。
規避供應鏈融資風險，需要企業、銀行加強與物流公司合作由物流公司為供應鏈提供信息、倉儲和物流等服務，銀行則直接提供融資。這樣銀行可以利用物流公司對貨物情況了如指掌的優勢，降低自身風險，企業可以得到融資，同時，物流公司也取得收益。
案例一：基於應收賬款的供應鏈融資模型。家樂福是全球500強企業，運營穩健，對上游供應商有明確的付款期限且能按照合同執行，在全球有著數以萬計的供應商。銀行可以將家樂福作為核心企業，為其上游供應商設計供應鏈融資模型。結合歷年的應付款項和合同期限，綜合評估後給予供應商一個授信額度，該額度在償還後可以循環使用。銀行需要家樂福將支付給上游供應商的款項，支付給銀行，由此完成一個封閉的資金鏈循環。該供應鏈融資模型能夠緩解供應商的資金壓力，同時促進銀行獲取更多的客戶。存在幾個風險點：
家樂福的風險：家樂福是否會出現經營、稅務、人事變動等風險，如果出現，是否能夠仍然按照合同支付供應商貨款。在貿易公司中，違約支付貨款的現象非常普遍。此類風險一旦產生，將嚴重影響銀行貸款的安全性。
上游供應商的風險：主要表現在對家樂福的供貨規模是否穩定，產品質量是否穩定，以及經營的規范性能否承受稅務、工商、消防、衛生等政府部門的檢查風險。由於上游供應商往往規模較小，經營的穩健性和規范性並不能保證，承受政府的風險往往較低。因此根據上游供應商和家樂福的交易數據，動態評估上游供應商的風險是必要的。
上游供應商和家樂福的合作風險：主要表現在上游供應商和家樂福的合作是否出現問題。其中，供貨規模的波動能夠反映很多問題，因此及時了解家樂福和供應商的交易數據是非常重要的。
案例二：基於庫存的供應鏈融資模型。UPS（United Parcel Service 聯合包裹服務公司）是 1907 年成立於美國的一家快遞公司， 如今已發展到擁有 360 億美元資產的大公司。UPS在2001年收購了美國第一國際銀行，並將其改造為UPS金融部門，推出開具信用證、兌付國際票據等國際金融業務。UPS可以在沃爾瑪和東南亞數以萬計的中小供應商之間斡旋，UPS在兩周內將貨款提前支付給供應商，前提是攬下其出口清關、貨運等業務及一筆可觀的手續費。出口商得到了及時的現金流，UPS則和沃爾瑪進行一對一的結算。
UPS依託的是出口商的貨物質押權，依據出口商、UPS、沃爾瑪之間的三方協議，明確貨物質量、價格調整等問題的責任劃分和相關規則。將風險分解到合作各方，誰能更有效地承擔和消化風險，就應該由其承擔該風險。UPS連接著沃爾瑪和出口商，其可能存在的風險在於：
出口商：產品質量出現問題造成沃爾瑪不能及時支付，或者其他原因引起沃爾瑪不願意及時支付。由於UPS不能代替沃爾瑪履行驗貨的職能，因此提前支付出口商的款項，必然面臨貨物驗收不通過所帶來的風險。盡管可以通過經驗來判斷哪些產品出現質量的風險較小，或者簡單通過「免檢」證明來判斷，但依然存在這樣的風險。此類風險必須在三方協議中加以明確，並轉嫁給出口商。或者約定在沃爾瑪驗收合格後支付出口商貨款，以屏蔽貨物質量問題。
沃爾瑪的風險類似於上述案例。沃爾瑪和出口商的合作風險類似於上述案例。
以上兩個案例是兩類最為典型的供應鏈金融產品，案例一依託的是應收賬款質押，案例二依託的是庫存質押。通過上述兩個案例的分析，可以清晰地看出供應鏈融資業務的風險來源於三個方面：核心企業風險、合作夥伴風險以及核心企業和合作夥伴的合作風險。
從供應鏈融資風險的層次分析中，可以看出影響供應鏈融資風險的主要因素是核心企業風險及其合作風險，而核心企業風險主要來源於其經營風險和信用風險，而合作風險最主要是來自於合同風險。因此，其風險控制策略如下：
持續動態評估核心企業的經營風險以便及時調整銀行對其上游供應商和下游經銷商的信貸。
持續動態評估核心企業的信用風險。信用風險的產生主要源於公司一貫的行為或者資金周轉困難及重大項目的產生，當核心企業出現資金周轉困難時，銀行的信貸風險要轉嫁到上游供應商或下游經銷商，他們是信貸的第一承擔人。
上下游合作夥伴和核心企業的合同風險。核心企業作為供應鏈的主體，與上下游合作夥伴的合同往往不夠公平，但合同必須不存在爭議，尤其在資金結算上。通過核心企業的數據共享，持續監控上下游合作夥伴的銷售數據，了解核心上下游合作夥伴結構的變化，及時調整銀行的信貸對象和信貸規模。

❼ 房地產利潤那麼高，為何還要融資

地產開發是一個高投入、高風險、高回報（現在也談不上利潤高了）的行業，前期需支付的高額地價款和施工投入，到預售回籠資金還有一二年時間，期間只有高投入沒有任何收入，對多數開發商來說都是巨大的資金壓力，於是利用土地抵押和項目抵押就成了開發商融資的主要途徑。

❽ 中小房地產企業融資成功的案例

我本人確實是在房地產公司做融資的，但是，真實的現狀是以房地產公司本身去做融資，基本沒要可行性，除非是上市公司或者地方上的大型房地產公司，否則沒戲。
不過，我們是屬於小型的私人房地產公司，所以融資渠道是通過控制人的其他公司進行融資。關於你論文什麼的，我不太懂你想通過什麼方面的描述論述來證明你的觀點。