房地產投融資與並購

Ⅰ 鼓勵並購出險房企優質項目盤活資產，房地產「精準拆彈」

盤活出險房企資產，優質房企優勢有望進一步擴大。

近日，第一財經記者獲悉，央行、銀保監會聯合對金融機構發出通知，要求銀行業金融機構要按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則，穩妥有序開展房地產項目並購貸款業務，重點支持優質房地產企業並購出現經營風險的房地產企業優質項目。

通知內容主要涉及六個方面，即穩妥有序開展並購貸款業務、加大債券融資支持力度、積極提供並購融資顧問服務、提高並購服務效率、做好風險管理、建立報告制度和宣傳機制。

市場分析人士認為，監管此舉意在緩解出險房企流動性壓力，未來隨著政策多維度發力，優質房企優勢有望進一步擴大。受此消息影響，20日早盤，地產股開盤表現強勢。板塊指數漲0.95%，位列行業漲幅榜第二位。

盤活出險房企資產

一直以來，並購方式都是盤活出險房企資產的重要手段。但值得注意的是，與此前幾輪房地產行業並購重組交易標的多以股權為主有所不同，通知此次明確，重點支持優質房地產企業兼並收購出險和困難房地產企業的優質項目，而非企業本身。

通知明確，銀行業金融機構要按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則，穩妥有序開展房地產項目並購貸款業務，重點支持優質房地產企業兼並收購流動性困難房地產企業的優質項目。

「過去，房地產企業也會出現一些經營困難，國內每年都有大量的中小房企倒閉，但這些房企的退出並不會對市場產生影響，其中一個重要的風險化解手段就是並購，由別的大型企業收購或者把項目買去。目前，一些相對比較大的房地產企業出現了風險事件，做好相關風險化解工作，並購也是一個很重要的手段。」第一財經從接近監管人士處了解到，此次《通知》兼並收購的主體要自身條件較好，否則也會拖累參與並購的房地產企業本身。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，並購的目的是為了化解困難房企的項目，包括有可能會出現爛尾的住房項目等，與收購企業股權等沒有關系，是經營的范疇。「預計並購方面的銀行貸款、並購的相關債券等會明顯發力，以給此類並購業務提供更優質的金融服務。」

平安證券研報指出，《通知》意在加快協助出險房企完成項目轉讓，緩解出險房企流動性壓力。從收購對象及收購主體來看，《通知》強調收購對象是出現風險和經營困難的大型房地產企業的優質項目；收購主體自身條件要好。

在當下的房地產行業，並購也許是速效葯，是激活企業和盤活資產的重要途徑。20日，據市場消息，融創中國近日成功出售上海虹橋商務區寫字樓、杭州核心地段酒店及寫字樓等三個項目，預計交易總價在26.8億元。近兩個月來，融創通過項目處置、資本運作等方式，回籠資金規模超過200億元。

12月8日，招商蛇口在交易商協會注冊並購票據，募集資金用於房地產項目的兼並收購。

在風險把控方面，《通知》也進一步明確，銀行業金融機構要按照穿透原則評估項目的合規性。不能只看項目的表面，還要穿透到底層，查看該項目是否合規，同時要嚴格遵守房地產開發貸款的監管要求，加強並購貸款的風險控制和貸後管理，做好資金用途的監控。

根據《商業銀行並購貸款風險管理指引》規定，商業銀行對單一借款人的並購貸款余額占同期本行一級資本凈額的比例不應超過5%；並購交易價款中並購貸款所佔比例不應高於60%；並購貸款期限一般不超過七年。

行業格局有望重塑

2021年9月以來，房企信用事件時有發生，銷售下行疊加融資困境讓多家大型房企陷入流動性危機。這也讓房企並購融資陷入了「死循環「，比如一些房企擔心對經營困難的房企承債式收並購，可能會影響收並購方自身的負債指標；同時，銀行受限於監管指標管理，在放貸方面也存在一定限制。

融資環境改善是房企開展項目並購的直接動力源。四季度以來，金融部門多次發聲「滿足合理的住房信貸需求」、「促進房地產業健康發展和良性循環」。

與此同時，金融管理部門多場重要會議相繼召開，推進維護房地產行業良性循環。據悉，近日，央行、國資委召開房地產企業座談會，參會機構主要為優質的大型民營房地產企業以及國有房地產企業，鼓勵優質企業按照市場化原則並購出現風險的大型房地產企業的優質項目。

此外，央行、銀保監會也於近期召集部分銀行業金融機構進行座談，希望銀行業金融機構能夠積極推進並提供並購貸款，對出現風險的大型房地產企業不要盲目抽貸斷貸。

平安證券認為，隨著相關政策落地，除盤活出險房企流動性外，優質民企、央國企有望藉助政策東風擴大優勢。同時，政策在項目選擇、融資支持、風險管理等方面的支持，亦有望幫助受讓房企控制並購風險。

根據Wind資訊統計，截至12月19日，2021年第四季房地產行業並購金額2678.4億元，環同比分別增長103%、71.5%。

平安證券預計，從美日經驗來看，陣痛期後行業均迎來並購整合高峰，本次政策出台有望加速行業洗牌，「劣幣」出清後行業格局有望重塑，優質房企優勢有望進一步擴大。隨著更多支持政策落地，行業收並購有望進一步放量。

Ⅱ 房地產融資方式有哪些

1、銀行開發貸。這是目前房企用的最多的一種融資方式。資金來源主要是銀行自有資金。目前主要要求是「四三二」，也就是四證齊全，自有資金投入比例不低於30%，二級開發資質。具體做法就是：向銀行提交項目基礎資料，股東基礎資料，這其中要的材料會非常詳細，基本就是把你公司的家底資料都收集完了。銀行客戶經理寫貸款調查報告，然後報風險部審查，然後上貸審會。根據不同貸款額度再決定是需要報省行總行上會。上了貸審會後通過了，就會有個批復，上面列明了銀行提出的各個要求條件，公司再逐項落實批復條件，就可以提款了。開發貸資金成本相對較低，利率大概是4.75%-9%都有，大行低一些，小行高一些。

2、債券融資。債券融資屬於信用債，主要有公司債、企業債、中期票據、定向工具、資產支持證券、短期融資等。根據審核主管部門來分，公司債、可轉債、可交換債由證監會和證券交易所審核，是普遍優質房企常用的債權融資方式，大概占債權融資的5成；然後企業債審核是發改委，大概占債權融資的2成；中票、短融、定向工具等是由銀行間市場交易商協會審核，大概占債權融資的3成。債券融資對於企業的主體資質要求比較高，資產規模以及盈利能力、現金流情況都有要求。具體做法就是做評級，財務盡調，近三年財務審計，內控法律意見，評估報告等，然後報證監會或者交易所、發改委或銀行間市場交易商協會。總之材料會比較多，程序比較復雜。成本利率低，優質的企業能做到3%-5%左右。這一塊我做的不多，就不詳細說了。

3、股權融資。主要有上市IPO發行股票、私募股權基金、特定對象股權融資等。IPO大家都知道，就是上市或借殼重組。現在這種市場環境和監管政策，房企IPO很難，除非特別優質。具體做法就很復雜了，先請會計師事務所、證券所，法律機構做輔導咨詢，理清各種股權關系，賬務，等等，然後向證監會報送材料，排隊等待初審二審等等，具體不細說了。私募股權基金近年發展比較快速，相對監管沒那麼嚴格，但是也是越來越嚴格了。具體做法和銀行開發貸差不多，大同小異。特定對象股權融資，

Ⅲ 調查報告

報告簡介
2009年2季度，濰坊市企業家信心指數又有小幅提升。從趨勢來看，上半年濰坊企業家信心逐季走高主要靠四大行業支撐，其中房地產行業表現最不俗。2季度，八大行業表現不俗，全部進入景氣區間。建築業、房地產業、信息傳輸計算機服務和軟體業、住宿餐飲業是企業家信心指數繼續攀升的重要支撐。尤其是建築業和房地產業1季度還處於不景氣區間，建築業為94.4，房地產業為34.9，而到2季度高調進入景氣區間，企業家信心指數分別達到124.3、114.3。工業、交通運輸倉儲郵政業、批發零售業企業家信心指數有不同程度的下降，社會服務業與1季度持平。房地產業企業家信心指數由1季度的「較重不景氣區間」一步邁入「較為景氣區間」，主要得益於國家對房地產企業的貨幣政策松綁和扶持。不少樓盤的銷售價格和2009年年初相比都有所增長，交易量也有所增加。濰坊市房管部門公布的統計信息顯示，2009年1月至6月，濰坊市商品住宅的銷(預)售面積和金額同比增長都超過100%。從2008年下半年開始，濰坊市包括其他城市都同時出現銷售量下滑的情況。為了緩解樓市出現的不景氣，濰坊市出台了像困難群眾購房補貼、公積金貸款額度提高、實繳契稅額打五折等一系列暖市政策。現在各地都放出樓市回暖的信號，濰坊也一樣，現在能明顯感到交易量在提升。其中最大的購買人群是自住或改善居住條件之用，因為前一段時間覺得房價看不到底，不急著出手，現在就成了購房的主力軍，基本上可以理解為剛性需求。2009年上半年濰坊市二手房交易市場穩步提升。1-6月份,全市二手房成交面積97.19萬平方米,與2008年同期同比增長10.21%。上半年二手房市場交易穩步提升的一大重要原因是交易涉稅新政的出台實施,特別是契稅和營業稅「五改二」實施之後,二手房買家所能得到的實惠更大了。以市區一戶90平方米面積、評估價30萬元的二手房計算,房屋交付滿2年不滿5年而轉讓的,新政實施後能省掉接近2萬元稅費。根據房管部門的信息,成交的97.19萬平方米二手房中,城區成交面積40.12萬平方米,與2008年同期同比增長17.83%；成交金額8.99億元,與2008年同期同比增長30.48%。

2009年上半年，省城樓市成交量呈現出逐漸攀高的局面，與2008年上半年相比，2009年上半年住宅銷售狀況明顯高於去年同期。濟南房管部門數據顯示，1月份住宅類商品房成交638套，2月份成交832套，3月份1663套，4月份1894套，5月份2240套，6月份達到3206套。公寓產品和二手房成交量也穩步回升，公寓產品2月份僅成交44套，5月份則達到322套，二手房則由2月份的1095套、3月份的1337套，躍升到4月份的2582套。1月份主要是受市場大環境和春節假期的影響，致使住宅成交量成為上半年的最低點，僅銷售638套。春節以後開發商採取各種刺激市場的打折促銷活動，購房者在看到房價下行空間不大的情況下，壓抑已久的剛性需求逐步釋放，使得濟南住宅市場逐步回暖。2009年上半年濟南住宅市場之所以呈現出成交量持續攀高的局面，主要是因為政府救市政策效果顯現，中國宏觀經濟明顯好轉增強了購房者的信心；價格平穩運行激發持幣待購客群的自住需求。房地產作為規避通脹風險良好工具的特性已被眾多投資客群所認知，投資價值較高的項目得到廣大投資者的認可。濟南大規模的棚戶區改造為住宅市場提供了數量眾多的客戶群體，在多種綜合因素的影響下，濟南住宅成交量逐月上漲。2009上半年濟南商品房整體價格基本保持穩定。住宅成交均價最高點在3月份，平均每平方米達到5880元，相比2008年同期上漲909元/平方米。住宅和公寓成交均價最低點均在2月份，分別為5013元/平方米和7847元/平方米。4、5、6三個月份房價基本保持穩定。成交量的穩步走高使樓市信心逐漸恢復，在成交量的刺激下，開發商逐步減少了原有的優惠措施和優惠幅度，3月份以後一些樓盤開始醞釀提價。全運對濟南樓市也是一個巨大紅利。全運會配套設施的建設對濟南城市發展、區域內配套完善帶來利好，對於提高濟南整體形象和區域房地產價值具有重要作用。2009年上半年各片區內主要交通幹道和城市中心區道路的改造，也對一些項目的銷售價格做到有力支撐。

在大量周密的市場調研基礎上，主要依據了國家統計局、國家發改委、國務院發展研究中心、中國房地產協會、濰坊市統計局、濰坊市國土資源局、濰坊市房產管理局、濰坊市房地產經紀協會、濰坊房地產業協會、中國行業研究網及國內外相關報刊雜志的基礎信息，全面分析了濰坊市房地產行業發展的宏觀形勢、政策、行業總體水平、市場供求現狀、市場結構特徵。報告匯集了濰坊及濰坊主要片區的房地產開發、商品房交易價格、銷售和空置狀況等重要經濟指標；報告涵蓋了房地產開發、商品房銷售、各主要類型物業、片區房地產、房地產需求規模、房地產政策與住房金融、行業競爭態勢以及發展趨勢等重要板塊的內容；深度分析了濰坊土地供給市場、住宅市場的供求狀況、價格走勢、住房消費狀況與需求特徵以及房地產開發企業的競爭態勢；為濰坊房地產商在激烈的市場競爭中洞察先機，根據市場需求及時調整經營策略，為戰略投資者選擇恰當的投資時機和公司領導層做戰略規劃提供了准確的市場情報信息及科學的決策依據，同時對銀行信貸部門也具有極大的參考價值。

報告目錄

第一部分 行業發展現狀
第一章 全球房地產市場發展分析
第一節 2008-2009年世界房地產市場分析
一、2008年世界房地產市場分析
二、金融危機下世界房地產業發展分析
三、2009年世界房地產「主心骨」探討
四、2009年上半年全球房地產市場交易情況
五、2009年全球房地產市場分析與預測
六、全球房地產市場「觸底」探討
第二節 世界房地產對世界經濟復甦的重要意義
第三節 中美房地產市場發展對世界的影響分析
一、中美房地產對各資源供應國的影響
二、中美房地產對世界經濟發展的影響
三、中國房地產對各行業的影響
四、2009年中國房地產市場對全球經濟復甦的影響
五、美國房地產對全球經濟的影響及預測

第二章 我國房地產市場發展分析
第一節 中國房地產供需分析
一、住房潛在需求分析
二、我國購置未開發土地情況
三、我國房地產價格情況
四、我國房地產市場調整分析
五、我國房地產購買力的外部抽離解析
第二節 2008年房地產市場運行分析
一、2008年中國房地產市場整體情況
二、2008年中國房地產市場熱點問題
三、2008年房地產開發完成情況
四、2008年商品房銷售和空置情況
五、2008年房地產開發企業資金來源情況
六、2008年全國房地產開發景氣指數
七、2008年四季度企業景氣指數分析
第三節 2008年我國大中城市房屋市場銷售價格指數
一、2008年1季度全國70個大中城市房屋銷售價格指數
二、2008年2季度全國70個大中城市房屋銷售價格指數
三、2008年3季度全國70個大中城市房屋銷售價格指數
四、2008年4季度全國70個大中城市房屋銷售價格指數
第四節 2009年上半年全國房地產市場運行情況
一、2009年上半年房地產開發完成情況
二、2009年上半年商品房銷售情況
三、2009年上半年房地產開發企業資金來源情況
四、2009年上半年全國房地產開發景氣指數
第五節 2009年我國大中城市房屋市場銷售價格指數
一、2009年1季度全國70個大中城市房屋銷售價格情況
二、2009年2季度全國70個大中城市房屋銷售價格情況
三、2009年上半年全國70個大中城市房屋銷售價格情況
第六節 2009年中國房地產市場發展分析
一、2008-2009年中國房地產行業發展概述
二、2009年中國房地產全行業發展形勢
三、2009年我國房地產調整空間情況
四、2009年中國房地產市場調控分析
五、2009年中國房地產市場發展的關鍵
第七節 2009年房地產市場形勢分析與影響因素
一、2009年我國房地產市場形勢分析
二、影響2009年房地產市場走勢的因素分析
三、我國房地產政策建議
第八節 金融危機對中國房地產市場影響分析
一、經濟危機對房地產市場的影響
二、金融危機對中國樓市外資投資的影響
三、金融危機對中國住房消費能力的影響
四、金融危機對中國房地產企業融資的影響

第三章 濰坊房地產行業發展分析
第二節 濰坊土地市場分析
一、2008年土地市場狀況
二、2009年1季度土地市場狀況
三、2009年2季度土地市場狀況
四、2009年上半年土地市場狀況
第二節 濰坊房地產住宅市場發展現況
一、社會經濟環境
二、商品房市場
三、商品住宅市場
四、商品住宅區域市場
第三節 2009年濰坊房地產消費者調查
一、房地產消費者對現時樓價的評價
二、房地產消費者對下半年樓價走勢預期
三、房地產消費者預期樓價走勢分析
四、房地產消費者購房計劃調查
五、房地產消費者中主導消費群體
六、房地產消費者中購買主力群體
七、房地產消費者二次購房情況調查
八、房地產消費者購房首選區域
九、房地產消費者購房心理價位區間
十、房地產消費者的消費信心調查

第四章 濰坊房地產市場分析
第一節 2008-2009年濰坊房地產市場分析
一、2008年1季度濰坊房地產市場分析
二、2008年2季度濰坊房地產市場分析
三、2008年3季度濰坊房地產市場分析
四、2008年4季度濰坊房地產市場分析
五、2009年上半年濰坊房地產市場分析
第二節 2008-2009年濰坊房地產新盤分析
一、2008年濰坊市新開盤項目分析
二、2009年1季度濰坊市新開盤項目分析
三、2009年2季度濰坊市新開盤項目分析
四、2009年7月濰坊市新開盤項目分析
五、2009年8月濰坊市新開盤項目分析
第三節 2008-2009年濰坊二手房市場分析
一、2008年濰坊二手房市場狀況
二、2009年1季度濰坊二手房市場狀況
三、2009年2季度濰坊二手房市場狀況
四、2009年7月濰坊二手房市場狀況
五、2009年8月濰坊二手房市場狀況
第四節 2008-2009年濰坊寫字樓市場分析
一、2008年濰坊寫字樓發展狀況
二、2009年1季度濰坊寫字樓發展狀況
三、2009年2季度濰坊寫字樓發展狀況
四、2009年7月濰坊寫字樓發展狀況
五、2009年8月濰坊寫字樓發展狀況

第五章 2008-2009年中國濰坊房地產行業供需分析
第一節 2008-2009年供給分析及預測
一、2008-2009年供給總量分析及預測
二、2008-2009年供給結構分析及預測
第二節 2008-2009年需求分析及預測
一、2008-2009年需求總量分析及預測
二、2008-2009年需求結構分析及預測
第三節 2008-2009年供需平衡分析及預測
一、2008-2009年供需平衡分析
二、2009-2010年供需平衡預測
第四節 2008-2009年價格分析及預測
一、2008-2009年價格分析
二、2009-2010年價格預測

第二部分 行業競爭格局
第六章 濰坊房地產行業競爭分析
第一節 2009年我國房地產競爭分析
一、2009年房地產市場競爭形勢分析
二、2009年房地產競爭性的供給市場分析
三、2009年我國房地產市場增加競爭的必要性
第二節 2009年濰坊房地產競爭分析
一、2008年濰坊房地產市場競爭情況分析
二、2009年濰坊房地產競爭性的供給市場
三、2009年濰坊房地產市場競爭形勢分析
第三節 2008-2009年中國濰坊房地產行業競爭分析及預測
一、2008-2009年集中度分析及預測
二、2008-2009年SWOT分析及預測
三、2008-2009年進入退出狀況分析及預測
四、2008-2009年替代品分析及預測
五、2008-2009年生命周期分析及預測

第七章 濰坊房地產企業競爭策略分析
第一節 濰坊房地產市場競爭策略分析
一、2009年濰坊房地產市場增長潛力分析
二、2009年濰坊房地產主要潛力品種分析
三、現有濰坊房地產競爭策略分析
四、濰坊房地產潛力品種競爭策略選擇
五、典型企業產品競爭策略分析
第二節 濰坊房地產企業競爭策略分析
一、金融危機對濰坊房地產行業競爭格局的影響
二、金融危機後濰坊房地產行業競爭格局的變化
三、2009-2012年我國濰坊房地產市場競爭趨勢
四、2009-2012年濰坊房地產行業競爭格局展望
五、2009-2012年濰坊房地產行業競爭策略分析
六、2009-2012年濰坊房地產企業競爭策略分析

第八章 濰坊房地產重點企業競爭分析
第一節 濰坊華潤房地產開發有限公司
一、企業概況
二、競爭優勢分析
三、2008-2009年經營狀況
四、2009-2012年發展戰略
第二節 濰坊市城市房地產開發總公司
一、企業概況
二、競爭優勢分析
三、2008-2009年經營狀況
四、2009-2012年發展戰略
第三節 濰坊海化裕源房地產開發有限公司
一、企業概況
二、競爭優勢分析
三、2008-2009年經營狀況
四、2009-2012年發展戰略
第四節 濰坊市開發區富友房地產開發公司
一、企業概況
二、競爭優勢分析
三、2008-2009年經營狀況
四、2009-2012年發展戰略
第五節 濰坊金慶房地產開發中心
一、企業概況
二、競爭優勢分析
三、2008-2009年經營狀況
四、2009-2012年發展戰略
第六節 濰坊市中魯房地產開發有限公司
一、企業概況
二、競爭優勢分析
三、2008-2009年經營狀況
四、2009-2012年發展戰略
第七節 濰坊匯祥房地產開發有限公司
一、企業概況
二、競爭優勢分析
三、2008-2009年經營狀況
四、2009-2012年發展戰略
第八節 濰坊秀翰置業有限公司
一、企業概況
二、競爭優勢分析
三、2008-2009年經營狀況
四、2009-2012年發展戰略
第九節 濰坊聖榮房地產開發有限公司
一、企業概況
二、競爭優勢分析
三、2008-2009年經營狀況
四、2009-2012年發展戰略
第十節 濰坊金慶房地產開發有限公司
一、企業概況
二、競爭優勢分析
三、2008-2009年經營狀況
四、2009-2012年發展戰略

第三部分 行業前景預測
第九章 濰坊房地產行業發展趨勢分析
第一節 我國房地產市場走勢分析
一、全國房地產市場總體形勢
二、全國一二三線城市房地產市場形勢
三、我國房地產主要區域市場形勢
四、2009-2012年我國房地產市場走勢
第二節 房地產業發展趨勢與預測
一、我國房地產發展前景
二、我國房地產市場未來趨勢的判斷
三、2009年中國房地產市場預測
四、2009-2012年我國房地產市場預測
第三節 2009-2012年濰坊房地產市場趨勢分析
一、2008-2009年濰坊房地產市場趨勢總結
二、2009-2012年濰坊房地產發展趨勢分析
三、2009-2012年濰坊房地產市場發展空間
四、2009-2012年濰坊房地產產業政策趨向
五、2009-2012年濰坊房地產價格走勢分析

第十章 未來濰坊房地產行業發展預測
第一節 2009-2012年全國房地產市場預測
一、2009-2012年全國房地產市場結構預測
二、2009-2012年全國房地產市場需求前景
三、2009-2012年全國房地產市場價格預測
第二節 2009-2012年濰坊房地產市場預測
一、2009-2012年濰坊房地產市場結構預測
二、2009-2012年濰坊房地產市場需求前景
三、2009-2012年濰坊房地產市場價格預測
四、2009-2012年濰坊房地產行業集中度預測

第四部分 投資戰略研究
第十一章 中國房地產行業投融資與並購分析
第一節 中國房地產行業投融資與並購背景分析
一、房地產市場進入退出門檻分析
二、宏觀政策規范完善房地產市場
三、一線城市房地產市場情況分析
四、二三線城市房地產的需求分析
第二節 中國房地產行業投融資與並購現狀分析
一、金融與房地產結合發展模式
二、房地產投資情況分析
三、外資進入房地產市場的特徵
四、外資關注重點
第三節 中國房地產行業投融資與並購趨勢分析
一、宏觀調控對房地產市場影響趨勢
二、海外房地產投資基金市場影響力趨勢
第四節 中國房地產行業投融資與並購案例比較
一、業外資本投融資與並購案例分析
二、國際資本投融資與並購案例分析
三、業內企業投融資與並購案例分析

第十二章 濰坊房地產行業投資現狀分析
第一節 2008年濰坊房地產行業投資情況分析
一、2008年總體投資及結構
二、2008年投資規模情況
三、2008年投資增速情況
四、2008年分行業投資分析
五、2008年分地區投資分析
六、2008年外商投資情況
第二節 2009年上半年濰坊房地產行業投資情況分析
一、2009年上半年總體投資及結構
二、2009年上半年投資規模情況
三、2009年上半年投資增速情況
四、2009年上半年分行業投資分析
五、2009年上半年分地區投資分析
六、2009年上半年外商投資情況

第十三章 濰坊房地產行業投資環境分析
第一節 經濟發展環境分析
一、2008-2009年我國宏觀經濟運行情況
二、2009-2012年我國宏觀經濟形勢分析
三、2009-2012年投資趨勢及其影響預測
第二節 政策法規環境分析
一、2009年濰坊房地產行業政策環境
二、2009年國內宏觀政策對其影響
三、2009年行業產業政策對其影響
第三節 社會發展環境分析
一、國內社會環境發展現狀
二、2009年社會環境發展分析
三、2009-2012年社會環境對行業的影響分析

第十四章 濰坊房地產行業投資機會與風險
第一節 濰坊房地產行業投資效益分析
一、2008-2009年濰坊房地產行業投資狀況分析
二、2009-2012年濰坊房地產行業投資效益分析
三、2009-2012年濰坊房地產行業投資趨勢預測
四、2009-2012年濰坊房地產行業的投資方向
五、2009-2012年濰坊房地產行業投資的建議
六、新進入者應注意的障礙因素分析
第二節 影響濰坊房地產行業發展的主要因素
一、2009-2012年影響濰坊房地產行業運行的有利因素分析
二、2009-2012年影響濰坊房地產行業運行的穩定因素分析
三、2009-2012年影響濰坊房地產行業運行的不利因素分析
四、2009-2012年我國濰坊房地產行業發展面臨的挑戰分析
五、2009-2012年我國濰坊房地產行業發展面臨的機遇分析
第三節 濰坊房地產行業投資風險及控制策略分析
一、2009-2012年濰坊房地產行業市場風險及控制策略
二、2009-2012年濰坊房地產行業政策風險及控制策略
三、2009-2012年濰坊房地產行業經營風險及控制策略
四、2009-2012年濰坊房地產同業競爭風險及控制策略
五、2009-2012年濰坊房地產行業其他風險及控制策略

第十五章 濰坊房地產行業投資戰略研究
第一節 濰坊房地產行業發展戰略研究
一、戰略綜合規劃
二、技術開發戰略
三、業務組合戰略
四、區域戰略規劃
五、產業戰略規劃
六、營銷品牌戰略
七、競爭戰略規劃
第二節 對濰坊房地產品牌的戰略思考
一、企業品牌的重要性
二、濰坊房地產實施品牌戰略的意義
三、濰坊房地產企業品牌的現狀分析
四、濰坊房地產企業的品牌戰略
五、濰坊房地產品牌戰略管理的策略

Ⅳ 央行：為房地產市場項目並購營造良好的融資環境

中新社北京12月30日電 (記者 夏賓)近日中國央行、銀保監會聯合對金融機構發布《關於做好重點房地產企業風險處置項目並購金融服務的通知》，中國央行金融市場司司長鄒瀾30日在北京出席新聞發布會時稱，上述文件從穩妥有序開展並購貸款業務、加大債券融資支持力度、積極提供並購融資顧問服務、提高兼並收購服務效率、做好風險管理等方面，鼓勵金融機構提高服務效率，為並購營造良好的融資環境，助力化解風險、促進行業出清。
鄒瀾指出，房地產企業間的項目並購是房地產行業化解風險、實現出清最有效的市場化手段。中國房地產行業的市場化程度較高，從近幾年的數據看，現有的10萬余家房企中每年都會有將近500家的企業進入司法破產重整，這是行業優勝劣汰、實現出清的重要方式。
「對於已經出險和資金周轉困難的房企集團持有的優質項目子公司股權或資產，不少行業內的優質民營、國有企業是有購買意願的，這也就相應產生了專門的合理融資服務需求。」鄒瀾稱，為了充分發揮項目並購在防範化解房地產市場風險、推動行業健康發展和良性循環中的積極作用，同時進一步強調市場化、法治化風險化解原則，央行、銀保監會聯合出台了上述文件。
他強調，從長遠看，通過並購等市場化方式推動房地產市場的結構性調整，有利於高負債企業集團資產、負債雙瘦身的同時保護住房消費者合法權益，有利於引導市場各主體更加重視項目本身的風險評估與管理，有利於形成房地產新發展模式，促進房地產業的良性循環和健康發展。(完)

Ⅳ 房地產並購融資款相繼落地 會是拯救出險房企利器嗎

中新經緯1月27日電 (薛宇飛)華潤置地、招商蛇口並購融資正式落地。25日，華潤置地及所屬萬象生活分別與招商銀行簽署《並購融資戰略合作協議》，招商銀行將分別授予華潤置地200億元、華潤萬象生活30億元人民幣並購融資額度，專用於華潤置地和華潤萬象生活並購業務。同日，招商蛇口、建發地產分別在銀行間市場成功發行並購票據。
近來，有關房地產項目並購的事件不斷，此前融創、世茂、雅居樂等相繼出讓項目股權，地產行業項目並購頗有山雨欲來風滿樓之勢。業內認為，房企間合作項目的股權收並購將率先發力，但如果要大規模開展，還需多個具體政策的支持與配合。
多路資金入局
據華潤置地官方微信公眾號26日公告，此次與招商銀行合作協議的簽署，將支持華潤置地把握市場機會參與房地產項目並購，有利於發揮並購在防範化解行業風險、推動行業健康發展和良性循環中的積極作用；同時本次合作將助力華潤萬象生活中長期業務發展需要，為華潤萬象生活在物業、商業、數字化等各類業務拓展上提供金融支持。
同日，招商蛇口、建發地產分別在銀行間市場成功發行並購票據。招商蛇口中期票據發行金額為12.9億元，募集資金全額用於房地產項目並購，助力資金需求量高的在建房地產項目順利完工。建發地產此次成功募集資金10億元，募集資金中4.6億元用於並購2個標的房地產項目公司股權。1月12日、13日，華僑城集團發行了合計15億元的中期票據，其中9.6億元用於償還並購貸款。
房企能發行並購票據，緣於2021年12月央行、銀保監會聯合印發的《關於做好重點房地產企業風險處置項目並購金融服務的通知》，通知明確支持優質房地產企業在銀行間市場注冊發行債務融資工具，募集資金用於重點房地產企業風險處置項目的兼並收購。另外，針對出險企業項目的承債式收購，相關並購貸款也不再計入「三條紅線」相關指標。
平安證券指出，根據上海清算所披露，2020年至今發行的5筆並購票據涉及並購對象主要集中為基礎設施、商務辦公類資產，並購票據用於房地產業較為罕見，政策鼓勵意圖明顯。
除了中期票據，1月13日，保利置業擬發行的公司債獲上交所受理，類別為小公募，擬發行金額50億元，用途之一就包括了「房地產項目的兼並收購」。浦發銀行於1月21日公告稱，已完成第一期金融債券簿記定價，債券發行規模為300億元，其中，有50億元為房地產項目並購主題債券。這是金融機構發行的首單房地產項目並購主題債券。
平安證券認為，過往樓市低迷期，大多通過放開限購、限貸(如2014年-2015年)刺激需求來釋放市場風險。當前行業面臨的困局為信用危機，購房者、金融機構普遍信心不足，在「房住不炒」總基調下，僅靠需求刺激手段已無法從根本上化解風險。因此，房企項目並購成為化解風險、實現出清最有效的市場化手段之一。
央企國企唱主角
從以上動態可以看出，獲得各路資金支持的主要還是央企、國企類房地產公司，雖然此前萬科、碧桂園、龍湖也發行或計劃發行中期票據，但用途均沒有指向房地產項目並購。事實上，經過一段時間的沉寂，央、國企類房地產公司已經開始在收並購市場出手。
在獲得上述資金支持之前，過往鮮有收並購的華潤萬象生活就先後進行了兩筆大額並購。1月5日，華潤萬象生活公告稱，擬購買禹洲物業全部注冊資本，最終協定價不得高於10.6億元。1月20日，華潤萬象生活又公告稱，計劃以不超過22.6億元的代價將中南服務收入囊中。禹洲集團、中南建設這兩家房企的資金面較為緊張，若最終能夠成功出售各自的物業公司，將在一定程度上緩解資金壓力。
1月24日，雅居樂、世茂集團相繼公告稱，將各自持有廣州亞運城商住混合式綜合體項目約26.66%、26.67%出售給中海地產，代價分別為18.43億元、18.445億元。1月21日，世茂集團還以10.6億元的總價出售上海北外灘項目公司股權，收購方為隸屬上海市國資委的一家地產開發公司。
近段時間，融創相繼轉讓了位於武漢、昆明等城市多個項目公司的股權，接盤方有首創置業、武漢城建、華發地產，這三家分別是北京、武漢、珠海的國企。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對中新經緯稱，此前，由於企業債務情況復雜，房地產市場持續低迷，並購案例相對較少，而從近期看，並購明顯提速。「這既與房地產市場逐漸穩定、各地積極搭建並購對接平台、金融市場發放並購資金等因素有關，也是受到部分企業願意出售優質資產的影響，比如，世茂將上海、廣州、深圳等地的核心資產都拿來出售。」
「央企、國企類房地產公司無疑是目前收並購的主角，而在未來，個別優質民企，例如萬科、龍湖這種，也可能會參與進來。至於其他大部分民營房企，它們的資金鏈都比較緊張，不太可能參與。」李宇嘉判斷。
除了央企、國企類房地產公司，資管巨頭也有參與跡象。據中國證券報26日報道，近日金融管理部門召集幾家全國性資產管理公司(AMC)開會，研究資產管理公司按照市場化、法治化原則，參與風險房地產企業的資產處置、項目並購及相關金融中介服務。
能否拯救出險房企？
華泰證券研究所副所長張繼強指出，考慮收並購的意願與難度，潛在標的將主要是一線與強二線資質較優、原先就有國企參與合聯營及股權結構清晰的民營企業項目。中信證券也稱，合作項目是並購市場的開端，因為並購發起方對於合作項目具體情況十分熟悉，且一般並購行為發生後才能解除項目層面的資金監管。
中信證券更是預測，合作項目並購的空間不小，「根據測算，十家高信用公司所涉及的少數股東權益總計高達7452億元，而假設其中有25%的比例是與資金困難公司的合作，相關合作項目按照成本價收購，有70%的項目需要通過收並購解決，則這十家高信用公司需要付出1304億元並購合作項目的股權。這個估算是保守的。」
各路資金相繼匯集，再加上並購貸款不計入「三道紅線」，那是否意味著大規模的並購潮將就此開啟？李宇嘉認為，項目收並購不同於企業破產重組，它會是實現民營房企軟著陸的重要方式，提高民營房企的自救能力，未來的規模會不斷擴大。
但張繼強提醒，當前並購融資如何不計入「三道紅線」，債券募集資金使用要求和信披等政策細節尚不明確，因此，並購融資大范圍的落地，還需要多個監管部門具體政策的支持與配合。此外，銷售受阻是房企當前最大痛點，只有金融體系放鬆還不足以從根本上改變預期。(中新經緯APP)

Ⅵ 房地產投融資業務是什麼

房地產投融資：顧名思義，包括房地產投資和房地產融資，簡而言之，一個是花錢，一個是借錢
房地產投資:指運用所掌握的資金或資源，購買上下游的產品，以期獲取收益的一種行為。具體而言，就包括競買/購買土地；收購股權；購買商業物業（或住宅）等行為；
房地產融資：指通過自身的有形或無形資產為依據，獲取外界資金或資源，以增加現金流，穩固資金鏈的一種行為。具體而言，包括銀行授信、貸款，向關聯公司借款，與投資方進行合作等行為。

Ⅶ 房地產開發商融資的途徑和方式

一、上市融資 房地產企業通過上市可以迅速籌得巨額資金，且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用，沒有固定的還款期限，因此，對於一些規模較大的開發項目，尤其是商業地產開發具有很大的優勢。一些急於擴充規模和資金的有發展潛力的大中型企業還可以考慮買（借）殼上市進行融資。

二、海外基金 目前外資地產基金進入國內資本市場一般有以下兩種方式—一是申請中國政府特別批准運作地產項目或是購買不良資產；二是成立投資管理公司合法規避限制，在操作手段上通過回購房、買斷、租約等直接或迂迴方式實現資金合法流通和回收。海外基金與國內房地產企業合作的特點是集中度非常高，海外資金在中國房地產進行投資，大都選擇大型的房地產企業，對企業的信譽、規模和實力要求比較高。但是，有實力的開發商相對其他企業來說有更寬泛的融資渠道，再加之海外基金比銀行貸款、信託等融資渠道的成本高，因此，海外基金在中國房地產的影響力還十分有限。

三、聯合開發 聯合開發是房地產開發商和經營商以合作方式對房地產項目進行開發的一種方式。聯合開發能夠有效降低投資風險，實現商業地產開發、商業網點建設的可持續發展。大多數開發商抱著賣完房子就走的經營思想，不可能對商業地產項目進行完善規劃和長期運營，因此，容易出現開發商在時銷售火爆，但他們走了以後商業城和商業街日漸蕭條的現象。開發商和經營商的合作開發可以實現房地產開發期間目標和策略上的一致，減少出現上述現象的可能性。

四、並購 在國家宏觀調控政策影響下，房地產市場將出現兩種反差較大的情況：一方面，一些手中有土地資源而缺少開發資金成本的中小房地產企業因籌錢無門使大量項目停建緩建，只有盡快將手中的土地進入市場進行開發才能保證其土地不被收回；另一方面，一些資金實力雄厚的大型房地產企業苦於手中無地而使項目擱淺，因此，不失時機地收購中小企業及優質地產項目，從而實現規模的快速擴張。

五、房地產投資信託（REITS） 2003年底，中國第一隻商業房地產投資信託計劃「法國歐尚天津第一店資金信託計劃」在北京推出，代表著中國房地產信託基金（REITS）的雛形。但它並未上市交易，投資的房地產缺乏多樣性，不參與房地產的開發過程等問題使我國市場以往的 REITS產品與國際上真正意義上的REITS有很大不同。REITS的風險收益特徵是，股本金低，具有較高的流動性；其次，收益平穩、波動性小，市場回報高，可享受稅收優惠，股東收益高；同時，REITS實行專業化團隊管理，有效降低了風險。

六、房地產債券融資 發債融資對籌資企業的條件要求較高，中小型房地產企業很難涉足。再加上我國企業債券市場運作機制不完善和企業債券本身的一些缺陷，國內房地產企業大都不採用該種融資方式。

七、夾層融資 夾層融資是一種介乎股權與債權之間的信託產品，在房地產領域，夾層融資常指不屬於抵押貸款的其他次級債或優先股常常是對不同債權和股權的組合。在我國房地產融資市場，夾層融資作為房地產信託的一個變種，具有很強的可操作性。最直接的原因是，夾層融資可以繞開銀監會212號文件規定的新發行房地產集合資金信託計劃的開發商必須「四證」齊全，自有資金超過35%，同時具備二級以上開發資質的政策。與REITS相比，夾層融資更能解決「四證」齊全之前燃眉之急的融資問題。

八、房地產信託融資 防火牆是信託產品本身所具有的法律和制度優勢。信託財產既不是信託公司的資產，也不是信託公司的負債，即使信託公司破產，信託財產也不受清算影響，實現了風險的隔離。另外，信託在供給方式上十分靈活，可以針對房地產企業本身運營需求和具體項目設計個性化的信託產品。信託融資的主要缺陷，一是融資規模小；二是流動性差，由於受「一法兩規」的嚴格限制，遠遠無法滿足投資者日益增長的轉讓需求；三是對私募的限制，即規定資金信託計劃不超過200份，相當於提高了投資者的門檻。

九、項目融資 項目融資是指項目的承辦人（即股東）為經營項目成立一家項目公司，以該項目公司作為借款人籌借貸款，並以項目公司本身的現金流量和收益作為還款來源，以項目公司的資產作為貸款的擔保物。

十、開發商貼息委託貸款 開發商貼息委託貸款是指由房地產開發商提供資金，委託商業銀行向購買其商品房者發放委託貸款，並由開發商補貼一定期限的利息，其實質是一種「賣方信貸」。開發商貼息委託貸款採用對購房消費者提供貼息的方式，有利於住宅房地產開發商在房產銷售階段的資金回籠，可以避免房地產開發企業在暫時銷售不暢的情況下發生債務和財務危機，可以為部分有實力的房地產公司解決融資瓶頸問題。

十一、短期融資券 短期融資券指企業依照法定程序發行，約定在3、6或9個月內還本付息，用以解決企業臨時性、季節性短期資金需求的有價證券。短期融資券所具有的利率、期限靈活周轉速度快、成本低等特點，無疑給目前資金短缺的中國房地產業提供了一種可能的選擇。短期融資券對不同規模的房地產企業沒有法律上的約束，但就目前的情況來看，由於短期融資券的發行實行承銷制，承銷商從自身利益考慮，必然優先考慮資質好、發行規模大的企業。

十二、融資租賃 根據《合同法》的規定，房地產融資租賃合同是指房屋承租人自己選定或通過出租人選定房屋後，由出租人向房地產銷售一方購買該房屋，並交給承租人使用，承租人交付租金。

十三、房地產證券化 房地產證券化就是把流動性較低、非證券形態的房地產投資直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程，從而使得投資者與投資對象之間的關系由直接的物權擁有轉化為債權擁有的有價證券形式。房地產證券化包括房地產項目融資證券化和房地產抵押貸款證券化兩種基本形式。我國正處於房地產證券化推行的初級階段進行中的住房抵押貸款證券化是其現實切入點。

拓展資料：

從狹義上講，融資（financing）即是一個企業的資金籌集的行為與過程，也就是說公司根據自身的生產經營狀況、資金擁有的狀況，以及公司未來經營發展的需要，通過科學的預測和決策，採用一定的方式，從一定的渠道向公司的投資者和債權人去籌集資金，組織資金的供應，以保證公司正常生產需要，經營管理活動需要的理財行為。

從廣義上講，融資也叫金融，就是貨幣資金的融通，當事人通過各種方式到金融市場上籌措或貸放資金的行為。《新帕爾格雷夫經濟學大辭典》對融資的解釋是：融資是指為支付超過現金的購貨款而採取的貨幣交易手段，或為取得資產而集資所採取的貨幣手段。

Ⅷ 2022年房地產政策三大關註：融資、房地產稅及限價限購限貸

據清華大學五道口金融學院不動產金融研究中心數據顯示，2022年，各界最為關注的三大房地產政策，依次是融資政策、房地產稅、限價限購限貸政策。此外，各界對土地集中出讓制度、預售資金監管制度、長租房配套政策等也頗為關注，關注度超過10%，其中，約1/3的受訪機構關注土地集中出讓制度。
其中，房地產融資政策走向牽動人心，關注度高達74.1%。不同類型的受訪機構關注的側重點有所不同。房地產開發企業最關注的是貸款集中度管理制度以及出險房企收並購方面的新政策。一些房企期望今年銀行開發貸的釋放力度可以有所加大，同時滿足家庭部門剛需購房需求，提供足夠的按揭貸款額度，提高房企的回款速度。此外，部分受訪機構也認為今年房企爆發危機的情況或將繼續發生，希望政府能夠出台有關收並購的支持性政策，保障企業度過危機，促進房地產市場健康平穩發展和良性循環。金融機構和研究機構對今年「三線四檔」的融資管理制度是否進一步調整表示關注。2021年，部分房企風險暴露，金融機構對房地產行業的風險偏好明顯下降，紛紛選擇收縮信貸敞口，「雨天收傘」，進一步加劇了房企流動性緊張問題。2022年，「三線四檔」政策是否繼續執行，如果繼續執行是否會細化、指導銀行全年有序進行信貸投放？最後，研究機構比較關注公募REITs政策是否會有所推進。目前保障性租賃住房已經納入公募基礎設施REITs試點范圍，後續試點范圍希望可以擴大至市場化長租房，甚至商業地產。
房地產稅關注度位居第二，達63%。2021年10月23日，全國人大常委會通過決定，授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作。12月27日，全國財政工作視頻會議在北京召開，會議提出，「做好房地產稅試點准備工作。」2022年，房地產稅試點是否落地、何時落地，以及試點范圍、實施細節等，都備受各界關注。
限價、限購、限貸政策關注度為48.1%。接近半數的受訪機構對限制性行政管控政策有所關注，尤其是限價、限貸政策是否會有所調整。關於限價政策，部分受訪機構指出，當前市場不甚樂觀，2022年限價思路是否要從「防漲」轉向「防跌」？關於限貸政策，部分受訪機構指出，在住房市場遇冷的情況下，能否對二套房的認定標准有所放鬆，對改善型購房提供更多的信貸支持。
清華大學五道口金融學院不動產金融研究中心認為，房地產行業降杠桿的大方向不會改變，減少金融和房地產的綁定，避免資金過度流入房地產，引導資金有效流入實體經濟依然是主要目標。2022年，貸款集中度管理、「三線四檔」政策會繼續實施，一方面，合理發放房地產開發貸款，另一方面，對信貸資金的監管會更加精準。關於出險房企的收並購政策支持，中心認為相關貸款資金應該不受貸款集中度和「三線四檔」的限制；房地產稅會在短期內降低房價，並可能因稅負轉嫁增加租金成本，但長期來看，不會持續對房價產生上升或者下降的影響。房地產稅制設計，應避免重復徵收，一方面體現稅負公平，另一方面可減少居民在住房上的稅收負擔，減少對消費的擠壓；在「房住不炒」的總基調下，短期內不會取消限價、限購、限貸等行政性限制政策。
2021年，我國房地產市場總體降溫明顯，交易量價萎縮，房地產開發企業銷售回款減慢，前期負債過高的企業風險逐步暴露，部分頭部房企出現資金鏈斷裂風險。風起於青萍之末，雖然這只是短期個別企業出現風險，但仍需觀過知仁，未雨綢繆，不能任由這些問題蔓延擴散。

Ⅸ 什麼是房地產融資模式

房地產融資的方式是上市融資、房地產債券融資、聯合開發並購、房地產投資信託、海外基金、夾層融資、房地產信託融資、項目融資、開發商貼息委託貸款、短期融資券、融資租賃、房地產證券化。
【法律依據】
《中國人民銀行法》第二十四條
中國人民銀行可以代理國務院財政部門向各金融機構組織發行、兌付國債和其他政府債券。
第二十五條
中國人民銀行可以根據需要，為金融機構開立帳戶，但不得對金融機構的帳戶透支。
第二十六條
中國人民銀行應當組織或者協助組織金融機構相互之間的清算系統，協調金融機構相互之間的清算事項，提供清算服務。具體辦法由中國人民銀行規定。